N. R.G. 1962/2015
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TEMPIO PAUSANIA
Sezione ordinaria CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice, Dott.ssa Micol Menconi;

ha pronunciato la seguente:
SENTENZA

nella causa civile di I Grado, iscritta al n. r.g. 1962/2015, promossa da:
P. IVA ), in persona del legale rappresentante pro tempore Dott. Parte_1 P.IVA_1 Pt_2
(C.F.: ), con sede legale in Nuoro, Via Maiorana nr. 9;
[...] C.F._1 Parte_3
(C.F.: ), nato a [...] il [...], ivi residente in [...]
Einaudi n. 14, quale titolare dell'omonima impresa individuale (P. IVA ), con sede in P.IVA_2
Lula, Via L. Einaudi n. 14; (C.F.: Parte_4
), nata a [...] il [...], ivi residente in [...]; C.F._3 [...]
(C.F.: ), nato ad [...] il [...], ivi residente in [...] C.F._4
nr. 2, rappresentati e difesi dagli Avv.ti Michele Mannironi (C.F.: e Irene C.F._5
Mereu (C.F.: ), elettivamente domiciliati presso lo studio dei difensori, in Nuoro, C.F._6
Via L. Da Vinci nr. 40;
attori
contro pagina 1 di 17 (C.F.: , con sede in Loiri Controparte_1 P.IVA_3
Porto San Paolo, Loc. Porto Taverna, in persona dell'Amministratore pro tempore CP_2
rappresentato e difeso dall'Avv. Salvatore Biosa (C.F.: , elettivamente
[...] C.F._7
domiciliato presso lo studio del difensore, in Olbia, Corso Umberto I, nr. 71;
convenuto
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come in atti, e note di trattazione scritta depositate in corso di causa
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

Con atto di citazione ritualmente notificato, parte attrice chiedeva, all'intestato Tribunale,
l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “1) Annullare e/o dichiarare nulle per i motivi di cui in espositiva le deliberazioni assembleari adottate dal in date 9 Controparte_1
agosto 2015 e 30 agosto 2015; 2) Dichiarare la nullità della delibera assunta dal Controparte_1
in data 19 agosto 2012 e con la quale sono state modificate le tabelle millesimali vigenti nel
[...]
convenuto;
3) In ogni caso con vittoria di spese e onorari del giudizio”. CP_1
A sostegno delle proprie richieste, parte attrice rilevava:
- la violazione dell'art. 1136 c.c., nel momento in cui, in occasione delle assemblee nell'ambito delle quali venivano adottate le delibere impugnate, erano stati convocati soggetti terzi, diversi dagli originari proprietari dei lotti facenti parte della lottizzazione, e non i lottizzanti originari, titolari di alcune aree di cessione;

- la violazione dell'art. 67 delle disposizioni di attuazione al Codice Civile, nel momento in cui, alle assemblee del 9 e del 30 agosto 2015, non partecipavano i rappresentanti dei Condominii sorti all'interno del Comprensorio, ma tutti i singoli proprietari delle unità abitative;

- la violazione degli artt. 68 e 69 disp. Att. C.c., in quanto il calcolo dei millesimi necessari per determinare il quorum costitutivo e deliberativo veniva effettuato sulla base di una modifica delle tabelle millesimali allegate all'originario regolamento condominiale, approvata nell'assemblea del 19 agosto 2012, delibera nulla, in quanto adottata senza il consenso unanime di tutti i condomini;

pagina 2 di 17 - la violazione degli artt. 1129 e 1130 c.c., con riferimento ai bilanci consuntivo 2014-2015 e preventivo 2015-2016, redatti in violazione delle norme di legge in materia, stante l'inesatta rendicontazione delle entrate e delle uscite, e la mancata apertura, da parte dell'amministratore, di un conto corrente intestato al;
CP_1
- violazione dell'art. 1130 c.c., e degli artt. 18 e 19 del regolamento condominiale, in quanto nel riparto delle spese operato dall'Amministratore nel consuntivo 2014-2015, ed in quello preventivo 2015-2016, non si teneva conto della riduzione prevista nel regolamento in favore dei proprietari dei lotti inedificati, come quello degli attori, che risultava inedificabile sin dal 30 settembre 1991, con la scadenza della Convenzione di lottizzazione e la sospensione, da parte del del rilascio di tutte CP_3
le concessioni edilizie.
Si costituiva nel presente giudizio il convenuto, chiedendo l'accoglimento delle seguenti CP_1 conclusioni: “IN VIA PRINCIPALE: *) rigettare la domanda svolta dagli attori come formulata nell'atto introduttivo per i motivi sopra esposti;
con vittoria di spese e compensi di lite”.
Nelle proprie difese, parte convenuta rilevava:
- la legittima convocazione di tutti i condomini alle assemblee in occasione delle quali venivano adottate le delibere impugnate, in quanto la lottizzazione non impegnava gli originari proprietari nell'ordinaria gestione del , che doveva essere decisa dai condomini che avevano CP_1
acquistato/edificato le singole unità abitative, e che le assemblee oggetto di causa non riguardavano questioni inerenti all'originaria lottizzazione, né impegni di spesa a carico degli originari proprietari dei lotti, bensì la nomina dell'amministratore, la nomina del consiglio dei proprietari e l'esame e l'approvazione di bilanci;

- l'inapplicabilità, al caso di specie, della norma di cui all'art. 67 delle disposizioni di attuazione al
Codice Civile, considerato che, nella specie, trattavasi di soli 37 partecipanti dei Condominii costituiti,
e di ulteriori 77 proprietari di unità singole e terreni;

- la decadenza dal termine di impugnazione della delibera assunta nel 2012, con la quale venivano modificate le tabelle condominiali, comunque legittima, per la cui approvazione era sufficiente la maggioranza dei condomini intervenuti, e portatori di almeno la metà dei millesimi dell'edificio;
- l'infondatezza dei rilievi mossi in ordine all'irregolare redazione dei bilanci, rispetto ai quali già in assemblea si erano forniti gli opportuni chiarimenti, e la cui documentazione era stata messa a disposizione dei condomini;

- che la riduzione ex art. 18 del Regolamento di Condominio non poteva essere pretesa dagli attori, essendo l'applicazione della stessa limitata ai lotti e/o porzioni di terreno definitivamente resi inedificabili da provvedimento amministrativo, o disposizione di legge, diversamente dal caso di pagina 3 di 17 specie, dove il Comune di Loiri Porto San Paolo aveva sospeso il rilascio di nuove concessioni edilizie,
e che tale sospensione precludeva la possibilità di poter considerare i lotti di proprietà degli attori come destinati definitivamente all'inedificabilità, e considerato altresì che, con delibera del 3 agosto 2025,
l'assemblea del Condominio disponeva la sospensione dell'applicazione del predetto articolo, stante l'incertezza interpretativa in ordine ai presupposti di applicazione del medesimo.
Con ordinanza del 15 febbraio 2016, a scioglimento della riserva assunta all'udienza precedente, il
Giudice Istruttore (Dott.ssa Elisabetta Carta) rigettava l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva delle delibere impugnate, formulata dagli attori in via preliminare con ricorso depositato il 27 gennaio
2016, ed assegnava alle parti i termini di cui all'art. 183, comma 6, nr. 1, 2 e 3 c.p.c..
La causa veniva istruita mediante prove documentali, ed esperimento di CTU, avente il seguente quesito: “previa visione degli atti e dei documenti di causa: - tenuto conto delle singole censure mosse da parti attrici in sede di atto introduttivo al bilancio consuntivo 2014/2015 ed al bilancio preventivo
2015/2016, - tenuto conto del fatto che il bilancio preventivo ha comunque natura di mera previsione di spesa, - tenuto conto che secondo la giurisprudenza in tema di condominio degli edifici, per la validità della delibera di approvazione del bilancio preventivo non è necessario che la relativa contabilità sia tenuta dall'amministratore con rigorose forme analoghe a quelle previste per i bilanci delle società, essendo invece sufficiente che essa sia idonea a rendere intellegibile ai condomini le voci di entrata e di spesa, 1) chiarisca se i bilanci in esame siano stati redatti conformemente a criteri di intellegibilità e/o se presentino comunque lacune, incongruenze e/o ammanchi non giustificabili. 2) con quant'altro di utile ai fini del procedimento”.
Nelle more del procedimento, il fascicolo veniva assegnato allo scrivente, che prendeva funzioni presso questo Tribunale il 30 novembre 2022.
Con note scritte depositate in sostituzione dell'udienza calendarizzata al 17 luglio 2024, le parti precisavano le rispettive conclusioni, richiamandosi agli atti difensivi già depositati.
Con ordinanza del 6 agosto 2024, il Giudice tratteneva la causa in decisione, assegnando alle parti i termini di cui all'art. 190 c.p.c. per lo scambio delle comparse conclusionali, e delle memorie di replica.
*****
Con il primo motivo di impugnazione, parte attrice ha dedotto la violazione dell'art. 1136 c.c., sotto un duplice profilo: la mancata convocazione di tutti gli originari proprietari dei lotti;
l'illegittima convocazione, alle assemblee del Condominio Convenuto, dei proprietari di tutte le unità abitative realizzate nel corso del tempo all'interno del complesso turistico residenziale.
pagina 4 di 17 Rispetto alla mancata convocazione di tutti i soggetti legittimati, è noto l'orientamento giurisprudenziale (cui questo Giudice aderisce) secondo cui, a seguito della riforma che ritiene il deliberato annullabile in caso di omessa, tradiva o incompleta convocazione su istanza dei dissenzienti o degli assenti, perché non ritualmente convocati, tale vizio possa essere eccepito solo da coloro nei confronti dei quali il vizio si è effettivamente verificato, con conseguente carenza d'interesse, nella vicenda de qua, di sollevare una tale eccezione da parte dell'attrice, trattandosi di vizio che non la riguarda direttamente. Tale motivo d'impugnazione, quindi, non può trovare accoglimento.
Rispetto al coinvolgimento dei proprietari delle singole unità abitative realizzate nell'ambito della
” nelle decisioni sulla gestione dei beni comuni, occorre dapprima Controparte_1
verificare se gli stessi hanno assunto la qualità di condomini.
Orbene, è parte attrice stessa che, nel proprio atto di citazione, ha rilevato che “nel corso degli anni quasi tutti i lottizzanti originari hanno venduto i loro lotti, alcuni dei quali ancora oggi inedificati, altri occupati da singole unità abitative o villini bifamiliari, mentre su tre distinti lotti, sono stati costruiti dei villaggi, divenuti oggi dei distinti condominii, immobili realizzati in virtù di licenze ottenute da originari lottizzanti, costruttori e/o venditori o loro aventi causa”.
Occorre osservare che, nel Regolamento Condominiale “ ”, non si rinviene Controparte_1
alcuna norma del tenore di quella richiamata a pag. 4 dell'atto di citazione, tale da determinare la preclusione, per i proprietari delle future unità abitative, di poter essere qualificati condomini.
Diversamente, il Regolamento di Condominio, all'art. 1, dispone che “Il presente Regolamento disciplina l'attività, i diritti, le facoltà, gli oneri e gli obblighi dei proprietari dei lotti o porzioni di lotti facenti parte della “ ”, nonché la regolamentazione per l'uso, la Controparte_1 manutenzione e l'amministrazione dei beni comuni, realizzati o da realizzare, della lottizzazione stessa”, ed all'art. 12 che “Chiunque si renda acquirente, a qualsivoglia titolo di lotti della
“ ” è soggetto, per il solo fatto dell'acquisto, alla disciplina del presente Controparte_1 regolamento che è tenuto ad osservare ed a far osservare (…)”, mentre il successivo art. 25 prevede che l'avviso di convocazione all'assemblea debba essere inoltrato a ciascun proprietario, od all'usufruttuario.
L'interpretazione delle predette disposizioni si pone in linea contraria rispetto a quanto dedotto dall'attrice, nel senso che deve ritenersi che la qualità di condomini, da parte dei proprietari delle singole unità abitative, o dei terreni o porzioni di terreno cedute/i dagli originari lottizzanti, viene acquistata al momento della cessione del singolo lotto (o di parte di lotto), edificato e non, e con la predetta cessione gli acquirenti sono tenuti all'osservanza delle norme di cui al Regolamento di pagina 5 di 17 Condominio che, agli artt. 4 e 14, disciplina i “beni comuni”, in forza dei quali, di fatto, si determina la relazione di accessorietà e funzionalità degli stessi rispetto ai singoli edifici ed immobili, insistenti sui lotti all'interno del complesso residenziale per cui è causa.
Occorre, dunque, distinguere tra gli obblighi gravanti in capo agli originari lottizzanti, che riguardano la realizzazione delle opere previste nella convenzione di lottizzazione, e gli obblighi inerenti alla gestione e manutenzione dei beni comuni, di cui agli artt. 4 e 14 del regolamento di Condominio, che riguardano gli attuali proprietari delle unità abitative edificate, o dei lotti e porzioni di lotto, quindi i partecipanti alla collettività condominiale.
D'altra parte, è principio noto quello per cui assume la qualità di condomino il soggetto (con)titolare della proprietà di alcune parti dell'edificio, e titolare esclusivo di un piano, o di una porzione di piano dell'edificio medesimo, quindi non solo il proprietario di un appartamento, ufficio, o negozio all'interno dell'edificio, ma anche colui che è proprietario del solo lastrico solare, o del box auto, o soltanto del cortile, o di una cantina.
Quanto appena esposto è necessario ai fini della disamina del secondo motivo di impugnazione, con il quale parte attrice deduce la violazione dell'art. 67 disp. Att. C.c., in ordine alla regolare modalità di composizione dell'organo assembleare.
In particolare, gli attori hanno rilevato che, stante la costituzione di un Supercondominio, composto da oltre 60 condomini, i Condominii insistenti sui lotti A3 ed E1 avrebbero dovuto nominare un rappresentante, mentre le delibere impugnate sono state adottate con il voto dei singoli proprietari di tutte le unità abitative dei predetti edifici, dei terreni e delle villette edificate nell'ambito del complesso turistico residenziale per cui è causa.
Non è oggetto di contestazione, il fatto che, sui predetti lotti, si sono costituiti tre edifici Condominiali: il il ed il Vi sono Controparte_4 Controparte_5 Controparte_6
poi, nel medesimo complesso turistico residenziale, altre unità abitative, villette o villette a schiera, ed altri terreni inedificati, che condividono servizi in comune, per cui il numero complessivo di condomini risulta, di fatto, superiore a 100.
La tesi dell'attore, secondo la quale, sui predetti immobili, si è costituito un Supercondominio, è condivisibile.
Quando si parla di Supercondominio ci si riferisce ad una pluralità di edifici, quindi un'organizzazione più complessa del condominio ordinario, caratterizzati da aree, impianti e servizi comuni, che necessitano di una regolamentazione specifica. Gli impianti o servizi comuni possono essere costituti,
pagina 6 di 17 per esempio, da zone verdi, viali d'accesso, impianti di illuminazione, servizio di portierato, parcheggio, impianto centralizzato di riscaldamento, rete idrica, etc…
Trattasi, dunque, di un complesso residenziale composto da più edifici, con un numero di condomini elevato, e spazi comuni molto ampi.
Il Supercondominio non viene definito in modo esplicito dal codice civile, ma la sua esistenza giuridica
è prevista implicitamente dall'art. 1117 bis, che recita: “Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condomini di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117”.
La Cassazione civile, con sentenza nr. 19939/2012, definisce il Supercondominio nei seguenti termini:
“Va qui precisato: a) che per supercondominio s'intende la fattispecie legale che si riferisce ad una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni
(quali il viale d'accesso, le zone verdi, l'impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, eccetera) in rapporto di accessorietà con i fabbricati. Ai fini della costituzione di un supercondominio, non è necessaria la manifestazione di volontà dell'originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente come si è detto che i singoli edifici, abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell'ambito di applicazione dell'art. 1117 cod. civ.; b) che al supercondominio si applicano, in toto, le norme sul condominio, anziché quella sulla comunione”.
È chiaro, dunque, che non è necessario che vi siano più Condominii per ammettere la costituzione di un
Supercondominio, ma la condizione essenziale è che vi siano più edifici tra loro connessi. Le parti comuni risultano, quindi, collegate da un vincolo di accessorietà necessaria a ciascuno degli edifici.
Per la costituzione di un Supercondominio non è necessaria la manifestazione di volontà del costruttore, né quella dei proprietari delle singole unità immobiliari, ma essa avviene in maniera automatica, ogni volta che i singoli stabili hanno alcune cose in comune.
Gli unici requisiti richiesti sono, infatti, la pluralità di edifici, e l'esistenza di spazi comuni necessari al rispettivo funzionamento (art. 1117 c.c.).
Per quanto riguarda le spese necessarie per mantenere le parti comuni, andranno ripartite secondo il criterio delle tabelle millesimali, come previsto in materia condominiale.
Nella specie, la costituzione del “ ” emerge dagli atti di Controparte_7
causa.
Si richiama, in particolare, il Regolamento di Condominio che, all'art. 4, dispone che “Sono comuni a tutti i proprietari dei lotti facenti parte della ”: 1) Tutte le strade, i Controparte_1
pagina 7 di 17 percorsi pedonali, le aree destinate ai posteggi e a spazi pubblici costruiti e da costruire secondo il piano di lottizzazione e la relativa convenzione stipulata con il;
2) Le Controparte_8 aree destinate, o da destinarsi a servizi comuni;
3) La condotta idrica, L'elettrodotto, la rete di illuminazione interna, la rete telefonica, la rete fognaria, tutti gli impianti di depurazione e di smaltimento delle acque depurate (…) ”; all'art. 6 che “I beni comuni sono destinati al servizio di tutti i comproprietari e sono liberamente accessibili ed utilizzabili dai proprietari dei lotti (…) la manutenzione, tanto ordinaria che straordinaria, la custodia e la pulizia dei beni comuni, sono a carico dei comproprietari. Le spese relative saranno ripartite fra i comproprietari e ciascuno di essi vi parteciperà in ragione della superficie del lotto di sua proprietà”; all'art. 14 che, ad integrazione dell'art. 4, precisa che formano oggetto di proprietà comune: “a) la rete viaria interna, veicolare e pedonale con i relativi parcheggi, slarghi ed aree a destinazione pubblica (…); b) le aree destinate a standard pubblici ugualmente previste nel piano di lottizzazione già menzionato;
c) la rete di distribuzione idrica con eventuali serbatoi di deposito e gli eventuali impianti (…) d) l'elettrodotto e la rete telefonica (…) nonché i relativi cunicoli, pozzette, impianti e macchinari in quanto non di proprietà degli Enti erogatori;
e) la rete di illuminazione delle strade interne, percorsi pedonali, alberghi o piazzoli e posteggi ugualmente indicati nelle relative tavole del più volte richiamato Piano di lottizzazione;
f) la rete fognaria e tutti gli impianti di depurazione, smaltimento acque depurate e innaffiamento (…)”, ed altresì agli artt. 15 e 16, i quali disciplinano, rispettivamente, la circolazione all'interno della lottizzazione, ed aspetti inerenti al decoro da mantenere a salvaguardia dei luoghi.
Del resto, la denominazione di “Supercondominio Condominio Lottizzazione di Porto Taverna” è riportata nell'intestazione dei verbali di assemblea, e nella documentazione inerente ai bilanci contestati.
La naturale costituzione del Supercondominio si evince anche dalla partecipazione degli attuali proprietari degli immobili edificati e dei terreni, nella propria qualità di condomini, alle spese per la gestione dei beni comuni del complesso residenziale, mediante la predisposizione di tabelle millesimali che le ripartiscono in base ai millesimi di proprietà degli stessi, come ammesso dalla convenuta a pag.
IV della propria comparsa.
D'altra parte, delle due l'una: o si considerano condomini anche i singoli proprietari delle unità abitative e dei terreni insistenti sui lotti del complesso residenziale, con conseguente legittimazione degli stessi a contribuire alle spese ed alle decisioni inerenti alla gestione dei beni comuni, oppure non si considerano tali, con la conseguenza che gli stessi dovrebbero essere esclusi da tale ripartizione, e dalle decisioni aventi ad oggetto le cose comuni.
pagina 8 di 17 Ebbene, questo Giudice ha già dato atto di aderire alla prima soluzione e, del resto, non si ritiene di poter concludere diversamente, in forza del vincolo di accessorietà/strumentalità che lega i beni comuni agli edifici realizzati all'interno del complesso turistico residenziale per cui è causa.
Del resto, la Cassazione (Sez. 2, n. 1141/2023) spiega che, in presenza di un “supercondominio”, ciascun condomino è obbligato a contribuire alle spese per la conservazione e per il godimento delle parti comuni, e per la prestazione dei servizi comuni a più condominii di unità immobiliari o di edifici, in misura proporzionale al valore millesimale della proprietà del singolo partecipante.
Dunque, risolto il problema di stabilire se i proprietari delle unità abitative edificate e dei singoli terreni possano considerarsi condomini, e ritenuta la sussistenza, nella specie, di un Supercondominio, la disamina in ordine alla fondatezza del secondo motivo di impugnazione proposto dagli attori deve riguardare la modalità di formazione dell'organo collegiale del Supercondominio.
Per quanto concerne l'organizzazione della predetta assemblea, si ritiene che tutti i singoli condomini abbiano il diritto di parteciparvi, a meno che il regolamento non preveda disposizioni diverse;
inoltre, se i partecipanti sono più di sessanta, ciascun Condominio è tenuto a designare il proprio rappresentante. Qualora il Condominio non avesse designato il proprio rappresentante, l'autorità giudiziaria potrà provvedere alla sua nomina.
Ciò è previsto espressamente dall'art. 67 disp. Att. C.c., e si applicano regole diverse a seconda dell'oggetto dell'assemblea. Nel caso di assemblea vertente su materie di ordinaria amministrazione, il singolo edificio deve nominare un rappresentante comune. Solo a quest'ultimo viene notificato l'avviso di convocazione, e solo costui può partecipare all'assemblea. Se l'assemblea verte su materie di straordinaria amministrazione, si applicano le regole ordinarie di convocazione.
Le norme speciali in materia di convocazione dell'assemblea del Supercondominio, di cui all'art. 67, III
e IV comma, disp. att. c.c., hanno come precipua finalità quella di semplificare le operazioni di convocazione dell'assemblea e la partecipazione e discussione in seno alla stessa, demandandola ai rappresentanti dei singoli fabbricati, i quali assumono la veste di mandatari dei singoli condomìni.
Ciascun rappresentante, dopo la riunione dell'assemblea del supercondominio, “comunica tempestivamente all'amministratore di ciascun condominio l'ordine del giorno e le decisioni assunte dall'assemblea dei rappresentanti dei condominii. L'amministratore riferisce in assemblea.
Nel caso in cui i partecipanti a detto ente di gestione siano più di sessanta, il potere deliberativo, in caso di mancata nomina dei rappresentanti, non può essere esercitato direttamente dai condomini del
. Controparte_7
Stabilisce, infatti, l'art. 67, III comma, disp. att. c.c., che la nomina dei rappresentanti dei fabbricati da parte delle assemblee dei singoli condomìni è obbligatoria, come desumibile dall'uso del verbo “deve”,
pagina 9 di 17 il quale sancisce, a carico dei singoli fabbricati facenti parte del supercondominio, un preciso obbligo di nominare l'organo, ovvero il rappresentante, legittimato ad assumere deliberazioni nell'assemblea del
Supercondominio, e la facoltà di adire il Tribunale per ottenere la nomina dei rappresentanti mancanti, con procedura di volontaria giurisdizione, in caso di mancato accordo, o di omessa convocazione dell'assemblea del singolo fabbricato per deliberare sul punto.
Nell'ipotesi di Supercondominio con più di sessanta condomini, pertanto, la legge, prevedendo come obbligatoria la nomina dei rappresentanti dei fabbricati, stabilisce, implicitamente, che costoro siano gli unici legittimati a sedere in assemblea, ed a deliberare sulle materie di ordinaria amministrazione, e sulla nomina dell'amministratore del , costituendo l'art. 67 disp. att. c.c. norma Controparte_7
inderogabile (come affermato dall'art. 72 disp. att. c.c.) integrativa dell'art. 1136, VI comma, c.c., il quale stabilisce che l'assemblea non possa deliberare “se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati”.
Si tratta, quindi, di previsione analoga a quella dell'art. 1129, comma 1, c.c., il quale prevede la nomina giudiziale dell'amministratore, con procedura di volontaria giurisdizione, nel caso in cui sia obbligatoria la sua nomina, ed i condomini non vi abbiano provveduto, sicché, come non si dubita che, nel caso in cui i condomini siano più di otto, la gestione collettiva degli interessi non possa che aversi per il tramite di un amministratore, i cui compiti ed obblighi sono delineati dalla legge, parimenti, nel caso di Supercondominio con più di sessanta condomini, le decisioni concernenti l'ordinaria amministrazione non possono che essere adottate dai rappresentanti dei fabbricati.
Nella specie, come si evince dalla lettura del verbale di assemblea del 9 agosto 2015, e del 30 agosto
2015, il Supercondominio “Condominio Lottizzazione Porto Taverna” ha 115 condomini, sicché era necessaria la nomina di un rappresentante del fabbricato da parte di ciascuno dei Condominii costituiti in Supercondominio per ritenere valida la procedura di convocazione e costituzione dell'assemblea generale del complesso immobiliare, chiamata a deliberare su questioni di ordinaria amministrazione, quali l'approvazione dei bilanci, dimissioni e nomina dell'amministratore, e nomina del Consiglio dei
Proprietari.
Non risulta dirimente la contestazione della convenuta, nel momento in cui rileva che, sommando le unità abitative dei singoli edifici costituiti in condominio, non si raggiunge il numero dei 60 partecipanti, in quanto ciò che rileva, nella specie, è il numero complessivo dei partecipanti al
Supercondominio che, certamente, è superiore a 60.
Né osta all'applicazione dell'art. 67 disp. Att c.c. il fatto che, accanto ai singoli edifici costituiti in
Condominii, vi siano anche altri edifici autonomi, in quanto, come già chiarito, ai fini della costituzione pagina 10 di 17 del Supercondominio, ciò che rileva è il rapporto di accessorietà tra i beni comuni e gli edifici parte del complesso, indipendentemente dal fatto che gli stessi siano o meno costituiti in Condominii.
In particolare, non osta all'applicazione della predetta norma il fatto che, nella specie, accanto agli edifici costituiti in Condominio, vi siano delle villette autonome, meglio dette “villette a schiera”, in quanto dal Regolamento Condominiale si evince chiaramente che i beni elencati agli artt. 4 e 14 possono, senza dubbio, risultare comuni, per caratteristiche funzionali e strutturali, anche alle unità abitative ed agli immobili che si dislocano in senso orizzontale, dunque, anche nell'ipotesi delle edificate villette a schiera, o villini bifamiliari.
Ciò risulta sancito, già da tempo, dalla Corte di Cassazione, la quale ha avuto modo di ritenere come
“in considerazione del rapporto di accessorietà necessaria che lega le parti comuni dell'edificio elencate in via esemplificativa - se il contrario non risulta dal titolo - dall'art. 1117 c.c., alle proprietà singole, delle quali le prime rendono possibile l'esistenza stessa o l'uso, la nozione di condominio in senso proprio è configurabile non solo nell'ipotesi di fabbricati che si estendono in senso verticale ma anche nel caso di costruzioni adiacenti orizzontalmente (come in particolare le cosiddette case a schiera), in quanto siano dotate delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati dal citato art. 1117 c.c.; peraltro, anche quando manchi un così stretto nesso strutturale, materiale e funzionale, non può essere esclusa la condominialità neppure per un insieme di edifici indipendenti, giacchè, secondo quanto si desume dagli artt. 61 e 62 disp. att. c.c. - che consentono lo scioglimento del condominio nel caso in cui un gruppo di edifici si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi - è possibile la costituzione “ab origine” di un condominio fra fabbricati a sè stanti, aventi in comune solo alcuni elementi, o locali, o servizi o impianti condominiali;
dunque, per i complessi immobiliari, che comprendono più edifici, seppure autonomi, è rimessa all'autonomia privata la scelta se dare luogo alla formazione di un unico condominio, oppure di distinti condomini per ogni fabbricato, cui si affianca in tal caso la figura di elaborazione giurisprudenziale del
“supercondominio”” (Cass. civ., Sez. II, 18.04.2005, n. 8066).
Ciò premesso, a prescindere dallo sviluppo degli edifici, in altezza o lunghezza, i principi fondamentali dai quali far derivare la presunzione di condominialità e, conseguentemente, rendere operativo il disposto dell'art. 1117 c.c., risiedono nei concetti di «accessorietà» e «collegamento funzionale» tra beni, impianti o servizi e gli edifici stessi, presupposti che, come già chiarito, nella specie emergono dagli atti di causa, e non risultano oggetto di contestazione tra le parti.
Quindi, può esistere un condominio, parte, a sua volta, del Supercondominio, anche nel caso in cui esistano beni in comune tra più villette a schiera, anche monofamiliari, che siano tra loro indipendenti dal punto di vista strutturale quando, ad esempio, c'è un impianto fognario comune, o c'è un impianto pagina 11 di 17 di illuminazione che illumina le strade interne che attraversano tutto il comprensorio privato, o vi sono strade di collegamento, parcheggi comuni;
tutti questi beni saranno i beni comuni condominiali.
Anche in questo caso, la situazione di condominio tra gli immobili sviluppati in senso orizzontale si costituisce di fatto, se il titolo non dispone altrimenti, in virtù dell'esistenza di parti, impianti o servizi comuni, senza la necessità d'apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni, né di approvazioni assembleari;
ciò che rileva è che i singoli edifici abbiano in comune alcune cose, impianti e servizi legati attraverso la relazione di accessorio e principale con gli edifici stessi, e perciò appartenenti, “pro quota”, ai proprietari delle singole unità immobiliari (Cassazione 27084/2018).
Neppure rileva il richiamo al principio della conservazione degli atti da parte del CP_1
convenuto, in quanto ciò che è in contestazione non è la mancanza di quorum, ma il difetto di composizione dell'assemblea, dal momento che ogni singolo Condominio facente parte del aveva il dovere di nominare un suo rappresentante, mentre la mancanza di nomina Controparte_7
spontanea dei rappresentanti ben poteva essere disposta giudizialmente, a domanda di chiunque vi avesse interesse, ai sensi dell'art. 67, comma 3, Disp. att. c.c..
E quindi, esemplificativamente, anche ad iniziativa di un singolo partecipante del Condominio, dell'amministratore di ogni Condominio, od anche di quello del . In definitiva, poiché Controparte_7
le delibere oggetto di impugnativa provengono da soggetti che non sono legittimati a partecipare a quel consesso assembleare del convenuto, emerge l'eccepito vizio nella composizione Controparte_7
dell'organo collegiale, relativamente all'approvazione del bilancio consuntivo 2014/2015, alle dimissioni dell'amministratore, all'approvazione del bilancio preventivo 2015/2016, alla nomina del nuovo amministratore, ed alle altre varie ed eventuali (cfr. ordine del giorno dei verbali delle assemblee del 9 agosto 2015 e del 30 agosto 2015).
I motivi dedotti a fondamento dell'impugnativa con riferimento ai punti oggetto di esame attengono, come premesso, a vizi formali di costituzione, composizione e partecipazione dell'assemblea del
, per i quali viene in rilievo la disciplina dell'art. 67, 3° comma Disp. Att. Cc., il cui Controparte_7 mancato rispetto comporta l'invalidità delle delibere assunte dai condomini del , in Controparte_7
luogo dei rappresentanti dei singoli complessi.
Si veda in tal senso anche Tribunale di Lodi, sentenza n. 196 del 8 aprile 2021, per cui “Il mancato rispetto delle norme sulla convocazione e partecipazione dei rappresentanti dei condomini all'assemblea del supercondominio, previste dall'art. 67, commi 3 e 4, delle disposizioni di attuazione del codice civile, comporta l'annullamento della delibera assembleare impugnata. Infatti, la designazione dei rappresentanti di ciascun condominio con la maggioranza di cui all'art. 1136, comma
5, c.c. e la loro convocazione all'assemblea del supercondominio costituiscono requisiti essenziali per
pagina 12 di 17 la validità delle deliberazioni, in quanto i rappresentanti sono onerati dell'informazione ai singoli condomini sulle questioni trattate e della tutela dei loro interessi. La mancata nomina del rappresentante di un condominio e la sua conseguente omessa convocazione all'assemblea determinano pertanto l'invalidità della delibera, a prescindere dalla partecipazione personale di singoli condomini, in quanto la rappresentanza è obbligatoria per l'ordinaria amministrazione delle cose comuni a più condomini e per la nomina dell'amministratore. Tali vizi di convocazione e partecipazione all'assemblea del supercondominio sono rilevabili d'ufficio dal giudice e comportano
l'annullamento della delibera, senza necessità di esaminare gli ulteriori motivi di impugnazione”.
Di conseguenza, in accoglimento della domanda di cui al nr. 1) delle conclusioni rassegnate dalla parte attrice nell'atto di citazione, è da dichiararsi l'invalidità delle deliberazioni adottate in data 9 agosto
2015 e 30 agosto 2015 e, quindi, occorre disporre l'annullamento delle medesime.
Con riferimento all'assemblea del 19 agosto 2012, parte attrice ha dedotto l'invalidità della delibera assunta in quella sede, sotto un duplice profilo: 1) adozione della delibera senza il consenso unanime dei condomini;
2) mancato raggiungimento della maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2,
c.c., come precisato nella memoria di cui all'art. 183, comma 6, nr. 1 c.p.c..
Dal dettato dell'art. 68 disp. att. c.c., sia nella precedente, che nella nuova formulazione disposta dalla legge di riforma del condominio (L. nr. 220/2012), si desume che le tabelle millesimali rappresentano il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare che, appunto, viene espresso in millesimi.
Le Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza nr. 18477 del 9 agosto 2010, hanno affermato che sia l'approvazione, che la revisione delle tabelle millesimali, siccome atti non aventi natura negoziale, non abbisognano del consenso unanime dei condomini, bensì della sola maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, c.c.. Si sostiene che la tabella millesimale non è un negozio di accertamento del diritto di proprietà sulle singole unità immobiliari e sulle parti comuni, ma serve solo ad esprimere, in precisi termini aritmetici, un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini, senza incidere in alcun modo su tali diritti;
pertanto, per l'approvazione delle tabelle millesimali, anche se allegate ad un regolamento di origine c.d. “contrattuale”, è sufficiente la maggioranza dei condomini intervenuti, e portatori di almeno la metà dei millesimi dell'edificio.
L'attuale formulazione dell'art. 69 delle disposizioni per l'attuazione al Codice Civile, recita quanto segue: “I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
pagina 13 di 17 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell'articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell'amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini. L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.
Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali”.
Si ritiene che la corretta interpretazione della norma citata confermi l'orientamento giurisprudenziale già richiamato.
In particolare, occorre dapprima leggere la seconda parte del comma 1, laddove chiarisce che la rettifica o modifica dei valori espressi in tabella, anche nell'interesse di un solo condomino, può essere disposta a maggioranza, in tutti i casi nei quali la modifica è necessaria (errore, mutate condizioni dell'edificio, ecc.), casi già contemplati nella precedente formulazione del predetto articolo, e per i quali le Sezioni Unite hanno pronunciato il principio espresso oggi nel secondo comma.
Il primo comma, dunque, deve essere letto in via residuale, essendo riservata la modifica o rettifica in esso disciplinata alle sole ipotesi in cui non ricorrono i presupposti di cui al secondo comma, eventualmente derogando ai criteri legali di ripartizione delle spese sui quali si era formata la tabella: modifica, quest'ultima, che rientra senz'altro nel novero delle modifiche contrattuali per le quali occorre l'unanimità dei consensi, ovvero se si è inteso derogare ai criteri legali di ripartizione delle spese, così dando origine ad una “nuova convenzione”.
Tale interpretazione appare confermata da quanto previsto all'ultimo comma dell'art. 69 delle disposizioni di attuazione, laddove si afferma che “Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali”, norma che è in linea con i principi espressi dalla Suprema Corte, secondo i quali l'unanimità dei consensi è richiesta solo ove risulti che la tabella abbia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese di cui all'art. 1123 c.c. (si veda in questo senso Tribunale di
Roma, sent. nr. 8014/2021 del 10.05.2021).
pagina 14 di 17 Di conseguenza, poiché risulta pacifico che le tabelle contestate non recano volontarie deroghe alla disciplina legale, e non essendo specificamente contestato che la revisione delle stesse è stata resa necessaria dalle mutate condizioni dell'edificio, come rilevato da parte convenuta nella propria comparsa di costituzione, le tabelle dovranno essere approvate a maggioranza, ai sensi dell'art. 1136, comma 2, c.c. (in tal senso Cass. 11387/13; Cass. 27159/18 e Cass. 30392/19).
Il mancato rispetto della maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, c.c., rileva sotto il profilo dell'annullabilità, secondo quanto espresso dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, per cui sono annullabili “le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'Assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o informazione in Assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che richiedono maggioranze qualificate in relazione all'oggetto” (Cass. Civ., Sezioni Unite nr. 4806/2005).
Trattandosi, dunque, di un vizio di annullabilità della delibera, si ritiene fondata l'eccezione svolta dalla convenuta, in ordine alla decadenza, per parte attrice, dal termine di cui all'art. 1137 c.c..
Pertanto, la domanda dell'attrice in ordine alla richiesta di annullamento della delibera del 19 agosto
2012 deve essere dichiarata inammissibile.
Tutte le ulteriori questioni sollevate dalle parti devono ritenersi assorbite, sulla base del principio della c.d. “ragione più liquida”, elaborato dalla giurisprudenza di legittimità, e secondo il quale “La causa può essere decisa sulla base della questione ritenuta di più agevole soluzione, anche se logicamente subordinata, senza necessità di esaminare previamente le altre, imponendosi, a tutela di esigenze di economia processuale e di celerità del giudizio, un approccio interpretativo che comporti la verifica delle soluzioni sul piano dell'impatto operativo piuttosto che su quello della coerenza logico sistematica e sostituisca il profilo dell'evidenza a quello dell'ordine delle questioni da trattare ai sensi dell'art. 276 c.p.c.” (Cass. sez. lav., 20 maggio 2020, n. 9309).
Sul regime delle spese, stante la parziale soccombenza di parte attrice, si ritiene opportuno compensare le spese di lite per ½, e per ½ porle a carico di parte convenuta, nell'importo che si liquida in dispositivo, secondo i valori medi dello scaglione di riferimento.
Tabelle: 2022 (D.M. n. 147 del 13/08/2022)
pagina 15 di 17 Competenza: giudizi di cognizione innanzi al tribunale
Valore della causa: indeterminabile - complessità media
Fase Compenso
Fase di studio della controversia, valore medio: € 2.127,00
Fase introduttiva del giudizio, valore medio: € 1.416,00
Fase istruttoria e/o di trattazione, valore medio: € 3.738,00
Fase decisionale, valore medio: € 3.579,00
Compenso tabellare (valori medi) € 10.860,00
Anche le spese di CTU restano sottoposte al predetto regolamento, e dovranno, dunque, essere compensate per ½, e per ½ poste a carico della parte convenuta soccombente, nell'importo già liquidato con decreto dell'8 novembre 2017 (Giudice Dott.ssa Daniela Schintu).


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
ACCERTA e dichiara l'invalidità delle deliberazioni assembleari adottate dal convenuto CP_1 il 9 agosto 2015 ed il 30 agosto 2015 e, per l'effetto, ne dispone l'annullamento;
DICHIARA inammissibile la domanda svolta da parte attrice, avente ad oggetto la declaratoria dell'invalidità della delibera adottata dal convenuto il 19 agosto 2012; CP_1
COMPENSA tra le parti le spese di lite, nella misura di ½ dell'importo delle medesime;

CONDANNA parte convenuta al pagamento, in favore di parte attrice, di ½ delle spese di lite, che si liquida nell'importo di € 5.430,00 (€ 10.860,00 / 2) per compensi, oltre esborsi documentati, oltre i.v.a.,
c.p.a. e 15 % per spese generali;

COMPENSA tra le parti le spese di CTU, nella misura di ½ dell'importo liquidato con decreto dell'8 novembre 2017;
pagina 16 di 17 PONE a carico di parte convenuta la parte residua delle spese di CTU.
Tempio Pausania, 3 febbraio 2025
Il Giudice
Dott.ssa Micol Menconi
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