N. R.G. 2282/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CATANIA
QUINTA SEZIONE CIVILE
La dott. Gaia Di Bella, Giudice della V sezione civile ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 2282/2021 promossa da:
(C.F. ), in persona del legale rappresentante pt, rappresentato e Parte_1 P.IVA_1 difeso, giusta procura in atti, dagli avv.ti PAPPALARDO ALESSIA e DI MAURO GAETANA OPPONENTE contro
(C.F. ), rappresentata e difesa, giusta procura Controparte_1 C.F._1 in atti, dagli avv.ti ACUNTO ROSA MARIA e ACUNTO FABRIZIO OPPOSTO
Avente ad oggetto: opposizione decreto ingiuntivo
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO
La società in epigrafe, proponeva opposizione al DI n. 4487/2020, con cui era stato ingiunto il pagamento della complessiva somma di € 5252,00; premesso il contratto del 10.5.2018, con cui i coniugi e avevano concesso in locazione per la durata di anni Persona_1 Controparte_1
9 il bene immobile sito in Tremestieri Etneo ed ivi meglio descritto al fine di destinarlo a casa famiglia per anziani, pattuendo un canone mensile pari ad € 1300,00, riferiva che i locatori si erano impegnati ad eliminare gli abusi edilizi dichiarati, inerenti un ballatoio posto al primo piano ed un piano divisorio interno;
riferivano che detti abusi non erano stati sanati e che a causa di ciò il Comune di Tremestieri aveva inviato nota prot. N. 38641 del 11.12.2019 con cui aveva comunicato l'avvio del procedimento finalizzato al divieto di prosecuzione dell'attività; riferiva che a causa del reiterato inadempimento dei locatori, essa opponente aveva avviato trattative per reperire altro immobile, sottoscrivendo in data pagina 1 di 7 13.12.2019 con la sig.ra un contratto di locazione avente ad oggetto un immobile sito in Per_2
Mascalucia; riferiva che i locatori dal mese di luglio 2019 avevano iniziato ad arrecare disturbo al godimento, richiedendo infondatamente somme per utenze e la sostituzione della caldaia posta al primo piano, rifiutandosi di sostituire quella del secondo piano;
riferiva che essi avevano arrecato disturbo alle attività pomeridiane organizzate per gli ospiti della struttura ed avevano arbitrariamente distaccato il gas e l'acqua; deducendo che in data 23.3.2020 aveva dunque comunicato il recesso per gravi motivi a partire dal 15.10.2020 e che il bene era stato rilasciato il 30.6.2020, eccepiva la nullità del DI opposto, notificato in assenza del ricorso monitorio, di cui essa opponente aveva avuto contezza solo a seguito di istanza di visibilità; eccepiva la nullità del DI opposto per omesso avvio del procedimento di mediazione;
eccepiva l'infondatezza della pretesa creditoria, deducendo che il bene immobile era stato rilasciato il 8.7.2020 a causa degli inadempimenti e illeciti dei locatori ed allegava il proprio diritto alla restituzione della cauzione pari ad € 2600,00, opponendo la somma in compensazione ex art, 1241 cc;
eccepiva l'infondatezza del diritto di credito perché il contratto doveva ritenersi risolto per inadempimento ed allegava il proprio diritto al risarcimento del danno quantificato in: 1. € 10.500,00 per i canoni corrisposti alla locatrice dell'immobile sito in Mascalucia nel periodo di coesistenza dei rapporti contrattuali ( da dicembre 2019 a giugno 2020); 2. € 16.800,00 pari alla differenza di canone tra il vecchio ed il nuovo contratto che era stata costretta a stipulare per i sette anni residui;
3. €
2196,00 per le spese dell'agenzia immobiliare;
4. € 2000,00 per spese amministrative e di trasloco, per un totale di € 31.496,00, oltre al diritto alla restituzione di € 2600,00 per la cauzione e di € 9184,00 a titolo di rimborso dei canoni versati dopo la risoluzione del contratto.
Chiedeva, pertanto, dichiararsi la nullità del decreto ingiuntivo opposto, dichiararsi risolto il contratto per grave inadempimento dei locatori sin dal 11.12.2019 ed accertarsi l'insussistenza di alcun debito a decorrere da tale data , revocando il DI opposto;
chiedeva ritenersi il proprio diritto alla restituzione di tutti i canoni già corrisposti dopo la risoluzione ed al risarcimento del danno per un importo pari ad €
43.280,00 per i motivi di cui in narrativa;
chiedeva in subordine accertarsi il proprio diritto alla restituzione della cauzione ed al risarcimento del danno per gli inadempimenti e le molestie pari ad €
31496,00, con vittoria di spese e compensi.
Si costituiva ripercorrendo le clausole contrattuali ed eccependo Controparte_1
l'infondatezza dell'opposizione, non rientrando la procedura monitoria tra quelle subordinate al preventivo svolgimento della mediazione e non sussistendo alcuna nullità per omessa notifica del ricorso monitorio, tenuto conto del principio del raggiungimento dello scopo;
allegava l'esistenza del diritto di credito di cui al DI opposto, rilevando che parte opponente aveva comunicato con lettera del pagina 2 di 7 23.3.2020 che avrebbe rilasciato l'immobile il 15.10.2020 data sino alla quale era tenuta a corrispondere i canoni, anche ai sensi dell'art. 2 del contratto;
riferiva che la cauzione pari ad € 2600,00 non era stata restituita in quanto erano stati riscontrati danni occulti e solo temuti in sede di consegna, alcuni già rilevati in occasione di rilascio dell'immobile ( danno alla tenda esterna ubicata al primo livello, danno alla plafoniera, caldaia del primo piano che aveva cessato di funzionare da un anno) e deducendo che l'opponente si era resa inadempiente ad altri obblighi (non arrecare disturbo alla quiete, provvedere ai pagamenti delle utenze, custodire l'immobile con diligenza etc), oltre che a titolo di canoni di locazione sino alla naturale scadenza del contratto ( 15.5.2027) in ragione dell'illegittimo recesso;
eccependo l'infondatezza delle allegazioni attoree in ordine al proprio inadempimento, precisava che il possesso dell'immobile era stato concesso all'opponente sin dal mese di marzo 2018 e che in seno al contratto era stato dato atto della esistenza di una richiesta di “sanatoria” relativamente :
“lieve difformità riguardante il ballatoio del primo piano” e “divisorio interno in cartongesso a carattere provvisorio nel locale soggiorno” ; riferiva che: - quanto al ballatoio del primo piano, si trattava della esistenza di un unico tratto di ballatoio anziché due, difformità voluta dal Genio civile , che non costituiva irregolarità e per la quale non era necessaria la sanatoria;
- quanto alle “difformità interne”: si trattava della realizzazione di un muro divisorio interno in cartongesso che, peraltro, la conduttrice aveva provveduto a demolire e poi a ricostruire;
riferiva che: in data 21 maggio 2018, si era ottenuto un primo parere favorevole della Soprintendenza;
in data 9 gennaio 2019, era giunta la comunicazione di esito favorevole al Comune di Tremestieri da parte della stessa Soprintendenza (Nota prot. n. 1591/2019 ); in data 18 gennaio 2019 era giunto il definitivo provvedimento favorevole (n.
11861/2019 ); riferendo che i detti provvedimenti erano comunicati alla conduttrice e che, acquisito il primo parere favorevole della Soprintendenza, la richiesta di “sanatoria” era stata presentata dall'Arch.
Acunto anche al Comune di Tremestieri, deduceva che l'Ente aveva richiesto la diversa forma della
SCIA ( anziché della ) e che, provveduto anche a tale incombente, in data 30.09.2019, il Comune Per_3 aveva emesso provvedimento favorevole, comunicato all'opponente; deducendo pertanto che quest'ultima avrebbe dovuto produrre la sanatoria al SUAP per gli incombenti inerenti l'attività svolta nell'immobile, riferiva che, a causa della sua inerzia l'ente aveva comunicato che non potevano essere rilasciati i chiesti provvedimenti. Eccepiva l'infondatezza della domanda di risoluzione per inadempimento anche perché l'opponente, con lettera del 23.3.2020 aveva esercitato il recesso con effetto dal 15.10.2020 sì che a tale data il rapporto era da considerarsi estinto;
eccepiva poi l'infondatezza dell'ulteriore richiesta di risarcimento del danno, evidenziando che l'opponente aveva in animo di trasferire altrove la sede tanto da aver stipulato altro contratto nel dicembre 2019, sicchè il recesso era sato determinato da motivazioni estranee al rapporto con essa locatrice, contestando pagina 3 di 7 l'affermato inadempimento e l'esistenza dei gravi motivi per il recesso.
Chiedeva pertanto, ritenersi la legittimità del DI opposto ed in subordine autorizzarsi la rinnovazione della notifica;
chiedeva ritenersi la fondatezza del diritto di credito posto a fondamento del DI opposto e l'insussistenza del proprio inadempimento;
chiedeva ritenersi che parte opponente aveva effettuato il recesso anticipato in assenza dei “gravi motivi” previsti dall'art. 2 del contratto di locazione e ritenersi dunque il recesso arbitrario e illegittimo, nonché ritenersi la Società conduttrice tenuta al pagamento dei canoni fino alla scadenza del contratto;
chiedeva dunque confermare il decreto ingiuntivo opposto, respingere l'opposizione ed ogni ulteriore domanda avanzata dall'opponente; chiedeva condannarsi al pagamento delle seguenti somme: € 104.000,00 (canoni di locazione - € 1.300,00 Parte_1 mensili - per il periodo compreso tra il mese di ottobre 2020 ed il mese di maggio 2027), con interessi moratori dal 15 ottobre 2020 al soddisfo ed € 11.672,00 quale quota parte delle spese sostenute per le utenze domestiche, con vittoria di spese e compensi.
La controversia istruita documentalmente viene decisa all'odierna udienza ai sensi dell'art. 281 sexies cpc.
L'opposizione non è fondata e va respinta.
Sono anzitutto infondate le eccezioni di nullità del DI opposto;
con ordinanza del precedente istruttore del 9.11.2023, è stato assegnato a parte opposta termine di gg 15 per espletare il procedimento di mediazione;
inoltre il precedente decidente ha statuito anche in ordine alla irregolarità della notifica del
DI, avvenuta senza notificare contestualmente il ricorso monitorio, rilevando la tempestività dell'opposizione rispetto al momento in cui – esercitando l'accesso al fascicolo monitorio 20.1.2021 –
l'opponente ha poi depositato l'atto introduttivo (23.2.2021, cfr verbale del 9.11.2023); la condizione di procedibilità può essere ritenuta assolta e va ritenuto giustificato l'impedimento a comparire dell'opponente, che ha documentato di aver dovuto assistere il figlio ricoverato Persona_4 presso la Fondazione Santa Lucia IRCCS, con sede in Roma ( cfr documentazione in atti).
È ammissibile la domanda riconvenzionale avanzata da parte opposta;
sul punto ben può farsi riferimento a quanto affermato dalle Sezioni Unite della Corte di Legittimità “ Nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, il creditore opposto può proporre domande alternative a quella introdotta in via monitoria, a condizione che esse trovino fondamento nel medesimo interesse che aveva sostenuto la proposizione della originaria domanda e che siano introdotte nella comparsa di risposta, ferma restando la possibilità, qualora l'opponente si avvalga dello "ius variandi" posteriormente all'atto di opposizione, di proporre domande che costituiscano una manifestazione reattiva di difesa, anche se non "stricto sensu" riconvenzionali, sino alla prima udienza e nella pagina 4 di 7 memoria ex art. 183, comma 6, c.p.c. (Nella specie la S.C. ha affermato l'ammissibilità della proposizione da parte dell'opposto, nella comparsa di risposta, di domande ex art. 2041 e/o ex art. 1337
c.c., aventi "petitum" almeno in parte corrispondente alla pretesa avanzata in via monitoria).” ( cfr
Cass. Civ. SSUU sent. n. 26727/2024).
Procedendo al merito si osserva.
Va ritenuta la legittimità del recesso esercitato ai sensi dell'art. 2 del contratto per gravi motivi, essendo emerso documentalmente che il , nonostante in effetti parte opposta abbia Parte_2 documentato di aver provveduto a completare i propri adempimenti il 30.9.2019 ( cfr doc. n. 16 allegato alla comparsa di risposta) ha comunicato l'avvio del procedimento per la chiusura dell'attività con provvedimento del 19.12.2019; i gravi motivi di cui all'art. 2 del contratto, d'altronde, non presuppongono una causa colpevole della parte locatrice, (nel caso di specie del tutto assente, tenuto conto della dettagliata documentazione in atti), ben potendo configurarsi anche laddove il proseguimento dell'attività sia impedito o ostacolato da circostanze oggettive e contingenti, anche indipendenti dalla comune volontà dei contraenti;
e d'altronde, se è vero che già in occasione della visita ispettiva dell'Asp, la titolare della società ebbe a dichiarare di essere in procinto di trasferirsi in altra sede, è altresì vero che formalmente il recesso venne comunicato nel marzo 2020 e, pertanto, è solo questo il momento in cui tale volontà si è concretizzata.
Il recesso, dunque, se pure legittimo per gravi motivi oggettivi rappresentati dalla documentazione in atti, non configura inadempimento della parte locatrice, avendo la stessa allegato e dimostrato di essersi attivata per la regolarizzazione urbanistica delle irregolarità segnalate ( ballatoio e parete divisoria, di cui parte conduttrice era ben consapevole sin dalla stipula del contratto), ottenendo alla fine del settembre 2009 la definizione della pratica.
Parte opponente, era senz'altro tenuta al pagamento dei canoni di locazione per tutto il periodo di preavviso contrattualmente previsto ed annunziato e dunque, sino al 15.10.2020 a nulla rilevando l'anticipata consegna del bene immobile, non richiesta dalla parte locatrice, nonostante quanto solo labialmente affermato.
Sono infondate le domande di accertamento dell'inadempimento della parte locatrice e quella di risarcimento del danno;
del tutto generiche le allegazioni inerenti le molestie alle attività pomeridiane organizzate per gli ospiti ed altrettanto genericamente formulate le richieste istruttorie sul punto;
del tutto infondate le doglianze inerenti la sostituzione della caldaia e sul punto sarà sufficiente richiamare quanto convenuto tra le parti al punto 11 del contratto “ Per la buona conservazione per garantire
l'ottimale funzionamento dell'impianto di riscaldamento autonomo esistente il conduttore si impegna a pagina 5 di 7 far intervenire a propria cura e spese un operatore specializzato e abilitato ai sensi della normativa vigente per la manutenzione ordinaria, la pulizia, la verifica dell'effettivo tiraggio del tubo di esalazione fumi e la messa a punto della caldaia a gas, con frequenza annuale o inferiore secondo necessità di ciò il conduttore da espresse ampie garanzie ai locatori punto al presente contratto viene altresì allegato il libretto inerente l'impianto termico, debitamente compilato e sottoscritto per la sola fase iniziale dalla proprietà punto tale libretto dovrà essere aggiornata a cura del conduttore e riconsegnata ai locatori al termine della locazione completo di ogni sua parte punto tutti i costi che nel corso del presente contratto e dei suoi eventuali rinnovi dovessero essere sostenuti sia per il funzionamento sia per la manutenzione ordinaria saranno a carico del conduttore punto nel caso in cui si rendano necessari interventi di manutenzione straordinaria all'impianto, il conduttore, prima di far eseguire qualsiasi intervento deve comunicarle locatori e si riserva il diritto di verificare la necessità o meno di un tale intervento. Resta inteso che saranno comunque a carico del conduttore gli interventi di manutenzione straordinaria, ivi compresa la sostituzione della caldaia, o i medesimi si rendono necessari a seguito di cattiva manutenzione ordinaria”.
Non è stata fornita prova alcuna degli allegati inadempimenti della parte locatrice e, pertanto, va respinta la relativa domanda, così come anche quella di risarcimento dei danni ( maggiori spese canone di locazione, spese di agenzia immobiliare, spese amministrative e di trasloco).
Esaminando le domanda avanzate dalla parte opposta si osserva.
È infondata la domanda riconvenzionale di accertamento dell'inadempimento della parte conduttrice, potendosi ritenere che il recesso sia stato esercitato per oggettiva impossibilità di proseguire l'attività lavorativa per tutti i motivi sopra evidenziati;
non vi sono dunque i presupposti per dichiarare il diritto al pagamento del canone di locazione per tutto il tempo residuo del contratto sino alla naturale scadenza.
Per quanto attiene alla richiesta di parte opposta inerente la somma di € 11.672,00 si osserva che non è stata fornita prova alcuna dei danni occulti rinvenuti dopo il rilascio, peraltro neanche specificamente indicati, sicchè nulla può vantare parte locatrice;
può tenersi conto pertanto solo delle somme richieste a titolo di quota sulle utenze e di quelle inerenti la sostituzione delle due caldaie poste a servizio della parte di immobile locata;
dall'esame del documento sub 18, allegato alla comparsa di costituzione, emerge che le spese richieste a titolo di utenze sono complessivamente pari ad € 2352,81 , mentre quelle sostenute per la caldaia ( ex art. 11 del contratto poste a carico della conduttrice), sono pari ad €
3750,00; l'opponente è dunque tenuta al pagamento della somma di € 6102,8 da cui va detratto quanto trattenuto dalla locatrice a titolo di cauzione, ( € 2600,00); la conduttrice, pertanto, è tenuta al pagina 6 di 7 pagamento del restante importo di € 3502,8.
È irrilevante ai fini della decisione quanto riferito da parte opponente con riferimento alla condanna di
, non essendo il medesimo parte di questo giudizio. Persona_1
Ogni altra domanda va respinta.
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate tenendo conto del III scaglione della tabella n. 2 allegata al DM n. 55/2014, riducendo i compensi della fase istruttoria in ragione del 50% avuto riguardo al carattere documentale della stessa.

P.Q.M.

Il Giudice, definitivamente decidendo, ogni contraria istanza ed azione disattese, così provvede:
- Rigetta l'opposizione e dichiara l'efficacia esecutiva del DI opposto;

- Condanna in persona del legale rappresentante pt, al pagamento della Parte_1 complessiva somma di € 3502,8, oltre interessi dalla domanda al soddisfo;

- Rigetta ogni altra domanda;

- Condanna in persona del legale rappresentante pt al pagamento delle spese di Parte_1 lite in favore dell'Erario, liquidate in complessivi € 4237,00 per compensi, oltre Iva, Cpa e spese generali come per legge.
Così deciso in Catania, il 30.9.2025
Il Giudice
Dott.sa Gaia Di Bella
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