REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE DI REGGIO CALABRIA
I^ SEZIONE CIVILE
VERBALE DI UDIENZA
L'anno 2025, il giorno 8 del mese di gennaio, alle ore 9:20, all'udienza tenuta dal G.O.T., avv. Giuseppe Maria Orlando, viene chiamata la causa iscritta al N. 3103/2022 R.G. promossa da
, Codice Fiscale , Parte_1 C.F._1
elettivamente domiciliata in Reggio Calabria, alla Via De Nava n. 102, rappresentata e difesa dall'avv. Antonio Panella per procura in atti
contro
, Codice Fiscale , n. q. di CP_1 C.F._2
erede di elettivamente domiciliato alla Via Demetrio Persona_1
Tripepi n. 54 di Reggio Calabria, presso l'avv. Alessandra Angela
Messina, dalla quale è rappresentata e difesa, giusta procura in atti,
Sono comparsi: l'avv. Giuseppe D'Agostino in sostituzione dell'avv.
Antonio Panella per parte attrice, l'avv. Alessandra Angela Messina per il convenuto.
I procuratori presenti precisano le proprie conclusioni, riportandosi agli atti precedenti ed ai verbali di causa e chiedono l'integrale accoglimento delle rispettive domande (anche di carattere istruttorio) ed eccezioni così
1 come formulate negli stessi, contestando le difese avverse.
Il G.O.T.
visto l'art. 281 sexies c.p.c.,
dispone che si proceda alla discussione orale.
I procuratori discutono oralmente la causa, richiamando integralmente i propri scritti difensivi;
concludono per l'integrale accoglimento delle domande (anche di carattere istruttorio) ed eccezioni ivi formulate, con rigetto delle domande di controparte e vittoria di spese e compensi di lite.
Il G.O.T.
si ritira in camera di consiglio.
All'esito della camera di consiglio, dato atto che alle ore 14:15 non sono più presenti i procuratori delle parti, emette la seguente sentenza, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., dando lettura del dispositivo e depositando la contestuale motivazione
IL G.O.T. (avv. Giuseppe Maria Orlando)

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REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE DI REGGIO CALABRIA
I^ SEZIONE CIVILE
La sentenza è motivata in modo conforme al principio della sinteticità degli atti, con la trattazione delle sole questioni di fatto e di diritto rilevanti ai fini della decisione (artt. 132 c.p.c. 118 disp.att. c.p.c.).
L'esplicazione dell'iter logico giuridico seguito prescinderà dal dar conto di tutte le questioni prospettate dalle parti, ove non costituiscano premesse logicamente e giuridicamente necessarie (tra le tante,
Cassazione Civile, sentenze nn. 6759/19, 4931/14, 12123/13, 8667/11).
I. Con atto di citazione ritualmente notificato, la SI.ra Parte_1
adiva l'intestato Tribunale, esponendo di aver stipulato con la
[...]
SI.ra un contratto preliminare di compravendita, in Persona_1
data 23 dicembre 2013, avente ad oggetto alcuni immobili (fabbricato e terreni circostanti) siti in S.Lorenzello di Cataforio.
Riferiva che il 24 settembre 2015, tale SI.ra aveva Persona_2
acquistato per suo conto il fabbricato e che - con atto in notar Per_3
del Rio del 21 novembre 2017 - la stessa SI.ra aveva Per_2
“retrocesso” all'attrice detto immobile.
In seguito, la SI.ra veniva a conoscenza del fatto che uno dei Pt_1
terreni acquistati non sarebbe stato di proprietà della Per_1
Formulava, quindi, le seguenti domande: “- dichiarare che i vizi
3 dell'immobile venduto diminuiscono il valore del medesimo – disporre la riduzione del prezzo di vendita e il risarcimento del danno ex art.
1480 c.c., nella misura di Euro 11.100,00 oltre € 5.000,00 quale risarcimento del danno, ovvero nella diversa somma, maggiore o minore, che sarà accertata in corso di causa, anche mediante ausilio di
C.T.U., oltre interessi e rivalutazione monetaria dalla data della stipula del compromesso di vendita sino all'affettivo soddisfo –
Condannare la sig.ra alla restituzione in favore Controparte_2
della sig.ra delle somme sopra dedotte. – Con vittoria Parte_1
di spese, competenze ed onorari di causa da porre a carico dell'erario giusta ammissione al gratuito patrocinio a spese dello Stato.”.
Con comparsa depositata per via telematica il 10 gennaio 2023, si costituiva in giudizio la convenuta contestando Persona_1
integralmente la ricostruzione in fatto ed in diritto operata dall'attrice
(in particolare, facendo riferimento ad una trattativa tra l'attrice e gli effettivi proprietari del fondo) e concludendo nei seguenti termini: “- In via preliminare accertare e dichiarare la carenza di legittimazione passiva della sig.ra e, conseguentemente, ordinare Persona_1
l'estromissione di essa dal giudizio;
- in subordine, nel merito, accertare e dichiarare l'infondatezza della domanda proposta da parte attrice per le motivazioni esposte in narrativa e, conseguentemente, rigettare tutte le richieste ex adverso formulate;
- condannare, la sig.ra
al risarcimento dei danni in favore della sig.ra Parte_1
nella misura che sarà ritenuta idonea dal Giudice Persona_1
adito in ragione della temerarietà della lite ex art. 96 cpc;
- condannare parte attrice al pagamento di spese, diritti ed onorari di lite del presente giudizio, da distrarsi in favore del procuratore costituito”.
4 Venivano concessi i termini di cui al sesto comma dell'art. 183 c.p.c..
Deceduta la SI.ra il giudizio veniva riassunto nei confronti Per_1
dei presunti eredi;
è risultato, tuttavia, il SI. (coniuge Persona_4
della convenuta) era già deceduto, mentre si è costituito il SI.
[...]
, formulando eccezione di nullità. CP_1
La causa, quindi, veniva istruita a mezzo della sola produzione documentale delle parti, stante il rigetto delle istanze dell'attrice.
II. Si possono bypassare le eccezioni preliminari formulate dall'erede della SI.ra stante la palese infondatezza nel merito delle Per_1
domande.
Sono stati versati in atti:
1) il contratto preliminare di compravendita per scrittura privata del 23 dicembre 2013, con il quale la SI.ra (promissaria Persona_1
venditrice) prometteva di vendere all'odierna attrice (promissaria acquirente) i seguenti immobili, siti in località S.Lorenzello di
Cataforio, Via Comunale S.Lorenzello n. 76:
- a) appartamento per civile abitazione censito nel catasto fabbricati del
Comune di Reggio Calabria, sezione di Cataforio al foglio 19, particella n. 137 sub 2;
- b) immobile destinato a deposito, individuato come particella n. 137 sub 4 dello stesso foglio 19;
- c) lastrico solare censito come sub 3 della medesima particella;

- d) appezzamento di terreno in catasto al foglio 19, particella n. 71;

5 - e) appezzamento di terreno in catasto al foglio 19, particella n. 135;
- f) appezzamento di terreno in catasto al foglio 19, particella n. 242;
2) il contratto di compravendita del 24 settembre 2015 in notar
[...]
, intercorso tra la SI.ra (venditrice) e la Per_5 Persona_1
SI.ra (acquirente), avente ad oggetto gli immobili Persona_2
a), b) e c) al prezzo di € 27.000,00 che risulta essere stato pagato a mezzo di due assegni bancari (di € 19.000,00 e di € 8.000,00) tratti sul conto corrente dell'attrice;
3) atto pubblico n. rep 12625, n. racc. 5582 di prestazione in luogo di adempimento del 21 novembre 2017 in notar del Persona_6
Rio, intercorso tra la SI.ra e la SI.ra Persona_2 [...]
ed a mezzo del quale la prima trasferiva alla seconda Parte_2
gli immobili acquistati in precedenza con il denaro messole a disposizione dall'attrice.
L'attrice ha depositato, altresì:
- una nota inviata dai SIg.ri e , attraverso la Parte_3 Parte_4
quale le veniva chiesto se fosse ancora intenzionata ad acquistare il terreno di loro proprietà identificato in catasto al foglio 19, particella
242;
- una ulteriore nota da parte dei difensori dei fratelli e CP
, di cui non è stata spiegata l'attinenza alla vicenda Persona_7
che ci occupa;

- la risposta inviata dalla SI.ra alle predette note;
Pt_1
- visura relativa alla più volte citata particella n. 242.
6 III. Le doglianze dell'attrice sono essenzialmente riconducibili agli obblighi scaturenti dal contratto preliminare di compravendita sottoscritto il 23 dicembre 2013 avente ad oggetto un fabbricato ed alcuni terreni circostanti.
Nulla quaestio in ordine al trasferimento della proprietà del fabbricato
(appartamento, deposito e lastrico solare, particella n. 137 sub 2, 3 e 4) in capo all'attrice che, per quanto in maniera non propriamente
“lineare”, si è comunque concretizzato attraverso i due atti pubblici di cui si è detto al punto precedente.
Contrariamente a quello che lascerebbe trasparire il tenore dell'atto introduttivo (e dei successivi atti dell'attrice), però, la proprietà dei terreni non è stata trasferita alla Pt_1
Il contratto preliminare di compravendita - anche se “ad effetti anticipati”, ovvero, come in ispecie, quello che prevede l'immediata immissione in possesso del promissario acquirente - non comporta, difatti, alcun trasferimento di proprietà (Cassazione civile sez. un.,
21/03/2017 n. 7155), ma è fonte di un obbligo convenzionale a contrarre e genera, quindi, soltanto un diritto alla conclusione del contratto definitivo.
La particella 242, poi, è risultata essere di proprietà dei SIg.ri
[...]
e ed è su questo punto che è insorta la presente Pt_3 Parte_4
controversia, attraverso la quale l'attrice chiede una riduzione del prezzo di quella che viene erroneamente considerata una compravendita, ma che tale - com'è di icastica evidenza - non è.
Il tenore letterale della scrittura privata prodotta, d'altro canto, è assolutamente inequivocabile e la stessa integra una promessa di
7 vendita di cosa (in parte) di terzi nella quale la non titolarità del bene da parte del promittente venditore al momento della sottoscrizione del contratto non determina in alcun modo l'invalidità del contratto preliminare ma, come prevede l'art. 1478 c.c., comporta l'obbligo della parte di procurarne l'acquisto alla promissaria acquirente.
La più autorevole giurisprudenza ha avuto modo di chiarire che “al contratto preliminare di compravendita di cosa parzialmente altrui si adatta la disciplina prevista dagli art. 1478 e 1480 c.c., con la conseguenza che il promittente venditore resta obbligato, oltre che alla stipula del contratto definitivo per la quota di sua spettanza, a procurare il trasferimento al promissario acquirente anche di quella rimanente, o acquistandola e ritrasferendola al promissario acquirente, oppure facendo in modo che il comproprietario addivenga alla stipulazione definitiva. Ne consegue che un siffatto contratto preliminare è valido, benché insuscettibile di esecuzione in forma specifica per via giudiziale ai sensi dell'art. 2932 c.c., e rimane assoggettato all'ordinario regime risolutorio per il caso di inadempimento dell'obbligazione assunta dal promittente venditore”
(Cassazione civile, 29/12/2010 n. 26367, ma si vedano anche la recentissima Cassazione civile, 01/08/2024 n. 21756 o Cassazione civile, 21/06/2022 n. 19932).
L'attrice, tuttavia, non ha agito in questa sede chiedendo la risoluzione per inadempimento del contratto preliminare e non ha chiesto - come pure avrebbe potuto - l'esecuzione in forma specifica, ai sensi dell'art. 2932 c.c., limitatamente ai terreni di proprietà della convenuta con la consequenziale riduzione del prezzo di vendita: le sue domande, di conseguenza, non possono che essere rigettate perché riferite non già al
8 contratto preliminare, ma ad una compravendita mai venuta in essere.
V. Le spese di lite possono integralmente compensate tra le parti, tenuto conto della peculiarità della questione e delle ragioni della decisione.

P.Q.M.

Il Tribunale di Reggio Calabria, Seconda Sezione Civile. in composizione monocratica in persona del G.O.T. Avv. Giuseppe Maria
Orlando, definitivamente pronunciando nel giudizio iscritto al N.
3103/2022 R.G., ogni contraria domanda, istanza, eccezione disattesa:
1) Rigetta le domande della SI.ra Pt_1
2) Compensa le spese.
Si comunichi.
Reggio Calabria, lì 8 gennaio 2025.
IL G.O.T.
(avv. Giuseppe Maria Orlando)
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