Alla udienza del 30 Luglio 2025, ore 9.30, tramite collegamento da postazione remota, per la parte ricorrente compare l'Avv. Luciana Sitzia in sostituzione dell'Avv. Maurizio La Matina,
per la parte la parte resistente compare la Dott.ssa Giorgia Lombardo in sostituzione dell'Avv.
Stefano Mezzanoglio.
L'Avv. Sitzia e la Dott.ssa Lombardo dichiarano che non sono in atto collegamenti con soggetti non legittimati e che non sono presenti soggetti non legittimati nei luoghi in cui si trovino in collegamento con la stanza virtuale d'udienza.
Su invito del giudice, i Difensori si impegnano a mantenere attivata la funzione video per tutta la durata dell'udienza ed a prendere la parola nel rispetto delle indicazioni, in modo da garantire l'ordinato svolgimento. Il giudice avverte che la registrazione dell'udienza è vietata ed invita le parti presenti a procedere con le repliche alle argomentazioni svolte della rispettiva controparte.
L'Avv. Sitzia replica e richiama le conclusioni già formulate alla scorsa udienza.
Anche la Dott.ssa Lombardo espone le proprie repliche, ribadendo le conclusioni come richiamate alla precedente udienza del 21 Luglio 2025.
Ascoltate le repliche delle parti, alle ore 9.45 il giudice si ritira in camera di consiglio per deliberare la decisione, invitando i Difensori ad attendere per ascoltare la lettura della sentenza.
Quindi alle ore 13.50, il giudice, fatto rientro nell'aula virtuale di udienza e richiamate le parti, dà lettura del dispositivo e delle motivazioni della sentenza poste alla base della decisione.
Si dà atto, però, che nessuna delle parti assiste alla lettura.
Il giudice dott. Andrea Martinetto

REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE DI ASTI
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Asti, in composizione monocratica nella persona del dott. Andrea Martinetto,
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta a ruolo al n.ro 444 / 2025 Registro Generale,
avente ad oggetto: richiesta risoluzione contratto di affitto di azienda.
promossa da
(c.f. titolare della ditta Parte_1 CodiceFiscale_1
individuale ASTI SPORT CAFE' di (p. iva: Parte_1
), P.IVA_1
rappresentata e difesa dall'Avv. Maurizio La Matina in forza di procura speciale del 24
Gennaio 2025, presente in atti

- ricorrente -

contro
Controparte_1 P.IVA_2 p.i. ), in persona del proprio legale rappresentante pro tempore,
rappresentata e difesa dagli Avv.ti Marco Mezzanoglio e Stefano Mezzanoglio, entrambi del
Foro di Torino, per nomine del 18 Marzo 2025 ed anche del 22 Aprile 2025, rese ex art. 83
c.p.c. e già versate in atti
- resistente - Conclusioni di parte ricorrente: Voglia l'Ill.mo Tribunale, contrariis reiectis dichiarare risolto il contratto di locazione stipulato ai sensi e per gli effetti dell'art. 1578 comma 11 cc per inadempimento del proprietario per l'effetto condannare Controparte_1 CP_1
codice fiscale , con sede legale in 10126 Torino, Corso Massimo
[...] P.IVA_2
D'Azeglio 60, in persona del legale rappresentante pro-tempore , nato a CP_2
Moncalieri (TO) il 22/06/1968, codice fiscale: risarcimento dei CodiceFiscale_2
danni patiti dalla ricorrente, da quantificarsi nella somma pari ad € 10.000,00 ovvero altra somma che verrà ritenuta di giustizia, oltre interessi e rivalutazione monetaria dalla domanda al saldo;
condannare altresì alla restituzione della cauzione versata dalla Controparte_1
, in ragione del contratto sottoscritto, oltre interessi di legge a far data dal Pt_1
04/04/2023. Con vittoria di spese e di onorari del giudizio.
Conclusioni di parte convenuta: In via pregiudiziale Accertare e dichiarare l'incompetenza territoriale del Tribunale di Asti in favore della competenza del Tribunale di Torino a norma dell'art. 8 del contratto di affitto di azienda del 28.2.2023. In via principale Respingere, in quanto infondate in fatto e in diritto, le domande svolte da parte ricorrente. In via
riconvenzionale Previo differimento della prima udienza ex art. 418 c.p.c., accertato il credito
Con di € 6.350,00 della dichiarare tenuta e condannare la ricorrente, previa se del caso compensazione, anche parziale, con le somme eventualmente riconosciute a quest'ultima
Con come dovute, al pronto e immediato pagamento in favore della oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dal dì del dovuto al saldo, o veriore accertanda in corso di causa, per le causali di cui in narrativa. In ogni caso, con il favore delle spese e competenze di giudizio,
oltre rimborso forfetario 15% ex art. 2 D.M. n. 55/2014, C.P.A. ed I.V.A. su imponibili nelle misure di legge.
Motivi della decisione
La SI.ra introduceva il presente processo con le forme di cui Parte_1
agli artt. 414 e ss c.p.c., lamentando che la società a seguito della Controparte_1
cessazione degli effetti di un contratto di sub gestione del bar esistente all'interno del Palazzetto dello Sport di Asti, avesse omesso la restituzione della somma di Euro 6.000,00,
versata dalla odierna ricorrente a titolo di cauzione.
Altresì invocava il risarcimento per lamentati danni, nella misura di Euro 10.000,00,
ritenendoli conseguenza della condotta inadempiente mantenuta dalla società resistente,
poiché durante la vigenza del contratto era stata dichiarata la inagibilità dei locali del
Palazzetto dello Sport per mancanza del Certificato di Prevenzione Incendi, obbligando la
SI. ad interrompere la propria attività. Pt_1
Si costituiva in giudizio la società negando ogni propria responsabilità ed Controparte_1
anzi proponendo domanda riconvenzionale nei confronti della SI.ra , previa Pt_1
eventuale compensazione tra le poste rispettivamente vantate dalle parti.
In via preliminare, però, la resistente formulava l'eccezione di incompetenza territoriale del
Tribunale di Asti, ritenendo competente alla trattazione della vertenza il Tribunale di Torino:
richiamava, infatti, l'art. 8 del contratto di subaffitto sottoscritto dalle parti in data 28
Febbraio 2023, prodotto in atti, nel quale esplicitamente veniva pattuito che dovesse essere l'Autorità Giudiziaria di Torino a decidere in ordine a qualsiasi conflitto sorto tra i contraenti.
Nel merito la società disconosceva qualsiasi propria responsabilità Controparte_1
risarcitoria, in primis eccependo la totale carenza di prova relativamente alla richiesta di danno conseguente alla interruzione della attività da parte della ricorrente ed in secundis ritenendosi essa stessa creditrice nei confronti della SI.ra , poiche il contratto di Pt_1
subgestione firmato in data 28 Febbraio 2023, che andava a sostituire quello precedente sottoscritto dalle medesime parti in data 12 Marzo 2022, prevedeva un canone di affitto di
Euro 2.000,00 mensili ridotto per il periodo 1 Marzo 2023 – 28 Febbraio 2024 di euro 350,00.
Pertanto la SI.ra per il mese di Marzo 2023 versava unicamente l'importo di Euro Pt_1
1.650,00, mentre per i mesi successivi in cui aveva mantenuto la disponibilità dell'azienda
(Aprile e Maggio 2023) non versava più alcun importo ed in data 22 Maggio 2023
provvedeva alla restituzione delle chiavi dei locali del bar, con ciò recedendo dal contratto.
L'accordo del 28 Febbraio 2023, però, espressamente prevedeva che lo sconto di Euro 350,00
mensili sarebbe venuto meno qualora fosse intervenuta una disdetta oppure una risoluzione anticipate rispetto alla ordinaria scadenza contrattuale prevista per il 1 Marzo 2027 ed in tale ipotesi la SI.ra avrebbe dovuto corrispondere la differenza alla società resistente. Pt_1
La società pertanto, si riteneva in credito nei confronti della SI.ra Controparte_1
della somma di Euro 4.000,00 (1.650,00 + 350,00 x 2) per i canoni di affitto dei Pt_1
mesi di Aprile e Maggio 2023 e di Euro 350,00 a titolo di rimborso dello sconto applicato per il mese di Marzo 2023, così per un importo di Euro 4.350,00.
Inoltre la resistente riferiva della esistenza di danni arrecati dalla SI.ra alla Pt_1
azienda affittata, danni che quantificava nella somma di Euro 2.000,00, ovvero nell'importo riconosciuto come sconto a favore della nuova sub conduttrice, SI.ra , in Parte_2
ragione delle lamentele da Quest'ultima svolte proprio in relazione per le condizioni dei beni aziendali ricevuti.
Come prima valutazione del processo dovrà esaminarsi la questione di competenza territoriale tempestivamente sollevata dalla parte resistente.
Tale eccezione non viene oggi condivisa: l'oggetto della presente vertenza è costituito dalla materia del (sub) affitto di azienda e relativamente ad essa il Supremo Collegio di Legittimità
ha avuto modo di pronunciarsi ritenendo sussistente una competenza inderogabile del giudice in cui sia posta l'azienda (Cass. Civ. Sez. 6-3, Ordinanza n. 12371 del 15 Giugno 2016; Cass.
Civ., Sez. 3, Ordinanza n. 4873 del 7 Marzo 2005).
Tale dato, oltre che affermato dalla Cassazione, si ricava dall'esplicito dettato normativo dell'art. 447 bis, capoverso, c.p.c., secondo cui “Sono nulle le clausole di deroga alla
competenza” e risulta confermato dalla disciplina generale di cui all'art. 28 c.p.c., disciplina che preclude la derogabilità della competenza per territorio, oltre ad altre ipotesi, anche in ogni caso in cui essa sia disposta espressamente dalla legge.
Inquadrandosi nel medesimo solco interpretativo la Corte Ordinatrice della Legittimità, pur riconoscendo la possibilità pattizia, nel contratto di affitto di azienda, di compromettere in arbitri le eventuali liti tra le parti, ha testualmente rilevato la nullità di eventuali clausole derogatorie della competenza territoriale, ritenendo che l'art. 447-bis, co. II, c.p.c, concernente le controversie in materia di locazione, di comodato e di affitto di aziende, abbia riguardo alla sola competenza per territorio del giudice del luogo dove è posto il bene, sancendo la nullità
delle clausole di deroga ad essa, ma riconoscendo invece che non sia colpita da detta sanzione la clausola di compromissione in arbitri di una di tali controversie. (Cass. Civ., Sez. 1,
Sentenza n. 19393 del 22 Agosto 2013).
Da quanto sopra argomentato emerge la competenza inderogabile del Tribunale di Asti nel dover definire la presente vertenza, non essendo contestato, ed anzi costituendo circostanza pacifica (oltre che documentale [doc. 1 e 2 di parte ricorrente e doc. 1 di parte resistente]), che l'azienda esercitata dalla SI.ra risulti essere stata svolta presso i locali siti Pt_1
all'interno del Palazzetto dello Sport di Asti, edificato nel Comune di Asti, al numero civico
20 della pubblica Via Gerbi.
Per quanto concerne il merito della vertenza appare in primis da emendare un errore da ritenersi di natura meramente materiale contenuto nelle conclusioni di parte ricorrente: la
SI.ra , infatti, in sede di proprie conclusioni domandava “… dichiarare risolto il Pt_1
contratto di locazione stipulato ai sensi e per gli effetti dell'art. 1578 comma 11 cc per
inadempimento del proprietario …”, in realtà dal contesto complessivo Controparte_1
dell'atto si desume chiaramente come la richiesta di risoluzione contrattuale debba riferirsi al contratto di (sub) affitto di azienda e non di locazione immobiliare.
L'esame del ricorso, infatti, deve riguardare, ai fini dell'interpretazione della domanda, la valutazione complessiva dell'atto (Cass. Civ., Sez. Lavoro, Sentenza n. 11631 del 14 Maggio
2018). Addirittura, la Corte Romana ha ritenuto che, nel giudizio, l'inesatta e incompleta indicazione, nel ricorso introduttivo, dell'oggetto della domanda e degli elementi di diritto purchè tale da non impedire l'identificazione dell'oggetto e dei motivi in diritto della pretesa,
possa essere superata dal giudice attraverso l'interpretazione complessiva dell'atto di parte,
così ritenendo assolto l'onere gravante sul ricorrente in funzione del pieno spiegamento del contraddittorio e della formazione della decisione giudiziale in modo aderente ai legittimi interessi delle parti (Cass. Civ., Sez. Lavoro, Sentenza n. 15966 del 18 Luglio 2007) ed ancora: l'interpretazione della domanda giudiziale va compiuta non solo nella sua letterale formulazione, ma anche nel sostanziale contenuto delle sue pretese, con riguardo alle finalità perseguite nel giudizio. Pertanto, non può ritenersi nulla la citazione per omessa determinazione dell'oggetto della domanda, essendo necessario, per simile valutazione, che il
"petitum" sia del tutto omesso o risulti assolutamente incerto, ipotesi che non ricorre quando il
"petitum" sia individuabile attraverso un esame complessivo dell'atto, tenendo presente che,
per esprimerlo, non occorre l'uso di formule sacramentali o solenni, poiché è sufficiente che esso risulti dal complesso delle espressioni usate dall'attore in qualunque parte dell'atto introduttivo (Cass. Civ., Sez. 3, Sentenza n. 18783 del 28 Agosto 2009).
Nel caso di specie emergono pochi dubbi circa il reale intendimento di entrambe le parti relativamente alla richiesta della parte ricorrente su tale aspetto (risoluzione contratto di azienda e non di locazione immobiliare): entrambi i litisconsorti, infatti, concordano ed espressamente rimarcano in svariati passaggi dei propri rispettivi atti, come il contratto tra le parti avesse ad oggeto il (sub) affitto dell'azienda esercitata nei locali del Palazzetto dello
Sporti di Asti, mai facendo invece riferimento ad un contratto di mera locazione immobiliare.
Assodato tale aspetto, si deve valutare il merito della vertenza ed in tal senso si rileva come appaia pacifico, non contestato ed anzi espressamente condiviso dalle parti che il versamento eseguito dalla SI.ra a titolo di cauzione della somma di Euro 6.000,00 a favore Pt_1
della società al momento della stipula del primo contratto di affitto di Controparte_1
azienda del 12 Marzo 2022 (doc. 1 di parte ricorrente, quarta pagina, art. 3, penultima frase),
sia poi stato trasfuso nel secondo contratto del 28 Febbraio 2023 (doc. 2 di parte ricorrente e doc. 1 di parte resistente).
Stante la pacifica e condivisa risoluzione del vincolo contrattuale intervenuta tra i litisconsorti quanto meno alla data di restituzione delle chiavi dei locali del bar (22 Maggio 2023), detto importo avrebbe dovuto essere restituito alla subaffittante nella misura eccedente i danni arrecati alla azienda (richiesti dalla resistente nella misura di Euro 2.000,00 ed in appresso esaminati).
Appare, invece, da rigettare in maniera integrale la ulteriore domanda di parte ricorrente e relativa al risarcimento dei danni asseritamente dalla stessa patiti a seguito della interruzione della propria attività e conseguente alla chiusura del Palazzetto dello Sport per la esecuzione dei lavori necessari ad ottenere il Certificato Prevenzione Incendi mancante.
La parte resistente contesta e nega qualsiasi danno e qualsiasi condotta imputabile alla (sub)
affittante ed altresì eccepisce come nessun elemento istruttorio, neanche indiziario, sia stato introdotto nel processo dalla parte interessata.
Deve effettivamente darsi atto che non risulti dedotta negli atti del giudizio alcuna capitolazione, né risulti eseguita alcuna allegazione che possa consentire di ipotizzare una reale interruzione della attività dell'azienda o di accertare una qualche riduzione degli incassi e di poter quantificare un ipotetico danno.
Tale domanda viene pertanto rigettata per il totale difetto di prova fornita dalla ricorrente, in ossequio all'esplicito dettato portato dall'art. 2697, co. I, c.c. disciplinante l'onere della prova gravante sulle parti del processo.
Per quanto concerne le richieste della parte resistente si ritiene che esse appaiano da accogliersi nella misura come infra delineata.
Poiché, come detto, non emerge alcuna dimostrazione di una responsabilità imputabile alla
(sub) affittante incidente nella risoluzione del contratto, non sorge questione circa il permanere dell'obbligo a carico della SI.ra di corrispondere le mensilità di Aprile Pt_1
e Maggio 2023 (pacificamente non corrisposti), canoni dovuti, nella misura di Euro 1.650,00,
alla stregua dell'accordo contenuto all'art. 3, pagina seconda, quinta frase, del contratto sottoscritto in data 28 Febbraio 2023 (“A far data dal 01 Marzo 2023 al 28 Febbraio 2024
[...]
concede uno sconto straordinario di euro 350/mese sul canone attestando CP_1
quindi lo stesso sulla cifra pari a 1650 euro/mese (sconto annuo complessivo pari a 4200
euro).”), contratto produttivo di effetti e vigente sino alla data di risoluzione, intervenuta con la restituzione delle chiavi alla data del 22 Maggio 2023.
A partire dalla data di risoluzione (22 Maggio 2023) tale somma dovrà essere aumentata di
Euro 350,00 per le mensilità di Marzo, Aprile e Maggio 2023, stanti gli accordi voluti dai contraenti all'articolo 4, quarta frase, pagina quinta, del citato contratto del 22 Marzo 2023, in cui le parti esplicitamente concordavano che ove fosse stata data disdetta dalla affittante oppure ove vi fosse stato inadempimento di essa, il valore del canone mensile sarebbe tornato ad essere di Euro 2.000,00 e la SI.ra avrebbe dovuto integrare l'importo in Pt_1
precedenza scontato con la somma di Euro 350,00 mensili.
Pertanto risulta dovuto dalla SI.ra alla società anche Pt_1 Controparte_1
l'ulteriore importo di Euro 1.050,00 (Euro 350,00 moltiplicato per 3 mesi).
La resistente, infine, instava anche per la condanna della ricorrente al risarcimento per i danni asseritamente arrecati alla azienda e quantificati nella misura di Euro 2.000,00, ovvero nell'importo individuato in accordo con la nuova gestrice del bar, SI.ra , a Parte_2
titolo di sconto per le precarie condizioni lamentate dalla stessa nuova affittante.
In particolare, la nel proprio atto costitutivo del 22 Aprile 2025 dava Controparte_1
esatto conto dei danni attribuiti alla gestione della ricorrente:
“ a) Crepe sul bancone vicino alla cassa
b) Ruggine all'interno del frigo e della colonna
c) Griglia in plastica fusa
d) piani in acciaio rigati
e) Residui di cibo all'interno dei frigoriferi “
Tali riferiti danni, specificamente delineati e descritti dalla resistente, non sono stati contestati dalla parte ricorrente e pertanto ai sensi dell'art. 115, co. I, parte finale c.p.c. dovranno intendersi come riconosciuti.
Tuttavia, seppir tali danni debbano ritenersi esistenti in quanto non contestati, non appare corretto riconoscere l'importo arbitrariamente indicato dalla parte richiedente (Euro
2.000,00).
Infatti non vi è in atti alcun elemento oggettivo di prova dell'esatto ammontare: non vi sono allegazioni di fatture di riparazione o sostituzione dei beni elencati, non vi sono capitolazioni in atti che consentano una individuazione oggettiva dell'ammontare dei singoli danni, e neanche vi sono altri documenti che possano individuare l'esatto importo da riconoscersi.
Certamente non può valere, in tal senso, la scrittura privata, datata 12 Gennaio 2024, redatta dalla SI.ra (doc. 5 di parte resistente) con cui la stessa chiedeva, alla Parte_2 [...] una decurtazione di Euro 2.000,00 dal mese di affitto. Tale eventuale CP_1
accordo andrebbe a costituire un dato avente rilevo unicamente tra le parti contraenti, ma non potrebbe certo assumere un valore oggettivo di quantificazione del danno, vincolante per soggetti terzi estranei all'accordo, quale sarebbe la SI.ra . Pt_1
Tale scrittura potrà unicamente valere quale mero indizio o principio di prova del presumibile valore di tali danni, ma non potrà assurgere al rango di piena prova, sufficiente, di per sé, a tal fine.
Essendo, però, dimostrato il danno (come sopra motivato) e non potendosi ritenere, lo stesso,
provato nel proprio preciso ammontare, appare corretto dare applicazione al precetto contenuto nell'art. 1226 c.c. con il quale il Legislatore ha attribuito al giudice il dovere di procedere alla liquidazione del danno sulla base di una valutazione equitativa.
Considerati i danni descritti dalla resistente, tenuto in considerazione il tempo comunque ridotto di esercizio dell'azienda dalla ricorrente (dal 12 Marzo 2022 [data di redazione del primo contratto di subaffitto] al 22 Maggio 2023 [data di restituzione chiavi]) e tenuto conto del mero indizio desumibile dalla scrittura a firma della SI.ra , presente in Parte_2
atti, si ritiene di riconoscere, oggi, detto danno, nella misura di Euro 1.650,00, così da ottenere un importo finale complessivo, a credito della del valore di Euro Controparte_1
6.000,00 (3.300,00 [canoni Aprile e Maggio 2023] + 1.050,00 [restituzione sconti per risoluzione anticipata] + 1.650,00 [risarcimento danni]), assolutamente equivalente al credito riconosciuto alla ricorrente (Euro 6.000,00 per mancata restituzione della cauzione).
Stante la identità tra gli importi riconosciuti a rispettivo credito e debito delle parti, ne deriverà la totale compensazione degli stessi, addivenendosi infatti ad una esatta coincidenza tra le rispettive poste di dare ed avere, in capo ai contendenti in lite.
Alla luce della riconosciuta totale compensazione tra i crediti e debiti dei contraenti, dovrà
conseguentemente rigettarsi qualsiasi domanda formulata dalle parti nei confronti della rispettiva controparte.
Letto l'art. 92, co. II, c.p.c. ed accertata la reciproca soccombenza, le spese di lite vengono interamente compensate tra le parti. Il Tribunale di Asti, in composizione monocratica, nella persona del dott. Andrea Martinetto,
definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa istanza,


p.q.m.


- respinge ogni domanda formulata dai litisconsorti nel giudizio;

- compensa, per intero, le spese di lite tra le parti.
Così deciso in Asti, con motivazione contestuale, il 30 Luglio 2025
Il giudice dott. Andrea Martinetto