N. R.G. 2891/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLZANO
Sezione Agraria
Il Tribunale, in composizione collegiale nelle persone dei seguenti magistrati:
Elena Covi Presidente
Alex Kuno Tarneller Giudice
Birgit Fischer Giudice rel. ed est.
Josef Ludwig Rungger Esperto
Andrea Raise Esperto, ai sensi dell'art. 429 cpc pronuncia la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2891/2024 promossa da:
(C.F. , rappresentato e difeso dall'avv. dott. Parte_1 C.F._1
BAUR LORENZ MICHAEL e dall'avv. dott. TAPPEINER JANIS NOEL, con studio in VIA
MADONNA DEL SUFFRAGIO, 8 in 39011 LANA, presso il quale ha eletto domicilio;

RICORRENTE contro
(C.F. ); rappresentato e difeso dall'avv. dott. CP_1 C.F._2
MOCCIA MARCEL e dall'avv. dott. THOMASETH DIETER, con studio in PIAZZA
VITTORIA 47 39100 BOLZANO, presso il quale ha eletto domicilio;

RESISTENTE in punto: accertamento della fine di un rapporto di affitto agricolo- rilascio immobile- risarcimento danni per occupazione di un immobile;
in ordine alle seguenti, all'udienza del 25.9.2025, precisate
CONCLUSIONI
pagina 1 di 8 di parte ricorrente: “Möge die Sondersektion für Agrarangelegenheiten des Pt_2
Landesgerichtes Bozen, contrariis reiectis: in der Hauptsache: a) feststellen und erklären, dass der landwirtschaftliche Pachtvertrag vom 15.01.2016, registriert in Meran am 18.01.2016 unter der Nummer 139, Serie 3T abgeschlossen zwischen Herrn RU GI und Persona_1
zum 10.11.2021 rechtswirksam ausgelaufen und somit mit selbigem Datum beendet ist;
b)
[...] in der Folge den Antragsgegner dazu verurteilen, die streitgegenständliche Liegenschaft bestehend aus dem Wohngebäude (B.E. 1) auf der Bp. 298 in E.Zl. 52/II KG SAkt Pankraz, sofort und ohne Verzögerung (ad nutum) frei von Personen und Sachen an den Antragsteller zurückzustellen. c) feststellen und erklären, dass Herr LA IL aus der im vorstehenden
Sach- und Rechtsvortrag dargelegten widerrechtlichen Besetzung seiner Liegenschaft
Wohngebäude (B.E. 1) auf der Bp. 298 in E.Zl. 52/II KG SAkt Pankraz durch den Antragsgegner einen Schaden in Höhe von insgesamt € 1.000,00 pro Monat erleidet und den Antragsgegner daher dazu verurteilen diesen Betrag, oder aber jenen höheren oder niedrigeren Betrag, welcher im Laufe des Verfahrens auch nach Billigkeit gemäß der Bestimmung nach Art. 1226 ZGB festgestellt wird, zuzüglich der gesetzlichen Zinsen und des Geldentwertungsausgleiches ab
Fälligkeit der Schuld (10.11.2021) bis zur tatsächlichen Freistellung der Liegenschaften, an den
Antragsteller als Schadensersatz zu bezahlen;
in jedem Fall: d) feststellen und erklären, dass dem Antragsteller aufgrund der im vorstehenden Sach- und Rechtsverhalt enthaltenen
Ausführungen zudem ein Vermögensschaden in Höhe von insgesamt € 4.720,28 an außergerichtlichen Betreibungskosten, entstanden sind und folglich den Antragsgegner zur
Zahlung dieses Betrages an den Antragsteller verurteilen, oder aber zu jenes niedrigeren
Betrages, welchen das angerufene Gericht im Zuge des Verfahrens auch im Wege der Billigkeit gemäß den Bestimmungen nach Art. 1226 und 2056 ZGB feststellen wird, zuzüglich des
Geldentwertungsausgleichs und der gesetzlichen Zinsen ab Fälligkeit der Schuld bis zum Saldo, untergeordnet möge der vorgenannte Betrag im Zuge der Liquidierung der Prozesskosten berücksichtigt werden;
e) mit Rückerstattung der Kosten, und Anwaltsvergütungen des CP_2 gegenständlichen Verfahrens.“, qui tradotti come segue: „Voglia l'ill.ma Sezione Specializzata
Agraria del Tribunale di Bolzano, contrariis reiectis: in via principale: a) accertare e dichiarare che il contratto di affitto agrario 15.01.2016, registrato a Merano il 18.01.2016 al numero 139, serie 3T concluso tra il sig. RU GI e il sig. il 10.11.2021 si è concluso CP_1 efficacemente e quindi è terminato nella stessa data;
b) di conseguenza condannare il resistente
pagina 2 di 8 al rilascio dell'immobile oggetto di causa, costituito dall'abitazione (sub 1) della p.ed. 298 in p.t.
52/II C.C. SA IO, immediatamente e senza ritardo (ad nutum) libero di persone e cose al ricorrente c) accertare e dichiarare che il sig. , in base all'occupazione Parte_1 illegittima descritta nelle motivazioni di fatto e di diritto, dell'immobile costituito dall'abitazione
(sub 1) sulla p.ed. 298 in p.t. 52/II C.C. SA IO ad opera del resistente subisce un danno di complessivi € 1.000,00 al mese e condannare quindi il resistente di pagare tale importo o quell'importo inferiore o superiore che sarà accertato in corso di causa, anche in via equitativa, ex art. 1226 c.c., oltre agli interessi legali e la rivalutazione monetaria dalla decorrenza del debito (10.11.2021) sino al rilascio effettivo degli immobili, al ricorrente, a titolo di risarcimento dei danni: in ogni caso: d) accertare e dichiarare che al ricorrente è stato arrecato, in base alle antecedenti deduzioni in fatto e diritto un danno patrimoniale nell'ammontare di complessivi € 4.720,28 per spese di recupero stragiudiziali e quindi condannare il resistente al pagamento di tale importo al ricorrente, ovvero di quell'importo inferiore che sarà accertato dal
Tribunale adito in corso di causa, anche in via equitativa, ex art. 1226 e art. 2056 c.c. oltre rivalutazione monetaria e degli interessi legali dalla decorrenza del debito al saldo;
in via subordinata di tale somma si voglia tener conto nell'ambito della liquidazione delle spese processuali;
e) con rimborso dei costi, spese, e compensi d'avvocato di questo procedimento;
del resistente: „Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione e previo ogni più opportuno accertamento e/o declaratoria sia di rito sia di merito, così giudicare:

1. nel merito, in via principale, previa ed ogni più opportuna statuizione circa il carattere rurale e pertinenziale dell'immobile, rigettare tutte le domande formulate da controparte, in quanto improcedibili, inammissibili, infondate in fatto e in diritto, per tutti i motivi esposti in narrativa;

2. In subordine: nella denegata ipotesi in cui l'avversaria domanda di rilascio dell'immobile e la conseguente richiesta risarcitoria per occupazione sine titulo da parte dell'odierno resistente vengano accolte da codesto Ill.mo Tribunale, ridurre sensibilmente il quantum richiesto da controparte a titolo di risarcimento del danno per occupazione sine titulo;

3. in via riconvenzionale: accertare e dichiarare che l'abitazione catastalmente identificata in p.ed. 298 sub 1 CC SA IO è pertinente al compendio aziendale affittato con contratto di affitto agrario dd. 02 novembre 2021 e registrato in Merano in data 03.11.2021 al numero 2602 Serie 3T, con tutte le conseguenze di legge;

4. conseguentemente: accertare e dichiarare che l'immobile catastalmente identificato come p.ed. 298 sub 1 CC SA IO
pagina 3 di 8 deve considerarsi incluso nel contratto di affitto agrario stipulato in data 02 novembre 2021 e registrato in Merano in data 03.11.2021 al numero 2602 Serie 3T. Con integrale rifusione di spese, competenze ed onorari del presente giudizio, oltre IVA, CPA e spese generali come per legge, con salvezza di ogni altro diritto, ragione ed azione.”
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione


1.In fatto.

1.1. Risulta provato documentalmente che il predecessore del ricorrente, RU GI, rappresentato dal proprio amministratore di sostegno, ha dato in affitto all'odierno resistente, con contratto di affitto agrario d.d. 15.01.2016, i suoi fondi agricoli, pp.ff. 2532, 2534, 2535, 2537,
2538, 2540/1 e 2540/2, tutti C.C. SA IO, oltre all'edificio agricolo sulla p.ed. 298 subalterno 2, C.C. SA IO.
Inoltre, ai sensi dello stesso contratto, l'affittuario avrebbe potuto utilizzare l'abitazione sulla p.e.d 298 (subalterno 1) secondo le sue esigenze (“nach Bedarf”).
Ai sensi dell'art. 4 tale contratto d'affitto risulta essere stato concluso con scadenza del
10.11.2021, senza necessità di disdetta (v. doc. 2 del ricorrente).
In data 02.11.2021 le stesse parti contrattuali hanno concluso un nuovo contratto d'affitto (cfr. doc. 3 del ricorrente), con riguardo a tutti i fondi agricoli già contemplati nel contratto del 2016, oltre ad ulteriori fondi agricoli;
tale nuovo contratto riguarda espressamente anche l'immobile agricolo sulla p.ed. 298 subalterno n. 2, mentre l'abitazione sulla p.ed. 298 (subalterno 1) non viene più menzionata.
RU GI è deceduto il 07.03.2022, lasciando in eredità all'odierno ricorrente anche gli immobili di cui ai predetti contratti di affitto (v. docc. 9 e 10 del ricorrente); lo stesso ricorrente espone che soltanto a seguito di un tragico evento, avvenuto in data 03.07.2023 nell'abitazione sulla p.ed. 298, sarebbe venuto a conoscenza del fatto che il resistente continui apparentemente ad utilizzare e ad abitare nell'immobile costituito dal subalterno 1 della p.ed. 298.
Per questo, avrebbe diffidato il resistente a non utilizzare più l'immobile ovvero di rilasciarlo, il che non sarebbe avvenuto.
Secondo il ricorrente, l'occupazione da parte del resistente avverrebbe senza titolo, per cui chiede il rilascio dell'abitazione p.ed. 298, subalterno 1, oltre che il risarcimento dei danni, come da su- riportate conclusioni.
pagina 4 di 8 1.2. , costituendosi, contesta le domande del ricorrente, in quanto ritiene che il CP_1 contratto di affitto agrario sottoscritto nel novembre 2021 conservi tutti gli elementi essenziali già presenti nei precedenti contratti conclusi tra le medesime parti, aventi ad oggetto le medesime particelle fondiarie ed edificali, con il medesimo canone di affitto fissato in € 1.600,00.
Secondo il resistente, prevedendo il contratto del 2021 espressamente che il sub 2 della p.ed. 298
CC SA IO (ossia l'edificio rurale strumentale all'attività agricola) costituisca parte integrante del compendio oggetto del contratto di affitto agrario, un tanto confermerebbe che gli immobili descritti costituirebbero unità strumentali e indissociabili nell'ambito del rapporto agrario, il che varrebbe anche per l'unità immobiliare sub 1 della p.ed. 298, ubicata nello stesso edificio, rispettivamente al pianoterra e al piano primo, condividendo quindi con l'unità sub 2 non solo una contiguità strutturale, ma anche una stretta connessione funzionale.
Le due unità costituirebbero un unico compendio aziendale agrario, caratterizzato da un vincolo di pertinenzialità strutturale e funzionale, per cui sarebbero da considerarsi parte integrante e inscindibile del compendio aziendale affittato al resistente;
l'immobile de quo - in quanto non esplicitamente escluso dal contratto agrario del 2021 - dovrebbe ritenersi incluso nell'oggetto contrattuale.
Di conseguenza, il resistente risulterebbe pienamente legittimato a continuarne l'utilizzo abitativo. chiede quindi non solo il rigetto delle domande di rilascio e di risarcimento danni, ma in CP_1 via riconvenzionale accertarsi che l'abitazione p.ed. 298 sub 1 CC SA IO è pertinente al compendio aziendale affittato con contratto di affitto agrario dd. 02.11.2021 e quindi incluso nel contratto.

1.3. Il ricorrente contesta la domanda riconvenzionale avversaria, eccependone l'inammissibilità
e sostenendo nel merito, in sintesi, che l'iter di conclusione dei contratti dimostri la volontà esplicita delle parti di escludere l'unità immobiliare sub 1 della p.ed. 298 dal contratto del 2021.

1.4. La causa è giunta in decisione all'odierna udienza, senza l'assunzione di prove orali.


2. In diritto.

2.1. La domanda di rilascio del ricorrente risulta fondata nei termini che seguono.
Ai fini della interpretazione della volontà contrattuale delle parti va tenuto conto che non solo nel contratto del 02.11.2021 il subalterno n. 1 della p.ed. 298 C.C. SA IO non risulta contemplato tra gli immobili singolarmente indicati quale oggetto del contratto (v. doc. 3 del pagina 5 di 8 ricorrente), ma che un tanto risulta essere avvenuto in chiara modifica rispetto al precedente contratto, concluso nel 2016 (doc. 2 del ricorrente) nel quale si leggeva che “l'affittuario può utilizzare l'abitazione agricola secondo le sue esigenze” (v. doc. 2 del ricorrente: “Der Pächter kann das landwirtschaftliche Wohnhaus nach Bedarf nützen”).
Nel contratto del 2021 tale facoltà non viene più concessa all'affittuario e viene, invece, espressamente dichiarato che (soltanto) il subalterno 2 della p.ed. 298 (quale edificio agricolo –
“Wirtschaftsgebäude”) e quindi: non l'abitazione sub 1, sia oggetto del contratto d'affitto (“Die
B.P. 298 B.E. 2 E.Zl. 52/II K.G. St. Pankraz (landwirtschaftliches Wirtschaftsgebäude bildet auch Gegenstand des Pachtvertrages”).
Di fronte a tale espressa inclusione del subalterno n. 2, assieme alla mancata menzione dell'abitazione (subalterno n. 1), deve quindi concludersi, in base ad una interpretazione che tenga conto non solo della comune volontà delle parti (art. 1362 c.c.), ma anche del complesso delle clausole (art. 1363 c.c.) e della buona fede (art. 1366 c.c.), che l'intenzione delle parti sia stata quella di escludere il subalterno n. 1 dalla regolamentazione contrattuale.
Ne consegue che tale subalterno non può ritenersi implicitamente incluso tra gli immobili affittati, neanche come immobile “strumentale”.
Appare infatti evidente, tenuto conto dell'apposita menzione dello stesso subalterno n. 1 nel contratto del 2016, che tale abitazione sia stata valutata dalle parti come entità distinta dall'edificio a destinazione agricola e dai fondi agricoli affittati.
Essendo il contratto del 15.01.2016, secondo il suo articolo 4, scaduto automaticamente, senza necessità di disdetta, in data 10.11.2021, la (ammessa) continuata occupazione dell'abitazione da parte del resistente risulta quindi avvenuta, di seguito, senza titolo.
La domanda del ricorrente di condanna del resistente al rilascio dell'immobile va pertanto accolta, con contestuale, dovuto rigetto delle domande riconvenzionali.

2.2. In ordine alla domanda del ricorrente di risarcimento danni per occupazione senza titolo, va tenuto conto che la perdita subìta viene rappresentata dalla concreta possibilità di esercitare il diritto di godimento, diretto o indiretto, che è andata perduta (cfr. Cass. civ., Sez. Unite n.
33645/2022).
Appare quindi significativa la circostanza che, base al contratto del 15.01.2016, veniva attribuita al resistente, in qualità di affittuario, la mera facoltà di utilizzare l'abitazione, secondo le sue esigenze, per la durata del contratto di affitto, senza indicazione di uno specifico compenso.
pagina 6 di 8 Il danno, quindi, non può essere liquidato in via equitativa nel valore locatizio figurativo dell'abitazione, tenuto conto che— prima del contratto del 2021— l'abitazione era stata, in realtà, concessa all'affittuario in comodato gratuito e, inoltre, della circostanza che l'abitazione, da sola, non può ritenersi di facile collocazione sul mercato.
Lo stesso ricorrente ha poi esposto di aver richiesto il rilascio dell'immobile soltanto con missiva d.d. 06.11.2023 (doc. 11 del ricorrente), per cui il danno, in via equitativa, va liquidato in non più di € 100,00 al mese (a partire dal 10.11.2023), oltre rivalutazione, secondo i criteri ASTAT ed interessi legali;
l'importo dovuto, già completo di rivalutazione e di interessi legali ad oggi, ammonta quindi ad (arrotondati) complessivi € 2412,00, oltre ulteriori interessi legali, da calcolarsi sulla sola somma rivalutata, arrotondata, di € 2.350,00, da oggi sino al saldo (cfr. Cass.
SS.UU. n. 1712/1995).

2.3. Per quanto riguarda le spese stragiudiziali fatte valere, va tenuto conto che le stesse, secondo condivisibile giurisprudenza di legittimità (Cassazione civile sez. III, 17/05/2022, n.15732), diversamente dalle spese legali, vanno liquidate come una componente del danno emergente e sono soggette agli stessi oneri di allegazione e prova, per cui necessitano della piena prova, da parte di chi li richiede, di aver subito un danno emergente corrispondente all'aver sostenuto un esborso patrimoniale corrispondente.
Una tale prova nel presente caso non è stata fornita dal ricorrente, avendo lo stesso depositato la mera nota spese del proprio difensore (cfr. doc. 14 del ricorrente), ma non una prova dell'esborso della stessa somma.
La relativa domanda va quindi rigettata, tranne per quanto riguarda le spese sostenute per il tentativo di conciliazione ante causam, obbligatorio (cfr. docc. 15- 17 del ricorrente), dei quali si può e deve tener conto in sede di liquidazione delle spese di lite.
3. 1 Le spese di lite vanno poste a carico del resistente soccombente (art. 91 cpc).

3.2. A riguardo si applicano i compensi minimi di cui al d.m. n. 55/2014, (tab. 2), in ordine alle sole fasi svoltesi (esclusa quindi la fase di trattazione e/o istruttoria), tenuto conto della ridotta attività svolta e delle poche questioni fattuali e giuridiche coinvolte, in ordine allo scaglione applicabile, tenuto conto del valore indeterminabile della causa (quindi da € 26.001,00 sino ad €
52.000,00).

3.3. Ai compensi così liquidati si aggiungono gli accessori e le spese vive come da nota spese.
pagina 7 di 8 3.4. Vanno poi riconosciuti i compensi dell'antecedente procedura di conciliazione, svoltasi con esito negativo dinnanzi alla ripartizione agricoltura della Provincia Autonoma di Bolzano, sempre nell'importo minimo tabellare (d.m. n. 55/2014, tab. 25 bis), per le sole prime due fasi svoltesi.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone: condanna il resistente a rilasciare immediatamente l'immobile oggetto di causa,
CP_1 costituito dall'abitazione al subalterno n. 1 della p.ed. 298 in p.t. 52/II C.C. SA IO, libero da persone e cose, al ricorrente;
Parte_1 condanna il resistente a risarcire al ricorrente il danno per
CP_1 Parte_1 illegittima occupazione del predetto immobile, nell'importo di € 2412,00, già liquidato in valore attuale, oltre interessi legali da oggi al saldo, come da motivazione;
rigetta le domande riconvenzionali del resistente
CP_1 condanna il resistente a rimborsare al ricorrente le spese di lite,
CP_1 Parte_1 liquidate per il tentativo di conciliazione effettuato ante causam, in € 804,00 per compensi, nonché, per questo procedimento in € 2906,00 per compensi, oltre € 570,18 per spese vive, 15 % per spese generali, i.v.a. e c.p.a. in misura di legge, nonché successive occorrende. fissa termine di 5 giorni per il deposito della sentenza (art. 429 cpc).
Bolzano, 25 settembre 2025
La Giudice rel. ed est. La Presidente
Birgit Fischer Elena Covi
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