REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Teramo

Il Tribunale di Teramo, in composizione monocratica, in persona del Giudice
Onorario dott.ssa Patrizia Carota, visto l'art. 127 ter c.p.c.; richiamato il contenuto narrativo degli atti di causa;
viste le conclusioni rassegnate dalle parti;
ha pronunciato e pubblicato, ai sensi degli art. 447 e 429 c.p.c., all'esito della camera di consiglio, a seguito dell'accettazione del deposito di “note di trattazione scritta” da parte della Cancelleria la seguente
Sentenza nella causa civile iscritta al n. 1040/2024 R.G.C.A. e vertente tra
, rappresentato e difeso dall' Avv. Lauro Tribuiani ed Parte_1
elettivamente domiciliato presso il suo studio, sito in BA IC , Via dei Ludi nr. 4, giusta mandato in atti;

-RICORRENTE
Contro
; Controparte_1
-RESISTENTE CONTUMACE
OGGETTO: Locazione e comodato di immobile urbano – affitto di azienda.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art 447 bis c.p.c. adiva il Tribunale di Parte_1
Teramo al fine di sentir accogliere le seguenti conclusioni: “1) accertato e dichiarato che il contratto di locazione ad uso abitativo sottoscritto dalle parti in data 01/01/2007 e registrato presso l'Agenzia delle Entrate – Ufficio Territoriale di
Giulianova il 23/01/2007 al n. 240 – Serie 3 si è risolto per mutuo consenso a far data dal 31/12/2022 e che è da tempo scaduto il termine del 31/03/2023 convenuto
pagina 1 di 6 tra le parti per la restituzione dell'immobile, condannare il sig. CP_1
al rilascio dell'unità immobiliare ad uso civile abitazione sita in Villa Rosa
[...]
di Martinsicuro (TE), alla Via Pastrengo n. 4, Piano Primo - Interno 7, meglio contraddistinta al NCEU del predetto Comune al Foglio 35, Part.lla 998, Sub. 46,
Cat. A/2, Classe 1, libera da persone e cose, nella piena disponibilità del proprietario sig. ; 2) accertato e dichiarato che il contratto di Parte_1
locazione ad uso abitativo sottoscritto dalle parti in data 01/01/2007 e registrato presso l'Agenzia delle Entrate – Ufficio Territoriale di Giulianova il 23/01/2007 al
n. 240 – Serie 3 si è risolto per mutuo consenso a far data dal 31/12/2022 e che è da tempo scaduto il termine del 31/03/2023 convenuto tra le parti per la restituzione dell'immobile, condannare altresì il sig. al Controparte_1
pagamento in favore del sig. , a titolo di indennità di occupazione Parte_1
ex art. 1591 c.c., dei canoni di locazione maturati a far data dal mese di giugno
2023 fino al mese di maggio 2024, per un importo di complessivi € 4.800/00, e di quelli a scadere fino all'effettivo rilascio dell'immobile, il tutto col favore degli interessi legali dal dì del dovuto sino all'effettivo saldo;
3) con vittoria di spese e compensi di lite, oltre accessori come per legge”.
Parte ricorrente deduceva, in sintesi e per quanto di interesse:
- la stipula tra le parti , in data 01.01.2007 con registrazione presso l'Agenzia delle Entrate – Ufficio Territoriale di Giulianova il 23/01/2007 al n. 240
– Serie 3 , di un contratto di locazione ad uso abitativo, con il quale veniva concessa in locazione a l'unità immobiliare ad uso civile CP_1
abitazione sita in Villa Rosa di Martinsicuro (TE), alla Via Pastrengo n. 4, meglio descritta in atti, con corresponsione di un canone di locazione annuo di € 4.800/00, da versarsi in rate mensili anticipate di € 400/00 cadauna entro e non oltre il giorno cinque di ogni mese di riferimento;

-che, a causa della morosità maturata da parte resistente e a seguito di conseguente procedura di sfratto , promossa dal locatore a tal fine e successivamente abbandonata, le parti sottoscrivevano scrittura privata in data
18.10.2022, dichiarando di risolvere consensualmente il prefato contratto di locazione a far data dal 31.12.2022, con contestuale impegno del a CP_1 rilasciare l'immobile entro e non oltre il termine essenziale e improrogabile del
31.3.2023 e a versare, in favore del locatore, l'importo mensile di € 400,00 a titolo pagina 2 di 6 di canone di locazione e/o di indennità di occupazione sino alla data di effettiva riconsegna dell'immobile;
-che, tuttavia, nonostante le predette pattuizioni, la parte resistente non aveva ancora provveduto al rilascio del compendio immobiliare , omettendo altresì, a far data dal mese di giugno 2023, il dovuto versamento dell'importo mensile di € 400,00 pattuito.
Parte resistente non si costituiva e ne veniva dichiarata la contumacia alla prima udienza di comparizione. Quindi, la causa, istruita mediante prova per interpello di parte resistente, perveniva per la decisione all'odierna udienza, tenutasi ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., e trattenuta in decisione, spirati i termini per il deposito delle note conclusionali delle parti.
*****
La domanda di parte ricorrente è fondata e meritevole di accoglimento nei limiti e per la motivazione che seguono.
Dall'esame della documentazione versata in atti, segnatamente il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato dalle parti in data 01.01.2007 nonché la scrittura privata dalle stesse sottoscritta in data 18.10.2022 , emerge chiaramente l'inadempimento da parte del dell'obbligazione , sullo stesso gravante in qualità di conduttore CP_1 dell' immobile locato , di restituzione dello stesso alla scadenza convenuta contrattualmente dalle parti, nello specifico alla data del 31.03.2023, termine ultimo per il rilascio, essenziale e improrogabile.
L'istruttoria orale ha confermato il tutto avendo lo stesso resistente- in sede di prova per interpello- riconosciuto il suo inadempimento - tuttora perdurante - laddove , interrogato sui capp.li 1) e 2) di cui al ricorso introduttivo1, risponde sul cap. 1): “E' vero”; sul cap. 2): “E' vero e mi ero impegnato a trovare un'altra sistemazione che, però, nonostante la ricerca, non sono riuscito a reperire fino ad oggi”, con ciò confermando di essersi reso inadempiente rispetto all'obbligazione di restituzione dell'immobile, e, sul cap. 3) di cui al ricorso introduttivo” E vero ma io non ho un contratto di locazione e di questo ne ho parlato con il sig. e lui non me lo vuole rinnovare”, confessando Parte_1
pertanto, di non pagare il canone di locazione da quasi due anni.
Le risultanze istruttorie, dunque, hanno evidenziato come, a far data dal mese di giugno 2023, il abbia interrotto il pagamento del canone di locazione CP_1
mensile pattuito con parte ricorrente, in sede di sottoscrizione della scrittura privata del pagina 3 di 6 18.10.2022, venendo meno all' adempimento degli obblighi del conduttore ex artt. 1589,
1590 e 1591 cc, quali quello di corrispondere il corrispettivo convenuto nonché quello di riconsegna del cespite locato.
E a nulla rileva il fatto che il contratto di locazione suddetto sia stato risolto con la sottoscrizione fra le parti della scrittura privata in atti, atteso che in materia di locazione, anche se il rapporto viene risolto, sia contrattualmente, sia giudizialmente, l'obbligo del conduttore di corrispondere il corrispettivo convenuto, ai sensi dell'articolo 1591 c.c., non richiede la sua costituzione in mora e permane per tutto il tempo in cui rimanga nella detenzione del bene, fino al momento dell'effettiva riconsegna, che può avvenire mediante formale restituzione al locatore ovvero con il rilascio dello stesso in condizioni tali da essere per quello disponibile.
La caducazione del contratto di locazione non determina, pertanto, l'automatica cessazione degli effetti sostanziali collegati al rapporto, i quali permangono, a norma dell'articolo 1591 c.c., fino all'esatto adempimento dell'obbligazione del conduttore di riconsegna del cespite, la quale rimane inadempiuta ogniqualvolta il locatore non riacquisti la disponibilità del bene locato in modo da farne uso secondo la sua destinazione e, dunque, anche quando l'immobile risulti inutilizzabile perché danneggiato o ancora occupato da cose del conduttore (ex plurimis Cass.Civ.,sez.I, nr. 78 del 03.01.2025).
Alla luce di quanto sopra, atteso il perdurante ritardo nel rilascio dell'immobile locato , il conduttore dovrà essere condannato, ex art. 1591 cc, al pagamento di un importo pari al canone contrattualmente pattuito da corrispondere al ricorrente locatore fino alla data dell'effettiva restituzione dell'immobile , quale forma di risarcimento minimo previsto dalla legge per la mancata disponibilità dell'immobile, a prescindere dalla prova di un danno concreto subito dallo stesso (c.d. indennità di occupazione;
sul punto ex plurimis Cass. Civ. sez. III, nr. 18499 del 26.10. 2012; Cass. Civ. nr. 8913/2002; Cass.
Civ. nr.6291/95).
Tale importo viene determinato nella complessiva somma di € 8.800,00 , quale prodotto della moltiplicazione fra il canone contrattualmente pattuito, pari ad € 400,00, ed il numero dei mesi di mancato pagamento dello stesso da parte del resistente ( 22 ), a far data dal mese di giugno 2023 e fino al mese di marzo 2025, il tutto oltre interessi legali dalle singole date di scadenza dei canoni mensili sino all'effettivo saldo , oltre eventuali ulteriori canoni che matureranno sino alla data di effettivo rilascio dell'immobile locato.
Inoltre, rilevato, per quanto detto sopra, il grave inadempimento posto in essere dal pagina 4 di 6 conduttore per le obbligazioni sullo stesso gravanti, anche in considerazione del notevole lasso di tempo trascorso dalla risoluzione del contratto di locazione – dal 31.12.2022 ad oggi - si ritiene opportuno fissare, ex art. 56 L. nr. 392 del 27/07/1978, viste le conclusioni della parte ricorrente, la data di rilascio dell'immobile locato in giorni 30 dalla pubblicazione della presente sentenza.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano, ai sensi del DM 147/2022, tenuto conto del valore della controversia, delle questioni giuridiche e fattuali trattate, del dell'attività professionale complessivamente svolta, secondo i parametri medi in €
2.552,00 (€ 425,00 per la fase di studio, € 425,00 per la fase introduttiva, € 851,00 per la fase istruttoria/trattazione ed € 851,00 per la fase decisionale), in favore di parte ricorrente.

P.Q.M.

Il Tribunale di Teramo definitivamente pronunciando sulla domanda avanzata da contro , disattesa ogni contraria istanza ed Parte_1 Controparte_1
eccezione, così provvede:

1. In accoglimento della domanda e per le ragioni di cui in parte motiva, accerta e dichiara la risoluzione per mutuo consenso, a far data dal 31.12.2022, del contratto di locazione ad uso abitativo sottoscritto dalle parti in data 01.01.2007 e registrato presso l'Agenzia delle Entrate – Ufficio Territoriale di Giulianova il 23.01.2007 al n. 240 – Serie 3, e che è scaduto il termine del 31.03.2023, convenuto tra le parti per la restituzione dell'immobile, e, per l'effetto,

2. condanna parte resistente al rilascio dell'unità Controparte_1
immobiliare ad uso civile abitazione sita in Villa Rosa di Martinsicuro (TE), alla
Via Pastrengo n. 4, Piano Primo - Interno 7, meglio contraddistinta al NCEU del predetto Comune al Foglio 35, Part. lla 998, Sub. 46, Cat. A/2, Classe 1, libera da persone e cose, nella piena disponibilità del proprietario , entro Parte_1
trenta giorni, decorrenti dalla pubblicazione del presente provvedimento;

5. Condanna parte resistente al pagamento, in favore di parte ricorrente, dell'importo di € 8.800,00, come determinato in parte motiva, oltre interessi legali dalle singole date di scadenza dei canoni mensili sino all'effettivo saldo, oltre eventuali ulteriori canoni che matureranno sino alla data di effettivo rilascio dell'immobile ;

6. condanna parte resistente alla refusione, in favore di parte ricorrente, delle spese del procedimento, che si liquidano in € 154,98 per spese ed € 2.255,00 per pagina 5 di 6 compensi professionali, oltre rimborso forfettario 15%, IVA e cap , come per legge.
Così deciso in Teramo, lì 9.4.2025
IL GIUDICE ONORARIO
Dott.ssa Patrizia Carota
(firma digitale)
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