REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI PAVIA SEZIONE TERZA CIVILE
in composizione monocratica, nella persona del Dott. Luciano Arcudi, sulle conclusioni prese all'udienza del 12.11.2025 a seguito di assunzione in decisione ex art. 281 sexies comma 3° c.p.c., ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta al n. 3777/2024 di R.G., promossa da:
(C.F.: ), in persona del legale rappresentante Parte_1 P.IVA_1 pro tempore, rappresentata e difesa dagli Avv.ti Stefano Pedalà e Sonia Marchina,
- attrice - contro
(C.F.: ), in persona del Controparte_1 P.IVA_2 legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'Avv. Luisa Gaspari,
- convenuta -
Conclusioni come da verbale dell'udienza del 12.11.2025.
Sintesi dei precedenti in fatto e processuali
1. - ha convenuto in giudizio Parte_1 Controparte_1
(breviter, ), esponendo:
[...] CP_2
- di essere divenuta proprietaria, per averlo acquistato in data 29.12.2023, di un complesso immobiliare sito in Casorate Primo (PV), comprendente un capannone e un ufficio occupati dalla convenuta;

- che quest'ultima deteneva detti immobili senza un valido titolo o che, comunque, questo non le sarebbe stato opponibile;

- che la convenuta aveva, in effetti, a suo tempo stipulato un contratto di locazione con la Società Immobiliare La Corte S.r.l., la quale ultima, tuttavia, era mera utilizzatrice in forza di un contratto di locazione finanziaria e, dunque, non era (né era mai stata) proprietaria degli immobili stessi;

1 - che, peraltro, il suddetto contratto era stato medio tempore risolto;

- che, inoltre, il contratto stesso aveva, in realtà, ad oggetto unità immobiliari differenti da quelle di cui sopra (in particolare, occupava le unità, CP_2 distinte in Catasto al foglio 7 part. 417, identificate con i sub. 7 e 20, oltre a una porzione di cortile, mentre il contratto scritto di locazione aveva ad oggetto il sub. 8).
Evidenziava quindi che, nonostante i ripetuti inviti a regolarizzare la posizione o a rilasciare i locali, la convenuta aveva continuato a occuparli rifiutando la stipula di un nuovo contratto.
Chiedeva, in via principale, l'accertamento del proprio diritto di proprietà, la declaratoria di occupazione sine titulo da parte di e la condanna al CP_2 rilascio degli immobili. In via di subordine, presentava due domande di rilascio, tra loro gradate, fondate sul presupposto che il contratto di locazione fosse stato ritenuto esistente, sebbene inefficace e/o non opponibile. Inoltre, chiedeva la condanna della convenuta al pagamento di un'indennità di occupazione parametrata al valore locativo di mercato, al risarcimento del danno da lucro cessante e al rimborso delle spese per utenze.
2. - Si è costituita in giudizio la convenuta, la quale, pur non contestando la proprietà degli immobili in capo all'attrice, ha dedotto di detenere i locali in forza del citato contratto di locazione stipulato nel 2018 con Immobiliare La Corte S.r.l., il cui rapporto, a suo dire, sarebbe proseguito, con il consenso verbale della locatrice, a seguito del trasferimento nei locali attualmente occupati, alle medesime condizioni contrattuali già stabilite.
3. - Il giudice non ammetteva la prova orale dedotta e disponeva C.T.U. per la determinazione del valore locativo di mercato degli immobili e per l'accertamento delle spese per utenze.
4. – Raccolto l'elaborato, la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni e la decisione nelle forme dell'art. 281 sexies c.p.c. all'udienza del 12.11.2025, alla quale le parti dichiaravano che l'immobile era stato spontaneamente rilasciato nel mese di ottobre 2025, con conseguente cessazione della materia del contendere in ordine alla domanda di rilascio. L'attrice insisteva comunque per l'accoglimento delle ulteriori domande e per la liquidazione delle spese di lite.
Motivi della decisione
5. – Occorre, sinteticamente, evidenziare che CP_2
- non risulta avere contestato la proprietà degli immobili in capo all'attrice e, nello specifico, non ha comunque Parte_1 contestato né la regolarità né la validità dei passaggi di proprietà in
2 capo ai danti causa dell'attrice Parte_2 [...]
e Controparte_3 Controparte_4
- non risulta (quale convenuta rispetto alla domanda di rivendicazione della proprietà) avere, almeno formalmente, sollevato l'eccezione
“possideo quia possideo”; essa si è infatti limitata a fondare la propria legittimazione a detenere gli immobili di cui trattasi esclusivamente sulla dedotta esistenza di un titolo contrattuale, rappresentato dal contratto di locazione che sarebbe stato stipulato verbalmente con Immobiliare La Corte S.r.l., la quale, a sua volta, era detentrice degli immobili in forza di un contratto di leasing già stipulato con
[...]
(la prima nella catena delle cessioni della proprietà Parte_2 sugli immobili di cui trattasi), il quale è stato successivamente risolto come da documentazione prodotta in atti.
in altri termini, ha reagito all'azione avversaria non contestando CP_2 la proprietà in capo a e sostenendo l'esistenza di un titolo Parte_1 di detenzione (un contratto di locazione verbale) del quale non ha tuttavia fornito valida prova: questa, infatti, non può fondarsi sul mero fatto di avere, nei fatti, occupato gli immobili di cui trattasi senza opposizione da parte del proprietario.
Inoltre, se anche tale prova fosse stata data, rimarrebbe comunque il fatto che il contratto stesso sarebbe stato automaticamente risolto per effetto della comprovata risoluzione del contratto di locazione finanziaria “a monte” (cfr., Cass. n. 5053/1994).
Alla luce di quanto sopra, la domanda di rilascio (assorbita dall'intervenuta cessazione della materia del contendere) avrebbe meritato accoglimento.
6. – Così, merita accoglimento, per quanto di ragione, quella di condanna al risarcimento del danno da occupazione abusiva.
Secondo il principio affermato dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione (sent. 15.11.2022, n. 33645), nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo il danno da perdita subita di cui il proprietario chieda il risarcimento, se non può essere provato nel suo preciso ammontare, è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato.
Nel caso in esame, il valore locativo di mercato degli immobili occupati, come stimato dalla disposta C.T.U., costituisce criterio equitativo di liquidazione del danno emergente da occupazione illegittima, in assenza di prova di un maggior pregiudizio subito.
Il periodo oggetto della domanda di liquidazione del relativo danno coincide, nella sostanza, con l'intervallo temporale in cui la convenuta ha detenuto gli immobili senza titolo opponibile all'attrice, che ne era proprietaria, ovvero dal
3 mese di gennaio 2024 (considerando la data in cui è Parte_1 divenuta proprietaria degli immobili) fino al mese di ottobre 2025, essendo gli immobili stati rilasciati il 5.11.2025.
Il calcolo è il seguente:
a) anno 2024: 12 mensilità × € 1.100,00 = € 13.200,00;
b) anno 2025 (gennaio–ottobre): 10 mensilità × € 1.110,73 = € 11.107,30.
Totale complessivo dovuto: € 13.200,00 + € 11.107,30 = € 24.307,30.
L'importo di cui sopra deve essere maggiorato di interessi, al tasso di legge, dalla scadenza di ogni mensilità “virtuale”, mentre non può essere riconosciuta la rivalutazione, essendo questa già stata computata nel suddetto conteggio.
7. - L'attrice ha chiesto, oltre all'indennità di occupazione parametrata al valore locativo di mercato (costituente ristoro del danno emergente), anche il risarcimento del danno da lucro cessante, quantificato nella differenza tra il canone che avrebbe potuto percepire da terzi (in particolare dalla società Plastidep S.a.s.) e il valore locativo di mercato determinato dal C.T.U.
Vale in proposito rammentare che, secondo il principio affermato nella citata sentenza delle S.U., il riconoscimento del danno da lucro cessante richiede la rigorosa prova che, in assenza dell'occupazione abusiva, il proprietario avrebbe effettivamente potuto locare l'immobile a condizioni più vantaggiose rispetto al valore di mercato. Tale prova non può quindi essere affidata a mere supposizioni, ma deve essere fornita attraverso elementi concreti e specifici, quali una proposta vincolante, una trattativa avanzata o un accordo preliminare con il terzo interessato.
Nel caso di specie, la documentazione prodotta dall'attrice si limita a una generica manifestazione di interesse da parte della suddetta società, nella quale si chiede se vi siano capannoni disponibili in locazione, senza alcuna indicazione del prezzo che essa sarebbe stata disposta a corrispondere, né delle condizioni contrattuali. L'attrice, inoltre, non ha articolato capitoli di prova specifici volti a dimostrare l'esistenza di una concreta trattativa o di una proposta vincolante per la locazione degli immobili a un canone superiore a quello di cui trattasi.
La deduzione secondo cui il canone sarebbe stato quello già pattuito per altri capannoni, in quanto “similari”, si fonda su una valutazione presuntiva e non soddisfa il rigoroso onere probatorio richiesto dalla giurisprudenza di legittimità.
In assenza di una prova concreta e specifica del maggior danno, la domanda di risarcimento del lucro cessante deve pertanto essere rigettata.
4 8. - L'attrice ha infine chiesto la condanna della convenuta al pagamento di una somma forfettaria di € 200,00 mensili a titolo di rimborso delle spese per utenze (acqua, energia elettrica) relative agli immobili oggetto di causa, per tutto il periodo di occupazione abusiva.
Tuttavia, non è stata prodotta alcuna documentazione comprovante i costi effettivamente sostenuti per le utenze riferibili all'occupazione della convenuta. Il C.T.U. ha accertato che le utenze risultano intestate alla proprietà, che sono presenti sottocontatori non utilizzati per il riparto e che manca qualsiasi regolamento o tabella millesimale che consenta di attribuire in modo oggettivo e verificabile i consumi alla parte convenuta.
In assenza di prova documentale dei costi e di criteri oggettivi di riparto, non sussistono i presupposti per una liquidazione equitativa della somma richiesta.
Si rammenta, in proposito, che la facoltà di liquidare in via equitativa il danno presuppone che sia concretamente accertata l'ontologica esistenza d'un danno risarcibile e che l'impossibilità (o l'estrema difficoltà) di una stima esatta del danno dipenda da fattori oggettivi e non già dalla negligenza della parte danneggiata nell'allegare e dimostrare gli elementi dai quali desumerne l'entità. In particolare, il concreto esercizio del potere discrezionale di liquidare il danno in via equitativa, conferito al giudice del merito dagli artt. 1226 e 2056 c.c., s'inquadra nel potere generale attribuitogli dal disposto dell'art. 115 c.p.c., sì che non si estrinseca in un giudizio d'equità ma in un giudizio di diritto caratterizzato dall'equità giudiziale correttiva od integrativa. Grava pertanto sulla parte interessata dimostrare, secondo la regola generale posta dall'art. 2697 c.c., ogni elemento di fatto, di cui possa ragionevolmente disporre nonostante la riconosciuta difficoltà, al fine di consentire che l'apprezzamento equitativo esplichi la sua peculiare funzione di colmare soltanto le lacune riscontrate insuperabili nell'iter della precisa determinazione della misura del danno stesso (così, Cass. n. 127/2016).
L'attrice, nei propri atti, si limita nella sostanza a sostenere che la cifra richiesta è congrua avuto riguardo ai costi normalmente sostenuti per immobili analoghi, senza produrre bollette, tabelle di riparto o altri documenti relativi a immobili effettivamente comparabili.
La richiesta di € 200,00 mensili resta quindi priva di qualsivoglia riscontro.
D'altra parte, in difetto di elementi che consentano di effettuare una quantificazione del danno attraverso l'equità giudiziale correttiva e/o integrativa cui s'è fatto cenno, a questo giudice non resterebbe che effettuare una liquidazione arbitraria, con conseguente nullità del relativo capo della decisione per radicale difetto di motivazione, non potendo questa riportare l'iter logico che ha portato alla determinazione del relativo importo.
5 9. – In ragione dell'esito, si reputa equo condannare la convenuta alla rifusione delle spese di lite in favore dell'attrice nella frazione di 3/4, dichiarando compensato il residuo quarto. Tali spese sono liquidate, già in tale frazione ed avuto riguardo ai parametri di cui al D.M. n. 55/2014, come segue: € 1.700,00 fase di studio, € 1.250,00 fase introduttiva, € 1.900,00 fase di trattazione/istruttoria ed € 1.350,00 fase decisionale.
Le spese di C.T.U. devono essere poste a carico della parte convenuta per i 3/4 e dell'attrice per la rimanente frazione di 1/4.


P.q.m.

il Tribunale di Pavia, definitivamente pronunciando, disattesa ogni altra istanza ed eccezione:
I. dichiara cessata la materia del contendere rispetto alla domanda di rilascio degli immobili per cui è causa;

II. dichiara tenuta e condanna la convenuta Controparte_1 al pagamento, in favore dell'attrice a titolo di
[...] Parte_1 risarcimento del danno emergente da occupazione illegittima, dell'importo di complessivi € 24.307,30, oltre interessi come da motivazione;

III. respinge le ulteriori domande di parte attrice;

IV. condanna la convenuta alla Controparte_1 rifusione in favore dell'attrice dei 3/4 delle spese di Parte_1 lite, che, oltre a c.u. e marca, liquida per compenso di difensore, già in tale frazione, in complessivi € 6.200,00, oltre 15% spese generali, C.P.A. ed I.V.A. come per legge, dichiarando integralmente compensata la residua frazione di 1/4;
V. pone le spese di C.T.U. definitivamente a carico della convenuta per la frazione di 3/4 e dell'attrice Controparte_1 per quella di 1/4 del relativo importo. Parte_1
Così deciso il 10 dicembre 2025.
Il Giudice
Dott. Luciano Arcudi
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