REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Trento
Contenzioso Ordinario CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice unico Dott.ssa Erica Fiorini ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 3152 del ruolo generale degli affari civili contenziosi per l'anno 2023
promossa
da
in persona dell'amministratore p.t. rappresentato e difeso, Parte_1
giusta procura allegata all'atto di citazione, dall'Avv. Adriano Secchi del Foro di Bolzano ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Bolzano Corso Italia n.32,
PARTE ATTRICE
contro
rappresentata e difesa dall'avv. Marta Bertagna del foro di Busto Arsizio, con CP_1
domicilio eletto presso lo studio della stessa in Gallarate Via Magenta n.25, giusta delega in calce alla comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale
PARTE CONVENUTA
In punto: accertamento della legittimità e, quindi, della vincolatività della clausola di divieto di detenzione di animali domestici contenuta nel regolamento contrattuale del Parte_1
Violazione del divieto da parte della convenuta
[...] CP_1
trattenuta in decisione sulle seguenti conclusioni delle parti;

per parte attrice:
1 “Voglia l'On.le Tribunale dichiarare la legittimità e conseguente vincolatività del divieto di
detenere animali domestici all'interno del giusta clausola sub art.18, Parte_1
lett.e) del Regolamento per la gestione ed amministrazione della multiproprietà condominiale
“ di natura contrattuale. Dichiarare in conseguenza l'illegittimità del comportamento Parte_1
della signora consistito nell'introdurre il proprio cane nella struttura condominiale, CP_1
come dalla stessa pacificamente riconosciuto, imponendole l'osservanza del divieto medesimo. Con
rifusione delle spese di giudizio.”;
per parte convenuta:
NEL MERITO, IN VIA PRINCIPALE: accertata e dichiarata l'inesistenza e, quindi, invalidità del
“Regolamento per la gestione ed amministrazione della multiproprietà condominiale “
[...]
(di cui al doc. 04 prodotto da parte attrice), rigettare le domande di parte attrice in quanto Pt_1
infondate in fatto ed in diritto e, per l'effetto, dichiarare la legittimità del comportamento della
convenuta consistito nell'introdurre il proprio animale domestico nell'appartamento facente parte
del complesso condominiale;
NEL MERITO, IN VIA SUBORDINATA: nella denegata e non creduta
ipotesi in cui l'Ill.mo Tribunale dovesse ritenere l'esistenza del “Regolamento per la gestione ed
amministrazione della multiproprietà condominiale “ (di cui al doc. 04 prodotto da Parte_1
parte attrice) e del conseguente art. 18 lett. E) in esso contenuto, rigettare le domande di parte
attrice in quanto infondate per tutte le ragioni esposte in narrativa e, per l'effetto, dichiarare la
legittimità del comportamento della convenuta consistito nell'introdurre il proprio animale
domestico nell'appartamento facente parte del complesso condominiale;
NEL MERITO, IN VIA
ULTERIORMENTE SUBORDINATA RICONVENZIONALE: nella denegata e non creduta ipotesi
in cui l'Ill.mo Tribunale dovesse ritenere l'esistenza e, quindi, validità del “Regolamento per la
gestione ed amministrazione della multiproprietà condominiale “ , previo Parte_1
accertamento della sua natura contrattuale, dichiarare l'illegittimità e la nullità sopravvenuta
2 dell'art. 18 lett. E) del predetto Regolamento per violazione dell'art. 1138, 5^ comma, c.c. NEL
MERITO, IN VIA RICONVENZIONALE: dichiarare l'illegittimità e la nullità sopravvenuta dell'art.


7.1 del “Regolamento Generale della multiproprietà” (di cui al doc. 3 prodotto dalla scrivente
difesa) per violazione dell'art. 1138, 5^ comma c.c., nella parte in cui recita “è vietato del pari
tenere cani od altri animali senza l'espressa autorizzazione dell'amministratore. In caso di
autorizzazione, gli animali non dovranno arrecare molestie di qualsiasi sorta”;
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato, l'odierno attore, quale amministratore del condominio ha evocato in giudizio, avanti l'intestato Tribunale, la sig.ra condomina del Parte_1 CP_1
complesso condominiale, poiché proprietaria della p.m. 21, periodi 19 e 20, della p.ed. 1009 CC
colpevole dell'inosservanza del divieto di detenere animali domestici all'interno del Pt_1
complesso condominiale, pretendendo, di poter occupare e, di fatto, occupando, l'unità di propria competenza, per i periodi deputati, in compagnia del proprio cane, per ivi sentire dichiarare, la legittimità e conseguente vincolatività del divieto di detenere animali domestici all'interno del giusta clausola sub art.18, lett.e) del Regolamento per la gestione ed Parte_1
amministrazione della multiproprietà condominiale , di natura contrattuale. Parte_1
Si costituiva la sig.ra la quale, sostenendo l'invalidità del Regolamento per la gestione ed CP_1
amministrazione della multiproprietà di cui al doc. 4 di parte attrice e Parte_1
richiamato l'art 1138 co 5 c.c. concludeva per il rigetto delle domande svolte nonché nell'ipotesi in cui venisse dichiarata la validità del Regolamento per la gestione ed amministrazione della multiproprietà, chiedeva di dichiarare la sopravvenuta nullità dell'art 18 lett e) oltre che dell'art 7.1
del Regolamento Generale della multiproprietà nella parte in cui recita “è vietato tenere cani od altri
animali senza l'espressa autorizzazione dell'amministratore. In caso di autorizzazione gli animali
non dovranno arrecare moleste di qualsiasi sorta”.
3 Fissata con ordinanza ex art 171 bis cpc la prima udienza di comparizione, nei termini di legge, le parti depositavano le memorie ex art. 171 ter c.p.c. ed all'udienza del 28.10.2024 i difensori si riportavano ai rispettivi atti, opponendosi alle deduzioni ed argomentazioni avversarie.
Con ordinanza riservata, il Giudice non ammetteva le prove orali formulate e ritenuta la causa matura per la decisione in quanto di natura documentale e circoscritta ad una questione prettamente giuridica, fissava l'udienza di rimessione della causa in decisione al 4.07.2025, concedendo i termini di cui all'art. 189 c.p.c. La causa giungeva quindi in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda svolta da parte attrice deve trovare accoglimento e va pertanto accolta, poiché fondata sia in fatto che in diritto per le ragioni che di seguito vengono esposte.
Il presente giudizio verte sull'accertamento dell'efficacia vincolante o meno della clausola del
Regolamento sia quello per la gestione ed amministrazione della multiproprietà che quello Generale
della multiproprietà che sostanzialmente vietano la detenzione di cani all'interno delle unità private.
Sotto il profilo fattuale, è acclarato che la sig.ra è condomina del CP_1 Parte_1
che è un complesso immobiliare ad uso residenziale turistico, per aver acquistato,
[...]
unitamente al di lei padre sig. , dalla società Casavacanza spa nel 1990 la quota Persona_1
complessiva di 120,70/1000 della p.m. 21, quota corrispondente al periodo di godimento 19 e 20.
Peraltro, nel contratto di compravendita di cui al doc. 1 di parte convenuta, si da atto che il condominio è gestito in multiproprietà e soggetto ai regolamenti della multiproprietà e di condomino, accettati e confermati dall'acquirente (id est ) prodotti in causa quali doc.2 Persona_2
e 3 di parte convenuta.
Pacifica, poi, per stessa ammissione di parte convenuta, è la circostanza secondo la quale l'odierna convenuta ha introdotto il proprio animale domestico nella proprietà nel periodo di sua spettanza e proprio per questo motivo le viene contestato tale condotta in spregio all'art. 18 lett. E) del
4 “Regolamento per la gestione ed amministrazione della multiproprietà condominiale Parte_1
“che ripeteva analogo divieto previsto dalla clausola sub. Art. 7/1 del Titolo II dell'originario
Regolamento Generale della Multiproprietà”.
Ritiene, tuttavia, parte attrice che, anche ammesso quanto sopra, la nuova formulazione dell'art 1138
co.5 c.c. debba riferirsi ai regolamenti condominiali assembleari laddove, ancora prima della sua entrata in vigore a seguito della riforma del condominio, dottrina e giurisprudenza di legittimità
avevano da tempo affermato che questi ultimi non potevano imporre limitazioni al diritto dei singoli condomini di fruire della propria unità immobiliare con la massima libertà derivante dall'assolutezza del diritto dominicale, citando, all'uopo, Cass. Civ. 3705/2011 che affermava che il divieto del comma 5 di tenere gli animali domestici negli appartamenti non poteva essere contenuto negli ordinari regolamenti condominiali approvati dalla maggioranza dei partecipanti non potendo detti regolamenti comportare limitazioni della facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condomini sulle porzioni del fabbricato appartenenti ad essi in esclusiva.
Considerata, pertanto, l'argomentazione addotta da parte convenuta, a fortiori, si può addurre che la collocazione sistematica del divieto inserita nella norma che disciplina il regolamento condominiale di natura assembleare, determina, così, la sua applicabilità solo a questi ultimi ed esclude, dunque, i regolamenti condominiali contrattuali che sono frutto della volontà espressa dai redattori del medesimo ed accettata dai condomini acquirenti delle unità immobiliari i quali con l'acquisto e l'accettazione dello stesso hanno assunto l'impegno a rispettarlo.
Si può, quindi, giungere alla conclusione logico giuridica che il focus deve vertere sulla rilevanza dell'autonomia contrattuale quale espressasi nel regolamento contrattuale con la conseguenza che la disapplicazione della norma regolamentare sul divieto di detenere animali domestici all'interno del condominio si tradurrebbe nella lesione del diritto degli altri condomini all'osservanza del regolamento.
Rileva, dunque, come, aderendo alla tesi argomentativa di parte attrice, le clausole del regolamento di natura contrattuale possono imporre limitazioni ai poteri ed alle facoltà spettanti ai condòmini
5 sulle parti di loro esclusiva proprietà, e, purché siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione,
nell'atto di acquisto sia fatto riferimento al regolamento di condominio che, seppure non inserito materialmente, deve ritenersi conosciuto ed accettato in base al richiamo od alla menzione di esso nel contratto.”” (Cfr. massima allegata: Cass. Civ. Sez.II, 4529/2022: Cass. Civ. Sez.I, 24526/22).
Quanto allo ius superveniens argomenta, parte attrice, che la nuova formulazione dell'art. 1138 c.c.,
comma V dovrebbe valere per i regolamenti emanandi o emanati dopo l'entrata in vigore della norma in esame, non essendo prevista per la stessa una deroga al principio generale dell'irretroattività dello ius superveniens, diversamente opinando, si andrebbe a compromettere ingiustificatamente il sacrosanto diritto di chi fosse giunto alla determinazione di acquistare un' unità immobiliare nel complesso , facendo affidamento sull'efficacia e sull'osservanza del divieto di Parte_1
detenere al suo interno cani o altri animali domestici come accettato al momento dell'acquisto medesimo.
Orbene al fine di meglio comprendere i termini della questione si deve analizzare il disposto dell'art
1138 c.c. nella sua funzione teleologica.
Da ciò si evince che l'ambito di applicazione della norma de quo è il regolamento condominiale assembleare e non quello di natura contrattuale.
Tale affermazione trova conferma nella stessa lettura del comma primo laddove stabilisce quando in un edificio si deve provvedere alla formazione di un regolamento condominiale contenente le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione nonché dal comma terzo laddove statuisce che il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'art 1136 c.c.
Conseguentemente anche il quinto comma dell'art 1138 c.c. non può che trovare applicazione con riferimento alla stesura del regolamento assembleare e non contrattuale per la cui formazione è
richiesta l'unanimità data dall'acquisizione in sede di rogito del suo contenuto.
6 L'art 1138 c.c. disciplina il regolamento di condominio cd. assembleare determinando i casi in cui
è necessario adottarne uno indicando la maggioranza necessaria per la sua approvazione.
Se è pur vero, da un lato, che la giurisprudenza di legittimità non si è ancora espressa in ordine al quinto comma dell'art 1138 c.c. così come formulato a seguito della l.220/2012, è altrettanto vero che la giurisprudenza di legittimità con la cass civ. n. 3705/2011 ha affermato che “in tema di
condominio negli edifici, il divieto di tenere negli appartamenti i comuni animali domestici, non può
essere contenuto negli ordinari regolamenti condominiali approvati dalla maggioranza dei
partecipanti, non potendo, detti regolamenti importare limitazioni delle facoltà comprese nel diritto
di proprietà dei condòmini sulle porzioni del fabbricato appartenenti ad essi individualmente in
esclusiva.”
Da tale principio si può agevolmente ricavare a fortiori, il principio contrario ovvero che si dovrà
ritenere legittimo il divieto inserito nel regolamento contrattuale.
A tal riguardo, si deve tenero conto che una disapplicazione automatica di una norma regolamentare che impone il divieto di animali all'interno delle proprietà esclusive sarebbe lesiva del diritto degli altri condomini all'osservanza di un regolamento e di una sua norma che, oltre che ad essere stato voluto dagli originari redattori può aver costituito riferimento per coloro che non volessero o financo potessero convivere con gli animali.
Le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale possono imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà e purché siano enunciate in modo chiaro ed esplicito sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora nell'atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio (Cass. Civ.
4529/2022).
In tal caso, infatti, sussistendo il consenso di tutti i condomini è lo stesso proprietario dell'appartamento ad autolimitare il proprio diritto.
Ora, nella fattispecie è pacifico che tale divieto fosse ben noto alla convenuta sin dal momento dell'acquisto avendo con esso aderito e preso atto dei regolamenti de quibus (doc.

1-2 d parte
7 convenuta) risultando da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro ed esplicito non suscettibile di dar luogo ad incertezze (Cass. Civ. n.21307/2016) né avendo,
successivamente, dato prova di aver ottenuto alcuna autorizzazione dall'amministratore.
Sotto il profilo dell'accertamento della nullità del regolamento si ritiene di dover rigettare la domanda riconvenzionale evidenziando comunque il difetto di legittimazione passiva in capo al condominio in persona dell'amministratore poiché vanno semmai evocati in giudizio i singoli multiproprietari.
A tal riguardo, si osserva come il regolamento di condominio cd contrattuale si configura, dal punto di vista strutturale, come un contratto plurilaterale avente, cioè, pluralità di parti e scopo comune;

ne consegue che l'azione di nullità del regolamento medesimo è esperibile non nei confronti dell'amministratore del bensì nei confronti di tutti i singoli condomini venendosi a Parte_1
costituire una situazione di litisconsorzio necessario (Cass Civ ord. 24957/2020).
Quanto, infine, al profilo delle spese di giudizio, si ritiene vi siano giusti motivi per disporre l'integrale compensazione delle spese processuali tra le parti, ai sensi dell'art. 92, comma 2, c.p.c.,
in assenza di un criterio guida indicato dalla giurisprudenza di legittimità che sino ad oggi non si è
pronunciata giudicando in ordine alla portata del comma V dell'art. 1138

P Q M


Il Tribunale di Trento, in composizione monocratica, ogni diversa o contraria domanda, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
-accoglie la domanda attorea;

-rigetta la domanda riconvenzionale;

-compensa le spese di lite.
Così deciso, lì Trento, 6.10.2025
Il G.O.P.
Dott.ssa Erica Fiorini
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