REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI TEMPIO PAUSANIA

Il giudice, dott. Alessandro Di Giacomo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA

nella causa civile iscritta al numero 100 del 2024 R. Gen, promossa
DA
sito in Arzachena, loc. Porto Cervo (c.f. ), in persona Parte_1 P.IVA_1 dell'amministratore pro tempore, rappresentato e difeso dall'avv. Filippo Orecchioni ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Tempio Pausania, via nino di Gallura 27,
Parte attrice
CONTRO
(p. iva ), in persona del legale rappresentante pro tempore, Controparte_1 P.IVA_2 rappresentata e difesa dall'avv. Pietro Francesco Maria Romano e dall'avv. Stefano romano, ed elettivamente domiciliato presso il loro studio in Gallarate, via mercanti 1,
Parte convenuta
All'udienza del 13.9.2024 i procuratori delle parti concludevano come da note in atti e la causa veniva trattenuta in decisione ai sensi dell'art. 281 quinquies c.p.c..
MOTIVI DELLA DECISIONE
1 Con atto di citazione ritualmente notificato il sito in Arzachena, loc. Porto Parte_1
Cervo, conveniva in giudizio la società semplice e lamentava che quest'ultima, proprietaria CP_1 dell'unità immobiliare condominiale contraddistinta dall'interno n. 24 aveva proceduto, in difetto di autorizzazione dell'assemblea condominiale, ed anzi contro la volontà espressa dalla stessa con le deliberazioni assunte il 2.8.2019 ed il 4.8.2020, alla demolizione di una parte del tetto, al successivo livellamento della soletta ed alla realizzazione di nuovi volumi, anche in sopraelevazione, così modificando le parti comuni dell'edificio.
Ricordava che l'art. 2 del regolamento condominiale stabiliva che “il tetto nel suo complesso” era di proprietà ed uso comune, che l'art. 3 stabiliva che “sono vietate le innovazioni e le modifiche delle cose comuni (art. 1120 c.c.) non preventivamente autorizzate dall'Assemblea. L'infrazione comporta l'obbligo della riduzione in “pristino stato” a spese del condòmino contravvenente, anche se non ne sia derivata pregiudizio agli interessi comuni….”, che l'art. 5 prevedeva che “è vietata la sopraelevazione dell'edificio, anche a carattere temporaneo e provvisorio, da chiunque voglia essere fatta ed in special modo dai proprietari dell'ultimo piano”, che l'art. 11 stabiliva che “è vietata ogni modifica o alterazione alle cose comuni, ed ogni lavoro che possa avere attinenza con la struttura organica dell'edificio, senza il consenso dell'Assemblea, che, comunque, prima di consentire dovrà chiedere parere scritto di un tecnico”, e che l'art. 42 del medesimo regolamento ribadiva il divieto di
“ogni modifica o innovazione alle cose comuni”.
Produceva una relazione tecnica a firma dell'ing. incaricato di valutare quale impatto Testimone_1 le opere avrebbero avuto sul condominio, da cui risultava che la realizzazione dei lavori avrebbe arrecato, tra l'altro, apprezzabile pregiudizio all'estetica ed al decoro architettonico del condominio.
Ricordava infine che l'esperimento da parte del di un ricorso per denunzia di nuova opera Parte_1 non aveva prodotto alcun effetto, e concludeva come in atti.
Si costituiva in giudizio la che eccepiva, in primo luogo, l'improcedibilità e/o Controparte_1 improponibilità della domanda, atteso che il ricorso per denunzia di nuova opera a suo tempo proposto dal in relazione ai medesimi fatti era stato respinto dal Tribunale. Parte_1
Eccepiva poi la nullità dell'atto di citazione per omessa precisazione degli elementi costitutivi della domanda, con specifico riferimento al titolo ed alle voci di danno oggetto della richiesta di risarcimento.
Nel merito, rilevava che l'art. 1 del regolamento di condominio stabiliva che “le norme del presente regolamento valgono in quanto non contrastino e non modifichino i diritti di ogni condomino risultante dagli atti di acquisto, dalle successive eventuali convenzioni aventi valore contrattuale e con le disposizioni di legge vigenti”.
Osservava che le opere in contestazione erano state autorizzate sia dal Comune di Arzachena che dal
Comitato di Architettura di Porto Cervo, e che tali atti senza dubbio integravano le “successive convenzioni aventi valore contrattuale”, e le “vigenti disposizioni di legge” atte a porsi in contrasto con il regolamento ed a renderlo inapplicabile alla fattispecie.
Notava inoltre che la previsione regolamentare secondo cui parte comune condominiale era il tetto
“nel suo complesso”, consentiva di escludere che tale fosse anche la singola porzione oggetto dei lavori di ristrutturazione.
Produceva elaborato tecnico a firma dell'ing. volto a contestare le risultanze di Persona_1 quello prodotto dalla controparte, osservava che l'opera era stata eseguita nei limiti di altezza degli
2 edifici adiacenti, il che consentiva di escludere che vi fosse stata sopraelevazione, faceva presente che, anche in caso di previsione regolamentare contraria, doveva ritenersi consentita l'esecuzione di opere non comportanti pregiudizio per la stabilità e la sicurezza del fabbricato, né l'alterazione del suo decoro architettonico, e che non impedissero agli altri condomini l'uso delle parti comuni, e concludeva come in atti.
La causa, istruita con produzioni documentali, era trattenuta in decisione all'udienza del 12.10.2024 sulle conclusioni formulate dalle parti come in atti.
Vanno in primo luogo disattese le eccezioni di improcedibilità ed improponibilità sollevate dalla difesa della convenuta, atteso che il giudicato formatosi in ordine alla domanda proposta in via cautelare dal avrebbe potuto, al più, precludere la riproposizione della medesima Parte_1 questione in sede cautelare, ma non anche impedire l'introduzione del presente giudizio di merito, del tutto autonomo rispetto al primo.
L'accoglimento della prospettazione di parte convenuta comporterebbe l'introduzione di una preclusione non prevista da alcuna norma dell'ordinamento.
Anche l'eccezione di nullità dell'atto di citazione deve essere respinta, avendo il condominio compiutamente indicato sia l'oggetto della propria pretesa che le ragioni poste a fondamento della domanda, così ponendo in grado la di svolgere le proprie difese, come effettivamente è CP_1 avvenuto.
Nel merito, la domanda proposta dal è fondata e va dunque accolta nei limiti di cui in Parte_1 motivazione.
Non vi è dubbio, in primo luogo, circa la natura condominiale del tetto che è stato smantellato a seguito dei lavori eseguiti dalla , stante la specifica previsione dell'art. 2 del regolamento CP_1 condominiale, secondo cui è di proprietà ed uso comune, ed indivisibile a tutti i Condòmini “il tetto nel suo complesso”. Non può condividersi in proposito la prospettazione di parte convenuta secondo cui tale disposizione dovrebbe intendersi come riferita all'intera copertura condominiale, e non anche alla copertura di ogni singola abitazione, atteso che tale interpretazione priverebbe di significato i divieti posti dai successivi articoli 3, 5, 11 e 42 a carico di ogni singolo condomino.
In particolare, essa si porrebbe in insanabile contrasto con la previsione dell'art. 3 del regolamento, che vieta la sopraelevazione “da chiunque voglia essere fatta ed in special modo dai proprietari dell'ultimo piano”.
E'altresì indubbio, alla luce delle incontestate fotografie prodotte in atti da entrambe le parti, che le opere eseguite dalla abbiano comportato la violazione della specifica previsione di cui all'art. CP_1
5 del regolamento, secondo cui “è vietata la sopraelevazione dell'edificio, anche a carattere temporaneo e provvisorio, da chiunque voglia essere fatta ed in special modo dai proprietari dell'ultimo piano”.
L'attività edilizia svolta dalla si pone altresì in contrasto con l'art. 3 del regolamento, che vieta CP_1
“le innovazioni e le modifiche delle cose comuni (art. 1120 c.c.) non preventivamente autorizzate dall'Assemblea. L'infrazione comporta l'obbligo della riduzione in “pristino stato” a spese del condòmino contravvenente, anche se non ne sia derivata pregiudizio agli interessi comuni….”, e con l'art. 11 , che vieta “ogni modifica o alterazione alle cose comuni, ed ogni lavoro che possa avere attinenza con la struttura organica dell'edificio, senza il consenso dell'Assemblea…”
3 Non vi è poi contestazione sul fatto che il regolamento del condominio predisposto dal Pt_1 costruttore ed avente dunque natura contrattuale, sia stato espressamente richiamato ed accettato nell'atto di acquisto di ogni singola unità immobiliare, ivi compreso quello di acquisto della , CP_1 che nulla ha osservato in proposito.
Ciò posto, osserva il Tribunale che, per costante giurisprudenza, viene riconosciuta all'autonomia privata la facoltà di stipulare convenzioni che pongano limitazioni nell'interesse comune ai diritti dei condomini, anche relativamente al contenuto del diritto dominicale sulle parti comuni o di loro esclusiva proprietà, con la conseguenza che “…i singoli condomini non possono sottrarsi all'obbligo, di carattere negoziale, derivante dalle disposizioni del regolamento che impongono di richiedere la preventiva autorizzazione degli organi amministrativi del per eseguire qualsiasi lavoro Parte_1 sulle cose comuni o sulle parti esclusive…” (così per tutte Cass. n. 29924 del 2019, e giurisprudenza ivi citata).
Tali considerazioni consentono di escludere che le autorizzazioni rilasciate dal Comune di Arzachena
e dal Comitato di Architettura di Porto Cervo con riferimento alle opere in questione abbiano il valore delle convenzioni aventi valore contrattuale e delle disposizioni di legge cui fa riferimento l'art. 1 del regolamento condominiale, suscettibili di porsi in contrasto con il regolamento medesimo e di renderlo inapplicabile, trattandosi evidentemente di provvedimenti resi con salvezza dei diritti dei terzi e non idonei ad incidere sull'assetto di interessi che le parti hanno scelto di darsi mediante l'accettazione della disciplina di cui al regolamento condominiale.
Non essendovi dubbio che la abbia eseguito le opere in contestazione su parti dell'immobile di CP_1 proprietà condominiale, che tali opere abbiano comportato la sopraelevazione dell'immobile, e che la condotta della sia stata posta in essere nonostante la contraria volontà chiaramente CP_1 manifestata dall'assemblea condominiale, la convenuta deve essere condannata alla remissione in pristino dei luoghi, così come previsto dall'art. 3 del regolamento.
Va respinta, infine, la domanda di risarcimento del danno avanzata dal attore, non avendo Parte_1 questo provveduto a provare l'esistenza, e neppure a quantificare, l'eventuale ammontare del danno subito, e non potendo il Tribunale provvedere direttamente alla sua quantificazione ex art. 1226 c.c., stante il difetto di qualsivoglia parametro di riferimento cui ancorare la liquidazione in via equitativa.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.


P.Q.M.



il Giudice, definitivamente pronunciando, ogni diversa o ulteriore domanda ed eccezione respinta;
accoglie la domanda attrice e, per l'effetto, condanna la società convenuta alla remissione in pristino dei luoghi;

respinge per il resto la domanda attrice;

condanna la parte convenuta alla rifusione delle spese del giudizio in favore del attore, Parte_1 che si liquidano in €. 518,00 per spese ed in €. 7.000,00 per compensi, oltre accessori di legge.
Tempio Pausania, 22.10.2024
4 Il giudice
Alessandro Di Giacomo

5