REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE ORDINARIO DI VELLETRI PRIMA SEZIONE CIVILE in composizione monocratica, in persona del Giudice Dott.ssa Prisca Picalarga, ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 2502 R.G.A.C. dell'anno 2021 promossa da
(C.F. , rappresentato e difeso dagli Avv.ti Parte_1 C.F._1
Ermi
- ATTORE OPPONENTE- contro (C.F. ), in persona dell'amministratore pro Controparte_1 P.IVA_1 tempore, rappresentato e difeso dall'Avv. Marco Bonifazi;

-CONVENUTO OPPOSTO- OGGETTO: Opposizione a decreto ingiuntivo n. 2209/2020 con domanda riconvenzionale CONCLUSIONI: come da note di trattazione scritta per l'udienza del 17 marzo 2025

MOTIVI DELLA DECISIONE Con atto di citazione ritualmente notificato, ha proposto opposizione Parte_1 avverso il decreto ingiuntivo n. 2209/2020, emesso da questo Tribunale su istanza del per il pagamento di € 5.889,04 a titolo di oneri condominiali relativi Controparte_1 to "Teatro” e ha chiesto: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria istanza, in accoglimento della presente opposizione, previa sospensione della provvisoria esecuzione per i motivi esposti in narrativa revocare il decreto ingiuntive 2209/20 perché nullo, inammissibile, inefficace e comunque, destituito di ogni fondamento in fatto od in diritto per tutti i motivi dedotti in narrativa. In accoglimento della domanda riconvenzionale, accertare e dichiarare, la carenza di legittimazione attiva del CP_1 ricorrente, e che l'immobile denominato Teatro sito in Monte Porzio Catone alla via di Frascati 1.68, distinto al catasto fabbricati di Monte Porzio Catone al foglio 6 particella 36 sub 14 categoria C/1 classe 1, consistenza mq.227, è edificio autonomo non incluso nel condominio Il Pareo;
in via subordinata accertare la nullità, 1'inefficacia, l'invalidità del Regolamento di condominio depositato il 20.7.2005 e trascritto il 9.2.2012, nonché delle assemblee CP_1 del Condominio del 1.7.2019, 3.8.2020, 3.10.2019 per le ragioni esposte in narrativa;
CP_1 dichiarare in ogni caso la nullità, l'inefficacia ed invalidità delle delibere assembleari assunte dall'assemblea del e comunque la nullità e/o inefficacia delle tabelle Controparte_1 millesimali e comunque la loro illegittimità in punto di ripartizione delle spese. In ogni caso con il favore delle spese competenze ed onorari da distrarsi”. A motivo di tali domande ha rappresentato: in via preliminare, la nullità del decreto essendo stato emesso con un'errata indicazione del codice fiscale del;
- che l'immobile "Teatro", Pt_1 acquistato dal tramite esecuzione immobiliare nel on ha mai fatto parte del Pt_1 sin dalla sua costituzione ipso iure et facto nel 1998; che il regolamento Controparte_1 condominiale, redatto dalla Cooperativa e trascritto solo nel 2012, esclude espressamente il "Teatro" dai beni condominiali, qualificando i diritti di passaggio e di utilizzo delle reti idriche a favore dello stesso come servitù e non come comunione di beni;
che per oltre un ventennio,
pagina1 di 6 nessun onere condominiale è mai stato richiesto né corrisposto per l'immobile in questione, a conferma della sua autonomia funzionale, strutturale e giuridica;
che l'inclusione del "Teatro" nel condominio e la conseguente attribuzione di 80 millesimi sono avvenute per effetto di delibere assembleari (in particolare quelle del 1.6.2018 e 3.10.2019) alle quali il non è Pt_1 stato ritualmente convocato in qualità di condomino;
che tali delibere sono d erarsi nulle in quanto modificative delle tabelle millesimali in assenza dell'unanimità dei consensi richiesta dalla legge (art. 69 disp. att. c.c.) e dallo stesso regolamento condominiale;
che il regolamento condominiale, essendo stato redatto dalla Cooperativa costruttrice nel 2005 (e trascritto nel 2012) sulla base di una "delega in bianco" contenuta nei singoli atti di acquisto, ma successivamente alla costituzione del condominio (avvenuta nel 1998), non è opponibile al;
che qualora il Tribunale ritenesse sussistente un vincolo condominiale, l'opponente Pt_1 eccepisce che la corretta configurazione giuridica sarebbe quella del supercondominio, dato che il complesso immobiliare è costituito da più edifici autonomi che condividono solo alcuni impianti e servizi (es. viale d'accesso, reti idriche); - che da ciò deriverebbe la carenza di legittimazione attiva dell'amministratore del il quale rappresenta Controparte_1 unicamente gli edifici residenziali e non l'intero supercondominio (gli organi del supercondominio (assemblea e amministratore) avrebbero dovuto essere costituiti autonomamente) e l'erroneità e l'arbitrarietà delle tabelle millesimali applicate, in quanto non distinguono tra le spese relative ai singoli edifici e quelle concernenti i beni comuni del supercondominio. Con comparsa di costituzione, si è costituito in giudizio il chiedendo “IN Controparte_1
VIA PRINCIPALE: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito confermare l'efficacia del decreto ingiuntivo n. 2209/2020, essendo valido ed efficace, con rigetto dell'opposizione per infondatezza di fatto e di diritto, dichiarando l'esecutività ed esecutorietà; IN VIA SUBORDINATA : Voglia rigettare la domanda riconvenzionale spiegata da controparte, in quanto priva di fondamento in fatto ed in diritto, accertando che l'immobile denominato Teatro, sito in Monte Porzio Catone alla via Frascati n. 68, distinto al catasto fabbricati di Monte Porzio Catone al foglio 6 particella 36 sub 14 categoria C/1, CONSISTENZA, MQ 227, fa parte della struttura condominiale del Complesso residenziale Il;
accertare e dichiarare la piena validità ed CP_1 efficacia del Regolamento di Il depositato il 20/07/2005 e trascritto il CP_1 CP_1
9/02/2012, in virtù delle arg rt nel corpo del presente atto;
dichiarare la validità ed efficacia delle delibere assembleari assunte dall'Assemblea del CP_1
del 01/07/2019, 03/10/2019, 03/08/2020, con conseguente conferma della legittimità
[...] abelle millesimali, in relazione al riparto delle spese non onorate dal Sig. , da cui Pt_1
è derivato il decreto ingiuntivo opposto. […]. Con vittoria di spese ai sensi del D.M., 55/2014”. A fondamento di tali domande ha asserito che: il complesso immobiliare è sorto come un progetto unitario sin dal 1994, quando la Cooperativa "Il Parco" acquistò l'intera area;
a partire dal 1998, con la cessione delle singole unità immobiliari ai soci, nacque ipso iure et facto un unico condominio;
all'art. 4 degli atti di assegnazione, tutti gli acquirenti originari conferirono alla Cooperativa un mandato speciale irrevocabile per la formazione del regolamento condominiale e delle relative tabelle millesimali, accettandoli preventivamente;
il regolamento, redatto nel 2005 e trascritto nel 2012, è pertanto pienamente valido ed efficace;
il , aggiudicandosi l'immobile "Teatro" all'asta nel 2018, è subentrato nella Pt_1 posizione mino;
le assemblee condominiali, in particolare quella del 1° giugno 2018, hanno legittimamente deliberato l'integrazione del "Teatro" nella compagine condominiale, attribuendogli 80 millesimi e portando il totale a 1230; l'opponente ha riconosciuto la propria qualità di condomino effettuando un pagamento di oneri condominiali per l'anno 2019. In punto di diritto ha rappresentato che: l'errata indicazione di una lettera nel codice fiscale del costituisce un mero errore materiale, sanabile in corso di causa, che non inficia la Pt_1
pagina2 di 6 validità del decreto, avendo quest'ultimo raggiunto il corretto destinatario;
si tratta di un condominio unico, come voluto dagli originari acquirenti e come risulta dal regolamento, che non fa alcun riferimento a una pluralità di condomini;
di conseguenza, l'Assemblea e l'Amministratore del sono gli unici organi legittimati ad agire per la Controparte_1 riscossione dei credit ile "Teatro", originariamente di proprietà della Cooperativa, non è mai stato un'entità autonoma o scorporata;
con l'acquisto da parte del
, esso è divenuto una proprietà esclusiva inserita a pieno titolo nella compagine Pt_1 iniale, con conseguente obbligo di contribuire alle spese per le parti comuni, in attuazione del regolamento stesso;
che le delibere assembleari (1.6.2018, 3.10.2019, 3.8.2020) sono valide ed efficaci;
l'approvazione delle tabelle millesimali e dei piani di riparto costituisce titolo di credito per il condominio;
la giurisprudenza consolidata afferma che nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, il giudice deve limitarsi a verificare l'esistenza e la perdurante efficacia della delibera, senza poterne sindacare la validità; eventuali vizi di annullabilità avrebbero dovuto essere fatti valere tramite un'autonoma impugnazione ex art. 1137 c.c., entro il termine di decadenza di trenta giorni, cosa che l'opponente non ha fatto;
le delibere non presentano, inoltre, vizi di nullità. Concessa la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo, concessi i termini di cui all'art. 183 c.p.c., rigettate le istanze istruttorie articolate dalle parti, precisate dalle parti le rispettive conclusioni, la causa -istruita documentalmente- è stata trattenuta in decisione all'udienza del 17.03.2025, previa assegnazione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. Previamente, deve ribadirsi l'inammissibilità delle prove richieste dalle parti (CTU esplorativa e irrilevante;
acquisizione/esibizione esplorativa e irrilevante;
prova testimoniale vertente su circostanze documentali e generiche), come da ordinanza del 12/02/24. In via preliminare deve rilevarsi che l'eccezione sollevata dall'opponente in merito alla nullità del decreto ingiuntivo per l'errata indicazione del codice fiscale è infondata. Trattasi di un mero errore materiale che non ha impedito la corretta individuazione del destinatario dell'atto, il quale ha potuto pienamente esercitare il proprio diritto di difesa proponendo la presente opposizione. Tale vizio, pertanto, non determina la nullità del provvedimento monitorio (in senso analogo, pur se in riferimento all'errore sulle generalità del destinatario dell'atto di citazione, ex multis Cass., Sez. 3, Sentenza n. 28451 del 19/12/2013). Nel merito, l'opposizione e le domande riconvenzionali proposte dal sono infondate e Pt_1 devono essere rigettate per le ragioni di seguito esposte. Dalla disamina degli atti depositati in giudizio, in particolare dagli atti di assegnazione del 1998, stipulati dalla Cooperativa " " con i soci assegnatari, si evince che all'articolo 4 CP_1 era contenuta una clausola che conferiva uno “speciale mandato irrevocabile alla Cooperativa assegnante per la formazione del regolamento delle parti comuni e successivo deposito in atto pubblico anche di eventuali successive modificazioni da apportarsi". Contestualmente, il socio assegnatario dichiarava "d'accettare sin d'ora, per sé ed aventi causa a qualsiasi titolo, il redigendo regolamento e di accettare inoltre le tabelle dei millesimi di proprietà e di gestione preallegate sotto la lettera 'C'". Tale pattuizione, inserita in atti di trasferimento di proprietà, conferisce al Regolamento natura contrattuale. Tale regolamento, a differenza di quello assembleare, può contenere clausole limitative dei diritti di proprietà esclusiva o stabilire criteri di ripartizione delle spese diversi da quelli legali, e vincola i terzi acquirenti se debitamente trascritto nei Registri Immobiliari. L'eccezione, pur non esplicitamente sollevata da parte opponente, relativa a un potenziale vizio di indeterminatezza dell'oggetto del mandato conferito alla Cooperativa per la redazione del regolamento, deve essere respinta. Il mandato di cui all'art. 4 non può ritenersi nullo per indeterminabilità dell'oggetto. Nel caso di specie, pur in assenza di una specifica predeterminazione dei contenuti nell'atto di pagina3 di 6 assegnazione, vi è stato un successivo momento di determinazione e accettazione implicita da parte dei soci originari. Invero, il Regolamento stesso, nella sua Premessa, fa espresso riferimento al fatto che l'Assemblea dei Soci della Cooperativa del 20/3/2004 "è stata edotta sul redigendo regolamento contrattuale" e che nell'Assemblea dei Soci della Cooperativa del 31/3/2005 "veniva consegnato a tutti il Regolamento contrattuale sperimentale, salvo proposte di modifiche da parte dei soci". Questi fatti, successivi agli atti di assegnazione ma antecedenti alla redazione formale del Regolamento (20/07/2005), indicano un processo di determinazione dell'oggetto del mandato originario in linea con l'interesse comune, sottraendo la clausola dal vizio di nullità. Il Regolamento di Condominio, depositato con atto notarile il 20 luglio 2005 e registrato presso l'Agenzia delle Entrate il 1° agosto 2005, è stato trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari il 9 febbraio 2012. Il ha acquistato l'unità immobiliare denominata "Teatro" nel 2019, a seguito di Pt_1 aggiudicazione in una procedura di esecuzione immobiliare (n.456/09). Ai fini dell'opponibilità del Regolamento di natura contrattuale ai terzi acquirenti, in particolare a coloro che acquistano dall'originario costruttore/venditore (o dai suoi aventi causa in sede esecutiva, come l'opponente), ciò che rileva è l'avvenuta trascrizione del Regolamento medesimo nei Registri Immobiliari. La trascrizione rende le pattuizioni che incidono sulla consistenza dei diritti reali, inclusi i vincoli d'uso e le eventuali riserve di proprietà di beni altrimenti comuni ex art. 1117 c.c. o la disciplina del complesso (come le tabelle millesimali), opponibili a coloro che hanno acquistato successivamente alla sua trascrizione (2012) (in argomento Cass., Sez. 2, Sentenza n. 4439 del 11/05/1996). Poiché il ha acquistato nel 2019, ovvero successivamente alla trascrizione del Pt_1
Regolamento (2012), ne deriva che il Regolamento di Condominio è a lui opponibile e vincolante nelle sue pattuizioni. L'eccezione dell'opponente circa l'estraneità del locale "Teatro" al per effetto CP_1 della sua inclusione nella Sezione III del Regolamento, intitolata "Beni comuni proprietà della Cooperativa Il non facenti parti del condominio", non scalfisce la validità della CP_1 successiva inclu La Sezione III definiva lo status degli immobili finché rimanevano di proprietà della Cooperativa. L'Articolo 3 del medesimo Regolamento stabiliva, in modo programmatico e vincolante, che
“Fanno parte del ... i proprietari derivanti dalle vendite della Cooperativa a terzi CP_1
(Ristorante-local Silos - Villetta, ecc.)". Parimenti, il Regolamento precisava che
“Non ne fa parte la Cooperativa in liquidazione". L'interpretazione teleologica di tali norme porta a ritenere che l'esclusione riguardasse la sola Cooperativa in liquidazione in quanto ente venditore/assegnante e non i singoli immobili. L'alienazione del locale "Teatro" a favore di un
“terzo" (il ) ha, pertanto, operato quale condizione risolutiva dell'esclusione prevista Pt_1 dalla Sezio contestualmente, quale causa di automatica inclusione dell'acquirente nella comunione ai sensi dell'Art. 3 del Regolamento. L'inclusione del nel Condominio e la successiva attribuzione dei millesimi (80 Pt_1 millesimi) in asse ostituiscono, pertanto, l'effetto naturale e vincolante dell'acquisto, in applicazione di norme regolamentari preesistenti e opponibili. L'eccezione dell'opponente, secondo cui si tratterebbe di un Supercondominio con conseguente carenza di legittimazione dell'Amministratore del Condominio " è CP_1 altresì infondata. Il Regolamento contrattuale, vincolante e opponibile come già precisato, descrive una struttura unitaria e indivisibile, le cui parti comuni sono individuate nell'Art. 1 e si estendono all'intero complesso. La volontà originaria dei Soci assegnatari è stata quella di costituire un Condominio Unico, come dimostra il fatto che il Regolamento è stato redatto con una sola pagina4 di 6 tabella millesimale generale (id est Tabella millesimale allegato “C”) per l'intero complesso, salvo i sub-millesimi per i singoli edifici. La giurisprudenza citata da parte opposta conferma che la qualificazione di un complesso immobiliare come "semplice Condominio" (sebbene complesso) o "Supercondominio" dipende dagli atti risalenti alla nascita del Condominio e dal regolamento. Poiché il regolamento disciplina il complesso come Condominio con un'unica tabella generale e organismi di gestione centralizzati, la tesi del , in assenza di prove Parte_2 documentali contrarie contenute nei titoli di proven ere accolta. Inoltre, l'opponente invoca la nullità delle delibere (segnatamente quelle del 01/06/2018 e del 03/10/2019) che hanno attribuito al locale "Teatro" la caratura di 80 millesimi, lamentando che tale modifica sarebbe stata adottata in assenza del prescritto requisito dell'unanimità. Tale doglianza non può trovare accoglimento. Il Regolamento di Condominio " ", di natura contrattuale, contiene una specifica CP_1 previsione normativa interna che disciplina le modalità di revisione delle quote millesimali. L'articolo 24 del Regolamento contrattuale stabilisce che: "Per le modifiche al Regolamento e per la proposta di formazione e per l'approvazione di nuova tabella millesimale è necessaria la maggioranza semplice dei proprietari e dei millesimi di proprietà". Tale clausola, di matrice negoziale, ha legittimamente derogato la disciplina legale sui quorum per la modifica delle tabelle, fissando una maggioranza semplice come idonea allo scopo. L'Assemblea del Condominio, adottando la delibera di attribuzione dei millesimi per il "Teatro", ha esercitato un potere che le è stato espressamente conferito e accettato dai soci originari e, per via del titolo e della trascrizione, vincolante anche per i loro aventi causa, come l'odierno opponente. Rigettata la doglianza relativa all'approvazione delle tabelle millesimali, si rileva che anche l'eccezione inerente ai residui vizi delle delibere assembleari poste a fondamento del monitorio deve essere disattesa. La Suprema Corte di Cassazione, a Sezioni Unite (sentenza 9839 del 14/04/2021), ha sancito il principio di diritto secondo cui “Nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, il giudice può sindacare sia la nullità dedotta dalla parte o rilevata d'ufficio della deliberazione assembleare posta a fondamento dell'ingiunzione, sia l'annullabilità di tale deliberazione, a condizione che quest'ultima sia dedotta in via d'azione, mediante apposita domanda riconvenzionale di annullamento contenuta nell'atto di citazione, ai sensi dell'art. 1137, comma 2, c.c., nel termine perentorio ivi previsto, e non in via di eccezione;
ne consegue l'inammissibilità, rilevabile d'ufficio, dell'eccezione con la quale l'opponente deduca solo l'annullabilità della deliberazione assembleare posta a fondamento dell'ingiunzione senza chiedere una pronuncia di annullamento”. Nel caso di specie, le residue censure mosse dall'opponente si riferiscono a vizi che integrano ipotesi di annullabilità (mancata convocazione all'assemblea; errori nella ripartizione delle spese o l'inosservanza dei criteri legali o regolamentari) e non di nullità (in argomento si veda Cass., S.U. sentenza 9839 del 14/04/2021 secondo cui “In tema di condominio degli edifici, l'azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell'art. 1137 c.c., come modificato dall'art. 15 della l. n. 220 del 2012, mentre la categoria della nullità ha un'estensione residuale ed è rinvenibile nelle seguenti ipotesi: mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell'oggetto in senso materiale o giuridico - quest'ultima da valutarsi in relazione al "difetto assoluto di attribuzioni" -, contenuto illecito, ossia contrario a "norme imperative" o all'"ordine pubblico" o al "buon costume"). Il decreto ingiuntivo n. 2209/2020 è stato notificato al il 15/02/2020. L'atto di Pt_1 citazione in opposizione è del 02/04/2021. Le delibere fondamento del decreto ingiuntivo sono: 01/06/2018; 03/10/2019; 03/08/2020. È evidente che l'opponente, pur pagina5 di 6 avendo proposto domanda riconvenzionale (Art. 1137 c.c.), ha introdotto il giudizio in data successiva alla decorrenza del termine perentorio di trenta giorni (dalla data della delibera o dalla sua comunicazione) per l'impugnazione dei vizi di annullabilità relativi alle delibere del 2018, 2019 e 2020. Ne consegue l'inammissibilità, rilevabile d'ufficio, di ogni censura basata sull'annullabilità delle delibere assembleari. Da ultimo si rileva l'inammissibilità della censura dell'opponente sull'omessa inclusione nelle tabelle degli altri beni riservati. La richiesta di accertare la natura comune di beni che, per effetto di un titolo contrario, risultano riservati in proprietà esclusiva a un terzo (la Cooperativa) introduce una domanda di natura reale che eccede i limiti funzionali del giudizio di opposizione per oneri condominiali. Inoltre, tale azione richiede il litisconsorzio necessario di tutti i condomini in tutti i gradi del giudizio, in quanto la sentenza produrrebbe effetti costitutivi sul diritto di proprietà comune. Nel giudizio di opposizione, il giudice deve attenersi al titolo (il regolamento trascritto) che, nella Sezione III, ha riservato espressamente la proprietà di tali beni alla Cooperativa. Alla luce di quanto esposto, l'opposizione e le domande riconvenzionali dell'opponente devono essere integralmente rigettate e il decreto ingiuntivo n. 2209/2020 deve essere integralmente confermato. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo alla stregua dei parametri di cui al D.M. 55/2014 (così come aggiornati dal D.M. 147/2022) tenuto conto del valore della controversia secondo i valori medi. Le stesse sono da distrarsi in favore del procuratore della convenuta, Avv. Marco Bonifazi.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
- 1 rigetta l'opposizione e, per l'effetto, conferma il decreto ingiuntivo n. 2209/2020 emesso dal Tribunale di Velletri;

- 2 rigetta tutte le domande riconvenzionali formulate dall'opponente;
- 3 condanna l'opponente al pagamento delle spese di lite in favore del Controparte_1 che si liquidano in € 5.077,00 per compensi, oltre rimborso forfettario del 15 %, IVA e CPA come per legge, da distrarsi in favore del procuratore del convenuto, Avv. Marco Bonifazi.
Velletri, 30 settembre 2025 Il Giudice
Dott.ssa Prisca Picalarga
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