N. R.G. 2377/2023

TRIBUNALE DI NOLA
I sezione civile

Il Giudice,
Letto l'art. 281 sexies, co. 3, c.p.c. secondo cui “Al termine della discussione orale il giudice, se non provvede ai sensi del primo comma, deposita la sentenza nei successivi trenta giorni”;
Pronuncia sentenza ex art 281 sexies c.p.c., come di seguito.
28.03.2025
Il Giudice
Dott.ssa Valeria Rossi

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di NOLA – I Sezione Civile in persona del giudice unico dr.ssa Valeria Rossi ha pronunziato la seguente pagina 1 di 6 SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 2377/2023 del Ruolo Generale degli Affari Contenziosi vertente
TRA
, rappresentato e difeso, giusta procura in atti, dagli Parte_1
avvocati Carmine Giugliano e Domenico Ruocco ed elettivamente domiciliato in Nola
(NA) alla Via Anfiteatro Laterizio n. 222;
RICORRENTE
E
, rappresentato e difeso, giusta procura in atti, dall'avvocato Paolo CP_1
Zinno ed elettivamente domiciliato come in atti.
RESISTENTE

FATTO
Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c. proposto innanzi al Tribunale di Nola, il ricorrente ha esposto che: con scrittura privata del 06 maggio 2021 e successiva integrazione del
12 ottobre 2021, il resistente, , gli aveva promesso in vendita gli immobili CP_1
siti in Massa di Somma (NA) alla Via Antonio Gramsci n. 206 al prezzo di Euro
300.000,000; con le medesime scritture le parti avevano previsto una caparra confirmatoria pari ad Euro 80.000,00; la residua somma pari ad Euro 220.000,00 sarebbe stata versata contestualmente alla stipula del contratto definitivo per la cui sottoscrizione fu fissato il termine finale del 30 novembre 2024; l'immobile sarebbe stato consegnato, previa liberazione delle aree esterne e dell'autorimessa da tutti i beni mobili ivi presenti, entro il 15 settembre 2021 ad eccezione di un'automobile che sarebbe rimasta sino alla stipula del contratto definitivo. Il ricorrente ha dedotto che, nonostante il regolare pagamento del prezzo pattuito a titolo di caparra, l'immobile gli era stato consegnato solo parzialmente, non essendo stata completata la liberazione delle aree, come disciplinato nella scrittura integrativa del 12 ottobre 2021, determinando il pagina 2 di 6 conseguente recesso dal contratto, come da comunicazione del 28 settembre 2022. Sulla base di tali premesse e di quelle meglio specificate in atti, ha Parte_1
chiesto al Tribunale adìto, preliminarmente, di accertare e dichiarare l'inadempimento del promittente venditore relativamente alle obbligazioni di cui al contratto preliminare di compravendita del 6 maggio 2021, come integrato il 12 ottobre 2021; per l'effetto, di dichiarare, ex art. 1385 c.c., la legittimità del recesso dal menzionato preliminare;
in conseguenza, di condannare il sig. al pagamento, in suo favore, dell'importo di CP_1
euro 90.000,00 (pari alla parte residua di euro 160.000,00, corrispondente al doppio della caparra fissata in euro 80.000,00, decurtato l'importo di euro 70.000,00 portato in due assegni mai posti all'incasso), oltre interessi e spese di lite.
Si è costituito in giudizio il resistente, , il quale ha contestato la domanda CP_1
eccependo la risoluzione del contratto preliminare del 06 maggio 2021 (come integrato il
12 ottobre) per grave inadempimento del promissario acquirente deducendo, altresì, che questi non aveva mai versato l'intera caparra, ma solo la minor somma di Euro
10.000,00. Il resistente ha dedotto, inoltre, che in data 30 settembre 2021 era stato sottoscritto dalle parti un contratto di comodato d'uso gratuito a far data dal mese di novembre 2021 e con scadenza al 31 dicembre 2023 e che, il sig. rimasto Parte_1
nell'immobile, continuava ad occuparlo sine titulo a fa data dal 01 gennaio 2024. Il resistente ha concluso per il rigetto della domanda ed, in via riconvenzionale, ha chiesto l'accertamento e la declaratoria della cessazione degli effetti del comodato d'uso a far data dal 31 dicembre 2023 e la conseguente occupazione abusiva dell'immobile da parte del ricorrente a far data dal 01 gennaio 2024, con la conseguente condanna dell'occupante al pagamento della somma di Euro 20,00 giornalieri a partire dal 01 gennaio 2024, come regolamentato nel contratto di comodato, il tutto oltre al risarcimento danni e condanna ex art 96 c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Dall'esame della domanda e delle ragioni svolte nell'atto introduttivo del giudizio, nonché dal preciso tenore letterale delle conclusioni formulate, emerge in tutta evidenza pagina 3 di 6 che parte ricorrente ha esperito un'azione volta a dichiarare la legittimità del proprio recesso a fronte dell'inadempimento del promittente venditore con conseguente condanna di quest'ultimo alla restituzione del doppio della caparra come sancito a norma dell'art. 1385 c.c.
Nel caso di specie emerge dagli atti di causa, nonché dalla documentazione allegata, che le parti avevano convenuto una caparra di Euro 80.000,00 da corrispondersi in tre diverse tranches e che il promissario acquirente ha regolarmente versato la prima tranche per la somma di Euro 10.000,00. Quanto all'ulteriore importo di Euro
70.000,00, invece, parte ricorrente ha dedotto di avere corrisposto due assegni per la complessiva somma indicata;
laddove parte resistente ha negato detta circostanza. E' comunque pacifico tra le parti che tali assegni non sono mai stati incassati dal promissario alienante il quale, in definitiva ha ricevuto, a titolo di caparra, il complessivo importo di Euro 10.000,00.
Risulta, altresì, provata, in quanto non validamente contestata (art 115 c.p.c.), la circostanza del dedotto inadempimento del promittente venditore, ovvero la mancata liberazione dell'immobile dai beni ivi presenti, come pattuita dalle parti nel contratto preliminare e nella successiva scrittura integrativa.
Alla luce di quanto precede è evidente la sussistenza di un inadempimento reciproco delle parti in causa atteso che, se il promittente alienante è stato inadempiente rispetto all'obbligo di liberazione dell'immobile dai beni ivi presenti, il promissario acquirente deve ritenersi inadempiente rispetto all'obbligo di corrispondere l'importo di Euro
50.000,00 quale residuo dovuto a titolo di caparra confirmatoria secondo le scadenze previste nel preliminare stesso. A tal riguardo, infatti, quanto al pagamento di Euro
10.000.,00 lo stesso, come detto è pacifico, laddove relativamente all'ulteriore importo di Euro 20.000,00, (sempre a titolo di caparra), stando a quanto si legge nella scrittura del 12 ottobre 2021 (debitamente sottoscritta dalle parti), contestualmente alla predetta scrittura, risulta corrisposto dal promittente acquirente l'assegno circolare n.
3306011509-08 tratto sulla Banca Intesa san Paolo. L'importo di Euro 50.000,00
pagina 4 di 6 (costituente l'ultima parte della caparra) invece non risulta messo a disposizione del promittente venditore in quanto, sebbene parte attrice abbia prodotto un assegno della suddetta portata, non ha in alcun modo provato di averlo messo a disposizione dell'odierno resistente.
Ebbene, a fronte di reciproci inadempimenti delle parti contrattuali, come noto, il
Giudice è chiamato ad una valutazione comparativa dei rispettivi adempimenti, nel quadro di una considerazione globale dell'andamento del rapporto (ex multis cfr. Cass.,
17 agosto 1990, n. 8344, in DeJure).
Nel caso di specie, alla luce di quanto precede e considerato quanto previsto dalle parti in causa nelle scritture del 6 maggio 2021 e del 12 ottobre 2021, deve ritenersi che a dar causa agli inadempimenti sia stata la condotta del promissario alienante inadempiente, come detto, all'obbligo di liberazione dell'immobile da effettuare entro il 15 gennaio
2022; laddove l'obbligo del promissario acquirente di corrispondere l'ulteriore importo di Euro 50.000,00 a titolo di caparra confirmatoria avrebbe dovuto realizzarsi successivamente, ovvero entro il 30 gennaio 2022.
Avendo riguardo al criterio cronologico è evidente che il primo inadempimento sia imputabile, dunque, al promissario alienante il quale, in parziale accoglimento della domanda di parte ricorrente, accertata la legittimità del recesso dallo stesso effettuato, va, pertanto, condannato alla restituzione del doppio della caparra effettivamente incassata (come detto per Euro 10.000,00). Relativamente all'ulteriore importo di Euro
20.000,00, infatti, sebbene debba ritenersi che il abbia corrisposto l'assegno Parte_1
suindicato, lo stesso risulta pacificamente non incassato e, pertanto, il promittente alienante non può essere condannato alla restituzione del doppio di un importo di fatto mai acquisito.
Venendo all'esame della domanda riconvenzionale, essa è parzialmente meritevole di accoglimento. In specie, è documentalmente provata l'esistenza tra le parti in causa di un contratto di comodato d'uso gratuito con scadenza al 31 dicembre 2023 e non è stata in alcun modo contestata la circostanza che il si trovi tutt'ora nella Parte_1
pagina 5 di 6 disponibilità dell'immobile di proprietà del . Deve, pertanto, ritenersi che il CP_1
ricorrente occupi il suddetto immobile, a far data dal 01 gennaio 2024, senza titolo alcuno, di talchè deve accogliersi la domanda di condanna del ricorrente al pagamento della penale per l'occupazione sine titulo, come quantificata nel contratto di comodato dell'8 maggio 2022 nella misura di Euro 20,00 al giorno, a partire dal 01 gennaio 2024 e sino al rilascio dell'immobile.
Quanto alla domanda risarcitoria, essa va rigettata in quanto non provata. Senz'altro inidonee a tal fine risultano infatti le fotografie allegate da parte resistente le quali, in mancanza di ulteriori elementi e specificazioni, non consentono di ritenere i detti danni imputabili all'odierno ricorrente.
Le spese, stante l'esito della lite, con parziale accoglimento della domanda principale e parziale accoglimento della domanda riconvenzionale, vanno compensate tra le parti.


P.Q.M.


Il Tribunale di Nola, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
• accoglie parzialmente la domanda principale e per l'effetto, dichiarata la legittimità del recesso esercitato da , condanna parte resistente al Parte_1
pagamento in favore del ricorrente della somma di euro 20.000,00 oltre interessi come da domanda;

• in accoglimento parziale della domanda riconvenzionale, condanna parte ricorrente al pagamento in favore del resistente della somma di Euro 20,00 al giorno, per l'occupazione a decorrere dal 01 gennaio 2024 e sino alla data di rilascio dell'immobile;
• compensa integralmente le spese di lite.
Nola, 28.03.2025
Il Giudice
Dott.ssa Valeria Rossi

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