TRIBUNALE DI CATANZARO
SEZIONE SPECIALIZZATA AGRARIA

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale di Catanzaro, Sezione specializzata agraria, così composto dott.ssa Adele Ferraro Presidente dott.ssa SO Damiani Giudice relatore dott. Stefano Costarella Giudice dott. Enzo Larussa Esperto dott. Antonio Falcone Esperto ai sensi dell'art. 429 c.p.c., ha pronunziato mediante lettura in udienza la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 2351 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2025 vertente
TRA
(c.f. Parte_1
, in persona del suo legale rappresentante pro-tempore, rappresentato e difeso P.IVA_1 dall'Avv. Giovanni Lacaria (c.f. ), giusta procura in calce al C.F._1 ricorso introduttivo
-ricorrente-
E
(c.f. ), rappresentata e difesa dall'Avv. Controparte_1 C.F._2
CE RA (c.f. ), giusta procura allegata alla memoria C.F._3 difensiva del 24/6/2025;
- resistente -
Oggetto: contratto di affitto di fondo rustico - risoluzione del contratto per scadenza – rilascio dell'immobile e pagamento dei canoni/indennità
1 Conclusioni delle parti: come da verbale dell'udienza del 22 ottobre 2025
FATTO E DIRITTO
Con ricorso depositato in data 19.5.2025 l' Parte_1
in persona del legale rappresentante pro-tempore, ha
[...] convenuto in giudizio , con cui, in data 12.1.2000, aveva stipulato un Controparte_1 contratto di affitto di fondo rustico, registrato in il 25/01/2000 n. 414 serie 3ª, Parte_1 stipulato ex art. 45 L. 203/1982, alla presenza delle rispettive organizzazioni professionali agricole e in deroga alle norme vigenti in materia di contratti agrari, avente ad oggetto il terreno sito in agro del Comune di T'EA IO (CZ), come di seguito identificato:
Foglio di mappa: 22; P.lla 374/A; Ha 0.080.47 e 374/B; Ha 0.06.25 (ora semplicemente
374 per Ha 0.46,32) P.lla 404/B; Ha 0.05.61 ; P.lla 256/B; Ha 0.02.97; 256/A; Ha 0.51.73
(ora semplicemente 256 per HA 0.5470); Estensione totale Ha: 147.03.
Con il predetto contratto, le parti stabilivano la durata di cinque anni con inizio il
12.1.2000 e scadenza il termine il 12.1.2005 e un canone annuale di € 154,94
(centocinquantaquattro/94), da pagarsi in un'unica soluzione entro il 10 gennaio di ogni anno.
Inoltre, le parti, in deroga alle disposizioni della Legge n.203/1982, stabilivano, all'art. 3 che “… il contratto di affitto si risolve di diritto nel caso di mancato pagamento del rateo del canone di affitto entro dieci giorni dalla pattuita scadenza…” e all'art. 4 l'affittuario si obbligava espressamente “ad effettuare il pagamento del canone alle scadenze pattuite. …
L'inadempimento anche ad una sola delle predette obbligazioni, comporterà la risoluzione di diritto del presente contratto e l'obbligo per l'affittuario di rilasciare l'immobile e, a richiesta dell' di risarcire tutti i danni arrecati, anche per l'anticipata risoluzione del Pt_2 rapporto di affittanza agraria.”.
L'Istituto ricorrente ha, inoltre, esposto quanto segue: che, nonostante il contratto fosse scaduto in data 12/01/2005, ha Controparte_1 continuato a detenere il terreno, risultando debitrice nei confronti dell' , alla data Pt_1 del 15.10.2018, della somma complessiva di euro 2.479,04: 1) Euro 619,00, per canoni scaduti e non pagati fino alla scadenza del contratto;
2) euro 1.859,28 ex art. 1591 c.c. per il godimento del terreno fino alla predetta data;
che, pertanto, l'Istituto, con raccomandata a.r del 15.10.2018, ha promosso tentativo di conciliazione al fine di agire giudizialmente al fine di far dichiarare la cessazione del
2 contratto di fitto del 12/01/2000, con condanna al pagamento dei canoni e/o dell'indennità ex art. ex art. 1591 c.c. per il godimento del terreno fino al rilascio;
che tale tentativo di conciliazione, fissato per 3.12.2018, aveva esito negativo in quanto la resistente pur ammettendo di detenere il terreno dichiarava l'impossibilità di pagare il canone e di saldare il pregresso mediante rateizzazione;
che a nulla sono valsi i successivi tentavi di conciliazione e l'affittuaria ha persistito nella morosità ed a detenere il terreno.
L' , pertanto, ha agito in giudizio per sentire accertare e dichiarare l'avvenuta Pt_1 risoluzione del contratto del 12.1.2000 per scadenza del contratto alla data del 15.1.2005 e, per l'effetto condannare la resistente: a) alla restituzione del terreno e indicati foglio 22 part.lla 374/A; n. 374/B, 4040/B, 256/B, 256/A; b) al pagamento in favore della ricorrente della somma di € 3.717,80; nonché c) al pagamento sempre a titolo di indennità di occupazione, ex art. 1591 c.c. degli ulteriori canoni fino all'effettiva restituzione dell'immobile, e/o della maggiore o minore somma che verrà accertata nel corso del giudizio, oltre interessi e rivalutazione dal dì della domanda e fino al soddisfo. In via subordinata, per sentire accertare e dichiarare intervenuta risoluzione del contratto di fitto del 12.1.2000 per violazione dell'art. 3 alla data di comunicazione del tentativo di conciliazione del 15.10.2018 con pagamento di canoni e indennità, vinte le spese.
Con memoria depositata il 24/6/2025 si è costituita , la quale, Controparte_1 preliminarmente, ha chiesto la concessione di termine per sanare la morosità in unica soluzione o in un piano di ammortamento in relazione ai canoni riguardanti gli ultimi cinque anni 2020/2025, poiché ha anche eccepito la prescrizione dei canoni relativi alle annualità precedenti sono prescritti per decorso del relativo termine. Inoltre, ha eccepito l'improcedibilità ai sensi dell'art.5, comma 3, della Legge n. 203/1982, poiché è necessaria la previa contestazione del grave inadempimento della parte proprietaria che a mezzo di lettera raccomandata deve indicare le sue motivate richieste, ovvero le modalità per sanare detto inadempimento nel termine di tre mesi. Ha, inoltre, dedotto l'avvenuta rinnovazione tacita del contratto, ai sensi dell'art. 4 della L. 203/1982, secondo cui “In mancanza di disdetta di una delle parti, il contratto di affitto si intende tacitamente rinnovato per il periodo minimo, rispettivamente, di quindici anni per l'affitto ordinario e di sei anni per l'affitto particellare, e così di seguito. La disdetta deve essere comunicata almeno un anno prima della scadenza del contratto, mediante lettera raccomandata con avviso di
3 ricevimento”. Infine, ha richiesto il riconoscimento delle migliorie ex art. 17 L. 203/1982 apportate al terreno, con conseguente stima dell'incremento di valore per le opere realizzate.
Instaurato il contraddittorio, dopo un rinvio per trattative di bonario componimento, all'udienza del 22 ottobre 2025, la causa è stata discussa e il Tribunale si è ritirato in camera di consiglio per la decisione.
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Preliminarmente, deve essere affrontata l'eccezione preliminare riguardante l'improponibilità della domanda per aver omesso l'Istituto di effettuare la contestazione di cui all'art. 5 della L. 1982 n. 203.
Sul punto si osserva che la contestazione di cui all'art. 5, mediante raccomandata, viene inviata all'affittuario, con l'elencazione degli inadempimenti contestati, per consentire al conduttore di sanarli entro il termine di tre mesi e proseguire nel rapporto, come affermato dalla giurisprudenza di legittimità secondo cui "Dal testo della norma traspare in modo chiaro l'intento del legislatore il quale esige la preventiva contestazione degli inadempimenti per dare modo al conduttore di sanarli e di salvare così la prosecuzione del rapporto (cfr. sent. 29.11.1984 n. 6255; sent. 6447-87)”. (cfr. Cassazione Civile sez. un. -
19/01/1993, n. 633).
L'Istituto ricorrente ha evidenziato che, nel caso di specie, non si tratta di risoluzione per inadempimento, ma di accertamento della intervenuta scadenza del contratto e, di tal ché, il locatore può proporre l'azione diretta ad ottenere l'accertamento della cessazione del contratto di affitto per scadenza del termine, senza essere tenuto ad adempiere l'onere stabilito dall'art. 5, terzo comma, legge n. 203 del 1982 (cfr. Cass. n. 6981/2003).
Si dà atto che l'Istituto ricorrente all'udienza del 22 ottobre 2025 ha specificato che la domanda di risoluzione del contratto per intervenuta scadenza è proposta in via principale. Inoltre, parte ricorrente ha evidenziato che le parti hanno previsto in contratto, oltre la scadenza del contratto dopo cinque anni (ossia in data 12.1.2005) anche la risoluzione di diritto, all'art. 3, per il mancato pagamento dei canoni alle scadenze pattuite.
In merito, la giurisprudenza di legittimità si è espressa nel senso di ritenere superflua, in presenza di violazioni irreversibili dell'accordo contrattuale, la contestazione prescritta dall'art. 5, comma 3, l. n. 203 del 1982, trattandosi di inadempimento insanabile e comunque ineliminabile nel lasso di tempo concesso all'inadempiente dalla detta norma
4 (Cass. 30 marzo 1999, n. 3038 e, in senso conforme, Cass. n. 3861/2004). In particolare, la Suprema Corte, in un caso analogo a quello in esame, ha stabilito che “la contestazione preventiva con diffida ad adempiere non era nella specie necessaria, giacché
l'inadempimento in cui era incorso il conduttore non era sanabile, stante l'avvenuta previsione della clausola risolutiva espressa, per cui la dichiarata volontà di avvalersi di quest'ultima rendeva ope legis non sanabile la verificatasi inadempienza e comportava l'automatica risoluzione del contratto di affitto agrario”. (cfr. Cass. 20/10/1994, n. 8583 e
Cass. n. 7536/2012).
Sempre in via preliminare, si osserva che l'Istituto ricorrente, ha assolto all'onere di cui all'art. 46 L. 203/1982 avendo esperito il tentativo obbligatorio di conciliazione (v. docc.
2, 3 e 4 all. ricorso).
Al rigetto dell'eccezione di improponibilità della domanda consegue l'inammissibilità della richiesta del termine di grazia per consentire al resistente di pagare gli ultimi cinque anni, giacché la situazione è divenuta definitiva ed irreversibile per la scadenza del contratto e, in ogni caso, per la risoluzione di diritto.
Nel merito, il ricorso è fondato e, pertanto, viene accolto per le ragioni di seguito esposte.
Risulta per tabulas, che il contratto stipulato dalle parti è scaduto in data 12/1/2005.
Trattasi di clausola valida ed efficace, poiché il contratto è stato redatto alla presenza delle rispettive organizzazioni professionali, che lo hanno sottoscritto con la conseguente possibilità, espressamente prevista dall'art. 45 della Legge n. 203/1982, di derogare alle norme vigenti in materia, inclusa quella sulla durata del contratto legislativamente fissata in anni 15.
Sul punto la giurisprudenza di legittimità, con ordinanza n. 19906/2018, ribadendo il proprio costante indirizzo, ha chiarito che “In tema di stipulazione di accordi in deroga alle norme vigenti in materia di contratti agrari, ai sensi dell'art. 45 della l. n. 203 del 1982, perché si abbia assistenza dell'associazione professionale di categoria è necessario che essa si estrinsechi in un'attività effettiva di consulenza e d'indirizzo che chiarisca alle parti il contenuto e lo scopo delle singole clausole contrattuali che si discostino dalle disposizioni di legge affinché la stipulazione avvenga con la massima consapevolezza possibile, e, quindi, purché l'assistenza sia stata così prestata, sussiste la validità del contratto ed è, a tal fine, probante la sottoscrizione, da parte dei contraenti e dei loro rispettivi rappresentanti sindacali, del documento negoziale.
5 Ne consegue la condanna della resistente al rilascio del terreno oggetto di affitto, in ragione dell'accertamento dell'intervenuta risoluzione del contratto di affitto, per scadenza del termine finale, fissato per 12 gennaio 2005, come previsto dall'art. 2 del contratto.
In ossequio agli artt. 11, comma 11, del D.lgs. n. 150/2011 e 39 della Legge 3 maggio
1982, n. 203, per l'esecuzione della condanna al rilascio deve essere fissata la data del 10 novembre 2025.
Per quanto riguarda la domanda di condanna della resistente al pagamento dei canoni scaduti fino alla scadenza del contratto 12/1/2005 e dell'indennità di occupazione, da commisurarsi al canone di affitto, con decorrenza dalla risoluzione del contratto
(12.01.2005) all'effettivo rilascio, si accoglie l'eccezione di prescrizione avanzata dalla resistente, in quanto i canoni di affitto risultano prescritti essendo decorso il termine quinquennale mentre, per quanto riguarda la suindicata indennità, soggetta a prescrizione decennale (cfr. Cass. n.38588/2021), la stessa è dovuta dal 22/10/2008 essendo stato interrotto il decorso del termine decennale di prescrizione con la notifica del tentativo di conciliazione avvenuta il 22/10/2018 (v. doc. 2 all. ricorso).
In particolare con riferimento all'indennità di occupazione, la giurisprudenza di legittimità, che ritiene applicabile l'art. 1591 c.c. anche al caso di ritardata consegna di fondi rustici, ha chiarito che in materia di locazione, anche se il rapporto viene risolto - sia contrattualmente, sia giudizialmente - l'obbligo del conduttore di corrispondere il corrispettivo convenuto, ai sensi dell'art. 1591
c.c., non richiede la sua costituzione in mora e permane per tutto il tempo in cui rimanga nella detenzione del bene, fino al momento dell'effettiva riconsegna, che può avvenire mediante formale restituzione al locatore ovvero con il rilascio dello stesso in condizioni tali da essere per quello disponibile (Cass. civ.
Sez. VI - 3 Ord., 07/05/2018, n. 10926).
Pertanto, si dichiara tenuta al pagamento, in favore dell'Istituto Controparte_1 ricorrente, a titolo di indennità di occupazione, della somma di € 2.788,92 (pari al canone di affitto annuo concordato in € 154,94 *18 anni, ossia dal 2008 al 2025) oltre all'ulteriore somma fino alla data dell'effettivo rilascio, oltre interessi a tasso legale fino al soddisfo.
In ordine alla domanda riconvenzionale per le migliorie apportate al fondo, proposta dalla
, si rileva l'inammissibilità della stessa non avendo chiesto la resistente la CP_1 fissazione di nuova udienza ex art. 418 c.p.c..
6 Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo, facendo applicazione dei parametri di cui al D.M. n. 147/2022, scaglione come da valore della controversia.


P.Q.M.


Il Tribunale di Catanzaro, Sezione specializzata agraria, definitivamente pronunciando,
− accoglie la domanda e per l'effetto dichiara l'intervenuta risoluzione del contratto di affitto di fondo rustico stipulato dalle parti, in data 12.1.2000, registrato in il Parte_1
25/01/2000 n. 414 serie 3ª, stipulato ex art. 45 L. 203/1982, alla presenza delle rispettive organizzazioni professionali agricole e in deroga alle norme vigenti in materia di contratti agrari;

− ordina a il rilascio in favore dell' Controparte_1 Parte_1
di del terreno sito in agro del Comune di
[...] Parte_1 Parte_1
T'EA IO (CZ), come di seguito identificato: Foglio di mappa: 22; P.lla 374/A;
Ha 0.080.47 e 374/B; Ha 0.06.25 (ora semplicemente 374 per Ha 0.46,32) P.lla 404/B;
Ha 0.05.61 ; P.lla 256/B; Ha 0.02.97; 256/A; Ha 0.51.73 (ora semplicemente 256 per HA
0.5470); Estensione totale Ha: 147.03; libero da persone e cose entro e non oltre il
10/11/2025;
- condanna al pagamento in favore del suindicato , in Controparte_1 Pt_1 persona del suo legale rappresentante pro tempore, a titolo di indennità di occupazione della somma di € 2.788,92 oltre all'ulteriore somma fino alla data dell'effettivo rilascio, oltre interessi a tasso legale dalla domanda all'effettivo saldo;

− condanna al pagamento in favore del suindicato , alla Controparte_1 Pt_1
refusione delle spese di lite, che si liquidano nella complessiva somma di € 1.278,00 per competenze professionali ed € 125,00 per esborsi oltre al rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Catanzaro, nella camera di consiglio del 22 ottobre 2025
Il Giudice estensore dott.ssa SO Damiani
Il Presidente dott.ssa Adele Ferraro
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