REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di SS
Prima Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del G.O. dott. Emilia Caleca, all'esito della riserva assunta all'udienza del
19.05.2025, svolta a trattazione scritta, ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1957/2023 promossa da:
IG nata a [...] il [...] CF. n.q. di Parte_1 CodiceFiscale_1
procuratore generale del sig. nato il [...] a [...] ed ivi Parte_2
residente in C.da Papardo, vco 158B, C. Fiscale , giusta procura generale C.F._2
notarile in Notar del 6.06.2024 n. 37779 del Repertorio, n.16651 della Raccolta , Persona_1 elettivamente domiciliata in SS presso lo studio dell'Avv. Maria Lombardo che la rappresenta e difende giusta procura alle liti in atti;

ATTRICE contro
Sig.ra nata a [...] ed ivi residente, rappresentata e difesa per mandato in atti Controparte_1 dall' Avv. Valerio Antonino Miserendino del Foro di SS, nel cui studio è elettivamente domiciliata .
CONVENUTO
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da atti e verbali d'udienza.
Fatto e diritto
Con atto di intimazione di sfratto per morosità datato 07.02.2023, il Sig. Parte_2 premetteva di essere proprietario dell'immobile sito al secondo piano interno B4 in SS, Via
Adele Bei Ciufoli n. 1 (ex Via 185/A) Vill. , catastata al foglio 42 part. 162 Parte_3 sub.22 zona cens. 2 cat.A.2 rendita catastale €.290,51 condotto in locazione ad uso abitativo per la durata di quattro anni dal 01/09/2020 al 31/08/2024 dalla Sig.ra , nata a [...]_1 il 14/06/1948 (C.F. ) al canone totale di €.5.400,00 per tutti gli anni della CodiceFiscale_3
locazione (01/09/2020-31/08/2024) da corrispondersi in n.12 rate anticipate mensili di €.450,00 ciascuna per tutti gli anni di locazione giusta contratto di locazione del 01/09/20 (All.2) registrato in data 02/09/2020 presso l'Agenzia delle Entrate di SS . Tuttavia, la predetta conduttrice si è resa morosa nel pagamento dei canoni di locazione versati sin dall'inizio in misura parziale e non conforme al contratto stipulato tra le parti in quanto non sono mai stati corrisposti gli importi relativi al summenzionato contratto per intero, né quelli relativi al deposito cauzionale pattuito in €.900,00, né gli importi relativi alle spese condominiali nè quelli riguardanti i consumi idrici ed energetici di luce gas come da conteggi analitici che si allega per una somma complessiva di €.3.393,00, al netto di quanto ad oggi versato dalla conduttrice pari complessivamente ad €.10.820,00 . Chiedeva
Ritenere e dichiarare la morosità del conduttore convenuto in proprio e nella qualità nel pagamento dei canoni di locazione degli oneri condominiali e delle utenze idriche ed energetiche come sopra descritti e non pagati;
2)Per l'effetto convalidare l'intimato sfratto per morosità; 3)Pronunciare ingiunzione di pagamento immediatamente esecutiva a favore del ricorrente per i canoni di locazione ad oggi non versati oltre che per gli oneri condominiali e le utenze idriche ed energetiche non corrisposte per un importo complessivo pari ad €.3.393,00 nonché per i fitti, le spese condominiali ed i consumi imputati alla conduttrice sino al rilascio dell'immobile.
Parte intimata, nel contestare la morosità, eccepiva che: L'appartamento concesso alla Sig.ra CP_1
è privo dei contatori della luce, del gas e dell'acqua e, pertanto, non è possibile avere la certezza degli effettivi consumi dalla stessa effettuati ; chiedeva il rigetto dell'intimato sfratto e, in riconvenzionale : accertare e dichiarare il locatore inadempiente per gli interventi di manutenzione straordinaria e obbligarlo all'esecuzione di tutti i lavori necessari da eseguirsi all'interno dell'appartamento concesso in locazione alla conduttrice al fine di renderlo conforme all'uso convenuto.
Con ordinanza resa il 20.04.2023, all'esito dell'udienza del 07.04.2023, il G.O. rigettava la richiesta di emissione di ordinanza non impugnabile di rilascio formulata dall'intimante, disponeva il mutamento di rito, assegnava termine per l'avvio del procedimento di mediazione e fissava per le attività di cui all'art. 420 c.p.c., l'udienza di discussione dell'8 settembre 2023, assegnando termini alle parti per il deposito di note difensive, per integrare gli atti e per depositare documenti e memorie.
La procedura di mediazione, ritualmente esperita, sortiva esito negativo.
Con note difensive datate 01.04.2025, la parte intimata dava atto di aver rilasciato l'immobile nel mese di marzo 2025 . La causa, istruita documentalmente nel contraddittorio delle parti, veniva dalle stesse discussa oralmente ai sensi dell'art. 429 c.p.c. e rimessa par la pronuncia della sentenza, con l'assegnazione dei termini per il deposito di note difensive, all'udienza del 19 maggio 2025, che si svolgeva a trattazione scritta ai sensi dell'art. 17 ter c.p.c. .
Preliminarmente si osserva che la conformità della sentenza al modello di cui all'art. 132 n. 4 c.p.c. e l'osservanza degli artt. 115 e 116 c.p.c., non richiedono che il giudice di merito dia conto dell'esame di tutte le prove prodotte o comunque acquisite e di tutte le tesi prospettate dalle parti, essendo necessario e sufficiente che egli esponga, in maniera concisa, gli elementi in fatto ed in diritto posti a fondamento della sua decisione, offrendo una motivazione logica ed adeguata, evidenziando le prove ritenute idonee a confortarla, dovendo reputarsi per implicito disattesi tutti gli argomenti, le tesi e i rilievi che, seppure non espressamente esaminati, siano incompatibili con la soluzione adottata e con l'iter argomentativo seguito (Cass. n. RG n. 166/2012 17145/2006).
Orbene, occorre innanzitutto richiamare un noto principio di diritto, in virtù del quale ai fini della pronuncia di risoluzione per inadempimento , il giudice non può isolare singole condotte di una delle parti per stabilire se costituiscano motivo di inadempienza a prescindere da ogni altra ragione di doglianza dei contraenti, ma deve, invece, procedere alla valutazione sinergica del comportamento di questi ultimi, attraverso un'indagine globale ed unitaria dell'intero loro agire, anche , con riguardo alla durata del protrarsi degli effetti dell'inadempimento, perché l'unitarietà del rapporto obbligatorio a cui ineriscono tutte le prestazioni inadempiute da ognuno non tollera una valutazione frammentaria e settoriale della condotta di ciascun contraente, ma esige un apprezzamento complessivo. Ne consegue, pertanto, che nel delibare la fondatezza della domanda di accertamento dell'inadempimento di uno dei contraenti, ovvero di risoluzione contrattuale per inadempimento, il giudice deve tener conto del rapporto nella sua interezza.
Si ritiene che, nel caso in esame, il giudice adito debba principalmente soffermarsi sul pagamento dei canoni locatizi che costituisce l'obbligazione principale del conduttore, ai sensi dell'art 1587 c.c.
E' ormai pacifico in giurisprudenza, che, secondo i principî in tema di riparto dell'onere probatorio nelle azioni contrattuali di adempimento, di risarcimento danni da inadempimento e di risoluzione
(art. 1453 c.c.), incombe al creditore esclusivamente di dimostrare il titolo e la scadenza delle obbligazioni che assume inadempiute, e di allegare il fatto d'inadempimento, incombendo poi al debitore convenuto di allegare e dimostrare dei fatti impeditivi, modificativi od estintivi idonei a paralizzare la domanda di controparte (Cass. n°15659.2011: “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento”.( conf. Cass. n°3373.2010; Cass. n°
9351.2007; Cass. n°1743.2007; Cass. n°20073.2004; Sez. III, 20 gennaio 2015, n. 826; Sez. VI-III,
11 febbraio 2021, n. 3587, nonché Sezioni Unite n. 13533 del 2001). ).
Ed invero, nella fattispecie in esame, parte locatrice ha evaso l'onere di prova che sulla stessa incombe, producendo in giudizio il contratto sottoscritto dalle parti per la locazione ad uso abitativo dell'immobile sito in SS, al secondo piano interno B4 in SS, Via Adele Bei Ciufoli n. 1
(ex Via 185/A) Vill. , rendendo legittima la richiesta di pagamento dei canoni Parte_3
locatizi, mentre la parte convenuta non ha fornito prova alcuna di una eventuale forma di adempimento, rendendo così incontestabili i fatti dedotti in citazione. E difatti, nel caso in esame, la parte convenuta non ha eccepito e/o dimostrato fatti impeditivi, modificativi od estintivi idonei a paralizzare la pretesa principale azionata, risultando agli atti del giudizio che l'ultimo pagamento è stato dalla stessa effettuato nel mese di marzo 2024 .
Si dichiara pertanto la risoluzione del contratto di locazione fra le parti stipulato .
L'art. 1453 del Codice Civile riconosce difatti, nei casi di contratti con prestazioni corrispettive, al contraente non inadempiente il diritto a chiedere la risoluzione del contratto, mentre l'art. 1571 c.c. recita che la locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per il tempo contrattualmente convenuto, mediante il pagamento di un determinato corrispettivo e per l'art. 1587 c.c. il principale obbligo scaturente dalla conclusione di un contratto di locazione, per il conduttore, consiste nel pagamento del canone concordato;

l'inadempimento di tale obbligo costituisce causa di risoluzione del contratto ed il locatore potrà agire in giudizio per sentir dichiarare lo scioglimento del vincolo contrattuale, con conseguente condanna del conduttore inadempiente al rilascio dell'immobile ed al pagamento dei canoni non corrisposti
(Cass Civ., SS.UU., n. 13533 del 2001; Tribunale di Nola, sent. n. 439/2017).
Ne consegue la condanna della IG al pagamento in favore della IG Controparte_1
n.q. della somme dovute per canoni non corrisposti a decorrere dal mese di Parte_1
aprile 2024 fino alla data del rilascio dell'immobile, oltre interessi legali da ogni singola scadenza fino al soddisfo, come specificato dall'intimante con le note depositate in data 07.04.2025.
In merito invece agli importi relativi alle spese condominiali, consumi idrici ed energetici di luce gas, richiesti dalla parte locatrice sin dalla fase sommaria e successivamente maturati nel corso del giudizio fino ad arrivare alla complessiva somma di € 3.393,00, la domanda di condanna al pagamento formulata dall'intimante deve essere rigettata. Sulla questione deve premettersi che “in tema di locazione, l'articolo 9 della legge n. 392 del 1978, pone due condizioni per permettere il recupero, da parte del proprietario-locatore degli oneri accessori dovuti dal conduttore: la rituale messa in mora ed il pagamento delle somme di cui si chiede il rimborso, incombendo al locatore stesso, ai sensi del c.c., dare la prova dei fatti costitutivi del proprio diritto, i quali non si esauriscono nell'avere indirizzato la richiesta prevista dalla citata norma, necessaria per la costituzione in mora del conduttore medesimo e per la decorrenza del bimestre ai fini della risoluzione, ma comprendono anche l'esistenza, l'ammontare ed i criteri di ripartizione del rimborso richiesto” (Tribunale sez. VI - Roma, 21/07/2022, n. 12254).
Circa quest'ultimo aspetto poi la giurisprudenza di legittimità è ormai da anni pacifica nell'affermare che nel giudizio in cui si controverta sul mancato pagamento di oneri accessori ex articolo 9 della legge 392/1978, il locatore che agisca per l'adempimento assolve all'onere della prova qualora produca in giudizio il titolo contrattuale dal quale risulti l'importo periodico dovuto dal conduttore per le predette voci, o comunque la indicazione del criterio di calcolo che consenta di pervenire, attraverso una semplice operazione aritmetica, alla determinazione di tali importi;
diversamente, nel caso in cui gli oneri accessori non siano già predeterminati in contratto ma debbano essere calcolati in base ai criteri di riparto adottati in sede di bilancio preventivo e consuntivo deliberato dalla assemblea dei condomini, e siano dovuti dal conduttore a rimborso dei pagamenti effettuati dal locatore, l'onere della prova del credito gravante sul locatore dovrà ritenersi assolto, in caso di contestazione da parte del conduttore delle singole voci dovute o della inesatta applicazione dei criteri di ripartizione ed erroneità dei conteggi, o dell'inesistenza delle spese sostenute dal locatore, se siano prodotte in giudizio le delibere condominiali approvative dei criteri di riparto delle spese e i documenti dimostrativi degli esborsi effettivamente sostenuti e richiesti a rimborso (cfr. ex multis
Cassazione civile sez. III - 10/11/2016, n. 22899).
Orbene, nel caso di specie, il Sig. non ha assolto all'onere probatorio che gravava sullo Pt_1
stesso, essendosi imitato – sia nella fase sommaria che in quella di merito – a produrre dei conteggi allegati alle richieste di pagamento, o comunque dei “prospetti”, che non sono sufficienti ad assolvere l'onere della prova del credito, per il quale è invece indispensabile la produzione delle delibere condominiali approvative dei criteri di riparto delle spese e i documenti dimostrativi degli esborsi effettivamente sostenuti e richiesti a rimborso, soprattutto in considerazione della contestazione degli importi da parte della IG . CP_1
Parimente, non merita accoglimento la domanda risarcitoria proposta dall'intimata, rimasta sfornita di prova alcuna .
Le spese di lite, tenuto conto della reciproca e parziale soccombenza, vengono interamente compensate fra le parti.


P.Q.M.

Il Tribunale Ordinario di SS , definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
- dichiara la risoluzione del contratto di locazione per uso abitativo fra le parti stipulato;

- condanna parte conduttrice, IG al pagamento in favore della parte locatrice Controparte_1 della somma di euro € 450,00 mensili per canoni insoluti a decorrere dal mese di aprile 2024 e fino all'effettivo rilascio dell'immobile, oltre interessi legali da ogni singola scadenza fino al soddisfo;

- rigetta la domanda di condanna di pagamento degli oneri accessori proposta dal ricorrente;

- rigetta la domanda riconvenzionale proposta dalla resistente;

- compensa per intero fra le parti le spese di lite .
Manda alla cancelleria per quanto di sua competenza .
Si comunichi .
SS, 20 maggio 2025 .
Il Giudice
Emilia Caleca