REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
Sezione decima civile
Il Tribunale di Roma, in composizione monocratica, in persona del dott. Francesco Cina, letto l'art. 281 sexies c.p.c., udita la discussione orale, ha pronunciato la seguente
SENTENZA DEFINITIVA nella causa iscritta al n. 42068 del Ruolo Generale Affari Civili Contenziosi dell'anno
2021 tra
(c.f. ) e, per essa e quale sua Parte_1 P.IVA_1 mandataria con rappresentanza, (già a sua volta già CP_1 CP_2
c.f. ), in persona del legale Controparte_3 P.IVA_2 rappresentante pro tempore, in giudizio con l'avv. Carmine Picone
-PARTE ATTRICE- contro
(c.f. ), in persona del Controparte_4 P.IVA_3 legale rappresentante pro tempore, in giudizio con l'avv. Marco Mancini
- PARTE CONVENUTA –
e
(c.f. ) Controparte_5 P.IVA_4
-PARTE CONVENUTA CONTUMACE-
OGGETTO: azione revocatoria ordinaria ex art. 2901 c.c..
CONCLUSIONI: come da verbale di udienza dell'8.10.2025.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. L'oggetto della controversia è in sintesi il seguente.
1.1. Con atto di citazione ritualmente notificato, per il Parte_1
1 tramite della mandataria con rappresentanza sostanziale e processuale ha CP_1 citato in giudizio e formulando le seguenti Controparte_6 Controparte_7 conclusioni: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, respinta ogni diversa domanda, eccezione
o conclusione, così giudicare:


1. accertare la sussistenza delle condizioni di cui all'art. 2901 c.c. e, per l'effetto, dichiarare inefficace nei confronti della emettendo ogni altro Parte_1 opportuno provvedimento, l'atto di compravendita del 16.06.2016 a rogito del Notaio di Roma rep. n. 3714, racc. n. 2572, trascritto presso la Conservatoria dei Persona_1
Registri Immobiliari di Roma 2 il successivo 22.06.2016, con cui la Controparte_6 codice fiscale ha trasferito alla (oggi P.IVA_4 Controparte_8 [...]
codice fiscale , l'intera piena proprietà Controparte_9 P.IVA_3 dei seguenti beni immobili siti nel Comune di Genzano di Roma (RM), località
Montecagnoletto o Vallone: a) appezzamento di terreno con destinazione agricola, della superficie catastale complessiva di metri quadri 4.140, censito nel Catasto Terreni di detto Comune al (i) Foglio 10, particella 23, pasc. Cespugl., classe 2, are 16 e centiare
20, R.D. euro 0,17 e R.A. euro 0,17; (ii) Foglio 10, particella 24, orto., classe 1, are 25 e centiare 20, R.D. euro 29,93 e R.A. euro 22,13; b) appezzamento di terreno della superficie catastale complessiva di metri quadri 1.460, per la superficie catastale di metri quadrati 1.000 con destinazione agricola e per la restante superficie di metri quadrati 460 con destinazione edificabile, censito nel Catasto Terreni di detto Comune al
Foglio 10, particella 25, bosco ceduo, classe 3, are 14 e centiare 60, R.D. euro 0,36 e
R.A. euro 0,30; c) appezzamento di terreno della superficie catastale di metri quadri 940, per la superficie catastale di metri quadrati 800 con destinazione agricola e per la restante superficie di metri quadrati 140 con destinazione edificabile, censito nel Catasto
Terreni di detto Comune al Foglio 10, particella 18, bosco ceduo, classe 4, are 90 e centiare 40, R.D. euro 0,44 e R.A. euro 0,19; d) appezzamento di terreno della superficie catastale di metri quadri 6.020, per la superficie catastale di metri quadrati 4.014 con destinazione agricola e per la restante superficie di metri quadrati 2.006 con destinazione viabilità, censito nel Catasto Terreni di detto Comune al Foglio 10, particella 21, ente urbano, are 60 e centiare 20;


2. in via condizionata, qualora risultasse che lo scopo perseguito con l'azione revocatoria non sia realizzabile, anche solo parzialmente, a causa di atti posti in essere
2 dai convenuti, condannare questi ultimi al risarcimento dei danni in favore della Pt_2 oltre interessi, corrispondente quanto meno al valore di realizzo dei detti beni solo prudenzialmente indicato in € 50.000,00, pari al verosimile reale prezzo di compravendita, ovvero in quella diversa, maggiore o minore somma ritenuta di giustizia;



3. ordinare al Conservatore dei Registri Immobiliari di Roma 2 la trascrizione dell'emananda sentenza. Con vittoria di spese, diritti ed onorari di causa, oltre IVA e
CAP”.
A sostegno delle domande così proposte, parte attrice ha infatti allegato e dedotto:
- che, con atto di scissione parziale del 23.12.2005, MCC S.p.A. aveva ceduto il ramo d'azienda comprendente il credito controverso a Capitalia S.p.A., poi divenuta CP_3
[...]
- che, in data 14.7.2017, nell'ambito di un'operazione di Parte_1 cartolarizzazione ai sensi e per gli effetti della legge n. 130 del 30 aprile 1999, aveva acquistato da con contratto di cessione pro-soluto, un pacchetto di Controparte_3 crediti “individuabili in blocco” ai sensi e per gli effetti dell'articolo 58 del T.U.
Bancario, di cui alla pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana dell'8.08.2017 n. 93, tra cui il predetto credito controverso;

- che aveva conferito a oggi la Parte_1 CP_2 CP_1 procura per la gestione dei propri crediti anomali, tra i quali quello già richiamato;

- che, con contratto di finanziamento del 25.7.2006, MCC S.p.A. aveva infatti concesso ed erogato a un mutuo fondiario dell'importo di Euro 2.800.000,00, a Parte_3 garanzia del quale era stata iscritta ipoteca volontaria sul bene immobile della mutuataria
(unità immobiliari site in Genzano di Roma, località Montecagnoletto, censite al Catasto dei Fabbricati di Genzano di Roma al foglio 10, particella 21, subalterni 501, 502, 503,
504, 505, e 506 e al Catasto Terreni di Genzano di Roma al foglio 10, particelle 19, 441,
442 e 163);
- che, con atto di scissione con costituzione di società del 24.2.2010, Parte_3 aveva conferito il bene gravato da ipoteca a (già Controparte_6 Controparte_10
;
[...]
- che, in data 24.4.2012, era stata dichiarata fallita con sentenza n. Parte_3
35/2012 dal Tribunale di Velletri e la mutuante, risolto il finanziamento, era stata ammessa al passivo di detto fallimento per il complessivo credito di euro 2.248.495,87;

3 - che, rimasta inadempiente alle obbligazioni restitutorie conseguenti alla risoluzione anche la società beneficiaria della scissione Controparte_6 Controparte_3 avente causa di MCC S.p.A., aveva pignorato, nei confronti di i Controparte_6 beni oggetto di garanzia ipotecaria, incardinando innanzi al Tribunale di Velletri la procedura esecutiva immobiliare R.G.E. n. 455/2017;
- che la aveva proposto opposizione all'esecuzione, sull'assunto che Controparte_6 il contratto di mutuo non potesse intendersi risolto, ottenendone la sospensione;
ragione per cui nelle more subentrata nella titolarità del credito, si era Parte_1 determinata ad abbandonare la intrapresa procedura esecutiva e ad incardinarne una nuova;

- che, incardinata la procedura esecutiva immobiliare R.G.E. n. 249/2020,
[...] aveva reiterato l'eccezione di mancata avvenuta risoluzione del CP_6 finanziamento ed il G.E. aveva nuovamente sospeso la procedura;

- che, dall'esame della perizia depositata nell'ambito della predetta procedura esecutiva risultava peraltro: (i) che i beni pignorati oggetto di garanzia ipotecaria - la cui stima sembrava astrattamente consentire il recupero del credito della attrice - erano in realtà occupati da soggetti esercenti attività commerciali in virtù di contratti di sublocazione;

(ii) che i canoni di sublocazione erano stati ceduti dalla conduttrice Controparte_8 ad altra società, tale Tato Immobiliare S.S., con la conseguente riduzione
[...] dell'effettivo valore di realizzo ove confermata l'opponibilità dei predetti contratti di locazione alla procedura;

- che, stante il fallimento della originaria mutuataria, nonché il totale inadempimento della società beneficiaria della scissione, a causa dell'atteggiamento ostruzionistico di quest'ultima, nonché delle locazioni commerciali che avevano interessato i beni ipotecati, con conseguente riduzione del loro valore di realizzo, l'attrice aveva svolto indagini sul patrimonio della obbligata;

- che era così emerso che, con atto di compravendita del 16.6.2016, Controparte_6 aveva trasferito a (poi l'intera piena proprietà Controparte_8 Controparte_7 dei beni immobili siti nel Comune di Genzano di Roma (RM), località Montecagnoletto o
Vallone, descritti in dettaglio anche nelle conclusioni rassegnate con l'atto di citazione;

- che il prezzo della vendita a corpo era stato stabilito in euro 10.000,00, di cui euro
9.000,00 per la parte di terreni con destinazione agricola ed euro 1.000,00 per la parte di
4 terreni con altra e diversa destinazione;

- che sussistevano quindi tutti i presupposti, ai sensi dell'art. 2901 c.c., per agire in revocatoria per la declaratoria di inefficacia nei propri confronti del sopra indicato atto di compravendita;

- che, infatti, con riguardo all'esistenza del credito, la qualità di creditrice della attrice emergeva dalla documentazione dalla quale risultava la sussistenza dei crediti maturati in relazione al rapporto di mutuo fondiario stipulato tra la allora MCC S.p.A. e Parte_3
il cui credito vantato nei confronti della società mutuataria era pari, alla data del
[...] fallimento, ad euro 2.248.495,87;
- che la risoluzione del contratto di finanziamento aveva spiegato i propri effetti anche nei confronti della società beneficiaria della scissione, ossia la convenuta Controparte_6
la quale era divenuta condebitrice solidale della originaria mutuataria ai sensi
[...] dell'art. 2506 quater c.c., posto che le disposizioni contrattuali assegnavano alla mutuante la facoltà di risolvere il contratto in caso di insolvenza della mutuataria o dei garanti (art. 5 del contratto di finanziamento ed art. 25 dell'allegato al contratto di mutuo) e che la creditrice aveva palesato la propria volontà di avvalersi della clausola risolutiva espressa non solo mediante la domanda di insinuazione al passivo del fallimento della
[...]
ma anche con le iniziative giudiziali e stragiudiziali nei confronti di Parte_3 [...]
Controparte_6
- che ricorreva l'elemento oggettivo idoneo a giustificare l'accoglimento della domanda revocatoria, in quanto l'atto dispositivo posto in essere da aveva Controparte_6 comportato un peggioramento della situazione patrimoniale della stessa, avendo avuto ad oggetto gli unici residui beni di proprietà della debitrice diversi da quelli gravati da ipoteca volontaria e pignoramento;

- che ricorreva inoltre l'elemento soggettivo richiesto dall'art. 2901 c.c. in caso di atto dispositivo sia successivo al sorgere del credito, in quanto risultava Controparte_6 aver non solo perfezionato l'operazione di scissione con la mutuataria Parte_3
(il 24.2.2010), ma anche ricevuto la notifica di apposito atto di precetto (il 17.1.2014) ancor prima dell'atto dispositivo poi posto in essere in data 16.6.2016;
- che del pregiudizio arrecato era consapevole anche la beneficiaria dell'atto dispositivo, ossia l'altra convenuta posto che: (i) era intervenuta Controparte_8 Persona_2 nell'atto di compravendita sia come legale rappresentante (quale amministratore unico)
5 della stessa , sia come legale rappresentante (quale socio amministratore) Controparte_7 di (ii) la stessa unitamente a e Controparte_6 Persona_2 Persona_3 [...]
aveva prestato fideiussione per le obbligazioni assunte dalla Parte_4 mutuataria (iii) era stato, dal 19.12.2008 al 12.09.2013, Parte_3 Persona_3 procuratore di con ogni potere anche di straordinaria amministrazione;
Controparte_7
(iv) aveva avuto rapporti con dalla quale aveva Controparte_7 Parte_3 acquistato un ramo di azienda (atto del 19.12.2008); (v) una delle unità locali di
[...]
, ossia quella in Radda in Chianti Via Badia Montemuro 29, coincideva con il CP_7 precedente indirizzo di residenza anagrafico della garante debitrice Parte_4
(vi) i figli dei coniugi e ossia ed
[...] Per_2 Parte_4 Persona_2 Pt_5 erano all'epoca dell'atto soci della società acquirente.
[...]
1.2. La convenuta si è tempestivamente costituita in giudizio Controparte_7 concludendo per il rigetto delle domande attoree.
Ha infatti allegato, eccepito e dedotto:
- che l'azione revocatoria era prescritta ai sensi dell'art. 2903 c.c., posto che, nei cinque anni successivi all'atto dispositivo, non era stato compiuto alcun atto idoneo ad interrompere il decorso della prescrizione;

- che infatti la notifica dell'atto di citazione era stata effettuata ai sensi dell'art.140 c.p.c. presso il domicilio di in quanto indicato quale amministratore e legale Parte_6 rappresentante di , omettendo così di considerare che lo rivestiva Controparte_7 Pt_6 la qualità di “rappresentante”, ma in quanto amministratore e legale rappresentante del socio amministratore di , ossia di e che, Controparte_7 Controparte_11 dalla visura camerale di risultava che l'amministrazione e la Controparte_7 rappresentanza della società di fronte ai terzi e in giudizio fossero affidate a
[...]
a limitata semplificata in persona del suo Controparte_12 CP_13 amministratore pro-tempore”; motivo per cui la attrice avrebbe dovuto citare CP_7
in persona del socio amministratore e, solo nel caso
[...] Controparte_14 di esito negativo della notifica, avrebbe potuto procedere alla consegna dell'atto di citazione presso il domicilio dell'amministratore nella qualità di Parte_6 amministratore della;
Controparte_11
- che, nel merito, la domanda era comunque infondata, non ricorrendo l'elemento soggettivo della scientia damni;

6 - che, infatti, all'art.

8-bis del contratto di finanziamento stipulato da , le Controparte_6 parti avevano attribuito all'immobile in garanzia il valore di euro 3.500.000,00, mentre, nel procedimento di espropriazione immobiliare allo stato pendente davanti al Tribunale di Velletri, l'ausiliario del Giudice aveva stimato in complessivi euro 3.070.014,00
l'immobile oggetto di pignoramento;
confermandosi con ciò che lo stesso aveva sostanzialmente mantenuto invariato il suo valore;
motivo per cui Controparte_7 avendo conoscenza del fatto che, sugli altri beni di proprietà della Controparte_6 gravava un'ipoteca posta a garanzia del credito e che il valore dei detti beni era di gran lunga superiore all'importo del credito stesso, aveva stipulato l'atto di compravendita nella consapevolezza di non ledere le ragioni creditorie dell'allora creditrice MCC s.p.a.;
- che non ricorreva neanche l'elemento oggettivo dell'eventus damni, posto che i beni assoggettati a pignoramento erano costituiti da due imponenti unità destinate ad uso commerciale e in svariate altre porzioni destinate ad uffici/abitazioni, mentre l'atto dispositivo oggetto di azione revocatoria riguardava terreni agricoli di scarsissimo valore di mercato, la cui alienazione non aveva comportato un'apprezzabile variazione quantitativa o qualitativa nel patrimonio di . Controparte_6
1.3. La convenuta , nonostante la ritualità della notifica dell'atto di Controparte_6 citazione, non si è costituita in giudizio ed è stata pertanto dichiarata contumace.
1.4. Assegnati i termini di cui all'art. 183, comma 6, c.p.c. e rigettate le istanze istruttorie come da ordinanza del 10.1.2023, la causa, istruita tramite produzioni documentali, è stata assunta in decisione sulla base delle conclusioni sopra richiamate ed a seguito di discussione orale ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c..
2. La domanda revocatoria proposta da parte attrice va accolta per le ragioni che seguono.
2.1. In via preliminare, deve essere disattesa l'eccezione di prescrizione formulata da
. Controparte_7
Va premesso che la giurisprudenza di legittimità, cui si intende dare seguito, ha affermato che l'art. 2903 deve essere interpretato (attraverso il coordinamento con la disposizione generale in tema di prescrizione di cui all'art. 2935 c.c.) nel senso che il termine quinquennale di prescrizione decorre dal giorno in cui dell'atto è stata data pubblicità ai terzi, in quanto solo da questo momento il diritto può esser fatto valere e l'inerzia del titolare protratta nel tempo assume effetto estintivo (v. Cass. 1210/2007; in
7 senso conforme Cass. 5889/2016).
La stessa giurisprudenza di legittimità (v. Cass. S.U. 24822/2015) ha inoltre avuto modo di chiarire che la regola della scissione degli effetti della notificazione per il notificante e per il destinatario, sancita dalla giurisprudenza costituzionale con riguardo agli atti processuali e non a quelli sostanziali, si estende anche agli effetti sostanziali dei primi ove il diritto non possa farsi valere se non con un atto processuale (proprio come accade nell'ipotesi in cui viene esercitata l'azione ex art. 2901 c.c.). Sicché, in tal caso, la prescrizione è interrotta dall'atto di esercizio del diritto, ovvero dalla consegna dell'atto all'ufficiale giudiziario per la notifica, mentre in ogni altra ipotesi tale effetto si produce solo dal momento in cui l'atto perviene all'indirizzo del destinatario.
Sempre in via di premessa, va poi ricordato (v. Cass. 11005/2002 e Cass.
23068/2011) che, in un giudizio introdotto con azione revocatoria ai sensi dell'art. 2901
c.c. sussiste un rapporto di litisconsorzio necessario tra il debitore ed il terzo acquirente convenuti in giudizio dal creditore e, pertanto, la valida notifica del primo atto introduttivo è idonea ad interrompere la prescrizione nei confronti del litisconsorte necessario.
Nel caso di specie, l'infondatezza dell'eccezione di prescrizione deriva dunque dal triplice rilievo che:
- l'atto dispositivo stipulato in data 16.6.2016ed impugnato con l'azione revocatoria è stato trascritto nei registri immobiliari in data 22.6.2016 (v. doc. 12 e 13 di parte attrice);
- la notifica dell'atto introduttivo indirizzata ad uno dei due litisconsorti necessari, ossia a si è perfezionata, nei confronti di parte attrice (oltre che della Controparte_6 predetta destinataria), in data 14.6.2021 (v. deposito effettuato da parte attrice in data
9.7.2021, cui ha fatto poi seguito l'ulteriore deposito, in allegato alla memoria ex art. 183, comma 6, n. 1 c.p.c., dei file in formato “.eml”, attestanti il perfezionamento della notifica a mezzo PEC) e quindi entro il quinquennio di cui all'art. 2903 c.c.;
- è dunque irrilevante la questione della eventuale nullità, peraltro in ogni caso sanata per raggiungimento dello scopo, della notifica dell'atto di citazione effettuata nei confronti dell'altra convenuta e litisconsorte necessaria . Controparte_7
2.2. Parte attrice è soggetto legittimato alla proposizione dell'azione revocatoria ordinaria.
Come è noto (v. Cass. S.U. 9440/2004 e da ultimo anche Cass. 4212/2020), infatti, in
8 tema di azione revocatoria viene in considerazione una nozione lata di credito, comprensiva della ragione o aspettativa, con la conseguenza che anche il credito eventuale, in veste di credito litigioso, è idoneo a determinare l'insorgere della qualità di creditore abilitato all'esperimento della predetta azione revocatoria ordinaria avverso l'atto dispositivo compiuto dal debitore, senza che vi sia necessità della preventiva introduzione di un giudizio di accertamento del medesimo credito o della certezza del fondamento dei relativi fatti costitutivi, in coerenza con la funzione di tale azione, che non persegue fini restitutori.
E' dunque legittimato all'esercizio dell'azione revocatoria anche il soggetto che sia soltanto titolare di una legittima aspettativa di credito che non si riveli prima facie pretestuosa e che possa valutarsi come probabile (cfr. Cass. 20002/2008 e Cass.
11755/2018).
Nella specie, non vi è dunque ragione di escludere la legittimazione della attrice alla proposizione dell'azione.
Dalla documentazione versata in atti si desume infatti che Parte_1
è avente causa di a sua volta cessionaria del ramo di azienda da parte di MCC CP_3
s.p.a., con la quale la ha stipulato il contratto di finanziamento del Parte_3
25/7/2006, in cui è stato previsto il conferimento a garanzia del credito del bene immobile
“censito al CATASTO dei FABBRICATI di Genzano di Roma al foglio 10, particella 21, subalterni;
501, categoria D/8; 502, categoria D/8; 503, categoria D/8; 504, categoria
A/10; 505, categoria A/2; 506, categoria A/2 e al di Genzano di Parte_7
Roma al foglio 10, particelle 19, di are 3.60, 441, di ettari 1.58.80,442, di ettari 2.33.50
(entrambe derivate dalla particella 20),163, di are 38.80”.
Il bene oggetto di garanzia nel contratto di mutuo è stato poi conferito da
[...]
a odierna convenuta, con atto di scissione con Parte_3 Controparte_6 costituzione di società del 24.02.2010 (vd. pag. 2 all. 6 atto di citazione).
A seguito del fallimento della mutuataria (cfr. all.ti 7.1 e 7.2 atto Parte_3 di citazione) e della risoluzione di diritto del contratto, dichiarata sulla base della clausola risolutiva espressa contenuta all'art. 5 del contratto di mutuo e dell'art. 25, comma 2 dell'allegato al contratto di mutuo (all.ti 4 e 4.1 atto di citazione), deve Controparte_6 pertanto ritenersi debitrice, nei confronti di parte attrice ed ai sensi dell'art. 2506 quater
c.c., degli importi rimasti da corrispondere in forza del contratto di mutuo stipulato dalla
9 essendo essa solidalmente responsabile dei debiti della società scissa, Parte_3 nei limiti del valore effettivo del patrimonio netto ad essa assegnato (v. art. 2506 quater, comma 3, c.c.).
2.3. Ricorrono poi gli ulteriori presupposti oggettivi e soggettivi di cui all'art. 2901
c.c. ed in particolare quelli richiesti in caso di atto dispositivo a titolo oneroso compiuto, come avvenuto nel caso in esame, successivamente all'insorgenza del credito.
2.4. Quanto al pregiudizio arrecato alle ragioni creditorie dell'attore (c.d. eventus damni), si osserva infatti che, in linea generale, non occorre che il debitore si trovi in stato di insolvenza, essendo sufficiente che l'atto di disposizione da lui posto in essere produca pericolo o incertezza per la realizzazione del diritto del creditore, in termini di una possibile o eventuale infruttuosità di una futura azione esecutiva (cfr. Cass.
7452/2000).
Non è quindi necessario che la soddisfazione della pretesa creditoria sia stata resa impossibile e comunque definitivamente compromessa, essendo per contro sufficiente che l'atto di disposizione abbia reso più incerta o anche soltanto più difficoltosa la realizzazione del credito (cfr. Cass. 6676/1998), sulla base di una valutazione operata, ex ante, con riferimento alla data dell'atto dispositivo e non a quella futura dell'effettiva realizzazione del credito (cfr. Cass. 16986/2007).
L'atto idoneo a rendere più incerto o difficile il soddisfacimento del credito può peraltro consistere non solo in una variazione quantitativa del patrimonio del debitore, ma anche in una modificazione qualitativa di esso.
A questo proposito, si è quindi condivisibilmente affermato che la sostituzione di un immobile con il denaro derivante dalla compravendita comporta di per sé una rilevante modifica qualitativa della garanzia patrimoniale, in considerazione della maggiore facilità di cessione del denaro (v. Cass. 1896/2012 e Cass. 7262/2000).
In questa stessa prospettiva, si è quindi anche affermato che neanche l'esistenza di una ipoteca sul bene oggetto dell'atto dispositivo, ancorché di entità tale da assorbirne, se fatta valere, l'intero valore, esclude, di per sé, la connotazione di quell'atto come eventus damni. E ciò in quanto la valutazione tanto della idoneità dell'atto dispositivo a costituire un pregiudizio, quanto della possibile incidenza, sul valore del bene, della causa di prelazione connessa alla ipoteca, va compiuta con riferimento non al momento del compimento dell'atto, ma con giudizio prognostico proiettato verso il futuro, per
10 apprezzare l'eventualità del venir meno, o di un ridimensionamento, della garanzia ipotecaria (v. Cass. 11892/2016 e, in senso conforme, Cass. 5815/2023).
In riferimento alla prova dell'elemento costitutivo in esame, va inoltre precisato che l'onere probatorio del creditore si restringe alla dimostrazione della variazione patrimoniale, senza che sia necessario provare l'entità e la natura del patrimonio del debitore dopo l'atto di disposizione, non potendo il creditore valutarne compiutamente le caratteristiche.
È invece il debitore a dover provare che, nonostante l'atto di disposizione, il suo patrimonio ha conservato valore e caratteristiche tali da garantire il soddisfacimento delle ragioni del creditore senza difficoltà (v. Cass 15265/2006, Cass. 7767/2007 e Cass.
16221/2019).
2.5. Nel caso di specie, è quindi evidente come l'atto dispositivo abbia comportato, quantomeno, una modifica qualitativa del patrimonio della disponente (sostituzione del diritto di proprietà immobiliare col denaro ricavato o comunque ricavabile dall'alienazione) idonea a rendere più incerta o anche soltanto più difficoltosa la realizzazione del credito.
A fronte di quanto allegato da parte attrice circa l'inconsistenza del residuo patrimonio del debitore, le convenute non hanno inoltre dato prova dell'esistenza, sempre nel patrimonio del debitore, di ulteriori beni idonei a consentire un'agevole soddisfazione delle ragioni creditorie alla cui tutela è preordinata l'azione revocatoria.
Risulta infatti circostanza non contestata (vd. pag. 4 comparsa di costituzione
[...]
) che il bene offerto in garanzia, nell'ambito del contratto di finanziamento CP_7 stipulato da sia stato assoggettato ad una serie di procedure esecutive Controparte_6 immobiliari, l'ultima delle quali incardinata fin dal 2020 e nella quale non risulta ancora essersi proceduto – non essendo stata neanche allegata e provata l'emissione del provvedimento di autorizzazione alla vendita – alla liquidazione del bene stesso.
A quest'ultimo riguardo, va anzi considerato che, dalla relazione del custode giudiziario predisposta nell'ambito della predetta procedura esecutiva (all. 2 memoria art. 183, co. 6 n. 1 c.p.c. di parte attrice), si evince come il bene, alla data del 3.3.2022, fosse ancora occupato da soggetti terzi e, per una porzione, assoggettato a sequestro penale.
In questo contesto, non rileva quindi, al fine di escludere l'elemento dell'eventus damni, il solo fatto che, in sede di concessione del mutuo, le allora parti contraenti
11 abbiano attribuito all'immobile in garanzia il valore di euro 3.500.000,00 e che, nell'ambito della già menzionata procedura esecutiva, l'ausiliario del G.E. abbia stimato in complessivi euro 3.070.014,00 il valore del compendio immobiliare oggetto di pignoramento.
E' infatti noto – ed a maggior ragione a fronte di procure risalenti e caratterizzate da alcune criticità, come quella cui ci è fatto riferimento – che l'astratto valore di stima degli immobili è criterio non dirimente per valutare le concrete possibilità di realizzo e di soddisfazione dei creditori, posto che, ad eccezione dei casi in cui siano pignorati immobili di particolare appetibilità (circostanza questa che non emerge), la liquidazione dei beni nelle procedure esecutive avviene, per effetto dei ribassi che seguono ai primi tentativi di vendita infruttuosi, a prezzi significativamente inferiori rispetto ai valori di stima.
Di modo che lo scarto fra astratto valore di stima del bene e ammontare del credito della odierna attrice non si presenta, nel caso in esame, elemento sufficiente a rendere certo che il bene gravato da ipoteca, per il tramite della procedura esecutiva già in essere, possa garantire l'integrale soddisfazione delle ragioni di credito della odierna attrice.
2.6. Quanto poi al requisito soggettivo, si osserva che, allorché l'atto di disposizione
– come nella specie – sia successivo al sorgere del credito, è necessaria e sufficiente la sola consapevolezza di arrecare pregiudizio agli interessi del creditore (cd. scientia damni).
L'elemento soggettivo in questione è infatti integrato dalla semplice conoscenza – cui va equiparata la agevole conoscibilità – nel debitore e, in ipotesi di atto a titolo oneroso, anche nel terzo, di tale pregiudizio. E ciò a prescindere dalla specifica conoscenza del credito per la cui tutela viene esperita l'azione e senza che assumano rilevanza l'intenzione del debitore di ledere la garanzia patrimoniale generica del creditore (consilium fraudis), né la partecipazione o la conoscenza da parte del terzo in ordine alla intenzione fraudolenta del debitore (cfr. Cass. 7262/2000).
La prova della predetta conoscenza è a carico dell'attore in revocatoria e può essere anche fornita tramite presunzioni (cfr. Cass. 17327/2011).
Con specifico riguardo alla posizione del terzo beneficiario dell'atto dispositivo, assumono quindi anche rilievo i rapporti intercorrenti con il debitore, ove essi siano tali da rendere estremamente inverosimile che il terzo non fosse a conoscenza della
12 situazione debitoria gravante sul disponente e della conseguente incidenza dell'atto dispositivo sulla possibilità di realizzazione del credito.
2.7. Ciò posto, nella specie la documentazione prodotta da parte attrice (v. docc. 4,
4.1, 6, 7.1, 7.2, 12, 16 fascicolo parte attrice) consente innanzitutto di affermare che il credito sia sorto anteriormente all'atto dispositivo e che tanto il debitore quanto il beneficiario dell'atto dispositivo fossero a conoscenza del pregiudizio arrecato alle ragioni del creditore. ha infatti completato l'operazione di scissione con Controparte_6 Parte_3 in data 24.2.2010, ossia ben prima del compimento dell'atto dispositivo e dunque
[...] prima del 16.6.2016.
Dalla documentazione versata in atti (doc. 16 del fascicolo di parte attrice), risulta inoltre come la stessa in data 13.1.2024 e dunque ancora una volta Controparte_6 prima del compimento dell'atto dispositivo, si sia vista notificare l'atto di precetto con il quale la creditrice le ha intimato il pagamento del complessivo importo di euro
2.743.735,57, oltre interessi.
Al momento dell'atto dispositivo, la debitrice che non ha Controparte_6 ottemperato al precetto di pagamento ed ha poi contestato ripetutamente il diritto della creditrice a procedere in via esecutiva, era pertanto ben consapevole non solo delle ragioni di credito della odierna attrice, ma anche dell'idoneità dell'atto dispositivo a rendere il soddisfacimento di esse più difficoltoso.
Analoga consapevolezza deve poi ritenersi sussistesse in capo alla terza beneficiaria dell'atto dispositivo . Controparte_7
Inducono infatti a questa conclusione i plurimi elementi di collegamento fra le due società, come allegati e documentati da parte attrice (v. doc. 17 e 18 del fascicolo di parte) e dunque, primo fra tutti, il fatto che, all'epoca dell'atto dispositivo, la medesima persona fisica ( ) rivestisse la qualità di legale sia della venditrice che della Persona_2 acquirente (v. pag. 1 atto di compravendita, prodotto come doc. 12 del fascicolo di parte attrice).
2.8. In accoglimento della domanda attorea, il contratto di compravendita immobiliare oggetto di causa deve pertanto essere dichiarato inefficace ai sensi dell'art. 2901 c.c..
3. Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano, nel complessivo importo
13 indicato nel dispositivo, facendo applicazione dei parametri di cui al D.M. 55/2014, come modificati dal D.M. 147/2022 (valore della controversia determinato ai sensi dell'art. 5, comma 1 del D.M. e tenendo conto, in luogo dell'entità economica della ragione di credito alla cui tutela l'azione revocatoria è diretta, del concreto interesse perseguito dalla parte e dunque del valore di scambio – manifestamente inferiore all'entità delle predette ragioni di credito – degli immobili oggetto di domanda revocatoria;
conseguente applicazione dello scaglione da euro 5.201,00 ad euro 26.000,00; medi per le fasi di studio ed introduzione;
minimo per le fasi di istruzione e decisione, in ragione della ridotta attività difensiva resasi necessaria nel corso delle stesse).


P.Q.M.

, visto l'art. 281 sexies c.p.c. il Tribunale in composizione monocratica, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) in accoglimento della domanda ex art. 2901 c.c. proposta da Parte_1
e, per essa e quale mandataria con rappresentanza, da nei confronti di CP_1
e dichiara l'inefficacia, fra le predette parti, Controparte_6 Controparte_7 del contratto di compravendita di cui all'atto pubblico del 16.6.2016, a rogito del notaio di Roma, Rep. n. 3714 Racc. n. 2572, avente ad oggetto le seguenti unità Persona_1 immobiliari censite nel Catasto Terreni del Comune di Genzano di Roma (RM):
a) appezzamento di terreno censito al foglio 10, particelle 23 e 24;
b) appezzamento di terreno censito al foglio 10, particella 25;
c) appezzamento di terreno censito al foglio 10, particella 18;
d) appezzamento di terreno censito al foglio 10, particella 21;
2) condanna e in solido fra loro, al rimborso, Controparte_6 Controparte_7 in favore di delle spese di lite, che si liquidano in euro Parte_1
3.387,00 per compenso professionale ed euro 1.713,00 per esborsi, oltre spese generali nella misura del 15% e oltre CPA e IVA come per legge.
Così deciso in Roma, il 10 ottobre 2025
Il Giudice
(dott. Francesco Cina)
Provvedimento redatto con la collaborazione del ott. Berardino Bontempi CP_15
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