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REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE ORDINARIO DI CASTROVILLARI
- SEZIONE CIVILE - in composizione monocratica e nella persona del dott. Alessandro Caronia ha pronunziato la seguente SENTENZA nella controversia civile iscritta al n. 1489 del 2016 del Ruolo Generale Affari Contenziosi, avente ad oggetto “proprietà” e vertente TRA
, C.F. , parte nata a [...], in data [...], ivi Parte_1 C.F._1 residente, rappresentata e difesa dall'avv. SUSANNA CECERE, giusta procura in atti, elettivamente domiciliati come in atti
- Attrice e ricorrente in riassunzione – E
C.F. , in persona del Sindaco pro tempore, parte Controparte_1 P.IVA_1 rappresentata e difesa dall'avv. MARIANNA CARIATI, giusta procura in atti, elettivamente domiciliati come in atti;

- Convenuto e resistente in riassunzione-
, parte nata a [...] in data [...], quale erede di Controparte_2
, parte nata a [...] in data [...], unico socio di CO.GE.M Persona_1 COSTRUZIONI GENERALI MERIDIONALI S.R.L.;
- Resistente in riassunzione contumace-

, C.F. , parte nata a [...] [...], ivi CP_3 C.F._2 CP_1 residente a[...], rappresentato e difeso dall'avv. TERESA DI LUCA, giusta procura in atti, elettivamente domiciliati come in atti
- Terzo intervenuto -

RAGIONI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE



1. I fatti di causa e le posizioni delle parti. Con atto di citazione ritualmente notificato e depositato in Cancelleria in data 26.05.2016,
ha convenuto in giudizio il CO.GE.M Parte_1 Controparte_4 COSTRUZIONI GENERALI MERIDIONALI S.R.L., in persona del curatore fallimentare. La difesa dell'attrice ha allegato che:
- In data 4.11.2010 l'attrice ha sottoscritto un contratto preliminare di compravendita con
, avente ad oggetto l'immobile sito in Via dell'Agricoltura, CP_3 CP_1 mq 2.220, ricadente secondo il piano regolatore generale del Comune di in CP_1 zona F, attrezzature e servizi, sottozona F2-verde pubblico attrezzato per lo sport, identificato al catasto al foglio 25, particella 93, vigneto classe 3, aree 22, centiare 20, confinante con i terreni di proprietà , , , con Controparte_5 Per_2 Per_3 l'impegno di trasferire la proprietà del bene entro e non oltre il 10.01.2011; R.G. n. 1489/2016 - Pag. 2 di 9
- In seguito agli accertamenti effettuati dal notaio incaricato per il rogito dell'atto definitivo, l'attrice ha appreso che su detta particella v'era una trascrizione di atto costitutivo di un diritto reale da parte della pubblica amministrazione convenuta nei confronti della società CO.GE.M COSTRUZIONI GENERALI MERIDIONALI S.R.L., avvenuta nell'anno 1992;
- In data 20.05.2011, quindi, è stata inviata al atto di Controparte_1 specificazione con istanza di ottemperanza, al fine di richiedere in autotutela l'annullamento di qualsivoglia atto illegittimo emesso dall'Ente comunale sull'indicato bene, identificato al foglio 25 particella 93 di proprietà della;
Pt_1
- In data 31.05.2011 il in seguito ad una sommaria Controparte_1 verifica delle note di trascrizione presso la Conservatoria dei Pubblici Registri Immobiliari, ha rilevato delle incongruenze che hanno interessato la particella n. 93 foglio 25, avendo in realtà interessato la costituzione di un diritto di superficie in favore di CO.GE.M COSTRUZIONI GENERALI MERIDIONALI S.R.L. su altra particella, ossia la particella n. 96 foglio 25, sita nel Comune di Via dell'Agricoltura, CP_1 posta in posizione diametralmente opposta rispetto alla numero 93.
- La procedura di mediazione espletata non ha sortito alcun effetto.
- Ciò ha determinato violazione degli artt. 832 c.c., art. 42 Cost., art. 2043 c.c. e art. 1223 c.c..
- Il proprietario che, a causa del fatto del terzo, perde il proprio diritto dominicale o ne subisce una forte limitazione nell'esercizio ha diritto al risarcimento del danno, con responsabilità extracontrattuale del terzo;

- L'attrice, in data 25.02.1998, ha definito in modo bonario ogni rapporto relativo alla divisione dei beni del defunto e ha sottoscritto con le sig.re Persona_4 Per_3 verbale di stralcio e attribuzione di quota ereditaria per effetto di bonario componimento presso il Tribunale di Castrovillari dinanzi al Giudice dott. Fedele Tocci, ove le veniva attribuita la proprietà dell'immobile sito in Via Dell'Agricoltura, foglio 25, CP_1 particella 93;
- In data 4.11.2010 l'attrice ha sottoscritto un contratto preliminare di compravendita con il quale ha promesso di vendere la piena proprietà dell'appezzamento di terreno per la somma complessiva di € 30.000,00, impegnandosi a trasferire la proprietà entro e non oltre il 10.01.2011 e per l'effetto ha ricevuto la somma di € 10.000,00 a titolo di caparra confirmatoria;

- Successivamente, dai controlli effettuati dal notaio incaricato di redigere l'atto di trasferimento della proprietà, è stata rilevata l'esistenza di una trascrizione sulla particella suindicata, relativa alla costituzione da parte del Comune di di un CP_1 diritto di superficie in favore di CO.GE.M COSTRUZIONI GENERALI MERIDIONALI S.R.L., sebbene in realtà tale gravame ha interessato la differente particella, identificata al catasto al n. 96, foglio 25, rientrante in un'area oggetto di procedimento espropriativo;

- In data 20.05.2011 l'attrice ha diffidato il al fine di annullare Controparte_1 qualsivoglia provvedimento illegittimo avente ad oggetto la particella di sua proprietà, senza alcun riscontro.
- Successivamente, in data 05.02.2012, in qualità di promissario CP_3 acquirente ha invitato l'attrice a stipulare l'atto definitivo entro e non oltre il 30.03.2012;
- Successivamente in data 14.01.2014 l'attrice, non avendo potuto ottemperare agli obblighi derivanti dal contratto preliminare sottoscritto, è stata invitata da CP_3
alla restituzione della somma di € 20.000,00, pari al doppio della somma
[...] versata a titolo di caparra confirmatoria;

- Il comportamento negligente della pubblica amministrazione convenuta nonché di CO.GE.M COSTRUZIONI GENERALI MERIDIONALI S.R.L. ha causato all'attrice R.G. n. 1489/2016 - Pag. 3 di 9
un danno patrimoniale di € 20.000,00, ossia la somma residua della compravendita che non è stata stipulata, nonché del lucro cessante identificato nel mancato guadagno che si sarebbe potuto verificare nel caso in cui l'obbligazione contratta nel preliminare fosse stata regolarmente adempiuta;

- A ciò va aggiunto che l'attrice, ancora oggi, provvede a pagare le tasse comunali previste per i proprietari dei terreni, nonché quelle concernenti la dichiarazione reddituale. Tanto premesso, ha concluso chiedendo al Tribunale adito di: Parte_1 a. Dichiarare l'illegittimità della trascrizione presso i registri della Conservatoria sulla particella n. 93, foglio 25, sita in e confinante con i terreni CP_1 [...]
, di proprietà dell'attrice; Controparte_6 b. Cancellare e/o rettificare la trascrizione avente ad oggetto la particella indicata;
c. Condannare i convenuti in via concorsuale e/o alternativa al risarcimento del danno pari alla somma di € 20.000,00; d. Con vittoria di spese e competenze di lite da distrarsi in favore del procuratore anticipatario ex art. 93 c.p.c. in caso di costituzione avversa. Con atto di intervento volontario ex art. 105 c.p.c. depositato in Cancellaria in data 15.05.2017, si è costituito in giudizio , il quale ha dedotto che: CP_3
- Dalla data fissata per la stipula del contratto definitivo di compravendita stabilita per il 10.01.2011 sono trascorsi 5 anni;

- Dalle verifiche ipocatastali compiute da è emerso che l'attrice non è CP_3 proprietaria dei beni promessi in vendita;

- Di tale circostanza l'intervenuto era ignaro al momento della stipula del contratto preliminare di compravendita del 4.11.2010;
- Con lettera del 27.01.2014 inviata all'attrice, esercitava ex art. 1385 c.c. CP_3 il diritto di recesso dal vincolo contrattuale in questione chiedendo la restituzione del doppio della caparra versata;

- Con risposta del 6.02.2014 l'attrice ha affermato che l'impedimento alla stipula del contratto era temporaneo e che consisteva nell'altruità dei beni promessi in vendita, circostanza sconosciuta alla promittente venditrice al momento della stipula del preliminare di compravendita, stabilendo altresì di voler ritenere la caparra corrisposta dal convenuto, in quanto negava si fosse verificato un grave inadempimento da parte sua;

- In data 08.02.2016 ha inoltrato nuova diffida con richiesta di CP_3 negoziazione assistita, respinta dall'attrice con lettera del 20.02.2016;
- Con il proprio atto di intervento volontario autonomo ex art. 105 c.p.c. interviene nel giudizio;
CP_3
- L'intervento è ammissibile, in quanto il terzo ha sempre facoltà di intervenire nel giudizio pendente tra altre parti al fine di formulare domande contro di esse, anche qualora sia spirato il termine di cui all'art. 183 c.p.c., in quanto la preclusione di cui all'art. 268 c.p.c. opera esclusivamente sul piano istruttorio e non anche su quello assertivo, con conseguente ammissibilità della formulazione da parte del terzo interveniente di domande nuove ed autonome. L'intervento può dunque avvenire sino alla precisazione delle conclusioni. Dovendosi nel caso di specie ancora celebrare la prima udienza, alcuna preclusione è, peraltro, maturata nei confronti del terzo.
- Nel merito, in considerazione del diritto di recesso esercitato da , a causa CP_3 dell'inadempimento dell'attrice, è evidente il diritto dell'intervenuto alla restituzione ex art. 1385 c.c. del doppio della caparra versata;

- L'altruità del bene promesso in vendita integra un inadempimento insuperabile che rende definitivamente impossibile all'attrice di stipulare il contratto definitivo di R.G. n. 1489/2016 - Pag. 4 di 9
compravendita e far acquistare a la proprietà del terreno a distanza di tre CP_3 anni dalla scadenza del termine per la conclusione del contratto definitivo;

- L'inadempimento presenta anche i caratteri della colpevolezza e della gravità, ritenuti necessari secondo la giurisprudenza al fine di legittimare l'esercizio del diritto di recesso ex art. 1385 c.c.;
- In più di cinque anni l'attrice non si è adoperata al fine di ottenere la proprietà del bene che intendeva vendere, né ha comunicato a l'altruità del bene;
CP_3
- La gravità dell'inadempimento è nel caso di specie in re ipsa, in considerazione del notevole lasso di tempo trascorso dalla scadenza del termine e in ragione dell'impossibilità di adempimento da parte dell'attrice che ha sottaciuto tale circostanza all'intervenuto, essendo questi venuto a conoscenza di ciò solo mediante le successive visure ipocatastali;

- Ciò rende evidente l'interesse riposto da nel buon esito della CP_3 contrattazione de qua, da valutarsi anche ai sensi dell'art. 1455 c.c., oltre che il totale disinteresse dell'attrice;
- L'inosservanza del termine non essenziale può costituire grave inadempimento quando il ritardo eccede ogni normale limite di tolleranza che, nel caso di specie è stato oltrepassato, essendo trascorsi 5 anni;

- È evidente la legittimità del recesso esercitato da con lettera del CP_3
27.01.2014 ex art. 1385 c.c. con conseguente richiesta di restituzione del doppio della caparra versata;

- Ove non si dovesse ritenere sussistente tale diritto in capo all'intervenuto, può ad ogni modo riconoscersi il diritto ex art. 1453 c.c. dello stesso ad ottenere la risoluzione del contratto preliminare stipulato con l'attrice, con diritto alla restituzione della caparra versata e al risarcimento del danno in termini di lucro cessante, consistente nelle occasioni di investimento che non ha potuto considerare sia perché CP_3 confidava nel buon esito della contrattazione con l'attrice, sia perché non disponeva, in ogni caso, di ulteriori somme da poter investire, avendo già versato alla l'importo Pt_1 di euro 10.000,00 a titolo di caparra confirmatoria;

- L'inadempimento è ormai definitivo, alterando il nesso di reciprocità che lega le obbligazioni assunte dalle dette parti con il contratto preliminare;

- Il contratto preliminare non è una mera promessa di consensi ma una promessa di prestazioni ed è per l'alienante fonte di un'obbligazione primaria di dare, ossia di far acquistare al promissario acquirente la proprietà del bene promesso, nonché di un'obbligazione secondaria di facere strumentale all'adempimento della precedente, consistente nell'acconsentire alla conclusione del definitivo;

- Da ciò ne deriva l'inadempimento dell'attrice, che non può far conseguire all'intervenuto la proprietà del bene.
- Irrilevante, ai fini dell'accertamento dei presupposti per la risoluzione del contratto, è quanto evidenziato dall'attrice nella missiva del 6.02.2014 con cui la stessa ha affermato che “nel tentativo di adempiere alle richieste del signor circa la CP_3 disponibilità del bene immobile, immetteva lo stesso nel pieno possesso, dando esecuzione al contratto”, in quanto la consegna del bene prima del trasferimento della proprietà dà luogo soltanto ad un'anticipazione degli effetti economici della vendita e trasferisce la detenzione e non il possesso del bene;

- Peraltro, l'esecuzione della prestazione oggetto dell'obbligazione assunta dal promittente venditore si realizza esclusivamente con il conseguimento da parte dell'acquirente del diritto di proprietà sui beni oggetto di contratto e non con la loro consegna anticipata;

- ha, in ogni caso, diritto ad ottenere ex art. 1479 c.c. la risoluzione del CP_3 contratto. Il preliminare concluso deve essere qualificato come preliminare di vendita di cosa altrui, dato che i beni non sono di proprietà dell'attrice; R.G. n. 1489/2016 - Pag. 5 di 9
- Alla presente fattispecie concreta è applicabile quanto stabilito dall'art. 1479 c.c. perché
non era all'epoca della stipula del preliminare di compravendita a CP_3 conoscenza dell'altruità del bene, né tale circostanza è stata rappresentata alla parte nel contratto;

- La disposizione, peraltro, è certamente applicabile anche al preliminare di vendita di cosa altrui, nella ipotesi – come quella in esame – in cui sia inutilmente decorso il termine per la stipula del definitivo senza che il promittente alienante sia divenuto il legittimo titolare del bene promesso in vendita;

- L'attrice con la propria condotta ha violato gli artt. 1175 e 1375 c.c. che prescrivono alle parti, anche nella fase di esecuzione del contratto, di comportarsi secondo correttezza e buona fede;

- L'attrice in fase di trattative avrebbe dovuto garantire la libertà dei beni da pesi, vincoli, trascrizioni pregiudizievoli ed ipoteche e avrebbe dovuto accertarsi di essere legittima intestataria dei beni;

- A ciò si aggiunga che neppure successivamente alla stipula del preliminare si è premurata di mettere al corrente circa l'altruità del bene, essendo CP_3 improbabile che nell'arco di 3 anni non abbia avuto contezza di tale circostanza;

- Più ragionevolmente deve assumersi che l'attrice, appreso di non essere proprietaria dei beni promessi in vendita, con conseguente impossibilità ad alienarli, abbia omesso di informare della reale situazione;
CP_3
- Ciò determina mancanza di correttezza e buona fede da parte dell'attrice, nonostante la stessa abbia ricevuto dall'intervenuto la somma di € 10.000,00 a garanzia del buon esito della contrattazione. Ciò posto, ha concluso chiedendo al Tribunale adito di: CP_3 a. Dichiarare l'ammissibilità dell'intervento volontario autonomo spiegato. b. Accertare e dichiarare l'inadempimento di rispetto all'obbligazione Parte_1 contrattualmente assunta nei confronti di in forza del contrato preliminare CP_3 stipulato in data 4.11.2010 e, per l'effetto, accertare e dichiarare la legittimità del diritto di recesso esercitato da mediante lettera raccomandata del 27.01.2014, con CP_3 conseguente diritto di quest'ultimo ad ottenere la restituzione del doppio della caparra versata per € 20.000,00 oltre a rivalutazione monetaria e interessi legali a far data dal 10.01.2011 (data convenuta per la stipula del contratto definitivo) e fino al soddisfo;
c. In via subordinata accertare e dichiarare la risoluzione del contratto preliminare ex art. 1453 e 1479 c.c. e conseguentemente condannare a rimborsare a Parte_1 CP_3
la somma di € 10.000,00 anche ai sensi dell'art. 2033 c.c., oltre alla rivalutazione
[...] monetaria ed interessi legali a far data dal 4.11.2010 e fino al soddisfo;
d. In ogni caso accertare e dichiarare che la condotta dell'attrice nei confronti di CP_3
è stata posta in essere in violazione degli artt. 1175 e 1375 c.c.;
[...] e. Condannare al risarcimento del danno patrimoniale e non Parte_1 patrimoniale, nessuno escluso, patito dall'attore e da determinarsi secondo equità tenuto conto del lungo periodo di tempo (5 anni) durante il quale l'attore non ha potuto disporre della somma di € 10.000,00 per diverse e redditizie occasioni di investimento;
f. Con vittoria di spese e competenze di lite da distrarsi in favore del procuratore anticipatario ex art. 93 c.p.c.. Concessi i termini di cui all'art. 183 c. 6 c.p.c., depositate le relative memorie, la causa è stata istruita mediante l'escussione di due testimoni. All'udienza del 6.06.2023, le parti costituite hanno precisato le proprie conclusioni come in atti e la causa è stata trattenuta in decisione con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c. Rimessa la causa sul ruolo, per le ragioni esaustivamente espresse con ordinanza del 24.6.24, il giudizio è stato interrotto. La causa, quindi, è stata tempestivamente riassunta nei R.G. n. 1489/2016 - Pag. 6 di 9
confronti del della parte intervenuta nonché degli eredi del socio Controparte_1 CP_3 della società convenuta. Con comparsa di costituzione e risposta depositata solo in data 25.1.25 si è costituito il convenuto, il quale si è difeso e ha concluso come in atti. CP_1 Alla udienza del 3.06.25, le parti costituite hanno precisato le proprie conclusioni come in atti e la causa è stata assunta in decisione con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c.


2. Impossibilità di tenere conto delle allegazioni svolte per la prima volta in sede di comparsa conclusionale e memorie di replica. Tali allegazioni e eccezioni nuove (così come, in generale, le produzioni documentali) non possono essere prese in considerazione ai fini della decisione, poiché si tratta di contenuti estranei alla funzione della comparsa conclusionale che è atto nel quale è consentito alle parti illustrare e sviluppare domande ed eccezioni già svolte, ma non certamente introdurre nuovi temi d'indagine o argomentazioni difensive che non poggino su fatti in precedenza accertati o su acquisizioni processuali mai oggetto di contestazione. A ragionare diversamente sarebbe sovvertito il sistema delle preclusioni assertive ed istruttorie previsto nel codice di rito e non si consentirebbe alla controparte di esercitare appieno il diritto di difesa, al contraddittorio ed alla prova. A maggior ragione tanto vale, mutatis mutandis, per quanto allegato soltanto in sede di memorie di replica e prodotto in allegato alla stessa. Con le memorie di cui all'art. 190 c.p.c., infatti, le parti possono solo replicare alle deduzioni avversarie ed illustrare ulteriormente le tesi difensive già enunciate nelle comparse conclusionali e non anche esporre questioni nuove o formulare nuove conclusioni, sulle quali, pertanto, il giudice non può e non deve pronunciarsi (cfr. Cass. Civ. ord. n. 98 del 2016, Cass. Civ. Sent. n. 22970 del 2004).


3. Nel merito. 3.1. La domanda attorea è parzialmente fondata e deve essere accolta, nei termini di seguito indicati. Invero, la domanda volta alla declaratoria di illegittimità della trascrizione e alla cancellazione/rettifica della stessa, così come formulata, non può essere accolta, non sussistendo norma di legge che consenta di cancellare o rettificare ex sé la trascrizione. Infatti, l'art. 2668 c.c. fa esclusivo riferimento alla cancellazione delle domande di cui agli art. 2652 e 2653 c.c. e delle relative annotazioni, non anche alla cancellazione/rettifica della trascrizione, pur illegittima. Sotto il profilo squisitamente giuridico, la questione involge non già la trascrizione in sé, bensì il titolo ex art. 2657 c.c. in base al quale effettuare la trascrizione;
invalidato il titolo, conseguirà l'effetto del venir meno della trascrizione erroneamente disposta. 3.2. Orbene, parte attrice lamenta che la particella di sua proprietà è gravata – alla luce della nota di trascrizione in atti – di un diritto reale di superficie, costituito dal Comune di in CP_1 favore della CO.GE.M. COSTRUZIONI GENERALI MERIDIONALI S.R.L. La domanda, quindi, deve essere tecnicamente qualificata come actio negatoria servitutis ex art. 949 c.c. A ben vedere, la agisce in giudizio nella qualità di proprietaria del fondo Pt_1 catastalmente identificato al foglio 25 particella 93 con una azione volta a far dichiarare l'inesistenza di diritti reali (nel caso di specie, di superficie) affermati da terzi sulla cosa. Per l'effetto, l'azione è volta ad ottenere una pronuncia che accerti la libertà della cosa (v. Cass. Civ. n. 5194 del 1978) e ha natura di azione di mero accertamento, esperibile non solo per far accertare l'inesistenza del diritto reale vantato (v. Cass. Civ. n. 14348 del 2000), ma anche per rimuovere una situazione che comporti una situazione di menomazione di godimento del fondo. Nel caso di specie – in uno con la consolidata giurisprudenza in materia – la ha Pt_1 fornito prova del proprio diritto in virtù di un valido titolo di acquisto (v. atto di divisione, doc. 2 produzione parte attrice), tenuto conto che nella negatoria servitutis, non essendovi dissociazione R.G. n. 1489/2016 - Pag. 7 di 9
tra titolarità e possesso, la prova della proprietà non è rigorosa come nella rivendica (v. Cass. Civ. n. 1409 del 2007). Dalla nota di trascrizione in atti, si evince come il nel 1992 abbia costituito in CP_1 favore della società convenuta un diritto di superficie: ciò giustifica l'esperibilità della azione, dal momento che l'interesse all'accertamento della libertà della cosa nasce proprio da pretese di terzi di esercitare diritti sulla res (v. Cass. Civ. n. 781 del 1989). E, sotto tale profilo, ovviamente nessun rilievo hanno le deduzioni e i documenti depositati dal in quanto costituitosi solo dopo lo spirare delle preclusioni assertive e probatorie. CP_1 Attribuendo, quindi, la proprietà un diritto esclusivo, la prova di un diritto limitativo di quello dell'attore grava sul convenuto. E, sotto tale profilo, né il né la società contumace CP_1 hanno prodotto un titolo in base al quale il primo avrebbe potuto disporre dei diritti reali sul bene e il secondo avrebbe potuto vantare il diritto di superficie trascritto. Ne consegue che la domanda, nei limiti precisati, deve essere accolta e il bene della attrice deve essere dichiarato libero da diritti reali parziari vantati dai convenuti. Con correlato ordine di cancellazione della trascrizione di un diritto accertato come inesistente (v. Cass. Civ. n. 22500 del 2010). La domanda volta al risarcimento del danno è, invece, infondata e non può essere accolta, dal momento che, come si chiarirà meglio in prosieguo in ordine alla perdurante efficacia del preliminare, la non ha subito alcun detrimento patrimoniale tecnicamente inteso. Pt_1
3.3. Le domande formulate dall'intervenuto nei confronti della (e non già nei Pt_1 confronti delle altre parti) – anche a voler ritenere l'intervento autonomo ex art. 105 c.p.c. ammissibile, nonostante la diversità di petitum e causa petendi e la dubbia connessione con l'oggetto del giudizio (v. Cass. Civ. S.U. n. 10274 del 2009) - sono infondate e non possono essere accolte. Contrariamente a quanto sostenuto dalla parte intervenuta, entrambe le parti ( e ) Pt_1 CP_3 erano perfettamente a conoscenza della trascrizione del diritto di superficie sul bene di proprietà della . Pt_1 Infatti, nel contratto preliminare del 4.11.10, allegato unitamente all'atto di citazione della parte attrice, sottoscritto da entrambe le parti e mai oggetto di disconoscimento, all'art. 3 le parti si impegnano a stipulare l'atto notarile di trasferimento della proprietà solo “quando la promissaria venditrice avrà risolto le vertenze in corso con il Comune di presso il notaio a scelta CP_1 dell'acquirente”. La scrittura depositata dalla parte intervenuta, recante la medesima data, ove è previsto un impegno delle parti a recarsi dal notaio entro il termine del gennaio del 2011 appare un tentativo delle parti affinchè la fosse condannata al pagamento del doppio della caparra verso il e Pt_1 CP_3 che, conseguentemente, quella condanna rappresentasse un danno che il avrebbe dovuto CP_1 risarcire. Invero, nella interpretazione del contratto, occorre dare rilievo a quello depositato dall'attrice, in quanto più conforme allo scopo perseguito dalle parti e alla dichiarata e conosciuta da entrambe le parti parziale altruità del bene, di cui non potevano essere a conoscenza in uno e non nell'altro. Del resto, la scissione tra titulus e modus propria del preliminare trova la propria ragion d'essere proprio nella circostanza che le parti erano perfettamente a conoscenza del diritto di superficie erroneamente costituito dal e gravante sul bene di proprietà della . CP_1 Pt_1 Un termine quale quello indicato nel documento depositato dal – di soli due mesi dalla CP_3 stipula del preliminare - si presenta, infatti, come del tutto incompatibile con la conoscenza della trascrizione sussistente e con i tempi necessari per la soluzione della questione giuridica sottesa. Del resto, nello stesso senso milita il comportamento delle parti: inequivoco sia la detenzione del bene ceduto in capo al dalla stipula del preliminare sino al tempo attuale CP_3 (circostanza dedotta dalla parte attrice e mai contestata specificamente – e, quindi, in maniera idonea allo scopo - dalla parte intervenuta) sia la circostanza che il non spieghi mai domanda CP_3 R.G. n. 1489/2016 - Pag. 8 di 9
ex art. 2932 c.c. né abbia assegnato termine alla parte per la stipula del definitivo, ma abbia atteso l'introduzione del giudizio da parte della . Pt_1 Sotto il profilo funzionale, poi, l'interpretazione è conforme alla causa del contratto, dal momento che il preliminare è volto proprio a gestire le sopravvenienze, quali l'esistenza o meno di trascrizioni ed iscrizioni di cui le parti erano, peraltro, a conoscenza. Alla luce delle esposte considerazioni, allora, il preliminare stipulato tra la e il Pt_1 CP_3 non conteneva affatto un termine entro il quale concludere il definitivo, bensì era subordinato ad un evento futuro ed incerto, quale la risoluzione della vertenza tra la ed il Comune, come si Pt_1 evince agevolmente dall'art. 3 del documento contrattuale allegato dalla parte attrice sin dal deposito del proprio fascicolo di parte. Tecnicamente si è, quindi, in presenza di un preliminare di cosa dichiaratamente altrui solo parzialmente (in relazione al diritto di superficie sussistente) sospensivamente condizionato alla risoluzione della vertenza tra la ed il Pt_1 CP_1 Ma, allora, il preliminare, ove lo si interpreti come obbligo di procedere alla stipulazione del definitivo (obbligazione di prestare il consenso) è sospensivamente condizionato alla risoluzione dell'evento futuro e incerto (vertenza tra la e il Comune) e, come tale, non ancora efficace. Pt_1 E, allora, il mancato avveramento della condizione impedisce al contratto di produrre i propri effetti con conseguente impossibilità di ravvisare l'inadempimento con riguardo alle altre obbligazioni assunte con il contratto. Oppure – ove lo si interpreti come strutturazione di un impegno traslativo che programma il trasferimento di un bene parzialmente altrui - in ogni caso non vi sarebbe recesso ex art. 1385 c.c. e risoluzione, fino a quando il promittente alienante può far acquistare il bene al promittente acquirente. Infatti, la risoluzione di un contratto (al pari della declaratoria di legittimità dell'operato recesso) può essere richiesta solo in presenza di un grave inadempimento imputabile alla controparte;
ma, in assenza di un termine perentorio ed anticipato concordato dalle parti, il promittente venditore può liberare l'immobile promesso in vendita da eventuali pesi, garanzie reali o altri vincoli fino alla data per la stipula del contratto definitivo (v. Cass. Civ. n. 20961 del 2017; Cass. Civ. sez. un. n. 11624 del 2006 in motivazione). Peraltro, nel caso di specie, come precedentemente rilevato non è stato previsto alcun termine ma una condizione sospensiva di efficacia del preliminare (solo quando la avrà Pt_1 risolto vertenze con il . E, inoltre, non è stata esperita azione dal per fissare un CP_1 CP_3 termine 1183 c.c. né azione ex art. 2932 c.c., che contiene implicita richiesta di fissazione giudiziale del termine. Ma, allora, è agevole concludere che la non è inadempiente ad alcuna obbligazione Pt_1 sorta con il preliminare, pendente condizione, dal momento che può far ancora acquisire la proprietà, libera da pesi, vincoli e diritti reali parziari al , il quale, peraltro, gode già della CP_3 disponibilità del bene. Ne consegue il rigetto delle domande proposte dalla parte intervenuta.


4. Il regime delle spese La complessità delle questioni fattuali e giuridiche affrontate, la natura della presente controversia, l'esito della stessa e le ragioni poste a base della decisione, unitamente all'accoglimento solo parziale delle domande costituiscono, complessivamente considerati, motivi idonei a giustificare l'integrale compensazione delle spese di lite tra tutte le parti del giudizio, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 92, comma 2, c.p.c..


P.Q.M.

Il Tribunale di Castrovillari – Sezione Civile -, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando sulla controversia civile promossa come in epigrafe, disattesa ogni altra istanza ed eccezione, così provvede: A. DICHIARA la CONTUMACIA di , nella qualità indicata;
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B. ACCOGLIE la domanda proposta dalla parte attrice e, per l'effetto, accerta che il bene di proprietà della (foglio 25 particella 93) non è gravato da diritti reali parziali e, in Pt_1 particolare, dal diritto di superficie costituito dal Comune in favore di Co.Ge.M. Costruzioni Generali Meridionali s.r.l.; C. DISPONE, per l'effetto, la cancellazione della trascrizione del diritto di superficie gravante sulla particella foglio 25 particella n. 93 di proprietà della;
Pt_1 D. RIGETTA tutte le altre domande;
E. COMPENSA le spese di lite tra tutte le parti in causa;
F. MANDA alla Cancelleria per gli adempimenti di rito. Così deciso in data 24 novembre 2025. Il Giudice dott. Alessandro Caronia