N. R.G. 5025/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BOLOGNA
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Chiara Breschi ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 5025/2022 promossa da:
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. GIUFFREDI GABRIELE Parte_1 C.F._1 elettivamente domiciliato in VIA CANONICA, 4 40100 BOLOGNA presso il difensore avv.
GIUFFREDI GABRIELE ILARIA GIULIANI (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. GIUFFREDI C.F._2
GABRIELE elettivamente domiciliata in VIA CANONICA, 4 40100 BOLOGNA presso il difensore avv. GIUFFREDI GABRIELE
ATTORI contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. BARALDI GUIDO CP_1 C.F._3 elettivamente domiciliata in VIA A. COSTA, 55/2 40067 RASTIGNANO presso il difensore avv.
BARALDI GUIDO
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. BARALDI GUIDO Parte_2 C.F._4 elettivamente domiciliata in VIA A. COSTA, 55/2 40067 RASTIGNANO presso il difensore avv.
BARALDI GUIDO
CONVENUTI
( ), con il patrocinio dell'avv. BEDANI SILVIA CP_2 CodiceFiscale_5 elettivamente domiciliato in VIA STATALE, N. 30/A 44047 SAN CARLO (FE) presso il difensore avv.
BEDANI SILVIA TERZO CHIAMATO
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. SAPORI ANGELA, Controparte_3 P.IVA_1 elettivamente domiciliato in VIA UNITA' D'ITALIA 16 41043 FORMIGINE (MO) presso il difensore avv. SAPORI ANGELA
TERZO CHIAMATO
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come all'udienza del 12/06/2024. Tali conclusioni sono richiamate ne sono da ritenersi parte integrante e sostanziale di questa sentenza.
pagina 1 di 5 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
e IL UL con atto di citazione notificato in data 19/04/2022 convenivano in giudizio Parte_1
e ed esponevano che in data 26/09/2020, tramite l'agenzia Nilo srl, Parte_2 CP_1 sottoscrivevano proposta di acquisto dell'immobile di proprietà delle convenute posto nel Comune di
Sasso Marconi, via del Mercato n. 12 (doc. 1); la proposta di acquisto indicava la presenza di una taverna posta al piano terra;
all'esito delle visite eseguite presso l'immobile gli attori verificavano che la taverna era arredata e corredata di impianto di riscaldamento e camino, tali da configurare un vano abitabile e fruibile, in sostanza una superficie utile;
tale particolare determinava gli attori a presentare la proposta di acquisto;
in data 14/01/2021 le parti stipulavano atto di acquisto dell'immobile al prezzo concordato e versato di € 295.000,00= (doc. 2); in particolare, all'atto di vendita erano allegate le planimetrie ove risulta indicata la presenza della taverna al piano terra;
in sede di stipula parte venditrice forniva la relazione tecnica integrata a firma del geom. (doc. 3) nella quale si dichiara che l'immobile CP_2 era fornito di certificazione di abitabilità, ivi compresa la c.d. taverna, ed era pertanto interamente abitabile;
lo stesso giorno dell'acquisto gli attori, tramite il proprio tecnico arch. Persona_1 presentavano al Comune di Sasso Marconi una relazione illustrativa allegata alla per lavori di Pt_3 ristrutturazione e modeste modifiche dell'immobile nella quale si dava atto della presenza della taverna, come indicato da parte venditrice nelle piante allegate all'atto di vendita (doc. 4); in data 22/01/2021 il
Comune sospendeva la pratica edilizia presentata dagli attori in quanto a suo avviso la taverna presente nell'immobile non era legittima, così come gli impianti di riscaldamento ed il camino in essa presenti, non risultando agli atti del Comune che tale vano fosse abitabile, ovvero una superficie utile, ma fosse in realtà una superficie accessoria, ovvero una cantina (doc. 5); l'arch. depositava pertanto una SCIA Per_1 con la quale adempieva la richiesta del (doc. 6), oltre ad una relazione tecnico illustrativa CP_4 integrativa in data 25/02/2021 (doc. 7); gli attori, per addivenire alla conclusione positiva della pratica, sostenevano spese per l'importo totale di € 10.197,78= (docc. 10-19); la relazione tecnica redatta dal geom. evidenziava la responsabilità delle convenute per avere dolosamente taciuto agli attori CP_5
l'esistenza di un abuso edilizio che diminuiva il valore del bene compravenduto e di avere indotto gli attori all'acquisto perché tratti in inganno dalla relazione tecnica integrata del geom. che CP_2 aveva asseverato come vano abitabile e dunque come superficie utile anche la taverna (doc. 20).
Gli attori concludevano chiedendo la condanna delle convenute al pagamento della somma totale di €
10.197,78= per spese sostenute, oltre alla restituzione della somma di € 30.000,00= a titolo di riduzione del prezzo di acquisto.
Le convenute e si costituivano in giudizio con comparsa depositata in data Parte_2 CP_1
1/09/2022 con cui chiedevano il rigetto della domanda ed esponevano che nell'atto di vendita con cui madre delle convenute, acquistava l'immobile oggetto di causa Persona_2 veniva dato atto che l'appartamento in questione non era ancora censito nel Catasto del Comune di Sasso
Marconi ma ivi denunciato, con scheda presentata in data 30/06/1980 Prot. n. 254 (doc. 2) e in tale planimetria era già raffigurato il locale tavernetta al piano terra, avente altezza pari a mt. 2,50; la Re
pagina 2 di 5 decedeva a Bologna il 18/08/2017 lasciando quali uniche eredi legittime le figlie e , Pt_2 CP_1 che decidevano di vendere l'immobile ereditato ed al geom. l'incarico di redigere la relazione CP_2 Cont Cont tecnica integrata di conformità urbanistica e catastale (c.d. ; la veniva ultimata in data
31/07/2019 (doc. 3); nel corso delle trattative gli attori, accompagnati dall'arch. Persona_1 effettuavano numerose visite e sopralluoghi all'immobile, con gli agenti immobiliari dell'agenzia Nilo srl, prima di decidersi all'acquisto; in data 14/01/2021 veniva stipulato l'atto notarile di compravendita
(doc. 7).
Le convenute rilevavano sostanzialmente di avere venduto un immobile conforme alla concessione edilizia, dotato di abitabilità, nel quale non era mai stato eseguito alcun abuso edilizio e contestavano l'asserita illegittima installazione del caminetto e dei termosifoni nella taverna. Concludevano pertanto chiedendo, preliminarmente, di autorizzare la chiamata in causa del geom. ; nel merito il CP_2 rigetto delle domande e, in subordine, domanda di manleva nei confronti del terzo chiamato.
Autorizzata la chiamata del terzo, il geom. si costituiva in giudizio con comparsa di CP_2 costituzione depositata in data 14/12/2022 chiedendo il rigetto delle domande proposte dalle convenute nei suoi confronti e deduceva, in particolare, la propria estraneità alla controversia per avere concluso il proprio incarico in data 31/07/2019, quindi 18 mesi prima della stipula dell'atto notarile di vendita dell'immobile, peraltro con la mediazione dell'agenzia immobiliare Nilo srl. Il terzo chiamato esponeva che dalla disamina della documentazione prodotta in atti non emergevano abusi edilizi, sanatorie e neppure presunti vizi o difetti del fabbricato, ma emergeva anzi che parte acquirente era assistita dall'agenzia immobiliare e dal proprio tecnico di fiducia Arch. con conseguente esclusione della Per_1 garanzia del venditore ai sensi dell'art. 1491 c.c.; eccepiva, in ogni caso, la tardività della denuncia dei vizi effettuata dagli attori alle signore in data 14/06/2021 (doc. 21 parte attrice); evidenziava infine CP_1 la completezza della R.T.I. redatta su incarico delle convenute.
Il geom. concludeva chiedendo, in via preliminare, autorizzarsi la chiamata in causa della CP_2 compagnia di assicurazione nel merito, in via principale, il rigetto delle Controparte_3 domande attrici e, in via subordinata, dichiarare la terza chiamata tenuta alla manleva.
Autorizzata la chiamata in causa, si costituiva in giudizio con comparsa di Controparte_3 costituzione depositata in data 5/05/2023 con cui chiedeva, in via principale, il rigetto della domanda attrice;
in subordine, il rigetto della domanda di manleva¸in via di ulteriore subordine, dichiarare tenuta la compagnia entro i limiti di polizza.
Concessi i tripli termini ex art. 183, comma 6 c.p.c., all'udienza del 24/01/2024, il giudice, ritenuta la causa matura per la decisione, fissava per la precisazione delle conclusioni l'udienza del 12/06/2024.
La domanda va rigettata per le motivazioni che si espongono di seguito.
e IL UL hanno convenuto in giudizio e chiedendo il Parte_1 Parte_2 CP_1 risarcimento dei danni per avere le convenute venduto l'immobile di loro proprietà occultando l'esistenza di abusi edilizi.
Preme innanzitutto porre in evidenza, come correttamente rilevato da parte convenuta, come gli attori abbiano effettuato un errore di valutazione nel ritenere che la RTI redatta dal geom. ingannevole CP_2 pagina 3 di 5 per avere dichiarato interamente abitabile l'immobile, credendo per questo di avere acquistato un immobile composto di sole superfici utili. Gli immobili, infatti, sono composti da vani e superfici utili
(camere, saloni, cucine con altezza di almeno 2,70 metri) e da vani e superfici accessorie (soffitte, cantine, taverne e garage di altezza 2,50 metri). Gli uni e gli altri, se rispettano le altezze previste e le prescrizioni del titolo edilizio, sono regolarmente abitabili.
Nella planimetria originaria del 1980, allegata all'atto di acquisto 01/07/1987 (doc. 2 parte convenuta) e nella planimetria del 2019 allegata all'atto di vendita degli attori (doc. 7 parte convenuta) viene indicata un'altezza della tavernetta pari a rispettivamente 2,50 metri e 2,53 metri: si tratta di tutta evidenza di vani accessori e non principali.
Risulta provato che l'arch. tecnico di fiducia degli attori, fosse consapevole della natura di Persona_1 vano accessorio della tavernetta e non di vano utile. La circostanza emerge chiaramente dalla prima RTI
(doc. 4 di parte attrice) del progetto di ristrutturazione che la stessa ha licenziato a seguito dei vari sopralluoghi eseguiti presso l'immobile unitamente agli attori, ove si dichiara: “Oltre all'atrio, al piano terra sono presenti una tavernetta di uso accessorio…Al primo piano si sviluppa l'abitazione…”.
I coniugi pertanto, erano a conoscenza della funzione accessoria della tavernetta o, CP_7 comunque, ne era a conoscenza il loro tecnico che avrebbe dovuto informare in tal senso i clienti.
Dai documenti prodotti dalle convenute (docc. 3, 5, 6 e 7) emerge che le venditrici hanno dichiarato e documentato che il bene è stato edificato sulla base a regolare titolo abilitativo (Concessione Edilizia n.
38/1977 rilasciata in dat 17/06/1978) e dotato di Certificato di Abitabilità rilasciato il 26/05/1981) e pertanto ne era garantita la commerciabilità.
Gli attori lamentano inoltre che il con comunicazione in data 22/01/2021, abbia ordinato la CP_4 rimozione, all'interno della tavernetta, del caminetto e dei termosifoni.
L'asserzione non appare condivisibile.
Deve primariamente evidenziarsi che l'esistenza del camino e dei termosifoni risale al momento della costruzione dell'edificio, anno 1978, ed a tale data non vi alcuna norma che ne vietasse la realizzazione.
Il geom. ha completato la RTI in data 31/07/2019, nel corso della vigenza della VI Variante al CP_2
RUE del Comune di Sasso Marconi. A tale data non era in vigore alcuna norma che limitasse l'utilizzo degli impianti o del camino all'interno della tavernetta. Solo con la VII Variante al RUE, nel testo approvato con delibera del consiglio comunale n. 12 del 8/04/2020, il Comune ha stabilito l'esclusione degli impianti all'interno dei locali a uso accessorio, così come il PAIR 2020 (doc. 12 parte convenuta), le cui disposizioni sono state prorogate al 31/12/2021 con Delibera della Giunta Regionale n. 1523 del
2/11/2020 (doc. 11 parte convenuta) ha vietato l'installazione e l'utilizzo degli impianti per la climatizzazione negli spazi di pertinenza ed ha vietato l'utilizzo di quelli esistenti.
A tale riguardo deve evidenziarsi che la normativa non ha previsto l'eliminazione di quanto già esistente, ma ha previsto il divieto di installazione degli impianti nei vani accessori per le future costruzioni ed ha inibito l'utilizzo degli impianti installati nei vani accessori per le costruzioni esistenti.
Anche in questo caso, nessuna responsabilità può ascriversi alle convenute ed al geom. . CP_2
pagina 4 di 5 Risulta agli atti che gli attori hanno eseguito opere straordinarie per la ristrutturazione dell'immobile, dirette ad con aumento di carico urbanistico e modifica degli ambienti, motivo per il quale il Comune ha richiesto l'adeguamento degli ambienti alla normativa vigente.
Infine, dall'esame della documentazione prodotta da parte attrice (docc.

6-20 bis) si evince che sono state presentate SCIA ordinarie, varianti in corso d'opera, ma nessuna pratica in sanatoria, a confutazione dell'assunto attoreo.
Dalle considerazioni svolte emerge che le convenute non hanno venduto un'immobile con vani abusivi, vizi o difetti, e non hanno fornito agli attori erronee informazioni o false attestazioni del loro tecnico, il quale ha svolto il proprio incarico diligentemente.
Le spese del presente giudizio, in applicazione del principio della causalità, sono liquidate in dispositivo con applicazione dei parametri previsti dal D.M. n. 55/2014 per lo scaglione fino a € 52.000,00.

P.Q.M.

Il Tribunale di Bologna, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così provvede:

1-rigetta la domanda;

3-condanna gli attori al pagamento delle spese del giudizio in favore delle convenute che liquida in €
7.616,00= per compenso, oltre rimborso forfettario 15%, iva e cpa come per legge;

4-condanna gli attori al pagamento delle spese del giudizio in favore del geom. che liquida CP_2 in € 7.616,00= per compenso, oltre rimborso forfettario 15%, iva e cpa come per legge;

5- condanna gli attori alla rifusione delle spese di giudizio in favore di che Controparte_3 liquida in € 7.616,00= per compenso, oltre rimborso forfettario 15%, iva e cpa come per legge.
Bologna, 7/04/2025

Il Giudice onorario dott.ssa Chiara Breschi
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