R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI BARI
TERZA SEZIONE CIVILE
In persona del Giudice Onorario Avv. MASSIMILIANO LELLA in funzione di Giudice
Unico ha pronunciato la seguente:
S E N T E N Z A
nella causa civile iscritta sul ruolo generale affari contenziosi sotto il numero d'ordine
3183/2019 cui è riunita la causa civile iscritta sul ruolo generale affari contenziosi sotto il numero d'ordine 7084/2019
T R A
, COD. FISC. , e , Parte_1 CodiceFiscale_1 Parte_2
COD. FISC. , rappresentati e difesi dall'Avv. Chiara Ferrulli ed CodiceFiscale_2
elettivamente domiciliati presso il suo studio in MU al viale Regina Margherita n. 30/bis;
- ATTORI -
Controparte_1
CADORNA N. 2/B, COD. FISC. in persona dell'amministratore e legale
[...] P.IVA_1
rappresentante pro-tempore, rappresentato e difeso dall' Avv. Stefano Dininno ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in MU alla via Mestre n.19;
- CONVENUTO –
All'udienza del 02.12.2024 le parti hanno precisato le conclusioni come qui si riportano: PER GLI ATTORI (dalla comparsa conclusionale ): “….. ritenere e dichiarare nulla, o comunque annullabile, la delibera assembleare adottata in data 22.01.2019 dal Controparte_2
sito in MU … limitatamente all'approvazione delle nuove tabelle millesimali redatte dal Geom.
in violazione del deliberato assembleare del 07.10.2015, approvato all'unanimità, e di cui Persona_1
era pure parte integrante l'accordo conciliativo a suo tempo stipulato tra la ND
[...]
(dante causa dei coniugi ) e il , nella persona dell'amministratore CP_3 Controparte_4 CP_1
p.t., davanti all'Organismo di Mediazione in data 11.05.2015; ritenere e dichiarare nulla, o comunque annullabile, anche la delibera assembleare adottata in data 01.04.2019 dal n. Controparte_2
2/B sito in MU …che approvava il bilancio 2018 e quello degli anni precedenti, nonché il riparto
delle spese per l'inizio dei lavori da eseguire con raccolta quote, applicando le nuove tabelle millesimali redatte dal Geom. in violazione a quanto previsto dal deliberato assembleare del Persona_1
07.10.2015, approvavo all'unanimità, di cui pure era parte integrante l'accordo conciliativo a suo tempo stipulato tra la ND (dante causa dei coniugi ) e il Controparte_3 Controparte_5
Condominio, nella persona dell'amministratore p.t., davanti all'Organismo di Mediazione in data
11.05.2015; condannare per l'effetto il sito in MU, in persona Controparte_2
dell'amministratore p.t. …, al pagamento delle spese e dei compensi del giudizio rubricato al n.
3183/2019 r.g. cui è riunita la causa n. 7084/2019 r.g., nonché al pagamento delle spese e dei compensi del nominato C.T.U. NG. ; condannare per l'effetto il Persona_2 Controparte_2
[...
sito in MU …, in persona dell'amministratore p.t., che non ha partecipato al procedimento di mediazione senza giustificato motivo, al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio…”
PER IL CONDOMINIO CONVENUTO: ( dalla comparsa conclusionale ) “ … in via preliminare disporre l'integrazione dell'elaborato peritale redatto in assenza di sopralluogo sui luoghi oggetto di causa, disponendo che esso venga redatto all'esito di apposito sopralluogo, così da fugare le prospettate perplessità che lo stesso suscita;
in rito e nel merito, ritenuto quanto dedotto, eccepito ed articolato dal resistente, rigettare in toto le domande ex adverso formulate, infondate in fatto e in diritto. CP_2
Vinte le spese di lite...”.
pag. 2/7 MOTIVAZIONE DELLA SENTENZA: Con separati ricorsi ex art. 702 bis cpc il primo iscritto a ruolo sub RG. 3183/19 ed il secondo sub. RG. 7084/019 i coniugi adivano l'intestato Controparte_4
tribunale chiedendo: nel ricorso sub RG. 3183/19, che fosse dichiarata nulla o annullabile la delibera condominiale assembleare del 22.01.2019 nonché illegittime ed invalide le tabelle millesimali redatte dal geom. approvate nella medesima assemblea;
nel ricorso sub RG. 7084/019, che fosse Persona_1
dichiarata nulla o annullabile la delibera condominiale assembleare del 01.04.2019 che approvava i bilanci del 2018 e degli anni precedenti nonché il riparto delle spese, applicando le tabelle redatte dal
Per_ geom. ; il tutto con vittoria di spese. I ricorrenti lamentavano in entrambi i giudizi che le tabelle millesimali redatte dal geom. non fossero conformi all'accordo conciliativo dell'11 Persona_1
maggio 2015 raggiunto dinanzi all'organismo di mediazione tra la loro dante causa Controparte_6
e il resistente, accordo che recepiva il deliberato dell'assemblea Controparte_3 CP_1
condominiale ad esso allegato. Gli attori documentavano anche il fallimento delle procedure di mediazione introdotte per entrambi i giudizi a causa della mancata partecipazione del CP_2
resistente senza che fossero state addotte motivazioni. Si costituiva in entrambi i giudizi il CP_2
resistente chiedendo il rigetto delle domande. Eccepiva infatti la nullità della delibera dell'11.05.2015, in quanto la stessa, derogando ai criteri legali di ripartizione delle spese, non era, tuttavia, stata assunta dall'unanimità di tutti i partecipanti al condominio;
eccepiva poi l'inapplicabilità della delibera dell'11.05.2015 ai ricorrenti, avendo la stessa valore obbligatorio e solo nei confronti dell'originaria proprietaria degli immobili ora di proprietà dei ricorrenti;
nel merito deduceva la piena compatibilità delle tabelle approvate con il contenuto della delibera del 11.05.2015: contenendo i criteri indicati nella predetta delibera una deroga alla ordinaria ripartizione delle spese sulla base delle tabelle di proprietà,
l'applicazione della delibera avrebbe infatti inciso solo sulla ripartizione concreta delle spese di gestione e non anche sul contenuto delle tabelle millesimali. Con provvedimento del 07.07.2020 reso nell'ambito del primo giudizio pendente tra le parti, il Giudice disponeva il mutamento di rito in ordinario e concedeva i termini ex art. 183 sesto comma c.p.c. Con successivo provvedimento del 22.02.2021 il Giudice
disponeva C.T.U. a mezzo dell'ing. al fine di verificare se le nuove tabelle redatte dal Persona_2
Per_ geom. avessero modificato le precedenti tabelle applicando i criteri indicati nell'accordo conciliativo. Alla successiva udienza del 26.04.2021 era disposta la riunione dei due procedimenti ed era pag. 3/7 conferito l'incarico all'ing. Consiglio che depositava il proprio elaborato in data 28.09.2021 ( prima stesura ) ed in data 01.11.2021 ( integrazione ). All'udienza del 17.04.2023 il C.T.U. rendeva chiarimenti quindi la causa era rinviata per la precisazione delle conclusioni e viene ora in decisione. L'eccezione di nullità della delibera assembleare del 11.05.2015 non è fondata. In proposito deve richiamarsi il contenuto dell'ordinanza emessa dalla dott.ssa Delia, precedente giudice istruttore, in data 07.07.2020 ove si legge:
“… considerato … che il deliberato assembleare del 7.10.2015” ( rectius 11.05.2015 ), “parte integrante dell'accordo conciliativo a suo tempo stipulato tra la ND (dante causa dei Controparte_3
coniugi e il Condominio, nella persona dell'amministratore p.t., davanti Controparte_4
all'Organismo di Mediazione in data 11.5.2015, risulta pienamente valido ed efficace, in quanto approvato all'unanimità, voto necessario le quante volte s'intenda modificare le tabelle millesimali
“regolamentari”, in deroga ai criteri legali, ai sensi dell'art. 69, 1 co., disp. att. c.c.; rilevato che le delibere affette da vizi meramente formali, attinenti alla regolare costituzione dell'assemblea, sono annullabili (Cass. SS.UU. 4806/2005) e che la mancata indicazione del numero totale dei partecipanti non incide di per sé sulla validità del verbale redatto nel corso di un'assemblea condominiale, essendo possibile un controllo “aliunde” della regolarità del procedimento e della deliberazione assunta (Cass. n.
24132/2009); del resto l'omessa sottoscrizione del verbale dell'assemblea condominiale ad opera del presidente (e/o del segretario), a sua volta, non costituisce causa di annullabilità della delibera, non esistendo - neppure a seguito della novella introdotta dalla l. n. 220/2012 - alcuna disposizione che prescriva, a pena di invalidità, tale adempimento, dovendosi presumere che l'organo collegiale agisca sotto la direzione del presidente ed assolvendo la sottoscrizione del verbale unicamente la funzione di imprimere ad esso il valore probatorio di scrittura privata con riguardo alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori (Cass. ordinanza n. 27163/2017); valutato, quindi, come da un lato la mancata sottoscrizione del verbale assembleare da parte dei condomini presenti non costituisce causa di invalidità della delibera, e, dall'altro, che comunque la delibera del 7.10.2015” ( recitus 11.05.2015 ) “non fu mai impugnata nel termine perentorio di 30 giorni ai sensi dell'art. 1137 c.c., il che la rende valida e vincolante per tutti i condomini…”. Deve in proposito specificarsi quanto segue. In linea generale deve rilevarsi come la delibera assembleare con la quale vengono derogati i criteri legali di ripartizione delle spese non sia contraria a norme imperative e quindi la sua nullità non possa essere rilevata d'ufficio dal pag. 4/7 Giudice ma debba essere eccepita da chi vi abbia interesse ( nullità relativa ) ovvero dal condomino dissenziente che dall'adozione dei diversi criteri sia stato pregiudicato. Non può quindi la nullità essere eccepita dal in mancanza di impugnazione da parte dei singoli condomini e se non all'esito di CP_2
tale giudizio di impugnazione. Parte ricorrente ha impugnato la delibera condominiale con la quale è stata deliberata l'adozione di nuove tabelle millesimali in quanto le nuove tabelle adottate non tenevano conto del contenuto della delibera del 11.05.2015, adottata all'unanimità dei condomini ( come appare indicato nel dato letterale della delibera ) e pacificamente mai impugnata, che così stabiliva ( per quanto di interesse nella causa che ci occupa): “…L'assemblea, dopo aver preso atto delle reciproche posizioni e richieste all'unanimità delibera quanto segue: “-La formazione di nuove tabelle millesimali a cura e spese esclusivamente dei coniugi . Sul punto si precisa:

1- che i criteri di ripartizione Persona_3
terranno conto dell'aumento delle superfici delle unità abitative in proprietà dei coniugi – Pt_3
;

2- che si provvederà alla esclusione dai costi di gestione ordinaria e straordinaria Persona_4
dell'immobile di Via Cadorna n. 2 della Sig.ra per le parti relative al garage ed alle unità site nei CP_3
piani interrati a cui la stessa non ha accesso, ad esclusione delle spese di gestione relative alla scalinata esterna di Via Cadorna n. 2/C ed all'androne che conduce al deposito in sua proprietà unitamente alle parti comuni dello stabile;

3- che si provvederà alla esclusione dai costi di gestione ordinaria e straordinaria dell'immobile di Via Cadorna n. 2 della Sig.ra attinenti l'ascensore, le pulizie, le CP_3
utenze ed ogni ulteriore spesa relativa all'immobile di Via Cadorna n. 2 ad esclusione delle spese di gestione ordinarie e straordinarie relative all'autoclave, alle cisterne acqua e agli impianti elettrici a servizio dell'autoclave e della scalinata esterna corrispondente al civico n. 2/C. Sul punto si conviene che il provvederà alla installazione di n. 2 sottocontatori che misureranno i consumi CP_2
dell'autoclave e delle spese di illuminazione della scalinata del civico n. 2/C distinguendoli dai restanti consumi interessanti, invece, l'intero compendio immobiliare;

4- all'addebito in favore della Sig.ra delle spese amministrative e di gestione quale singolo condomino, eliminando la duplicazione CP_3
dei costi per essere la stessa proprietaria sia del locale commerciale di Viale Regina Margherita che del locale deposito di Via Cadorna 2”. La delibera impugnata derogava, pertanto, ai criteri stabiliti dalla predetta precedente delibera senza il necessario consenso degli odierni attori che hanno giustamente rivendicato il valore contrattuale della delibera del 11.05.2015. Ciò è risultato dalla C.T.U. espletata in pag. 5/7 corso di causa, che può essere fatta propria dal giudicante in quanto frutto di approfondita analisi ed esente da vizi logici e procedimentali. Peraltro il C.T.U. ha con chiarezza confutato le osservazioni di parte convenuta. In proposito deve chiarirsi che oggetto della perizia non era la redazione delle nuove tabelle conformi ai criteri della delibera del 11.05.2015 ma la sola verifica della circostanza che le nuove tabelle fossero state redatte in conformità ai predetti criteri. Infondata è, anche, l'eccezione circa l'inapplicabilità della delibera dell'11.05.2015 ai ricorrenti, avendo la stessa valore obbligatorio e solo nei confronti dell'originaria proprietaria degli immobili ora di proprietà dei ricorrenti. Ed infatti l'obbligazione in base alla quale ciascuno dei condomini è tenuto a contribuire alle spese per la conservazione e manutenzione delle parti comuni dell'edificio è una obbligazione con efficacia propter
rem, essendo strettamente connessa alla contitolarità del diritto di proprietà che i partecipanti alla comunione hanno su di esse, con la conseguenza che deve presumersi l'efficacia reale anche della clausola del regolamento di condominio, di natura contrattuale, ovvero la deliberazione dell'assemblea che venga approvata all'unanimità, con cui la singola unità immobiliare venga esonerata, in tutto o in parte, dal contributo nelle spese stesse, salvo che dalla clausola o dalla delibera non risulti la inequivoca volontà di concedere l'esenzione solo a colui che, in un determinato momento, sia proprietario del bene, e deve quindi ritenersi che, detta clausola o delibera sia operante anche a favore dei successori, a titolo universale o particolare, del condomino in favore del quale l'esenzione era stata prevista. L'ultima eccezione ( ovvero la piena compatibilità delle tabelle approvate con il contenuto della delibera del
11.05.2015: contenendo i criteri indicati nella predetta delibera una deroga alla ordinaria ripartizione delle spese sulla base delle tabelle di proprietà, l'applicazione della delibera avrebbe infatti inciso solo sulla ripartizione concreta delle spese di gestione e non anche sul contenuto delle tabelle millesimali ) è
infondata e tale infondatezza si desume dallo stesso comportamento dell'assemblea che, una volta approvate le nuove tabelle, le ha immediatamente applicate nell'altra delibera impugnata, quella del
01.04.2019 che approvava i bilanci del 2018 e degli anni precedenti nonché il riparto delle spese,
Per_ applicando proprio le tabelle redatte dal geom. oggetto della prima delibera impugnata. Il contenuto della delibera del 11.05.2015 era invece chiaro nello stabilire che l'assemblea si impegnava alla redazione di nuove tabelle millesimali secondo i criteri ivi stabiliti, circostanza che aveva consentito il perfezionamento dell'accordo conciliativo redatto in sede di mediazione, evidentemente conseguito ad un pag. 6/7 precedente contenzioso tra le parti. Avendo la delibera del 01.04.2019, nella ripartizione delle spese conseguenti all'approvazione dei bilanci del 2018 e degli anni precedenti, applicato i criteri stabiliti dalle nuove tabelle oggetto di impugnazione, deve conseguentemente accogliersi anche la domanda concernente l'impugnazione della predetta delibera. In considerazione dell'andamento del presente giudizio devono porsi definitivamente a carico di parte convenuta le spese dell'espletata C.T.U.; le altre spese seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo. In considerazione della mancata partecipazione del convenuto alle due procedure di mediazione regolarmente introdotte dagli CP_2
attori, devono trarsene le conseguenze di cui all'art. 8 comma 4 bis del d. lgs. n.28 del 2010.

P.Q.M.

Il Tribunale di Bari, in funzione di Giudice Unico, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta dai sig.ri e nei confronti del relativo allo stabile sito in Parte_1 Parte_2 CP_1
MU alla , in persona dell'amministratore e legale rappresentante pro tempore, Controparte_2
così provvede:
- dichiara l'invalidità delle delibere assembleari impugnate ovvero delle delibere del 22.01.2019,
limitatamente all'approvazione delle nuove tabelle millesimali, e del 01.04.2019, nella parte in cui
approvava il bilancio 2018 e quello degli anni precedenti, nonché il riparto delle spese per l'inizio dei
lavori da eseguire con raccolta quote;

- pone definitivamente a carico di parte convenuta le spese dell'espletata C.T.U.;
- condanna il convenuto al pagamento delle spese processuali degli attori che liquida in €. CP_2
8.400,00 di cui €. 798,90 per spese oltre maggiorazione per spese generali Iva e cassa come per legge;

- condanna il convenuto al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di CP_2
importo corrispondente al contributo unificato dovuto per entrambi i giudizi riuniti, ex art. 8 comma 4 bis del d. lgs. n.28 del 2010.
Bari, 14.03.2025 Il Giudice Onorario
Avv. Massimiliano Lella
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