N. 22374/2021 R.G.A.C.
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli, XII Sezione Civile, nella persona del Giudice Unico, dott.ssa Luigia Stravino, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nel giudizio n. 22374/2021 R.G.
Avente ad oggetto: inadempimento promessa di acquisto
TRA
nato a [...], il [...], (C.F.: ), Parte_1 CodiceFiscale_1 residente in [...], rappresentato e difeso, in virtù di mandato allegato all'atto introduttivo del giudizio, dall'Avv. Angelo D'Orlando (C.F.
), con studio in Napoli (NA), alla Via Luigi Caldieri, n. 127, C.F._2 indirizzo PEC n. di fax. , ed Email_1 P.IVA_1 ivi elettivamente domiciliato.
Attore
E
(C.F. ), con Controparte_1 P.IVA_2 sede in Napoli, alla via S. Giacomo dei Capri n. 130, 80100, ente iscritto al n.530 del registro delle persone giuridiche presso la prefettura di Napoli, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa, in virtù di Controparte_2 procura allegata alla comparsa di costituzione, dall' Avv. Paolo Krogh, (C.F.
), con lo studio in Napoli, alla via Toledo numero 265, PEC: C.F._3 ed ivi elettivamente domiciliata. Email_2
Convenuta
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Con le note scritte depositate i difensori delle parti si richiamavano ai rispettivi scritti difensivi e il G.I., in data 2/12/2024, tratteneva la causa in decisione, assegnando alle parti i termini di cui all'art.190 cpc. pagina 1 di 21
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione, notificato in data 13-9-20211, conveniva in Parte_1 giudizio la innanzi al Controparte_1
Tribunale di Napoli, per sentir emettere i seguenti provvedimenti di giustizia:
A) dichiarare la risoluzione della promessa di acquisto del 25.07.2018 per inadempimento contrattuale della e della Controparte_1 [...]

CP_3
B) per l'effetto, condannare la , Controparte_4 in persona del legale rappresentante pro tempore, alla restituzione della somma pari ad
€ 150.000,00 (euro centocinquantamila/00), in favore del sig. , a titolo del Pt_1 doppio della caparra versata all'atto dell'accettazione della proposta di acquisto, oltre interessi spese ed accessori;

C) condannare la , in persona del Controparte_4 legale rappresentante pro tempore, al pagamento della somma di euro 49.500,00 (euro quarantanovemilacinquecento/00), a titolo di rimborso per esborsi sostenuti dal Pt_1 per lavori edili effettuati al complesso immobiliare”.
D) Condannare la convenuta, al pagamento delle spese, diritti ed onorari di causa, oltre rimborso IVA, CPA e spese generali, con attribuzione al procuratore antistatario.”
F) dichiarare l'emettenda sentenza provvisoriamente esecutiva, ex art. 282 c.p.c.
Parte attrice esponeva quanto segue:
In data 25/7/2018, il sig. formulava alla odierna convenuta, Pt_1 [...]
(di seguito , una proposta di Controparte_1 CP_1 acquisto del complesso conventuale denominato Ritiro e Chiesa dell'Addolorata e Santa Croce, sito in Ercolano, al Corso Resina n. 4, di proprietà della convenuta.
Evidenziava che la proposta di acquisto doveva intendersi riferita all'intero immobile, ma con esclusione della Chiesa e dei locali annessi alla stessa.
Offriva il prezzo di acquisto di euro 400.000, specificando che esso sarebbe stato corrisposto secondo le seguenti modalità:
- € 25.000,00 all'atto dell'accettazione della proposta di acquisto;

- € 100.000,00 alla sottoscrizione del preliminare, da sottoscrivere entro il 30.09.2018, e a titolo di acconto e caparra confirmatoria;

- € 275.000,00 dopo la stipula del contratto definitivo, entro il 30.06.2019, e all'atto dell'avveramento della condizione sospensiva (mancato esercizio della prelazione);
pagina 2 di 21 Come da accordi, dunque, in data 25/7/2018, all'atto dell'accettazione della proposta di acquisto da parte della Congregazione, il versava alla medesima la somma di Pt_1 euro 25.000. (circostanza pacifica)
Parte attrice, inoltre, rappresentava che, in data 30/9/2018, le parti, concordemente, convenivano di prorogare il termine per la sottoscrizione del contratto preliminare al 31/1/2019 (circostanza pacifica) e che, nelle more, il provvedeva al versamento, Pt_1 in favore di (Madre Superiora, Suor , in qualità di Controparte_2 Per_1 rappresentante pro-tempore della Congregazione, della somma di euro 50.000 a titolo di caparra, in aggiunta a quanto già versato in sede di accettazione della proposta di acquisto (La circostanza che la somma sia stata versata è pacifica;
controparte contesta sia stata versata a titolo di caparra. Dalla scrittura privata emerge che è a titolo di caparra).
Tale circostanza veniva registrata in una scrittura privata sottoscritta da entrambe le parti e depositata in atti (cfr. allegati atto di citazione, fascicolo parte attrice).
Parte attrice, poi, evidenziava che alla luce di analisi effettuate sull'immobile, successivamente alla proposta di acquisto, il veniva a conoscenza della assoluta Pt_1 incommerciabilità di una parte dell'immobile (particella 21 foglio 10) dovuta alla sussistenza di abusi edilizi, insanabili.
In conseguenza dei riscontrati abusi che diminuivano il valore dell'immobile oggetto di trattativa, il manifestava alla controparte la propria volontà di mantenere fede Pt_1 agli accordi presi, sempre che controparte fosse stata disponibile a concedere una riduzione del prezzo di acquisto precedentemente concordato.
Altresì, parte attrice rappresentava che concordemente tra le parti veniva deciso di posticipare il termine per la stipula del contratto definitivo e tale termine veniva quindi fissato per il giorno 11/3/2020.
Deduceva inoltre di avere invitato la rappresentante pro tempore della Congregazione, mediante PEC del 5/3/2020, a presentarsi il giorno 11/3/2020 presso lo studio della notaia onde procedere alla stipula del contratto definitivo e Persona_2 che controparte ometteva di presentarsi al detto appuntamento.
L'attore osservava, dunque, che la Congregazione, pur trattenendo la cifra complessiva di 75.000 € a titolo di caparra versata, non provvedeva alla regolarizzazione del passaggio di proprietà del complesso immobiliare oggetto di trattativa.
Nonostante ciò, l'istante deduceva di avere effettuato dei lavori di ristrutturazione del cespite, “sotto richiesta, autorizzazione e supervisione della madre superiora, resisi necessari anche dalla staticità dell'immobile” nonché che i summenzionati lavori venivano svolti dalla ditta I.M.G.E. Service di Giuseppe Di Domenico, per euro 49.500.
A sostegno di quest'ultima circostanza produceva un documento contente una sommaria elencazione delle opere realizzate (cfr. copia schema lavori IMEG Service, in allegati all'atto di citazione, in fascicolo di parte attrice). pagina 3 di 21 In diritto, l'attore argomentava che l'accettazione per sottoscrizione da parte della convenuta della predetta proposta di acquisto dovesse ritenersi idonea a trasformare quest'ultima in un contratto preliminare laddove “la proposta di acquisto vincola la sola parte acquirente che l'ha firmata ma, una volta accettata dal venditore, si converte automaticamente in un contratto preliminare e sorgono anche in capo alla parte venditrice gli obblighi contrattuali”; deduceva inoltre che al momento della formulazione della proposta di acquisto, la parte acquirente aveva versato alla convenuta una caparra confirmatoria la quale, ai sensi dell'art. 1385 c.c., in caso di inadempienza dell'accipiens, impone a quest'ultimo di corrispondere all'acquirente il doppio del suo valore.
Conseguentemente, a fronte dell'inadempimento, imputabile a controparte, del contratto preliminare così concluso, la parte attrice, dunque, manifestava la volontà di esercitare il proprio il diritto di recesso e chiedeva la condanna della convenuta al pagamento del doppio della caparra a suo tempo ricevuta nonché del danno patito.
In conclusione, l'attore rilevava di aver correttamente adempiuto alla condizione di procedibilità della presente controversia, ai sensi dell'art. 5 D.Lgs. n. 28/2010, presentando istanza di mediazione (cfr. verbale mediazione, del 21/4/2021, in allegati alla citazione, fascicolo di parte attrice).
In data 29/12/2021, la convenuta si costituiva in giudizio contestando la CP_1 domanda attorea e spiegando domanda riconvenzionale.
Preliminarmente, la convenuta contestava che la proposta di acquisto accettata potesse assurgere alla stregua di un contratto preliminare di compravendita, dovendosi piuttosto qualificare come una mera puntuazione o semmai come un preliminare di preliminare.
In particolare, eccepiva che per porre in essere l'operazione negoziale oggetto della odierna controversia, le parti avessero prescelto lo schema del contratto a formazione progressiva e che le cadenze di quest'ultima – ben descritte nella proposta di acquisto – dovessero essere:
- In primis, l'accettazione della proposta d'acquisto, al momento della quale il avrebbe versato, a titolo di deposito infruttifero e di acconto del prezzo, la Pt_1 somma di euro 25.000;
- Successivamente, la sottoscrizione di un preliminare di vendita con contestuale versamento di euro 100.000, a titolo di acconto del prezzo e caparra confirmatoria;

- Infine, la stipula del contratto definitivo, sottoposta alla condizione della autorizzazione all'alienazione della soprintendenza nonché del mancato esercizio della prelazione del Ministero o degli altri enti pubblici territoriali interessati, in considerazione del fatto che l'immobile de quo, qualificandosi come bene culturale, è soggetto alla disciplina del d.lgs. n. 42/2004.
pagina 4 di 21 Nello specifico, evidenziava come a causa della particolare natura del bene le parti avevano concordemente rinviato la sottoscrizione del preliminare in attesa dell'autorizzazione della Soprintendenza e che, poi, tra la sottoscrizione del contratto preliminare e la stipula dell'atto di trasferimento, avrebbero dovuto eseguirsi dei lavori di distacco della chiesa e della sacrestia dal resto del complesso immobiliare, oggetto di vendita, previo parere positivo della Soprintendenza e del Comune di Ercolano, e che l'espletamento delle pratiche amministrative e delle opere edili finalizzate a tale frazionamento, per espresso impegno assunto in sede di proposta d'acquisto, avrebbero dovuto gravare sul (cfr. proposta di acquisto del 25/7/2018, allegata alla Pt_1 citazione, in fascicolo di parte attrice).
La convenuta eccepiva, allora, che in conseguenza dell'inadempimento dell'attore, il quale veniva meno al proprio onere di sottoscrizione del preliminare e di messa a disposizione della provvista dovuta per le opere di frazionamento, era stata la a sostenerne oneri e spese. CP_1
Deduceva, quindi, che l'attore, limitandosi al versamento della somma di euro 50.000 – ulteriore rispetto all'importo di euro 25.000 versato a titolo di deposito in sede di accettazione della proposta di acquisto -, pretendeva una riduzione del prezzo pattuito adducendo che il complesso immobiliare fosse in parte incommerciabile.
La convenuta, dunque, - come già argomentato nella PEC inviata al del Pt_1
10/5/2019 (cfr. allegato doc. n. 1, comparsa di risposta, fascicolo di parte convenuta) – deduceva che tale circostanza apparisse del tutto pretestuosa, alla luce di due contingenze fattuali:
- delle precedenti verifiche che il aveva fatto effettuare sull'immobile e di Pt_1 cui egli stesso dava conto nella proposta di acquisto, nella quale dichiarava di accettarlo nello stato di fatto di diritto in cui si trova[va] e si impegnava a sostenere eventuali opere di ripristino per la regolarizzazione della situazione urbanistica e amministrativa (cfr. proposta di acquisto, allegata alla citazione, in fascicolo di parte attrice).
- dei sopraggiunti provvedimenti amministrativi, versati in atti, (pareri della Soprintendenza, autorizzazione all'alienazione della struttura, al frazionamento della chiesa;
aggiornamenti delle planimetrie e dati catastali;
cfr. allegati doc. 3 e 4, comparsa di risposta, fascicolo di parte convenuta) rilasciati dalle P.P.A.A. competenti al termine dell'iter prodromico alla compravendita del bene culturale de qua, dai quali emerge che l'intera struttura immobiliare è risultata legittimata, senza necessità di alcun intervento di ripristino, in considerazione del fatto che la sua costruzione risale a ben prima del 1942 e che le poche modifiche realizzate dopo tale data sono, in ogni caso, risalenti a prima del 1967 (cfr. allegati alla comparsa di risposta).
pagina 5 di 21 Rilevava, dunque, che le contestazioni dell'attore circa la commerciabilità dell'immobile fossero un espediente per ottenere una riduzione di euro 100.000 sul prezzo precedentemente pattuito.
Quanto alla propria assenza dinanzi al notaio per procedere alla stipula del Per_2 contratto definitivo e al trasferimento dell'immobile, la convenuta eccepiva che essa trovava giustificazione, in primis, nella mancanza del perfezionamento del contratto preliminare e del versamento, in quella sede degli euro 100.000 pattuiti;
in secondo luogo, nel termine eccessivamente breve – e violativo dell'art. 1454, co.2, c.c. – di soli sei giorni, fissato dal , che invitava la Congregazione a comparire dal notaio, con Pt_1
PEC del 5/3/2020 per il giorno 11/03/2020, nonostante l'emergenza pandemica da COVID19 in corso e la assenza della in visita pastorale in Brasile. CP_2
La convenuta, dunque, evidenziando di avere sempre manifestato interesse a concludere gli accordi assunti, come dimostrato, sia dalle missive inviate a mezzo PEC con le quali, rispondendo alle richieste del , si rendeva disponibile ad un incontro, sia, Pt_1 soprattutto, dalla propria condotta proattiva, la quale aveva consentito di ottenere la documentazione amministrativa prodromica alla compravendita, eccepiva che il naufragio dell'operazione negoziale fosse imputabile all'inadempimento di controparte.
Contestava che la somma versata dal di euro 50.000 potesse qualificarsi come Pt_1 caparra difettando del requisito dell'accessorietà, laddove nella scrittura privata unitamente alla quale tale somma veniva consegnata mancava la riferibilità del versamento al contratto principale.
Eccepiva, inoltre, che il non potesse comunque giovarsi della disciplina di cui Pt_1 all'articolo 1385 c.c. poiché questi, nell'atto di citazione, invece di avvalersi della facoltà di recedere, con il conseguente diritto al risarcimento, nella misura forfettizzata dalla caparra, aveva invece richiesto la risoluzione contrattuale per colpa e la condanna della al pagamento della somma di euro 49.500 per i lavori eseguiti CP_1 nell'immobile. Evidenziava che tale ultima richiesta appariva incompatibile con la richiesta di pagamento del doppio della caparra la quale assorbirebbe ogni pretesa di tipo risarcitorio, compresa quella relativa gli esborsi per le opere eseguite.
In merito a quest'ultima domanda, la convenuta contestava l'assenza di prova sia dei lavori eseguiti nell'immobile, sia dell'autorizzazione all'esecuzione di tali opere da parte della sia dell'autorizzazione da parte della competente CP_1 CP_5 ad effettuare lavori di ristrutturazione su un bene vincolato e soggetto alla disciplina del T.U. dei Beni Culturali (d.lgs. 42/2004).
La convenuta, dunque, non solo si opponeva alla pretesa creditoria fatta valere dall'attrice nell'an e nel quantum, ma, in via riconvenzionale, domandava che fosse accertato e dichiarato il grave inadempimento del alla proposta di acquisto del Pt_1
25 luglio 2018 e, all'esito, il diritto della congregazione a trattenere la somma di euro 50.000 a titolo di caparra confirmatoria.
pagina 6 di 21 In via subordinata, laddove la summenzionata somma non potesse qualificarsi come caparra, domandava l'accertamento dei danni conseguenti all'inadempienza e segnatamente quelli relativi ad eventuali lavori eseguiti nell'immobile abusivamente senza autorizzazione e quelli conseguenti al rifiuto di dare esecuzione agli impegni assunti con la sottoscrizione della proposta d'acquisto.
In conclusione, deduceva che il , dopo la mancata accettazione della riduzione Pt_1 del prezzo di vendita ad euro 300.000, avrebbe posto in essere delle condotte ostruzioniste tali da impedire che qualunque altro soggetto interessato entrasse in contatto con la o portasse avanti la trattativa per l'acquisto. CP_1
In particolare, rappresentava che un'agenzia alla quale stava per conferire l'incarico di mediazione, aveva rinunciato a tale incarico, pur avendo un cliente seriamente interessato all'acquisto, dopo aver avuto un colloquio con il , il quale aveva Pt_1 rappresentato una situazione del tutto inveritiera, secondo cui l'immobile era non solo inalienabile a terzi per essergli stato promesso in vendita irrevocabilmente, ma anche, in larga parte affetto da abusi insanabili.
Deducendo, altresì, di essere attualmente in trattativa per la vendita del complesso ad euro 350.000, domandava condannarsi l'attore al risarcimento di una somma pari al differenziale tra quanto pattuito nella proposta d'acquisto e quanto effettivamente conseguito con il nuovo acquirente, nonché alle somme spese per provvedere a quelle opere di frazionamento che, secondo l'accordo raggiunto con il , questi avrebbe Pt_1 dovuto sostenere.
Concludeva chiedendo così provvedersi:
A) rigettare le domande proposte dal , poiché inammissibili e infondate;
Pt_1
B) in accoglimento della domanda riconvenzionale proposta, accertare e dichiarare che il RR si rendeva inadempiente degli obblighi assunti con la sottoscrizione della proposta di acquisto del 25 luglio 2018 e, per l'effetto, dichiarare il diritto della congregazione a trattenere quanto ricevuto dal RR a titolo di caparra;

C) in via subordinata, dichiarare risolta la scrittura del 25 luglio 2018 per colpa dell'attore e condannarlo al pagamento della somma non inferiore ad euro 100.000, oltre interessi e rivalutazione monetaria e al maggior danno che dovesse risultare nel corso dell'istruttoria, a titolo di risarcimento danni per inadempimento, dichiarando la compensazione parziale di tale credito della congregazione con il debito di euro 75.000 di essa nei confronti della , a titolo di restituzione di quanto dagli ricevuto. Pt_1
D) in ogni caso, con vittoria di spese competenze, compresi rimborsi Iva e cpa come per legge da porsi a carico di chi ha ragione.
In sede di prima udienza, del 20/1/2022, tenutasi mediante deposito di note di trattazione scritta, il G.I, su richiesta delle parti, con ordinanza, rinviava la causa all'udienza del 15/5/2023, assegnando alle parti i termini di cui all'art. 183, comma 6, n. 1, 2 e 3 c.p.c. pagina 7 di 21 Con memoria ex art. 183, comma 6, n. 1 c.p.c. parte istante, riportandosi a quanto già dedotto nell'atto di citazione, in particolare, contestava la ricostruzione offerta dalla convenuta secondo cui il programma negoziale realizzato fra il e la Pt_1 potesse essere qualificato come contratto a formazione progressiva CP_1 laddove tale fattispecie si caratterizza per il fatto che la conclusione del contratto si realizza attraverso un iter nel quale l'accordo delle parti è raggiunto gradualmente, sussiste, cioè, uno stemperamento della nascita del rapporto attraverso alcuni stati di formazione unificati da un ciclo formativo. (…) quando le parti si sono accordate su quei punti essenziali che costituiscono il contenuto minimo del contratto, [invece], il contratto è nato. Pertanto l'accordo, anche se parziale, sugli elementi essenziali del contratto viene considerato sufficiente alla formazione dello stesso.
Controdeduceva, dunque, che la proposta d'acquisto del 25 luglio 2018, contenendo tutti gli elementi essenziali del contratto, una volta accettata, assurgesse a contratto preliminare.
Con riguardo, inoltre, in particolare alla violazione dell'art. 1454, co.2, c.c. eccepita dalla convenuta, la quale lamentava il termine troppo breve per la comparizione delle parti innanzi alla notaia al fine di stipulare il contratto definitivo, eccepiva, in Per_2 primis, che, secondo la littera legis della disposizione, il termine non inferiore a 15 giorni indicato dalla summenzionata norma può essere derogato dall'autonomia privata e, in secondo luogo, che tale invito dovesse essere considerato indice della volontà del
, sempre rimasta ferma, di acquistare l'immobile, tenendo fede agli accordi. Pt_1
Dunque, relativamente ai lavori sostenuti all'interno dell'immobile conventuale, non solo riaffermava che essi fossero effettivamente stati eseguiti, ma soprattutto contestava la circostanza secondo cui la Congregazione ne fosse all'oscuro, essendo essi stati realizzati in un periodo di tempo e con l'utilizzo di macchinari impossibili da non essere visti.
Infine eccepiva di non essersi mai impegnato ad espletare le pratiche amministrative e le opere edili finalizzate al frazionamento osservando come: “sul punto parte avversa si contraddice! Viene affermato che le predette pratiche dovevano gravare sul signor
per poi subito dopo smentire la medesima circostanza precisando che l'intera Pt_1 struttura risultata legittima”. Evidenziava che il si fosse assunto solo l'onere di Pt_1 accollarsi i costi di cui necessitavano le opere da compiersi, ma l'attività avrebbe dovuto essere compiuta dalla parte convenuta;
atteso che alcuna pratica amministrativa è stata compiuta alcun onere appariva, dunque, dovuto alla CP_1
Con memoria ex art. 186, comma 6, n. 2 c.p.c. la convenuta, su quest'ultimo punto, replicava che l'attore, nelle proprie deduzioni, dimostrava di confondere le pratiche e i lavori necessari per eventuali opere di ripristino (a posteriori risultate non necessarie perché l'intera struttura è in regola con la normativa edilizia) con la pratica amministrativa e le opere edili necessarie a frazionare la chiesa e la sacrestia dal resto della struttura (che, invece, erano e sono rimaste indispensabili per procedere alla pagina 8 di 21 vendita), le quali, come previsto nella proposta d'acquisto, avrebbero dovuto gravare sul
. Pt_1
Eccepiva, dunque, che benché la pratica autorizzativa del frazionamento avesse avuto esito positivo, le opere di frazionamento non erano state eseguite per il rifiuto del di accollarsene i costi. Pt_1
Relativamente ai lavori di ristrutturazione che il affermava di avere seguito Pt_1 nell'immobile, nonostante esso fosse ancora nella proprietà e nel possesso della Congregazione, che per il tempo necessario e i macchinari impiegati non avrebbero potuto passare inosservati, la convenuta eccepiva che il convento era abitato solamente da una suora ultraottantenne, suor che nella sua qualità di custode aveva con il Per_3
rapporti di familiarità e che gli consentiva l'accesso senza alcuna autorizzazione Pt_1 da parte della Madre la quale non aveva mai autorizzato, ne' Parte_2 tantomeno supervisionato i lavori. Inoltre, la convenuta deduceva che il si Pt_1 recava frequentemente presso la struttura conventuale con tecnici ed operai e, avendo intenzione di sfruttarla economicamente già prima di stipulare il preliminare, intendeva rendere utilizzabili alcune camere da fittare a studentesse della vicina facoltà di Agraria, ed in funzione di ciò, avrebbe potuto effettuare qualche modesto intervento di piccola manutenzione ma giammai le opere che asserisce effettuate per l'ammontare di euro 49.500.
Con memoria ex art. 186, comma 6, n. 3 c.p.c., la parte attrice, relativamente alle dedotte condotte ostruzioniste nella vendita dell'immobile a terzi che la convenuta le attribuiva, rilevava come il tentativo della di trovare nuovi acquirenti, CP_1 conferendo l'incarico ad un'agenzia immobiliare, nonostante l'esistenza di concrete trattative con il , concretizzasse una condotta violativa del dovere di buona fede. Pt_1
In particolare, osservava che: sfortunatamente per la congregazione, il ha avuto Pt_1 contatti con l'agenzia immobiliare, ma relativamente ad un altro immobile. (…) in una delle varie conversazioni, il signor [titolare dell'agenzia immobiliare in Parte_3 questione], prima di prendere l'incarico dalla congregazione ed essendo a conoscenza dell'esistenza di trattative per il cespite in questione, chiedeva al se fosse Pt_1 effettivamente lui la persona interessata all'acquisto dello stesso e, alla risposta affermativa del , il gli riferiva che la gli avrebbe Pt_1 Parte_3 CP_1 voluto dare mandato per la vendita del bene, ma lui avrebbe rifiutato, vista la presenza di numerose problematiche che riguardavano il medesimo cespite delle quali era perfettamente a conoscenza.
Il G.I., viste le istanze istruttorie avanzate dalle parti, le rigettava, con ordinanza del 15/5/23, perché inammissibili e, alla successiva udienza del 2/12/2024, sostituita mediante il deposito di note scritte ex art.127-ter c.p.c., tratteneva la causa in decisione, assegnando alle parti i termini di cui all'art. 190 c.p.c.
Tanto premesso, si osserva quanto segue.
pagina 9 di 21 Parte attrice deduce l'inadempimento contrattuale del contratto preliminare da parte della CP_1
L'eccezione è infondata per i motivi di cui si dirà e, pertanto, va rigettata.
Ebbene, dagli atti delle parti risulta incontroversa l'accettazione, da parte della convenuta della proposta di acquisto, formulata dall'attore , in CP_1 Pt_1 data 25/7/2018, per il complesso conventuale denominato Ritiro e Chiesa dell'Addolorata e Santa Croce in Ercolano al corso Resina, n. 4, con l'esclusione della sola chiesa e dei locali annessi (cfr. proposta d'acquisto 25/7/2018, in allegati alla citazione).
Il bene immobile oggetto di compravendita, per la propria rilevanza storico-artistica, rientra fra quei beni che, costituendo “testimonianze aventi valore di civiltà” (art. 2, co. 2, d.lgs n. 42/2004), è oggetto di tutela da parte del Codice dei Beni Culturali e del paesaggio (cfr. d.lgs. 22 gennaio 2004, n. 42). Tale disciplina onde “garantirne la protezione e la conservazione per fini di pubblica fruizione” (cfr. art. 3, co. 1, d.lgs n. 42/2004) impone al privato proprietario una serie di vincoli, sia quanto al potere di godimento (sul punto, v. Ad. Pl., Cons. di Stato, 13/2/2023, n. 5) sia quanto al potere di disposizione. In particolare, da un lato, gli artt. 1, co. 5, 30, co.3, e 32, impongono al privato proprietario, possessore o detentore, l'obbligo di garantire la conservazione del bene culturale e, il co. 4 dell'art. 21, subordina all'autorizzazione della Soprintendenza l'esecuzione su di essi di opere e lavori di qualunque genere;
dall'altro lato, gli artt. 59 e 60 prevedono, rispettivamente, l'obbligo di denuncia degli atti che trasferiscono, in tutto in parte, a qualsiasi titolo, la proprietà o la detenzione di detti beni e, in caso di loro alienazione a titolo oneroso o di conferimento in società, il diritto di esercitare, su di esso, una prelazione, reale, a favore dello Stato, della Regione o degli altri enti pubblici territoriali interessati.
Inoltre, l'art. 61 vieta espressamente la consegna del bene prima della scadenza del termine per l'esercizio della prelazione. La ratio della disposizione va rinvenuta nell'esigenza di impedire l'apprensione materiale del bene da parte del compratore prima che la P.A. abbia esercitato, o scelto di non esercitare, il proprio diritto di prelazione nell'acquisto, al fine di evitare il possibile consolidamento di posizioni giuridiche, ovvero la realizzazione di interventi e modificazioni del bene oggetto del vincolo, che siano incompatibili con l'esercizio del diritto medesimo. La norma, invece, non prevede alcun divieto in relazione al pagamento del prezzo, che pertanto ben può avvenire anche anticipatamente, rispetto alla consegna del bene o financo alla stipula del contratto definitivo di compravendita. (cfr. Cass. 15/10/2021, n. 40179).
Il necessario rispetto di tali disposizioni legislative, dovute alla peculiare natura del bene oggetto di compravendita, ha, dunque, imposto alle parti una procedimentalizzazione delle trattative anche più articolata di quella che è invalsa nella prassi della pagina 10 di 21 negoziazione dei beni immobili, generalmente funzionale al controllo delle sopravvenienze.
Come emerge dalla proposta d'acquisto del 25/7/2018 le parti, infatti, disponevano che: il prezzo di acquisto offerto è pari ad euro 400.000 e sarà corrisposto con le seguenti modalità: 1) euro 100.000 alla sottoscrizione del preliminare, a titolo di acconto e caparra confirmatoria (da sottoscriversi entro il 30/11/2018), 3) il saldo, che detratto quanto versato in data odierna, ammonta ad euro 275.000, dopo la stipula del definitivo (entro il 30 giugno 2019) e all'atto di constatazione dell'avveramento della condizione sospensiva (mancato esercizio della prelazione).
Inoltre, davano atto che al momento dell'accettazione della proposta da parte della
Congregazione il versava la somma di euro 25.000 a titolo di deposito Pt_1 infruttifero e acconto prezzo.
Relativamente alla sottoscrizione del preliminare, prevedevano che contestualmente alla stipula del preliminare il avrebbe versato la somma di euro 100.000 a titolo di Pt_1 acconto e caparra confirmatoria, nonché assunto la detenzione e custodia del complesso conventuale e ove necessario, sarebbe stato sottoscritto a tal fine un contratto di comodato.
Il , nel documento, inoltre, dichiarava di avere verificato, anche con l'ausilio di Pt_1 propri tecnici di fiducia, lo stato e le condizioni del complesso immobiliare oggetto della presente scrittura e dei suoi impianti, riconoscendo, in particolare, che lo stesso è bisognevole di consistenti lavori di restauro e manutenzione, sia ordinaria che straordinaria, ed è stato oggetto di opere ed interventi edilizi non autorizzati che comunque non ne comportano la incommerciabilità. Dichiara, pertanto, che lo accetterà nello stato di fatto e di diritto in cui esso si trova, essendosi di tanto tenuto conto nella determinazione del prezzo di vendita, restando a suo esclusivo carico le opere e i costi per eventuali opere di ripristino in stato e/o demolizioni necessarie per regolarizzare la situazione urbanistica ed amministrativa. Inoltre, resteranno a carico del sottoscritto le spese per i lavori edili e pratiche amministrative necessarie per effettuare il distacco della chiesa dal resto della proprietà della concedente e per la realizzazione di un wc nel vano attualmente adibito a sacrestia.
Il dichiarava, altresì, di essere a conoscenza dell'esistenza sull'intero immobile Pt_1 di vincolo della Soprintendenza e del conseguente diritto di prelazione a favore degli enti, di cui alla normativa speciale in materia.
Dall'analisi degli atti e documenti depositati dalle parti emerge, dunque, che dopo la corresponsione, come da accordi, da parte del , della somma di euro 25.000 a Pt_1 titolo di deposito infruttifero e acconto prezzo, al momento dell'accettazione da parte della Congregazione della proposta d'acquisto, le parti, concordemente, convenivano di prorogare il termine per la stipula del contratto preliminare.
pagina 11 di 21 Invero, le parti in attesa del provvedimento amministrativo che autorizzasse l'alienazione – il quale sarebbe, poi, pervenuto il 6/5/2019 (cfr. doc.to 3, in allegati alla comparsa di risposta, fascicolo di parte convenuta) -, nella data prescelta, originariamente, come termine per la stipula del preliminare, (il 30/09/2018), concordemente, convenivano di prorogare tale termine per la sottoscrizione del suddetto preliminare al 31/1/2019 e il termine per il definitivo al 31/7/2019 (cfr. postilla alla proposta d'acquisto, del 25/7/2028, allegata alla citazione).
Tale contratto preliminare non sarebbe però mai più stato stipulato;
al suo posto, e diversamente da quanto programmato - come emerge dalla scrittura privata del 12/11/2018, prodotta dall'attrice e sottoscritta da entrambe le parti - il Pt_1 provvedeva al versamento, in favore della (Madre Superiora, Suor Controparte_2
, in qualità di rappresentante pro-tempore della Congregazione, della somma di Per_1 euro 50.000, mediante due bonifici bancari – rispettivamente del 28/10/2018 e dell'8/11/2018 (cfr. scrittura privata e ricevute n.2 bonifici, allegata alla citazione).
In quella sede, “ e si danno reciprocamente atto che la Parte_4 Parte_1 suddetta somma è versata a titolo di ulteriore acconto sul corrispettivo, nonché caparra confirmatoria, della futura vendita del complesso di Corso Resina n. 4” (cfr. scrittura privata e ricevute n. 2 bonifici, allegata alla citazione).
Secondo la prospettazione di parte attrice questo secondo documento, se letto unitamente alla proposta d'acquisto accettata dalla Congregazione, il 25/7/2018, contenendo tutti gli elementi essenziali dell'accordo, il primo, nonché la previsione di una caparra confirmatoria, il secondo, sarebbe sufficiente ad essere considerato come contratto preliminare. Ed, invero, è diffuso un orientamento giurisprudenziale secondo cui la proposta d'acquisto che contenga l'accordo delle parti, la specifica indicazione dei contraenti, l'oggetto del contratto, il prezzo convenuto, le modalità di pagamento, il termine per la stipula del contratto definitivo, la corresponsione di una caparra confirmatoria o di un deposito cauzionale, la precisazione della sussistenza o meno di trascrizioni ipotecarie sul bene e la conformità urbanistica dell'immobile si deve considerare irrevocabile e non può definirsi mero atto preparatorio o propedeutico alla stipula di un futuro contratto, ma è a tutti gli effetti un contratto preliminare, contenendo tutti gli elementi, sia principali che secondari, essenziali per dare luogo ad una compravendita immobiliare (cfr. Tribunale Vicenza sez. II, 29/09/2023, n.1772). Tuttavia, deve considerarsi, altresì, come sia la stessa giurisprudenza ad osservare anche che ai fini della configurabilità del vincolo contrattuale, se è vero che l'intesa tra le parti deve riguardare non solo gli elementi essenziali (riportati in un apposito documento detto «minuta» o «puntuazione») ma anche quelli accessori, la cui determinazione non può essere rimessa ad un tempo successivo, è altresì vero che la configurabilità del suddetto vincolo può essere esclusa pur in presenza di un accordo completo sull'assetto negoziale, qualora manchi l'attuale effettiva volontà delle parti di considerare concluso il contratto (Cass. civ., sez. I, 22/09/2008, n.23949). pagina 12 di 21 E a mancare, ai fini della configurabilità del contratto preliminare, nel caso di specie, è proprio la volontà delle parti la cui attività negoziale non ha superato la fase delle trattative dovendosi, dunque, qualificare come mere puntuazioni e minute le scritture private del 25/7/2018 nonché del 12/11/2018.
Ciò ben emerge dalla corrispondenza tenuta fra queste ultime e allegata agli atti. Da un lato, il 12/4/2019 il inviava una PEC a controparte osservando come fosse elasso Pt_1 in modo infruttifero il tempo determinato per la sottoscrizione del preliminare e sollecitandone dunque la conclusione. Dall'altro lato, il 10/5/2019 la Congregazione replicava che il ritardo era imputabile alla necessità di ottenere l'autorizzazione amministrativa necessaria, la quale era giunta solo il 6/5/2019.
Appare di tutta evidenza, dunque, che nessuna delle parti, anche dopo la scrittura privata del 12/11/2018, ritenesse di avere stipulato un contratto preliminare.
Allo stesso modo, la chiosa presente nella scrittura privata del 12/11/2018, stipulata unitamente al versamento della somma di euro 50.000 da parte del in favore Pt_1 della in cui “ e si danno reciprocamente CP_1 Parte_4 Parte_1 atto che la suddetta somma è versata a titolo di ulteriore acconto sul corrispettivo, nonché caparra confirmatoria, della futura vendita del complesso di Corso Resina n. 4” (cfr. scrittura privata e ricevute n. 2 bonifici, allegata alla citazione), non è sufficiente per attribuire a quella consegna di denaro la natura e gli effetti della caparra confirmatoria, ex art 1385 c.c.
Occorre infatti osservare che, nell'impostazione del codice, essa è istituto funzionale a dimostrare la serietà con la quale un accordo viene stipulato mediante la consegna di una somma di denaro in sede di conclusione del contratto a cui essa è accessoria.
Nel caso soggetto al vaglio di questa Autorità Giudiziaria, invece, alcuna della parti aveva manifestato la volontà di concludere, in data 12/11/2018, un contratto preliminare, laddove, da accordi, sottoscritti e, fino a quel momento, mai ridiscussi, le parti avrebbero dovuto attendere il prorogato termine del 31/1/2019, nonché i provvedimenti amministrativi ex lege previsti, per addivenire alla stipula del contratto preliminare e, contestualmente, al versamento da parte del della somma di euro 100.000. Pt_1
Piuttosto, tale, decontestualizzata, consegna di denaro a titolo di caparra confirmatoria, della futura vendita del complesso di Corso Resina n. 4, letta alla luce della successiva condotta tenuta dall'attore, appare indice di una condotta violativa del principio di buona fede.
Siffatta considerazione appare suffragata da una lettura cronologica dei fatti: il 30/9/2018, in luogo della prevista stipula del preliminare e contestuale consegna della somma di euro 100.000, da parte del , come caparra confirmatoria, le parti, Pt_1 concordemente, prorogavano il termine al 31/1/2019; circa quaranta giorni dopo, tuttavia, il versava la minor somma di euro 50.000, mediante due bonifici, e Pt_1
pagina 13 di 21 definiva esplicitamente tale corresponsione come caparra confirmatoria, in un documento estraneo sia alle puntuazioni del 25/7/2018, che al contratto preliminare vero e proprio.
Il 31/1/2019, effettivamente, scadeva infruttuosamente il termine per la stipula del contratto preliminare senza che – sulla base di quanto allegato in atti - nessuna della due parti sollecitasse l'altra a concludere.
Solo il 12.4.2019, nonostante da quanto è emerso dall'istruttoria, il avesse Pt_1 rapporti amicali con le suore della Congregazione e avesse libero accesso al complesso conventuale, l'attore inviava una PEC alla convenuta, non solo osservando come fosse elasso in modo infruttifero il tempo determinato per la sottoscrizione del preliminare
(cfr. PEC, 12/4/2019, allegata ad atto di citazione), ma anche chiedendo una significativa riduzione del prezzo per aver riscontrato sull'immobile degli abusi edilizi tali da renderlo incommerciabile (e nello specifico, adduceva che nel corso delle analisi effettuate era emersa l'assoluta incommerciabilità di parte dell'unità promessa in vendita ed in particolare della particella 21, foglio 10, alla luce degli abusi su di essa gravanti e non sanati, né ad oggi sanabili”. Rilevava che tali riscontrati abusi
“ovviamente” determinassero “una necessità di rivalutare le determinazioni già fatte in merito all'acquisto e al valore del bene stesso”).
Quest'ultima affermazione, in particolare, si pone in contrasto, in primo luogo, con le stesse asseverazioni del , rese in sede di proposta d'acquisto, del 25/7/2018 nella Pt_1 quale dichiarava di avere verificato, anche con l'ausilio di propri tecnici di fiducia, lo stato e le condizioni del complesso immobiliare (…) riconoscendo, in particolare, che lo stesso è bisognevole di consistenti lavori (…), ed è stato oggetto di opere ed interventi edilizi non autorizzati che comunque non ne comportano la incommerciabilità. Dichiara, pertanto, che lo accetterà nello stato di fatto e di diritto in cui esso si trova, essendosi di tanto tenuto conto nella determinazione del prezzo di vendita, restando a suo esclusivo carico le opere e i costi per eventuali opere di ripristino in stato e/o demolizioni necessarie per regolarizzare la situazione urbanistica ed amministrativa.
In secondo luogo, la presunta incommerciabilità dell'immobile non trova alcun riscontro nella autorizzazione all'alienazione della Controparte_6 CP_ l' metropolitana di Napoli, allegata agli atti, la quale perveniva, in
[...] risposta alla pratica tempestivamente presentata dalla Congregazione, con Decreto n. 523 del 6/5/2019 e veniva notificata solo il 6/5/2019.
Di tali documentate circostanze, dunque, dava atto la Congregazione, nella sua replica, via PEC, del 10/5/2019, aggiungendo di non aver ricevuto alcun sollecito da parte del per la conclusione del compromesso e che ciò, così come la circostanza della Pt_1 mancata stipula del contratto preliminare de quo, trovava propria ragione nella comune volontà delle parti di attendere la definizione della pratica in corso presso la Soprintendenza e la Regione Campania per l'autorizzazione all'alienazione. pagina 14 di 21 Conseguentemente, si opponeva alla nuova quantificazione del prezzo e richiedeva il rispetto degli accordi precedentemente assunti.
A tale ultima missiva, manca, in atti, un riscontro da parte del , il quale, invece, Pt_1 invitava, il 5/3/2020, con PEC, la Congregazione a comparire davanti alla notaia Per_2 per la stipula del contratto definitivo per il successivo 11 marzo 2020, alle ore 15:00.
All'indicato appuntamento, la rappresentante pro tempore della Congregazione non si presentava, inviando piuttosto una PEC nella quale giustificava la propria assenza, in primis, rilevando il troppo breve termine - di sei giorni – fra l'invito ricevuto il 5/3/2020 e l'incontro innanzi al pubblico ufficiale nonché osservando l'incongruenza di siffatto invito con la condotta tenuta dal che era parsa espressiva di una perdita di Pt_1 interesse all'affare, alle condizioni cristallizzate nella proposta d'acquisto, non avendo quest'ultimo dato alcun riscontro alla mail del 10/5/2019; in secondo luogo, la convenuta eccepiva la decadenza della vincolatività della proposta d'acquisto del 25/7/2018 a causa dell'inadempimento del che aveva impedito la stipula del Pt_1 contratto preliminare, rifiutando di impegnarsi a corrispondere il prezzo offerto nella proposta medesima, oltre a non aveva messo a disposizione della la CP_1 somma di 100.000 € per il frazionamento, da compiere prima della conclusione del contratto definitivo. Osservava, in particolare, che nella proposta d'acquisto de qua le parti si erano accordate affinché, prima di giungere alla sottoscrizione del contratto definitivo, necessario per il trasferimento della proprietà dell'immobile, avrebbero posto in essere una serie di step che, invece, non erano stati rispettati. Nonostante ciò, persisteva nel manifestare il proprio interesse a proseguire nella vendita, sia dichiarandosi ancora disponibile a raggiungere un equo accordo, sia, per fatti concludenti, avendo dimostrato di avere tenuto una condotta proattiva relativamente alle opere di frazionamento, prodromiche alla alienazione del cespite (sul punto, v. infra).
Non può ritenersi, dunque, come sostiene parte attrice, la quale si duole dell'assenza della convenuta innanzi al pubblico ufficiale per la stipula del contratto definitivo, che tale condotta sarebbe stata espressiva di un'assenza di correttezza oltre che di una perdita di interesse alla fruttuosa conclusione dell'operazione negoziale da parte della laddove, sulla base dei rapporti fra le parti, ricostruiti alla stregua della CP_1 documentazione acquisita, deve riconoscersi che, non sussistendo un contratto preliminare, il giorno 11/3/2020, mancava il presupposto necessario per la stipula del contratto definitivo. Parimenti, più in generale, da quanto emerso dagli atti del processo e come sin qui ricostruiti, non si riscontra alcun grave inadempimento contrattuale della proposta di acquisto del 25/7/2018 da addebitarsi a parte convenuta e la domanda proposta dall'attrice deve, dunque, essere rigettata.
Allo stesso modo, non appare convincente, nel caso di specie, la circostanza, dedotta dall'attore, secondo cui la brevità del termine di comparizione innanzi alla notaia pagina 15 di 21 trovasse propria giustificazione nella emergenza pandemica da COVID-19 in atto in quel momento, essendo, al contrario, quello un elemento che avrebbe potuto giustificare, più plausibilmente, un ritardo negli adempimenti negoziali.
Inoltre, come accennato, la persistente volontà della convenuta di addivenire alla vendita alle condizioni stabilite – e dunque al prezzo complessivo di euro 400.000 – emerge anche dalla vicenda relativa alle opere di frazionamento dell'immobile, oggetto di controversia, dalla contigua chiesa, le quali, secondo gli accordi, avrebbero dovuto essere realizzate tra la sottoscrizione del preliminare e del contratto definitivo e i cui costi avrebbero dovuto essere sostenuti dal (cfr. proposta di acquisto del Pt_1
25/7/2018).
Dai documenti prodotti dalla convenuta, nella memoria ex art. 183, co.6, n. 2, emerge, invero, che essa si era attivata per le pratiche amministrative necessarie alle opere di frazionamento della Chiesa dal resto dell'immobile e per la realizzazione delle opere stesse.
Nello specifico, il 12/7/2019 la Congregazione presentava la relazione tecnica per la SCIA finalizzata a poter realizzare l'intervento di frazionamento e accorpamento per separare la chiesa dal resto dell'immobile e procedere al cambio di destinazione d'uso (cfr. Doc.to 05, relazione tecnica, allegato alla memoria ex art. 183, co.6, n. 2 della convenuta). Nel documento, in particolare, si legge che “dopo il frazionamento l'immobile in vendita, avrà una superficie di 1136,41 mq, più 552,20 mq di cortile balconcini e terrazzi coperti o scoperti, mentre la chiesa frazionata avrà una superficie di 125,94 mq”.
In secondo luogo, dagli atti emerge che la convenuta appaltava i summenzionati lavori alla società , per euro 38.455,38 come da computo metrico Parte_5 del 9/9/2019 allegato in atti (cfr. Doc.to 09, memoria ex art. 183, co.6, n. 2 della convenuta) e a dimostrazione delle spese sostenute per l'esecuzione di tali opere allegava nove fatture, a titolo di acconto per lavori di frazionamento presso la
per un periodo compreso fra il 16/10/2020 e 3/1/2022, per un totale Parte_6 di euro: 21.090,91 (cfr. Doc.to 11, memoria ex art. 183, co.6, n. 2 della convenuta).
Da quanto sin qui ricostruito, dunque, si evince come, a fronte di una condotta precontrattuale conforme ai crismi di buona fede e correttezza, ex artt. 1337, 1175 e 1375 c.c., tenuta dalla parte convenuta, la condotta inadempiente di quegli stessi obblighi, tale da determinare il naufragio delle trattative, sia da imputarsi a parte attrice.
Quest'ultima, invero, successivamente all'accettazione della proposta d'acquisto del 25/7/2018, appare aver posto in essere una serie di condotte funzionali, non tanto a collaborare con la controparte per portare a termine, secondo buona fede, l'articolato programma negoziale concordato e necessario per il trasferimento del bene culturale oggetto di giudizio, quanto, piuttosto, a spingere la parte convenuta a cedere il bene ad un prezzo inferiore rispetto a quello pattuito. pagina 16 di 21 Merita perciò accoglimento la domanda riconvenzionale spiegata da parte convenuta laddove, dagli atti raccolti nel fascicolo del procedimento, è emerso che sia stato il a rendersi inadempiente degli obblighi assunti con la sottoscrizione della Pt_1 proposta di acquisto del 25/7/2018, tenendo, durante la fase delle trattative, condotte violative di quel principio di buona fede che si invera nell'art. 1337 c.c.
Costituisce, invero, principio consolidato nella giurisprudenza di legittimità quello per cui il dovere di comportarsi secondo buona fede connoti l'intera vicenda negoziale, obbligando i paciscenti non solo nella fase dell'esecuzione del contratto, ma anche in quella delle trattative. (cfr. ex multis, Cass. civ., Sez III, n. 10375/2005,) La clausola generale di buona fede oggettiva o correttezza ex art. 1175 c.c., oltre che regola di comportamento, intesa quale dovere di solidarietà, fondato sull'articolo 2 Cost, che trova applicazione a prescindere dalla sussistenza di specifici obblighi contrattuali, là dove impone di compiere quanto necessario o utile a salvaguardare gli interessi della controparte, nei limiti dell'apprezzabile sacrificio - che non si sostanzi cioè in attività gravose o eccezionali o tali da comportare notevoli rischi o rilevanti sacrifici -, si specifica, in particolare, nel significato di lealtà, sostanziantesi nel non suscitare falsi affidamenti e non speculare su di essi, come pure nel non contestare ragionevoli affidamenti comunque ingenerati nella controparte. Alla stregua di tali criteri, l'obbligo di buona fede o correttezza deve valutarsi alla stregua della causa concreta del contratto, e cioè con lo scopo pratico dalle parti perseguito mediante la stipulazione, o, in altre parole, con l'interesse che l'operazione contrattuale è propriamente volta a soddisfare. (cfr., Cass. civ., sez. III, 14/03/2024, n.6930.
Inoltre, diversamente da quanto si è detto, poc'anzi, per le opere di frazionamento, non così puntualmente documentate appaiono le opere che parte attrice rappresenta di avere realizzato all'interno del complesso conventuale, laddove all'inadeguato impianto probatorio prodotto dall'attore a sostegno della dedotta esecuzione dei lavori fanno da contraltare le contraddittorie circostanze asseverate e allegate dalla convenuta.
Da un lato, infatti, l'attore deducendo che “sotto richiesta, autorizzazione e supervisione della Madre superiora” aveva realizzato dei lavori di ristrutturazione del cespite oggetto di controversia, per euro 49.500, produceva, poi, un unico documento a sostegno della propria dichiarazione, dal titolo “richiesta pagamento lavori eseguiti nel complesso convento denominato Ritiro e chiesa dell'Addolorata e Santa Croce, sito in Ercolano al Corso Resina n.4, lavori commissionati il 1/4/2019 dal per conto Parte_1 della e contenente una elencazione di opere, sommaria, oltre che priva CP_1 di data e firma di committente e appaltatore (cfr. copia schema lavori IMEG Service, in allegati all'atto di citazione, in fascicolo di parte attrice).
Dall'altro lato la convenuta, prima, in sede di comparsa di risposta, contestava la sussistenza di tali lavori e dell'autorizzazione all'esecuzione di tali opere da parte della
Successivamente, nella memoria ex art. 183, co.6, n.2., ammetteva che CP_1 il , avendo rapporti di familiarità con la ultraottantenne unica Pt_1 Parte_7 abitante del complesso e sua custode, non solo aveva libero accesso all'immobile ma pagina 17 di 21 anche si recava frequentemente presso la struttura conventuale con tecnici ed operai e, avendo intenzione di sfruttarla economicamente già prima di stipulare il preliminare,
[…per] rendere utilizzabili alcune camere da fittare a studentesse della vicina facoltà di Agraria, avrebbe potuto effettuare qualche modesto intervento di piccola manutenzione ma giammai le opere che asserisce effettuate per l'ammontare di euro 49.500.
Infine, nella PEC inviata a controparte l'11/3/2020, rappresentava che il si era Pt_1 sottratto al proprio obbligo di sottoscrivere un contratto preliminare o anche un contratto di comodato e, ciò non di meno, aveva chiesto ed ottenuto di essere immesso nel possesso dell'immobile, peraltro eseguendo interventi edilizi non autorizzati.
Nonostante le contraddittorie contestazioni della convenuta suffraghino la deduzione attorea, relativamente all'an dell'esecuzione di alcune opere all'interno del bene immobile per cui si controverte, è pur vero che, muovendo dal principio, sancito dall'art. 2697 c.c., secondo cui chi vuol far valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento, deve rilevarsi inevaso l'onus probandi, gravante sull'istante, relativamente alla consistenza e al valore delle medesime, nonché alla legittimità di queste ultime alla luce degli accennati principi sanciti dal Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio (v. supra).
Dalla documentazione prodotta, invero, non può trarsi alcuna inferenza probatoria laddove essa si concreta in un nudo schema, contente una sommaria elencazione di opere, privo di data e firma di committente e appaltatore (cfr. copia schema lavori IMEG Service, in allegati all'atto di citazione, in fascicolo di parte attrice). Il documento, infatti, appare del tutto inidoneo a sostenere la fondatezza della deduzione attorea, soprattutto alla luce della particolare natura del bene oggetto di giudizio che, in quanto bene culturale, ai sensi del d.lgs n. 42 del 2004, avrebbe necessitato di ben altra documentazione, amministrativa, prima che contabile.
Deve quindi rigettarsi la domanda attorea relativa alla condanna della al CP_1 pagamento della somma di euro 49.500,00, a titolo di rimborso per esborsi sostenuti dal per i dedotti lavori edili che sarebbero stati effettuati al complesso immobiliare, Pt_1 poiché, allo stato degli atti, tali lavori non risultano suffragati da un adeguato impianto probatorio.
Infine, per quanto concerne la circostanza relativa al successivo tentativo di vendita dell'immobile da parte della a terzi, deve dirsi che, da un lato, non può CP_1 configurarsi una violazione degli obblighi di buona fede gravanti su parte convenuta l'aver tentato di conferire, ad una agenzia immobiliare, l'incarico di mediare al fine di vendere l'immobile a terzi, una volta decaduta la vincolatività della proposta d'acquisto da imputarsi, invece, a parte attrice;
dall'altro, le rappresentate condotte ostruzioniste che sarebbero state poste in essere da parte attrice per impedire la fruttuosa conclusione della vendita a terzi, essendo rimaste prive di supporto probatorio, restano non influenti.
Ciò non significa tuttavia che la condotta tenuta dall'attore possa considerarsi neutra, laddove, come poc'anzi evidenziato, in ossequio all'art. 1337 c.c., se lo svolgimento pagina 18 di 21 delle trattative è - come nel caso di specie - per serietà e concludenza, tale da determinare un affidamento nella stipulazione del contratto, la parte che ne receda senza giusta causa, violando volontariamente l'obbligo di comportarsi secondo buona fede, è tenuta al risarcimento dei danni, nei limiti dell'interesse negativo (id quod interest contractum initium non fuisse) nei confronti di controparte, per essere stata coinvolta, quest'ultima, in trattative che le hanno fatto perdere tempo e procurato delle spese risultate, poi, a causa della condotta scorretta dell'altra parte, inutili.
Per tale ragione, come noto, il risarcimento del danno da responsabilità precontrattuale si compone della doppia voce del danno emergente - affinché il patrimonio della parte fedele sia riportato alla consistenza che avrebbe avuto se non fosse stata coinvolta in una trattativa inutile - nonché del lucro cessante - affinché il patrimonio della parte fedele sia riportato alla consistenza che avrebbe avuto laddove avesse impiegato meglio quel tempo per concludere affari più redditizi.
Il pregiudizio risarcibile, perciò, circoscritto al solo interesse negativo, è costituito sia dalle spese inutilmente sopportate nel corso delle trattative ed in vista della conclusione del contratto, sia dalla perdita di altre occasioni di stipulazione contrattuale, pregiudizio liquidabile anche in via equitativa, sulla base di criteri logici e non arbitrari (Cass. n. 15147/2022; Cass. n. 24625/2015; Cass. n. 2525/2006; Cass. n. 12313/2005; Cass. n. 3746/2005).
Si osserva che secondo l'opinione prevalente, in dottrina e in giurisprudenza, la responsabilità precontrattuale ricade nel genus della responsabilità extracontrattuale, con la conseguenza che troverà, dunque, applicazione la disciplina prevista per tale ultima ipotesi di responsabilità, sia in ordine alla ripartizione degli oneri probatori, sia in ordine al termine di prescrizione, che sarà quello quinquennale di cui all'art. 2947 (Cass. n. 27262/2023; Cass. n. 21255/2013; Cass. n. 16735/2011; Cass. n. 13164/2005; Cass. n. 8723/2004; Cass. n. 15172/2003; Cass.S.U. n. 9645/2001).
Conseguentemente, per individuare il quantum del danno risarcibile, nel caso di specie, occorre muovere da una pluralità di elementi:
- il degrado della struttura dovuto al trascorrere del tempo. Tale circostanza, dedotta da parte convenuta, appare peraltro suffragata dalle asseverazioni dell'attore, secondo cui, già nel 2018, il Convento appariva bisognevole di consistenti lavori di restauro e manutenzione, sia ordinaria che straordinaria (cfr. proposta di acquisto del 25/7/2018).
- il fatto noto della fisiologica perdita di valore cui va incontro ogni genere di immobile che resti invenduto troppo a lungo;

- euro 17.700,00 per i costi, documentati, sostenuti per lavori di frazionamento della Chiesa e della Sacrestia dal resto del complesso conventuale, necessari al trasferimento, che la in base all'accordo del 25/7/2018, aveva confidato sarebbero stati CP_1 sostenuti dal e ha, invece, anticipato nella speranza di concludere il programma Pt_1 negoziale per poi vedersi rifondere l'esborso (cfr. computo metrico Doc.to 09, memoria pagina 19 di 21 ex art. 183, co.6, n. 2 della convenuta, nonché, per le fatture, cfr. Doc.to 11, memoria ex art. 183, co.6, n. 2 cit.);
- infine, i costi per la documentazione necessaria e prodromica a tali opere di frazionamento, quali consulenze, perizie e relazioni tecniche di esperti.
- nella comparsa conclusione depositata in data 30-1-2025 la convenuta ha, infine, dichiarato di avere alienato il cespite in parola per il prezzo di euro 400.000,00.
Tanto premesso, così considerate le voci di danno, si stima equo disporre il risarcimento, a titolo di responsabilità precontrattuale, a favore della , in euro CP_1
40.000,00 per spese complessive di frazionamento. Il tutto oltre interessi legali codicistici dal 29-12-2021 (data di proposizione della domanda) al saldo.
Essendo la convenuta tenuta alla restituzione della somma di euro 75.000,00 in favore del , stante risoluzione della proposta di acquisto del 25.7.2018, va Pt_1 operata la compensazione tra tale importo di euro 75000,00 e l'importo suindicato di euro 40.000,00, di cui è creditrice la nei confronti del . CP_1 Pt_1
La soccombenza reciproca giustifica la compensazione tra le parti delle spese di lite.


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, sezione XII civile, in persona del Giudice Dott.ssa Luigia
Stravino, definitivamente pronunziando in funzione di giudice monocratico in primo grado, così decide:
1. rigetta la domanda attorea;

2. accoglie la domanda riconvenzionale promossa da parte convenuta;
dichiara risolta la scrittura privata del 25/7/2018, oggetto di causa, per inadempimento imputabile a
, e, per l'effetto, lo condanna al pagamento, a favore della convenuta Parte_1
della somma di euro 40.000, oltre interessi legali codicistici dal 29-12- CP_1
2021 al saldo, e dichiara la compensazione di tale credito con il debito di euro 75.000,00, che la ha nei confronti del , a titolo di restituzione di CP_1 Pt_1 quanto ricevuto;

2. compensa tra le parti le spese di lite.
Così deciso in Napoli, in data 21-2-2025
Il Giudice
Dott.ssa Luigia Stravino
Il presente provvedimento è stato redatto in collaborazione con la in tirocinio CP_8 generico, Controparte_9
pagina 20 di 21 pagina 21 di 21