TRIBUNALE ORDINARIO DI TREVISO
Sezione Terza Civile

Causa civile R.G. n. 2234/2024

Verbale di udienza
Successivamente oggi 26 febbraio 2025 alle ore 9.26, a seguito dell'ordinanza pronunciata in data 24 ottobre 2024, compare per l'intimante l'avv. Alessandro
Pierobon nonché personalmente il Sig. . Parte_1
E' presente personalmente l'intimato Parte_2
Il giudice dà atto che l'ordinanza emessa il 24 ottobre 2024 è stata regolarmente comunicata al difensore di in data 26 ottobre 2024. Parte_2
L'avv. Pierobon discute la causa riportandosi integralmente al contenuto della propria memoria integrativa datata 20 settembre 2024 ed insiste per l'accoglimento delle conclusioni ivi formulate e per la condanna dell'intimato alla rifusione delle spese di lite.
L'avv. Pierobon precisa che le anticipazioni sono pari ad euro 209,90, oltre ad euro
202,32 per spese di avvio e di indennità della procedura di mediazione obbligatoria.
Al termine della discussione, il giudice si ritira in Camera di Consiglio per deliberare.
All'esito della Camera di Consiglio, alle ore 16.55, in assenza del procuratore di parte ricorrente-intimante nel frattempo allontanatosi dall'aula di udienza, il giudice dà lettura della sentenza ex art. 429 c.p.c..

1 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI TREVISO
Sezione Terza Civile in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa Sonia Andreatta, ha pronunciato ai sensi dell'art. 429 c.p.c., dandone lettura in udienza, la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta a ruolo al n. 2234/2024 R.G. promossa da
(C.F. ), rappresentato e Parte_1 C.F._1
difeso dall'avv. Alessandro Pierobon, con domicilio eletto presso il suo studio in
Conegliano (TV), Corso G. Mazzini n. 4, giusta procura alle liti allegata all'atto di intimazione di sfratto
- ricorrente intimante - contro
(C.F. , rappresentato e difeso dall'avv. Parte_2 C.F._2
Giovanni Cecilian, con domicilio eletto presso il suo studio in Conegliano (TV), Via
Colombo n. 19, giusta procura alle liti in calce alla comparsa di costituzione e risposta
- resistente intimato -
Oggetto: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso abitativo
Conclusioni delle parti: come da verbale di udienza odierna
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione regolarmente notificato in data 28/03/2024 Parte_1
ha intimato al conduttore lo sfratto per morosità in relazione Parte_2 all'immobile ad uso abitativo sito in Conegliano (TV), Via Lamarmora n. 13, lamentando l'omesso versamento della complessiva somma di euro 4.800,00 a titolo di canoni di locazione maturati da aprile 2021 a marzo 2022 compreso e di cui al contratto di locazione sottoscritto inter partes in data 01/12/2018.
Ha chiesto, pertanto, la convalida dell'intimato sfratto e l'emissione di decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo ex art. 664 c.p.c. per la predetta somma di euro
4.800,00, oltre ai canoni da scadere fino all'effettivo rilascio dell'immobile; in caso di opposizione, la pronuncia dell'ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 c.p.c.; nel merito, ha chiesto la declaratoria di risoluzione del contratto di locazione per grave
2 inadempimento del conduttore, con condanna del medesimo alla riconsegna dell'immobile locato.
L'intimato, costituitosi in giudizio, si è opposto alla convalida dello sfratto e all'emissione dell'ordinanza di rilascio rilevando che l'immobile locato era stato pignorato e che nell'aprile 2022 il G.E. dell'intestato Tribunale aveva nominato l'Istituto Vendite Giudiziarie di Treviso quale custode giudiziario dell'immobile; ha, quindi, eccepito che il proprietario-locatore, dopo il pignoramento dell'immobile concesso in locazione, era privo della legittimazione a richiedere i canoni spettando tale legittimazione al custode fino al trasferimento del bene;
in via subordinata, ha chiesto la concessione del termine di cui all'art. 666 c.p.c. per provvedere al pagamento di quanto eventualmente dovuto;
ha, inoltre, lamentato la presenza nell'immobile di vizi di carattere strutturale nonché il malfunzionamento degli impianti elettrici e termoidraulici per cui, in via riconvenzionale, ha chiesto la condanna del locatore all'esecuzione di tuti i lavori necessari per rendere l'immobile conforme all'uso convenuto, oltre al risarcimento dei danni materiali subiti a causa della negligenza del locatore e delle molestie al pacifico godimento del bene.
Con provvedimento datato 02/05/2024 non è stata emessa l'ordinanza ex art. 665 c.p.c.;
è stato assegnato il termine di quindi giorni per la presentazione della domanda di mediazione;
è stato disposto il mutamento del rito e la prosecuzione del procedimento nelle forme del rito speciale locatizio e sono stati assegnati alle parti i termini per l'eventuale integrazione degli atti introduttivi.
All'esito della conversione del rito, l'intimante ha tempestivamente instaurato presso l'Organismo di Mediazione “Resolutia” di Treviso la procedura di mediazione che ha avuto esito negativo per la mancata partecipazione della parte invitata al primo incontro tenutosi il 26/05/2024, come risulta dal relativo verbale (doc. n. 4 e n. 5 fascicolo intimante).
Nella memoria autorizzata, depositata il 20/09/2024, il locatore ha ribadito sia la domanda di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore, con condanna dello stesso al rilascio immediato dell'immobile, sia la domanda di condanna al pagamento di euro 4.800,00 a titolo di canoni di locazione non corrisposti, con gli interessi legali dal dì del dovuto al saldo effettivo;
ha chiesto, altresì, il rigetto delle domande avversarie, formulate anche in via riconvenzionale, in quanto infondate in fatto ed in diritto.
3 L'intimato non ha, invece, provveduto al deposito della memoria integrativa ex art. 426
c.p.c..
La causa è stata istruita mediante produzioni documentali.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1)Va premesso che la mancata precisazione delle conclusioni da parte del difensore del resistente-intimato non significa rinuncia alle domande proposte, bensì conferma delle conclusioni già in precedenza formulate, operando una presunzione per la quale il giudice deve esaminare le conclusioni del primo atto difensivo o quelle successivamente modificate od integrate, le quali devono ritenersi confermate nell'intenzione della parte.
Sul punto, secondo il pacifico orientamento della giurisprudenza di legittimità,
“nell'ipotesi in cui il procuratore della parte non si presenti all'udienza di precisazione delle conclusioni o, presentandosi, non precisi le conclusioni o le precisi in modo generico, vale la presunzione che la parte abbia voluto tener ferme le conclusioni precedentemente formulate” (Cass. 20/11/2020 n. 26523; Cass. ordinanza 09/07/2018 n.
18027; Cass. ordinanza 30/09/2013 n. 22360; Cass. 12/01/2006 n. 409).
Nel caso di specie, ai fini della decisione, si farà dunque riferimento alle conclusioni precisate dall'intimato nella comparsa di costituzione e risposta del 02/05/2024 dimessa nella fase sommaria non essendo stata depositata la memoria integrativa di cui all'art. 426 c.p.c..
2) In ordine alla legittimazione attiva del diritto a percepire i canoni di cui è causa, si osserva che sono pacifiche, in quanto documentate, le seguenti circostanze:
-con provvedimento del G.E. datato 07/04/2021 l'immobile de quo è stato oggetto di custodia giudiziaria da parte dell'I.V.G. di Treviso nella procedura esecutiva immobiliare R.G.E. n. 299/2019 a carico di e di Parte_1 Parte_3
come risulta dalla raccomandata a.r. datata 09/05/2022 inviata dall'I.V.G.
[...] all'odierno intimato (doc. n. 2 fascicolo intimante);
-con tale comunicazione l'I.V.G. ha formalmente invitato il conduttore a versare al
Tribunale di Treviso, per il tramite dello stesso I.V.G., “in via anticipata ed entro il giorno cinque di ogni mese”, i canoni di locazione, senza tuttavia chiedere il pagamento dei precedenti canoni;

-durante il periodo di custodia giudiziaria sul predetto immobile, che è terminata in data
08/11/2023, l'intimato ha corrisposto alla predetta procedura esecutiva i canoni di locazione da giugno 2022 a novembre 2023, ma non quelli pregressi (doc. n. 3, 7, 9, 10
4 e 11 fascicolo intimante);
-il pignoramento sull'immobile de quo è stato dichiarato inefficace dal G.E. dott.
Leonardo Bianco con provvedimento in data 08/11/2023 (doc. n. 3, 8, 9 e 11 fascicolo intimante);
- successivamente, al termine della custodia giudiziaria, il conduttore ha ripreso il pagamento in favore del locatore del canone mensile, omettendo di sanare la morosità pregressa (da aprile 2021 a marzo 2022).
Tanto premesso, si deve evidenziare che, in ipotesi di estinzione o chiusura anticipata della procedura esecutiva anteriormente alla vendita dell'immobile pignorato, il proprietario-locatore dell'immobile riacquista il potere iure proprio di riscuotere eventuali canoni di locazione allo stesso ancora dovuti.
Sul punto, va richiamato l'orientamento della Suprema Corte secondo cui “Il custode giudiziale agisce in giudizio, quale amministratore del bene pignorato, al solo fine di assicurarne la conservazione e la piena fruibilità, allo scopo della espropriazione, nell'interesse dei creditori procedenti. Non v'è alcuna coincidenza d'interessi col proprietario-debitore, con la conseguenza che, escluso qualsivoglia fenomeno successorio (a titolo particolare e universale), venuto meno l'interesse alla lite da parte del custode (essendo stato il bene liberato), spettava solo al P. esercitare le domande nascenti dal contratto e consequenziali” (Cass. 11/09/2018 n. 22029).
Anche la recente ordinanza della Corte di Cassazione n. 11219 del 26/04/2024 ha confermato tale principio, riconoscendo pienamente la legittimazione attiva del proprietario-locatore in conseguenza della cessazione del pignoramento immobiliare avendo statuito che “Nel caso di specie, essendo incontroverso che il pignoramento era stato cancellato in prossimità della conclusione del giudizio di primo grado, e che il potere rappresentativo era stato riacquistato dalla società locatrice (già debitrice esecutata) prima dell'introduzione di quello d'appello …….. L'eccezione di difetto di legittimazione della avrebbe dovuto rigettarsi …… in ragione della cessazione CP_1
del pignoramento, della correlativa perdita della legittimazione rappresentativa da parte del custode e della corrispondente acquisizione della stessa in capo alla società titolare del diritto”.
Alla luce delle considerazioni suesposte, l'intimante risulta legittimato a richiedere il pagamento dei canoni di locazione de quibus, stante l'estinzione della procedura esecutiva in ragione del conseguito soddisfacimento dell'interesse dei creditori
5 esecutanti (doc. n. 3 fascicolo intimante).
3) Ciò precisato, la domanda di risoluzione del contratto di locazione è fondata.
Vertendosi in tema di responsabilità contrattuale ex art. 1218 c.c., l'onere di provare l'esatto adempimento dell'obbligazione e, quindi, il fatto estintivo della stessa è a carico del debitore convenuto, in conformità al criterio generale di cui all'art. 2697 c.c. ed al consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità (Cass. Sez. Unite
30/10/2001 n. 13533; Cass. 15/07/2011 n. 15659; Cass. 20/01/2015 n. 826), gravando, invece, sull'attore solo l'onere di provare la fonte negoziale o legale del suo diritto e di allegare l'inadempimento della controparte.
Ne consegue che il locatore che agisce in giudizio al fine di ottenere la declaratoria di risoluzione del contratto per inadempimento della controparte, costituito dal mancato pagamento dei canoni dovuti e non corrisposti, e la condanna del conduttore al pagamento delle somme dovute, è tenuto soltanto, in quanto creditore, a provare la fonte del suo diritto, ben potendo limitarsi ad allegare l'inadempimento altrui.
Un tale onere deve, pertanto, ritenersi assolto con la produzione del contratto di locazione in quanto titolo contrattuale nel quale trova fondamento la formulata pretesa giudiziale.
Nello specifico, il ricorrente ha dimostrato l'esistenza di un valido contratto di locazione stipulato in data 01/12/2018, debitamente registrato in data 17/12/2018, da cui risulta, all'art. 2, la pattuizione dell'obbligo di corrispondere un canone annuo di euro 4.800,00 mediante 12 rate anticipate di euro 400,00 entro “il 22 di ogni mese” (doc. n. 1 fascicolo intimante).
Il locatore ha, altresì, allegato l'inadempimento del conduttore al pagamento del canone di locazione così come contrattualmente stabilito.
Al contrario, l'intimato non ha fornito la prova dell'eventuale fatto estintivo, modificativo o impeditivo della pretesa avversaria.
Peraltro, lo stesso convenuto ha riconosciuto il mancato pagamento dei canoni relativi al periodo da aprile 2021 a marzo 2022 e, quindi, l'inadempimento contrattuale lamentato dall'intimante.
Le doglianze, sollevate dall'intimato nella fase sommaria, relative a presunti vizi strutturali e manutentivi dell'immobile, sono rimaste prive di ogni riscontro probatorio dal momento che lo stesso non si è preoccupato di coltivare il presente giudizio che è stato instaurato a seguito della sua opposizione: il conduttore non ha, infatti, formulato
6 alcuna istanza istruttoria volta a dimostrare le circostanze su cui si è fondata l'opposizione non avendo depositato la memoria integrativa né ha partecipato alle udienze successive alla conversione del rito.
Del resto, la circostanza che a tutt'oggi il conduttore continui ad abitare nell'immobile de quo conferma che i lamentati vizi non ne hanno impedito l'effettivo godimento.
Bisogna ora valutare se l'inadempimento all'obbligo di pagamento del canone assuma, nel caso specifico, la caratteristica della gravità necessaria a determinare la risoluzione del contratto secondo i criteri previsti dall'art. 1453 e seguenti c.c..
In materia di locazioni di immobili ad uso abitativo, per pacifico orientamento della giurisprudenza di legittimità, la valutazione, quanto al pagamento del canone, della gravità e dell'importanza dell'inadempimento del conduttore, in relazione all'interesse del locatore insoddisfatto, non è rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente ai sensi degli artt. 5 e 55 della legge 27/07/1978 n. 392
(Cass. ordinanza 21/06/2017 n. 15358; Cass. 30/12/2014 n. 27542; Cass.18/11/2010 n.
23257).
La norma di cui al citato art. 5, dettando una presunzione assoluta di gravità, ha inteso sottrarre alla discrezionalità del giudice l'apprezzamento della non scarsa importanza dell'inadempimento, ancorando tale valutazione a due presupposti oggettivi, uno di tipo quantitativo, consistente nel mancato pagamento di una sola rata del canone oppure degli oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone, ed uno di natura temporale, relativo al ritardo consentito o tollerato che, con riferimento ai canoni, non può superare i venti giorni dalla scadenza prevista e, quanto agli oneri, non può superare il termine previsto per il pagamento.
Il giudice è tenuto, quindi, a verificare unicamente il presupposto dell'inadempimento.
Nel caso concreto, è circostanza pacifica, in quanto non contestata e, comunque, documentata (doc. n. 10 e 11 fascicolo intimante) che l'intimato ha omesso il pagamento di importi, dovuti, per canoni di locazione, in misura superiore al parametro sopra indicato dal momento che lo stesso, all'atto della notifica (28/03/2024) dell'atto di intimazione di sfratto, risultava in mora nel pagamento di ben 12 mensilità per complessivi euro 4.800,00.
Alla stregua della normativa sopra richiamata, il conduttore deve ritenersi gravemente inadempiente all'obbligo contrattuale a suo tempo assunto.
Va, dunque, pronunciata la risoluzione del contratto di locazione stipulato tra le parti in
7 data 01/12/2018 e registrato il 17/12/2018, con la contestuale condanna del conduttore alla riconsegna, in favore del locatore, dell'immobile locato.
Quanto alla fissazione della data per il rilascio, valutati gli elementi previsti dall'art. 56 della legge n. 392/1978 e tenuto conto dell'entità della morosità, appare congruo il termine di cui in dispositivo.
4) In merito alla domanda di pagamento dei canoni scaduti, parte conduttrice deve essere condannata al pagamento della somma di euro 4.800,00 a titolo di canoni di locazione maturati da aprile 2021 a marzo 2022 compreso, con gli interessi legali da ciascuna scadenza al saldo effettivo.
5) In ragione della soccombenza del resistente, le spese di lite vanno poste a suo carico e si liquidano come da dispositivo, sulla base del D.M. n. 55/2014, come aggiornato dal
D.M. n. 147/2022, avuto riguardo al valore della controversia e all'attività difensiva prestata.
Non si ravvisano specifici elementi che giustifichino il discostarsi dai valori medi dello scaglione di riferimento (da euro 1.100,01 ad euro 5.200,00) previsti per le fasi di studio, introduttiva e di trattazione del procedimento sommario;
quanto al presente giudizio di merito, per la fase di studio e per quella introduttiva, si liquidano i compensi medi previsti, mentre per la fase decisionale, il compenso viene riconosciuto nella misura del 20% in considerazione dell'attività effettivamente svolta.
L'intimante ha chiesto anche il pagamento delle spese e del compenso per l'attività inerenti alla procedura di mediazione che è stata attivata a seguito della conversione del rito.
Al riguardo, la giurisprudenza di merito è pressochè unanime nel riconoscere che i costi ed i compensi relativi al procedimento di mediazione devono essere liquidati all'esito del successivo giudizio di merito, secondo le regole stabilite dagli artt. 91 e ss. c.p.c.
(sul punto, inter alia, Tribunale di Catanzaro sentenza n. 464 del 22/03/2023; Tribunale di Trieste sentenza 01/03/2021; Tribunale di Mantova 09/04/2018; Tribunale di Massa sentenza n. 1030 del 09/11/2016; Tribunale di Milano 21/07/2016; Tribunale di Modena
09/03/2012).
La Suprema Corte, sul punto, ha recentemente statuito che le spese di mediazione sono da ritenersi assimilate alle spese del processo e sono regolate sulla base del principio della soccombenza, “soluzione che è, peraltro, in linea con la ratio dell'istituto avente funzione defllattiva” (Cass. 29/02/2024 n. 5389; Cass. 21/11/2023 n. 32306).
8 Essendo tali spese assimilate alle spese del processo, le spese di mediazione possono essere rifuse ove risulti adeguatamente provato il relativo esborso.
Nel caso di specie parte intimante ha documentato l'espletamento della procedura di mediazione e di aver sostenuto le relative spese (doc. n. 4, 5 e 6 fascicolo intimante).
Si deve, quindi, liquidare in favore di anche l'importo di euro Parte_1
202,32 per spese di avvio della mediazione nonchè a titolo di indennità per il primo incontro di mediazione.
Il difensore dell'intimante ha chiesto ex art. 93, comma 1, c.p.c. la distrazione in suo favore delle spese giudiziali.


P.Q.M.


Il Tribunale Ordinario di Treviso, Sezione Terza Civile, definitivamente pronunciando, disattesa ogni altra domanda, istanza ed eccezione, così provvede:
1) accertato il grave inadempimento del conduttore dichiara la Parte_2
risoluzione del contratto di locazione stipulato inter partes in data 01/12/2018 e registrato il 17/12/2018 al n. 4815 - serie 3T;
2) condanna il resistente-intimato al rilascio in favore di Parte_2 Parte_1
dell'unità immobiliare ad uso abitazione, libera da persone e cose anche
[...]
interposte, sita in Conegliano (TV), Via Lamarmora n. 13;
3) fissa per l'esecuzione del rilascio la data del 28/03/2025;
4) condanna il resistente-intimato al pagamento in favore di Parte_2 Parte_1
della somma di euro 4.800,00 a titolo di canoni di locazione scaduti da aprile
[...]
2021 a marzo 2022 compreso, con gli interessi legali da ogni singola scadenza al saldo effettivo;

5) rigetta le domande riconvenzionali proposte da Parte_2
6) condanna l'intimato alla rifusione in favore di Parte_2 Parte_1
delle spese processuali, comprensive della fase sommaria, che si liquidano nell'importo di euro 2.186,00 a titolo di compenso, di euro 209,90 per anticipazioni e di euro 202,32 per spese di mediazione, oltre spese generali al 15%, I.V.A. e C.P.A. come per legge;

7) dispone la distrazione delle spese giudiziali, come sopra liquidate, in favore dell'avv.
Alessandro Pierobon che si è dichiarato antistatario.
Treviso, 26/02/2025
Il G.O.P.
dott.ssa Sonia Andreatta
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