REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI VERONA
Sezione Terza Civile
Il Giudice, dott.ssa Stefania Abbate ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 4914/2022 R.G. promossa da
(C.F. , deceduto in corso di causa il Parte_1 C.F._1
05.07.2023, rappresentato e difeso in virtù di mandato alle liti in allegato all'atto di citazione dagli Avv.ti
Mattia Lancerotto, Alessandro Gagliardi e Emanuele Roldo, con domicilio eletto presso il loro studio
ATTORE contro
(C.F. Controparte_1 C.F._2
rappresentato e difeso in virtù di mandato alle liti in allegato alla comparsa di costituzione dagli Avv.ti Riccardo Ravignani e Daniela Nuzzi, con domicilio eletto presso il loro studio
CONVENUTO
e con l'intervento di
(C.F. ) Controparte_2 C.F._3
(C.F. Controparte_3 C.F._4
(C.F. ), Controparte_4 C.F._5
1 in prosecuzione del processo, quali eredi dell'attore Parte_1
INTERVENUTI rappresentati e difesi in virtù di mandato alle liti in allegato alla comparsa d'intervento volontario dagli Avv.ti Mattia Lancerotto, Alessandro Gagliardi e Emanuele Roldo, con domicilio eletto presso il loro studio
TERZI INTERVENUTI avente ad oggetto: riscatto agrario
CONCLUSIONI
Le parti hanno rassegnato le conclusioni di cui al verbale d'udienza del 26/09/2024, che qui si devono intendere richiamate.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Il presente giudizio ha ad oggetto la domanda proposta da , deceduto Parte_1
in corso di causa, al quale sono subentrati gli eredi , e Controparte_2 Controparte_3
nei confronti di al fine di ottenere l'accertamento del CP_5 Controparte_1
proprio diritto di riscatto ex art. 7 legge 14 agosto 1971 n. 817 e art. 8 legge 26 maggio 1965
n. 590 del terreno e annesso fabbricato siti nel Comune di Verona Contrada Casai snc, identificati, il primo, al Catasto terreni, foglio 36, particella 440 e, il secondo, al Catasto fabbricati, stessa particella, in quanto acquistati in violazione del diritto di prelazione del confinante coltivatore diretto con atto di compravendita datato 15.07.2020, trascritto in data
23.07.2020.
A sostegno della domanda l'attore, proprietario dei terreni censiti al Catasto Terreni, foglio
36, mappali 217 e 221, ha posto sostanzialmente due argomenti:
- la compravendita avrebbe avuto ad oggetto un fabbricato rurale, ubicato in una zona interamente destinata ad attività agricola, ed avvinto da un risalente vincolo pertinenziale con
2 l'adiacente fondo rustico, rappresentato da strisce parallele di terreno da sempre coltivate nella loro interezza, ivi comprese le particelle 440, 474 e le particelle confinanti in sua proprietà;
- le operazioni di frazionamento perfezionate dai venditori in data 20.05.2020, due mesi prima della compravendita, avrebbero avuto un intento elusivo, in quanto destinate a distogliere l'area contesa dalla destinazione agricola, attribuendo al fabbricato una porzione trapezoidale di terreno appartenuto all'originario mappale 219 (divenuto 474).
Si è costituito , eccependo preliminarmente la decadenza dell'attore Controparte_1
dall'azione di riscatto ed insistendo comunque per il suo rigetto, sul presupposto della carenza dei requisiti previsti dalla legge per il valido esercizio del retratto agrario, sia quello della coltivabilità del fondo, in quanto la compravendita aveva avuto ad oggetto, non un fondo rustico, ma un fabbricato affiancato da una corte di mq. 146 non autonomamente coltivabile, sia quello del possesso della capacità lavorativa adeguata alla sua conduzione, sia, infine, quello della coltivazione abituale e diretta dei fondi posti in confine.
La domanda di retratto agrario va respinta sulla base dei rilievi che seguono, che integrano la ragione più liquida del suddetto apprezzamento.
Appare opportuno preliminarmente richiamare i principi affermati dalla giurisprudenza in tema di riscatto agrario, in base ai quali:
- il coltivatore di fondo rustico che, allegando la violazione del suo diritto di prelazione, ai sensi dell'art. 8 della legge n. 590 del 1965, intenda esercitare il retratto agrario, ha l'onere di provare il possesso di tutti i requisiti soggettivi e oggettivi previsti dalla legge, dovendo il giudice verificarne la sussistenza, sia pure nei limiti delle contestazioni sollevate dalla controparte, conseguendo che, ove il giudice si sia convinto che il retraente non abbia fornito adeguata dimostrazione di alcuna tra le suddette condizioni, ben può omettere ogni ulteriore
3 esame in ordine alla ricorrenza degli altri elementi (Cass, Sez. 3, Ord. n. 537 del 15/01/2020, n.
537; Sez. 3, sent. n. 07253 del 22/03/2013);
- le norme in tema di prelazione e riscatto agrari, apportando speciali limitazioni al diritto di proprietà, integrano norme di stretta interpretazione, contemplando, quindi, un numero chiuso di situazioni soggettive, che non sono suscettibili di interpretazione estensiva e non possono trovare applicazione oltre i casi previsti (Cass., Sez. 3, Ord. n. 32917 del 27/11/2023;
Sez. 3, Ord. n. 23989 del 07/08/2023);
- l'istituto della prelazione agraria, disciplinato dalle leggi n. 590 del 1965 e 817 del 1971, assolve a finalità di razionale sfruttamento della proprietà agricola nell'interesse pubblico allo sviluppo delle strutture produttive del paese, e perciò, essendo il diritto di prelazione esercitabile anche quando il fondo su cui si appunta è parte d'una più vasta estensione, purché in questo caso presenti un'autonomia colturale e produttiva, l'accertamento della sussistenza delle condizioni che consentono l'esercizio del diritto di prelazione va compiuto in tale momento non avendo riguardo alla configurazione data dalle parti al contratto di vendita, ma tenendo conto della situazione oggettiva, così da verificare da un lato se il terreno trasferito si presenti frazionato in appezzamenti aventi caratteristiche diverse e diverse colture, e dal lato opposto se il terreno non debba esser ciò nonostante considerato un fondo oggettivamente unitario, per essere le attività svolte dal precedente imprenditore sui diversi appezzamenti coordinate tra loro, sì da costituire aspetti complementari d'unica gestione (v.
Cass., Sez. 3, n. 2757 del 03/04/1990);
- anche se per l'esistenza di un fondo come rustico è irrilevante la sua effettiva estensione o la sua attuale coltivazione, tuttavia la mancanza di destinazione agricola del fondo, in quanto non presenta una propria autonomia colturale e produttiva, ma assolve una funzione pertinenziale dell'immobile insistente sullo stesso, impedisce in maniera assoluta l'esercizio
4 del diritto di prelazione o il successivo riscatto perché esula dalle finalità che la legge si propone di raggiungere con la previsione di tale diritto (v. Cass., Sez. 3, 21/10/2009, n. 22273);
- oggetto del diritto di prelazione agraria è un fondo rustico, definito non in funzione di una determinata estensione o misura minima dello stesso, ma della sua suscettibilità di essere oggetto di attività produttiva agraria, sicchè il diritto di prelazione del coltivatore resta precluso nel caso che siano accertate dimensioni del fondo talmente esigue da escludere ogni possibilità di coltivazione (v. Cass., Sez. 3, n. 3901 del 18/02/2010).
Nel caso, in applicazione di tali principi, la domanda si appalesa infondata, dal momento che l'attore non solo non ha fornito alcuna prova che il fabbricato sia stato durevolmente destinato al servizio di un fondo rustico, ma sussistono, al contrario, elementi che fanno ritenere con verosimile certezza che la pretesa funzione pertinenziale, se mai esistita, al momento della compravendita, fosse comunque venuta meno.
In primis, dall'atto di transazione (divisionale) sottoscritto dallo stesso attore il 22.01.2020 emerge che a tale data, ancor prima del frazionamento eseguito da e Controparte_6
e della stipula della compravendita tra questi e il convenuto, il fabbricato Controparte_7
era stato separatamente ceduto come deposito classificato in categoria urbana (doc. 35 attoreo).
In particolare, con la “nona cessione”, ai danti causa del convenuto il fabbricato era stato ceduto dagli altri comproprietari, compreso lo stesso , non già un Parte_1
fabbricato rurale, ma un “deposito” in categoria C/2 (e non in categoria D/10), con la “corte esclusiva di pertinenza”, corrispondente all'originario mappale 440 del catasto terreni, di are
00.54.
Non solo, quindi, la destinazione cortilizia dell'originario mappale 440 smentisce la tesi che questo facesse parte, unitamente alle altre particelle limitrofe, di un unico fondo connotato
5 da autonomia colturale e produttiva, ma la vendita separata e la classificazione riconosciuta al fabbricato depone comunque per una volontà manifestata dai comproprietari in senso contrario all'asservimento di quest'ultimo ad una funzione pertinenziale a qualsivoglia fondo rustico (sulla valenza indiziaria dell'iscrizione nel catasto fabbricati e della categoria attribuita, urbana e non rurale, ai fini dell'individuazione della natura e del regime giuridico dei beni cfr.
Cass., Sez. 3, n. 2372 del 08/02/2016).
Ed ancora, dalla documentazione acquisita all'esito di ordine di esibizione risulta che i danti causa di , in occasione del frazionamento del 13.05.2020, si sono limitati a Controparte_1
dar luogo ad un esiguo ampliamento della suindicata corte del fabbricato, unendo all'originario mappale 440, come detto di mq 54, il mappale 475 (ex 219 parte) di mq 92, creando l'attuale mappale 440, la cui minima estensione (complessivamente pari a mq 146) si appalesa comunque incompatibile con ogni possibilità di coltivazione.
Si tratta all'evidenza di un ampliamento di corte che appare inidoneo a denotare un qualsivoglia intento elusivo, non avendo creato alcuna frattura al confine con le particelle in proprietà dell'attore ed avendo interessato una porzione davvero minuscola di terra (mq. 92), per la quale neppure v'è riscontro di una pregressa destinazione ad attività colturale, destinazione che, anzi, verosimilmente può essere esclusa sulla base delle fotografie dimesse in atti (si vedano in particolare la prima fotografia al doc. 2 convenuto e la fotografia a pag. 3 della relazione del p.a. , dove, nell'area interessata dall'ampliamento, non compaiono Pt_2
piante, ma bensì una tettoia precaria e pericolante e, oltre, alcuni detriti).
Se tali risultanze, complessivamente valutate, già lasciano dubitare, come detto con ragionevole certezza, della sussistenza del requisito oggettivo retratto, tanto più sarebbe spettato all'attore di fornire la rigorosa prova delle proprie contrarie prospettazioni, prova di cui egli – in base ai principi innanzi richiamati – era esclusivamente onerato e che non è di per
6 sé evincibile da una ricostruzione catastale storica dei beni, dato che la collocazione di un fabbricato in una più ampia zona connotata dalla presenza di terreni destinati ad attività agricola non lascia di per sé presumere la ricorrenza di un'unità poderale e l'appartenenza del fabbricato ad essa (v. relazione del dott. agr. doc. 6 attoreo, che, infatti, a Per_1
conclusione, si limita a formulare una congettura: “È ragionevole affermare che il fabbricato
(mappale 440) un tempo facesse parte del fondo rustico che comprende il mappale 217”).
Al riguardo, tuttavia, il sig. si è limitato a formulare due capitoli del tutto generici, Pt_1
non vertenti su circostanze specifiche e neppure collocati univocamente nel tempo
(“Identificato il fabbricato rurale riferito al mappale n. 440, riferisca il teste l'epoca di costruzione e l'uso che ne è stato fatto nel tempo” e “Vero che i mappali n. 217, 220, 474 e 440 del figlio 36 del Catasto Terreni del Comune di Verona sono stati sempre coltivati”), come tali insuscettibili di essere ammessi, non ha chiesto una CTU e non ha neppure prodotto documenti da cui evincere elementi concreti sulla conduzione dei terreni limitrofi al fabbricato, né ha dimostrato che il fabbricato, abbandonato da oltre un ventennio e fatiscente secondo quanto opposto dal convenuto (cfr. perizia del p.a. e fotografie in atti, doc. 2 e Pt_2
3 convenuto), quand'anche ubicato in zona urbanisticamente votata ad usi agricoli, fosse stato durevolmente destinato all'utilità di un fondo dotato di autonomia colturale e produttiva (v. Cass., Sez. 3, n. 2757 del 03/04/1990, già innanzi citata).
Si deve, pertanto, concludere che i beni oggetto di causa non avevano destinazione agricola e che, pertanto, gli stessi non potevano essere oggetto di riscatto agrario.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo secondo i parametri di cui al d.m. n. 147/2022.


P.Q.M.

definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza disattesa o assorbita, così provvede:
7 1. rigetta la domanda attorea;

2. condanna la parte attrice alla rifusione in favore della parte convenuta delle spese di lite, che liquida in € 7.616,00 per compenso, oltre al 15 % a titolo di rimborso forfetario spese generali, IVA e CPA.
Verona, 16 aprile 2025
IL GIUDICE dott.ssa Stefania Abbate
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