REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Torre Annunziata
nella persona del giudice dott.ssa Raffaella Cappiello ha emesso la seguente

SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n. 1385/2019 R.G., in materia di condominio ed impugnazione di delibera assembleare e vertente

TRA
nato a [...] il [...] (C.F. Parte_1
), , nato a [...] il C.F._1 Parte_2
25.02.1939 (C.F. , entrambi rappresentati e difesi, giusta C.F._2 procura in atti, dagli Avv.ti Valerio Ricciardi (C.F. ) ed C.F._3
NT CE (C.F. , presso il cui studio elettivamente C.F._4 domiciliano in Sant'Agnello (NA) alla Via Angri n.5

ATTORI

E
– – in persona del Controparte_1 legale rappresentante ed amministratore p.t. - (C.F. ), rappresentato P.IVA_1
e difeso, giusta procura in atti, dall'Avv. Rosina Abagnale (C.F.
, presso il cui studio elettivamente domicilia in Gragnano C.F._5
(NA) alla Via dei Campi n. 56
CONVENUTO
Conclusioni: con note di trattazione scritta ritualmente depositate ex art. 127 ter c.p.c. in sostituzione dell'udienza del 09.06.2025, le parti si sono riportate ai propri scritti difensivi e alle conclusioni ivi rassegnate e hanno chiesto assegnarsi la causa in decisione con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato in data 23.02.2019, ed Parte_1
- nella qualità di proprietari di due distinti appartamenti siti Parte_2 rispettivamente nei fabbricati A e B di in e Controparte_1 CP_1 facenti parte di un unico condominio - convenivano in giudizio il Condominio di
Via degli Aranci 15-17 in RE (NA) - nella persona del legale rappresentante ed amministratore p.t. – impugnando la delibera assembleare del 26.01.2019 sull'argomento al n. 2 dell'o.d.g. con cui l'assemblea straordinaria dei condomini, in seconda convocazione, aveva approvato l'elaborato tecnico redatto dallo studio associato Keope per l'installazione all'interno dei fabbricati A e B di distinti impianti ascensore. Gli attori prendevano parte a detta assemblea per mezzo di propri delegati, i quali esprimevano voto contrario;
tuttavia, l'installazione degli ascensori veniva approvata grazie al voto favorevole di 12 condomini su 20 corrispondenti alla maggioranza di mm. 609,872/1000. Dunque, Parte_1 ed impugnavano la delibera del 26.01.2019 in ordine Parte_2 all'argomento di cui al n. 2 dell'o.d.g. eccependone la nullità e/o annullabilità per i seguiti motivi: in primis, per violazione dell'art. 1120, comma III, c.c. e, dunque, per genericità della convocazione in quanto sfornita di un'adeguata ed intellegibile informativa circa le modalità di realizzazione degli ascensori;
in secondo luogo, per violazione degli artt. 1120, comma II e 1136, comma II, c.c. poiché la delibera era stata approvata con una maggioranza inferiore a quella di mm. 666/1000 necessaria per la realizzazione di innovazioni quali l'installazione di ascensori;
altresì per violazione dell'art. 1123, comma III, c.c. poiché il calcolo delle maggioranze doveva essere effettuato singolarmente in riferimento ai distinti fabbricati A e B che compongono il condominio ricorrendo nel caso de quo la fattispecie del “condominio parziale”; ulteriormente per violazione dell'art. 1120, comma IV c.c. in quanto, secondo il progetto approvato dall'assemblea, sui piani, le porte degli ascensori sarebbero state collocate a filo con le porte di ingresso degli appartamenti, così limitando l'utilizzo del pianerottolo da parte dei condomini e riducendo le vie di accesso e di fuga in ipotesi di emergenza, oltre che pregiudicando la stabilità e la sicurezza del fabbricato;
infine, per inosservanza delle dimensioni prescritte per le cabine ascensore dall'art.

8.1.12 del D.M. n. 236/1989 in materia di superamento ed eliminazione delle barriere architettoniche. Da ultimo gli attori proponevano istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della delibera impugnata ex art. 1137, IV comma, c.c. per la cui trattazione e decisione si apriva il sub-procedimento R.G.N. 1385-1/2019.
Si costituiva in giudizio, in data 14.05.2019, il convenuto eccependo CP_1 preliminarmente l'improcedibilità della domanda per mancato esperimento della mediazione obbligatoria ex art. 5, comma 1 bis, D.Lgs. n. 28 del 2010 e precisando che la delibera impugnata in detta sede era stata preceduta da altre due delibere (una con cui era stata autorizzata l'installazione degli ascensori nei due fabbricati ed un'altra con cui era stato incaricato lo Studio Tecnico Keope di preparare gli elaborati grafici, la , i calcoli statici e le verifiche geologiche CP_2 nonché di curare la direzione dei lavori) ormai non più impugnabili. Parte convenuta sottolineava altresì che la realizzazione di un ascensore in un condominio sprovvisto di detto ausilio è da ritenersi un atto di civiltà necessario a far conquistare dignità ai condomini che hanno gravi difficoltà di deambulazione presenti nel condominio in questione. In ordine ai motivi di impugnazione dedotti dagli attori nell'atto introduttivo, il Condominio di Via degli Aranci 15-17 sosteneva: che per soddisfare il diritto d'informazione dei condomini fosse sufficiente l'indicazione della materia su cui deve vertere la discussione e la votazione e che fosse poi onere del condomino interessato richiedere ulteriori dati e documenti;
che le opere e gli interventi per eliminare le barriere architettoniche, come la realizzazione di un ascensore, ben posso essere approvati, a sensi dell'art.1136, comma II, c.c. con la maggioranza dei condomini che rappresentano almeno la metà del valore dell'edificio in deroga alla regola della maggioranza qualificata;
che la maggioranza necessaria di mm. 500/1000 risulta raggiunta sia considerando separatamente i due edifici sia valutandoli unitamente e che, qualora ricorresse l'ipotesi di condominio parziale, gli attori difetterebbero dell'interesse ad agire;
che il concetto di inservibilità di cui all'art. 1120, IV comma, c.c., deve essere interpretato come "sensibile menomazione dell'utilità che il ritraeva secondo l'originaria costituzione della CP_1 comunione” e non può dunque coincidere con il solo disagio o minor godimento degli spazi comuni come il pianerottolo e che, in ogni caso, il principio di solidarietà condominiale ammette il contemperamento di vari interessi, tra i quali deve includersi anche quello delle persone disabili all'eliminazione delle barriere architettoniche;
infine, che il D.M. n. 236/1989 in materia di superamento ed eliminazione delle barriere architettoniche si applica solo agli edifici di nuova costruzione ed in caso di ristrutturazione di edifici preesistenti e, dunque, non anche nell'ipotesi de quo di installazione di un ascensore la quale rientra, invece, nell'ambito della manutenzione straordinaria. Il convenuto CP_1 concludeva quindi chiedendo il rigetto sia dell'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva sia dell'impugnazione della delibera in quanto infondate in fatto ed in diritto.
Con ordinanza del 17.07.2019 l'istanza di sospensiva veniva rigettata per carenza del presupposto del periculum in mora e, dunque, per insussistenza di un grave pregiudizio derivante dall'esecuzione della delibera impugnata, atteso che la dedotta limitazione dell'utilizzo degli spazi comuni (quali il vano cantinola/sottoscala ed pianerottoli condominiali) non poteva ritenersi sussistente per il solo fatto che il vano ascensore andava ad occupare una porzione di essi (tra l'altro di non rilevanti dimensioni) e che all'interno del vivevano soggetti affetti da gravi patologie, il cui diritto alla salute CP_1 sarebbe stato gravemente compromesso dalla mancata installazione dell'ascensore.
Espletato con esito negativo il tentativo di mediazione obbligatoria (comprovato dal verbale di fallita conciliazione del 14.05.2019 in atti) con ordinanza del
27.10.2020 venivano concessi i termini di cui all'art. 183, comma 6, c.p.c.
Con successivo decreto del 29.03.2021 veniva dichiarata l'interruzione del giudizio poiché il difensore del convenuto Controparte_3 avendo maturato i requisiti pensionistici, si era cancellato dall'albo professionale.
Ritualmente riassunto il giudizio tramite notifica a mezzo pec dell'atto di citazione in riassunzione perfezionatasi in data 10.04.2021, il giudice riconcedeva i termini di cui all'art. 183, comma 6, c.p.c. rimettendo le parti in termini ai sensi dell'art. 153 c.p.c.
Nel corso dell'istruttoria veniva disposta ed espletata CTU ad opera dell'Ing.
. Persona_1 Ritenuta superflua ulteriore attività istruttoria alla luce dell'espletata CTU e, dunque, precisate le conclusioni mediante note di trattazione scritta ritualmente depositate ex art. 127 ter c.p.c. in sostituzione dell'udienza del 09.06.2025, con successiva ordinanza del 21.06.2025 la causa veniva riservata in decisione assegnando alle parti giorni 30 per il deposito delle comparse conclusionali e giorni 20 per il deposito delle memorie di replica
Preliminarmente è opportuno precisare che, alla luce della recente pronuncia delle Sezioni Unite n. 9839/2021, le deliberazioni dell'assemblea dei condomini devono ritenersi affette da nullità esclusivamente nei seguenti casi: 1) se vi è mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali (volontà della maggioranza;
oggetto; causa;
forma) tale da determinare la deficienza strutturale della deliberazione;
2) se l'oggetto della deliberazione sia impossibile, in senso materiale o in senso giuridico;
3) se il decisum assembleare risulta contrario a norme imperative, all'ordine pubblico o al buon costume. Al di fuori di tali ipotesi, le deliberazioni adottate in violazione di norme di legge – come nella fattispecie per cui è causa- o del regolamento condominiale sono da ritenersi annullabili.
Sempre in via preliminare, deve essere ribadita la procedibilità della domanda essendo stato ritualmente esperito il tentativo di mediazione obbligatoria ex art. 5, comma 1 bis, D.Lgs. n. 28 del 2010, giusto verbale di fallita conciliazione del
14.05.2019 in atti.
Ancora in via preliminare va disattesa l'eccezione sollevata dagli attori in ordine alla presunta genericità dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale per mancanza di un'adeguata ed intellegibile informativa circa le modalità di esecuzioni degli ascensori e, dunque, per violazione dell'art. 1120, comma III, c.c. il quale prescrive che: “L'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all'adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere
l'indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l'amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni”. A ben vedere, dal tenore letterale della norma si evince che il contenuto specifico e le modalità di esecuzioni degli interventi sono elementi necessari della richiesta del condomino interessato alla realizzazione di un'innovazione, e non anche del successivo avviso di convocazione dell'assemblea cui è tenuto l'amministratore nel termine di trenta giorni. Tale avviso deve invece contenere l'indicazione del luogo, della data, dell'ora e dell'ordine del giorno, e dunque, l'elencazione specifica degli argomenti da trattare affinchè i partecipanti siano posti in condizione di comprendere i temi della futura discussione. L'ordine del giorno deve infatti fornire, anche se in modo sintetico, un quadro chiaro e specifico delle questioni che verranno affrontate
(Cass. n. 15587/2018, Cass. n. 2999/2010, Cass. n. 14560/2004, Cass. n.
3634/2000, Cass. n. 1511/1997). Non è invece richiesto che l'ordine del giorno preveda lo sviluppo del dibattito o i risultati delle delibere sui vari punti (Cass.
n. 21298/2007). Dunque, per la partecipazione informata dei condomini ad un'assemblea condominiale, al fine della conseguente validità della delibera adottata (artt. 1139 e 1105, terzo comma, cod. civ.), è sufficiente che nell'avviso di convocazione della medesima gli argomenti da trattare siano indicati nell'ordine del giorno nei termini essenziali per esser comprensibili
(Cass. n. 15587 del 14 giugno 2018).
Orbene, nel caso di specie, nell'avviso di convocazione dell'assemblea straordinaria sono correttamente indicati il luogo, il giorno e l'ora dell'assemblea
(sabato 26 gennaio 2019 alle ore 10,30 presso il locale “Caritas” della Chiesa di
Nostra Signora di Lourdes al Corso Italia n. 212 in ) oltre che l'ordine del CP_1 giorno articolato in 6 diversi punti. In particolare, il punto n. 2 dell'o.d.g. attiene all' “approvazione elaborato tecnico, redatto dallo studio associato Keope di cui alla delibera del 12 aprile 2018, completo di allegati per consentire i conseguenti adempimenti autorizzatori”. Dunque, a ben vedere, i condomini sono stati correttamente informati dell'oggetto della discussione nei suoi termini essenziali rimettendo ogni ulteriore chiarimento ed osservazione all' assemblea condominiale.
Viceversa, non è necessario ai fini della validità della convocazione, l'allegazione anche di tutta la documentazione relativa ai singoli punti oggetto di deliberazione, posto che sussiste in capo all'amministratore soltanto l'obbligo di porre a disposizione tale documentazione ai condomini che ne facciano richiesta secondo adeguate modalità di tempo e di luogo (cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 13350 del 11/09/2003)
Anche l'ulteriore eccezione di parte attrice relativa alla violazione delle maggioranze richieste per l'approvazione del progetto per l'installazione di un ascensore di cui agli artt. 1120, comma II, e 1136, comma II, c.c. è da ritenersi priva di fondamento. Dal combinato disposto delle due norme, infatti, si ricava la regola per cui i condomini possono approvare le innovazioni aventi ad oggetto opere ed interventi finalizzati all'eliminazione delle barriere architettoniche con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio invece che con la maggioranza di cui all'art. 1136, comma
V, c.c., ossia con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio.
Invero, allorché l'installazione di un ascensore su area comune sia funzionale allo scopo di eliminare delle barriere architettoniche (o comunque di agevolare l'accesso alle proprie abitazioni, specie se poste ai piani alti, evitando di affrontare le scale), occorre tenere conto del principio di solidarietà condominiale, che implica il contemperamento di vari interessi, tra i quali deve includersi anche quello delle persone disabili all'eliminazione delle barriere architettoniche (o comunque delle persone che hanno difficoltà ad affrontare le rampe), trattandosi di un diritto fondamentale che prescinde dall'effettiva utilizzazione, da parte di costoro, degli edifici interessati e che conferisce comunque legittimità all'intervento innovativo, purché lo stesso sia idoneo, anche se non ad eliminare del tutto, quantomeno ad attenuare sensibilmente le condizioni di disagio nella fruizione del bene primario dell'abitazione (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 7938 del
28/03/2017; Sez. 6-2, Ordinanza n. 6129 del 09/03/2017; Sez. 2, Sentenza n.
18334 del 25/10/2012; Sez. 2, Sentenza n. 28920 del 27/12/2011). Circa la maggioranza normativamente necessaria, la Suprema Corte ha statuito che: ”In tema di installazione di ascensore in condominio e quindi di parti comuni negli edifici, la solidarietà costituisce principio generale di applicazione erga omnes e ad hoc: così, è consentita l'installazione di un ascensore, in quanto diretto ad eliminare le barriere architettoniche, mediante delibera assunta con maggioranza speciale in deroga a quella qualificata codicistica.” (Cassazione del 5 agosto 2015 n. 16846).
Ed ancor più di recente gli hanno precisato che: “In tema di condominio Parte_3 va ricordato che la realizzazione di un ascensore su un'area comune, allo scopo di eliminare le barriere architettoniche, rappresenta un'innovazione che come tale deve essere approvata in assemblea con la maggioranza di cui all'art. 1136, commi
2 e 3, c.c.” (Cass. n. 23076 del 26 settembre 2018).
Orbene, l'installazione di un ascensore all'interno di un edificio che ne è sprovvisto è senza dubbio un'innovazione di per sé funzionale all'eliminazione – anche soltanto parziale - delle barriere architettoniche in quanto detto impianto facilita l'accesso alle unità abitative – soprattutto quelle collocate ai piani alti- da parte di tutti gli utenti indipendentemente dall'età e dalla mobilità e, pertanto, la relativa delibera può essere approvata con le prescritte maggioranze agevolate.
Nel caso in esame, l'installazione degli ascensori appare propedeutica alla precipua finalità di eliminare le barriere architettoniche poiché nei due edifici facenti parte del risiedono soggetti con difficoltà di deambulazione CP_1
(due ultraottantenni di cui uno in dialisi, un infartuato ed una bambina nata con prematurità gravissima) a tutela dei quali il si attivato per la CP_1 realizzazione degli impianti ascensore e, dunque, dette opere ed i relativi progetti ben potevano essere approvati dall'assemblea dei condomini con la maggioranza di cui agli artt. 1120, comma II, e 1136, comma II, c.c.
A poco vale obiettare che la cabina realizzata, per le sue dimensioni, non sarebbe idonea ad abbattere le barriere architettoniche, in quanto non conforme alla normativa di settore. Va, infatti, richiamata la giurisprudenza della Suprema
Corte sul punto, la quale ha ben evidenziato come “ai fini della legittimità della deliberazione adottata dall'assemblea dei condomini ai sensi dell'art. 2 della legge
9 gennaio 1989, n. 13, l'impossibilità di osservare, in ragione delle particolari caratteristiche dell'edificio (nella specie, di epoca risalente), tutte le prescrizioni della normativa speciale diretta al superamento delle barriere architettoniche non comporta la totale inapplicabilità delle disposizioni di favore, finalizzate ad agevolare l'accesso agli immobili dei soggetti versanti in condizioni di minorazione fisica, qualora l'intervento (nella specie, installazione di un ascensore in un cavedio) produca, comunque, un risultato conforme alle finalità della legge, attenuando sensibilmente le condizioni di disagio nella fruizione del bene primario dell'abitazione.” (cfr. Cass. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 18147 del 26/07/2013) Infine, priva di pregio appare l'ulteriore censura mossa dagli attori in ordine al calcolo delle maggioranze ed alla sussistenza del cd. “condominio parziale”. A ben vedere, anche calcolando la maggioranza richiesta per l'approvazione del progetto redatto dall'incaricato studio Keope – che si rammenta essere rappresentata, sulla scorta di quanto sopra motivato, dalla maggioranza degli intervenuti corrispondenti almeno alla metà del valore dell'edificio - in maniera separata per i fabbricati A e B, il punto n. 2 dell'o.d.g. sarebbe stato ugualmente approvato.
Invero, dal verbale assembleare in atti, si evincono, per il fabbricato A, due assenti/astenuti ( con 45,857 mm e con 51,064 Persona_2 Persona_3 mm) ed un solo contrario (l'attore con 45,964 mm) mentre tutti gli Parte_1 altri 7 condomini si sono espressi in senso favorevole all'approvazione del progetto. Circa il fabbricato B, invece, si rilevano 3 voti dissenzienti ( Persona_4 con 46,432 mm;
l'attore con 46,578 mm;
Eredi
[...] Parte_2 Per_5
con 53,055 mm), 5 voti favorevoli e 2 assenti/astenuti. Dunque, sia
[...] considerando separatamente i due fabbricati facenti parti del Condominio di Via degli sia operando un calcolo unitario, le maggioranze necessarie CP_1 possono ritenersi raggiunte. Ad abundantiam, dalla documentazione in atti, tra cui non figurano le tabelle millesimali approvate ed applicate dal Condominio né il relativo regolamento condominiale, sembra che le quote millesimali di ogni condomino siano state calcolate tenendo conto di entrambi i fabbricati con la conseguenza che, anche le relative maggioranze assembleari, possono essere calcolate unitariamente per l'intero Condominio sommando i millesimi degli edifici A e B che lo compongono.
Venendo dunque al merito, l'impugnazione della delibera del 26.01.2019 limitatamente all'argomento di cui al n. 2 dell'o.d.g. è infondata e, per l'effetto, deve essere rigettata per i motivi che di seguito si espongono.
Apparare opportuno precisare che in questa sede gli attori hanno contestato il progetto per la realizzazione degli ascensori approvato dall'assemblea dei condomini in data 26.01.2019 in quanto, con la realizzazione di tale progetto, sarebbe stato limitato l'utilizzo degli spazi comuni da parte dei condomini e compromessi la stabilità, la sicurezza ed il decoro architettonico del fabbricato.
Come sottolineato dal convenuto infatti, gli attori non hanno CP_1 impugnato anche le precedenti delibere assembleari con cui era stata approvata l'installazione degli ascensori nonostante il proprio voto di dissenso in conseguenza del quale gli stessi sono stati esclusi dal riparto delle spese all'uopo necessarie.
Orbene, per valutare la legittimità e la conformità del progetto approvato rispetto alla normativa di riferimento, questo Giudicante si è avvalso delle cognizioni tecniche di un esperto. In corso di causa è stata infatti espletata una CTU ad opera dell'Ing. le cui conclusioni ben possono essere condivise Persona_1 in quanto risultano sviluppate con corretti criteri logici e tecnici ed hanno fondamento nella normativa di settore, nella documentazione in atti e nell'accesso ai luoghi per l'esame diretto delle opere realizzate. Sul punto la Suprema Corte ha chiarito che: "il giudice di merito che riconosce convincenti le conclusioni del consulente tecnico non è tenuto ad esporre in modo specifico le ragioni che lo inducono a fare propri gli argomenti dell'ausiliare se dalla indicazione della consulenza tecnica possa desumersi che le contrarie deduzioni delle parti siano state rigettate, dato che in tal caso l'obbligo della motivazione è assolto con
l'indicazione della fonte dell'apprezzamento espresso"(Cassazione n. 14638/2004)
Orbene, il CTU incaricato ha osservato che entrambi i fabbricati sono costituiti da un piano seminterrato, adibito a cantinole, e cinque piani in elevazione e che all'interno di ciascun vano scala risulta essere stata realizzata una “piattaforma elevatrice” denominata impropriamente “ascensore”. In particolare, sia all'interno del vano scala “A”, che all'interno del vano scala “B”, tali piattaforme elevatrici sono state realizzate occupando una porzione dei preesistenti pianerottoli di piano, ovvero occupando la zona di pianerottolo a tergo delle porte di caposcala di accesso agli appartamenti di piano, per una superficie complessiva pari a 2.15 m.
x 0.80 mt.= 1.72 mq. Le “piattaforme elevatrici” degli edifici “A” e “B”, hanno altresì occupato anche una porzione delle rispettive cantine condominiali poste al piano interrato.
In ordine alla conformità dell'intervento realizzato per l'installazione delle due piattaforme elevatrici rispetto alle normative di settore, il CTU ha rilevato che gli ascensori sono stati realizzati sia nel rispetto delle normative Urbanistiche ed
Edilizie vigenti sia in ottemperanza alle prescrizioni in materia di sicurezza degli impianti.
Quanto poi all'idoneità dell'opera a preservare la sicurezza e la stabilità degli edifici, il CTU ha constatato l'inadeguatezza della documentazione nella parte in cui “non vengono riportate le modalità di realizzazione degli interventi di demolizione delle porzioni dei solai dei pianerottoli di piano interessati dal passaggio dei nuovi impianti delle piattaforme elevatrici, e pertanto non vengono accertati, verificati e descritti gli effetti e le conseguenze di tali demolizioni sulla statica dell'edificio esistente, sia in riferimento alle condizioni statiche che a quelle sismiche” e pertanto ha auspicato “una ulteriore e più idonea verifica strutturale atta ad accertare le condizioni di sicurezza delle strutture dell'edificio condominiale esistente interessate dall'intervento, prevedendosi anche un nuovo deposito al
Genio Civile in Sanatoria, che tenga conto degli aspetti rilevati e non presi in considerazione”. Orbene, a ben vedere, le censure mosse dal CTU non attengono al progetto approvato dall'assemblea dei condomini ed oggetto di contestazione nella presente sede, quanto piuttosto alle modalità di realizzazione concreta degli ascensori ed in particolare alla mancata allegazione di tutta la documentazione necessaria per valutare se le opere realizzate, parzialmente difformi rispetto a quelle di cui al progetto originario, abbiano arrecato pregiudizio ai solai. Difatti il
CTU ha riferito che gli interventi posti in essere risultano solo “potenzialmente” -
e non concretamente ed effettivamente– idonei a pregiudicare la stabilità e/o la sicurezza degli edifici, non potendosi sul punto esprimere con certezza a causa della carenza documentale di cui sopra.
Va, in particolare, osservato come il CTU non abbia censurato le originarie previsioni progettuali regolarmente depositate presso gli organi competenti ed oggetto a suo tempo di approvazione assembleare con la delibera oggi oggetto di contestazione, quanto piuttosto le concrete modalità di realizzazione degli impianti con particolare riferimento agli interventi operati sui solai, necessari a creare il varco di passaggio dell'impianto, osservando che “tali interventi strutturali sono stati realizzati in assenza di una specifica progettazione strutturale depositata al Genio Civile, e che quindi allo stato non risultano essere stati collaudati.”
Va dato atto che in allegato alle proprie osservazioni, il CTP del CP_1 convenuto ha prodotto foto e grafico del solaio con i quali ha sommariamente illustrato e schematizzato gli interventi eseguiti sulle strutture dei solai dei pianerottoli di piano dell'edificio l'intervento eseguito sui solai non CP_4 andrebbe a modificare il comportamento globale dell'intero edificio, e non arrecherebbe pregiudizio alla stabilità e/o sicurezza dell'edificio condominiale esistente, avendo interessato un unico travetto, con luce pari a circa mt 2,40, incastrato nell'intelaiatura in c.a. della cassa scala.
Il CTP ha dunque dedotto di non aver provveduto ad alcun deposito ulteriore presso il Genio Civile, trattandosi di un intervento di minor impatto rispetto a quello oggetto di preventiva comunicazione e reso possibile soltanto all'esito di più approfondite indagini relative alla conformazione e struttura dei solai stessi, eseguita in sede di lavori.
Pur a fronte di tali rilievi, tuttavia, il CTU ha evidenziato come, in ogni caso, non via sia allo stato un progetto asseverato che attesti la tipologia di lavori concretamente realizzati e la loro idoneità statica. Si tratta, all'evidenza, di una critica incentrata, quindi, non sulla qualità in sé dell'opera, quanto piuttosto sulla mancata allegazione dell' elaborato progettuale degli interventi strutturali realizzati sui detti solai, sia alla SCIA depositata al , sia soprattutto alle CP_5 pratiche di deposito sismico trasmesse al Genio Civile di Napoli, con la conseguenza – prosegue il CTU- che allo stato non vi è documentazione ufficiale che “possa dimostrare la “correttezza” e la conformità alle NTC 2018 dell'intervento eseguito sulle strutture dell'edificio condominiale, così come oggi palesato dal CTP ing. in relazione agli interventi strutturali realizzati sui Per_6 solai dei pianerottoli di piano.”
Significativamente lo stesso CTU ha ritenuto necessario “un deposito sismico al
Genio Civile in Sanatoria, che tenga conto degli aspetti rilevati e non presi in considerazione negli elaborati già depositati in precedenza al Genio Civile ed oggetto delle Attestazioni di deposito Sismico n. 258/ATT/19 del 12/04/2019 e n.
392/ATT/19 del 14/06/2019. E ciò nel rispetto dell'art.18 c.3 del Regolamento
Regionale n.04/2020 che , per l'espletamento delle attività di autorizzazione e di deposito dei progetti ai fini della prevenzione del rischio sismico in Campania, in attuazione della L.R. n. 09/83 dispone che: “Qualora il responsabile non ha effettuato la denuncia di cui all'articolo 2 prima dell'inizio dei lavori, deve provvedervi, in sanatoria, richiedendo la “autorizzazione sismica” per i lavori già realizzati e per quelli ancora eventualmente da realizzare.”
Per quanto innanzi, dunque, non è possibile ritenere che all'esito degli accertamenti compiuti risulti raggiunta la prova della sicurezza della staticità dell'edificio correlato alla realizzazione dell'elevatore, palesandosi piuttosto la necessità – sottolineata dal CTU - di adempiere a tutti gli oneri di legge ai fini della relativa regolarità ed al fine di consentire, altresì, agli organi preposti ogni necessario e completo controllo.
Si tratta, in ogni caso, di un profilo relativo alla fase esecutiva dei lavori che non riguarda l'oggetto del presente giudizio. In questa sede, infatti, ciò che viene in rilievo è esclusivamente la legittimità della delibera impugnata, nella parte in cui ha approvato il progetto tecnico di realizzazione dell'elevatore; progetto di cui il ctu ha accertato la legittimità e sicurezza anche sotto il profilo della preservazione della staticità dell'edificio condominiale. Diverso è il profilo relativo alla modifica, in corso di opera, di tale progetto come rilevata dal ctu e che, certamente, non influisce sulla legittimità della delibera a monte, importando semmai la possibilità di contestazioni di diversa natura, da riservarsi naturalmente in altra sede.
Il CTU ha affermato altresì la non applicabilità all'opera realizzata sia della normativa in materia di prevenzione incendi di cui al D.M. n.246/87 sia di quella in materia di superamento delle barriere architettoniche di cui al D.M. n. 236/89.
Infatti, secondo consolidata giurisprudenza di legittimità, le prescrizioni di cui alla legge n. 13/1989 e al decreto attuativo n. 236/1989, si applicano, conformemente al principio di irretroattività fissato dall'art. 11, primo comma, delle preleggi, ai soli edifici realizzati successivamente all'entrata in vigore della legge o agli edifici preesistenti la cui integrale ristrutturazione sia successiva
(Cass. Civile Ord. Sez. 2, num. 19087 del 2022). Ed infatti, l'art. 1, primo comma, della legge n. 13/1989, così si esprime: "I progetti relativi alla costruzione di nuovi edifici, ovvero alla ristrutturazione di interi edifici, ivi compresi quelli di edilizia residenziale pubblica, sovvenzionata ed agevolata, presentati dopo sei mesi dall'entrata in vigore della presente legge, sono redatti in osservanza delle prescrizioni tecniche previste dal comma 2"; allo stesso modo, l'art. 1 del D.M.
236/1989, stabilisce che: “Le norme contenute nel presente decreto si applicano: 1) agli edifici privati di nuova costruzione, residenziali e non, ivi compresi quelli di edilizia residenziale convenzionata;
2) agli edifici di edilizia residenziale pubblica sovvenzionata ed agevolata, di nuova costruzione;
3) alla ristrutturazione degli edifici privati di cui ai precedenti punti 1) e 2), anche se preesistenti alla entrata in vigore del presente decreto;
4) agli spazi esterni di pertinenza degli edifici di cui ai punti precedenti”.
L'installazione di un nuovo ascensore in un edificio preesistente che ne è privo deve invece essere qualificata come intervento edilizio di manutenzione straordinaria ai sensi dell'a art. 3 del dpr 380/2001, ex legge 5 agosto 1978, n
457, art. 31): “-interventi di manutenzione straordinaria: le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici (ndr ascensori), sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso …“. Si ricorda inoltre che le prescrizioni tecniche dettate dall'art. 8 del D.M. n. 236/1989, anche qualora applicabili, sono comunque derogabili mediante scrittura privata, poiché l'art. 7 del medesimo D.M. consente, in sede di progetto, di adottare soluzioni alternative alle suddette specificazioni e soluzioni tecniche, purché rispondenti alle esigenze sottintese dai criteri di progettazione (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 2050 del
24/01/2019; Sez. 6-2, Ordinanza n. 18147 del 26/07/2013).
Dunque, privo di pregio è il fatto che le dimensioni interne della cabina della piattaforma elevatrice - pari a 1,40 mt. x 0,50 mt - non rispettino i limiti e le prescrizioni dimensionali imposti al punto 8.1.12. del D.M. 236/89 pari a 1.20 mt x 0.80 mt, non essendo quest'ultima la normativa applicabile al caso de quo.
Invero, secondo il CTU, le nuove piattaforme elevatrici seppure non rispondenti alle prescrizioni “dimensionali” imposte dalla normativa sul superamento delle barriere architettoniche di cui al DM 236/89, hanno migliorato l'utilizzo della cosa comune, con particolare riguardo all'indubbio miglioramento delle condizioni di accessibilità, visitabilità e fruibilità delle parti comuni dell'edificio condominiale, anche e specialmente per tutte quelle persone disabili e con ridotte capacità motoria.
Nella relazione peritale è altresì stato escluso che l'opera realizzata possa aver leso l'estetica ed il decoro del fabbricato ma, al contrario, costituisce un valore aggiunto per l'edificio in questione con conseguente sensibile apprezzamento delle unità immobiliari ivi ubicate.
Il CTU ha infine rilevato che l'opera realizzata ha occupato una porzione delle cantine condominiali ubicate al piano seminterrato di ciascun edificio, le quali risultano oggi non più accessibili dal pianerottolo condominiale a mezzo delle preesistenti porte di ingresso.
È consolidato in giurisprudenza l'assunto in forza del quale, in tema di condominio negli edifici, nell'identificazione del limite all'immutazione della cosa comune, disciplinato dall'art. 1120, secondo comma, c.c. (dopo la novella art. 1120, ultimo comma, c.c.), il concetto di inservibilità della stessa non può consistere nel semplice disagio subito rispetto alla sua normale utilizzazione - coessenziale al concetto di innovazione -, ma è costituito dalla concreta inutilizzabilità della res communis, secondo la sua naturale fruibilità; si può tener conto di specificità - che possono costituire ulteriore limite alla tollerabilità della compressione del diritto del singolo condomino - solo se queste costituiscano una inevitabile e costante caratteristica di utilizzo (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 7028 del
12/03/2019; Sez. 2, Ordinanza n. 21342 del 29/08/2018; Sez. 2, Sentenza n.
12930 del 24/07/2012; Sez. 2, Sentenza n. 15308 del 12/07/2011). Alla stregua di queste direttrici, ai sensi dell'art. 1120, secondo comma, c.c. - nella formulazione ratione temporis applicabile, antecedente alle modifiche apportate dalla I. n. 220/2012 -, sono vietate le innovazioni che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso e al godimento anche di un solo condomino, comportandone una sensibile menomazione dell'utilità, secondo l'originaria costituzione della comunione (Cass. Civile Ord. Sez. 2, n. 19087 del 2022).
Va, tuttavia, osservato che “in tema di condominio, l'installazione di un ascensore su area comune, allo scopo di eliminare delle barriere architettoniche, rientra fra le opere di cui all'art. 27, comma 1, della l. n. 118 del 1971 ed all'art. 1, comma 1, del d.P.R. n. 384 del 1978, e, pertanto, costituisce un'innovazione che, ex art. 2, commi 1 e 2, della l n. 13 del 1989, va approvata dall'assemblea con la maggioranza prescritta dall'art. 1136, commi 2 e 3, c.c., ovvero, in caso di deliberazione contraria o omessa nel termine di tre mesi dalla richiesta scritta, che può essere installata, a proprie spese, dal portatore di handicap, con l'osservanza dei limiti previsti dagli artt. 1120 e 1121 c.c., secondo quanto prescritto dal comma
3 del citato art. 2; peraltro, la verifica della sussistenza di tali ultimi requisiti deve tenere conto del principio di solidarietà condominiale, che implica il contemperamento di vari interessi, tra i quali deve includersi anche quello delle persone disabili all'eliminazione delle barriere architettoniche, trattandosi di un diritto fondamentale che prescinde dall'effettiva utilizzazione, da parte di costoro, degli edifici interessati e che conferisce comunque legittimità all'intervento innovativo, purchè lo stesso sia idoneo, anche se non ad eliminare del tutto, quantomeno ad attenuare sensibilmente le condizioni di disagio nella fruizione del bene primario dell'abitazione.”(cfr. Cass. Sez. 6 -
2, Ordinanza n. 6129 del 09/03/2017)
Dunque, l'installazione di un impianto ascensore è certamente una innovazione che facilita l'accesso delle persone alle unità abitative e costituisce un diritto fondamentale che prescinde dall'effettiva utilizzazione, da parte di costoro, degli edifici interessati (Corte cost. sentenza 167 del 1999); ne consegue che, nel valutare il rispetto dei limiti di cui all'art 1120 c.c., il giudice dovrà operare un necessario bilanciamento fra gli opposti interessi, avuto riguardo al principio di
“solidarietà condominiale, secondo il quale la coesistenza di più unità immobiliari in un unico fabbricato implica di per sé il contemperamento, al fine dell'ordinato svolgersi di quella convivenza che è propria dei rapporti condominiali, di vari interessi, tra i quali deve includersi anche quello delle persone disabili all'eliminazione delle barriere architettoniche (…)” (cfr. Cass.
Sez. 2, Sentenza n. 18334 del 25/10/2012)
Ebbene, dati tali principi, ritiene questo giudice che il sacrificio imposto dalla installazione dell'elevatore alla fruizione del bene comune – nel caso di specie la cantinola condominiale – sia evidentemente recessivo rispetto al ben più consistente interesse delle persone a mobilità ridotta ed in età avanzata, ed in definitiva potenzialmente di tutti i condomini – a potersi giovare dell'ascensore installata che consentirà loro di raggiungere agevolmente le rispettive case di abitazione, soprattutto ove collocate ai piani alti dell'edificio condominiale.
Sotto tale profilo rileva, in primo luogo, la circostanza che i condomini abbiano delle cantinole in proprietà individuale, potendo dunque già giovarsi dell'utilità di tali locali e subendo il sacrificio dell'utilizzo di un'unica cantinola condominiale, peraltro di modeste dimensioni ed in pessimo stato di manutenzione, come è dato riscontrare dalle foto allegate. In secondo luogo, l'installazione dell'ascensore non ha privato completamente i condomini di tale utilità, occupando soltanto una porzione della cantinola;
la circostanza che la stessa non sia più accessibile dalla preesistente porta di ingresso, oggi occupata dall'ascensore, non costituisce di per sé un impedimento di carattere assoluto, potendo a tanto ovviarsi mediante la creazione di un nuovo varco di ingresso, sì da recuperare la fruizione del residuo spazio della cantinola condominiale, non occupata dall'ascensore.
Per tutti i motivi sopra esposti, l'impugnazione proposta dai condomini
[...] ed avverso il punto n. 2 dell'o.d.g. della delibera Parte_1 Parte_2 assembleare del 26.01.2019 deve essere rigettata
Le spese di lite, in considerazione dell'esito complessivo della controversia, vanno poste a carico degli attori soccombenti e liquidate come da dispositivo sulla scorta delle tariffe medie dello scaglione di riferimento ( cause di valore indeterminabile di bassa complessità) tenuto conto della complessità del giudizio e dell'attività svolta, ad eccezione della sola fase istruttoria per la quale si ritiene liquidare i minimi di tariffa in considerazione della limitata attività espletata, sostanziatasi nel solo svolgimento di una ctu, senza acquisizione di prove orali.
Le spese di CTU, già liquidate con separato decreto, vengono anch'esse definitivamente poste a carico degli attori soccombenti.

PQM


Il Tribunale di Torre Annunziata, Prima Sezione Civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da
[...] ed nei confronti del Parte_1 Parte_2 Controparte_6
, in persona del legale rappresentante p.t., così provvede:
[...]
1) rigetta l'impugnazione della delibera assembleare del 26.01.2019 proposta da ed , limitatamente al punto n. 2 Parte_1 Parte_2 dell'o.d.g.;
2) Condanna gli attori al rimborso delle spese di lite nei confronti del convenuto che liquida in complessivi € 6.713,00 per compensi CP_1
(di cui € 1701,00 per fase di studio, € 1204,00 per fase introduttiva, €
903,00 per fase istruttoria ed € 2905,00 per fase conclusionale), oltre IVA,
CPA e rimborso spese forfettarie nella misura del 15% come per legge;

3) pone a carico a carico degli attori le spese di CTU, già liquidate con separato decreto.
Torre Annunziata, li 13.10.2025 Il giudice unico
Dott.ssa Raffaella Cappiello