REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di GROSSETO
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Mario Venditti, all'udienza del 15.1.2025, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
(art. 429 c.p.c.) nella causa civile di primo grado iscritta al n. 2018/2023 R.G., cui è riunita la causa iscritta al n. 2289/2023 R.G., avente ad oggetto “locazione”, pendente
TRA
(C.F.: ), elettivamente domiciliato in Parte_1 C.F._1
Grosseto, via Ticino n. 9, presso lo studio dall'avv. Marco Guerrieri, che lo rappresenta e difende in giudizio in virtù di procure in atti;

RICORRENTE

contro

:
(C.F.: ), (C.F.: Controparte_1 C.F._2 CP_2
) e (C.F.: ), elettivamente C.F._3 CP_3 C.F._4 domiciliati in Roma, via della Giuliana n. 83/A, presso lo studio dell'avv. Wladimira
Zipparro, che li rappresenta e difende in giudizio in virtù di procure in atti;

RESISTENTI
CONCLUSIONI: come da verbale d'udienza del 15.1.2025.

MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 447-bis c.p.c. e pedissequo decreto di fissazione di udienza, ritualmente notificati, ha convenuto in giudizio e i Parte_1 Controparte_1 suoi figli e , esponendo all'intestato Tribunale che: CP_3 CP_2
pagina 1 di 8 • con contratto sottoscritto il 1°.

2.2020 da , a nome del figlio Controparte_1
, avrebbe ottenuto in locazione abitativa da e CP_3 CP_3 CP_2 due immobili siti in Castel del Piano, uno di proprietà di e l'altro di proprietà CP_3 di , nonché un terreno agricolo appartenente a entrambi;
CP_2
• il contratto avrebbe avuto durata quadriennale, tacitamente rinnovabile, con canone “a scaletta”;
• con missiva del 9.5.2023, e avrebbero comunicato la CP_3 CP_2 disdetta del contratto alla prima scadenza per destinare i beni al soddisfacimento di esigenze personali e familiari;

• il contratto in esame, tuttavia, dovrebbe ritenersi nullo, in quanto non sottoscritto da e recante la firma apocrifa di , vergata dal padre CP_2 CP_3 [...]
; CP_1
• la nullità del contratto attribuirebbe al conduttore il diritto a ripetere tutte le somme versate a titolo di canone, ammontanti ad € 62.241,86, nonché a vedersi rimborsare le spese per gli interventi di miglioramento eseguiti negli immobili, pari ad €
7.523,00;
• il contratto, tra l'altro, in assenza di forma scritta ad substantiam, dovrebbe ritenersi stipulato in forma orale, con la conseguenza di dover ricondurre la locazione alle condizioni previste dall'art. 2, co. 1 della L. 431/1998;
• ad ogni modo, sarebbe nulla la disdetta comunicata dai locatori, stante la molteplicità delle ragioni poste a suo fondamento.
Tanto premesso, il ricorrente chiedeva al Tribunale di Grosseto di accertare la nullità del contratto del 1°.

2.2020 per carenza della forma scritta ad substanziam, ovvero del consenso delle parti, ai sensi dell'art. 1418, co. 2 c.c. e, per l'effetto, condannare i resistenti a restituirgli la somma complessiva di € 69.764,86 - oltre interessi e rivalutazione monetaria -, riconducendo contestualmente la locazione alle condizioni prescritte dall'art. 2, co. 1 della L. 431/1998; in subordine, chiedeva dichiararsi la nullità della disdetta comunicata dai proprietari il 9.5.2023, legittimandolo a permanere negli immobili dopo il 31.1.2024.
Si costituivano in giudizio i resistenti, eccependo preliminarmente l'improcedibilità delle domande avversarie per omesso esperimento della mediazione obbligatoria, e chiedendone nel merito il rigetto, in quanto infondate in fatto e in diritto, con condanna del ricorrente per responsabilità processuale aggravata ex art. 96 c.p.c.; CP_1
pagina 2 di 8 , inoltre, eccepiva in via preliminare il suo difetto di legittimazione passiva, CP_3 mentre i fratelli e instavano per la riunione del giudizio al CP_3 CP_2 procedimento di convalida di sfratto per finita locazione successivamente proposto dai medesimi (n. 2192/2023 RG), chiedendo in via riconvenzionale la declaratoria di risoluzione del contratto e la condanna del ricorrente al rilascio dei beni.
Nel parallelo giudizio di sfratto, frattanto, s'era costituito il sig. , opponendosi Parte_1 alla convalida per le stesse ragioni indicate nel ricorso introduttivo, e alla prima udienza del 20.12.2023 il Tribunale, rilevata l'inesperibilità del procedimento di sfratto (o più propriamente di licenza) per finita locazione alla prima scadenza, disponeva il mutamento del rito (cui seguiva la rubricazione della procedura al n. 2289/2023 R.G.), invitando le parti a esperire la mediazione di cui all'art. 5 del D.Lgs. 28/2010.
Nelle memorie integrative ex art. 426 c.p.c., le parti di quel giudizio mutuavano in sostanza le difese già svolte in quello odierno, salva l'aggiunta da parte del di Parte_1 un'ulteriore domanda di nullità del contratto per carenza di agibilità dell'immobile.
Avverata la condizione di procedibilità delle domande proposte in giudizio, all'udienza del
15.5.2024 il Giudice vi riuniva la procedura n. 2289/2023 R.G., istruendolo poi con l'espletamento della prova testimoniale ammessa e incamerando la decisione all'udienza del 15.1.2025, a seguito del deposito di memorie conclusive.

*****
I fatti di causa.
Dalla documentazione prodotta e dalle allegazioni delle parti risulta che il sig. , Parte_1 dal 1°.2.2020, vanta il godimento di due immobili siti in Castel del Piano (GR), uno di proprietà di e l'altro di proprietà di , nonché di un terreno CP_3 CP_2 agricolo appartenente a entrambi.
Il titolo su cui si fonda la detenzione è un contratto di locazione abitativa recante data
1.2.2020, della durata di anni “4+4+4” (trattasi plausibilmente di un refuso), con canone annuale di € 18.000,00 per il primo anno, di € 20.808,00 per il secondo anno, di €
23.604,00 per il terzo anno e di € 26.400,00 per il quarto anno, da suddividersi al 50% fra i proprietari.
A seguito della disdetta comunicata da questi ultimi nel maggio del 2023, al fine di vedersi restituire gli immobili entro il 31.1.2024 per destinarli al soddisfacimento di esigenze personali e familiari, avendo necessità di utilizzarli personalmente, anche per pagina 3 di 8 abitarli (all. 2 del ricorso), sono insorte dispute sulla validità del contratto e della disdetta.
In ordine al primo, il conduttore ne ha eccepito la nullità perché non sottoscritto da e recante la firma apocrifa di , vergata dal padre CP_2 CP_3 [...]
senza una procura ad hoc (all. 1 del ricorso); un altro motivo di nullità del CP_1 contratto, eccepito dal conduttore in corso di causa, riguarda la mancanza di agibilità degli immobili (all. 3 della memoria ex art. 426 c.p.c.).
Ciò consentirebbe al conduttore di ottenere non solo la restituzione di tutti i canoni versati, pari ad € 62.241,86 (all. 3 del ricorso), e il rimborso delle spese per le migliorie apportate ai beni, ammontanti ad € 7.523,00 (all. 4 del ricorso), ma anche la riconduzione del rapporto locativo alle condizioni previste dall'art. 2, co. 1 della L.
431/1998, stante l'assenza di forma scritta ad substantiam del contratto idonea a farlo ritenere stipulato in forma orale.
Quanto alla disdetta, invece, la sua nullità deriverebbe dalla pluralità dei motivi posti fondamento della stessa, assicurando quindi al conduttore il diritto di permanere negli immobili anche dopo la scadenza intimata del 31.1.2024.
La posizione di . Controparte_1
Deve dichiararsi il difetto di legittimazione di rispetto alle domande Controparte_1 attoree, visto che il medesimo non è parte del contratto di locazione controverso né risulta proprietario degli immobili affittati.
Egli è stato citato in giudizio solo perché avrebbe sottoscritto il contratto prodotto dal ricorrente in luogo del figlio , apponendo la firma di quest'ultimo, ma nei suoi CP_3 confronti non è stata proposta alcuna domanda che ne giustifichi la partecipazione in giudizio.
La nullità del contratto.
La domanda di nullità del contratto per carenza di valide firme imputabili ai locatori è infondata è va respinta.
Benvero, la presenza di un contratto scritto e registrato, insieme al contegno tenuto dai contraenti che ne hanno dato esecuzione (come pacificamente avvenuto nella specie), possono far ritenere pienamente valide ed efficaci le obbligazioni assunte in merito alla locazione.
pagina 4 di 8 È lecito, tra l'altro, dubitare che la mancata firma del contratto locativo sia elemento idoneo a comportarne la nullità, atteso che tale vizio non è espressamente sanzionato dalla legge, la quale impone solo, a pena di nullità, la presenza della forma scritta e l'obbligo di registrazione (artt. 13 della L. 431/1998 e art. 1, co. 346, della L. 311/2004).
Per quanto poi concerne l'eventuale apposizione, da parte di , della Controparte_1 sottoscrizione del figlio , giova osservare che dal tenore complessivo del contratto si CP_3 desume che il locatore fosse quest'ultimo, come tale ivi indicato, e che pertanto la firma della padre non avesse altro senso se non quello di agire in nome e per conto del figlio, risultando tale interpretazione avvalorata dal fatto che il canone veniva versato a quest'ultimo, e considerato altresì che l'eventuale mancanza di procura non provocherebbe comunque la nullità del contratto, giacché la mancanza di poteri rappresentativi avrebbe potuto essere eccepita solo dal soggetto falsamente rappresentato. Nel caso in esame, al contrario, l'eventuale difetto di procura deve considerarsi sanata, ai sensi dell'art. 1399 c.c., dalla ratifica ravvisabile sia nella disdetta trasmessa a maggio 2023 sia nell'intimazione di sfratto (cfr. Corte d'appello di Venezia n.
2623/2017).
Peraltro, il testimone comune delle parti, sig. (titolare dell'agenzia Testimone_1 immobiliare che partecipò alla stesura del contratto), all'udienza del 19.6.2024 ha dichiarato di ricordare che il contratto esibitogli fu sottoscritto prima dal conduttore e successivamente dai locatori.
Ad ogni modo, e ciò ha carattere dirimente nella vicenda de qua, rileva il Tribunale che un contratto scritto recante le firme di tutte le parti esiste, ed è quello prodotto in copia dalla parte intimante (all. 1 della citazione), avverso il quale il non ha avanzato Parte_1 disconoscimento di conformità all'originale - facendo acquisire a tale documento la stessa efficacia di quello autentico ex art. 2719 c.c. - né ha proposto querela di falso per denunciarne un abusivo riempimento absque pactis.
Detto contratto, di cui quello in possesso del conduttore ne rappresenta verosimilmente un'incompleta riproduzione in ordine alle firme dei locatori, è registrato e perfettamente valido.
Né a infirmarlo può essere la predicata inagibilità degli immobili oggetto del medesimo, in quanto “il carattere abusivo dell'immobile locato ad uso abitazione ovvero la mancanza di certificazione di abitabilità non importa nullità del contratto locatizio, non incidendo i detti vizi sulla liceità dell'oggetto del contratto ex art. 1346 c.c. (che riguarda la prestazione) o pagina 5 di 8 della causa del contratto ex art. 1343 c.c. (che attiene al contrasto con l'ordine pubblico), né potendo operare la nullità della L. n. 47 del 1985, ex art. 40 (che riguarda solo vicende negoziali con effetti reali): ne consegue l'obbligo del conduttore di pagare il canone anche con riferimento ad immobile avente i caratteri suddetti” (cfr. ex plurimis
Cass. n. 6122/2018).
Il rigetto delle domande di nullità del contratto di locazione comporta la reiezione delle domande conseguenziali di ripetizione dei canoni pagati dal conduttore, di rimborso delle spese asseritamente da questi affrontate per migliorare gli immobili, e di riconduzione del rapporto locativo alle condizioni previste dall'art. 2, co. 1 della L. 431/1998.

La nullità della disdetta e la risoluzione negoziale.
L'eccepita nullità della disdetta trasmessa a maggio 2023 dai locatori va disattesa, con conseguente accoglimento della domanda di risoluzione del contratto per finita locazione, al 31.1.2024, proposta con l'intimazione di sfratto.
Infatti, come rilevato dalla Suprema Corte: “il diniego di rinnovo di cui alla L. 9 dicembre
1998, n. 431, art. 3, lett. a), al pari dell'analogo istituto previsto dalla L. 27 luglio 1978,
n. 392, art. 27, presuppone l'intenzione (ma non anche la necessità) del locatore di disporre dell'immobile per uno degli usi previsti dalla norma;
l'intenzione deve essere seria, cioè realizzabile giuridicamente e tecnicamente, ma non è sindacabile nel suo contenuto di merito, non potendo il giudice interferire sull'utilità o sulla convenienza della divisata destinazione per il locatore (…) Per legittimare il mancato rinnovo del rapporto da parte del locatore, è quindi sufficiente la semplice manifestazione di volontà di destinare l'immobile ad abitazione o a luogo di lavoro, propri o di un proprio familiare, senza ulteriori formalità, fermo restando il diritto del conduttore al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui del citato art. 3, comma 3, nell'eventualità in cui il locatore non abbia adibito l'immobile all'uso dichiarato nell'atto di diniego del rinnovo nel termine di dodici mesi della data in cui ne abbia riacquistato la disponibilità” (cfr. Cass. n. 9851/2022).
Nel caso di specie, la comunicazione negoziale (recettizia) inviata dai locatori a maggio
2023, nella parte in cui recante l'enunciazione della volontà di destinare gli immobili a uso personale, con particolare riguardo alle loro esigenze abitative, mercé il rinvio alla disposizione di cui alla lett. a) del 1° comma dell'art. 3 della L. 431/1998, ha un pagina 6 di 8 contenuto di significazione compiutamente intellegibile, puntuale e determinato, in breve idoneo a mettere al corrente il conduttore delle ragioni del denegato rinnovo.
Tanto basta a ritenere tale comunicazione idonea a produrre la cessazione del contratto al 31.1.2024, ai fini della declaratoria in dispositivo, fermo restando il diritto del conduttore al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui del citato art. 3, co. 3, nell'eventualità in cui il locatori non adibiscano gli immobili all'uso dichiarato nell'atto di diniego del rinnovo nel termine di dodici mesi della data in cui ne abbiano riacquistato la disponibilità.
Vanno quindi accolte la domanda risolutoria del contratto per finita locazione al
31.1.2024 e quella diretta a ottenere la condanna del conduttore a rilasciare il bene entro la data che, ai sensi dell'art. 56 della L. 392/1978, dev'essere fissata al 10.2.2025.
Le spese processuali e la lite temeraria.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo ai sensi del D.M.
55/2014, applicando i valori minimi in relazione a , vista la peculiare Controparte_1 posizione rivestita, e i criteri minimi per la fase istruttoria e decisionale nei confronti di e , in ragione dell'attività espletata. CP_3 CP_2
Va, invece, respinta la richiesta di risarcimento del danno ex art. 96, co. 1 c.p.c. formulata dai resistenti, non avendo questi dedotto e dimostrato, indipendentemente da ogni considerazione circa la colpa grave o il dolo che avrebbero caratterizzato il comportamento processuale del ricorrente, la concreta ed effettiva esistenza di un danno risarcibile ai sensi del citato disposto normativo, diverso ed ulteriore rispetto all'onere delle relative spese processuali.
Parimenti, non si ravvisano gli estremi per la condanna, sanzionatoria e officiosa, prevista dall'art. 96, co. 3 c.p.c..



P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita anche formulata in via istruttoria, così dispone:
1) dichiara il difetto di legittimazione passiva di rispetto alle Controparte_1 domande proposte dal ricorrente;

pagina 7 di 8 2) rigetta le domande del ricorrente proposte nei confronti di e CP_3 CP_2
;
[...]
3) dichiara che il contratto di locazione abitativa stipulato il 1°.

2.2020 e inerente agli immobili siti in Castel del Piano, Frazione Montegiovi-Podere Poderino, via di Montegiovi,
è cessato, per diniego di rinnovo alla prima scadenza, alla data del 31.1.2024;
4) visto l'art. 56 della L. 392/78, fissa per il rilascio la data del 10.2.2025;
5) rigetta le domande formulate dai convenuti ai sensi dell'art. 96 c.p.c.;
6) condanna il ricorrente a rifondere a le spese di lite, che liquida in Controparte_1
€ 3.809,00 per compensi, oltre IVA, CPA e rimborso forfettario (15%) come per legge;

7) condanna il ricorrente a rifondere a e le spese di lite, CP_3 CP_4 che liquida in € 158,20 per esborsi ed € 7.200,00 per compensi, oltre IVA, CPA e rimborso forfettario (15%) come per legge.
Grosseto 15.1.2025. Il Giudice
Mario Venditti
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