n. 2833/2022 r.g.a.c.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte d'Appello di Napoli
7° SEZ CIVILE
in composizione collegiale nelle persone dei seguenti magistrati: dott. Michele Magliulo Presidente dott. Paolo Mariani Consigliere relatore estensore dott.ssa Monica Cacace Consigliere
ha pronunciato la seguente

SENTENZA
nella causa civile in grado di appello iscritta al n. r.g. 2833/2022 promossa da:
(P. Iva e cf: ), rappresentata e difesa dall'avv. Parte_1 P.IVA_1
GI AL
APPELLANTE contro
(C.F. ), rappresentata e difesa dagli avv.ti Controparte_1 P.IVA_2
DE ON e SQ ON
APPELLATA
pagina 1 di 11 CONCLUSIONI: come da verbale di udienza di precisazione delle conclusioni del 24.10.2025 e comparse conclusionali depositate in atti.

I.1 Con atto di citazione ritualmente notificato a controparte, la Parte_1
conveniva in giudizio la innanzi al Tribunale di
[...] Controparte_1
Avellino per sentire trasferire a suo favore, ex art. 2932 cc, la proprietà di un terreno di circa 4.300 mq, sito in Monteforte Irpino, ed esteso sulle p.lle del foglio 28: 566, 771, 821, 815 e 818, oggetto di preliminare di vendita datato 02 aprile 2012 da essa concluso con la proprietaria dei suoli Controparte_1
[...]
L'istante assumeva che con tale preliminare di compravendita aveva promesso di acquistare dalla che si obbligava a vendere, il Controparte_1
suindicato suolo al prezzo di €. 410.000,00, di cui € 100.000,00 erano stati versati a titolo di caparra confirmatoria all'atto della stipula del preliminare ed i restanti €. 310.000,00 avrebbero dovuto essere pagati al momento della sottoscrizione del definitivo, fissata per il 15 maggio 2012. precisava che la promissaria venditrice si era impegnata a Parte_1
realizzare un muro divisorio tra i fondi, i necessari frazionamenti nonché
l'accesso al fondo oggetto dell'accordo, da Via Traversa Vecchia. Deduceva che la promissaria venditrice, ai sensi dell'art. 6 del contratto preliminare, si era anche impegnata a realizzare, a sue cure e spese, un muro divisorio in c.a. di altezza di cm. 120 con soprastante ringhiera o, in alternativa, di altezza di cm.
220 senza ringhiera, e nel frattempo aveva concesso alla promittente acquirente di utilizzare già parte del terreno e di spianare tale zona, attività realizzata da essa attrice.
Aggiungeva, altresì che, convocata dal notaio la società promissaria venditrice, ed offertole il pagamento del residuo prezzo pattuito, la stessa si era resa inadempiente dagli obblighi assunti, rifiutandosi ingiustificatamente di pagina 2 di 11 concludere il contratto definitivo di compravendita, nonostante la messa a disposizione, in sede di stipula, dell'intero prezzo pattuito con assegni circolari.
Avendo pertanto interesse alla conclusione del contratto definitivo di compravendita, chiedeva al Tribunale di Avellino di emettere sentenza di esecuzione in forma specifica con la quale trasferisse il bene previo pagamento del residuo prezzo e condannasse la promissaria venditrice alla realizzazione del muro divisorio e dell'accesso, nonché al rilascio immediato del fondo in oggetto e al risarcimento dei danni patiti.

I.2 Si costituiva la contestando il suo presunto Controparte_1
inadempimento, assumendo che le parti in giudizio, a seguito della sottoscrizione del preliminare, avevano concordato la modifica delle originarie pattuizioni di cui al preliminare in oggetto, con l'eliminazione dalla vendita di una striscia di terreno di mt. 7 per l'intera profondità del lotto, in quanto di grave pregiudizio per essa promissaria venditrice e di nessuna utilità per la promittente acquirente, con conseguente riduzione del prezzo. Aggiungeva che nelle more, le parti trovarono l'accordo sui punti controversi e fissarono una nuova data per il definitivo.
Avendo poi la promissaria acquirente successivamente scoperto Parte_1
che la anni prima, aveva ceduto al Comune di Controparte_1
Monteforte una parte del suolo di circa 400 mq. oggetto del preliminare, senza che la promissaria venditrice riuscisse a riacquistarli, abbandonava la domanda di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare, e chiedeva la risoluzione del contratto per grave inadempimento della promissaria venditrice, nonché la restituzione dell'acconto versato a titolo di caparra ed il risarcimento dei danni patiti a causa di detto inadempimento della controparte.

pagina 3 di 11 I.3 Il Tribunale di Avellino con sentenza n. 2161/2021 del 21.12.2021, rigettava la domanda di risoluzione contrattuale della condannava Parte_1
tuttavia la convenuta al pagamento, in favore della attrice Controparte_1
a titolo di risarcimento dei danni da inadempimento Parte_1
contrattuale, della somma pari ad €. 80.000,00 e compensava le spese.
Il Giudice di prime cure premetteva che il soggetto che opti per la domanda di risoluzione del contratto o riduzione del prezzo, deve allegare e provare che non avrebbe concluso il contratto se avesse saputo di non poter divenire proprietario di parte dell'oggetto dello stesso.
Nel caso di specie, partendo dall'assunto che la superficie del suolo di proprietà del terzo (Comune di Monteforte) rientrante nell'oggetto del contratto, era di circa 400 mq, ossia pari al 10% della superficie totale dell'area promessa in vendita, il primo giudice riteneva che la modesta riduzione dell'estensione del terreno alienabile non pregiudicasse di per sé gli interessi che la Parte_1
intendeva perseguire con l'acquisto del suolo in oggetto e non fosse
[...]
dunque di tale rilevanza da giustificare la risoluzione del preliminare di compravendita immobiliare “de quo”.
Aggiungeva che sarebbe stato onere dell'attrice allegare e provare che senza quella modesta porzione di terreno, essa non si sarebbe determinata all'accordo negoziale neppure ad un prezzo inferiore.
Riteneva, invece, fondata la domanda di risarcimento del danno proposta dalla società attrice per la sussistenza dell'inadempimento di controparte consistente nell'aver colpevolmente impedito per molto tempo oltre la data di scadenza pattuita la conclusione del contratto definitivo.

II.1 Avverso la sentenza del Tribunale di Avellino, la Parte_1
propone gravame con atto di citazione in appello ritualmente notificato alla controparte.
pagina 4 di 11 Con un primo motivo di censura, l'appellante afferma l'errore di valutazione del giudice, per aver ritenuto che la precedente, non comunicata, cessione al
Comune di Monteforte della porzione di terreno di 400 mq non fosse sufficiente a giustificare la risoluzione del contratto preliminare per grave inadempimento della promissaria venditrice. Al di là della estensione di tale particella, deduce infatti la particolare rilevanza di detta particella in quanto la sua mancanza avrebbe reso per lei inutilizzabile sul piano economico l'intera area oggetto del preliminare (di 4.000 mq), in quanto l'accesso al terreno dalla via comunale
Starze, con mezzi idonei al trasporto delle materie prime e dei prodotti finiti, poteva avvenire solo attraverso detta particella di proprietà comunale.
Con il secondo motivo di gravame, la impugna la Parte_1
sentenza di prime cure nella parte in cui il Giudice ha quantificato il risarcimento dei danni in €. 80.000,00 senza indicare quale sia stato il criterio informatore di tale valutazione. L'appellante precisa, infatti, che, proprio per la sua intenzione di espandere la attività lavorativa e di aumentare il fatturato anche verso propri clienti internazionali, si era determinata all'acquisto dell'area oggetto del preliminare, all'acquisto dalla C.O.M.E.S. sas di nuovi macchinari da utilizzare su tale terreno al prezzo di € 151,842,91, nonché all'acquisto di materiali necessari a tale ulteriore attività di impresa del costo di € 195.672,20 oltre IVA
Deduceva, inoltre, che in vista del progetto di espansione imprenditoriale su tale area, aveva anche concluso con una ditta straniera, tale a Persona_1
un contratto di vendita di marmi lavorati per l'importo di €. 433.428,80 che
[...]
era stato poi risolto proprio a causa della mancata acquisizione di detto suolo e dunque della impossibilità di onorarlo, con conseguente perdita economica.
L'appellante società quantificava detto danno da essa patita nella somma di almeno €. 200.000,00, ed in tal senso chiedeva riformarsi il relativo capo condannatorio della sentenza.
pagina 5 di 11 Chiedeva inoltre la restituzione della somma versata a titolo di caparra confirmatoria pari ad €. 100.000,00, oltre ai danni economici, quantificati in €
150.000,00, che le sarebbero derivati dalla mancata disponibilità di detta somma, importo corrispondente agli utili che l'investimento di detto importo di €
100.000 avrebbe fruttato negli anni trascorsi, pari annualmente al 20-25 % della somma stessa.
Pertanto, la concludeva per l'accoglimento della domanda Parte_1
di risoluzione contrattuale, con condanna dell'appellata al risarcimento del danno innanzi quantificato asseritamente subito per il colpevole inadempimento di controparte, nonchè alla restituzione della somma versata a titolo di caparra confirmatoria. Il tutto con vittoria di spese di lite del doppio grado di giudizio.

II.2 Si costituiva la anzitutto eccependo la nullità Controparte_1
dell'atto di citazione in appello per non aver l'appellante rispettato i termini a comparire. Altresì, ribadiva la ricostruzione dei fatti già allegata in primo grado e, contestando integralmente le deduzioni avversarie articolate nei motivi di appello, così come dettagliatamente esposto nella comparsa di risposta cui si fa rinvio in questa sede, chiedeva rigettarsi l'appello, con conferma della gravata sentenza di primo grado.
A seguito della rinnovazione dell'atto di appello nel rispetto dei termini a comparire, la causa veniva infine introitata a sentenza con i termini abbreviati ex art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e le memorie di replica.
§§§§§
L'appello è solo in parte fondato per i motivi di seguito esposti.
Preliminarmente va precisato che, stante la stretta connessione logico-giuridica delle questioni sottese ai motivi di gravame, si procederà ad una trattazione unitaria degli stessi.
pagina 6 di 11 Va accolto il motivo di appello con il quale si censura la decisione del primo giudice di rigetto della domanda attorea di risoluzione del contratto preliminare
“de quo” per inadempimento di controparte promissaria venditrice.
Ritiene infatti questa Corte, diversamente da quanto sostenuto dal primo giudice, che l'aver promesso in vendita un terreno del quale proprio la particella prospiciente la pubblica via non era di proprietà del promissario venditore
(particella di circa mq 400 indicata in preliminare come n. 818, divenuta n.
1093 dopo il frazionamento operato dalla el Partenio, confinante con la CP_1
via comunale Starze, di proprietà del Comune di Monteforte), costituisce di certo un inadempimento di non scarsa importanza ai sensi dell'art. 1455 cc avuto riguardo all'interesse di controparte, tale da giustificare la risoluzione del contratto.
Appare dirimente a tal riguardo, al di là della estensione non certo inconsistente della stessa (pari ad un decimo dell'intera area), la considerazione che trattasi proprio della particella confinante con la pubblica via che consente un accesso privilegiato ed ampio sulla stessa dall'area in questione, per cui indubbiamente assume un evidente notevole rilievo in relazione all'interesse all'acquisto della
, tenuto conto dell'attività imprenditoriale dalla stessa svolta di Parte_1
vendita e trasporto di marmi - richiedente per l'appunto l'utilizzo anche di automezzi di grandi dimensioni il cui accesso all'area sarebbe stato di certo notevolmente agevolato dal possesso di detta particella, anche nella ipotesi in cui non lo si volesse ritenere strettamente necessario -.
L'aver taciuto dunque alla promissaria acquirente tale importante circostanza
(della altrui proprietà di detta particella di terreno) nel contratto preliminare, nonché per un lungo periodo successivo alla stipula dello stesso, configura senz'altro un colpevole inadempimento della promissaria venditrice di tale rilevanza da giustificare la risoluzione del contratto preliminare di compravendita immobiliare ai sensi degli artt. 1453 e 1455 cc.
pagina 7 di 11 Allo scioglimento del vincolo contrattuale consegue altresì, in accoglimento della relativa domanda dell'appellante, la condanna della promissaria venditrice alla restituzione, in favore della promissaria acquirente Controparte_1
di quanto da quest'ultima indebitamente versato alla prima a Parte_1
titolo di caparra, ovvero della somma di € 100.000,00 oltre interessi legali codicistici dalla data della domanda giudiziale di restituzione al soddisfo.
Su tali punti la sentenza di primo grado va pertanto riformata come sopra.
Con riferimento, poi, alla domanda di risarcimento dei danni articolata dalla va innanzi tutto rilevato che la condanna in suo favore di € Parte_1
80.000,00 contenuta nella sentenza di primo grado (comprensiva di € 50.000,00 asseritamente riconosciuti dall'appellata nella transazione datata 19.05.2015, sia di quanto dovuto dall'appellata per colpevoli ritardi nell'adempimento della propria obbligazione di trasferimento del terreno) non è stata oggetto di appello incidentale da parte della società appellata per cui tale Controparte_1
statuizione, in merito alla sorta capitale, è passata in giudicato.
Su tale somma vanno riconosciuti svalutazione monetaria ed interessi legali come richiesti dall'appellante.
Per quanto concerne invece la domanda dell'attrice/appellante al risarcimento dei maggiori danni in premessa indicati, disattesa dal Tribunale e reiterata in sede di appello, essa va invece rigettata per assenza di prova.
Al riguardo va infatti rilevato che non vi è prova che i macchinari e i materiali acquistati dall'appellante , rispettivamente per gli importi di € Parte_1
151,842,91 e di € 195.672,20, come da documentazione in atti, fossero destinati esclusivamente ad essere utilizzati sul terreno oggetto di compromesso, e che tale ditta non avrebbe comunque potuto trarne beneficio pagina 8 di 11 economico, o non ne abbia tratto, impiegandoli nelle altre aree di sua pertinenza sulle quali già svolgeva la sua attività imprenditoriale.
Allo stesso modo, non vi è prova che lo scioglimento del dedotto contratto di fornitura internazionale di marmi sia causalmente riconducibile alla mancata acquisizione di tale area di terreno, ovvero che detta vendita di marmi non potesse essere ugualmente assicurata dalla utilizzando gli spazi Parte_1
già a sua disposizione dei quali si avvaleva per l'esercizio della sua attività di impresa.
Va, infine, rigettata anche la domanda innanzi illustrata dell'appellante di risarcimento del danno da lucro cessante per il mancato utile che le avrebbe procurato, qualora fosse rimasta a sua disposizione, l'investimento nella sua attività d'impresa della somma di € 100.000,00 versata alla promissaria venditrice a titolo di caparra confirmatoria.
L'appellante non ha infatti dimostrato in primo grado, sulla base di adeguata documentazione contabile, quale fosse il suo fatturato quanto meno nei cinque anni immediatamente antecedenti i fatti di causa, e dunque quale potesse essere il maggior utile d'impresa da essa conseguibile con l'investimento immediato di tale somma di denaro.
Stante la riforma della sentenza di primo grado le spese processuali di entrambi i gradi di giudizio vanno liquidate da questa Corte sulla base di una valutazione unitaria che tenga conto dell'esito finale della lite.
Essendo state accolte, ma solo in parte le domande avanzate dall'attrice/appellante (con esclusione di numerose voci di Parte_1
danno della domanda risarcitoria), ritiene questo Collegio che le spese processuali di entrambi i gradi di giudizio possano essere compensate per un terzo, mentre i residui due terzi devono seguire la soccombenza della convenuta/appellata e si liquidano come da dispositivo a Controparte_1
suo carico ai sensi del DM 55/2014, come modificato dal DM 147/2022, tenuto pagina 9 di 11 conto del valore della causa determinato in base all'accertato e non a quanto domandato (scaglione da € 52.000,01 ad € 260.000,00), applicato per ciascuna fase del giudizio effettivamente svolta (con esclusione quindi in appello di quella istruttoria non tenutasi) l'importo tabellare medio previsto dal detto DM.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Napoli – settima sezione civile – definitivamente pronunciando sull'appello proposto avverso la sentenza “de quo” del Tribunale di Avellino n. 2161/2021, emessa il 21.12.2021, così provvede:
1)Accoglie parzialmente l'appello e, per l'effetto, dichiara risolto per grave inadempimento della promissaria venditrice il contratto Controparte_1
preliminare di compravendita immobiliare di cui è causa;

2) Di conseguenza condanna l'appellata promissaria venditrice
[...]
alla restituzione, in favore dell'appellante della CP_1 Parte_1
somma di € 100.000,00, già incassata dalla prima in sede di stipula del preliminare, oltre interessi legali codicistici dalla data della domanda giudiziale di restituzione al soddisfo;

3) Conferma la condanna di al pagamento, in favore di Controparte_1
a titolo di risarcimento del danno, della somma di € Parte_1
80.000,00, su cui vanno corrisposti la rivalutazione monetaria secondo indice
ISTAT Foi generale e gli interessi legali codicistici sulla somma annualmente rivalutata, dalla data della domanda giudiziale sino al soddisfo;

4) Rigetta la domanda dell'appellante di risarcimento del Parte_1
maggior danno come indicato in motivazione;

5) Compensa per un terzo le spese processuali di entrambi i gradi di giudizio tra le parti;

6) Condanna al pagamento, in favore di Controparte_1 Parte_1
dei residui due terzi delle spese di lite che liquida, limitatamente a tali due
[...]
terzi, per il primo grado in € 786,00 per esborsi ed € 9.402,00 per compensi e pagina 10 di 11 per il grado di appello in € 536,00 per esborsi ed € 6.661,00 per compensi, il tutto oltre rimborso forfettario spese generali pari al 15 % dei compensi, oltre iva e cpa
Così deciso in Napoli il 19.12.2025
Il Consigliere estensore dott. Paolo Mariani
Il Presidente dott. Michele Magliulo
pagina 11 di 11