N. R.G. 10695/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di Palermo
SEZIONE SECONDA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 10695/2024 tra
Parte_1
ATTORE/I e

Controparte_1
[...]
Oggi 17 settembre 2025 sono comparsi:
Per l'avv. che rileva come sia inammissibile e infondata la Parte_1 Parte_1 richiesta di cessazione delle materia del contendere . Rileva inoltre che è pendente la mediazione relativamente alla delibera successiva che ha ratificato quelle impugnate . Si riporta alle note depositate
Per il l'avv. RICCOBENE DAVINA che si Controparte_1 riporta alle note depositate. Per lo l'avv. CARUSO GIUSEPPE che si riporta alle note Controparte_1 depositate . Rileva che la cessazione della materia del contendere può avvenire anche senza l'espresso accordo delle parti Il got
Si ritira in camera di consiglio per la decisione
Alle ore 19,55 viene emessa sentenza ex art 281 sexies cpc
Il Giudice
dott. Maria Rosalia Grassadonia
pagina 1 di 12 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di Palermo
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Maria Rosalia Grassadonia, all'udienza del 17 settembre
2025 ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 10695/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Parte_1 C.F._1 Parte_1
ATTRICE
contro
(C.F. ), con il patrocinio Controparte_1 P.IVA_1
dell'avv. RICCOBENE DAVINA
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. CARUSO Controparte_1 P.IVA_2
GIUSEPPE
CONVENUTI
Oggetto : impugnazione delibere Condominiali


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
1) Dichiara la nullità delle delibere del 28.11.2018 e del 23.04.2024 nelle parti impugnate
2) Dichiara inammissibili le altre domande proposte dall'attrice pagina 2 di 12 3) Condanna il convenuto al pagamento, in favore dell'attrice, delle spese del giudizio CP_1
che liquida in euro 3700,00 oltre 800,00 per spese, oltre iva, cpa e spese forfettarie
4) Compensa le spese del giudizio nei confronti dello CP_1 Controparte_1
IN FATTO E IN DIRITTO
Con atto di citazione, notificato il 4 settembre 2024, l'odierna attrice conveniva in giudizio, dinanzi al
Tribunale di Palermo, il , in persona dell'amministratore Controparte_2
pro tempore, nonché lo stesso Amministratore, lo in persona del legale Controparte_1
rappresentante p.t. Rag. CP_3
Esponeva che dal 2014 era nuda proprietaria di un appartamento sito al terzo piano, scala b,
dell'edificio condominiale di Palermo, unità B28. Nel dicembre 2023, divenuta piena Controparte_1
proprietaria, per decesso dell'usufruttuaria, aveva verificato rendiconti consuntivi anno 2022 e 2023
con particolare riguardo al compenso annuo dell'amministratore e, con pec del 16.04.2024, aveva richiesto il documento di nomina e/o rinnovo del suo incarico, con specifica dell'importo richiesto a titolo di compenso.
Precisava che, in riscontro alla superiore richiesta, con pec del 22.04.2024 l'amministrazione del
Condominio aveva trasmesso il verbale di assemblea del 28.11.2018, il quale al punto 3 così recitava
“l'amministrare viene confermato all'unanimità dall'assemblea”.
Parte attrice riteneva nulla la conferma dell'amministratore per violazione degli artt. 1129, comma XIV
c.c. e 71 bis disp. att. c.c. e comunque eccepiva la mancata costituzione di un valido rapporto di amministrazione condominiale per il mancato adempimento dell'Amministratore agli oneri formativi e di aggiornamento richiesti dall'art 71 bis disp. att. c.c..
In particolare, eccepiva l'invalidità della delibera di assemblea del 28.11.2018 punto 3) “riconferma amministratore” e anche della delibera di assemblea del 23.04.2024 punto 1) in cui veniva approvato il rendiconto del 2022 e 2023 e il bilancio preventivo per l'anno 2024 e veniva quindi riconosciuto allo pagina 3 di 12 in persona della Rag. il compenso annuo di € 9.856,00 per Controparte_1 CP_3
gli anni 2022, 2023 e 2024 . L'assemblea, inoltre, richiedeva per le future adunanze di inserire,
anche al fine di legittimare il mandato dell'amministratore, congiuntamente all'approvazione del rendiconto, la conferma della carica dello stesso.
Riteneva che in tali punti le delibere violassero gli artt. 1129, comma XIV c.c. e 1136 c.c..
Ciò premesso chiedeva al Tribunale di:
-ritenere e dichiarare la nullità della nomina dello studio in persona del legale Controparte_1
rappresentante Rag. ad amministratore del condominio di CP_3 Controparte_1
e del relativo contratto di amministratore per violazione dell'art. 1129, comma XIV c.c. e/o CP_1
per qualsiasi altra motivazione;

-ritenere e dichiarare nulla e/o annullabile o comunque invalida la delibera di assemblea del
28.11.2018 al punto 3) e la delibera di assemblea del 23.04.2024 al punto 1) per violazione degli artt.
1129, comma XIV c.c. e 1136 c.c.;
- in via subordinata ritenere e dichiarare nulla e/o annullabile o comunque invalida la delibera
assembleare del 23.04.2024 ai punti 1) e 2) dell'o.d.g. nella parte in cui nel rendiconto del 2022 e 2023
e nel bilancio preventivo per l'anno 2024 approvati, viene riconosciuto allo Controparte_1
in persona della Rag. il compenso annuo di € 9.856,00 per gli anni 2022, 2023 e 2024 CP_3
azzerando il relativo credito iscritto nei confronti del condominio di e Controparte_1 CP_1
per l'effetto il relativo debito del predetto condominio nei confronti della condomina avv. Pt_1
;
[...]
-condannare la società in persona del legale rappresentante Rag. Controparte_1 CP_3
alla restituzione di tutte le somme indebitamente percepite a titolo di compenso a far data dal
[...]
2018 ad oggi a favore del pari a complessive € 66.635,94 Controparte_2
oltre interessi;

pagina 4 di 12 -in ogni caso condannare la società in persona del legale rappresentante Controparte_1
Rag. alla restituzione pro quota millesimale a favore dell'avv. di tutte le CP_3 Parte_1
somme da questa indebitamente pagate a titolo di compenso al predetto Controparte_1
ovvero in caso di mancato pagamento all'azzeramento del rispettivo debito vantato nei Suoi confronti.
Con il favore delle spese e compensi di lite comprese quelle per la mediazione.”
Si costituiva il convenuto che contestava quanto dedotto dall'attrice e chiedeva : CP_1
Preliminarmente ritenere e dichiarare nullo per indeterminatezza dell'oggetto l'atto di citazione per i
motivi sopra esposti.
Nel merito ritenere e dichiarare legittime le delibere condominiali impugnate per i motivi ed eccezioni
sopra esposti e per l'effetto rigettare le domande attoree spiegate nei confronti del Controparte_2

[...]
Con vittoria di spese, competenze ed onorari del presente giudizio”.
Si costituiva in giudizio lo in persona del legale rappresentante Controparte_1
protempore, che contestata tutto quanto dedotto dall'attrice e chiedeva :
-preliminarmente, dichiarare inammissibile, poiché tardiva, l'impugnazione della delibera di
assemblea del 28.11.2018;
-nel merito, dichiarare, per i motivi di cui in narrativa, l'assoluta infondatezza in fatto ed in diritto
delle domande formulate da parte attrice;

-in ogni caso, dichiarare comunque legittima la percezione del compenso dell'amministratore per
l'attività compiuta con il conseguente rigetto della domanda di restituzione integrale e/o pro quota.
Con il favore delle spese e compensi di lite.
Evidenziava che l'assemblea del , nella seduta del 28.02.2014, aveva valutato i preventivi CP_1
presentati dai candidati con la specifica del compenso, e aveva deliberato di nominare quale amministratore del , la società odierna convenuta. Controparte_2 Controparte_1
pagina 5 di 12 Negli anni successivi l'amministratore nominato aveva svolto l'incarico conferito senza alcuna contestazione o addebito, tanto che l'assemblea aveva approvato all'unanimità i bilanci via via predisposti, fino all'ultimo del 2023.
I bilanci approvati prevedevano l'espressa indicazione e specificazione del compenso previsto per l'amministratore .
In seguito, nella seduta del 28.11.2018, l'Assemblea aveva deliberato all'unanimità sulla “riconferma carica amministratore”, deliberando all'unanimità di confermare nella carica già rivestiva lo
[...]
senza alcuna ulteriore precisazione relativa al compenso in quanto non necessaria. Controparte_1
Riteneva che le domande dell'attrice dovessero essere rigettate.
Questo decidente tentava la conciliazione che falliva .
Nelle more del giudizio, con delibera del 18 marzo 2025, l'Assemblea del Controparte_2
, rinnovava l'incarico alla società come amministratore del condominio e
[...] CP_1
approvava il rendiconto consuntivo per l'esercizio dal 1° gennaio 2024 al 31 dicembre 2024, oltre ai relativi conguagli. Approvava il preventivo per l'anno 2025, con il relativo riparto delle spese.
L'assemblea, inoltre, ratificava i rendiconti degli anni precedenti, quelli specificatamente impugnati dall'attrice, asseverando la regolarità delle gestioni passate, a seguito della rinnovazione dell'incarico all'amministratore.
Omessa ogni istruttoria, la causa veniva rinviata per la decisione.
All'udienza del giorno 17 settembre 2025 viene emessa sentenza ex art 281 sexies cpc .
Preliminarmente si rileva che la parte attrice ha chiesto di dichiarare la nullità delle delibere oggetto del giudizio nelle parti impugnate, pertanto, non rileva il termine di decadenza di trenta giorni dalla approvazione o, comunque, dalla comunicazione della delibera, che si applica solo in ipotesi di contestazioni relative alla annullabilità delle delibere .
pagina 6 di 12 Le delibere del 28.11.2018 e del 23.04.2024 nelle parti impugnate sono nulle per i motivi che seguono .
L'art. 1129, quattordicesimo comma, c.c. stabilisce che l'amministratore di condominio «all'atto
dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità
della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta».
Secondo un orientamento della giurisprudenza di merito tale norma richiede all'amministratore, all'atto dell'accettazione della sua nomina o conferma, di specificare in modo analitico l'importo del suo compenso per l'attività che andrà a svolgere, sia per la gestione ordinaria che per quella straordinaria.
Secondo tale orientamento, la norma non prescrive che tale indicazione debba essere contenuta nel verbale dell'assemblea che ha provveduto alla nomina ritenendo che nessun elemento del testo di legge induca a ritenere che le due attività (nomina e indicazione del compenso) debbano essere contestuali.
Secondo tale orientamento , l'art. 1129 cod. civ. prevede espressamente la possibilità che l'indicazione del compenso da parte dell'amministratore venga fornita “all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo” cioè anche in un secondo momento , dovendosi quindi ritenere che l'indicazione possa seguire la delibera di nomina e non essere presente all'interno della stessa, purché arrivi comunque non oltre l'accettazione della nomina.
Un altro orientamento della giurisprudenza di merito invece ritiene che sia nulla la delibera di assemblea condominiale che non contenga l'indicazione analitica degli importi dovuti all'amministratore anche se la delibera sia di conferma di amministratore già precedentemente in carica.
Questo decidente ritiene di seguire quest'ultimo orientamento per i seguenti motivi.
Si ritiene che l'obbligo di presentare il proprio compenso nel dettaglio gravi sull'amministratore al momento della nomina o della conferma e che tale onere non possa ritenersi implicito nell'ipotesi di riconferma.
pagina 7 di 12 Infatti, tale obbligo tende a tutelare il diritto dei condomini di avere contezza e consapevolezza della spesa che sarà sostenuta .
La diversa interpretazione che ritiene possibile la determinazione del compenso in un momento successivo alla delibera di nomina si pone in contrapposizione con la ratio della norma citata che mira a garantire l'esigenza di trasparenza reale ed attuale a tutela di una adeguata e corretta informativa dei condomini.
Una nomina deliberata senza che vi sia l'indicazione del compenso dovuto all'amministratore ,
subordinando l'obbligo di indicazione ad un momento successivo alla delibera , comporterebbe un divario temporale e anche una duplicazione della manifestazione del consenso dell'assemblea condominiale.
L'assemblea, infatti, dovrebbe in un primo momento nominare o confermare l'amministratore senza essere a conoscenza del compenso dovuto all'amministratore e, in un secondo momento, dopo l'accettazione dell'amministratore, prestare consenso al compenso successivamente indicato .
Si ritiene che l'assemblea certamente non potrebbe esprimere un consapevole assenso alla nomina o al rinnovo dell'amministratore senza sapere, al momento della delibera, quale sia il compenso richiesto.
Nella fattispecie il verbale impugnato del 28.11.2018;, a differenza di quanto previsto dall'art.1129,
14°comma, non specificava nulla in ordine all'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta dall'amministratore,
Come già esposto, l'art. 1129 c.c. specifica che l'indicazione del compenso dell'amministratore deve essere effettuata sia all'atto dell'accettazione della nomina, che del suo rinnovo, restando irrilevante che il compenso sia rimasto invariato rispetto al passato e che l'assemblea sia già al corrente del suo ammontare o ancora che l'importo sia inserito a bilancio preventivo .
L'art.1129, comma 14, c.c.. mira a garantire la massima trasparenza ai condomini e a renderli edotti delle singole voci di cui si compone l'emolumento dell'amministratore al momento del conferimento pagina 8 di 12 del mandato, si applica sia nel caso di prima nomina dell'amministratore che nel caso delle successive riconferme.
Al fine della costituzione di un valido rapporto di amministrazione condominiale, ai sensi dell'art. 1129
c.c., il requisito formale della nomina sussiste, dunque, in presenza di un documento, approvato dall'assemblea, che rechi, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, l'elemento essenziale della analitica specificazione dell'importo dovuto a titolo di compenso, specificazione che non può invece ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto (Cass. n. 12927 del 2022).
Pertanto, nella specie, poiché la delibera di rinnovo seduta del 28.11.2018 non contiene alcuna espressa indicazione al compenso, va dichiarata nulla, senza possibilità alcuna di sanatoria.
Una recente sentenza della Suprema Corte ( n. 14424, depositata il 29 maggio 2025) ha ritenuto nulla per contrarietà all'art. 1129, comma 14, c.c. anche la deliberazione dell'assemblea condominiale che abbia approvato il rendiconto annuale includendovi l'importo dovuto all'amministratore a titolo di compenso per l'attività svolta, ove tale importo non fosse stato specificato analiticamente all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, a pena di nullità della nomina o del rinnovo , non potendo il rendiconto valere a sanare tale originaria nullità della partita contabile in esso inserita.
L'approvazione del consuntivo da parte dell'assemblea preclude ai condomini la facoltà di contestare le voci di entrata e di uscita sotto il profilo meramente contabile, ma non sotto quello della validità e dell'efficacia dei rapporti obbligatori dai quali le partite inserite nel conto derivano.
Pertanto è nulla anche la delibera assembleare del 23.04.2024 nella parte in cui nel rendiconto del
2022 e 2023 e nel bilancio preventivo per l'anno 2024 approvati, ha incluso l'importo dovuto all'amministratore a titolo di compenso per l'attività svolta, in quanto tale importo non era stato specificato analiticamente all'atto del suo rinnovo.
pagina 9 di 12 Si rileva che la parte attrice ha impugnato le delibere oggetto del giudizio chiedendone la nullità e il vizio di nullità non può essere sanato dalla successiva delibera adottata il 18 marzo 2025 .
Infatti, nel giudizio di impugnazione di una delibera di assemblea condominiale che si assuma affetta da annullabilità, il giudice deve dichiarare cessata la materia del contendere ove risulti che l'assemblea dei condomini abbia deliberato sugli stessi argomenti della deliberazione impugnata, ponendo in essere,
pur senza l'adozione di formule ad hoc, un atto sostitutivo di quello invalido.
Nella fattispecie oggetto del giudizio le delibere assembleari, nelle parti impugnate, sono nulle e non annullabili, non è quindi possibile alcuna sanatoria e la successiva delibera di ratifica non può fare cessare la materia del contendere.
Si rileva, comunque, che la successiva delibera del 18 marzo 2025 è stata impugnata dall'attrice ed è
attualmente pendente il procedimento di mediazione .
Per quanto riguarda la ulteriore domanda di restituzione dei compensi percepiti dalla società
amministratrice, si ritiene che tale domanda sia inammissibile .
Nella fattispecie l'assemblea condominiale, con la successiva delibera del 18-03-2025, ha approvato il preventivo per l'anno 2025, con il relativo riparto delle spese, ha proceduto alla ratifica dei rendiconti degli anni precedenti, quelli specificatamente impugnati dall'attrice, asseverando la regolarità delle gestioni passate.
Va premesso che al rapporto che lega l'amministratore al condominio si applica la presunzione di onerosità di cui all'art. 1709 c.c. e quindi, al pari di qualsiasi altro mandatario, all'amministratore di condominio spetta "comunque" un compenso per l'attività svolta "salvo" il caso in cui sia stata espressamente pattuita la natura gratuita della prestazione. Nel caso in esame, è pacifico che l'amministratrice ha svolto la propria attività gestoria in favore del Condominio e che, come si ricava dai documenti allegati , l'assemblea ha approvato i consuntivi nei vari anni di gestione tra le cui voci è
stato sempre esposto il compenso dell'amministratore.
pagina 10 di 12 Può pertanto affermarsi che l'assemblea del 18 marzo 2025,( attualmente impugnata ma non sospesa e non dichiarata illegittima) con l'approvazione dei rendiconti di esercizio ha ratificato l'operato dell'amministratrice riconoscendo come dovuti i relativi compensi, pertanto, la relativa domanda di restituzione avanzata dall'attrice nel presente giudizio va dichiarata inammissibile .
L'attrice, comunque, poteva richiedere solo la restituzione della propria quota e non certamente anche quella degli altri condomini.
Quanto ai profili di censura riferiti al mancato assolvimento degli oneri professionali previsti dall'art. 71-bis disp. att. c.c., per cui non sarebbe stato indicato il dato concernente la frequentazione dei corsi di formazione professionale, va osservato che l'art. 71-bis, disp. att., c.c. non è norma di carattere imperativo (art. 1418, comma 1, c.c.), non rientrando tra quelle tassativamente individuate come tali dall'art. 72 disp. att. c.c. Invero, la frequentazione dei corsi obbligatori professionali non è un requisito prescritto nell'interesse generale, tale per cui la relativa violazione possa determinare in qualche modo la nullità della nomina del gestore. Ciò si desume anche dal fatto che la stessa disposizione prevede un'espressa deroga nell'evenienza in cui l'amministratore sia anche condòmino nell'edificio ricevuto in gestione, senza che per l'effetto rilevi alcun limite dimensionale e, dunque, quand'anche si trattasse,
addirittura, di un "supercondominio.
Nella fattispecie il convenuto ha prodotto in giudizio gli attestati di formazione dal 2014 CP_1
al 2024 .
Per tutti i motivi esposti, va dichiarata la nullità delle delibere del 28.11.2018 e del 23.04.2024 nelle parti impugnate.
Va dichiarata inammissibile la domanda dell'attrice con cui ha chiesto la restituzione dei compensi percepiti dall'amministratore del condominio.
Per le questioni trattate si ritiene di compensare le spese nei confronti della società
[...]
in persona del legale rappresentante Rag. . Controparte_1 CP_3
pagina 11 di 12 Stante la soccombenza, il convenuto va condannato al pagamento, in favore dell'attrice, CP_1
delle spese del giudizio che si liquidano come da dispositivo, tenuto conto che il valore della controversia è indeterminabile ma di bassa complessità .
Il got
Maria Rosalia Grassadonia
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