N. 1551/2020 RGAC

TRIBUNALE DI PAOLA
SEZIONE CIVILE
* * *
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Paola, Sezione Civile, nella persona del dott. Antonio SCORTECCI, in esito alla scadenza del termine assegnato per il deposito di note scritte ex art. 127 ter cpc, ha pronunciato la seguente
SENTENZA ex art. 281 sexies
nella causa civile iscritta al numero di Ruolo Generale degli Affari Contenziosi in epigrafe tra
(P.I. ,), rappresentata e difesa dall'Avv. Parte_1 P.IVA_1
Concettina EPIFANO (C.F. ) C.F._1
- attrice -
contro
(C.F. ), rappresentata e difesa dagli Controparte_1 C.F._2
Avv.ti Mariapia UCCELLA (C.F. , Annarita BILLWILLER C.F._3
(C.F. ) e Ivana CERVONE (C.F. ) C.F._4 C.F._5
- convenuti -
CONCLUSIONI: come da atti e verbali di causa
1

MOTIVI DELLA DECISIONE
1.1. – Con atto di citazione ritualmente notificato, ha Parte_1
convenuto al fine di ottenere: 1) la restituzione dell'immobile Controparte_1
sito in Santa Maria del Cedro (CS) Parco Mirage, fabbricato A, piano II, interno 12; 2) la condanna al pagamento di € 300,00 mensili o della diversa domma ritenuta di giustizia a titolo di indennità da occupazione dal 31.1.1992 al soddisfo.
Ha, in particolare, dedotto che:
- in data 31.1.1992, le parti stipulavano contratto preliminare di compravendita relativo al predetto immobile, ma la promissaria acquirente non pagava l'intero prezzo né chiedeva di stipulare l'atto definitivo;

- l'immobile è ancora detenuto da per esserle stato Controparte_1
consegnato al momento della sottoscrizione del preliminare;

- il diritto di stipulare il contratto definitivo si è ormai estinto per intervenuta prescrizione decennale.
1.2. – Si è costituita la quale ha chiesto, in via preliminare, di Controparte_1
dichiarare l'improcedibilità della domanda per mancato esperimento del procedimento di mediazione obbligatoria;
sempre in via preliminare, di dichiarare la nullità dell'atto di citazione per carenza dei requisiti di cui all'art 164 cpc;
nel merito, di dichiarare la carenza di legittimazione della in quanto non proprietaria Parte_1 dell'immobile e, comunque, di rigettare la domanda per infondatezza, oltre che per prescrizione dell'asserito diritto all'indennità da occupazione.
Ha, infatti, eccepito che:
- parte attrice non ha documentato la titolarità dell'immobile, che da visura catastale risulta di proprietà della società di EURO 2000 SRL;

- dal 31.1.1992 possiede l'immobile per cui è causa in maniera continuata,
prolungata ed ininterrotta nel tempo, utilizzando e godendo di esso, versando regolarmente le quote condominiali e le utenze di acqua e luce intestata alla medesima conventa e, quindi, lo ha acquistato per maturata usucapione;

- prima del presente giudizio né la né la EURO Parte_1
2000 SRL avevano rivendicato la proprietà del bene o comunque avanzato richieste di restituzione;

2 - in data 31.1.1992, entrava nel possesso dell'immobile, pattuendo con la
[...]
che credeva essere proprietaria dell'immobile, il prezzo Parte_1
di 27 milioni di lire;

- dal 1992 al 1996, versava il maggiore importo complessivo di 31 milioni di lire;

- la dopo aver ricevuto il pagamento di tutto Parte_1
quanto pattuito, ha sempre rimandato la formalizzazione dell'accordo, nonostante i vari tentativi e solleciti;

- l'accordo di compravendita sottoscritto dalle parti – redatto in forma semplice, priva di autenticazione e non sottoposto a registrazione – non prevedeva alcun termine di scadenza, sicché non può considerarsi maturato il termine di prescrizione;

- per di più, parte attrice, stipulando il preliminare senza essere proprietaria, commetteva un illecito in relazione al quale la convenuto ha riservato azione per il risarcimento del danno e per l'indebito arricchimento.
2.1. – Ciò posto, come noto, l'azione di rivendica e quella di restituzione hanno natura distinta e, quindi, diversi presupposti.
La prima ha carattere reale, si fonda sul diritto di proprietà di un bene, del quale l'attore assume di essere titolare e di non avere la disponibilità, ed è esperibile contro chiunque in fatto possiede o detiene il bene al fine di ottenere l'accertamento del diritto di proprietà sul bene stesso e di riacquisirne il possesso. La seconda ha, invece, natura personale, si fonda sulla deduzione della insussistenza o del sopravvenuto venir meno di un titolo di detenzione del bene da parte di chi attualmente lo detiene per averlo ricevuto dall'attore o dal suo dante causa, ed è rivolta ad ottenere consequenzialmente la consegna del bene, previo accertamento di quella insussistenza o di quel venir meno.
L'azione di rivendicazione richiede pertanto la prova della proprietà dell'attore, che, invece, non è imposta nella diversa azione personale di restituzione, fondata, come detto, sulla dimostrazione dell'originaria insussistenza o del sopravvenuto venir meno - per invalidità, inefficacia, decorso del termine di durata, esercizio dell'eventuale facoltà di recesso - del titolo giuridico che legittimava il convenuto alla detenzione del bene nei suoi confronti (Cass. civ., Sez. II, n. 2392 del 19.2.2002).
Nel caso di specie, l'attore ha chiaramente dedotto, al fine di ottenere la restituzione dell'immobile ed il risarcimento del danno per l'occupazione asseritamente divenuta
3 sine titulo, il contratto preliminare concluso con la convenuta il 31.1.1992 quale ragione della detenzione dell'immobile da parte di quest'ultima ed il sopravvenire della sua inefficacia per estinzione del diritto alla stipula del definitiva in conseguenza del maturare del termine decennale di prescrizione. Tanto rispetta i requisiti richiesti dall'art. 164 cpc in tema di petitum e causa petendi e configura inequivocabilmente l'azione resistitutoria per sopravvenuta inefficacia del contratto preliminare per prescrizione del diritto all'esecuzione specifica dell'obbligo di contrarre, piuttosto che una rivendicazione.
2.2. – Ne deriva l'infondatezza dell'eccezione di improcedibilità perché il d.lgs.
28/2010 non impone il procedimento di mediazione nel caso di azioni personali di restituzione di beni.
2.3. – È parimenti infondata l'eccezione di difetto di legittimazione attiva in capo all'attrice: essa non ha richiesto la restituzione dell'immobile quale proprietaria ma per averlo consegnato alla convenuta sulla base di preliminare i cui effetti sono cessati a seguito di prescrizione del diritto alla stipula del definitivo.
2.4. – È infondata anche l'eccezione di usucapione.
Invero, per consolidata giurisprudenza, “nella promessa di vendita, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un'anticipazione degli effetti traslativi, in quanto la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull'esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori. Pertanto la relazione con la cosa, da parte del promissario acquirente, è qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata e non come possesso utile "ad usucapionem", salvo la dimostrazione di un'intervenuta "interversio possessionis" nei modi previsti dall'art. 1141 cod. civ.” (Sez. U, Sentenza n. 7930 del 27/3/2008; conf.
Sez. 2, Sentenza n. 1296 del 25/1/2010, Sez. 2, Sentenza n. 9896 del 26/4/2010, Sez. 2,
Sentenza n. 5211 del 16/3/2016; analogamente, Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 5891 del
5/3/2024: “la promessa di vendita di un immobile con consegna anticipata integra un contratto misto, la cui causa è data dalla fusione di quelle di due contratti tipici: il preliminare di compravendita e il comodato precario;
pertanto, stante l'unitarietà funzionale che contraddistingue il collegamento negoziale, tale contratto trova la sua disciplina giuridica in quella prevalente del preliminare di compravendita, con conseguente applicazione degli effetti restitutori ex art. 1458 c.c.”).
4 Pertanto, in mancanza di prova di atti di interversione del possesso, non può essere affermato che la convenuta ha acquisito il possesso dell'immobile utile ad usucapire.
2.5. – È, infondata, anche l'eccezione di prescrizione del diritto della convenuta di esigere la stipula dell'atto definitivo.
Innanzitutto il contratto stipulato il 31.1.1992 è pacificamente un preliminare di compravendita: così infatti è espressamente intitolato in coerenza con il suo contenuto
(ad es. “parte promittente venditrice promette di vendere a parte promissaria acquirente che promette di acquistare”, “l'immobile promesso in vendita”).
Inoltre, al suo art. 7 prevede che: “la stipula dell'atto di vendita definitivo sarà effettuata dal notaio depositario di tutta la documentazione inerente la liberà e la disponibilità degli immobili. L'atto notarile sarà effettuato a cura della parte venditrice
e spesa a carico della parte acquirente”. Pone, quindi, chiaramente l'obbligo di curare gli incombenti finalizzati alla stipula del definitivo – tra cui deve intendersi anche l'individuazione della data del rogito – a carico della parte venditrice, pur senza indicare un termine di scadenza e, comunque, riversando le relative spese sulla parte acquirente.
È, infine, altrettanto pacifico che il diritto della convenuta di procedere alla stipula del definitivo è soggetto, in assenza di disposizioni speciale, al termine ordinario decennale ex art. 2946 cod. civ., decorrente dalla data di conclusione del preliminare, il 31.1.1992.
Infatti, “il contratto preliminare è fonte di obbligazione al pari di ogni altro contratto ed il suo particolare oggetto, cioè l'obbligo di concludere il contratto definitivo, non esclude che, ove non sia fissato un termine né in sede convenzionale, né in sede giudiziale, sia applicabile ai sensi dell'art. 1183 c.c. la regola dello immediato adempimento (quod sine die debetur statim debetur); con la conseguenza che, a norma degli art. 2934, 2935 e 2946 c.c., l'inattività delle parti protrattasi per oltre dieci anni da quando il diritto alla stipulazione del contratto definitivo poteva essere fatto valere, comporta l'estinzione del diritto medesimo per prescrizione. Salvo che nel corso degli anni il promittente venditore non abbia posto in essere comportamenti implicanti il riconoscimento dei diritti nascenti dal preliminare in favore del promittente acquirente;
nel qual caso la prescrizione è da intendersi interrotta ai sensi dell'art. 2944 c.c. per effetto del riconoscimento del diritto.” (cfr. in tal senso Cass. civ., Sez. VI, n. 5285 del
3.4.2012; Cass. civ., Sez. II, n. 14463 del 30.6.2011).
Tuttavia, il teste , sentito all'udienza del 20.2.2025, la cui Testimone_1
attendibilità non può essere negata esclusivamente sulla base del suo status di coniuge
5 separato della convenuta, dopo avere chiarito di avere interrotto la convivenza coniugale nel 2018 successivamente al periodo estivo trascorso nell'immobile per cui è causa, ha riferito che: “ogni estate io e mia moglie chiedevamo a [ndr. legale Parte_2
rappresentante dell'attrice] di stipulare l'atto. // rispondeva sempre che Parte_2 non dovevamo preoccuparci e che ci avrebbe fatto sapere”.
Conseguentemente, non può ritenersi maturato il predetto termine prescrizionale decennale in quanto ripetutamente interrotto, ogni estate, fino al 2018.
2.6. – Pertanto, le domande di restituzione e risarcimento danni proposte da parte attrice devono essere rigettate atteso che, come detto, la convenuta continua a detenere legittimamente l'immobile in forza del preliminare del 31.1.1992, mantenendo il diritto alla stipula del contratto definitivo di compravendita.
2.7. – Ciò non è però sufficiente ad accogliere la domanda genericamente formulata dalla convenuta ai sensi dell'art. 96 c.p.c. in mancanza di prova dei relativi presupposti.
2.8. – Infine, per la soccombenza, occorre condannare parte attrice al pagamento delle spese di lite (come da dispositivo) alla luce dei valori medi previsti dal DM 55/2014 per tutte le fasi relative ai procedimenti di cognizione davanti al Tribunale appartenenti al quarto scaglione sulla base del prezzo del preliminare (€ 27.000,00), oltre accessori di legge, in favore della convenuta, con distrazione ai suoi procuratori, dichiaratisi antistatari.


P.Q.M.


Il Tribunale di Paola, definitivamente pronunciando, rigetta le domande di parte attrice, condannandola al pagamento delle spese di giudizio, liquidate in € 7.616,00 per compenso, oltre rimborso forfettario (pari al 15% del compenso), IVA e CPA (come per legge) in favore della convenuta, con distrazione ai suoi procuratori.
Manda alla Cancelleria per gli adempimenti di rito.
Paola, 29 maggio 2025
Il Giudice
Antonio SCORTECCI
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