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Sentenza 8 febbraio 2024
Sentenza 8 febbraio 2024
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Sul provvedimento
| Citazione : | Trib. Larino, sentenza 08/02/2024, n. 79 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Trib. Larino |
| Numero : | 79 |
| Data del deposito : | 8 febbraio 2024 |
Testo completo
R.G. 1269/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI LARINO
Il Tribunale di Larino, in composizione monocratica, in persona del Giudice dott.ssa Giuliana
Bartolomei, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 1269 del Ruolo generale degli affari contenziosi civili dell'anno 2021 e promossa da
(c.f. ), rappresentato e difeso dall'Avv. Bambina Daniela Parte_1 C.F._1
Mammarella e/o dall'Avv. Serena Branca;
ATTORE contro
(c.f. ), rappresentato e difeso dall'Avv. Michele Casolino, ed CP_1 C.F._2 elettivamente domiciliato presso il suo studio, in Termoli, alla Via Perù n. 3;
CONVENUTO
OGGETTO: domanda di esecuzione in forma specifica di contratto preliminare di compravendita ex art. 2932 c.c. e domanda di risarcimento dei danni da inadempimento
PER DI : Parte_1 come in atti
PER : CP_1
“1. Rigettare la domanda dell'attore,
2. condannare il convenuto alla refusione di tutte le spese di causa con gli accessori come per legge..”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, (quale promittente venditore) Parte_1 conveniva in giudizio (quale promissario acquirente) chiedendo una pronuncia di CP_1 esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. del contratto preliminare di compravendita del pagina 1 di 9 10.10.2018, avente ad oggetto un fondo agricolo sito in agro di San Martino in Pensilis, censito nel NCT al fg. 3 part.lle 49 e 143,
In particolare, deduceva che, in forza di siffatto contratto preliminare, il convenuto, quale promissario acquirente, si era impegnato ad acquistare il fondo agricolo in questione al prezzo di €
110.000, di cui € 20.000 da versarsi quale caparra confirmatoria a mezzo assegno n. 0030372489 tratto sulla con scadenza 30.12.2019, e la restante somma di € 90.000 contestualmente alla Org_1 stipula dell'atto pubblico.
Aggiungeva che, in forza dell'art. 9 del contratto preliminare, l'atto pubblico avrebbe dovuto essere stipulato entro la data di erogazione del mutuo.
Rilevava, tuttavia, che il convenuto era rimasto inadempiente sia all'obbligazione di versare la caparra confirmatoria entro la data di scadenza dell'assegno (30.12.2019), sia all'obbligazione di stipulare il contratto definitivo: in particolare, quanto alla prima obbligazione, all'approssimarsi della data di scadenza dell'assegno del 30.12.2019, l'attore aveva avvisato il convenuto che di lì a poco avrebbe incassato l'assegno, ma lo stesso aveva riferito che il conto era del padre e che al momento sul conto non c'era la provvista necessaria, ma che avrebbe ovviato presto, senza tuttavia provvedervi, e, quanto alla seconda, il medesimo convenuto aveva riferito che, entro il mese di gennaio, avrebbe potuto stipulare il contratto definitivo dato che la sua richiesta di mutuo era stata approvata, rimanendo tuttavia poi inadempiente a tale obbligazione.
Precisava che il aveva provveduto al pagamento della minor somma di € 2.500 (di cui € CP_1
1.500 a mezzo assegno n. 8371663030-03 tratto su del 16.10.2020, e ed € 1.000 a Org_2 mezzo bonifico bancario del 19.1.2021 – all. 2 - ), mentre non aveva versato la restante somma di cui alla caparra confirmatoria, e che inoltre lo stesso non era mai addivenuto alla stipula dell'atto pubblico.
Aggiungeva, inoltre, di aver appreso che il si era immesso arbitrariamente, sin dalla fine CP_1 del 2018 (annata agraria 2018-2019), nel possesso di fatto di tali terreni, avendone addirittura trasformato l'originaria destinazione agricola seminativa in vigneto.
Deduceva che, essendo trascorsi ormai oltre tre anni dalla stipula del contratto preliminare, con raccomandata del 30.9.2021, l'attore aveva invitato il convenuto per la stipula dell'atto pubblico presso il notaio per la data del 20.10.2021 alle ore 16 ma che lo stesso non era comparso.
Sosteneva, inoltre, di aver subito dei danni in conseguenza dell'inadempimento del convenuto nella stipula del contratto preliminare, considerato che l'attore si era determinato alla vendita di tali terreni (quali uniche sue sostanze) per poter risolvere i suoi problemi economici conseguenti ai costi delle cure specialistiche sostenute per la moglie e per poter estinguere le obbligazioni di restituzione assunte a fronte del prestito personale contratto in data 21.2.2018 per l'importo di € 51.120 con la e del prestito personale contratto in data 24.9.2018 con la per l'importo di € Org_3 Org_4
7.500 (al fine di evitare di pagare i relativi elevati interessi) e considerato che l'attore, non avendo ricevuto il corrispettivo della vendita, aveva dovuto contrarre altri prestiti (prestito del Org_4
26.7.2019, e contratto di cessione del quinto a n. 6/21). Org_3
Sosteneva, pertanto, di aver diritto ai maggiori danni rispetto agli interessi legali ex art. 1224 co.
2 cc, quantificabili negli interessi passivi e nelle spese di istruttoria.
pagina 2 di 9 Inoltre, riteneva di aver diritto al risarcimento del danno da occupazione sine titolo, considerato che l'arbitraria occupazione dei terreni da parte del convenuto aveva impedito all'attore di disporre liberamente e trarre i frutti dai terreni in questione, e chiedeva pertanto condannarsi il convenuto al pagamento dei canoni da occupazione abusiva, nell'importo di € 1.200 ad ettaro all'anno.
Chiedeva, pertanto, in via principale, una pronuncia di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. del contratto preliminare di compravendita in questione, nonché condannarsi il convenuto al risarcimento del danno da ritardo, nonché del danno da occupazione sine titulo, quantificabili complessivamente nella somma di € 100.000, ovvero, in via subordinata, dichiararsi la risoluzione del contratto per grave inadempimento del convenuto, nonché condannarsi il convenuto al rilascio dei terreni, nonché al risarcimento dei danni da definitivo inadempimento.
Si costituiva in giudizio, con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 9.3.2022,
, il quale contestava tutto quanto ex adverso dedotto, prodotto e richiesto. CP_1
In via preliminare, eccepiva il difetto di interesse ad agire in capo all'attore, in considerazione del fatto che il contratto preliminare in questione era sottoposto alla condizione sospensiva ed al termine costituito dall'erogazione del mutuo, circostanza ben nota all'attore al momento della sottoscrizione del contratto (c.f.r. punto 9 del contratto preliminare).
Nel merito, contestava l'asserito omesso versamento, da parte del convenuto, della somma di €
20.000,00 di cui alla caparra confirmatoria, portata nell'assegno bancario n. 0030372489, a firma del convenuto, atteso che tale assegno era stato sostituito da denaro liquido dato periodicamente all'attore, su sua stessa richiesta, come da relative ricevute, tanto che tale assegno non era mai stato messo all'incasso né protestato.
Aggiungeva, inoltre, che il possesso materiale dei terreni era stato concesso al dal CP_1 promittente venditore contestualmente alla stipula del contratto preliminare, così come in tale occasione, il Di Legge aveva anche autorizzato l'impianto dei vigneti (c.f.r. punto 6 del contratto preliminare), con conseguente insussistenza dell'occupazione abusiva lamentata da parte attrice.
Chiedeva, pertanto, rigettarsi la domanda attorea.
La causa era istruita mediante produzioni documentali.
Con ordinanza del 7.10.2022, lo scrivente, in accoglimento dell'istanza di esibizione proposta da parte attrice, ordinava al convenuto di depositare telematicamente gli originali delle ricevute di pagamento dal medesimo prodotte in copia in sede di comparsa di costituzione e risposta, e al contempo, rigettava le prove orali formulate da parte attrice, in quanto superflue ai fini del decidere, così come la richiesta di informazioni ex art. 213 c.p.c. da rivolgersi alla . Org_5
All'udienza dell'8.6.2023, l'Avv. Casolino per parte convenuta depositava gli originali cartacei delle 4 ricevute di pagamento, mentre l'Avv. Mammarella per parte attrice chiedeva fissarsi udienza di precisazione delle conclusioni. Lo scrivente rinviava per la precisazione delle conclusioni.
All'udienza del 10.11.2023, svoltasi mediante note scritte ex art. 127 ter c.p.c., le parti precisavano le conclusioni, e lo scrivente assumeva la causa in decisione, concedendo alle parti i termini ex art. 190 c.p.c., termini che, per esigenze di calendarizzazione delle cause introitate per la decisione, sarebbero decorsi dal 13.11.2023.
***
pagina 3 di 9 La domanda attorea è solo in parte fondata e va, pertanto, accolta parzialmente nei limiti che si andranno ad esporre.
L'attore, (quale promittente venditore), sul presupposto dell'avvenuta stipula Parte_1 del contratto preliminare di compravendita del 10.10.2018 intervenuta con il convenuto CP_1
(quale promissario acquirente), avente ad oggetto un fondo agricolo sito in agro di San Martino in
Pensilis, censito nel NCT al fg. 3 part.lle 49 e 143, che prevedeva, quale corrispettivo della compravendita il prezzo di € 110.000 (di cui € 20.000 da versarsi quale caparra confirmatoria a mezzo assegno n. 0030372489 tratto sulla con scadenza 30.12.2019, e la restante somma di € Org_1
90.000 contestualmente alla stipula dell'atto pubblico), e che stabiliva che l'atto pubblico avrebbe dovuto essere stipulato entro la data di erogazione del mutuo, e assumendo l'inadempimento del sia quanto all'obbligazione di versare la caparra confirmatoria entro la data di scadenza CP_1 dell'assegno (30.12.2019), sia all'obbligazione di stipulare il contratto definitivo, nonostante lo stesso avesse riferito che la pratica di mutuo era stata approvata, nonché l'avvenuta arbitraria occupazione sine titolo, da parte del , dei terreni in questione, sin dalla fine del 2018 (annata agraria 2018- CP_1
2019), con trasformazione dell'originaria destinazione agricola seminativa in vigneto, ha chiesto una pronuncia di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. del contratto preliminare di compravendita in questione, nonché la condanna del convenuto al risarcimento dei danni da ritardo e da occupazione sine titulo.
Tuttavia, in sede di comparsa conclusionale, l'attore ha abbandonato la domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., mutandola in domanda di risoluzione di siffatto contratto preliminare per grave inadempimento del convenuto.
Orbene, giova rammentare l'ammissibilità di una siffatta mutatio libelli intervenuta in sede di comparsa conclusionale, atteso che, come ormai pacificamente affermato dalla giurisprudenza di legittimità, “L'art. 1453, secondo comma, cod. civ., secondo il quale, nei contratti a prestazioni corrispettive, qualora uno dei contraenti non adempia la propria obbligazione, l'altro può chiedere la risoluzione anche se abbia già promosso il giudizio per ottenere l'adempimento, introduce una deroga al divieto della "mutatio libelli" nel corso del procedimento. Tale facoltà, è, tuttavia, esercitabile solo quando la domanda di risoluzione resti nell'ambito degli stessi fatti posti a base dell'inadempimento, mentre, ove siano prospettati fatti nuovi idonei a configurare una diversa "causa petendi", il mutamento deve ritenersi inammissibile anche nel regime processuale applicabile prima della riforma introdotta con la legge n. 353/1990, salva l'esplicita accettazione del contraddittorio della controparte sulla diversa domanda” (c.f.r. Cass. civ. Sez. II Sent., 18/01/2008, n. 1003; Cass., n. 28912 del
05/10/2022).
È pertanto consentito all'attore che abbia chiesto l'adempimento, nel corso del processo, e persino in appello, il mutamento della domanda di adempimento in domanda di risoluzione del contratto, purchè tali domande si fondino sugli stessi fatti costitutivi, senza ampliamento del thema decidendum e probandum (c.f.r. Cass., n. 28912 del 05/10/2022).
Nel caso di specie, poiché l'attore ha posto, a fondamento della mutata domanda di risoluzione del contratto preliminare di compravendita di che trattasi, il grave inadempimento, da parte del convenuto, alle obbligazioni assunte con il contratto preliminare (inadempimento che, era, altresì,
pagina 4 di 9 posto a base della originaria domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c.), tale mutatio libelli deve ritenersi ammissibile.
Orbene, dal contratto preliminare di compravendita del 10.10.2018 depositato da parte attrice, si evince che le rispettive obbligazioni di vendere e di acquistare avevano ad oggetto il fondo rustico sito in agro di San Martino in Pensilis censito nel NCT del medesimo Comune al fg. 3 part.lle 49 e 143.
Il prezzo pattuito tra le parti era pari a complessivi € 110.000, di cui € 20.000 da versarsi, a titolo di caparra confirmatoria, a mezzo assegno n. 0030372489 tratto sulla con scadenza Org_1
30.12.2019, e il residuo di € 90.000 da versarsi al momento della stipula dell'atto pubblico (art. 2 del contratto preliminare).
All'art. 5 del contratto preliminare, era inoltre specificato che “il possesso materiale e giuridico dell'intero avverrà alla data del rogito”.
All'art. 6 del medesimo contratto, era tuttavia specificato che “l'acquirente può procedere al momento della firma di tutte le migliorie che ritiene opportune (es. sistemazione canali, realizzazione impianti ecc)”.
Infine, l'art. 9 del contratto preliminare prevedeva che l'atto pubblico sarebbe stato stipulato
“entro la erogazione del mutuo da parte dell'acquirente”.
Orbene, nel caso di specie, il convenuto ha versato in atti la copia delle n. 5 ricevute rilasciate dall'attore a quietanza delle somme ricevute da parte del , per l'importo complessivo di € 5.900 CP_1
(asseritamente versato quale caparra confirmatoria).
Tuttavia, a fronte della contestazione di tali ricevute da parte dell'attore, e pur non essendo stato effettuato dal Di legge il disconoscimento della propria sottoscrizione all'esito della produzione dei relativi originali (avvenuta all'udienza dell'8.6.2023), le prime due ricevute datate 1.6.2020, degli importi, rispettivamente, di € 200 e di € 700,00, non possono considerarsi versate in pagamento della caparra confirmatoria pattuita, atteso che le stesse recano quale causale “quale pagamento contratto di stipula del 26.1.2019”, che non corrisponde al contratto preliminare oggetto di causa (datato
10.10.2018).
Quanto alle altre ricevute, invece, datate 23.11.2020, 3.12.2020 e 4.11.2021, dell'importo complessivo di € 5.000 (€ 500 + € 3.500 + € 500 + € 500), le stesse vanno effettivamente imputate alla caparra confirmatoria, sebbene pagate in ritardo rispetto alla data di scadenza dell'assegno del
30.12.2019; tuttavia, la caparra confirmatoria, in base alle previsioni contrattuali, era pattuita nella maggior somma di € 20.000, residuando, conseguentemente, l'ulteriore importo di € 12.500
(considerato che, per stessa ammissione dell'attore, il aveva versato l'ulteriore somma, a titolo CP_1 P di caparra confirmatoria, di € 2.500, di cui € 1.500 a mezzo assegno n. 8371663030-03 tratto
[...]
del 16.10.2020, ed € 1.000 a mezzo bonifico bancario del 19.1.2021 – docc. 2 e 3 parte Org_2 attrice - ).
Deve ritenersi, pertanto, che il convenuto sia rimasto inadempiente, sia pur parzialmente, all'obbligazione di versare la caparra confirmatoria pattuita.
Oltre a ciò, a fronte della diffida inviata dal Di Legge al in data 30.9.2021, con la quale CP_1 invitava il convenuto presso il notaio ivi indicato e all'orario ivi indicato per la stipula dell'atto pubblico pagina 5 di 9 (c.f.r. doc. 4 parte attrice), quest'ultimo ha omesso di rispondere a tale invito, senza addurre eventuali circostanze che gli impedissero di addivenire alla relativa stipula.
A fronte di ciò, la circostanza, dedotta dal convenuto del tutto genericamente in sede di comparsa di costituzione e risposta, circa la propria impossibilità di addivenire alla stipula dell'atto pubblico stante l'omessa approvazione della pratica di mutuo (approvazione che costituiva il termine entro il quale procedere alla stipula dell'atto pubblico in base alle previsioni contenute nel contratto preliminare, non anche condizione sospensiva del contratto preliminare stesso, come evincibile chiaramente dal tenore letterale dell'art. 9 del contratto preliminare su-richiamato), è rimasta del tutto indimostrata nel presente giudizio, non avendo il convenuto neppure articolato prove orali sul punto, come era suo onere in base ai criteri di riparto dell'onere probatorio nell'ambito della responsabilità contrattuale ex art. 1218 c.c. (laddove è il debitore convenuto che deve dimostrare eventuali fatti estintivi, impeditivi o modificativi dell'obbligazione di cui l'attore deduce l'inadempimento).
Pertanto, stante la gravità dell'inadempimento del convenuto (considerato che, da un lato, lo stesso, non ha ancora versato la caparra confirmatoria per l'importo residuo di € 12.500, il cui pagamento era previsto entro il 30.12.2019, e dall'altro, lo stesso non è addivenuto alla stipula dell'atto pubblico, a fronte di un contratto preliminare risalente al 10.10.2018), la domanda di risoluzione del contratto preliminare per grave inadempimento del convenuto va accolta.
Inoltre, l'inadempimento del convenuto rispetto all'obbligazione di stipulare il contratto definitivo legittima l'attore a chiedere ed ottenere il risarcimento dei danni subiti, consistenti, innanzitutto, nelle spese (per interessi e per i costi di istruttoria: TAEG) per il periodo residuo di durata dei contratti di prestito personale del 21.2.2018 (di € 51.120) e di prestito personale Org_3 del 24.9.2018 (di € 7.500), che l'attore avrebbe potuto estinguere mediante la somma Org_4 ricavata dalla vendita, considerata, tuttavia, quale data di presumibile possibile estinzione di tali prestiti quella del marzo 2019 (ritenendo lo scrivente di stimare ragionevole un periodo di 5 mesi dalla stipula del contratto preliminare, risalente al 10.10.2018, quale tempo necessario per l'erogazione del mutuo, erogazione a cui era ancorato, in base alle previsioni contenute nel contratto preliminare, il termine per la stipula dell'atto pubblico in questione), e tenendo conto, pertanto, dei soli costi ed interessi
(TAEG) per il periodo dal marzo 2019 al gennaio 2024.
Pertanto, considerato che il contratto di prestito personale del 21.2.2018 di € Org_3
51.120 (c.f.r. doc. 5 parte attrice) aveva una durata di 10 anni, pari a 120 mesi, e che lo stesso prevedeva un TAEG pari al 10,14% (corrispondente ad € 5.112 complessivi per tutta la durata del contratto, pari ad € 511,20 all'anno, pari ad € 42,60 mensili), la somma complessivamente spettante a titolo risarcitorio per il periodo di 58 mesi dal marzo 2019 al gennaio 2024 è pari ad € 2.470,80 (€ 42,60
x 58 mesi).
Inoltre, quanto al contratto di prestito personale del 24.9.2018 di € 7.500 (c.f.r. doc. 6 Org_4 parte attrice), esso aveva una durata di 5 anni, pari a 60 mesi, e lo stesso prevedeva un TAEG pari al
13,91% (corrispondente ad € 975 complessivi per tutta la durata del contratto, pari ad € 195 all'anno, pari ad € 16,25 mensili), con la conseguenza che la somma complessivamente spettante a titolo risarcitorio per il periodo di 48 mesi dal marzo 2019 al gennaio 2024 è pari ad € 780 (€ 16,25 x 48 mesi).
pagina 6 di 9 In secondo luogo, l'attore ha altresì diritto al risarcimento dei danni subiti per le spese (per interessi e per i costi di istruttoria: TAEG) che lo stesso ha dovuto affrontare a causa della necessità di richiedere il prestito di € 13.649 del 26.7.2019, nonché la cessione del quinto di Org_4 Org_3
€ 30.150,65 del 23.8.2021, per estinguere i precedenti altri finanziamenti, non avendo a disposizione le somme pattuite per la vendita, tenendo conto dei costi ed interessi (TAEG) dalla data di stipula di siffatti contratti (26.7.2019 e 23.8.2021) fino al gennaio 2024
Pertanto, considerato che il contratto di prestito personale di € 13.649 del 26.7.2019 Org_4
(c.f.r. doc. 7 parte attrice) aveva una durata di 7 anni, pari a 84 mesi, e che lo stesso prevedeva un
TAEG pari al 13,12% (corrispondente ad € 1.774,37 complessivi per tutta la durata del contratto, pari ad € 253,48 all'anno, pari ad € 21,12 mensili), la somma complessivamente spettante a titolo risarcitorio per il periodo di 53 mesi dall'agosto 2019 al gennaio 2024 è pari ad € 1.119,36 (€ 21,12 x 53 mesi).
Inoltre, considerato che la cessione del quinto di € 30.150,65 del 23.8.2021 (c.f.r. Org_3 doc. 8 parte attrice) aveva una durata di 10 anni, pari a 120 mesi, e che lo stesso prevedeva un TAEG pari al 5,84% (corrispondente ad € 1.507,50 complessivi per tutta la durata del contratto, pari ad €
125,62 mensili), la somma complessivamente spettante a titolo risarcitorio per il periodo di 28 mesi dal settembre 2019 al gennaio 2024 è pari ad € 3.517,36 (€ 125,62 x 28 mesi).
Pertanto, la somma complessivamente spettante all'attore a titolo risarcitorio per i costi connessi ai vari finanziamenti (contratto di prestito personale del 21.2.2018, contratto di Org_3 prestito personale del 24.9.2018, contratto di prestito del 26.7.2019, e contratto di Org_4 Org_4 cessione del quinto del 23.8.2021) è pari ad € 7.887,52, oltre interessi legali decorrenti Org_3 dalla presente sentenza al saldo.
Infine, l'attore ha, altresì, diritto al risarcimento del danno da occupazione sine titulo dei terreni da parte del convenuto sin dalla fine del 2018 (annata agraria 2018/2019). A tal ultimo riguardo, va osservato che, a fronte della circostanza pacifica tra le parti, inerente all'acquisizione del possesso materiale del terreno in questione da parte del convenuto sin dalla fine del 2018, il contratto preliminare non prevedeva il trasferimento, in favore del promissario acquirente, del possesso materiale dei terreni sin dalla relativa stipula, essendo, anzi, tale possesso escluso espressamente dall'art. 5 del contratto preliminare (“il possesso materiale e giuridico dell'intero avverrà alla data del rogito”).
Inoltre, sebbene all'art. 6 del medesimo contratto, il promittente venditore (odierno attore) avesse riconosciuto al promissario acquirente (odierno convenuto) la facoltà di “procedere al momento della firma di tutte le migliorie che ritiene opportune (es. sistemazione canali, realizzazione impianti ecc)”, tuttavia, deve ritenersi che la trasformazione della originaria destinazione agricola seminativa del terreno in vigneto, dedotta da parte attrice, e non contestata dal convenuto, non rientrasse nelle mere “migliorie” autorizzate, trattandosi di una trasformazione che presupponeva il possesso materiale dei terreni e l'appropriazione dei relativi frutti.
Conseguentemente, si reputa opportuno quantificare equitativamente l'importo dovuto a titolo di canone locatizio per i terreni in questione (estesi circa 5 ha) nella somma di € 1.200 ad ettaro all'anno, per complessivi € 30.000 (€ 1.200 x 5 ha x 5 anni circa), oltre interessi legali dalla presente pagina 7 di 9 sentenza al saldo, oltre i canoni che matureranno successivamente sino al rilascio effettivo, in ragione di € 500 mensili, considerato che il valore indicato da parte attrice (di € 1.200 per ettaro) non risulta in alcun modo contestato specificamente dal convenuto (il quale si è limitato ad affermare, nell'atto di citazione, “Impugniamo e contestiamo tutti i conteggi effettuati dalla controparte in punto di risarcimento completamente erronei e contra legem”, senza null'altro specificare, mentre non ha effettuato precisazioni in merito a tale contestazione neppure nella memoria ex art. 183 co. 6 n. 1
c.p.c.).
In conclusione, la somma complessivamente spettante all'attore a titolo risarcitorio (sia per i costi connessi ai vari finanziamenti, sia per l'occupazione sine titolo da parte del convenuto), è pari ad €
37.887,52 (€7.887,52 + € 30.000), oltre interessi legali dalla presente sentenza al saldo.
Alla luce delle superiori considerazioni, in parziale accoglimento della domanda attorea, deve essere dichiarata la risoluzione del contratto preliminare di compravendita del 10.10.2018 per grave inadempimento del convenuto (quale promissario acquirente), avente ad oggetto il CP_1 fondo agricolo sito in agro di San Martino in Pensilis, censito nel NCT al fg. 3 part.lle 49 e 143; inoltre, il convenuto va condannato al risarcimento del danno da occupazione sine titolo nella somma complessiva di € 30.000, oltre interessi legali dalla presente sentenza al saldo, oltre i canoni che matureranno successivamente sino al rilascio effettivo, in ragione di € 500 mensili, nonché al risarcimento del danno patrimoniale legato ai costi sostenuti per i finanziamenti resisi necessari a causa dell'indisponibilità della somma pattuita per la vendita, nella somma di € 7.887,52, oltre interessi legali dalla presente sentenza al saldo.
Le spese di lite, calcolate secondo i parametri medi relativi alla fase di studio, alla fase introduttiva e alla fase decisoria, e secondo i parametri minimi relativi alla fase istruttoria (che, di fatto, non ha avuto svolgimento), entrambi riferiti allo scaglione relativo al minor importo riconosciuto (dato dalla sommatoria del valore della domanda di risoluzione del contratto preliminare di compravendita, pari ad € 110.000, e della somma spettante complessivamente a titolo risarcitorio, pari ad €
37.887,52), vengono poste a carico del convenuto, , secondo il principio della CP_1 soccombenza, e vengono liquidate come in dispositivo.
P . Q .M .
Il Tribunale, definitivamente pronunciando, nel giudizio rubricato al R.G. 1269/2021/2020 promosso da contro , così provvede: Parte_1 CP_1
- Accoglie parzialmente la domanda attorea e, per l'effetto,
- dichiara la risoluzione del contratto preliminare di compravendita del 10.10.2018 per grave inadempimento del convenuto (promissario acquirente), avente ad oggetto il CP_1 fondo agricolo sito in agro di San Martino in Pensilis, censito nel NCT al fg. 3 part.lle 49 e 143;
- condanna il convenuto, , al risarcimento del danno patrimoniale per i costi CP_1 connessi ai vari finanziamenti nella somma complessiva (calcolata sino al gennaio 2024) di €
7.887,52, oltre interessi legali dalla presente sentenza al saldo;
- condanna altresì il convenuto, , al risarcimento del danno da occupazione sine CP_1 titolo nella somma complessiva di € 30.000 (calcolata sino al Gennaio 2024), oltre interessi pagina 8 di 9 legali dalla presente sentenza al saldo, oltre i canoni che matureranno successivamente sino al rilascio effettivo, in ragione di € 500 mensili;
- condanna il convenuto, , a rimborsare all'attore, , le spese di CP_1 Parte_1 lite, che si liquidano in euro 786,00 per anticipazioni, ed euro 11.268,00 per compenso professionale, oltre rimborso forfetario del 15%, c.p.a. e i.v.a., come per legge.
Così deciso il 7.2.2024
Il Giudice
dott.ssa Giuliana Bartolomei (atto sottoscritto digitalmente)
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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI LARINO
Il Tribunale di Larino, in composizione monocratica, in persona del Giudice dott.ssa Giuliana
Bartolomei, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 1269 del Ruolo generale degli affari contenziosi civili dell'anno 2021 e promossa da
(c.f. ), rappresentato e difeso dall'Avv. Bambina Daniela Parte_1 C.F._1
Mammarella e/o dall'Avv. Serena Branca;
ATTORE contro
(c.f. ), rappresentato e difeso dall'Avv. Michele Casolino, ed CP_1 C.F._2 elettivamente domiciliato presso il suo studio, in Termoli, alla Via Perù n. 3;
CONVENUTO
OGGETTO: domanda di esecuzione in forma specifica di contratto preliminare di compravendita ex art. 2932 c.c. e domanda di risarcimento dei danni da inadempimento
PER DI : Parte_1 come in atti
PER : CP_1
“1. Rigettare la domanda dell'attore,
2. condannare il convenuto alla refusione di tutte le spese di causa con gli accessori come per legge..”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, (quale promittente venditore) Parte_1 conveniva in giudizio (quale promissario acquirente) chiedendo una pronuncia di CP_1 esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. del contratto preliminare di compravendita del pagina 1 di 9 10.10.2018, avente ad oggetto un fondo agricolo sito in agro di San Martino in Pensilis, censito nel NCT al fg. 3 part.lle 49 e 143,
In particolare, deduceva che, in forza di siffatto contratto preliminare, il convenuto, quale promissario acquirente, si era impegnato ad acquistare il fondo agricolo in questione al prezzo di €
110.000, di cui € 20.000 da versarsi quale caparra confirmatoria a mezzo assegno n. 0030372489 tratto sulla con scadenza 30.12.2019, e la restante somma di € 90.000 contestualmente alla Org_1 stipula dell'atto pubblico.
Aggiungeva che, in forza dell'art. 9 del contratto preliminare, l'atto pubblico avrebbe dovuto essere stipulato entro la data di erogazione del mutuo.
Rilevava, tuttavia, che il convenuto era rimasto inadempiente sia all'obbligazione di versare la caparra confirmatoria entro la data di scadenza dell'assegno (30.12.2019), sia all'obbligazione di stipulare il contratto definitivo: in particolare, quanto alla prima obbligazione, all'approssimarsi della data di scadenza dell'assegno del 30.12.2019, l'attore aveva avvisato il convenuto che di lì a poco avrebbe incassato l'assegno, ma lo stesso aveva riferito che il conto era del padre e che al momento sul conto non c'era la provvista necessaria, ma che avrebbe ovviato presto, senza tuttavia provvedervi, e, quanto alla seconda, il medesimo convenuto aveva riferito che, entro il mese di gennaio, avrebbe potuto stipulare il contratto definitivo dato che la sua richiesta di mutuo era stata approvata, rimanendo tuttavia poi inadempiente a tale obbligazione.
Precisava che il aveva provveduto al pagamento della minor somma di € 2.500 (di cui € CP_1
1.500 a mezzo assegno n. 8371663030-03 tratto su del 16.10.2020, e ed € 1.000 a Org_2 mezzo bonifico bancario del 19.1.2021 – all. 2 - ), mentre non aveva versato la restante somma di cui alla caparra confirmatoria, e che inoltre lo stesso non era mai addivenuto alla stipula dell'atto pubblico.
Aggiungeva, inoltre, di aver appreso che il si era immesso arbitrariamente, sin dalla fine CP_1 del 2018 (annata agraria 2018-2019), nel possesso di fatto di tali terreni, avendone addirittura trasformato l'originaria destinazione agricola seminativa in vigneto.
Deduceva che, essendo trascorsi ormai oltre tre anni dalla stipula del contratto preliminare, con raccomandata del 30.9.2021, l'attore aveva invitato il convenuto per la stipula dell'atto pubblico presso il notaio per la data del 20.10.2021 alle ore 16 ma che lo stesso non era comparso.
Sosteneva, inoltre, di aver subito dei danni in conseguenza dell'inadempimento del convenuto nella stipula del contratto preliminare, considerato che l'attore si era determinato alla vendita di tali terreni (quali uniche sue sostanze) per poter risolvere i suoi problemi economici conseguenti ai costi delle cure specialistiche sostenute per la moglie e per poter estinguere le obbligazioni di restituzione assunte a fronte del prestito personale contratto in data 21.2.2018 per l'importo di € 51.120 con la e del prestito personale contratto in data 24.9.2018 con la per l'importo di € Org_3 Org_4
7.500 (al fine di evitare di pagare i relativi elevati interessi) e considerato che l'attore, non avendo ricevuto il corrispettivo della vendita, aveva dovuto contrarre altri prestiti (prestito del Org_4
26.7.2019, e contratto di cessione del quinto a n. 6/21). Org_3
Sosteneva, pertanto, di aver diritto ai maggiori danni rispetto agli interessi legali ex art. 1224 co.
2 cc, quantificabili negli interessi passivi e nelle spese di istruttoria.
pagina 2 di 9 Inoltre, riteneva di aver diritto al risarcimento del danno da occupazione sine titolo, considerato che l'arbitraria occupazione dei terreni da parte del convenuto aveva impedito all'attore di disporre liberamente e trarre i frutti dai terreni in questione, e chiedeva pertanto condannarsi il convenuto al pagamento dei canoni da occupazione abusiva, nell'importo di € 1.200 ad ettaro all'anno.
Chiedeva, pertanto, in via principale, una pronuncia di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. del contratto preliminare di compravendita in questione, nonché condannarsi il convenuto al risarcimento del danno da ritardo, nonché del danno da occupazione sine titulo, quantificabili complessivamente nella somma di € 100.000, ovvero, in via subordinata, dichiararsi la risoluzione del contratto per grave inadempimento del convenuto, nonché condannarsi il convenuto al rilascio dei terreni, nonché al risarcimento dei danni da definitivo inadempimento.
Si costituiva in giudizio, con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 9.3.2022,
, il quale contestava tutto quanto ex adverso dedotto, prodotto e richiesto. CP_1
In via preliminare, eccepiva il difetto di interesse ad agire in capo all'attore, in considerazione del fatto che il contratto preliminare in questione era sottoposto alla condizione sospensiva ed al termine costituito dall'erogazione del mutuo, circostanza ben nota all'attore al momento della sottoscrizione del contratto (c.f.r. punto 9 del contratto preliminare).
Nel merito, contestava l'asserito omesso versamento, da parte del convenuto, della somma di €
20.000,00 di cui alla caparra confirmatoria, portata nell'assegno bancario n. 0030372489, a firma del convenuto, atteso che tale assegno era stato sostituito da denaro liquido dato periodicamente all'attore, su sua stessa richiesta, come da relative ricevute, tanto che tale assegno non era mai stato messo all'incasso né protestato.
Aggiungeva, inoltre, che il possesso materiale dei terreni era stato concesso al dal CP_1 promittente venditore contestualmente alla stipula del contratto preliminare, così come in tale occasione, il Di Legge aveva anche autorizzato l'impianto dei vigneti (c.f.r. punto 6 del contratto preliminare), con conseguente insussistenza dell'occupazione abusiva lamentata da parte attrice.
Chiedeva, pertanto, rigettarsi la domanda attorea.
La causa era istruita mediante produzioni documentali.
Con ordinanza del 7.10.2022, lo scrivente, in accoglimento dell'istanza di esibizione proposta da parte attrice, ordinava al convenuto di depositare telematicamente gli originali delle ricevute di pagamento dal medesimo prodotte in copia in sede di comparsa di costituzione e risposta, e al contempo, rigettava le prove orali formulate da parte attrice, in quanto superflue ai fini del decidere, così come la richiesta di informazioni ex art. 213 c.p.c. da rivolgersi alla . Org_5
All'udienza dell'8.6.2023, l'Avv. Casolino per parte convenuta depositava gli originali cartacei delle 4 ricevute di pagamento, mentre l'Avv. Mammarella per parte attrice chiedeva fissarsi udienza di precisazione delle conclusioni. Lo scrivente rinviava per la precisazione delle conclusioni.
All'udienza del 10.11.2023, svoltasi mediante note scritte ex art. 127 ter c.p.c., le parti precisavano le conclusioni, e lo scrivente assumeva la causa in decisione, concedendo alle parti i termini ex art. 190 c.p.c., termini che, per esigenze di calendarizzazione delle cause introitate per la decisione, sarebbero decorsi dal 13.11.2023.
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pagina 3 di 9 La domanda attorea è solo in parte fondata e va, pertanto, accolta parzialmente nei limiti che si andranno ad esporre.
L'attore, (quale promittente venditore), sul presupposto dell'avvenuta stipula Parte_1 del contratto preliminare di compravendita del 10.10.2018 intervenuta con il convenuto CP_1
(quale promissario acquirente), avente ad oggetto un fondo agricolo sito in agro di San Martino in
Pensilis, censito nel NCT al fg. 3 part.lle 49 e 143, che prevedeva, quale corrispettivo della compravendita il prezzo di € 110.000 (di cui € 20.000 da versarsi quale caparra confirmatoria a mezzo assegno n. 0030372489 tratto sulla con scadenza 30.12.2019, e la restante somma di € Org_1
90.000 contestualmente alla stipula dell'atto pubblico), e che stabiliva che l'atto pubblico avrebbe dovuto essere stipulato entro la data di erogazione del mutuo, e assumendo l'inadempimento del sia quanto all'obbligazione di versare la caparra confirmatoria entro la data di scadenza CP_1 dell'assegno (30.12.2019), sia all'obbligazione di stipulare il contratto definitivo, nonostante lo stesso avesse riferito che la pratica di mutuo era stata approvata, nonché l'avvenuta arbitraria occupazione sine titolo, da parte del , dei terreni in questione, sin dalla fine del 2018 (annata agraria 2018- CP_1
2019), con trasformazione dell'originaria destinazione agricola seminativa in vigneto, ha chiesto una pronuncia di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. del contratto preliminare di compravendita in questione, nonché la condanna del convenuto al risarcimento dei danni da ritardo e da occupazione sine titulo.
Tuttavia, in sede di comparsa conclusionale, l'attore ha abbandonato la domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., mutandola in domanda di risoluzione di siffatto contratto preliminare per grave inadempimento del convenuto.
Orbene, giova rammentare l'ammissibilità di una siffatta mutatio libelli intervenuta in sede di comparsa conclusionale, atteso che, come ormai pacificamente affermato dalla giurisprudenza di legittimità, “L'art. 1453, secondo comma, cod. civ., secondo il quale, nei contratti a prestazioni corrispettive, qualora uno dei contraenti non adempia la propria obbligazione, l'altro può chiedere la risoluzione anche se abbia già promosso il giudizio per ottenere l'adempimento, introduce una deroga al divieto della "mutatio libelli" nel corso del procedimento. Tale facoltà, è, tuttavia, esercitabile solo quando la domanda di risoluzione resti nell'ambito degli stessi fatti posti a base dell'inadempimento, mentre, ove siano prospettati fatti nuovi idonei a configurare una diversa "causa petendi", il mutamento deve ritenersi inammissibile anche nel regime processuale applicabile prima della riforma introdotta con la legge n. 353/1990, salva l'esplicita accettazione del contraddittorio della controparte sulla diversa domanda” (c.f.r. Cass. civ. Sez. II Sent., 18/01/2008, n. 1003; Cass., n. 28912 del
05/10/2022).
È pertanto consentito all'attore che abbia chiesto l'adempimento, nel corso del processo, e persino in appello, il mutamento della domanda di adempimento in domanda di risoluzione del contratto, purchè tali domande si fondino sugli stessi fatti costitutivi, senza ampliamento del thema decidendum e probandum (c.f.r. Cass., n. 28912 del 05/10/2022).
Nel caso di specie, poiché l'attore ha posto, a fondamento della mutata domanda di risoluzione del contratto preliminare di compravendita di che trattasi, il grave inadempimento, da parte del convenuto, alle obbligazioni assunte con il contratto preliminare (inadempimento che, era, altresì,
pagina 4 di 9 posto a base della originaria domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c.), tale mutatio libelli deve ritenersi ammissibile.
Orbene, dal contratto preliminare di compravendita del 10.10.2018 depositato da parte attrice, si evince che le rispettive obbligazioni di vendere e di acquistare avevano ad oggetto il fondo rustico sito in agro di San Martino in Pensilis censito nel NCT del medesimo Comune al fg. 3 part.lle 49 e 143.
Il prezzo pattuito tra le parti era pari a complessivi € 110.000, di cui € 20.000 da versarsi, a titolo di caparra confirmatoria, a mezzo assegno n. 0030372489 tratto sulla con scadenza Org_1
30.12.2019, e il residuo di € 90.000 da versarsi al momento della stipula dell'atto pubblico (art. 2 del contratto preliminare).
All'art. 5 del contratto preliminare, era inoltre specificato che “il possesso materiale e giuridico dell'intero avverrà alla data del rogito”.
All'art. 6 del medesimo contratto, era tuttavia specificato che “l'acquirente può procedere al momento della firma di tutte le migliorie che ritiene opportune (es. sistemazione canali, realizzazione impianti ecc)”.
Infine, l'art. 9 del contratto preliminare prevedeva che l'atto pubblico sarebbe stato stipulato
“entro la erogazione del mutuo da parte dell'acquirente”.
Orbene, nel caso di specie, il convenuto ha versato in atti la copia delle n. 5 ricevute rilasciate dall'attore a quietanza delle somme ricevute da parte del , per l'importo complessivo di € 5.900 CP_1
(asseritamente versato quale caparra confirmatoria).
Tuttavia, a fronte della contestazione di tali ricevute da parte dell'attore, e pur non essendo stato effettuato dal Di legge il disconoscimento della propria sottoscrizione all'esito della produzione dei relativi originali (avvenuta all'udienza dell'8.6.2023), le prime due ricevute datate 1.6.2020, degli importi, rispettivamente, di € 200 e di € 700,00, non possono considerarsi versate in pagamento della caparra confirmatoria pattuita, atteso che le stesse recano quale causale “quale pagamento contratto di stipula del 26.1.2019”, che non corrisponde al contratto preliminare oggetto di causa (datato
10.10.2018).
Quanto alle altre ricevute, invece, datate 23.11.2020, 3.12.2020 e 4.11.2021, dell'importo complessivo di € 5.000 (€ 500 + € 3.500 + € 500 + € 500), le stesse vanno effettivamente imputate alla caparra confirmatoria, sebbene pagate in ritardo rispetto alla data di scadenza dell'assegno del
30.12.2019; tuttavia, la caparra confirmatoria, in base alle previsioni contrattuali, era pattuita nella maggior somma di € 20.000, residuando, conseguentemente, l'ulteriore importo di € 12.500
(considerato che, per stessa ammissione dell'attore, il aveva versato l'ulteriore somma, a titolo CP_1 P di caparra confirmatoria, di € 2.500, di cui € 1.500 a mezzo assegno n. 8371663030-03 tratto
[...]
del 16.10.2020, ed € 1.000 a mezzo bonifico bancario del 19.1.2021 – docc. 2 e 3 parte Org_2 attrice - ).
Deve ritenersi, pertanto, che il convenuto sia rimasto inadempiente, sia pur parzialmente, all'obbligazione di versare la caparra confirmatoria pattuita.
Oltre a ciò, a fronte della diffida inviata dal Di Legge al in data 30.9.2021, con la quale CP_1 invitava il convenuto presso il notaio ivi indicato e all'orario ivi indicato per la stipula dell'atto pubblico pagina 5 di 9 (c.f.r. doc. 4 parte attrice), quest'ultimo ha omesso di rispondere a tale invito, senza addurre eventuali circostanze che gli impedissero di addivenire alla relativa stipula.
A fronte di ciò, la circostanza, dedotta dal convenuto del tutto genericamente in sede di comparsa di costituzione e risposta, circa la propria impossibilità di addivenire alla stipula dell'atto pubblico stante l'omessa approvazione della pratica di mutuo (approvazione che costituiva il termine entro il quale procedere alla stipula dell'atto pubblico in base alle previsioni contenute nel contratto preliminare, non anche condizione sospensiva del contratto preliminare stesso, come evincibile chiaramente dal tenore letterale dell'art. 9 del contratto preliminare su-richiamato), è rimasta del tutto indimostrata nel presente giudizio, non avendo il convenuto neppure articolato prove orali sul punto, come era suo onere in base ai criteri di riparto dell'onere probatorio nell'ambito della responsabilità contrattuale ex art. 1218 c.c. (laddove è il debitore convenuto che deve dimostrare eventuali fatti estintivi, impeditivi o modificativi dell'obbligazione di cui l'attore deduce l'inadempimento).
Pertanto, stante la gravità dell'inadempimento del convenuto (considerato che, da un lato, lo stesso, non ha ancora versato la caparra confirmatoria per l'importo residuo di € 12.500, il cui pagamento era previsto entro il 30.12.2019, e dall'altro, lo stesso non è addivenuto alla stipula dell'atto pubblico, a fronte di un contratto preliminare risalente al 10.10.2018), la domanda di risoluzione del contratto preliminare per grave inadempimento del convenuto va accolta.
Inoltre, l'inadempimento del convenuto rispetto all'obbligazione di stipulare il contratto definitivo legittima l'attore a chiedere ed ottenere il risarcimento dei danni subiti, consistenti, innanzitutto, nelle spese (per interessi e per i costi di istruttoria: TAEG) per il periodo residuo di durata dei contratti di prestito personale del 21.2.2018 (di € 51.120) e di prestito personale Org_3 del 24.9.2018 (di € 7.500), che l'attore avrebbe potuto estinguere mediante la somma Org_4 ricavata dalla vendita, considerata, tuttavia, quale data di presumibile possibile estinzione di tali prestiti quella del marzo 2019 (ritenendo lo scrivente di stimare ragionevole un periodo di 5 mesi dalla stipula del contratto preliminare, risalente al 10.10.2018, quale tempo necessario per l'erogazione del mutuo, erogazione a cui era ancorato, in base alle previsioni contenute nel contratto preliminare, il termine per la stipula dell'atto pubblico in questione), e tenendo conto, pertanto, dei soli costi ed interessi
(TAEG) per il periodo dal marzo 2019 al gennaio 2024.
Pertanto, considerato che il contratto di prestito personale del 21.2.2018 di € Org_3
51.120 (c.f.r. doc. 5 parte attrice) aveva una durata di 10 anni, pari a 120 mesi, e che lo stesso prevedeva un TAEG pari al 10,14% (corrispondente ad € 5.112 complessivi per tutta la durata del contratto, pari ad € 511,20 all'anno, pari ad € 42,60 mensili), la somma complessivamente spettante a titolo risarcitorio per il periodo di 58 mesi dal marzo 2019 al gennaio 2024 è pari ad € 2.470,80 (€ 42,60
x 58 mesi).
Inoltre, quanto al contratto di prestito personale del 24.9.2018 di € 7.500 (c.f.r. doc. 6 Org_4 parte attrice), esso aveva una durata di 5 anni, pari a 60 mesi, e lo stesso prevedeva un TAEG pari al
13,91% (corrispondente ad € 975 complessivi per tutta la durata del contratto, pari ad € 195 all'anno, pari ad € 16,25 mensili), con la conseguenza che la somma complessivamente spettante a titolo risarcitorio per il periodo di 48 mesi dal marzo 2019 al gennaio 2024 è pari ad € 780 (€ 16,25 x 48 mesi).
pagina 6 di 9 In secondo luogo, l'attore ha altresì diritto al risarcimento dei danni subiti per le spese (per interessi e per i costi di istruttoria: TAEG) che lo stesso ha dovuto affrontare a causa della necessità di richiedere il prestito di € 13.649 del 26.7.2019, nonché la cessione del quinto di Org_4 Org_3
€ 30.150,65 del 23.8.2021, per estinguere i precedenti altri finanziamenti, non avendo a disposizione le somme pattuite per la vendita, tenendo conto dei costi ed interessi (TAEG) dalla data di stipula di siffatti contratti (26.7.2019 e 23.8.2021) fino al gennaio 2024
Pertanto, considerato che il contratto di prestito personale di € 13.649 del 26.7.2019 Org_4
(c.f.r. doc. 7 parte attrice) aveva una durata di 7 anni, pari a 84 mesi, e che lo stesso prevedeva un
TAEG pari al 13,12% (corrispondente ad € 1.774,37 complessivi per tutta la durata del contratto, pari ad € 253,48 all'anno, pari ad € 21,12 mensili), la somma complessivamente spettante a titolo risarcitorio per il periodo di 53 mesi dall'agosto 2019 al gennaio 2024 è pari ad € 1.119,36 (€ 21,12 x 53 mesi).
Inoltre, considerato che la cessione del quinto di € 30.150,65 del 23.8.2021 (c.f.r. Org_3 doc. 8 parte attrice) aveva una durata di 10 anni, pari a 120 mesi, e che lo stesso prevedeva un TAEG pari al 5,84% (corrispondente ad € 1.507,50 complessivi per tutta la durata del contratto, pari ad €
125,62 mensili), la somma complessivamente spettante a titolo risarcitorio per il periodo di 28 mesi dal settembre 2019 al gennaio 2024 è pari ad € 3.517,36 (€ 125,62 x 28 mesi).
Pertanto, la somma complessivamente spettante all'attore a titolo risarcitorio per i costi connessi ai vari finanziamenti (contratto di prestito personale del 21.2.2018, contratto di Org_3 prestito personale del 24.9.2018, contratto di prestito del 26.7.2019, e contratto di Org_4 Org_4 cessione del quinto del 23.8.2021) è pari ad € 7.887,52, oltre interessi legali decorrenti Org_3 dalla presente sentenza al saldo.
Infine, l'attore ha, altresì, diritto al risarcimento del danno da occupazione sine titulo dei terreni da parte del convenuto sin dalla fine del 2018 (annata agraria 2018/2019). A tal ultimo riguardo, va osservato che, a fronte della circostanza pacifica tra le parti, inerente all'acquisizione del possesso materiale del terreno in questione da parte del convenuto sin dalla fine del 2018, il contratto preliminare non prevedeva il trasferimento, in favore del promissario acquirente, del possesso materiale dei terreni sin dalla relativa stipula, essendo, anzi, tale possesso escluso espressamente dall'art. 5 del contratto preliminare (“il possesso materiale e giuridico dell'intero avverrà alla data del rogito”).
Inoltre, sebbene all'art. 6 del medesimo contratto, il promittente venditore (odierno attore) avesse riconosciuto al promissario acquirente (odierno convenuto) la facoltà di “procedere al momento della firma di tutte le migliorie che ritiene opportune (es. sistemazione canali, realizzazione impianti ecc)”, tuttavia, deve ritenersi che la trasformazione della originaria destinazione agricola seminativa del terreno in vigneto, dedotta da parte attrice, e non contestata dal convenuto, non rientrasse nelle mere “migliorie” autorizzate, trattandosi di una trasformazione che presupponeva il possesso materiale dei terreni e l'appropriazione dei relativi frutti.
Conseguentemente, si reputa opportuno quantificare equitativamente l'importo dovuto a titolo di canone locatizio per i terreni in questione (estesi circa 5 ha) nella somma di € 1.200 ad ettaro all'anno, per complessivi € 30.000 (€ 1.200 x 5 ha x 5 anni circa), oltre interessi legali dalla presente pagina 7 di 9 sentenza al saldo, oltre i canoni che matureranno successivamente sino al rilascio effettivo, in ragione di € 500 mensili, considerato che il valore indicato da parte attrice (di € 1.200 per ettaro) non risulta in alcun modo contestato specificamente dal convenuto (il quale si è limitato ad affermare, nell'atto di citazione, “Impugniamo e contestiamo tutti i conteggi effettuati dalla controparte in punto di risarcimento completamente erronei e contra legem”, senza null'altro specificare, mentre non ha effettuato precisazioni in merito a tale contestazione neppure nella memoria ex art. 183 co. 6 n. 1
c.p.c.).
In conclusione, la somma complessivamente spettante all'attore a titolo risarcitorio (sia per i costi connessi ai vari finanziamenti, sia per l'occupazione sine titolo da parte del convenuto), è pari ad €
37.887,52 (€7.887,52 + € 30.000), oltre interessi legali dalla presente sentenza al saldo.
Alla luce delle superiori considerazioni, in parziale accoglimento della domanda attorea, deve essere dichiarata la risoluzione del contratto preliminare di compravendita del 10.10.2018 per grave inadempimento del convenuto (quale promissario acquirente), avente ad oggetto il CP_1 fondo agricolo sito in agro di San Martino in Pensilis, censito nel NCT al fg. 3 part.lle 49 e 143; inoltre, il convenuto va condannato al risarcimento del danno da occupazione sine titolo nella somma complessiva di € 30.000, oltre interessi legali dalla presente sentenza al saldo, oltre i canoni che matureranno successivamente sino al rilascio effettivo, in ragione di € 500 mensili, nonché al risarcimento del danno patrimoniale legato ai costi sostenuti per i finanziamenti resisi necessari a causa dell'indisponibilità della somma pattuita per la vendita, nella somma di € 7.887,52, oltre interessi legali dalla presente sentenza al saldo.
Le spese di lite, calcolate secondo i parametri medi relativi alla fase di studio, alla fase introduttiva e alla fase decisoria, e secondo i parametri minimi relativi alla fase istruttoria (che, di fatto, non ha avuto svolgimento), entrambi riferiti allo scaglione relativo al minor importo riconosciuto (dato dalla sommatoria del valore della domanda di risoluzione del contratto preliminare di compravendita, pari ad € 110.000, e della somma spettante complessivamente a titolo risarcitorio, pari ad €
37.887,52), vengono poste a carico del convenuto, , secondo il principio della CP_1 soccombenza, e vengono liquidate come in dispositivo.
P . Q .M .
Il Tribunale, definitivamente pronunciando, nel giudizio rubricato al R.G. 1269/2021/2020 promosso da contro , così provvede: Parte_1 CP_1
- Accoglie parzialmente la domanda attorea e, per l'effetto,
- dichiara la risoluzione del contratto preliminare di compravendita del 10.10.2018 per grave inadempimento del convenuto (promissario acquirente), avente ad oggetto il CP_1 fondo agricolo sito in agro di San Martino in Pensilis, censito nel NCT al fg. 3 part.lle 49 e 143;
- condanna il convenuto, , al risarcimento del danno patrimoniale per i costi CP_1 connessi ai vari finanziamenti nella somma complessiva (calcolata sino al gennaio 2024) di €
7.887,52, oltre interessi legali dalla presente sentenza al saldo;
- condanna altresì il convenuto, , al risarcimento del danno da occupazione sine CP_1 titolo nella somma complessiva di € 30.000 (calcolata sino al Gennaio 2024), oltre interessi pagina 8 di 9 legali dalla presente sentenza al saldo, oltre i canoni che matureranno successivamente sino al rilascio effettivo, in ragione di € 500 mensili;
- condanna il convenuto, , a rimborsare all'attore, , le spese di CP_1 Parte_1 lite, che si liquidano in euro 786,00 per anticipazioni, ed euro 11.268,00 per compenso professionale, oltre rimborso forfetario del 15%, c.p.a. e i.v.a., come per legge.
Così deciso il 7.2.2024
Il Giudice
dott.ssa Giuliana Bartolomei (atto sottoscritto digitalmente)
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