R.G. n. 7905/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli Nord, in composizione monocratica, in persona della dott.ssa
Cristiana Satta, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa civile n. 7905/2020 R.G. avente ad oggetto: “proprietà” vertente
TRA
, c.f.: , rappresentata e difesa dal Parte_1 C.F._1
Prof. Avv. Francesco Maiello, presso il cui studio elettivamente domicilia in Napoli
(NA), alla via Vannella Gaetani n.15, giusta procura in atti;

ATTORE
E
, c.f.: , rappresentato e difeso dall'avv. CP_1 C.F._2
Paolo Pecorario, presso il cui studio elettivamente domicilia in Aversa (CE), alla Via
Nunzio Pelliccia n.100, giusta procura in atti;

c.f. e P.IVA: ), in persona del Controparte_2 P.IVA_1 legale rappresentante p.t., con sede in Giugliano in Campania (NA) al Viale Turati
- Parco Fiorito, rappresentata e difesa dall'avv. Tommaso Palma, presso il cui studio elettivamente domicilia in Giugliano in Campania (NA), alla Via Fratelli Maristi n.
48, giusta procura in atti;

CONVENUTI
Nonché
, c.f.: , rappresentato e difeso dall'avv. Controparte_3 C.F._3
Raffaele Chianese, presso il cui studio elettivamente domicilia in Aversa (CE), alla
Via Rosano n. 5, giusta procura in atti;

1

R.G. n. 7905/2020
, c.f.: , rappresentato e difeso dall'avv. Parte_2 C.F._4
Massimo Marasca, presso il cui studio elettivamente domicilia in Napoli (NA), alla
Via G.A.Campano n.23, giusta procura in atti.
CHIAMATI IN CAUSA

CONCLUSIONI
All'udienza del 30.10.2024, svoltasi in modalità cartolare mediante il deposito di note per la trattazione scritta, le parti costituite, riportandosi ai propri scritti difensivi, chiedevano che la causa venisse trattenuta in decisione e concludevano come in atti.
Il Giudice riservava la causa in decisione con i termini ex 190 c.p.c.
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
-Con atto di citazione notificato in data 10.09.2020, , in Parte_1 qualità di proprietaria del box auto ubicato al piano seminterrato della scala A del complesso edilizio “Parco Gioberti” sito in Giugliano in Campania (NA) alla via
Vincenzo Gioberti n.3 (censito al catasto al foglio 54, particella 1915 sub. 27), oltre dei pertinenti spazi condominiali di manovra, conveniva dinanzi a questo Tribunale il sig. e la società al fine di sentire: CP_1 Controparte_2
1) accertare e dichiarare, in via principale, che l'area di manovra, identificata nel catasto del Comune di Giugliano al foglio 54, p.lla 1915/141 (già subalterni 20, 47
e 74) come bene comune non censibile, è area condominiale;
2) accertare, altresì, che la società con l'edificazione/innovazione Controparte_2 prodromica all'accatastamento dell'unità immobiliare Fl. 54 P.lla 1915/140, si è illegittimamente appropriata di una porzione della suddetta area condominiale contraddistinta dal sub. 141; 3) per l'effetto, condannare l'odierno proprietario, sig. alla restituzione dell'area, al ripristino dello status quo ante, alla CP_1 rimozione delle strisce gialli delimitanti la particella 1915 sub. 140, con conseguente inibizione all'uso di tale spazio come area di parcheggio, nonché a provvedere al suo corretto accatastamento;
4) in via subordinata e tuzioristica, accertare e dichiarare la nullità di qualunque atto autorizzativo o dispositivo, qualora mai esistente, fondante l'edificazione/innovazione intervenuta e per
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l'effetto condannare comunque il sig. , alla restituzione dell'area, al CP_1 ripristino dello status quo ante, alla rimozione delle strisce gialli delimitanti la particella 1915 sub. 140, con conseguente inibizione all'uso di tale spazio come area di parcheggio, nonché a provvedere al suo riaccatastamento corretto;

5) accertare, inoltre, sia nel caso di accoglimento della domanda principale che della subordinata, la responsabilità del sig. e della CP_1 [...] per i danni tutti arrecati alla proprietà di essa attrice;
6) condannare Controparte_2
i convenuti in solido tra loro al risarcimento dei danni patiti da essa istante e derivanti dall'impossibilità di accedere al box di sua proprietà, da valutarsi in via equitativa;
il tutto con vittoria di spese e competenze di giudizio, con attribuzione al procuratore dichiaratosi antistatario.
L'istante deduceva in fatto:
-di aver acquistato dalla in persona del l.r.p.t., CP_4 Controparte_2 la proprietà del box auto ubicato al piano seminterrato della scala A del complesso edilizio “Parco Gioberti” in Giugliano in Campania (NA) alla via Vincenzo Gioberti
n.3, oltre spazi condominiali di manovra, giusto atto di compravendita a rogito del notaio dell'11.01.2008 (Rep. 46685/13211, registrato a Napoli 3 il Persona_1
24.01.2008 al n. 1180 e trascritto a Napoli 2 il 24.01.2008 ai n/n 4583/2951);
- che nel predetto atto notarile si precisava che l'acquisto aveva ad oggetto anche le quote di comproprietà sulle parti comuni come per legge e per destinazione e per regolamento di condominio, con indicazione espressa delle aree condominiali, quali la corte sub. 111 e le aree di manovra sub. 20, 47 e 74, poste al piano seminterrato, oltre ai vani scale;

-che i suddetti i subalterni 20, 47 e 74 venivano poi fusi nel risultante sub. 141 (in catasto al Fl. 54 P.lla 1915/141), giusta variazione del 05.05.2011;
-in pari data, la società costruttrice provvedeva all'eliminazione del muro perimetrale che chiudeva due piccoli ripostigli, posti sul lato destro dell'uscita del box dell'attrice e fondeva il poco spazio ricavato con una porzione dell'area antistante, creando uno spazio di circa 12 mq delimitato da una striscia gialla e adibito a zona di parcheggio;

-che il predetto posto auto, accatastato al Fl. 54 P.lla 1915, sub 140, oltre ad essere ricavato con l'appropriazione di una parte del citato bene condominiale, occupava
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e occupa l'area condominiale di manovra adiacente al box auto dell'attrice, ostacolando l'accesso dei veicoli;

-che, messa in mora la società ed esperito negativamente il tentativo di CP_2 mediazione nei confronti della stessa, la predetta società alienava la proprietà del posto auto al sig. giusto atto di compravendita a rogito Notaio CP_1
Dott. del 31.05.2019; Controparte_3
-che veniva esperito il tentativo di mediazione anche nei confronti del sig. CP_1 con esito negativo.
Concludeva, pertanto, come sopra.
In data 05.01.2021, con comparsa di costituzione e risposta, si costituiva in giudizio il sig. , il quale impugnava e contestava ogni avversa CP_1 istanza, deduzione e conclusione.
Il convenuto, premesso di essere divenuto proprietario del posto auto per cui è causa, giusto atto di compravendita del 31.05.2019 per Notar Dott. CP_3
, rappresentava in fatto come la società venditrice “
[...] Controparte_2
aveva dichiarato che lo stato di fatto delle unità immobiliari alienate era
[...] conforme ai dati catastali ed alle planimetrie e che in data 05.05.2011, il geom.
[...]
si occupava, su incarico della suddetta società, alla preliminare Parte_2 fusione dei subalterni 20, 47 e 74 e successiva incorporazione nel sub. 141, e, contestualmente, alla protocollazione del nuovo accatastamento del sub 140 indicandolo come di proprietà della Controparte_2
Stante, pertanto, l'estraneità alle operazioni di accatastamento, eseguite prettamente dal GE e la responsabilità del notaio rogante Pt_2 CP_3
l'atto di compravendita sulla base della sola relazione del primo, chiedeva di essere autorizzato a chiamare in causa i due professionisti, affinché, nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda attorea ed in attuazione della spiegata domanda riconvenzionale, questi, unitamente e solidalmente alla , Controparte_2 venissero condannati al risarcimento del danno in suo favore nella misura di €
52.000,00, a titolo di deprezzamento dell'immobile per la privazione patita dall'attore dell'area pertinenziale adibita a posto auto, oltre al risarcimento del danno dovuto alla circostanza che esso comparente non sarebbe addivenuto alla stipulazione del contratto di compravendita qualora avesse avuto contezza che l'immobile compravenduto non aveva le caratteristiche indicate nell'atto stesso,
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nonché alla ripetizione di tutti gli importi corrisposti ai professionisti per le attività da loro svolte e quanto necessario al riaccatastamento dei cespiti.
Il 29.01.2021 si costituiva in giudizio anche la società Controparte_2
in persona del legale rappresentante p.t., la quale impugnava tutto quanto
[...] ex adverso prodotto, dedotto ed eccepito poiché infondato in fatto ed in diritto nonché inammissibile ed improcedibile.
La convenuta, in specie, rappresentava come l'avverso assunto, secondo cui la porzione di fabbricato da essa trasferito al sig. sarebbe derivata da CP_1 un'illegittima fusione di una parte della particella condominiale 141 con la particella 140 di proprietà della si basasse su un mero Controparte_2 rinvio al regolamento condominiale ed alla planimetria ad esso allegata e non già sui titoli di proprietà. La convenuta precisava di aver ottenuto la concessione edilizia per la realizzazione del complesso immobiliare nell'anno 2002, concessione dalla quale si ricava la qualifica degli spazi per cui è causa come cantinole;
nel
2004 aveva presentato domanda sanatoria al fine di convertire i suddetti spazi in posto auto, mentre solo nel 2005 veniva redatto il regolamento di condominio, al quale veniva allegata una planimetria che erroneamente reca una diversa conformazione dei sub 20, 47 e 74 (oggi 140); ottenuto il rilascio del condono in data 25.1.2007, si rendeva necessario provvedere alle variazioni catastali.
Nell'anno 2011, completati gli adempimenti urbanistici e catastali, con le modifiche in atti al prot. n. NA0437950 del 5.5.2011 essa società comparente si adoperava per l'abbattimento del muro delle cantinole di sua proprietà, senza incidere in alcun modo sull'area condominiale e, così, trasformando le dette cantinole in posto auto.
Precisava che la fusione e riduzione, quindi, era stata un'operazione meramente catastale, necessaria - atteso che agli atti del Catasto vi era la precedente planimetria di cui al regolamento di condominio - a consentire l'allineamento dei dati catastali con i titoli (titolarità del suolo e titoli urbanistici), senza incidere in alcun modo sulla titolarità e sulla consistenza degli immobili di proprietà della e del condominio, essendosi la società semplicemente Controparte_2 limitata a demolire un muro perimetrale che delineava quello che è ed è sempre stato un bene (p.lla 140) di sua esclusiva proprietà; circostanza quest'ultima confermata anche dall'attrice (v. p.2 dell'atto di citazione).
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Negava qualsivoglia valenza probatoria della planimetria catastale allegata al regolamento di condominio ai fini della titolarità e consistenza degli immobili, specie a cagione della circostanza per cui il disegno catastale riportava per mero errore una diversa conformazione della particella 140 rispetto a quanto individuato nel permesso di costruire e nella successiva sanatoria rilasciata alla stessa e difettava della sottoscrizione di quest'ultima; con la precisazione che la planimetria allegata all'atto di compravendita stipulato con il sig. è perfettamente CP_1 corrispondente al P.d.C. ed alla successiva sanatoria.
Rappresentava, inoltre, come la porzione di fabbricato di cui all'attuale particella
140 non sarebbe potuta rientrare nell'elencazione di cui all'art. 1117 c.c. per carenza di quel rapporto di accessorietà necessaria che, secondo la giurisprudenza di legittimità, dovrebbe legare le parti comuni dell'edificio alle singole proprietà.
Contestava, infine, la circostanza per cui la sig.ra troverebbe intralcio Parte_1 nell'accesso al proprio box, dal momento che la particella 140, per stessa ammissione dell'attrice, è sempre stata delimitata da un muro, poi abbattuto nel
2011 per la realizzazione del posto auto, senza che l'istante avesse mai sollevato alcuna rimostranza.
Per quanto concerne le domande avanzate dal la società comparente ne CP_1 eccepiva l'inammissibilità e infondatezza, dal momento che quanto ad esso trasferito corrisponde esattamente, sia dal punto di vista della titolarità che della consistenza, a quanto sempre appartenuto e posseduto alla Controparte_2
stigmatizzando in specie come abnorme e temeraria la spiegata
[...] riconvenzionale.
Concludeva, pertanto, chiedendo il rigetto della domanda attorea e di ogni richiesta delle parti convenute avanzate nei suoi confronti.
Alla prima udienza dell'01.02.2021 il Giudice, preso atto delle richieste delle parti, rinviava in prosieguo al 22.02.2021, ove, all'esito del contraddittorio, si riservava.
A scioglimento della riserva che precede, con ordinanza depositata in data
24.02.2021 il Giudice autorizzava la chiamata in causa dei terzi indicati dal sig. nella propria comparsa di costituzione e risposta e fissava per la verifica CP_1 della regolare instaurazione del contraddittorio l'udienza del 06.10.2021.
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Il 18.05.2021 si costituiva in giudizio il notaio con comparsa di Controparte_3 costituzione e risposta, a mezzo della quale impugnava l'atto di chiamata in causa e contestava gli avversi scritti difensivi.
Il chiamato sottolineava come il posto auto non era derivato da un'appropriazione di area condominiale, giusta dichiarazioni rese dal tecnico GE e dalla Pt_2 società venditrice prima in sede di accatastamento e poi in sede di rogito, e come non potesse essergli addebitata alcuna responsabilità per l'attività svolta prettamente dalla venditrice e dal tecnico, non potendo peraltro entrare nel merito delle operazioni di accatastamento realizzate dalla medesima venditrice.
Chiedeva, in via preliminare, di essere autorizzato a chiamare in causa il GE
; nel merito, eccepiva, in primo luogo, l'infondatezza delle avverse Parte_2 pretese per difetto di prova dell'asserita illegittima appropriazione dell'area condominiale da parte della , degli asseriti danni e del nesso Controparte_5 di causalità tra fatti denunciati e danni lamentati, nonché della negligenza o della colpa professionale a lui ascritta. Asseriva come, nella denegata ipotesi dovessero ravvisarsi illeciti, questi sarebbero da ascriversi unicamente alla venditrice e/o al tecnico che ha effettuato l'accatastamento stesso, modificando gli originari elaborati planimetrici del complesso edilizio in oggetto ma pur sempre senza incidere su diritti dominicali di terzi. Precisava, infatti, che il piano seminterrato del complesso edilizio denominato "Parco Gioberti" era stato nel corso degli anni oggetto di molteplici variazioni, come si evince dagli elaborati planimetrici, dai quali appare evidente che lo spazio inerente il posto auto venduto al sig. CP_1
(identificato con il subalterno 140 ed oggetto di rogito) non ha mai costituito spazio di manovra condominiale (attualmente identificato con il subalterno 141, già sub
20, 47 e 74); con la puntualizzazione che il posto auto distinto con il subalterno
140 è stato ricavato non già dagli spazi di manovra condominiali ma da una zona esterna al fabbricato, di proprietà esclusiva della società venditrice.
Ed invero, continua il chiamato, l'area poi divenuta il suddetto posto auto (sub 140) si trovava al di fuori degli spazi di manovra condominiali anche prima che la sagoma del seminterrato venisse mutata, passando da una originaria e peculiare forma a “zig-zag” (nel 2003) ad un perfetto angolo retto (già nel 2011 e, quindi, ad oggi); tale assunto risulta confermato dalla visura catastale storica del subalterno
140 - che, accatastato nel 2011, non ha alcun collegamento con i sub 20, 47 e 74
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citati (spazi condominiali) - dalle visure ipotecarie sul citato immobile, nonché dal raffronto della situazione attuale con gli elaborati grafici allegati alla concessione edilizia n.98/2001 ed a quella in sanatoria.
Ribadiva, poi, di aver correttamente adempiuto all'incarico ricevuto, avendo regolarmente effettuato tutte le verifiche del caso previste dalla legge ed eseguendo le prescritte visure ipocatastali;
invocava, in via gradata, l'esimente di cui all'art. 2236 c.c. stante la mancata rilevazione di irregolarità e/o di occupazione di spazi condominiali da parte del geom. e del perito tecnico incaricato dalla Banca Pt_2 mutuante, i quali avevano ritenuto il posto auto tecnicamente e fisicamente di proprietà della così come avevano ritenuto la regolarità Controparte_2 tecnica ed urbanistica del bene e l'inesistenza di violazioni di diritti dei terzi.
In via subordinata, infine, il chiamato in causa avanzava domanda di risarcimento, garanzia e manleva nei confronti tanto della in qualità di Controparte_2 venditrice del cespite oggetto del rogito notarile, quanto del geom. che Pt_2 aveva provveduto all'accatastamento del posto auto.
Stigmatizzava, in ultima analisi, come pretestuosa ed infondata la domanda risarcitoria del nei suoi confronti, non essendo l'asserito danno né CP_1 adeguatamente allegato né provato.
In data 09.09.2021 si costituiva l'altro chiamato in causa, il geom. , Parte_2 il quale, nel chiedere il rigetto delle domande avanzate nei propri confronti, osservava che solo all'esito della notifica dell'atto di chiamata ha avuto legale scienza e conoscenza dell'acquisto conseguito dal chiamante in causa in virtù dell'atto del 31.05.2019, ove si legge: “la società venditrice quale intestataria – dichiara che lo stato di fatto delle unità immobiliari alienate è conforme ai dati catastali ed alle planimetrie ….; per l'ampliamento del piano seminterrato ove è ubicato il posto auto in oggetto è stata rilasciata dal suddetto Comune (n.d.r.
“Comune di Giugliano”) la Concessione in sanatoria n.23107/SAN/04 in data
2/2/2007”, precisando che la dichiarazione di conformità, assoggettata a responsabilità penale per gli stessi intestatari, non era mai stata sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata a firma di tecnico professionista abilitato.
Sollevava, pertanto, dubbi sulla propria legittimazione passiva in ordine alla domanda risarcitoria del chiamante in causa, nonché sulla legittimazione attiva di quest'ultimo ad azionare una domanda siffatta a titolo riconvenzionale e/o di
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manleva nei suoi confronti, eccependo in ogni caso l'intervenuta prescrizione di qualsiasi azione a titolo risarcitorio in relazione all'opera professionale prestata nel
2011 e precisando che la verifica della legittimità della provenienza del bene, anche sotto il profilo urbanistico-edilizio, esulerebbe dai propri compiti.
All'udienza del 06.10.2021, svoltasi in modalità cartolare mediante il deposito di note per la trattazione scritta, il giudice concedeva i termini ex art. 183, co.6, c.p.c.
e fissava per l'ammissione dei mezzi istruttori l'udienza del 16.02.2022.
A seguito dello scambio delle predette memorie, all'udienza del 16.02.2022, svoltasi nelle forme della trattazione scritta, il G.I. si riservava sull'ammissione dei mezzi istruttori.
A scioglimento della riserva che precede, il G.I., con ordinanza depositata in data
08.03.2022, disponeva la comparizione personale di tutte le parti per il 05.07.2022, ove il G.I., all'esito del contraddittorio, si riservava.
A scioglimento della riserva, con ordinanza depositata in data 20.07.2022 il G.I., ritenute inammissibili le istanze istruttorie di prova testi articolate in quanto in parte irrilevanti in parte non contestate, nominava quale c.t.u. l'ing.
[...]
. Persona_2
Conferito l'incarico al nominato c.t.u. all'udienza cartolare del 31.01.2023, pervenuto l'elaborato peritale in data 09.01.2024, all'udienza figurata del
30.01.2024 il G.I. chiamava a chiarimenti l'ausiliare per il 07.05.2024.
All'esito della predetta udienza, il G.I. fissava per l'esame dell'integrazione della c.t.u. l'udienza cartolare dell'11.09.2024.
Depositata la relazione integrativa in data 05.09.2024, la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni all'udienza cartolare del 30.10.2024, all'esito della quale riservava la causa in decisione concedendo i termini di cui all'art. 190 c.p.c..
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Passando alla disamina della res controversa, rileva il Tribunale che la domanda è fondata e, pertanto, merita di essere accolta nei limiti e per le ragioni di seguito indicate.
Gli esiti dell'istruttoria processuale, fondatasi sull'acquisizione della documentazione prodotta dalle parti e sull'espletamento della consulenza tecnica d'ufficio da parte dell'ing. hanno confermato le deduzioni Persona_2 svolte da parte attrice.
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Sulla base delle risultanze dell'espletata consulenza tecnica, deve, infatti, certamente ritenersi che il posto auto censito al catasto al fl. 54, p.lla 1915, sub
140 ed acquistato dal sig. è stato ricavato dall'arbitraria soppressione da CP_1 parte della società di parte dell'area condominiale di manovra Controparte_2 identificato catastale p.lla ex sub 20 (poi fuso con i sub 47 e 74 nel risultante sub.
141 giusta variazione del 05.05.2011), così occupando lo spazio condominiale adiacente al box auto di proprietà dell'attrice e ostacolando l'accesso dei veicoli.
Valore probatorio privilegiato va, infatti, riconosciuto alla relazione peritale, della quale si condividono le risultanze, stante la completezza contenutistica, l'assenza di vizi logici e l'attendibilità scientifica. Il CTU ha, invero, espletato l'incarico affidatigli e redatto l'elaborato peritale con metodologia corretta ed immune da vizi logici, per cui le relative conclusioni tecniche appaiono sorrette da motivazioni puntuali ed orientate da un approfondito vaglio della documentazione esaminata.
Dall'esame dell'elaborato peritale depositato in data 09.01.2024 emerge che, ai fini della verifica della corrispondenza in capo alla della Controparte_2 titolarità del diritto di proprietà in relazione alla porzione di sub (ex 20) da cui è stato ricavato il sub. 141, l'ausiliario ha analizzato la documentazione prodotta dalle parti e le pratiche amministrative depositate presso i pubblici uffici ai fini dell'accorpamento dei sub (ex 20, oggi 140-141).
Dall'analisi effettuata dal perito è emerso che nell'anno 2007 l Controparte_2 ha ottenuto la concessione edilizia in sanatoria delle opere relative
[...] all'ampliamento del seminterrato del corpo B scala A assentito con concessione edilizia n. 98/01 del 2002 dal cui stralcio grafico si evince che le superfici oggetto di controversia erano già urbanisticamente conformi al titolo edilizio e catastalmente individuate al Foglio 54 Particella 1915 sub 20 come bene comune non censibile ( ) costituzione del 31/07/2003, per poi alienare alla sig.ra CP_6
la proprietà del box auto della superficie di mq 27 sito al piano Parte_1 seminterrato della scala A, con area di manovra sub 20 e terrapieno verso corte, riportato al catasto al foglio 54, particella 1915, sub. 27, giusta atto di compravendita a rogito Notaio dott. dell'11.01.2008, ove all'art. 3 Persona_1 si legge: “Si precisa che: le aree di manovra sub 20, 47, e sub 74 al piano seminterrato, sono condominiali ai soli box che servono.".
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Giusta variazione del 05.05.2011 (prot. NA04437950), la ha Controparte_2 soppresso i suddetti subalterni 20, 47 e 74 ed ha costituito i sub 138, 139, 140 e
141 (i primi 3 sono posti auto mentre il 141 è il sub relativo alle parti comuni, ex
20, 47, 74).
Nel maggio del 2019 la società convenuta ha, poi, venduto al sig. CP_1 appartamento con posto-auto sub 140 ((in atti dal 05.05.2011 prot. NA0437966 edificato al piano S1); nell'atto di compravendita a rogito del notaio dott. CP_3
è specificato che detto sub è intestato alla società venditrice "come da
[...] ultima planimetria catastale depositata nel Catasto Fabbricati di Napoli in data 5
Maggio 2011 protocollo NA0437966", senza menzione del titolo edilizio che ne attestasse la conformità.
Sulla base degli elementi riscontrati nel corso dell'indagine, da intendersi qui integralmente richiamati e trascritti, il consulente tecnico ha rappresentato che “le superfici su cui è stato realizzato il posto auto sub 140 è porzione dell'area di manovra ex sub 20, arbitrariamente soppressa con variazione del 05/05/2011 pratica n. na0437950 in atti dal 05/05/2011 fusione e riduzione BCNC
(n.47691.1/2011), verificando altresì che “l'ex sub 20 era bene comune non censibile pertanto di proprietà e più precisamente destinata come area di CP_7 manovra dei box che servono come riportato nell'atto di compravendita
MELCHIORRE-FLAGIELLO” (cfr. p.10 della relazione).
Il perito ha quindi concluso nel modo seguente: “il posto auto sub 140 è stato creato dall'arbitraria soppressione del BCNC ex sub 20”.
Chiamato a chiarimenti all'udienza del 07.05.2024, l'ausiliare del Giudice ha, poi, depositato in data 05.09.2024 relazione integrativa, dalla quale è emerso che: - il posto auto sub. 140 è stato creato dalla parziale soppressione di aree di manovra quali Beni Comuni non Censibili sub 141, ad uso esclusivo dei Box sub 27- 26-25-
24-23, salvo altri, mediante abbattimento di parete di separazione tra detto sub
141 e la proprietà esclusiva della società immobiliare costituita da un CP_2 locale “cantinola”; -la restante superficie necessaria alla costituzione del posto auto sub 140, è stata sottratta all'area di manovra sub 141, mediante delimitazione di striscia gialla di confinamento,; - considerando la parete di separazione, abbattuta, avente spessore 16 cm, che è al 50% appartenente alla cantinola dell'immobiliare e al 50% appartenente al sub 141, è possibile determinare che la superficie CP_2
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complessiva sottratta alla particella Sub 141 è di mq 5,83 (ovvero 1,53 m x 3,82
m); il CTU ha, inoltre, precisato che la superficie residua del posto sub 140, sottratta della quadratura appartenente al sub 141, risulta essere insufficiente per la costituzione di un posto auto, avente dimensione di 1,08 m x 3,82 m . Il D.P.R.
495/1992 stabilisce, infatti, che le dimensioni minime per un parcheggio in una superficie completamente libera da ingombri devono essere pari a 2,3 m x 4,5 m;
- la dimensione residua del sub 140 è dunque insufficiente allo scopo.
Le risultanze della relazione integrativa si mostrano dirimenti anche in ordine alla pronuncia relativa alla perdita patita dal sig. all'atto dell'acquisto CP_1 dell'appartamento facente parte del complesso edilizio denominato “Parco
Gioberti”, attesa l'inidoneità dell'area accatastata come sub 140 a fungere da posto- auto.
Per la quantificazione del deprezzamento conseguente alla mancanza del posto auto, il consulente si è avvalso della consultazione del sito www.requot.com, rilevando un primo deprezzamento oggettivo dell'immobile di circa € 5.000,00, ai quali vanno aggiunti il deprezzamento legato all'appetibilità dell'immobile senza posto auto. Per questa seconda fase di stima il CTU ha valutato le condizioni estrinseche, ovvero quelle condizioni esterne all'immobile che possono modificarne il valore e ne condizionano l'attrattiva in modo particolare;
sicché ha valutato la dislocazione e distanza dall'immobile dei principali servizi, rilevando come la maggior parte dei servizi non sono agevolmente raggiungibili nel quotidiano a piedi.
Inoltre, l'ubicazione dell'immobile non permette di parcheggiare agevolmente veicoli nei pressi dell'abitazione, né sono presenti in zona garage o parcheggi accessibili
24H che permettano la vicina e agevole sosta dell'auto. Il perito ha, quindi, stimato un ulteriore deprezzamento dell'immobile, legato all'attrattiva che esso avrebbe in caso di compravendita, pari al 15% del valore già decurtato dei € 5.000,00, e, nel fornire risposta tecnica alle osservazioni sollevate dal consulente di parte, geom.
nell'interesse del chiamato in causa , ha Persona_3 Parte_2 specificato il criterio estimativo utilizzato, concludendo che “il posto auto sub 140, decurtato dell'area appartenente al sub 141 non è sufficiente allo stallo di una automobile, inoltre si è stimato con una analisi delle condizioni intrinseche ed estrinseche dell'immobile che l'attuale valore dell'immobile senza posto auto, è di €
106.250,00 (centoseimiladuecentocinquanta/00)”. Lo spazio residuale proveniente
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dalla eliminazione parziale del posto auto non ha dimensioni tali da poter essere utilizzato per il parcheggio di un autoveicolo. Inoltre nell'atto di compravendita tra
e acquirente del box sub 27 al piano Controparte_2 Parte_1 seminterrato, a pag. 3 è scritto: " Si precisa che: le aree di manovra sub 20, 47, e sub
74 al piano seminterrato, sono condominiali ai soli box che servono.", pertanto pur essendo superficie di proprietà del non potrebbe essere utilizzata in quanto CP_1 per atto notarile precedente non servita dall'area di manovra antistante i box” (pp.
14 e 15 della relazione integrativa dep. il 05.09.2024).
Alla luce delle svolte considerazioni deve, dunque, ritenersi che l'area di manovra identificata nel Catasto Urbano del Comune di Giugliano in Campania Fl. 54 P.lla
1915/141 (già subalterni 20, 47 e 74) come bene comune non censibile è area condominiale e che la società con Controparte_2
l'edificazione/innovazione prodromica all'accatastamento dell'unità immobiliare Fl.
54 P.lla 1915/140, si è illegittimamente appropriata di una pozione della suddetta area condominiale contraddistinta dal sub. 141.
Ne consegue la condanna del sig. alla restituzione dell'area e alla CP_1 rimozione delle strisce gialle delimitanti la particella 1915 sub. 140, con conseguente inibizione all'uso del predetto spazio come area di parcheggio, nonché
a provvedere al suo corretto riaccatastamento.
In conseguenza dell'accoglimento della domanda attorea, occorre esaminare la domanda di condanna al risarcimento del danno proposta in via riconvenzionale dal sig. nei confronti della società , del notaio CP_1 Controparte_2 dott. e del GE analizzando Controparte_3 Parte_2 separatamente le rispettive posizioni.
Per quanto concerne la posizione del notaio dott. , si osserva che, Controparte_3 secondo, consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità: “il notaio incaricato della stipula di un contratto avente ad oggetto diritti reali su beni immobili non può limitarsi ad accertare la volontà delle parti e a sovrintendere alla compilazione dell'atto, essendo tenuto a compiere l'attività necessaria ad assicurare la serietà e certezza dei relativi effetti tipici, e, dal momento che contenuto essenziale della sua prestazione professionale è l'obbligo di informazione e consiglio” (sic: Cass.
Civ., ordinanza 9 aprile 2024 n. 9540; sul punto, cfr. anche Cass., 15/02/2022, n.
4911, del 16/03/2021, n. 7283 e 12/06/2020, n. 11296). L'opera di cui il notaio
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è richiesto non si riduce, pertanto, al mero compito di accertamento della volontà delle parti, ma si estende a quelle attività preparatorie e successive necessarie perché sia assicurata la serietà e certezza dell'atto giuridico da rogarsi ed, in particolare, la sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo tipico di esso e del risultato pratico voluto dalle parti partecipanti alla stipula dell'atto medesimo, e ciò, in conformità, allo spirito della legge professionale (L. n. 89 del
1913), tra le quali è compresa la attività di consulenza in relazione allo scopo tipico dell'atto (cfr. Cass. n. 25270/2009, n. 21612/2009, n. 24733/2007).
In specie, per il notaio richiesto della preparazione e stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei registri immobiliari attraverso la loro visura, costituisce, salvo espressa dispensa per concorde volontà delle parti, obbligo derivante dall'incarico conferitogli dal cliente e, quindi, fa parte dell'oggetto della prestazione d'opera professionale (artt. 1176 e 2230 ss. c.c.).
Il notaio, nell'esecuzione del contratto di prestazione professionale, deve sempre agire secondo i canoni di diligenza professionale qualificata di cui all'art.1176 cc, comma 2, e della buona fede (cfr., ex multis, Cass. n. 15726/2010).
L'inosservanza dei suddetti obblighi accessori alla funzione documentale dà luogo a responsabilità ex contractu per inadempimento dell'obbligazione di prestazione d'opera intellettuale, a nulla rilevando che la legge professionale non contenga alcun esplicito riferimento a tale peculiare forma di responsabilità, e, stante il suddetto obbligo, non è ontologicamente configurabile il concorso colposo del danneggiato ex art. 1227 c.c. (cfr. Cass. n.11296/2020 cit.; Cass. Civ. Sez. 3,
Sentenza n. 24733 del 28/11/2007; conf., circa l'attività di consulenza del notaio,
Cass. n. 14450/2006).
Tanto premesso, nel caso di specie è emerso per tabulas che il notaio ha correttamente eseguito l'incarico ricevuto secondo i canoni della diligenza professionale di cui all'art. 1176, comma 2, c.c., avendo non solo assolto il compito di accertamento della volontà delle parti e di direzione nella compilazione dell'atto, ma soprattutto atteso al compimento delle attività preparatorie e successive, eseguendo le prescritte visure ipotecarie e catastali – dal cui esame non è risultata né l'esistenza di pregiudizi per i diritti dominicali di terzi né irregolarità dell'area di sosta oggetto di rogito - ed accertandosi diligentemente sullo status degli immobili
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oggetto di compravendita, nei limiti delle proprie competenze professionali.
Del resto, in sede di rogito la società venditrice aveva dichiarato e garantito la piena titolarità del bene, la libera commerciabilità dell'immobile, la libertà dello stesso da pesi, oneri e vincoli di qualsiasi natura nonché la relativa regolarità urbanistica ed in tal senso depone anche la perizia tecnica fatta eseguire dalla banca mutuante.
Le parti avevano, inoltre, dichiarato la conformità dei luoghi alla documentazione esibita in sede di rogito.
Alla luce delle considerazioni appena svolte, la domanda risarcitoria spiegata in via riconvenzionale dal convenuto nei confronti del notaio dott. CP_1 CP_3
non merita accoglimento e va, pertanto, rigettata.
[...]
Quanto alla posizione del GE occorre premettere che il Pt_2 professionista iscritto all'albo ha un particolare dovere di "protezione" e solidarietà nei riguardi del proprio cliente dal quale discende l'obbligazione accessoria a suo carico di provvedere ad una scrupolosa informazione circa il contesto e le conseguenze della prestazione professionale affidatagli.
Nella specie, si evidenzia che il geom. su espresso mandato della società Pt_2
ha curato nell'anno 2011 le operazioni di Controparte_2 accatastamento dell'area di sosta oggetto di causa, sulla base della documentazione di provenienza dei cespiti fornita dalla società committente e avvalendosi della procedura do.c.fa. presso la competente Agenzia del Territorio, senza rilevare alcuna occupazione di suolo condominiale.
Ciò che, tuttavia, occorre chiarire è se siano configurabili profili di responsabilità nei confronti del convenuto terzo rispetto al contratto d'opera CP_1 professionale stipulato dal primo con la Controparte_2
L'unica forma di responsabilità che potrebbe configurarsi nel caso in esame è quella di natura extra contrattuale per violazione del principio del neminem laedere ex art. 2043 c.c., la quale tuttavia non può trovare accoglimento per intervenuta prescrizione.
Si osserva a riguardo che la sollevata eccezione di prescrizione dell'azione risarcitoria esperita avverso il predetto professionista, è fondata, essendo ampiamente decorso il termine quinquennale, il cui dies a quo va individuato nel materiale compimento delle attività di accatastamento, attività questa conoscibile
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fin dal momento in cui è stata posta in essere dal professionista incaricato, stante le risultanze delle visure catastali.
Viceversa, va accolta la domanda, spiegata in via riconvenzionale dal sig. CP_1
di condanna della società al risarcimento del
[...] Controparte_2 danno in suo favore per le ragioni di seguito spiegate.
La fattispecie accertata in giudizio rientra nell'ambito del disposto di cui all'art. 1480 c.c., trattandosi di vendita di bene parzialmente altrui, rappresentato dalla porzione di posto auto che è stato accertato essere di proprietà comune e non esclusiva del CP_1
In ragione di ciò deve esser disposto il risarcimento del danno in favore del in assenza di domanda di risoluzione contrattuale, che deve esser CP_1 quantificato in termini di deprezzamento del bene conseguente non tanto e non solo alla parziale altruità della superficie costituente il posto auto, ma soprattutto alla circostanza che la parziale altruità ha determinato il venir meno del diritto al posto auto, in quanto come sopra esposto la superficie residua – detratta l'area sottratta al sub 141 – non consente di costituire un posto auto, in ragione delle dimensioni inferiori ai limiti di legge.
Alla luce delle tracciate coordinate ermeneutiche, il danno lamentato dal CP_1 conseguente alla conclusione del contratto di compravendita di un bene parzialmente altrui, deve esser risarcito nei termini di cui all'art. 1223 c.c., richiamato dal combinato disposto degli artt. 1479 e 1480 c.c., e pertanto quale perdita subita dal compratore e quale mancato guadagno.
Il pregiudizio patito, a fronte dei termini in cui è stato prospettato, è liquidabile nella misura di euro 23.750,00, utilizzandosi quale parametro di riferimento la differenza tra il prezzo all'attualità del bene come quantificato dal CTU in euro
130.000 ed il valore dell'immobile in assenza di posto auto come determinato dal perito in euro 106.250,00. Nulla in ordine al mancato guadagno, non avendo allegato prima ancora che provato, alcunchè sul punto.
Quanto alle spese di lite, atteso l'esito di giudizio, la natura della pronuncia, si ritiene di procedere all'integrale compensazione delle stesse nei rapporti con il notaio ed il GE CP_3 CP_8
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Con riguardo ai rapporti tra l'attore ed i convenuti e CP_1 Controparte_2 le spese seguono la soccombenza e sono definitivamente poste a carico
[...] dell' Controparte_2
Le spese di Ctu, stante la solidarietà passiva di tutte le parti nei confronti del consulente in base al separato decreto di liquidazione (Cass., sez. II, sent. n. 28094 del 30.12.2009; Cass. sez. 6-3, ord. n. 23522/2014), si pongono definitivamente a carico dell' Controparte_2


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli Nord, Prima sezione civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa civile come innanzi proposta, ogni contraria istanza, eccezione o deduzione disattesa, così provvede:

1. Accoglie la domanda e per l'effetto accerta la natura condominiale dell'area di manovra identificata nel Catasto Urbano del Comune di Giugliano in Campania al Fl. 54 P.lla 1915/141 (già subalterni 20, 47 e 74) come bene comune non censibile, illegittimamente delimitata da strisce gialle;

2. Condanna, per l'effetto, il sig. (c.f.: ) alla CP_1 C.F._2 restituzione della predetta area, al ripristino dello status quo ante e alla rimozione delle strisce gialli delimitanti la particella 1915 sub. 140, con conseguente inibizione all'uso di tale spazio come area di parcheggio, nonché a provvedere al suo corretto riaccatastamento;

3. Rigetta la domanda di risarcimento del danno proposta dal sig. CP_1 nei confronti del Notaio dott. e del geom. per Controparte_3 Parte_2 le ragioni di cui in parte motiva;

4. accoglie la domanda risarcitoria formulata dal nei confronti di CP_1 [...]
e, per l'effetto, condanna la società Controparte_9 Controparte_2
(c.f. e P.IVA: ), in persona del legale rappresentante p.t., sig. P.IVA_1
, al pagamento in favore del sig. della somma Controparte_10 CP_1 pari ad euro 23.750,00 a titolo di risarcimento del danno, oltre interessi come per legge;

5. Compensa le spese di lite nei rapporti con il notaio e con il Controparte_3 GE;
Parte_2

6. condanna al pagamento delle spese di lite che si Controparte_2 liquidano in € 5.500,00 in favore di , oltre spese generali al Parte_1
17 R.G. n. 7905/2020
15%, IVA e CPA ed oltre euro 155,92 quale rimborso spese documentate ed euro
5.500,00 in favore di oltre spese generali al 15%, IVA e CPA CP_1

7. Pone definitivamente le spese di ctu, liquidate con separato decreto, a carico dell' Controparte_2
Manda alla cancelleria per gli adempimenti di rito.
Così deciso in Aversa, il 20.2.25
Il giudice
Dott.ssa Cristiana Satta
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