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TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA V SEZIONE CIVILE
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il giudice dott.ssa Maria Lavinia Fanelli ha pronunciato la seguente
SENTENZA

nella causa civile iscritta al n. R.G. 37228/2022, promossa
DA

- C.F. Parte_1 CodiceFiscale_1 elettivamente domiciliata in Roma Via La Spezia n 58 presso lo studio dell' avv. Carlo Patti, rappresentante e difensore giusta delega allegata all'atto introduttivo del giudizio
ATTRICE

CONTRO

C.F. Controparte_1 P.IVA_1 elettivamente domiciliato in Roma Via Cosseria n 5 presso lo studio dell'avv. Chiara Iodice, rappresentante e difensore giusta delega allegata alla comparsa di costituzione e risposta
CONVENUTO
E

- P.I. CP_2 P.IVA_2 elettivamente domiciliata in Roma Via Angelo Brofferio n 3 presso lo studio dell'avv. Francesco Corda, rappresentante e difensore giusta delega in calce alla comparsa di costituzione e risposta
TERZA CHIAMATA

FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato la sig. la ha Pt_1 evocato il al fine di Controparte_3 ottenerne la condanna ex art 2051 cc al pagamento risarcitorio di €90.525,20 oltre interessi e rivalutazione dei danni derivati al proprio appartamento per infiltrazioni preesistenti ovvero
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causati dal cattiva esecuzione dei lavori appaltati per la risoluzione della problematica;
nonché la condanna dello stesso ad effettuare immediatamente le opere necessarie per il restauro definitivo della copertura dello stabile con condanna ex art 614 bis cpc al pagamento di €200,00 per ogni giorno di ritardo. Ha dedotto in particolare a sostegno:
-di essere proprietaria dal 2016 dell'unità sita al piano 6° attico della scala A int 16 dello stabile;

-il condominio aveva affidato nel settembre 2018 alla ditta Carp srl lavori di rifacimento dei terrazzi della propria abitazione nonché del lastrico comune di copertura del sovrastante torrino, per la presenza di gravi infiltrazioni;

-aveva perciò consegnato le critiche chiavi del proprio appartamento per l'esecuzione dei lavori, restituite solo a maggio 2020 dopo numerose insistenze;

-accedendo nella propria comunità ad ottobre 2019 si avvedeva di numerosi danni all'interno dell'appartamento a causa delle maestranze che vi avevano lavorato non che la cattiva esecuzione dei lavori appaltati, come emerso dalla perizia di parte in carica rilasciata dall'architetto incaricato da essa attrice;

-aveva perciò intrapreso procedimento di ATP ex articolo 696 bis cpc, e dalla c.t.u. ivi espletata era emersa la fondatezza delle sue doglianze sia nei confronti del che della ditta CP_1 appaltatrice, con urgenza di manutenzione delle parti comuni del fabbricato da mettere in sicurezza per una spesa totale di lavori necessari pari ad € 24.142,48+ Iva oltre €2.500,00 per Direzione Lavori;

-inoltre il perito aveva indicato l'utilizzabilità dell'appartamento solo al 20% con decremento del valore locatizio di euro 13.670,40 all'anno, con perdita di guadagno dunque al momento dell'introduzione della domanda di € 51.264,00;
-dovevano inoltre essere rimborsate anche le spese di acquisto delle piastrelle per i balconi pari ad € 3285,39 nonché le spese pagate al condominio per quotaa dei lavori pari ad €9261,00, oltre spese per perizia di parte,Cila scaduta e di lite /ctu in Atp.
Si è costituito il resistendo e deducendo che: CP_1
-a seguito delle lamentate infiltrazioni si era immediatamente adoperato per la risoluzione convocando assemblea a dicembre 2017 ed incaricando una ditta per l'esecuzione dei lavori sui terrazzi della sig. causativi di infiltrazioni all'unità Pt_1 sottostante nonché chiedendo un preventivo per il rifacimento lastrico solare causativo delle infiltrazioni nell'appartamento dell'attrice;
-l'amministratore affidava l'incarico anche alla ditta Carp indicata da alcuni condomini;

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-l'assemblea a giugno 2018 decideva di affidare i lavori alla prima ditta, che aveva individuato le cause dei problemi nella rottura della impermeabilizzazione dl lastrico solare con un preventivo di spesa di €15.000,00 ed incaricandola anche di eseguire i lavori di ripristino negli appartamenti danneggiati;

-stante la rinuncia della 1^ ditta al lavoro, l'amministratore per necessità di procedere con urgenza affidava dunque lavori alla
; CP_2
-un anno dopo ad ottobre 2019 perveniva una comunicazione di restituzione delle chiavi da parte dell'attrice, la quale comunicava la presenza di danneggiamenti senza palesare alcun fenomeno infiltrativo;

-a settembre 2020 l'unità sottostante lamentava infiltrazioni, e anche parte attrice comunicava la presenza di infiltrazioni senza allegare alcuna perizia di parte;

-veniva pertanto richiamata la ditta per dei sopralluoghi, ed a seguito di prove di allagamento si constatava la persistenza del problema per cause diverse da quelle considerate sino a quel momento;

-seguiva il procedimento di ATP, terminato il 23.11.21;
-nell'assemblea del dicembre 2021 i condomini preso atto delle risultanze peritali decideva di eseguire lavori effettuando uno studio di fattibilità per accedere ai detrazioni Ecobonus;

-con assemblea del 22 aprile 22 si deliberava di effettuare i lavori usufruendo delle detrazioni a 110%, con inclusione dei lavori previsti dalla c.t.u.;
-nessuna responsabilità dunque poteva essere addossata al che aveva appreso di ulteriori cause della CP_1 problematica seguito di ATP, non essendo stai amai resa nota delle risultanze peritali di parte;

-invero la ditta Carp sollecitata nel sopralluogo a lavori ultimati aveva eseguito delle prove di allagamento sulle terrazze dell'attrice che avevano evidenziato solo due piccole aree di infiltrazione, ti potevano essere sistemate ove consentito con la spesa di €1300,00, circostanza confermata con la c.t.u., mentre le altre indagini sulla piastrina erano state interrotte per introduzione del procedimento di ATP;

-se dunque l'attrice avesse reso noto il contenuto della perizia di parte e avesse consentito il proseguo deei lavori, essi si sarebbero conclusi proficuamente nel 2020;
-nessuna colpa in eligendo poi poteva essere imputata al essendo la ditta scelta operante da oltre un CP_1 decennio nel campo delle ristrutturazioni, ed avendo parte attrice commissionato lavori aggiuntivi lavori alla stessa sulle proprie terrazze ritenendola perciò idonea;

-nessun danno era inoltre stato arrecato avendo la delibera di aprile 2022, non impugnata, incaricato la società
[...] di effettuare lavori della c.t.u. Con Parte_2 detrazione al 110%;
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-nessun danno inoltre all'appartamento che era stato acquistato in condizioni di grave degrado, come da prezzo di acquisto, perché devo essere oggetto di rifacimento come da richiesta alla ditta carta per un importo superiore € 70.000;
-l'appartamento dunque in ogni caso non poteva essere locato né abitato;

-nessun impedimento vi era stato ad eseguire lavori di ristrutturazione in conformità alla Cila presentata nel 2019, tanto più che per un anno ovvero fino ad ottobre 2020 la crisi non aveva comunicato alcun evento infiltrativo;

-per quanto riguarda l'acquisto della pavimentazione, senza autorizzazione del condominio l'attrice aveva scelto una di un costo superiore a quella deliberata, facendosi perciò carico della differenza;

-nessuna quota delle spese pagate potrà essere restituita in presenza di una delibera valida e non annullata, dovendo perciò parte attrice pagare il residuo ancora dovuto secondo preventivo approvato pari ad €2637,50. Chiesto dunque respingerti la domanda ed invia riconvenzionale la condanna della signora la bella al pagamento di euro 2637,50, nonchè in via riconvenzionale potersi chiamare in giudizio la società da cui essere CP_2 manlevata in caso di condanna.
Autorizzata la chiamata si è costituita la deducendo CP_2 che:
-parte attrice già nel 2018 abbia fatto eseguire un preventivo da una società di ristrutturazione per nil proprio appartamento, con previsione di spesa per € 80.000 con totale rifacimento degli impianti e dei muri;

-a luglio 2018 aveva eseguito i lavori commissionati dal condominio e consistenti nella demolizione di parimente mazzetto compreso il battiscopa, realizzazione della impermeabilizzazione e del massetto, forniture posa in opera del pavimento;

-nessuna eccezione veniva contestata, avendo appreso che solo in data 28/10/20 l'autrice ha contestato al condominio la errata esecuzione dei lavori con danni al terrazzo e dall'appartamento;
-l'attrice aveva tentato di ribaltare i lavori necessari nella sua unità al CP_1
-aveva contestato all'attrice di danni denunciati, posto che l'appartamento necessitava the massive opere di ristrutturazioni morto prima della consegna delle chiavi;

-le infiltrazioni provenienti dal soprastante torrino non erano dovuti a cattiva esecuzione di lavori bensì a cause non comprese nel preventivo: ovvero la presenza della soglia sulla parte esterna del terrazzo B e le crepe presenti sul muro in cortina vicino alla finestra dell'ascensore;
-tali interventi potevano essere eseguiti in cinque giorni;

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-per quanto riguarda le problematiche delle unità sottostanti, era stato sufficiente rimuovere la griglia nella terrazza dell'attrice- piena di sporcizia- per la disostruzione e ripristinare il normale normale flusso, e comunque si era offerta di effettuare anche la video ispezione per ulteriori accertamenti;

-eseguite le prove di allagamento solo per spirito conciliativo essendo state rilevate delle infiltrazioni aveva eseguito le opere necessarie per la eliminazione;

-in data 1/12/20 aveva comunicato all'attrice il termine delle opere chiedendo comunque di verificare la tenuta del lastrico solare, E nuovamente in data 19/1/21 chiedendo di poter effettuare nuove prove, senza ricevere alcuna risposta a conferma della bontà dell'esecuzione di lavori;

-la secchiona espletata in ATP aveva escluso la responsabilità della ditta, essendo emerse problematiche causativo degli inconvenienti dovute a fattori esclusi dall'appalto, ad eccezione del battiscopa per un costo di €600,00;
-in ogni caso con riferimento alla richiesta di rifacimento dei lavori, essendo essi stati appartati con eco bonus ad aprile 2022 doveva dichiarazione cessata materia del contendere.
Ha chiesto dunque respingersi ogni domanda.
Con la memoria ex art 183 c 6 cpc n 1 parte attrice -.deducendo tra l'altro come i lavori deliberati allo stato non siano cominciati e non sia comunque possibile ricavarne la inclusione anche dei lavori indicati dal c.t.u- ha esteso la propria richiesta di condanna in via solidale anche alla società terza chiamata.
La causa- istruita con la produzione documentale- è stata infine trattenuta in decisione sulle conclusioni rassegnate dalle parti all'udienza del 13.12.24 con la con concessione dei termini ex art 190 cpc.
Nel merito la domanda è in parte fondata nei termini che seguono.
La sig. ha acquistato la propria unità abitativa di mq Pt_1
160 con cantina e posto auto nel 2016, ad un prezzo di
€415.000,00 (art 5), come prima casa e usufruendo a tal fine di agevolazioni fiscali (art 7) (all. 18.c.r.).
È inoltre documentalmente provato che si sia attivata per il rifacimento interno dell'appartamento, ottenendo un preventivo per lavori di demolizioni, ricostruzioni e rifacimento impianti per €82.963,90 (all. 14 . CP_2
Tale premessa è necessaria al fine di verificare la congruità o meno delle pretese risarcitorie avanzate, di cui si dirà infra.
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Al riguardo la attrice ha censurato la cattiva esecuzione dei lavori commissionati alla risolvere le Controparte_4 problematiche infiltrative riscontrate- sul lastrico solare con ripercussioni nel proprio appartamento e sulle sue terrazze con ripercussioni nelle unità sottostanti.
Ora occorre rammentare che per le terrazze a livello, le spese di manutenzione/rifacimento incombono comunque in ragione di un terzo sul proprietario ex art 1126 cc.
Pertanto laddove il Condominio avesse appaltato lavori ad una ditta ritenuta dal danneggiato non idonea, egli stesso in qualità di condomino avrebbe potuto/ dovuto impugnare la relativa delibera adducendone motivazioni ovvero opporsi a verbale con ragioni ostative motivate (es mancanza di curriculum idoneo, preventivo lavori incongruo etc) al fine dall'esimersi dalla culpa in eligendo imputata al Condominio di cui fa parte.
Parimenti non sembra che la sig. abbia contestato ante Pt_1 causam al Condominio l'inesistenza di un contratto siglato con la ditta ovvero di un capitolato lavori, dimostrando CP_2 l'accettazione dei lavori in base al semplice preventivo.
Passando ora al vaglio dei denunciati fenomeni infiltrativi e alle cause degli stessi, ovvero alla valutazione se essi siano dipesi dalla cattiva esecuzione delle opere da parte della , CP_2 da difetti di manutenzione negli anni da parte del CP_1
o a difetti di progettazione/costruzione dello stabile come adombrato nelle difese del , occorre sul punto CP_1 evidenziare come la Ctu espletata nel procedimento ex art 696 bis cpc abbia permesso di chiarire alcune evidenze.
Invero il perito (all. 7 cit.) -a seguito di sopralluogo, di approfondito esame dello stato dei luoghi e con conclusioni motivate e coerenti, pertanto condivisibili dal giudicante sotto i profili tecnici- lungi dall'imputare correttamente le responsabilità della problematica alle parti in quanto questione giuridica di competenza del Tribunale, ha tuttavia accertato la persistenza delle lamentate infiltrazioni indicandone le cause.
Sul punto egli ha verificato in primis come lo stato manutentivo attuale dell'immobile di parte attrice sia modesto anche a causa degli inconvenienti verificatisi. Questi in sostanza sono consistiti in infiltrazioni di acque meteoriche causative di degrado sul parquet del soggiorno e della camera da letto 3, distacchi di carta da parati alle pareti interne, fonti di escoriazione sui soffitti in particolare: nel disimpegno/ ingresso infiltrazioni su angolo parete in alto a sinistra soffitto, nel soggiorno pranzo parete con arco centrale con coinvolgimento di parte del soffitto per esfoliazione della tinteggiatura, degrado nella fascia bassa parete perimetrale tra i due infissi esterni su terrazza e pavimento in parquet
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deteriorato, infiltrazioni all'angolo in alto interno lato destro infisso del balcone 1, nella cucina macchia ed alone sul soffitto lato porta finestra cavedio corrispondente a braga scarico bocchettone sostituita dall'impresa, nella camera matrimoniale infiltrazioni lungo la fascia bassa dei due lati prospicienti porta finestra su terrazza B e parquet deteriorato, sulle terrazze balconi degrado superficie del cemento faccia a vista terrazza A intorno alla canna fumaria e all'intradosso delle parti aggettante solaio terrazza di copertura, infiltrazioni su parte della muratura della canna fumaria provenienti da lesione muratura in mattoni, copertine degradatesi in travertino di materiale cementizio nonchè forte deterioramento dell'intonaco parapetti, e sul lato soggiorno della parete L prospiciente il parapetto curvo della terrazza battiscopa posto in opera non a regola d'arte, infine sui due terrazzi lesioni passanti sulla muratura mattoni faccia vista e pavimento degradato da ristagno d'acqua intorno al bocchettone di smaltimento per griglie inadeguate.
Descritti i danni nell'appartamento come sopra -legati dunque non solo a fenomeni infiltrati- il Ctu ne ha indicato le probabili cause.
In particolare sia sul lastrico solare che nelle terrazze ha individuato le cause della problematica infiltrativa nel macroscopico degrado delle pareti d'intonaco armato di parapetti e delle copertine soprastanti in travertino: invero la malta cementizia e la rete elettrosaldata presentano distacchi, ossidazione del ferro e ruggine.
Si aggiunga lo stato di consistenza delle soglie in travertino sulle terrazze non sostituite in fase della recente posa in opera della nuova pavimentazione, con presumibile deterioramento dell'impermeabilizzazione sottostante dette soglie. Ed ancora la posa in opera di parte del battiscopa della terrazza non a regola d'arte.
Prima ancora dunque di verificare i lavori necessari per la risoluzione definitiva della problematica, occorre pronunciarsi sulla imputabilità delle cause del danno.
Sul punto le criticità riscontrate dal Ctu in quanto macroscopiche depongono per la sussistenza anche al momento di acquisto dell'appartamento da parte dell'attrice ovvero nel 2016, tanto più che la prima lamentela da parte delle unità sottostanti per infiltrazioni provenienti dall'abitazione della sig.
si attestano all'anno 2017 ragione per cui si incaricava Pt_1 la ditta Sagasta costruzioni per un primo sopralluogo (all. 1 c.r.), e si affidava l'incarico di realizzare le opere di rifacimento del terrazzo zona notte dell'interno 16 come da preventivo (all 3) nonché di predisporre il preventivo per la
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risoluzione dell'infiltrazione nell'appartamento 16 provenienti dal soprastante lastrico solare. E poi emerso che in data 21/6/18 l'assemblea individuava la causa dell'infiltrazione nell'appartamento nella rottura dell'impermeabilizzazione del lastrico solare come indicato dalla ditta Sagasta, decidendo la ripartizione della spesa in base alla tabella A ed impegnandosi a far pervenire i preventivi entro sette giorni, da approvarsi (all.5 c.r.). La società tuttavia rinunciare all'incarico asseritamente per mancanza di fondi (all.6). A seguito della rinuncia il stante l'urgenza di CP_1 lavori- proecedeva all' affidamento incarico di rifacimento del terrazzo zona notte dell'interno 16 alla individuata da CP_2 altri condomini (all. 6 c.r. all.23 memoria ex art 183 c 6 CP_2 cpc attore), che prevedeva la demolizione del pavimento compreso il battiscopa e la realizzazione della impermeabilizzazione, la realizzazione del massetto di sabbia e cemento e della forniture posa in opera del pavimento.
È evidente dunque che la ditta terza chiamata ha eseguito CP_2 solo dei lavori parziali sul terrazzo zona notte (all 6 quindi terrazza B nella ctu) perché a ciò unicamente incaricata, dovendosi quindi imputare alla stessa solo gli eventuali danni derivanti dalla cattiva esecuzione di detti lavori, non certo le ulteriori mancanze riscontrate dal Ctu in quanto opera non appaltate alla ditta. Ci si riferisce all'esecuzione dei battiscopa non a regola d'arte, certamente eseguiti dalla e non idonei (€1.400,00), CP_2 tuttavia solo dal punto di vista estetico (poag 10 ctu).
Mentre certamente lo stato di vetustà dello stabile del lastrico solare consistente nelle copertine e intonaco armato gravemente degradate dei parapetti, nel distacco di copriferro e conseguente corrosione armature sulla trave esterna della chiostrina, sulla lesione dei mattoni in facciata, sulla griglia dei bocchettoni smaltimento delle acque meteoriche non adatta e con un foro non adeguato per il deflusso ottimale nell'acqua, questi non possono non dipendere da una cattiva manutenzione ordinaria ed infine straordinaria dell'edificio, deponente per un'inerzia del a far fronte alle esigenze di CP_1 conservazione delle parti comuni, senza che evidentemente negli anni si sia proceduto alla sistemazione con appalti privati a ciò finalizzati, in violazione dell'art 2051 cc. Con riferimento invece alla situazione dei terrazzi + balconi a livello dell'appartamento 16 le cause dei danni infiltrativi alle abitazioni sottostanti sono state rinvenute nella consistenza delle soglie di travertino- con possibile deterioramento della impermeabilizzazione al di sotto, nel battiscopa a non a regola d'arte, nella presenza di una struttura lignea sulla terrazza A con rischio degrado del manto impermeabile sottostante, nel degrado dei parapetti delle terrazze con rete elettrosaldata
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deteriorata ossidazione ruggine, alla griglia dei bocchettoni in quanto non adeguate e rifacimento giunti di dilatazione del pavimento non idonee.
Ebbene per quel che concerne questi danni non può sottacersi il concorso di colpa maggioritario della stessa attrice -ovvero della sua dante causa per il periodo pregresso di ammaloramento evidentemente risalente nel tempo stante la macroscopicità riscontrata dal perito deponente per una vetustà, confermato dallo stato di manutenzione anche dell'interno dell'abitazione acquistata nel 2016 e perciò necessitante di lavori di ristrutturazione consistenti come sopra evidenziato- giacchè lo stato visibile di degrado dei parapetti, l'esistenza di una griglia non adeguata con ristagno di acqua meteorica sul pavimento, la presenza di una struttura lignea non adatta (senza che allo stato sia emerso che si sia trattato di un'opera del costruttore originario anziché un intervento dell'acquirente) sono elementi che dovevano essere immediatamente percepiti dalla proprietario dell'appartamento e segnalati all'amministrazione al momento di manifestazione del primo degrado. Non avendo infatti l'amministratore poteri ispettivi all'interno della proprietà esclusiva, e laddove non percepibili all'esterno (es parte interna parapetti, pavimentazione, struttura lignea, ristagno di acqua su griglia eventualmente posti dall'originario costruttore del 1989 o dalla acquirente etc), spettava alla sig. rectius alla sua dante causa- attivarsi Parte_1 per chiedere un intervento. E solo in caso di denuncia e di inerzia del a provvedere al rifacimento necessario CP_1
e alla ripartizione pro quota della spesa come da regolamento (all. 19 memoria ex art 183 c 6 cpc n 2 , allora CP_1 sarebbero state anche queste cause di infiltrazioni imputabili al
CP_1
Si aggiunga poi in ogni caso funditus che i terrazzi a livello- benchè aventi evidentemente funzione di copertura delle unità sottostanti in verticale- sono di competenza manutentiva del proprietario esclusivo che ne usufruisce: pertanto la pavimentazione, i parapetti interni, la sostituzione griglie ostruite o non più funzionanti per usura etc richiedevano un intervento esclusivo a carico della attrice, o della sua dante causa nei cui confronti eventualmente rivalersi (Cass 1422/19).
Il proprietario dunque (o dante causa) avrebbe dovuto effettuare i lavori di ripristino tempestivamente all'insorgere delle prime problematiche- al fine anche di impedire nel tempo ex art 1227 cc l'aggravamento del danno- per poi chiedere ristoro pro quota ai condomini interessati (colonna).
Solo se la sig. avesse dimostrato come causa delle Pt_1 infiltrazioni (ai piani sottostanti) un difetto di impermeabilizzazione/guaina delle proprie terrazze (per difetto
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costruttivo o per usura) allora le relative spese di ripristino si sarebbero potute imputare al (o meglio ai singoli CP_1 condomini della verticale pro quota o secondo regolamento). Senonchè la ctu in Atp sul punto è stata tutt'altro che univoca: essa ha infatti indicato le cause come sopra descritte, e solo presunto il deterioramento della impermeabilizzazione sottostante, senza che di ciò ne sia emersa alcuna prova concreta: infatti sulle terrazze ha censurato lo stato di consistenza delle soglie e presunto il deterioramento della impermeabilizzazione (es pag 8 della ctu).
Ne deriva come sia ben possibile che sia stato proprio lo stato inadatto delle soglie, della struttura lignea, delle griglie- di competenza appunto esclusiva del proprietario- a creare problemi di ristagno e dunque a usurare la impermeabilizzazione, allo stato comunque non dimostrata.
Per quanto sopra, considerato che alcune vetustà (es parapetti nella parte esterna dei balconi a livello della terrazza int 16), erano attendibilmente percepibili anche dagli altri condomini e dall'amministratore, e comunque di competenza della colona verticale si ritiene che l'80% delle spese di rifacimento dei terrazzi a livello competa a parte attrice, e solo il rimanente
20% al CP_1
Passando al quantum, ovvero alle spese necessarie di sistemazione delle aree interessate, il Ctu ha individuato per il lastrico solare: il rifacimento dell'intonaco di tutti i parapetti della terrazza, il ripristino in facciata di lesioni di passanti la muratura in mattoni fornitura e posa in opera di nuove copertine in travertino;
risanamento con calcestruzzo e trattamento conclusione del ferro della trave esterna su chiostrina del vano scala solaio -terrazza; sostituzione delle griglie the bocchettone della terrazza con altre aventi fori adeguati per un deflusso ottimale della acqua;
per un importo di €7121,23. Somma che deve essere imputata nella sua integralità al in quanto carenze evidenti su parte comune fruita CP_1 da tutti i condomini e sotto la custodia diretta dell'amministratore.
Per le terrazze A e B accedenti all'int 16 il Ctu ha ritenuto necessarie: la finitura e posa in opere di nuove soglie di travertino delle vetrate di accesso sulle terrazze;
la rimozione di alcune superfici di battiscopa posizionati non a regola d'arte; la Rimozione della struttura lignea sulla terrazza e delle relative piastrelle di alloggio con verifica del manto impermeabile;
il rifacimento dell'intonaco armato di parapetti delle due terrazze mediante taglio della rete elettrosaldata;
la sostituzione delle
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copertine ammalorate di travertino, il ripristino sulla terrazza B delle lesioni passanti sullo spigolo di muratura in mattoni lato chiostrina;
la sostituzione delle griglie;
la realizzazione sulla pavimentazione di giunti di dilatazione;
mentre per il degrado sui balconi uno e due di proprietà della attrice, consistente nella rovina dell'intonaco di parapetti con la necessità di rifacimento del pavimento relativo manto impermeabile, il costo è di
€9.849,74.

Mentre per la direzione lavori è previsto un costo di €2.500,00. Considerando che per il lavoro sul lastrico occorrono 25 gg, mentre per i lavori totali 87 secondo perizia (87 € al g), incombe sul Condominio il costo di €718,39, mentre la rimante somma di €1781,61 in capo alla stessa attrice (80%).
Pertanto rimangono sulla sig. i seguenti importi: Pt_1
-80% di €9849,74+ 80% di1781,61 iva ovvero=7879,79+1425,28=9305,07; mentre incombono sul Condominio il 20% di dette somme +
€7121,23+718,39 di direzione lavori lastrico=1969,94+356,32+7121,23+718,39=€10.165,88.
Con riferimento al risarcimento dei danni per ripristinare l'appartamento int 16 ammalorato dalle infiltrazioni- prescindendosi dal calcolo effettuato dal ctu per ripristinare l'appartamento interno- deve invece evidenziarsi dal punto di vista giuridico che il danneggiato non un può ottenere un risarcimento che costituisca una locupletazione di danno ovvero un indebito arricchimento. È indubbio infatti dell'appartamento dal momento dell'acquisto nel 2016 fosse in un modesto stato manutentivo- come verificato dallo stesso Ctu ed indipendentemente dalle infiltrazioni- e che non fosse intenzione della parte acquirente di abitarla nell'immediato, sebbene avesse dichiarato a fini fiscali un acquisto come prima casa, né che avesse inteso metterla a reddito in assenza di una qualsivoglia documentazione e allegazione probatoria di incarico ad agenzia immobiliare per attivarsi in tal senso. D'altra parte la circostanza che le condizioni dell'immobile non fossero affatto ottimali risulta comprovata dalla richiesta di effettuazione del 2018 di importanti lavori di risistemazione
(all. 14 c.r. ) come da preventivo della CP_2 CP_5 corroborata dall'intenzione di procedere con un radicale rinnovamento dalla presentazione della Cila nel 2019 (all. 13 cit.). Si evince da esso infatti come l'intenzione dell'acquirente era di procedere a demolizione di mura interne dei vani con la rimozione della carta di parati, demolizione dei rivestimenti della cucina e dell'impianto idraulico, rimozione dei sanitari
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sostituzione con demolizione di rivestimento dei bagni, con realizzazione di nuovi muri e intonaci, con stuccatura e l'armatura del parquet etc (all 14 c.r. ) di guisa che CP_2 indipendentemente dalle infiltrazioni che potevano avere inciso su alcune pareti e carte da parati, tuttavia data l'intenzione comunque di procedere ad abbattimenti murari si sarebbe comunque asportata la carta stessa dell'intonaci per il nuovo rifacimento. Ne deriva a fortiori che anche se non ci fossero state infiltrazioni e le conseguenti percolazioni, comunque l'appartamento sarebbe stato fatto rifatto integralmente. Non possono dunque le infiltrazioni divenire occasione di corresponsione di somme, che sarebbero state comunque spese dall'interessato per rendere abitabile la propria casa secondo le necessità ed il gradimento perseguito. Analogamente per quanto riguarda la perdita di valore locatizio, la sig. da una parte non ha fornito alcuna Pt_1 allegazione circa la necessità di abitazione dell'immobile al momento dell'acquisto e l'impedimento costituito dallo stato di fatiscenza della lastrico solare (atteso che lo stato dei terrazzi era sostanzialmente di sua competenza) con necessità di procurarsi una abitazione alternativa e per l'effetto la sopportazione delle relative spese di cui chiedere ristoro, né dall'altra ha allegato di avere avuto intenzione di locare l'immobile per metterlo al reddito (ad esempio conferendo mandato ad agenzia immobiliare) perdendo così il relativo guadagno.
La domanda dunque risarcitoria non può trovare accoglimento in parte de qua.
Per quanto concerne la voce richiesta di rimborso delle spese di acquisto delle piastrelle per €3285,39, si osserva come la pavimentazione rientri certamente in una spesa esclusiva del proprietario delle terrazze al piano, dunque non rimborsabile dal . CP_1
Deve ora osservarsi che parte attrice nelle proprie conclusioni abbia avanzato domande che come formulate implichino una duplicazione risarcitoria: da una parte infatti ha chiesto la condanna del ad CP_1 eseguire le opere di rifacimento sulla terrazza di copertura, dall'altra la condanna dello stesso al pagamento di CP_1 una serie di danni in cui ricomprese le spese di rifacimento della terrazza di cui sopra (voci da A e H della parte motivazionale).
Più precisamente al punto A (pag 8) ha chiesto la corresponsione di euro 17.021,25 per realizzare con ditta di propria fiducia lavori di cui sopra, e dunque appare inconferente nelle conclusioni chiedersi anche la condanna del ad eseguire le stesse opere. CP_1
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Si ritiene dunque il deve essere condannato onde CP_1 evitare ulteriori ritardi a versare la somma per il rifacimento delle opere di sua competenza a parte attrice -ovvero quelli individuati come lavori della terrazza di copertura nella ctu emessa nel procedimento rg.n.64754/20 fabbr. la CP_6 quale deve destinare tali somme all'esecuzione dei lavori di cui sopra con una ditta di propria fiducia, senza potersi riconoscere alcuna ulteriore pretesa nei confronti del per la CP_1 suddetta sistemazione.
Con riferimento alla richiesta di restituzione di €9261,00 per il pagamento dei lavori straordinari di cui sopra, si osserva che la stessa sig. dedotto di avere pagato seguito di notifica Pt_1 di decreto ingiuntivo da parte del Ne deriva che la CP_1 stessa avrebbe dovuto tempestivamente opporre il titolo a seguito della notifica del decreto, ivi contestando la corretta esecuzione dei lavori.
Avendo omesso evidentemente tale opposizione, essa appare nel giudizio odierno una elusione delle decadenze processuali non opponibili al legittimato passivo in quanto CP_1 rilevabile d'ufficio. Diversamente la posizione dell'attrice nei confronti della , CP_2 verso cui ha esteso tempestivamente la sua domanda.
È indubbio infatti che la società che ha eseguito lavori -terza chiamata- e che evidentemente ha ricevuto i relativi emolumenti da parte del per il preventivo CP_1 accertato (all. 23 memoria ex art 183 c 6 cpc n 2), non ha eseguito affatto i lavori a regola d'arte. E ciò non solo con riferimento al battiscopa, su cui si è pronunciato espressamente il ctu, ma anche con riferimento alla realizzazione della demolizione del pavimento e del massetto con impermeabilizzazione e della posa in opera del pavimento.
Al proposito spetta alla ditta appaltatrice realizzare dei lavori non solo che siano in astratto correttamente eseguiti, bensì che anche in concreto realizzino l'utilità pratica del committente/Condominio, ovvero la cessazione dei fenomeni infiltrativi.
Sono la ditta infatti con la propria competenza tecnica può indicare i lavori necessari, mentre nel caso di specie il Ctu ha verificato la permanenza dei fenomeni infiltrativi e di fatto la necessità di rifare i lavori in maniera diversa come sopra descritti per la risoluzione definitiva del problema.
Per tali motivi dunque è la a dovere essere Parte_3 condannata alla restituzione di €9261,00 nei confronti dell'attrice. Ne consegue -per quel che concerne la domanda riconvenzionale- come essa debba essere respinta, non potendosi chiedere somme alla istante per lavori sostanzialmente da rifare in quanto infruttuosi.
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Con riferimento alla voce di spesa di €220,20, nulla può essere ripetuto dalla istante trattandosi di perizia ante causa richiesta la parte per valutare la bontà delle proprie asserzioni restaurazione del procedimento conciliativo attivo.
Parimenti non può riconoscersi la restituzione della spesa per la
Cila, attesoché la scadenza della stessa stata solo allegata ma non dimostrata.
Mentre devono essere riconosciute le spese per l'assistenza legale nel procedimento di ATP E le spese del c.t.u. tuttavia nella misura del 50%, in considerazione della parziale soccombenza della stessa attrice per le motivazioni di cui sopra. Pertanto sono dovute dal Condominio €1900,94 (all. 14 e 15 cit.) per spese legali ed €1459,12 per ctu (all da 16 a 19 cit.) per un totale di €3.360,06, da dividersi in parti uguali con la CP_2
[... per le rispettive responsabilità riconosciute (1680,03 ciascuna).
Non può essere accolta la domanda di manleva avanzata dal nei confronti della , posto che questa allo CP_1 CP_2 stato non ha eseguito alcun lavoro sulla terrazza/lastrico.
Giova infine evidenziare come il nelle more degli CP_1 scritti conclusivi ha allegato come il abbia CP_1 deliberato in data 8.5.24 lavori di manutenzione straordinaria dello stabile anche in altre parti rispetto alle aree per cui è causa, per un importo di €100.000,00. Tuttavia in assenza di capitolato non è dato sapere se questi lavori appaltati vi siano anche quelli per cui è causa.
Il ha parimenti allegato come parte attrice sia stata CP_1 morosa nel versamento degli oneri di gestione ordinaria straordinaria, ragione per cui emessi alcuni decreti ingiuntivi. Si tratta invero di ragioni che allo stato esulano dal presente giudizio, non potendosi conoscere a quali spese la signora
[...]
si sia ingiustamente sottratta, dovendo certamente Pt_1 partecipare al quelle di gestione ordinaria e straordinaria dello stabile laddove non sovrapponibili alle questioni trattate nella presente controversia. Accertamenti tuttavia dai spiegarsi nelle dovute sedi, in caso di opposizionea ai decreti ingiuntivi notificati.
Spese secondo soccombenza tenuto conto del valore del decisum.

PQM

Disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione così provvede:
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-accoglie in parte la domanda, con condanna del
[...]
al pagamento in favore Controparte_3 Parte_1 al pagamento di €10.165,88 da destinarsi al rifacimento
[...] dei lavori come da motivazione, nonché al pagamento risarcitorio di €1.680,03 a favore della stessa, oltre interessi legali dalla sentenza al saldo;

-condanna al pagamento di €10.941,03 in favore di CP_2 [...]
come da motivazione;
Parte_1
-condanna in solido il Controparte_7 al pagamento delle spese di lite in favore di
[...] Parte_1 che liquida in €6.000,00 per compensi ed €786,00 per
[...] spese, oltre accessori come per legge.
Roma. 3.4.25
Il giudice
Maria Lavinia Fanelli

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