N. R.G. 18304/2022

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI TORINO
sezione III CIVILE
Il giudice dr.ssa Valeria Di Donato ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al N.R.G. 18304 dell'anno 2022
TRA
, C.F. , con l'Avv. BESSI PIERA Parte_1 C.F._1
ATTORE IN OPPOSIZIONE
E
, in persona del legale rappresentante pro tempore, (C.F. ), Controparte_1 P.IVA_1
con l'avv. BOZZATO MAURIZIO
CONVENUTA IN OPPOSIZIONE
E
, in persona del legale RO rappresentante pro tempore, (C.F. ), con l'avv. MAZZA ALESSANDRO P.IVA_2
TERZA CHIAMATA
Pagina 1 oggetto: opposizione a decreto ingiuntivo nr. 4882/2022; mediazione immobiliare
CONCLUSIONI
Le parti hanno precisato le conclusioni con note scritte ex art. 127 ter c.p.c. entro il termine del
22.1.2025.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato ha proposto opposizione avverso il Parte_1
decreto ingiuntivo nr. 4882/2022 emesso dal Tribunale di Torino il 2.7.2022 con il quale gli è stato ingiunto il pagamento in favore della della somma di € 27.816,00, a titolo Controparte_1 di provvigione per l'attività di mediazione svolta per l'acquisto dell'immobile VI LA d'Ea sito in Santa Teresa di Gallura.
In particolare, premesso che:
- nel dicembre 2020 reperiva sui siti web sia della sia della Controparte_1 CP_2 CP_2
di l'offerta di vendita di due ville in Sardegna (una più grande, VI
[...] RO
LA d'Ea ed una più piccola, VI La UN) e contattava tramite messagistica entrambe le agenzie per ottenere maggiori informazioni;

- con mail del 14.12.2020 la precisava che le due ville venivano vendute solo Controparte_1 congiuntamente al prezzo di € 1.680.000,00; anche la riscontrava la RO
richiesta indicando che il prezzo complessivo per le due ville era di € 1.800.000,00 trattabili e che vi era anche la possibilità di acquistare solo l'immobile più grande al prezzo di € 1.000.000,00;
- a seguito di ulteriori contatti, tra il 5.3. e il 7.3.2021 visitava diversi immobili con la Pt_1
siti in tra cui anche le due ville in Località Capo Testa;
Controparte_1
- con comunicazione via mail del 16.3.2022 manifestava il proprio interesse per l'acquisto Pt_1
della sola villa di dimensioni minori ('VI La UN') per la riteneva congrua un'offerta Pt_2 di € 620.000,00; tuttavia, la ribadiva che la parte venditrice consentiva l'acquisto CP_1
delle due ville solo in unico lotto, per cui manifestava la propria disponibilità a considerare Pt_1
anche l'acquisto di entrambi gli immobili a un prezzo non superiore a € 1.480.000,00, con l'intenzione di rivendere a terzi quello di dimensioni maggiori;

- proprio a tal fine e in vista di un successivo frazionamento degli immobili richiedeva alla Pt_1
una perizia tecnica;
CP_1
- il 24.3.202, in occasione di un colloquio telefonico la comunicava la disponibilità CP_1 della proprietà ad accettare un'offerta di acquisto in lotto unico delle due ville al prezzo di €
1.500.000,00, oltre € 6.000,00 come contributo per rimediare a una "piccola irregolarità edilizia” della villa più grande;

Pagina 2 - con comunicazione a mezzo e-mail del 30.03.2021 la proponeva, in alternativa alla CP_1 perizia tecnica, l'effettuazione di una "Due Diligence Immobiliare", al costo di € 5.000;
- nel corso dell'aprile 2021 manifestava a la volontà di finalizzare l'accordo Pt_1 CP_1
con la proprietà mediante la sottoscrizione di un preliminare di compravendita immobiliare ma l'agenzia comunicava che la proprietà non intendeva più procedere alla vendita degli immobili;

- si rivolgeva, pertanto, nuovamente alla e il 30.04.2021 visionava Pt_1 RO
alcuni immobili con detta agenzia e al contempo chiedeva anche informazioni sulla situazione urbanistica e catastale delle due ville in località Capo Testa;

- la riferiva che entrambe le ville presentavano numerose e significative RO
problematiche urbanistiche e ipotizzava in ogni caso che sarebbe stato possibile trattare con la proprietà l'acquisto della sola 'VI LA d'Ea', partendo da un prezzo che tenesse conto delle suddette difformità nonché dell'eventualità che si fosse reso necessario procedere con lo smantellamento della piscina non autorizzata;

- tramite la Gallura veniva dunque avviata una lunga trattativa con la proprietà e, all'esito delle complesse indagini svolte, formulava un'offerta per l'acquisto di 'VI LA d'Ea' poi Pt_1
accettata dalla proprietà, con la successiva stipula del preliminare e poi del definitivo il 27.12.2021
e il pagamento alla della provvigione pattuita RO pari a € 26.840,00 iva inclusa;
tanto premesso, ha contestato la pretesa creditoria azionata da deducendo Pt_1 CP_1
l'assenza di nesso causale tra l'attività svolta da quest'ultima e l'affare effettivamente concluso e l'insussistenza dei presupposti di cui all'art. 1758 c.c. stante il difetto di identità tra l'affare concluso e quello per la cui conclusione era stata asseritamente svolta l'attività di mediazione. Ha precisato sul punto che la aveva sempre proposto la vendita dei beni in un unico CP_1
lotto ed escluso la possibilità di una vendita disgiunta delle ville, per poi comunicare che le ville non erano più in vendita;
aveva omesso di fornire le informazioni di cui era a conoscenza circa le problematiche di difformità edilizie che presentavano gli immobili indispensabili per la corretta valutazione dell'affare e la formulazione di una proposta di acquisto;
aveva, in ogni caso, agito in violazione dei principi di correttezza e buona fede.
Ha dedotto che l'acquisto si era concluso per effetto esclusivo dell'attività di mediazione posta in essere dalla alla quale, difatti, è stata RO
regolarmente corrisposta la provvigione.
Ha contestato la pretesa azionata in via monitoria anche sotto il profilo del quantum allegando l'applicabilità, in ipotesi, della percentuale del 2,8%, nonché la debenza degli interessi di mora.
Pagina 3 Ha chiesto, infine, l'autorizzazione alla chiamata in causa dell'agenzia per RO
ottenere la manleva in caso di eventuale condanna.
Ha concluso per la revoca del decreto ingiuntivo e il rigetto della domanda. In via di estremo subordine ha chiesto di dichiarare in ogni caso tenuta e condannare la a RO
garantire e manlevare in ordine a tutte le somme che dovessero essere liquidate Parte_1
in favore della parte convenuta opposta per le causali di cui all'odierno giudizio;
con vittoria di spese.
La si è costituita in giudizio deducendo che: Controparte_1
- con comunicazione del 6.3. 2021 , per il tramite di formulava due proposte Pt_1 CP_1
di acquisto: una per la villa più piccola e una per entrambe le ville, condizionandole al previo espletamento di una perizia tecnica per verificare la possibilità di frazionamento;

- il 25.3.2021 la comunicava a che la società venditrice EC era CP_1 Pt_1 interessata a vendere le due ville congiuntamente al prezzo di € 1.500.000,00, oltre un contributo di
€ 6.000 per spese di risanamento;
dichiarava il proprio interesse all'acquisto congiunto;
Pt_1
- le parti, dunque, procedevano a redigere un disciplinare per la effettuanda perizia tecnica;
nel corso degli accertamenti, improvvisamente l'agenzia era informata dal venditore che non era più interessato a vendere;
non obiettava alcunché; Pt_1
- all'insaputa della , le parti proseguivano la trattativa formalizzando la CP_1 compravendita della villa LA d'Ea con atto pubblico del 27.12.2021; tanto premesso ha ribadito la fondatezza del proprio diritto alla provvigione avendo pubblicizzato la vendita, messo in contatto le due parti per la conclusione della compravendita, partecipato alla trattativa raccogliendo proposte e controproposte e svolgendo il proprio ruolo di mediatore.
Ha evidenziato che era stato informato delle irregolarità edilizie che, in ogni caso, non Pt_1 avevano avuto alcun rilievo rispetto all'acquisto poi effettivamente perfezionatosi ad un prezzo coerente con quello proposto già a marzo 2021 tramite . CP_1
In ordine alla quantificazione della provvigione ha precisato che aveva accettato di pagare Pt_1
la provvigione al 3% e gli interessi richiesti sono solo quelli legali.
Ha quindi chiesto di rigettare l'opposizione e per l'effetto di confermare il decreto ingiuntivo;
in subordine ha chiesto di accertare l'esistenza del credito dell'importo di € 27.816,00 o per la somma ritenuta di giustizia, oltre interessi ex art. 1284 c.c. a partire dalla costituzione in mora recapitata il
15.3.2021; con vittoria di spese e compensi legali del procedimento monitorio e del presente giudizio.
Pagina 4 La terza chiamata si è costituita in giudizio aderendo alle deduzioni di RO parte attrice in ordine all'insussistenza esistenza di un diritto alla provvigione in capo alla ex art. 1755 c.c., pur essendo estranea a detto rapporto. CP_1
Ha confermato che i contatti con per l'acquisto degli immobili in oggetto ebbero inizio nel Pt_1 dicembre 2020 e ripresero nell'aprile 2021 e di aver svolto ogni attività utile per la conclusione dell'affare, tra cui gli accertamenti e i controlli per la risoluzione delle problematiche edilizie di cui era gravato l'immobile poi acquistato e che erano state tempestivamente comunicate al promittente acquirente, con conseguente diritto alla provvigione, regolarmente corrisposta dall'attore.
Ha contestato l'esistenza di un diritto dell'Immobilsarda a ottenere una quota della provvigione anche ex art. 1758 c.c. stante l'assenza di qualsivoglia collegamento tra l'attività da essa svolta e quella svolta da che non era neanche a conoscenza del fatto che avesse contattato CP_2 Pt_1
altre agenzie immobiliari in precedenza.
Ha chiesto quindi il rigetto della domanda di garanzia e manleva proposta dal . In via Pt_1
subordinata e di eccezione riconvenzionale, nel caso di riconoscimento del diritto alla provvigione in capo alla e accoglimento della domanda di manleva, ha chiesto respingersi CP_1 quest'ultima a titolo di compensazione tra i rispettivi crediti. In via ulteriormente subordinata, qualora venissero accolte le domande di contro , ha chiesto di CP_1 Parte_1
condannare alla restituzione a soltanto di quanto corrispondente RO Pt_1
in valore assoluto alla percentuale della provvigione ritenuta di spettanza della Controparte_1
(2,8% a differenza del 3% inizialmente concordato con;
con vittoria di spese e CP_1
compensi professionali del presente giudizio”
***
L'opposizione è fondata e deve essere accolta per i motivi che seguono.
Non sono oggetto di contestazione e sono in parte documentalmente provate le seguenti circostanze:
- da dicembre 2020 ad aprile 2021 intratteneva rapporti con per Parte_1 CP_1
l'acquisto di due ville site in località Capo Testa, VI la UN (di dimensioni minori) e VI
LA d'Ea (di maggiori dimensioni);
- ad aprile del 2021 i rapporti tra e cessavano, a seguito della comunicazione Pt_1 CP_1
da parte di quest'ultima del venir meno della volontà della proprietà di vendere gli immobili;

- il 21.5.2021 firmava una proposta di acquisto per il tramite dell'agenzia Pt_1 [...] per l'acquisto di una sola delle due ville, ovvero di VI LA d'Ea (doc. n. 6); CP_2
- il 21.8.2021 venivano sottoscritti due preliminari (doc. n. 7,8 parte terza chiam.) mentre il contratto definitivo veniva stipulato il 27.12.2021; l'intero prezzo veniva versato anticipatamente
Pagina 5 alla stipula del definitivo e, in particolare, € 100.000 nel giugno 2021 e il residuo nel luglio 2021
(doc. n. 12 parte conv.);
- riceveva in consegna l'immobile il 1° settembre 2021. Pt_1
La ha chiesto ed ottenuto il decreto ingiuntivo nr.4882/2022 di € 27.816,00, a titolo CP_1
di provvigione per l'attività di mediazione immobiliare asseritamente svolta in favore di Pt_1
e conclusasi con l'acquisto di VI LA d'Ea in località Capo Testa. In particolare,
[...]
l'opposta ha allegato e dedotto che l'affare si sia perfezionato grazie al proprio intervento di mediazione consistito dapprima nel mettere in contatto (promittente acquirente) Parte_1
con EC (società venditrice delle ville in questione) e, poi, nel seguire costantemente le trattative, raccogliendo le proposte e controproposte delle parti e informando delle Pt_1
difformità edilizie esistenti, adoperandosi per la risoluzione delle stesse anche attraverso l'espletamento di complessi accertamenti e l'ausilio di tecnici. Ha, altresì, asserito di non aver mai escluso la possibilità di acquisto di una sola delle due ville, circostanza che troverebbe riscontro nella proposta del del 16.03.2021 (doc.4) che prevede alternativamente l'acquisto dei due Pt_1 immobili o l'acquisto di una sola villa. Secondo l'opposta, , a fronte Parte_1 dell'improvvisa dichiarazione di EC di non voler più procedere alla vendita del lotto immobiliare, avrebbe chiuso le trattative senza più coinvolgere per poi proseguire le CP_1
stesse con la e concludere l'affare a sua RO RO
insaputa.
La parte opponente ha contestato il diritto alla provvigione di deducendo che la CP_1 vendita dell'immobile non si è conclusa per il tramite dell'opposta, bensì grazie all'intermediazione della sola agenzia (terza chiamata). Ed infatti, secondo quanto rappresentato da RO
, si sarebbe limitata ad accompagnare l'opponente a visitare alcuni immobili, Pt_1 CP_1
tra i quali le due ville in località Capo Testa, fornendo, peraltro, informazioni solo parziali circa lo stato urbanistico effettivo di queste ultime ed escludendo, fin dal principio, la possibilità di acquistare le due unità immobiliari (VI UN e VI LA d'Ea) separatamente, costituendo le stesse un lotto unico. I rapporti con si sono conclusi a seguito della CP_1
rinuncia a vendere le due ville da parte del proprietario.
La ricostruzione dei fatti prospettata da parte opponente e le eccezioni sollevate sulla assenza del requisito dell'identità dell'affare proposto con quello concluso e sull'assenza del nesso di causalità sono fondate e devono essere accolte.
Ai sensi dell'art. 1755 c.c. il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti (acquirente e venditore), se l'affare è concluso per effetto del suo intervento. Sul punto la giurisprudenza è concorde nel ritenere che “il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione
Pagina 6 dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, che sussiste quando il mediatore abbia messo in relazione le parti, così da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipulazione del contratto, sempre che questo possa ritenersi conseguenza prossima o remota dell'opera dell'intermediario tale che, senza di essa, secondo il principio della causalità adeguata, il contratto stesso non si sarebbe concluso.” (Cass. nr.11443/2022).
Più precisamente laddove vi sia stata una variazione oggettiva nel corso delle trattative, sia in relazione alla eventuale progressiva focalizzazione del bene sia del prezzo di vendita, il diritto alla provvigione può configurarsi “sempre che l'attività del mediatore sia valsa a far scaturire delle trattative poi confluite, sebbene con gli accomodamenti convenuti dalle parti nella estrinsecazione della loro libertà negoziale, nella conclusione di qualsivoglia vincolo giuridico concernente un bene univocamente (anche se non totalmente o perfettamente) riferibile a quello dedotto nell'iniziale messa in relazione delle parti” (Cass. n. 3165/2023 che richiama Cass. n. 25851/2014).
Presupposto essenziale, dunque, per l'insorgenza del diritto è l'identità dell'affare proposto con quello concluso e la sussistenza di un nesso di causalità adeguata tra la conclusione dell'affare e
l'intervento del mediatore, essendo a tal fine insufficiente la mera messa in relazione di due parti
(cfr. Cass. n. 11185/2023; n. 3165/2023; n. 11443/2022; n. 11127/2022).
Grava, pertanto, sul mediatore che agisce per il soddisfacimento della propria pretesa creditoria provare ex art. 2697 cod. civ. provare che l'affare si è concluso per effetto esclusivo o concorrente della propria attività.
Nella fattispecie in esame, all'esito del quadro probatorio formatosi in corso di causa, non risulta dimostrata né la sussistenza del presupposto dell'identità tra l'affare proposto dall' CP_1
(acquisto di entrambe le ville, e LA d'Ea) e quello effettivamente concluso da Per_1 Pt_1
(acquisto della sola villa LA d'Ea), né la sussistenza del nesso di causalità tra l'attività di intermediazione svolta dalla e il formarsi della comune volontà delle parti circa CP_1
l'atto di trasferimento della proprietà del bene oggetto di causa.
In primo luogo, a differenza di quanto sostenuto dall'agenzia opposta, non è stato dimostrato che la abbia rappresentato ad la possibilità di acquistare anche solo una CP_1 Parte_1 delle due ville ovvero VI LA d'Ea, risultando piuttosto il contrario.
Fin dal primo contatto tramite mail, avvenuto tra le parti in data 14.12.2020, la nel CP_1
fornire ad informazioni più dettagliate sulle ville poste in vendita presso la località Parte_1
Capo Testa, ha presentato gli immobili come ville facenti parte di unico lotto immobiliare, in vendita ad un prezzo complessivo di € 1.680.000. Nella mail di presentazione dell'immobile di si legge infatti: “Le trasmetto ulteriori dettagli sulla villa LA d'Ea sita nella CP_1
Pagina 7 bellissima località Capo Testa a pochi chilometri dalla cittadina Santa Teresa Gallura. Prezzo richiesto:

1.680.000 Euro. (…). La proprietà si compone di due corpi totalmente indipendenti costruite negli anni '70 dal famoso artista che ha voluto reinterpretare lo Controparte_3
stile e le caratteristiche originali in chiave moderna per ottenere un design di altissima qualità. (…)
Le due ville (VI LA d'Ea e ) sono completamente indipendenti tra loro Controparte_4
(…)”. (doc.1)
A riprova del vincolo di vendita in unico lotto, nella prima proposta di acquisto Pt_1
inizialmente ipotizzata, pur ribadendo il suo interesse ad acquistare la sola villa di minori dimensioni “UN”, preso atto della volontà della proprietà di non vendere gli immobili separatamente, aveva formulato un'offerta per l'acquisto di entrambe le ville al prezzo unitario di € 1.480.000: “Buongiorno Sig. Come Le ho detto per telefono, fra le proposte Pt_3
Immobiliari che ci ha presentato quella più affascinante e in linea con le nostre esigenze è la VI
"UN" di Capo Testa, per la quale siamo pronti ad offrire 620.000€ (proporzionata alla Vs richiesta per VI UN e VI LA d'Ea). Purtroppo ho da Lei appreso che la Proprietà non è propensa alla vendita solo di questa VI. In tal caso, essendo l'immobile globale eccessivo rispetto alle nostre esigenze, non possiamo eccedere un'offerta di 1.480.000€, per procedere eventualmente a un successivo frazionamento in 2 unità immobiliari indipendenti. A tal fine ci occorrerebbe da parte di una perizia (tecnica, normativa e dei costi) relativa alla CP_1
fattibilità del frazionamento. Sperando che le offerte fatte riscontrino l'interesse della Proprietà anche in relazione alla nostra disponibilità di concludere a breve la transazione, porgiamo cordiali saluti .” (doc. 4). Parte_1
Dalla documentazione prodotta in atti e dall'espletata prova testimoniale non è emerso, di contro, che abbia mai prospettato a la possibilità di un acquisto separato delle due CP_1 Pt_1
ville e, dunque, evidentemente di un bene diverso da quello inizialmente pubblicizzato per la vendita.
Nella sopra riportata mail, peraltro, si legge che l'interesse dell'opponente era principalmente rivolto all'acquisto della villa di dimensioni più piccole “UN”; non risulta sia mai stata presa in considerazione tramite l'opzione di acquistare la villa più grande, VI LA CP_1
d'Ea.
In secondo luogo, i rapporti con e le trattive per l'acquisto delle ville in oggetto si CP_1
sono interrotti a seguito della dichiarazione di volontà della proprietà di non vendere più gli immobili;
si tratta di una circostanza non contestata e, dunque, provata ai sensi dell'art. 115 c.p.c.
Il fallimento definitivo delle prospettive di acquisto ha determinato, dunque, l'interruzione di ogni rapporto tra le odierne parti e indotto a proseguire la ricerca ricontattando la Pt_1 CP_2
Pagina 8 già inizialmente contatta contestualmente alla RO
CP_1
si è, difatti, successivamente e nuovamente rivolto all'agenzia Parte_1 RO
dalla quale ha avuto notizia della possibilità di acquistare anche separatamente le ville. In particolare, la ha proposto all'opponente l'acquisto della villa più grande LA d'Ea con CP_2
possibilità di trattare il prezzo a causa delle importanti difformità edilizie presenti.
L'acquisto della sola villa LA d'Ea era, in realtà, stato proposto e consigliato dalla
[...]
sin dai primi contatti tra le parti;
risulta, difatti che con mail di riscontro del RO
14.12.2020 la abbia comunicato a la possibilità di acquisto della sola villa più CP_2 Pt_1
grande con il relativo prezzo. (doc. n. 16.14, “Buonasera Sig. abbiamo ricevuto la Sua Pt_1
richiesta per le due ville a Capo Testa, LA d'Ea e UN. La richiesta è di € 1.800.000 per entrambi gli immobili, i quali sappiamo essere trattabili. Vi è inoltre l'opzione di acquisto della sola villa più grande per 1 milione”).
A seguito dell'attività svolta dalla e, segnatamente, della proposta di una sola RO
delle due ville e della individuazione e disamina delle plurime problematiche edilizie, nel giugno
2021 le parti sono addivenute alla stipula del preliminare di vendita della villa LA d'Ea, e, poi alla stipula del definitivo il 27.12.2021.
L'affare concluso per il tramite dell'agenzia è, dunque, senza dubbio RO
diverso da quello proposto da difatti, come già esposto, ha fin dal CP_1 CP_1
principio rappresentato ad che le ville non avrebbero potuto essere vendute Parte_1
separatamente e non ha mai prospettato la possibilità di un acquisto separato, laddove, invece,
l'affare proposto da e poi effettivamente concluso ha avuto ad oggetto RO
esclusivamente la villa di dimensioni maggiori.
Ciò ha incidenza diretta anche ai fini dell'accertamento della sussistenza o meno del nesso di causalità tra l'attività svolta dall'opposta e l'affare concluso;
è sufficiente rilevare a riguardo che con la prima agenzia ( non avrebbe potuto acquistare una sola villa ma CP_1 Pt_1
avrebbe dovuto necessariamente acquistarle entrambe, proposte in vendita in un unico lotto ossia come un'unica inscindibile unità immobiliare, salvo eventuale successivo frazionamento.
I due affari proposti sono, dunque, diversi stante l'ontologica differenza tra i beni immobili proposti in vendita.
La circostanza è stata confermata anche all'esito dell'istruttoria orale.
Sul punto moglie di , ha confermato che il marito ha Testimone_1 Parte_1 appreso della possibilità dell'acquisto separato delle due ville solo dalla e RO
soprattutto che la aveva sempre escluso questa eventualità. In particolare, ha CP_1
Pagina 9 dichiarato: “…chiedemmo se si potesse acquistare solo la villa più piccola ma ci fu detto di no.
Mio marito era poi anche disponibile ad acquistare entrambe e poi vendere la più grande. Quando fu chiesto da mio marito di fare una perizia per le regolarità edilizia fu detto dal che vin era Pt_3
un piccola irregolarità edilizia ma sanabile ma non ci ha mai riferito delle grosse problematiche esistenti. Il sig. ha quindi concluso ogni tipo di trattativa dicendo che non era possibile Pt_3 proseguire. …dopo esserci rivolti alla , che nel frattempo ci fece vedere anche altri CP_1 immobili, mi sembra nell'inizio aprile 2021, la disse che i proprietari non erano più CP_1
disponibili alla vendita delle ville di Capo testa e hanno chiuso le trattative su queste ville. Poi ci siamo rivolti alla per visitare altri immobili e parlando è emerso che in realtà c'era la CP_2
possibilità di comprare una sola delle ville di Capo Testa, cioè quella più grande, mentre il
aveva sempre detto che le due ville potevano essere acquistate solo insieme. …l'incarico a Pt_3 vendere le due ville lo aveva anche la già almeno dal dicembre 2020…, inizialmente CP_2
abbiamo cercato di potare avanti la trattativa con che poi ha concluso la trattativa CP_1 indirizzandoci verso altri immobili perché la trattativa non poteva proseguire”.
Quanto alla sollevata eccezione di incapacità a testimoniare, va rilevato che secondo l'orientamento costante della giurisprudenza di legittimità l'incapacità a deporre prevista dall'art. 246 c.p.c. si verifica solo quando il teste è titolare di un interesse personale, attuale e concreto, che lo coinvolga nel rapporto controverso, alla stregua dell'interesse ad agire di cui all'art. 100 c.p.c., tale da legittimarlo a partecipare al giudizio in cui è richiesta la sua testimonianza, con riferimento alla materia in discussione, non avendo, invece, rilevanza l'interesse di fatto a un determinato esito del processo – salva la valutazione che di ciò il giudice è tenuto a fare nella valutazione dell'attendibilità del teste – né un interesse riferito ad azioni ipotetiche, diverse da quelle oggetto della causa in atto, proponibili dal teste medesimo o contro di lui, a meno che il loro collegamento non determini già concretamente un titolo di legittimazione alla partecipazione al giudizio (cfr.
Cass. n. 167/2018; n. 9353/2012).
Nella fattispecie in esame, la teste è coniugata con ma in regime di Tes_1 Pt_1
separazione dei beni;
non ha avuto alcun rapporto con la non ha formulato la CP_1
proposta di acquisto né ha stipulato il definitivo, con conseguente insussistenza dei presupposti per la declaratoria di incapacità.
In ogni caso, l'eccezione è superata dal mancato rilievo della nullità della testimonianza assunta.
Secondo i principi recentemente espressi dalla S.C. se, come nella fattispecie in esame, l'eccezione di incapacità è stata ritualmente sollevata prima dell'ammissione del teste, la testimonianza che sia nondimeno ammessa e assunta costituisce un atto processuale affetto da nullità; “ne deriva che
l'interessato ha l'onere di eccepire questo vizio subito dopo l'escussione del teste ovvero, in caso di
Pagina 10 assenza del difensore della parte alla relativa udienza, nella prima udienza successiva, determinandosi altrimenti la sanatoria della nullità, ex art.157, secondo comma, cod. proc. civ.”, ciò anche nel caso in cui il teste sia stato ammesso “con riserva” (cfr. Cass. n. 29714/2023).
L'eccezione va, pertanto, respinta e la testimonianza appare attendibile essendo compatibile con la documentazione prodotta e la ricostruzione dei fatti come emersa in corso di causa.
Sotto il profilo del nesso causale, il diritto dell'opposta alla provvigione va escluso sia ai sensi dell'art. 1755 cod. civ. sia ai sensi dell'art. 1758 cod. civ.
Risulta, difatti, documentalmente provato che l'immobile VI LA d'Ea (comunque diverso da quello per il quale la ha svolto attività di mediazione) presentava gravi problematiche CP_1
a livello edilizio in quanto era privo del certificato di agibilità; inoltre, la piscina era stata realizzata in difetto di provvedimenti autorizzativi e risultava ancora non conclusa una pratica di condono edilizio per sanare talune opere abusive ivi realizzate in sede di ristrutturazione da parte della proprietà. Tanto è stato dettagliatamente indicato nella proposta d'acquisto raccolta dall'agenzia il 21.5.2021 (doc. n. 6) nonché dal successivo preliminare concluso sempre per il tramite CP_2 dell'attività della il 21.8.2021. RO
Nella proposta d'acquisto la parte proponente ha dato atto in maniera esplicita che il prezzo offerto di € 750.000,00 era stato quantificato proprio tenendo conto della situazione edilizia e urbanistico – catastale dell'immobile, del costo delle pratiche e dei costi di ripristino delle opere prive di concessione;
ciò comprova che solo all'esito delle informazioni ricevute dalla Gallura Immobiliare sull'effettiva situazione dell'immobile e sulla presenza delle richiamate difformità, la parte opponente ha avuto contezza dello stato dell'immobile ed è stata in grado di valutare il proprio interesse a concludere l'affare determinandosi a formulare l'offerta. Ciò a conferma del fatto che l'attore era stato tempestivamente informato dall'agenzia della presenza di gravi difformità edilizie ed è stato posto nelle condizioni di formulare una proposta avendo a disposizione tutte le informazioni necessarie per valutare la convenienza dell'affare. Tanto è stato confermato dalla teste che ha dichiarato che suo marito era stato informato sin dall'incontro del 30.4.2021 Tes_1
dalla sia della possibilità della vendita separata delle due ville sia RO dell'esistenza di tutte le difformità poi descritte nella proposta. Risulta, inoltre, che in data
28.5.2021 la inviò a la perizia tecnica redatta dal geom. completa di tutte CP_2 Pt_1 Per_2
le informazioni tecniche relative alla proprietà (doc. n. 16.23).
Diversamente, per quanto emerge dalla documentazione depositata e in base agli esiti dell'istruttoria orale, nel corso delle trattative pur intercorse per il tramite della , CP_1
non era stato informato della situazione urbanistico – edilizia degli immobili, tanto che né Pt_1 nella ipotesi di formulazione di un'offerta per entrambe le ville (ossia per l'unico lotto
Pagina 11 effettivamente proposto in vendita dall'agenzia) né nel successivo scambio di mail per l'espletamento della “Due Diligence” da parte di un tecnico a tal fine incaricato, si fa alcun riferimento alle su esposte difformità che, fino al termine del rapporto tra le parti, non vi è prova che siano mai state comunicate al promittente offerente.
La teste sul punto ha dichiarato: “… al primo incontro non fu detto nulla sulle Tes_1 irregolarità edilizie” e alla richiesta di esecuzione di perizie tecniche l'agente riferì solo della presenza di una “piccola irregolarità edilizia” a carico della villa più grande agevolmente sanabile.
In ogni caso, le trattative si interruppero a seguito della comunicazione da parte della CP_1
del venire meno della volontà della proprietà di vendere l'immobile, con conseguente evidente impossibilità per l'attore, per causa certamente a lui non imputabile, di proseguire e di avvalersi dell'attività della stessa. (cfr. anche dichiarazioni “…il ci aveva detto che non Tes_1 Pt_3 vi era più possibilità di trattativa e di scegliere un altro immobile”).
In definitiva, dunque, l'affare non è stato concluso grazie all'intervento svolto dalla CP_1
che da un lato ha proposto in vendita un bene diverso da quello poi effettivamente oggetto dell'acquisto, con conseguente insussistenza del presupposto indefettibile per il sorgere del diritto alla provvigione, dall'altro non ha svolto alcuna attività di mediazione causalmente connessa e utile alla conclusione dell'affare, avendo omesso di fornire le indispensabili informazioni relative alle plurime irregolarità edilizie presenti nell'immobile relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare che hanno, poi, effettivamente inciso sulla determinazione del prezzo offerto e sulla successiva conclusione della vendita.
Né appare configurabile un intervento utile della alla conclusione dell'affare in CP_1
concorso con la e ciò sia per la diversità dei beni proposti in vendita, per i RO
motivi già sopra esposti, sia in quanto non è ravvisabile nell'attività dalla medesima svolta alcun contributo causale al perfezionamento dell'accordo tra le parti. Sul punto, pare opportuno evidenziare che le due agenzie avevano entrambe il mandato a vendere l'immobile nel dicembre
2020, ossia allorquando l'attore ebbe conoscenza della messa in vendita apprendendo l'informazione dai siti web delle due società e furono entrambe contattate nella fase iniziale di manifestazione di interesse da parte dell'attore; tuttavia, il rapporto con la si è CP_1
pacificamente interrotto in una fase del tutto preliminare per volontà della proprietà, allorquando l'attore non aveva né conoscenza (da parte di della possibilità di acquistare una sola CP_1
delle due ville né delle plurime difformità edilizie presenti, informazioni entrambe determinanti per la conclusione dell'affare che gli sono dalla unica Parte_4 RO agenzia a cui va concretamente attribuito l'esito positivo dell'operazione di vendita.
Pagina 12 Secondo l'orientamento costante della giurisprudenza di legittimità, “non sussiste alcun diritto alla provvigione in capo al mediatore quando una prima fase delle trattative avviate con l'intervento di quest'ultimo non dia risultato positivo e possa affermarsi che la conclusione dell'affare cui le parti siano successivamente pervenute è indipendente da1l'intervento del mediatore che le abbia poste originariamente in contatto, in quanto la ripresa delle trattative sia intervenuta per effetto di iniziative nuove assolutamente non ricollegabili alle precedenti e da queste condizionate, sicché possa escludersi la rilevanza dell'originario intervento del mediatore”. (cfr. Cass. n. 1120/2015 che richiama Cass. n. 5952/2005).
Ciò è esattamente quanto accaduto nel caso in esame, atteso che dopo un primo contatto tra l'attore e la e l'avvio delle trattative - consistite essenzialmente nella presa visione degli CP_1 immobili, nell'esclusione della possibilità di acquistare solo la più piccola delle due ville e nella manifestata necessità di acquisire una perizia tecnica o una “due diligence” per verificarne lo stato urbanistico – edilizio - le stesse sono state interrotte per volontà della che ha CP_1 comunicato il venir meno dell'intenzione della proprietà di vendere.
L'affare poi effettivamente concluso ha avuto ad oggetto un immobile diverso da quello proposto e trattato da a un prezzo decisamente diverso poiché riguardante una sola delle due CP_1
ville gravata da plurime difformità edilizie non comunicate da e per effetto delle CP_1
iniziative assunte in via esclusiva dalla che ha prospettato per la prima volta la RO possibilità dell'acquisto anche della sola villa di dimensioni maggiori, ha fornito ogni informazione utile per la formulazione di una proposta d'acquisto che tenesse conto delle stesse e si è attivata per il superamento delle suddette problematiche per favorire l'incontro della volontà delle parti. Deve, pertanto, escludersi che l'originario intervento della sia stato di qualsivoglia utilità CP_1 rispetto all'acquisto dell'immobile in oggetto. Ne consegue che non sussistono i presupposti per il diritto ad una quota della provvigione a norma dell'art. 1758 c.c, non ravvisandosi nell'attività svolta da rispetto all'affare effettivamente concluso alcuna cooperazione o CP_1 agevolazione rispetto all'attività svolta dalla alla conclusione dell'affare, con RO conseguente esclusione di un nesso di concausalita' obiettiva dell'intervento spiegato rispetto alla conclusione dell'affare. (cfr. Cass. n. 8443/2000; n. 1564/1998).
In definitiva, la prima fase delle trattative, effettivamente condotta da oltre ad avere CP_1 ad oggetto un bene diverso da quello poi effettivamente acquistato dall'attore, non ha avuto alcun esito positivo e l'affare si è successivamente concluso, sebbene a distanza temporale ravvicinata, per effetto esclusivo dell'intervento di mediazione svolto dalla e ciò RO indipendentemente dall'attività previamente svolta da che pure aveva CP_1
originariamente posto in contatto le parti.
Pagina 13 La messa in relazione delle parti, tuttavia, di per sé non è elemento sufficiente a far ritenere che l'affare sia «concluso per effetto» dell'intervento del mediatore (cfr. Cass. n. 11815/2023; n.
22426/2020).
In definitiva, in accoglimento dell'opposizione proposta dalla parte attrice opponente, il decreto ingiuntivo opposto deve essere revocato e va respinta la domanda formulata e opposta di riconoscimento della sussistenza del credito per l'attività di mediazione.
Ne consegue che la domanda di manleva formulata da parte opponente nei confronti della terza chiamata e le eccezioni e le domande da quest'ultima formulate nei confronti di parte opponente devono ritenersi assorbite per effetto del rigetto della domanda di parte opposta.
Le spese di lite anche nei rapporti con la terza chiamata seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo sul valore della domanda, in base ai parametri medi di cui al D. M. 10 marzo
2014 n. 55.

P.Q.M.

Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
• Accoglie l'opposizione e per l'effetto revoca il decreto ingiuntivo n. 4882/2022 emesso dal
Tribunale di Torino il 2.7.2022 e depositato in data 5.7.2022.
• Condanna la l pagamento in favore di delle Controparte_1 Parte_1 spese di lite che liquida in complessivi € 7.616,00, oltre contributo unificato e rimborso forfettario del 15%, Iva e Cpa come per legge e successive occorrende.
• Condanna la al pagamento in favore di Controparte_1 [...]
elle spese di lite che liquida in RO complessivi € 7.616,00, oltre contributo unificato, rimborso forfettario del 15%, Iva e Cpa come per legge e successive occorrende.
Torino, 19 maggio 2024
Il giudice
dr.ssa Valeria Di Donato

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