REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI TREVISO
SEZIONE PRIMA CIVILE in composizione monocratica, in persona del Giudice, dott.ssa Cristina Bandiera, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nel giudizio iscritto al R.G. n. 5279/2022 promosso da:
(C.F. ) Parte_1 P.IVA_1
Con l'Avv. CORDA FRANCESCO
- attrice - contro
Controparte_1
(C.F. )
[...] P.IVA_2
Con l'Avv. PESSI OLIVIERO EDOARDO e con l'Avv. PERILONGO TOMMASO
- convenuta -
Avente ad oggetto: Altre ipotesi di responsabilità extracontrattuale non ricomprese nelle altre materie
Causa trattenuta in decisione con ordinanza del 6.10.2024 sulle seguenti conclusioni delle parti:
Per parte attrice: “Piaccia all'adito Tribunale:
1) accertare e dichiarare la responsabilità della convenuta per i fatti di cui in premessa;

2) per l'effetto condannare la convenuta al risarcimento del danno in favore della attrice nella misura di €.2.380.000,00
(euro due milionitracentoottantamila/00) come già quantificato e precisato in premessa, o nella misura maggiore o minore che risulterà dovuta in corso di causa.
Con gli interessi moratori dal dì del dovuto e vittoria di spese”.
In via subordinata istruttoria si insite nell'ammissione dei mezzi di prova di cui alla memoria ex art. 183, 6 comma,
n. 2 c.p.c. da intendersi qui integralmente e trascritti.”
Per parte convenuta: “nel merito in via principale: accertare e dichiarare, per le ragioni esposte in atti, l'inesistenza di qualsivoglia responsabilità in capo alla convenuta in relazione ai fatti di causa, e per l'effetto,
- rigettare integralmente le domande svolte dall'Attrice, in quanto infondate in fatto e in diritto, e sfornite di prova in relazione anche all'asserito pregiudizio subito, per le ragioni tutte esposte in atti;

- condannare l'Attrice ex art. 96 c.p.c., per aver agito in giudizio con mala fede o colpa grave, al risarcimento dei danni in favore della Convenuta nella misura pari o proporzionata alle liquidande spese di lite;
1
in via istruttoria:
- in subordine rispetto alla richiesta di non ammissione e/o rigetto delle istanze istruttorie avversarie 1, nella denegata ipotesi di rimessione della causa in istruttoria ovvero ammissione di uno o più capitoli di prova testimoniale articolati da
ammettere la Convenuta a prova contraria indiretta sui capitoli di prova e con i testimoni indicati in memoria Pt_1 ex art. 183 co vi n. 3 c.p.c. (par. 3.2); in ogni caso: con vittoria di spese, anche generali, compensi professionali e accessori di legge.”
* * *
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA
DECISIONE ex art. 132, comma secondo, n. 4), cod. proc. civ.
− Con atto di citazione del 5.9.2022 agiva contro Parte_1 [...] di Controparte_1 seguito anche per ottenere il risarcimento di € 2.380.000,000, con interessi moratori CP_2 dal dovuto al saldo e spese di lite.
L'attrice allegava:
- di essere proprietaria di un complesso immobiliare sito a Ferrara costituito da tre palazzi (“Residence
Il Chiozzino”; “Palazzo Palmiroli Chiozzi” ed “Ex poliambulanza”, quest'ultimo in stato di abbandono) oltre che di una Cabina Enel, acquistati nel giugno 2019 allo scopo di ristrutturali e destinarli a studentato previo cambio di destinazione d'uso;
- di aver firmato per tali immobili, il 23.11.2020 un preliminare di locazione con OVVivo S.p.A.
(oggi TM Living Srl) poi seguito da contratti di locazione definitivi;

- che nel corso dei lavori di ristrutturazione era stata contattata dalla convenuta, interessata all'acquisto degli immobili;

- che il 14.1.2021, dopo vari contatti, la Dott.ssa unico socio della IR FA Persona_1
Ltd, società proprietaria al 100 % della quote dell'attrice, inviava a – CP_3 amministratore delegato e direttore generale della -, copia del progetto di restauro CP_2 degli immobili e del preliminare di locazione già firmato con TM Living S.r.l.;
- che seguivano altri contatti e una visita presso gli immobili con presenza di , Persona_2 funzionaria incaricata dalla convenuta di seguire la vicenda e presidente del Fondo immobiliare
UNI HS AbitaRE, , sua assistente, alcuni professionisti dell'attrice – Ing. Persona_3 Per_4
Ing. Ing. - e i funzionari della (Dott.
[...] Persona_5 Persona_6 Controparte_4
e dott.ssa ; Persona_7 Persona_8
- che dato l'esito positivo della visita, il 17.3.2021 inviava all'attrice una CP_2 manifestazione di interesse all'acquisto per l'importo, da confermare, di € 17.500.000,00, che veniva firmata per accettazione da , amministratrice della Parte_2 Parte_1
2
- che fin dall'inizio la aveva detto che avrebbe acquistato gli immobili inserendoli nel CP_2
Fondo Immobiliare UNI HS AbitaRE, di cui la convenuta è società di gestione, vista la missione del fondo che è quella di acquistare immobili con destinazione housing sociale;
- essere stato dalla convenuta presentato il Fondo come affidabile perché gestito da due investitori istituzionali ( (al 60 %) e (al 40 %), Controparte_5 CP_4 quest'ultima già conosciuta dall'attrice in quanto sua finanziatrice per l'operazione di Ferrara);
- che a conferma, alla era stato inviato il Regolamento del Fondo per verificare non vi Pt_1 fossero incompatibilità;
- che la , quindi, avrebbe dovuto acquistare i palazzi destinati a studentato e co-housing CP_2 già locati, quantomeno il Residence Chiozzino e il Palazzo Palmiroli Chiozzi, in attesa dell'abbattimento/ricostruzione del terzo (Ex Poliambulanza), per il quale sarebbe stato sottoscritto un preliminare condizionato all'effettiva ricostruzione nei termini concordati;

- di aver proceduto alla realizzazione della struttura immobiliare tenendo presenti le finalità statutarie della;
CP_2
- che con mail del 26.5.2021 la dott.ssa , per la convenuta, aveva confermato la volontà di Per_2 giungere al rogito dei primi due palazzi entro la fine di luglio 2021;
- che viste le lungaggini delle trattative, scaduta la valenza della prima manifestazione di interesse, ne veniva inviata un'altra da che, anche se per un prezzo inferiore (€ 15.500.000,00), CP_2 veniva sottoscritta dall'attrice il 28.9.2021, nonostante avesse ricevuto già il 20.5.2021 un'offerta per € 16.500.000,00, ma che la prima veniva preferita in considerazione dello stato delle trattative, della possibilità di concludere entro Luglio 2021 e della partecipazione del Fondo UNI HS
AbitaRE e del suo carattere istituzionale;

- che nella nuova manifestazione di interesse (doc. 17) era riportata l'intera operazione e i punti su cui vi era accordo;

- che visto l'avvicinarsi della conclusione dell'accordo, inoltre, la Dott.ssa inviata al Per_2 vicesindaco di Ferrara, una mail con allegata la bozza di convenzione che il Comune Persona_9 avrebbe dovuto sottoscrivere con la per la gestione di posti letto a partire dall'a.a. CP_2
2022/2023, mail inoltrata anche all'attrice;
- che il Comune di Ferrara nella seduta del 23.11.2021 deliberava l'approvazione della convenzione da stipularsi con (doc. 22), circostanza possibile, secondo l'attrice perché la stessa CP_2 nella riqualificazione immobiliare si era attenuta ai requisiti previsti dal DM n. 936/2016 e alla L.
338/2000, nel rispetto degli accordi con la;
CP_2
- che in data 30.10.2015 aveva ottenuto la delibera definitiva di CDI SG per CP_2
l''investimento di Fondo Immobiliare Abitare nel Fondo per un importo massimo del 60 % degli importi sottoscritti del Fondo;

3
- che a questo punto con l'approvazione della convenzione, il C.d.A. di il 25.11.2021 (due CP_2 giorni dopo la delibera comunale) approvava l'acquisto e l'operazione Immobiliare come comunicato dalla dott.ssa all'advisor della Per_2 Pt_1
- che l'11 novembre 2021, la inviava all'attrice le bozze dei contratti di compravendita CP_2 per i primi due Immobili – A e B – e il preliminare per la Ex Poliambulanza (immobile C), prime bozze seguite poi da quelle del contratto di Mandato senza rappresentanza e di contratto di
Comodato relative all'ultimo Immobile (doc. 23). Bozze poi discusse con la e i suoi CP_2 professionisti (docc. 24-28);
- di aver nel frattempo dovuto concordare con la TM Living la modifica dei contratti di locazione in essere per renderli conformi alle esigenze statutarie della e di aver disdetto i contratti CP_2 di locazione dei parcheggi di pertinenza degli immobili per venire incontro alle esigenze di che ne chiedeva un diverso sistema di gestione;
CP_2
- che dopo l'invio delle bozze del 7 dicembre 2021 non dava più alcun riscontro;
CP_2
- che l'attrice chiedeva inutilmente di indicare nome del Notaio e data per la stipula da fare entro il
31.12.2021 (doc. 29);
- che il 30 dicembre 2021 rispondeva dicendo di non poter dar seguito all'operazione per “il CP_2 giudizio negativo espresso dai competenti organi del Fondo, da ultimo il 23 dicembre 2021; per il mancato reperimento dell'equity; per il mancato ottenimento del finanziamento necessario all'acquisto degli immobili”, nonché per non meglio specificate “criticità emerse in corso di due diligence”;
- che seguiva ulteriore mail dell'attrice, ignorata dalla convenuta, che non dava seguito al perfezionamento dei contratti.
Contestava, quindi, la responsabilità precontrattuale della . CP_2
Sotto il profilo del quantum, chiedeva non meno di € 2.380.000,00 di cui
• 1 milione di euro per lucro cessante (corrispondente alla differenza tra il prezzo di cui alla manifestazione di interesse di e quella della convenuta); Pt_3
• ed € 1.380.000,00 per danno emergente.
Allegava di aver inutilmente fatto precedere il giudizio da mediazione.
− Si costituiva il 22.11.2022 chiedendo il rigetto delle domande attoree perché infondate CP_2
e sfornite di prova riguardo al pregiudizio subito e la condanna dell'attrice ex art. 96 c.p.c. per aver agito in mala fede o con colpa grave con risarcimento danni in favore della convenuta in misura pari o proporzionale alle spese legali.
In particolare,
- negava la sussistenza di una culpa in contraendo a proprio carico;

- confermava di essere una Società di gestione di risparmio attiva nella gestione di fondi mobiliari e immobiliari, tra cui il fondo comune di investimento alternativo riservato di Housing Sociale
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denominato UNI HS AbitaRE nato dalla joint venture tra CD Immobiliare SG – per conto di
Fondo Investimenti per l'Abitare (FIA)- e PO (fusa nel 2019 in CP_4 CP_4
sottoscrittrici del fondo. Fondo con l'obiettivo primario di realizzare interventi di housing
[...] sociale a canoni calmierati;

- allegava di esser stata contattata all'inizio del 2021 da alla ricerca di potenziali investitori, Pt_1 per un progetto di ristrutturazione di tre immobili siti a Ferrara da destinarsi a studentato:
- che il 14.1.2021 le aveva inviato una sommaria presentazione del progetto con una Pt_1 proposta di accordo di riservatezza con uguale durata che prevedeva l'impegno della convenuta per un periodo non eccedente i 12 mesi dalla firma (ovvero sino alla fine del 2021 circa), a utilizzare ogni futura informazione confidenziale relativa al Progetto “per il solo scopo di considerare, valutare, negoziare l'investimento” (in allegato doc. 2);
- che i lavori di ristrutturazione erano iniziati a cura e spese di nel 2020 con progetti già Pt_1 definiti da un'impresa di fiducia della stessa, la Fabbricare S.r.l., con conclusione prevista a maggio
2022 e consegna anticipata dei primi due immobili a giugno 2021 (pag. 7 del doc. 2);
- che con mail del 19.1.21 le inviava, oltre alla copia sottoscritta dell'accordo di riservatezza, Pt_1 scansione dei contratti preliminari di locazione degli immobili, sottoscritti il 23.11.2020, tra e OV Vivo SP;
Pt_1
- che tali accordi preliminari sarebbero in seguito stati sostituiti dai corrispondenti “Contratti Definitivi di Locazione Commerciali di Beni Immobili”, stipulati in data 21 settembre 2021 tra e Pt_1 CP_6
(già OVVivo S.p.A.), e prodotti dall'Attrice sub doc. 6 e doc. 7;
[...]
- che le inviava inoltre nell'occasione i progetti per gli immobili A e B e ipotesi di progetto Pt_1 di C concordati tra e OV Vivo S.p.a., a seguito del Benestare della Sovrintendenza delle Pt_1 belle arti di Ferrara e dei vigili del fuoco (doc. 3);
- che il contenuto di tali documenti, quindi, era stato definito senza la sua collaborazione;

- che effettivamente in data 3-4 febbraio 2021 c'era stato lo scambio di una prima manifestazione di interesse non vincolante e condizionata (doc. 4) per avviare i confronti utili a “valutare la possibile acquisizione” degli Immobili da parte di , in nome e per conto del Fondo;
CP_2
- che con tale documento le parti concordavano che la compravendita sarebbe stata stipulata eventualmente una volta terminato il complesso immobiliare e ottenuta l'agibilità con pagamento di prezzo ancora da concordare e con varie condizioni sospensive: a. “esito positivo della due diligence immobiliare, tecnica, ambientale, leale, amministrativa e fiscale”; b. verifica tecnica dei “costi di completamento
e/o ristrutturazione degli Immobili”; c. definizione di testi contrattuali idonei a perfezionare la compravendita degli Immobili, secondo il gradimento dei finanziatori;
d. “verifica della possibilità di accollo del mutuo esistente” sugli Immobili da parte di investitori e/o istituti di credito;
e. “bonifica” degli Immobili e ottenimento, ove non già ottenuta, di “regolare autorizzazione, concessione edilizia o
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documento equipollente, secondo le normative tempo per tempo vigenti, tutte le autorizzazioni, pareri, titoli necessari per eseguire i lavori di completamento e/o ristrutturazione”; e f. “approvazione dell'operazione da parte degli organi Cont competenti della e del Fondo”;
- che si trattava di condizioni tutte che dovevano verificarsi per permettere di sottoporre a investitori e istituti di credito l'operazione nel suo complesso in termini cristallizzati e non più modificabili per adottare le delibere per l'erogazione dei finanziamenti e avere il parere favorevole degli organi di governance del Fondo;

- che il 18.3.2021 le parti si scambiavano una seconda manifestazione di interesse condizionata, sostitutiva della prima, in cui la previa ultimazione con agibilità degli immobili restava ferma come condizione e in cui si legge che la manifestazione di intenti era “subordinata all'avveramento delle
Condizioni Sospensive di cui al successivo art. 4, entro i rispettivi Termini di Avveramento. Essa non comporta, pertanto, l'assunzione da parte di e/o del Fondo di qualunque impegno e/o obbligo a contrarre qualora non CP_2 si avverasse anche una sola delle predette Condizioni Sospensive” e che “previo avveramento delle Condizioni
Sospensive” e “a seguito di completamento della predetta Due Diligence”, i “contratti definitivi di compravendita” degli Immobili sarebbero potuti essere stipulati entro il 30 settembre 2021 per il Fabbricato A e il
Fabbricato B, ed entro il 30 giugno 2022 per il nuovo Fabbricato C;

- che in particolare tra le condizioni vi erano:
a. entro e non oltre il 30 aprile 2021 (il “Primo Termine di Avveramento”):
“approvazione dell'operazione e formale assunzione di impegno da parte di a consentire l'accollo del “mutuo CP_4 di circa Euro 10.800.000,00 (dieci milioni ottocentomila/00) attualmente gravante sul Fabbricato A, sul
Fabbricato B e sul Fabbricato C”; “esito positivo dell'attività di fund raising per la raccolta di sottoscrizioni di quote del Fondo per un valore complessivo pari ad almeno Euro 7.250.000,00 (sette milioni duecentocinquantamila/00);
b. entro e non oltre il 30 giugno 2021 (il “Secondo Termine di Avveramento”): insussistenza di criticità tecniche e/o commerciali tali da incidere in misura rilevante sul valore di ciascuno degli Immobili o di altre circostanze tali da impedire la realizzazione dell'Operazione, risultanti dalla Due Diligence;
definizione di testi contrattuali di gradimento di Finint, in qualità di società di gestione del Fondo, comprensivi di un set standard di garanzie da rilasciarsi da parte della vostra società in conformità alla prassi in operazioni similari all'Operazione;” […]
“ottenimento dei consensi, assensi, nulla osta, autorizzazioni e/o waiver, comunque denominati, necessari all'implementazione dell'Operazione da parte delle eventuali banche finanziatrici e/o di eventuali altri soggetti pubblici e/o privati comunque coinvolti nell'Operazione […]
c. entro e non oltre il 15 settembre 2021 (il “Terzo Termine di Avveramento”): ultimazione chiavi in mano del Fabbricato “A” e del Fabbricato “B”, in conformità al Progetto, ai titoli edilizi e alla normativa applicabile, anche regolamentare, quale, in via esemplificativa, quella
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in materia edilizia, urbanistica, ambientale, paesaggistica e paesistica, pro tempore vigente, e ottenimento della relativa agibilità; sottoscrizione tra il Fondo e il Comune di Ferrara di una convenzione avente ad oggetto la destinazione ad housing sociale di una parte dei posti letto realizzati negli Immobili pari ad almeno il 51% degli stessi”;
- che le parti si impegnavano esplicitamente a “definire nel più breve tempo possibile le bozze dei documenti contrattuali concernenti il perfezionamento dell'Operazione” (art. 6 manifestazione);
- che anche nel caso della seconda manifestazione di interesse le condizioni sospensive erano interdipendenti alla stesura di un pacchetto di pre-filing che avrebbe dovuto CP_2 sottoporre agli investitori e agli istituti di credito per l'erogazione dei necessari finanziamenti non avendo il fondo le risorse economiche necessarie a perfezionare da solo la compravendita;

- che il fatto che solo a ottobre 2021 si sarebbe arrivati a definire le bozze contrattuali non sarebbe stato indice dello stato avanzato delle trattative, ma solo previsto adempimento del pre-filing concordato;

- che, quanto al prezzo di € 17.500.000 di cui all'art. 7 della seconda manifestazione di interesse, lo stesso era stato calcolato, come emerge dall'articolo, sulla base delle sole informazioni fornite da
Pt_1
- che nel frattempo era emersa l'impossibilità dell'accollo del mutuo esistente da parte di investitori o istituti di credito e che quindi nell'aprile 2021 chiedeva a che acconsentiva, di CP_2 Pt_1 potersi rivolgere a quale potenziale finanziatore terzo, condividendo copia di alcuni CP_7 documenti tra cui la seconda manifestazione di interesse;

- di aver comunicato a (doc. 6) il 26.5.2021 di essere in attesa della valutazione degli Pt_1 immobili da parte di soggetto indipendente per poi condividerla con anticipando che CP_7 questa stimava di poter sottoporre l'operazione ai propri investitori non prima del luglio 2021, con possibilità di perfezionare l'operazione nelle settimane seguenti;

- che in quel momento le negoziazioni erano rallentate per “ritardi nell'esecuzione dei Lavori di
Ristrutturazione relativi all'Immobile 1 e all'Immobile 2”, “costi addizionali sostenuti dal Promittente Locatore
[ nell'esecuzione dei Lavori” e “sussistenza di taluni rilievi sollevati da parte della Controparte_6
Sovraintendenza delle Belle Arti, dei tecnici incaricati del Comune di Ferrara e dei Vigili del Fuoco” in ordine al “Capitolato di Massima e dei relativi progetti definitivi relativi all'Immobile 1 e all'Immobile 2” quali concordati tra e la società incaricata da questa di eseguire tali lavori;
Pt_1
- che nel maggio 2021, in modo legittimo, aveva sottoposto il progetto anche a Pt_1 Pt_3
(docc. 18 e 18a attrice) che però prevedeva un'esclusiva di 45 giorni prorogabile di altri 30;
- che anche in questo caso era stata prevista la stesura dei contratti da sottoporre poi a investitori e banche e che il prezzo si era già ridotto di un milione rispetto a quello proposto a CP_2
- che proprio la richiesta di esclusiva probabilmente aveva determinato a non sottoscriverla Pt_1
7
per poter continuare la ricerca allargata di investitori;

- che con mail del 22.7.2021 informava che: aveva inviato informalmente CP_2 Pt_1 CP_7 un'ipotesi preliminare di finanziamento a favore del fondo AbitaRE per 7,55 mln di € in caso di acquisto degli immobili a 15,5 mln, se le condizioni costi-ricavi fossero rimaste le stesse.; che CP_2 avrebbe avviato in pari data una Due Diligence sugli immobili e sulla in anticipo rispetto a Pt_1 quanto previsto, ma ferme le condizioni sospensive, per preparare al più presto il pacchetto pre- filing;
- di aver preso nel frattempo contatti con il Comune per il convenzionamento delle camere, condizione fondamentale per acquisire l'operazione con il fondo (restando inteso che i canoni contrattualizzati con OVVivo dovevano restare gli stessi per ottenere il finanziamento
; CP_7
- di aver abbozzato in quella sede anche una proposta alternativa per il pagamento del prezzo, chiedendo il benestare di rima di sottoporla ai finanziatori;
Per_1
- che il pre-filing per gli investitori veniva messo a disposizione di assieme al Regolamento Per_1 del Fondo, il 28.7.2021 (doc. 9);
- che nel Regolamento era previsto che in caso di emersione di un conflitto di interesse capace di interferire con l'interesse primario del Fondo l'approvazione dell'operazione chiedesse apposita delibera del C.d.a. e parere favorevole del Comitato Consultivo (obbligatorio e vincolante), e che, in ogni caso, nell'ipotesi di sottoscrizione delle quote del Fondo, il versamento delle corrispondenti somme dovesse avvenire entro e non oltre il “31 dicembre” dell'anno di riferimento, non potendo altrimenti la società, in nome e per conto del Fondo, assumere impegni di pagamento nei confronti di terzi;

- che sussisteva conflitto di interessi di che era sia sottoscrittrice del Fondo che finanziatrice CP_4 di e quindi con suo vantaggio derivante dal finanziamento consistente nel rientro del Pt_1 credito verso l'attrice;
- che le parti erano, quindi, consapevoli che l'operazione, come sopra connotata, avrebbe richiesto tra l'altro il “previo parere, obbligatorio e vincolante, del Comitato Consultivo” doc. 14(a) dell'Attrice, articolo
14.8 del Regolamento;

- che nel frattempo aumentavano i ritardi di nell'esecuzione dei lavori e che emergevano Pt_1 condanne penali anche definitive a carico di titolare effettiva e amministratrice di fatto di Per_1 per reati associativi (estinti per prescrizione), riciclaggio e autoriciclaggio (doc. 11); Pt_1
- che i rapporti tra e (investitore del fondo) creavano problemi;
Pt_1 CP_4
- che nella manifestazione di interesse non vincolante non c'era in ogni caso un diritto di esclusiva e di non aver quindi impedito a di accettare o portare avanti altre trattative;
Pt_1
- che, a tal proposito, con mail dell'8 settembre 2021 (in allegato doc. 12) scriveva CP_2
8
prontamente ai consulenti di (sempre con dott.ssa e in copia conoscenza) Pt_1 Per_1 Pt_1 per far presente che non sarebbe stato possibile accettare un “prezzo di 15+1 mln [quale domandato dall'Attrice] perché tale prezzo sussisteva solo nell'ipotesi in cui avesse accettato la partecipazione al Fondo CP_4
Per_ da parte della dott.ssa condizione che non si è verificata”;
- che il 13 settembre 2021 informava Finint (doc. 13) di un vincolo sull'immobile C con Pt_1 possibilità di permanenza dello stesso;

- che il 27.9.21 informava che i lavori sull'immobile B, in teoria, dovevano essere completati Pt_1 il 15 novembre;

- che in pari data informava di aver saputo da OVVivo della stipula dei contratti CP_2 Pt_1 definitivi seguiti al preliminare e in parte modificati e chiedeva il testo per sottoporli a CD;

- che nei definitivi (anticipati da Atto modificativo del preliminare, doc. 8) locatore e conduttore avevano già concordato tempi e modalità esecuzione lavori prima del coinvolgimento di CP_2
- che nel marzo 2021 il Locatore aveva informato il conduttore di non avere ancora la disponibilità di una parte dell'immobile A con possibile slittamento della consegna al giugno 2024
(diversamente da quanto rappresentato nella manifestazione del gennaio 2021 (doc. 9 attrice);
- di ritardi nell'esecuzione dei lavori di ristrutturazione degli immobili A e B con rilievi della sovrintendenza e diminuzione dei posti (Cfr. doc. 6, premessa “F”, pagina 4 dell'Attrice; doc. 7 premessa “F”, pagina 4 dell'Attrice; e doc 8, premessa “I”, pag. 3 dell'Attrice);
- che a causa dei ritardi e delle problematiche sorte nei lavori di ristrutturazione e completamento degli Immobili, oltre che dei temi sopravvenuti in fase di due diligence, in date 28-30 settembre
2021 le Parti si scambiavano una terza versione della stessa “Manifestazione di interesse non vincolante”
(n.d.r.) e condizionata (“Terza Manifestazione di Intenti”);
- che l'intento espresso di Attrice e Convenuta rimaneva quello di “valutare la possibile acquisizione” degli Immobili da parte di (in allegato doc. 16); CP_2
- che come emerge dal documento firmato, a tale data, l'Immobile B non era ancora stato ultimato e i lavori sull'Immobile C non erano ancora iniziati, da cui la stima del suo completamento “entro luglio 2023”, ovvero con ritardo di oltre un anno rispetto alle previsioni originarie;

- che la “disponibilità da parte di a valutare la possibile acquisizione, una volta terminato il complesso CP_2 immobiliare e ottenuta l'agibilità a fronte di pagamento di un prezzo non superiore ad Euro 15.500.000,00
(quindici milioni cinquecento/00)” (n.d.r.), restava soggetta al soddisfacimento di tutte le condizioni sospensive:
- che in linea con la cornice temporale tracciata nell'NDA firmato nel gennaio 2021 e con i termini del ben noto Regolamento del Fondo, le Parti confermavano, altresì, che le negoziazioni sarebbero proseguite nei termini di cui alla Terza Manifestazione di Interesse non oltre il “31 dicembre 2021”, termine entro cui entrambe si riservavano di decidere se perfezionare o meno l'operazione;
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- che sempre nel settembre 2021 CD anticipava a la propria contrarietà rispetto alla CP_2 possibile approvazione del business plan – ovvero del piano economico finanziario pluriennale - presentato da ai propri investitori e contenente la descrizione del possibile CP_2 investimento nel Progetto delineato da e il relativo impegno di spesa;
Pt_1
- che la Convenuta ne dava immediata comunicazione a tanto che la dott.ssa si Pt_1 Per_1 attivava personalmente per cercare di mettere pressione sull'ente investitore e sul suo “Presidente”, come confermato anche dai messaggi inviati dalla dott.ssa a ( Per_1 Pt_1 Persona_2 CP_2
) (tra i molti: messaggio WhatsApp del 10 novembre 2021);
[...]
- che circa la bozza di convenzionamento proposta al Comune di Ferrara da il 1.10.21 (doc. CP_2
17), la stessa serviva a dare atto che gli alloggi sociali per studenti ivi indicati erano già, secondo
Progetto di “riconducibili ad ogni effetto di legge e regolamento alla definizione di “alloggio sociale” Pt_1 conformemente ai disposti degli artt. 1 del D.M. aprile 2008 e 10, comma 3, del D.L. 47/2014 convertito con modificazioni dalla L. 23 maggio 2014, n. 8”;
- che dunque, in primo luogo, il fatto che i lavori di ristrutturazione eseguiti a cura e spese di Pt_1 fossero conformi (o meno) alla normativa in tema di social housing nulla aveva che fare con le trattative con , anzi: la constatazione della natura “sociale” degli alloggi da parte dell'ente CP_2 pubblico era imposta dall'oggetto sociale di Pt_1
- che non si intrometteva mai nei lavori di ristrutturazione portati avanti da CP_2 Pt_1
- che in ogni caso la preventiva approvazione del testo, non firmato, da parte del Comune di Ferrara rispondeva alla prassi dei Fondi impegnati in investimenti di housing sociale per permettere il coinvolgimento del fondo certificando la finalità dell'operazione;
- che con mail del 25 ottobre 2021 di nuovo informava (doc. 18) di attendere dai CP_2 Pt_1 propri legali il report di due diligence e prima bozza degli accordi da sottoporre al vaglio dei possibili finanziatori, ferma la necessità, specificata nel testo, di avere anche la definizione della convenzione con il Comune, la delibera di approvazione di e il superamento del tema con CP_4
CD;
- che il 23.11.21: il Comune di Ferrara approvava con delibera il testo della convenzione in via preliminare;

- che con doc. 20 cercava di spingere per individuare notaio ma che con doc. 21 Pt_1 CP_2 ricordava essere rimasto aperto il tema delle condizioni e di altri aspetti;

- che il 9.12.2021 diceva di non essere disponibile ad approvare il business plan del progetto Pt_4 confermando le posizioni del 30 settembre;

- che il 23 dicembre 2021 si riuniva il Comitato Consultivo del Fondo e che all'esito della riunione,
e tenuto conto anche delle posizioni manifestate da CD e , il Comitato – preso atto CP_4 dell'insussistenza dei presupposti per l'approvazione del business plan contenente la proposta di
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Progetto presentata da - esprimeva “parere contrario in merito all'approvazione del Business Plan” Pt_1
e, per l'effetto, dell'operazione in esame;

- che entro il termine del 30.12.2021 avvisava della formale interruzione delle CP_2 Pt_1 trattative per sommatoria di ragioni: giudizio negativo degli organi del Fondo, mancata approvazione dell'operazione da parte dei principali investitori del fondo CD e , mancato CP_4 ottenimento finanziamento CP_7
Chiedeva, quindi, il rigetto delle domande attoree oltre che statuizione ex art. 96 c.p.c.
− Dopo lo scambio delle memorie ex art. 183, comma 6, c.p.c. (nel testo vigente ratione temporis) il Giudice con ordinanza del 16.2.2024 rigettava le istanze di prova formulate dalle parti e, ritenuta la causa matura per la decisione, fissava udienza di precisazione delle conclusioni all'esito della quale assegnava i termini ex art. 190 c.p.c. (sempre nel testo vigente ratione temporis).
***
Nel merito: qualificazione e natura della responsabilità invocata da parte attrice, conseguenze sull'onere della prova
− Nel presente giudizio l'attrice invoca la responsabilità precontrattuale della convenuta asseritamente derivante da un recesso ingiustificato della stessa dalle trattative intercorse tra le parti nel corso del
2021 e aventi ad oggetto tre immobili di proprietà di Parte_1
− Si tratta del complesso immobiliare sito a Ferrara, costituito da tre palazzi (“Residence Il Chiozzino”;
“Palazzo Palmiroli Chiozzi” ed “Ex poliambulanza”, quest'ultimo in stato di abbandono) oltre che di una cabina Enel, acquistati dall'attrice nel giugno 2019 allo scopo di ristrutturali e destinarli a studentato, previo cambio di destinazione d'uso: in tale ottica l'attrice già il 23.11.2020 stipulava per tali immobili un preliminare di locazione con la conduttrice OVVivo S.p.A. (oggi TM Living Srl) poi seguito da contratti di locazione definitivi.
− All'inizio del 2021 vi erano dei primi contatti tra le parti dell'odierno giudizio relativi a una possibile Cont acquisizione degli immobili da parte della convenuta che, nello specifico, è una (Società di gestione di risparmio) attiva nella gestione di fondi mobiliari e immobiliari, tra cui il fondo comune di investimento alternativo riservato di Housing Sociale denominato UNI HS AbitaRE nato dalla collaborazione tra (di seguito anche “CDI SG”) – per Controparte_5 conto di Fondo Investimenti per l'Abitare (FIA)- e PO CA S.p.a. (fusa nel 2019 in CP_4
, sottoscrittrici del fondo.
[...]
− La natura giuridica della convenuta è, peraltro, elemento che la stessa attrice ha allegato di aver ritenuto fondamentale, tanto da affermare di averla preferita a un altro possibile investitore anche per la
“partecipazione del Fondo UNI HS AbitaRE e del suo carattere istituzionale”.
− In base alle iniziali indicazioni dell'attrice, che portavano poi alle manifestazione di interesse della convenuta, i lavori di ristrutturazione degli Immobili erano già iniziati nel 2020 a cura e spese di 11
con progetti già definiti e da parte di un'impresa di fiducia della stessa, la Fabbricare S.r.l., con Pt_1 conclusione prevista a maggio 2022 e consegna anticipata dei primi due immobili (c.d. “A” e “B”) a giugno 2021 (pag. 7 del doc. 2 convenuta).
− Le trattative tra le parti – come si vedrà meglio infra – sono state caratterizzate da una prima manifestazione di interesse non vincolante della convenuta del 4.2.2021 (doc. 4 convenuta), da una seconda manifestazione di interesse, questa volta definita “vincolante” del 17.3.2021 (doc. 5 convenuta)
e da un'ultima manifestazione di interesse, tornata ad essere definita “non vincolante”, del 28.9.2021
(doc. 16 convenuta).
Tutte e tre le manifestazioni di interesse venivano accettate man mano dall'attrice.
− Nel dicembre 2021, e quindi in prossimità della data di scadenza della terza manifestazioni di interesse,
a seguito di sollecito dell'attrice (doc. 29 attrice, mail del 13.12.2021), la convenuta con mail del
30.12.2021 (doc. 30 attrice) comunicava “alla data odierna” l'impossibilità di finalizzare l'Operazione
“principalmente:
- per il giudizio negativo espresso dai competenti organi del Fondo, da ultimo in data 23 dicembre 2021;
- per il mancato reperimento dell'equity;
- per il mancato ottenimento del finanziamento;
necessari all'acquisto degli immobili.
Si ricordano, inoltre, le criticità emerse in corso di due diligence”.
Comunicando quindi l'impossibilità di proseguire le trattative, salva la possibilità di una successiva ripresa delle stesse ma con diverse modalità, tempistiche e condizioni.
*
− Così per ora sommariamente delineata la vicenda in fatto, va considerato quanto segue quanto all'an della responsabilità invocata dall'attrice a carico della convenuta.
− Il nostro ordinamento, come noto, non tutela l'interesse del soggetto coinvolto in una trattativa a ottenere la stipula del contratto, come è evincibile anche dall'art. 1328, comma 1, c.c. secondo cui “la proposta può essere revocata finché il contratto non sia concluso”.
− Nella fase formativa del contratto ciascuna parte può valutare la convenienza dell'affare e ha piena facoltà di recedere in qualsiasi momento senza dover addurre alcuna giustificazione.
− Prima della stipula di un vincolo negoziale, infatti, quale ad esempio un preliminare, non grava in capo alle parti, per il solo fatto della partecipazione alle trattative, alcun obbligo di stipula.
− Fermo quanto sopra, gravano però sulle stesse i doveri derivanti dalla clausola di cui all'art. 1337 c.c. per cui le parti sono tenute a comportarsi anche durante la fase delle trattative secondo buona fede e correttezza.
− La violazione del dovere precontrattuale di buona fede è tradizionalmente ravvisata dalla
12
giurisprudenza nell'ipotesi del recesso senza giusta causa da trattative che siano giunte ad uno stadio tale da generare nell'altro contraente un legittimo affidamento circa la conclusione del contratto (Cass. civ., Sez. I, 02/02/2015, n. 1786). Per contro, non è ritenuta legittimamente configurabile un'ipotesi di responsabilità precontrattuale tutte le volte in cui la rottura delle trattative e la mancata conclusione del contratto siano state in anticipo programmate, e costituiscano, pertanto, l'esercizio di una facoltà legittima da parte del recedente (C. 15040/2004).
− In questa prospettiva, la libertà di contrattare incontra, in particolare, un limite nel legittimo affidamento della controparte sulla conclusione del contratto che può ingenerarsi dalle trattative in essere: più precisamente, laddove la condotta di un contraente abbia suscitato nell'altro la ragionevole convinzione che le trattative sarebbero sfociate nella stipula, la facoltà di recedere non è illimitata ma necessita per poter essere legittimamente esercitata, di essere sorretta da una giusta causa.
Il recesso giustificato dalle trattative, infatti, è atto lecito, in qualsiasi momento intervenga.
− Ciò premesso, quindi, per ritenere integrata un'eventuale responsabilità precontrattuale, occorre che tra le parti siano in corso trattative e che queste siano giunte a uno stadio idoneo a ingenerare, nella parte che invoca l'altrui responsabilità, il ragionevole affidamento sulla conclusione del contratto;
occorre, inoltre, che esse siano state interrotte, senza un giustificato motivo, dalla parte cui si addebita detta responsabilità e che, infine, pur nell'ordinaria diligenza della parte che invoca la responsabilità, non sussistano fatti idonei ad escludere il suo ragionevole affidamento sulla conclusione del contratto.
La verifica della ricorrenza di tutti tali elementi si risolve in un accertamento di fatto riservato al giudice di merito, incensurabile in sede di legittimità ove adeguatamente motivato (Cassazione civile, sez. I,
16/05/2024, n. 13569; Cass. civ., Sez. lavoro, Sentenza, 25/01/2012, n. 1051).
− Quanto alla natura della responsabilità precontrattuale, in giurisprudenza è consolidato e maggioritario l'orientamento che attribuisce alla stessa natura aquiliana e, quindi, extracontrattuale, con le relative conseguenze in termini di disciplina applicabile.
− In particolare, per quanto qui di rilievo, sotto il profilo dell'onere della prova la qualifica di tale responsabilità come extracontrattuale comporta che grava sul danneggiato l'onere di provare la violazione del canone di comportamento secondo buona fede da parte del danneggiante: infatti, nel caso in cui l'illecito sia integrato dal recesso ingiustificato di una parte, la dimostrazione che il proprio operato sia conforme ai principi di buona fede e correttezza non grava sulla parte che recede. Al contrario, l'onere di provare che il recesso si pone al di fuori dei limiti di buona fede e correttezza grava sulla controparte (Cassazione civile, sez. II, 03/10/2019, n. 24738).
***
Le tre manifestazioni di interesse scambiate tra le parti nel corso del 2021
− Nel caso in esame, come sopra accennato, la manifestazione di interesse vincolante del marzo 2021 è stata seguita da altra manifestazione di interesse, questa volta definita “non vincolante”, del 28.9.2021, 13
accettata dall'attrice (doc. 16 convenuta).
− In particolare, quanto alla sequenza degli accordi intervenuti, risulta documentalmente (doc. 2 convenuta) che il 14.1.2021, facendo seguito alla “chiacchierata di questa mattina riguardo il “Polo universitario” di Ferrara” - unico socio della IR FA Ltd, società proprietaria al 100 Persona_1
% delle quote dell'attrice – inviava una mail a , Amministratore delegato della CP_3 convenuta, allegando alla stessa una presentazione degli immobili e del progetto oltre all'accordo standard di riservatezza alla cui sottoscrizione condizionava l'invio anche di ulteriori documenti: “il contratto con OVVivo che comprende anche le planimetrie degli immobili, e i lavori che sono in corso di esecuzione con una impresa da noi prescelta, Fabbricare”.
− Alla mail veniva allegata dall'attrice anche una brochure intitolata “Worbas – Student Housing e Ferrara” con descrizione del progetto di realizzazione di uno studentato nel centro di Ferrara per servire la numerosa popolazione universitaria presente in città.
Emerge da tale locandina che i lavori di ristrutturazione erano iniziati a cura e spese di già nel Pt_1
2020 con progetti già definiti e per opera di un'impresa di fiducia della stessa, la Fabbricare S.r.l., con conclusione prevista a maggio 2022 e consegna anticipata dei primi due immobili a giugno 2021 (pag.
7 del doc. 2).
− Con successiva mail del 19.1.2021 – ricevuto l'accordo di riservatezza firmato dalla convenuta - l'attrice inviava alla stessa il materiale da questa atteso e necessario per “svolgere le nostre analisi”, tra cui copia sottoscritta dell'accordo di riservatezza e la scansione dei contratti preliminari di locazione degli immobili, sottoscritti il 23.11.2020 tra e OV Vivo SP (doc. 3 convenuta): in tale mail viene Pt_1 ulteriormente specificato dall'attrice che negli allegati sono presenti anche “le specifiche tecniche richieste da
OVvivo che sono le linee guida per i lavori di ristrutturazione in corso”.
− I preliminari del 23.11.2020 con OVVivo S.p.a. venivano poi sostituiti in data 21 settembre 2021 dai corrispondenti “Contratti Definitivi di Locazione Commerciali di Beni Immobili”, stipulati tra e Pt_1
(già OVVivo S.p.A.) (doc. 6 e doc. 7 attrice). Controparte_6
Per quanto di rilevanza, risulta che il 27.9.2021 la convenuta chiedeva all'attrice copia di tali contratti per verificare le modifiche apportate rispetto ai precedenti preliminari alla stessa già trasmessi (doc. 15 convenuta) essendo venuta a conoscenza da OVVivo della loro sottoscrizione.
***
− Successivamente a tali primi scambi del gennaio 2021, in data 3/4 febbraio 2021 c'era lo scambio tra le parti di una prima manifestazione di interesse non vincolante e condizionata (doc. 4 convenuta).
− Rispetto a tale manifestazione di interesse va rilevato che la stessa veniva espressamente finalizzata ad avviare i confronti utili a “valutare la possibile acquisizione” degli Immobili da parte di , in CP_2 nome e per conto del Fondo. In particolare, viene espressamente specificato che si tratta di manifestazione di “interesse non vincolante a valutare la possibile acquisizione” del complesso immobiliare. 14
− Si legge inoltre nel documento che sulla base dei presupposti rappresentati dall'attrice, la convenuta sarebbe stata “disponibile a valutare la possibile acquisizione dell'Immobile una volta che lo stesso sia terminato e che abbia ottenuto l'agibilità, con prezzo da concordare, qualora siano soddisfatte tutte le seguenti condizioni:
− esito positivo della due-diligence immobiliare, tecnica, ambientale, legale, amministrativa e fiscale;

− verifica a cura dei consulenti tecnici del Fondo, dei costi di completamento e/o ristrutturazione dell'Immobile; Cont
− contrattualistica di gradimento da parte della;

− verifica della possibilità di accollo di mutuo esistente a condizioni compatibili con il piano economico finanziario del Fondo;
Cont
− esito positivo dell'attività di fund raising da parte della per la raccolta di sottoscrizioni di quote del Fondo tali da coprire il fabbisogno finanziario necessario per l'acquisto dell'immobile;
− l'Immobile sia stato bonificato e abbia ottenuto (ove non sia già stata ottenuta) regolare autorizzazione, concessione edilizia o documento equipollente secondo le normative tempo per tempo vigenti ed inoltre tutte le autorizzazioni, pareri, titoli necessari per seguire i lavori di completamento e/o ristrutturazione;
Cont
− approvazione dell'operazione da parte degli organi competenti della e del Fondo”.
− L'efficacia temporale della Manifestazione di interesse era espressamente limitata al 30.5.2021 con impegno dell'attrice a fornire tutta la documentazione “veritiera e necessaria” sia per l'individuazione dell'immobile che per permettere l'effettuazione delle verifiche attinenti alla Due Diligence (doc. 4 convenuta).
*
− La seconda manifestazione di interesse di del 17.3.2021 (doc. 5 convenuta), veniva invece CP_2 definita come “Manifestazione di interesse vincolante condizionata”: con la stessa, confermava il CP_2 proprio interesse all'acquisizione degli immobili e quindi all'effettuazione dell'“Operazione”
“subordinatamente all'avveramento delle Condizioni Sospensive di cui al successivo art. 4, entro i rispettivi Termini di
Avveramento. Essa non comporta, pertanto, l'assunzione da parte di e/o del Fondo di qualunque impegno e/o CP_2 obbligo a contrarre qualora non si avverasse anche una sola delle predette Condizioni Sospensive”.
− Si tratta di elemento già di per sé rilevante al fine di escludere la sussistenza di un legittimo affidamento in capo all'attrice, chiaramente posta a conoscenza del fatto che il mancato avveramento anche solo di una di tali condizioni avrebbe determinato l'interruzione delle trattative da parte della convenuta.
− Sempre sotto tale aspetto, rileva che in questa seconda manifestazione di interesse, in particolare, sia stata espressamente prevista la possibilità per di “decidere di non acquistare uno o più Immobili” in CP_2 caso di “eventuali ritardi nella realizzazione del Progetto” o “specifici vizi e/o difetti riscontrati negli Immobili”.
− La tempistica stabilita era:
“a) entro il 15 luglio 2021, previo avveramento delle Condizioni Sospensive di cui al successivo art. 4 lett. a) e lett. b), alla stipula di uno o più contratti preliminari di compravendita degli Immobili che conterranno, oltre alle dichiarazioni
15
e garanzie tipiche di operazioni similari all'Operazione, anche quelle divenute necessarie alla luce dei risultati della Due
Diligence di cui al successivo art. 5;
b) entro e non oltre il 30 settembre 2021, previo avveramento delle Condizioni Sospensive di cui al successivo art. 4 lett.
c), alla stipula di uno o più contratti definitivi di compravendita del Fabbricato “A” e del Fabbricato “B”, nei quali saranno inserite dichiarazioni e garanzie ulteriori rispetto a quelle di cui alla precedente lett. a), ove ciò si sia reso necessario a seguito del completamento della predetta Due Diligence con riferimento a tali Immobili;

c) entro e non oltre il 30 giugno 2022, previo avveramento della Condizione Sospensiva di cui al successivo art. 4 lett.
d), alla stipula del contratto definitivo di compravendita del Nuovo Fabbricato “C”, nel quale saranno inserite dichiarazioni e garanzie ulteriori rispetto a quelle di cui alla precedente lett. a), ove ciò si sia reso necessario a seguito del completamento della predetta Due Diligence con riferimento a tale Nuovo Fabbricato “C””.
− La manifestazione di interesse vincolante del marzo 2021 contempla espressamente al punto 4 le condizioni sospensive dell'operazione con la specifica che “La possibilità di eseguire l'Operazione è sospensivamente condizionata all'avveramento di tutte le seguenti condizioni sospensive”.
− In particolare, quanto al finanziamento dell'operazione, al punto i) era prevista entro e non oltre il
30.4.2021
“i) approvazione dell'Operazione, nei suoi elementi essenziali, con particolare riferimento all'accollo – da parte del Fondo
– del mutuo di circa Euro 10.800.000,00 (diecimilioniottocentomila/00) attualmente gravante sul Fabbricato A, sul
Fabbricato B e sul Fabbricato C, da parte di quale creditore della vostra società”. Controparte_4
− Sfumata tale ipotesi, la convenuta il 22.7.2021 informava l'attrice di una possibile ipotesi preliminare di finanziamento da parte di a favore del Fondo UNI HS AbitaRE specificando trattarsi di CP_7
“ipotesi ancora non deliberata” e che sarebbe stata portata a delibera a settembre. Informava, inoltre, la controparte di aver avviato nella stessa data le Due Diligence legale, tecnica, amministrativa/urbanistica e di controporta e di star lavorando parallelamente con il Comune di
Ferrara e OVVivo per il convenzionamento delle camere, specificando trattarsi da un lato di condizione fondamentale per poter acquisire l'operazione con il Fondo (essendo lo stesso Fondo di
Housing sociale) e nel contempo che il convenzionamento avrebbe dovuto comportare la possibilità di mantenere invariati i canoni già contrattualizzati tra OVVivo e per poter avere il Pt_1 finanziamento (doc. 7 convenuta). CP_7
− L'inequivoca incertezza circa la possibilità per la convenuta di ottenere fondi per l'operazione risulta ulteriormente confermata dal fatto che le parti discutevano nel contempo altra possibilità, cioè un prezzo di vendita di 16 milioni di cui uno pagato tramite il trasferimento di quote del Fondo alla dott.ssa precisando trattarsi però anche in questo caso solo di una simulazione della convenuta Per_1 da condividere preliminarmente con e CDI, investitrici del Fondo, trattandosi di far entrare CP_4 nello stesso un nuovo investitore, e rispetto a cui ottenere anche il benestare di “ma a fine CP_7 agosto/inizio settembre” (doc. 7 convenuta). 16
− Va poi considerato che con mail del 28.7.2021 (doc. 9) la convenuta condivideva con l'attrice il
Regolamento del Fondo in cui è previsto, in particolare, (doc. 9, pagg. 37 e 38) che in caso di emersione di un conflitto di interessi capace di interferire con l'interesse primario del Fondo, l'approvazione dell'operazione richiede apposita delibera del C.d.a. e parere favorevole del Comitato Consultivo
(obbligatorio e vincolante).
− Sul punto va rilevato che l'esistenza di un conflitto di interessi come definito da tale Regolamento, era pacificamente a conoscenza di entrambe le parti essendo investitrice del Fondo, anche CP_4 creditrice dell'attrice e soggetto a favore del quale erano state iscritte le ipoteche gravanti sugli immobili.
− Anche sotto questo profilo, quindi, non è possibile ritenere un legittimo affidamento dell'attrice, consapevole dell'aleatorietà di tale passaggio.
*
− Dopo la seconda manifestazione di interesse le negoziazioni tra le parti subivano rallentamenti a causa, non solo della difficoltà di reperire i fondi necessari da parte della convenuta, ma anche:
− di taluni ritardi nell'esecuzione dei Lavori di Ristrutturazione relativi all'Immobile 1 e all'Immobile
2;
− delle differenti tempistiche di completamento dei Lavori di Ristrutturazione con riferimento all'Immobile 1 ed all'Immobile 2 e di quelle per il completamento dei lavori di demolizione parziale e ricostruzione con riferimento all'Immobile 3;
− della sussistenza di taluni rilievi sollevati da parte della Sovrintendenza delle Belle Arti, dei tecnici incaricati del Comune di Ferrara e dei Vigili del Fuoco che hanno determinato (x) una modifica del
Capitolato di Massima e dei relativi progetti definitivi relativi all'Immobile 1 e all'Immobile 2 e (y) conseguentemente, una riduzione dei Posti Letto e delle Camere ricomprese nel Compendio
Immobiliare Locato relativo all'Immobile 1
(contratto di locazione del 21.9.2021, doc. 6 attrice, pag. 4; contratto di locazione del 28.1.2022, doc. 7, pagina 4 attrice).
− A metà settembre 2021, inoltre, l'attrice comunicava alla convenuta (doc. 13 convenuta) la sussistenza di un vincolo sull'Immobile C “di ostacolo alla realizzazione dell'intervento di recupero cui si intenderebbe procedere” essendo “emersa la necessità di un previo assenso da parte dell'autorità preposta alla tutela del vincolo (Il
Ministero della Cultura e le sue articolazioni territoriali)”.
− Le parti, a fronte di tali ritardi e difficoltà, arrivavano a fine settembre 2021 alla stipula della terza e ultima manifestazione di interesse in cui significativamente tornavano a parlare di un interesse “non vincolante” della convenuta a “valutare la possibile acquisizione” del complesso immobiliare a uso residenziale.
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− Già da ciò è evidente che non si può parlare di un progressivo avanzamento delle trattative nel corso del 2021, con il conseguente sorgere di una legittima aspettativa alla stipula da parte dell'attrice, risultando anche documentalmente da quanto sopra, non solo un rallentamento ma, addirittura, una regressione delle trattative in essere.
− Non sussistono peraltro i presupposti per considerare tale elemento una questione meramente terminologica e/o formale, priva di rilevanza.
− Da un lato, infatti, la differenza tra la seconda e la terza manifestazione di interesse non si riscontra solo sotto tale aspetto ma dal complesso del testo delle stesse.
Sul punto particolarmente significativo è che solo nella seconda manifestazione di interesse fosse previsto all'art. 10, punto d): “la vostra società prende atto ed accetta che, in caso di mancato rispetto dei principi e delle norme previste dal Codice Etico, potrà in ogni momento risolvere ai sensi dell'art. 1456 c.c. l'accordo CP_2 preliminare vincolante condizionato derivante dall'accettazione da parte della vostra società della presente Manifestazione di Interesse Vincolante Condizionata, così come qualsiasi altro accordo che ne costituisca esecuzione, senza oneri a carico suo o del Fondo e fatto salvo il risarcimento del maggior danno subito”.
− Il superamento e la sostituzione della precedente manifestazione di interesse vincolante del marzo
2021 risulta in linea anche con il fatto che la stessa prevedeva espressamente il necessario “avveramento delle Condizioni Sospensive di cui al successivo art. 4, entro i rispettivi Termini di Avveramento” (doc. 5 convenuta), con conseguente precisazione che “la stessa non comporta, pertanto, l'assunzione da parte di e/o del CP_2
Fondo di qualunque impegno e/o obbligo a contrarre qualora non si avverasse anche una sola delle predette Condizioni
Sospensive”.
− Condizioni che pacificamente non si realizzavano nei termini stabiliti.
− Tra le varie condizioni previste merita richiamare:
Art. 4 (“principali condizioni sospensive dell'operazione”), lett. c): entro e non oltre il 15 settembre 2021 (il “Terzo Termine di Avveramento”):
i) ultimazione chiavi in mano del Fabbricato “A” e del Fabbricato “B”, in conformità al Progetto, ai titoli edilizi e alla normativa applicabile, anche regolamentare, quale, in via esemplificativa, quella in materia edilizia, urbanistica, ambientale, paesaggistica e paesistica, pro tempore vigente,
e ottenimento della relativa agibilità. lett. d) entro e non oltre il 15 giugno 2022 (il “Quarto Termine di Avveramento” e assieme al Primo, al Secondo e al Terzo Termine di Avveramento i “Termini di Avveramento”):
i) ultimazione chiavi in mano del Nuovo Fabbricato “C”, in conformità al Progetto, ai titoli edilizi e alla normativa applicabile, anche regolamentare, quale, in via esemplificativa, quella in materia edilizia, urbanistica, ambientale, paesaggistica e paesistica, pro tempore vigente, e ottenimento della relativa agibilità.
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− Dalla manifestazione di interesse del 28 settembre 2021 emerge invece che “Al momento il fabbricato A risulta completamente ristrutturato e il fabbricato B è in fase di ultimazione mentre si prevede che i lavori per il fabbricato
C, non ancora iniziati, vengano completati entro luglio 2023.”
− Non risultava quindi essersi verificata nel settembre 2021 la condizione sospensiva di cui alla lett. c, punto i) e veniva riconosciuta l'impossibilità di avveramento anche della condizione di cui alla lett. d), punto i), essendo slittato a luglio 2023 il termine di completamento dei lavori del fabbricato C.
− Peraltro, non è stato provato e nemmeno allegato dall'attrice nemmeno l'avveramento – tra le altre - delle ulteriori condizioni di cui al punto a):
- i) approvazione dell'Operazione, nei suoi elementi essenziali, con particolare riferimento all'accollo – da parte del Fondo – del mutuo di circa Euro 10.800.000,00
(diecimilioniottocentomila/00) attualmente gravante sul Fabbricato A, sul Fabbricato B e sul
Fabbricato C, da parte di quale creditore della vostra società; Controparte_4
- ii) esito positivo dell'attività di fund raising per la raccolta di sottoscrizioni di quote del Fondo per un valore complessivo pari ad almeno Euro 7.250.000,00 (settemilioniduecentocinquantamila/00);
e di cui al punto b):
- iv) approvazione dell'Operazione da parte degli organi competenti del Fondo.
− Alla luce di quanto sopra, la terza manifestazione di interesse conclusa dalle parti il 28.9.2021, significativamente veniva di nuovo – come la prima, del gennaio 2021 – definita “non vincolante”: si tratta di elemento che rileva sia quanto alla definizione degli obblighi derivanti in capo alle parti da tale accordo e alla conseguente legittimità del recesso, sia quanto alla valutazione di un legittimo affidamento in capo all'attrice.
− È evidente che si tratta di un regresso delle trattative a fronte delle difficoltà nel frattempo emerse, alcune delle quali, peraltro, imputabili alla stessa attrice essendo legate alla realizzazione dei fabbricati.
− Con la terza e ultima manifestazione di interesse la convenuta - in rappresentanza del Fondo Uni HS
AbitaRE – si limitava a dichiararsi disponibile a “valutare la possibile acquisizione dell'Immobile una volta che lo stesso sia terminato e che abbia ottenuto l'agibilità, con prezzo non superiore ad Euro 15.500.000,00
(quindicimilionicinquecentomila/00), qualora siano soddisfatte tutte le seguenti condizioni:
- esito positivo della due-diligence immobiliare, tecnica, ambientale, legale, amministrativa e fiscale (di seguito Due-
Diligence);
- verifica a cura dei consulenti tecnici del Fondo, dei costi di completamento e/o ristrutturazione dell'immobile; Cont
- contrattualistica di gradimento da parte della;

- verifica della possibilità di ottenimento di un finanziamento per Euro 7.500.000 (settemilionicinquecentomila) a condizioni compatibili con il piano economico finanziario del Fondo;
Cont
- esito positivo dell'attività di fund raising da parte della per la raccolta di sottoscrizioni di quote del Fondo tali da coprire il fabbisogno finanziario necessario per l'acquisto dell'immobile; 19
- l'immobile sia stato bonificato e abbia ottenuto (ove non sia già stata ottenuta) regolare autorizzazione, concessione edilizia o documento equipollente, secondo le normative tempo per tempo vigenti ed inoltre tutte le autorizzazioni, pareri, titoli necessari per eseguire i lavori di completamento e/o ristrutturazione;
Cont
- approvazione dell'operazione da parte degli organi competenti della e del Fondo.
− L'efficacia della manifestazione di interesse veniva espressamente limitata al 31.12.2021.
− Non può revocarsi in dubbio che le parti, rispettivamente proponendo e accettando tale manifestazione, sostituivano la precedente con ogni effetto di legge.
***
Il mancato avveramento delle condizioni di cui alla terza manifestazione di interesse
− A seguito di quanto sopra, quindi, l'unico possibile regolamento ancora in essere tra le parti a settembre
2021 – in base a cui valutare lo stadio cui erano giunte le trattative - era quello di cui alla terza manifestazione di interesse, sostitutiva della precedente.
− In particolare, alla luce della stessa dovrà quindi essere vagliata la fondatezza delle domande attoree, anche valorizzando, come già sopra anticipato, il passo indietro effettuato rispetto alla manifestazione del marzo 2021.
− Fermo il carattere non vincolante della terza manifestazione di interesse, infatti, è necessario verificare se sussistano i presupposti per ritenere esistente una responsabilità precontrattuale in capo alla convenuta per violazione dei canoni di correttezza e buona fede di cui all'art. 1337 c.c.
− Sul punto va evidenziato che anche la terza manifestazione di interesse era espressamente condizionata a una serie di presupposti, alcuni dei quali legati all'approvazione dell'Operazione da parte degli organi Cont competenti della e del Fondo.
Ulteriore condizione era quella legata alla possibilità di ottenere un finanziamento per 7,5 milioni di euro e a condizioni compatibili con il piano economico finanziario del Fondo.
− Su tale ultimo punto va in particolare ricordato che la Suprema Corte ha avuto modo di puntualizzare che, nel caso in cui le parti subordinino gli effetti di un contratto preliminare di compravendita immobiliare alla condizione che il promissario acquirente ottenga da un istituto bancario un mutuo per poter pagare in tutto o in parte il prezzo stabilito, la relativa condizione è qualificabile come "mista", dipendendo la concessione del mutuo anche dal comportamento del promissario acquirente nell'approntare la relativa pratica, ma la mancata concessione del mutuo comporta le conseguenze previste in contratto, senza che rilevi, ai sensi dell'art. 1359 cod. civ., un eventuale comportamento omissivo del promissario acquirente, sia perché tale disposizione è inapplicabile nel caso in cui la parte tenuta condizionatamente ad una data prestazione abbia anch'essa interesse all'avveramento della condizione, sia perché l'omissione di un'attività in tanto può ritenersi contraria a buona fede e costituire fonte di responsabilità, in quanto l'attività omessa costituisca oggetto di un obbligo giuridico,
20
e la sussistenza di un siffatto obbligo deve escludersi per l'attività di attuazione dell'elemento potestativo in una condizione mista (Cass. civ. Sez. II, Ord., 07/01/2025, n. 243; Cass. civ. Sez. 2, n.
22046, 11/09/2018; Cass. civ. Sez. 3, Sentenza n. 23824 del 22/12/2004; Cass. civ. Sez. 2, n. 10074,
18/11/1996).
− In ogni caso non risulta provato l'avveramento delle condizioni di cui sopra fermo quanto si dirà in seguito circa l'impossibilità di imputare tale mancato avveramento a un'inerzia colpevole della convenuta o, comunque, a un suo comportamento contrario al dovere di buona fede e correttezza.
− L'attrice al fine di dimostrare uno stato avanzato delle trattative invoca la valutazione del comportamento complessivo delle parti, al di là del contenuto delle manifestazioni di interesse di cui sopra, facendo valere, in particolare, l'approvazione da parte del Comune di Ferrara dello schema di convenzione per gli Immobili e lo scambio di possibili bozze dei contratti tra le parti.
Fa valere, inoltre, le comunicazioni intercorse tra le parti in cui i funzionari avrebbero “sempre CP_2 avuto comportamenti causalmente tesi al perfezionamento dell'operazione” in particolare richiamando sul punto i propri documenti 21 e 23.
− Rispetto a tali deduzioni va rilevato quanto segue.
− Quanto alla Convenzione con il Comune, la stessa – il cui schema veniva approvato dal Comune di
Ferrara con delibera del 23.11.2021(doc. 22 attrice) – era relativa ad alloggi sociali da destinare a residenze temporanee per studenti. Nella stessa si dà espressamente atto:
- che “attualmente l'immobile è nella piena ed esclusiva proprietà della che, nel corso del Parte_1
2021/2022 ha riqualificato il Complesso Immobiliare riconvertendolo in residenze per studenti, modificandone il layout distributivo in funzione di frazionamenti e la destinazione dei locali, secondo criteri progettuali, conformi ai requisiti previsti dal D.M. n. 936/2016 ed alla legge n. 338/2000 in materia di alloggi e residenze per studenti universitari, che portano ad una migliore riconfigurazione del complesso medesimo, tenuto conto della sua futura prevalente destinazione (almeno il 51% dei posti letto) ad “alloggi sociali” ed in particolare a residenze temporanee per studenti a prezzi calmierati per la durata di 10 anni;”
- e che è intenzionata ad acquisire per conto del “Fondo Uni HS AbitaRE” il Controparte_8 complesso immobiliare “al fine di dare attuazione, previa stipula della Convenzione con il Comune, ai suindicati Criteri di Gestione che prevedono che (i) almeno il 51% dei posti letto presenti nel Complesso Immobiliare sia destinato a residenze temporanee per studenti a prezzi calmierati per la durata di 10 anni e che tali alloggi siano riconducibili ad ogni effetto di legge e regolamento alla definizione di “alloggio sociale”, conformemente ai disposti degli artt.1 del D.M. 22 aprile 2008 e 10, comma 3, del D.L. 47/2014 convertito con modificazioni dalla L.
23 maggio 2014, n. 80”.
− Ciò precisato, va rilevato che tale passaggio consiste nella mera approvazione da parte dell'Ente dello schema della possibile convenzione con il Comune.
− Peraltro, la convenuta specificava all'attrice che l'approvazione di tale schema era solo passaggio 21
preliminare necessario per ottenere la delibera e, quindi, il finanziamento (doc. 21 attrice, CP_7 punto 4.a).
− Inoltre, quanto all'allegazione dell'attrice per cui la conformità alla normativa di social housing sarebbe stata dovuta alle specifiche esigenze della convenuta, va rilevato che nei contratti di locazione in essere si dà atto che TM – parte del Gruppo OVVivo – aveva manifestato interesse a condurre in locazione il compendio immobiliare con una destinazione d'uso compatibile per l'utilizzo quale alloggio o residenza per studenti universitari ai sensi della L. 338/2000 (docc. 6 e 7).
− Il fatto che tali alloggi dovessero essere conformi alla normativa di cui alla L. 338/2000, art. 1, comma
4 (“Interventi per alloggi e residenze per studenti universitari”) era già espressamente previsto nelle bozze di contratto di locazione redatte dall'attrice con OVVivo S.p.a. (doc. 3 convenuta) prima dell'interessamento della convenuta, in base a cui veniva definito e avviato anche il progetto di ristrutturazione, già in essere al momento dell'intervento della convenuta.
− Peraltro, l'attrice non ha sul punto specificamente indicato quali specifiche modifiche ai progetti iniziali sarebbero state eventualmente apportate in vista della cessione degli Immobili alla convenuta, limitandosi a richiamare genericamente la necessità di rispettare la normativa sociale di housing.
− Infine, va considerato che nella comunicazione del 25.10.2021 (doc. 21 attrice) veniva specificato dalla convenuta che la stessa era ancora in attesa degli esiti della Due Diligence e che mancava ancora una data specifica per la delibera di dovendo essere ancora prodotti tutti i documenti necessari CP_7
e fermi i tempi tecnici della CP_4
Venivano inoltre sottolineati ulteriori temi ancora aperti, tra cui la delibera di e il “tema CP_4 aperto” con e Prestiti. CP_5
Veniva quindi prevista una possibile chiusura entro fine novembre “compatibilmente con la delibera
. CP_7
− La delibera di non risulta intervenuta nel termine stabilito dalla terza manifestazione di CP_7 interesse, nonostante la convenuta abbia dimostrato di essersi attivata per i passaggi propedeutici a tale delibera e, in particolare, per ottenere l'approvazione dal Comune dello schema di Convenzione
e per arrivare con l'attrice alla definizione del possibile testo dei contratti relativi agli immobili da sottoporre all'investitore.
− Sul punto l'attrice contesta peraltro alla convenuta di aver portato avanti l'operazione senza avere i fondi necessari: emerge però documentalmente – ed è stato accettato dall'attrice sottoscrivendo le varie manifestazioni di interesse – che fin dall'inizio la convenuta aveva esplicitato che la stipula dei preliminari per gli immobili era sospensivamente condizionata alle condizioni di cui ai punti 4a e 4b delle manifestazioni di interesse e, quindi, all'approvazione dell'operazione da parte del Fondo, con particolare ma non esclusivo riferimento all'accollo del mutuo gravante sui fabbricati a favore di CP_4
creditrice dell'attrice, oltre che all'esito positivo dell'attività di fund raising per la raccolta di
[...] 22
sottoscrizioni dei quote del Fondo per almeno 7.250.000,00 o, successivamente, all'ottenimento di un finanziamento da parte di CP_7
− La stipula dei definitivi era poi condizionata anche all'approvazione dell'Operazione da parte del CdA di – che risulta intervenuta – e all'approvazione dell'Operazione da parte degli organi CP_2 competenti del Fondo, che non risulta invece intervenuta.
− Merita sul punto ricordare che il Fondo (Fondo Uni HS Abitare) è stato istituito ed è gestito dalla convenuta e che nello stesso a seguito di delibera del 30.11.2015 di Controparte_5
ha investito FIA (Fondo Investimenti per l'abitare), istituito e gestito da CDI SG
[...] per un massimo del 60 % degli importi sottoscritti dal fondo.
− Il Regolamento del Fondo (Pag. 36 doc. 19) espressamente prevede che il Comitato consultivo che consiglia la Società di gestione – odierna convenuta - è organo composto da membri eletti dall'assemblea degli investitori e i rappresentanti della società di gestione possono partecipare solo come uditori o al massimo relatori alle riunioni.
Sul punto va ulteriormente precisato che l'art. 1, comma 1, lett. j), del D.Lgs. 24 febbraio 1998, n. 58
(Testo unico delle disposizioni in materia di intermediazione finanziaria – TUF), afferma che il fondo comune di investimento è l'Organismo di investimento collettivo del risparmio costituito in forma di patrimonio autonomo, suddiviso in quote, istituito e gestito da un gestore.
Ai sensi dell'art. 36 del TUF il fondo comune è gestito da una società di gestione, che può o meno coincidere con la società promotrice, e che assume verso i partecipanti al fondo, solidalmente con quest'ultima, gli obblighi e le responsabilità del mandatario.
Il rapporto di partecipazione al fondo comune di investimento è disciplinato dal Regolamento del fondo.
Ciascun fondo comune di investimento, o ciascun comparto di uno stesso fondo, costituisce patrimonio autonomo, distinto a tutti gli effetti dal patrimonio della società di gestione del risparmio e da quello di ciascun partecipante, nonché da ogni altro patrimonio gestito dalla medesima società; Co delle obbligazioni contratte per conto del fondo, la risponde esclusivamente con il patrimonio del fondo medesimo. Su tale patrimonio non sono ammesse azioni dei creditori della società di gestione del risparmio o nell'interesse della stessa, né quelle dei creditori del depositario o del sub depositario o nell'interesse degli stessi. Le azioni dei creditori dei singoli investitori sono ammesse soltanto sulle quote di partecipazione dei medesimi. La società di gestione del risparmio non può in alcun caso utilizzare, nell'interesse proprio o di terzi, i beni di pertinenza dei fondi gestiti.
− Sebbene il Fondo non abbia un'autonomia soggettiva rispetto alla società che lo gestisce, è evidente da quanto sopra che il rispetto del Regolamento è fondamentale nell'interesse degli investitori e che non è possibile sostenere – come fa l'attrice – che le determinazioni assunte dagli organi del Fondo siano imputabili alla volontà della Società di gestione, anche alla luce delle specifiche cautele previste 23
sul punto dal Regolamento e volte a tutelare gli investitori.
− Quanto, infine, alle bozze di contratto che sarebbero state scambiate tra le parti alla fine del 2021, si tratta di elemento non dirimente al fine di affermare un legittimo affidamento dell'attrice nella conclusione del contratto.
− Si deve infatti rilevare che la tesi del pre filing portata avanti dalla convenuta, e cioè che si trattasse di bozze (doc. 23 a e b attrice) finalizzate a essere sottoposte al Fondo e ai possibili investitori, risulta coerente con il contesto in cui tali bozze si inseriscono, che era quello della terza manifestazione di interesse e delle relative condizioni sospensive.
− Tale ricostruzione è ulteriormente confermata dall'analisi delle bozze stesse dove mancano elementi essenziali quali il prezzo degli immobili.
− Peraltro, la stessa bozza di preliminare ipotizzata tra le parti è stata dalle stesse sospensivamente condizionata alla cancellazione dell'ipoteca iscritta a favore di con la precisazione che CP_4
“In caso di mancato avveramento anche di una sola delle Condizioni Sospensive Preliminare di cui al precedente art.


3.1 entro il termine alla stessa relativo, il presente Contratto rimarrà definitivamente privo di efficacia. In tale ipotesi, nulla sarà dovuto alla Promittente Venditrice dalla Promissaria Acquirente a qualsiasi titolo.”
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− Infine, è significativo al fine di valutare lo stadio raggiunto dalle trattative intercorse tra le parti e la conseguente sussistenza o meno di un legittimo affidamento dell'attrice, che l'attrice abbia chiesto il risarcimento da parte della convenuta del danno da lesione di interesse negativo che le sarebbe derivato dal fatto di non aver avviato trattative con nonostante la manifestazione di interesse da questa Pt_3 pervenuta nel maggio 2021.
− Tale domanda presuppone, infatti, l'affermazione della possibilità in quel momento per l'attrice di avviare trattative con tale interlocutrice e della concreta possibilità di arrivare alla stipula di un contratto
(doc. 18 attrice).
− Possibilità invocata pur a fronte dell'accettazione da parte di della manifestazione di interesse Pt_1 della convenuta del marzo 2021 che, peraltro, a differenza di quella del settembre 2021, era stata tra le parti addirittura definita come vincolante.
− Tale prospettazione dimostra ulteriormente l'infondatezza delle tesi attoree circa lo stato avanzato delle trattative considerato che la stessa invoca una propria totale libertà contrattuale in quel momento e che la stessa non può dunque che essere riconosciuta anche a controparte.
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− Alla luce di quanto sopra non è possibile affermare che le trattative – addirittura regredite nel settembre
2021 a uno stadio precedente a quello del marzo 2021 – fossero nel dicembre 2021 giunte ad uno stadio tale da generare nell'attrice un legittimo affidamento circa la conclusione del contratto.
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− Lo stesso contesto in cui si è verificata l'interruzione delle trattative – rectius, la mancata finalizzazione della terza manifestazione di interesse – non permette di ritenere sussistente un'ipotesi di responsabilità precontrattuale in capo alla convenuta, risultando mero esercizio di una facoltà legittima da parte della recedente alla luce degli accordi intercorsi tra le stesse parti relativamente alla conduzione di tali trattative e del mancato avveramento delle condizioni espressamente previste.
− Peraltro, tali elementi rendono comunque a valle giustificato il recesso della convenuta dalle trattative non essendo la stessa riuscita ad ottenere entro il termine di validità della terza manifestazione di interesse né l'approvazione del Comitato del Fondo – necessario dato il conflitto di interessi di uno degli investitori – né il finanziamento necessario per procedere all'operazione.
− Non risulta quindi assolto da parte attrice l'onere su questa gravante di provare che il recesso della convenuta si sia posto al di fuori dei limiti di buona fede e correttezza (Cassazione civile, sez. II,
03/10/2019, n. 24738).
− Di conseguenza le domande dell'attrice non possono trovare accoglimento.
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Il danno risarcibile
− Fermo quanto sopra rilevato circa l'insussistenza della prova della responsabilità precontrattuale della convenuta sotto il profilo dell'an, va ulteriormente rilevato che l'attrice non ha fornito nemmeno la prova degli asseriti danni lamentati.
− Il risarcimento del danno cagionato da illecito precontrattuale è tradizionalmente determinato nei limiti del c.d. interesse negativo. Per interesse contrattuale negativo si intende, in relazione alla fattispecie di cui all'art. 1337, il pregiudizio che il soggetto subisce per avere inutilmente confidato nella conclusione del contratto;
tale interesse può rilevare sia sotto il profilo del danno emergente, ossia della diminuzione patrimoniale che il soggetto avrebbe evitato se non avesse fatto affidamento sulla conclusione del contratto sia sotto il profilo del lucro cessante che egli avrebbe potuto conseguire per altre contrattazioni dalle quali è stato distolto: non può invece conseguirsi il risarcimento dei danni che si sarebbero evitati o dei mancati vantaggi che il contraente avrebbe potuto realizzare se il contratto fosse stato validamente concluso ed eseguito.
− Ciò premesso, ha in primo luogo lamentato di non aver avviato delle trattative con altro Pt_1 possibile investire, cui la stessa aveva sottoposto il medesimo progetto e che nel maggio 2021 Pt_3 le aveva inviato una manifestazione di interesse (docc. 18 e 18a attrice).
− Rispetto alla perdita di tale occasione di contrattazione, va innanzitutto rilevato che la stessa, a differenza di quelle proposte dalla convenuta e accettate dall'attrice, prevedeva un'esclusiva di 45 giorni prorogabile di altri 30.
− Inoltre, anche tale manifestazione di interesse era non vincolante e prevedeva diverse condizioni e
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quindi una rilevante alea circa la possibilità di arrivare poi effettivamente alla finalizzazione dell'operazione.
− La mancata accettazione della stessa risulta peraltro libera scelta dell'attrice, che nemmeno comunicava alla convenuta di aver ricevuto tale ulteriore proposta e che, comunque, se l'avesse ritenuta vantaggiosa avrebbe potuto liberamente portarla avanti non essendo stato imposto da alcun vincolo di CP_2 esclusiva.
− Sul punto, peraltro, lo specifico danno da lucro cessante lamentato dall'attrice dipenderebbe dalla differenza tra l'offerta di (€ 16,5 milioni) e quella di (€ 15,5 milioni). Pt_3 CP_2
− Va tuttavia rilevato che nel momento in cui l'attrice rifiutava l'offerta di l'importo pattuito con Pt_3 la convenuta era in realtà superiore rispetto a quello offerto da e che solo successivamente e Pt_3 concordemente le parti rideterminavano il prezzo in € 15.5 milioni a seguito delle sopravvenienze.
− Quanto poi al danno emergente, l'attrice lamenta la differenza nei costi di realizzazione dell'Immobile
“C” che sarebbero passati da € 1.440.000,00 a € 2.200.000,00 dall'offerta del 24.6.2021 (doc. 40) a quella del 20.7.2022 (doc. 41) – con aumento parallelamente del costo dei professionisti RTP ex art. 46 del d.lgs. 50/2016 - oltre all'abrogazione del bonus facciate con conseguente impossibilità di cedere il relativo credito per € 60.000,00 relativo all'Immobile C. Sempre sotto tale profilo l'attrice lamenta inoltre a causa di tale ritardo le maggiori difficoltà a monetizzare gli sgravi fiscali a seguito, sia delle modifiche normative intervenute, sia per la raggiunta capienza di tutti i plafond bancari destinati a detti sgravi.
− In particolare, l'attrice allega sul punto che qualora i lavori all'EX Poliambulanza (Immobile C) avessero preso avvio nel 2021 e fossero stati terminati nel 2022 vi sarebbe stata la possibilità di liquidazione dei crediti derivanti dalle opere per il “Sismabonus” e “l'ECO Bonus”.
− Si tratta di danni rispetto ai quali non è stato dimostrato dall'attrice che il ritardo nei lavori dell'Immobile C sia stato determinato da colpa della convenuta, anche alla luce dell'emergere in corso d'opera di vincoli che dalla stessa non dipendevano.
− Infatti, come già visto sopra, l'attrice a metà settembre 2021 comunicava alla convenuta (doc. 13 convenuta) la sussistenza di un vincolo sull'Immobile C “di ostacolo alla realizzazione dell'intervento di recupero cui si intenderebbe procedere” essendo “emersa la necessità di un previo assenso da parte dell'autorità preposta alla tutela del vincolo (Il Ministero della Cultura e le sue articolazioni territoriali)”.
− Quanto ai lamentati mancati incassi per la locazione dei parcheggi che sarebbe stata disdetta da Pt_1 per esigenze della convenuta, non risulta provata non solo la riconducibilità di tale scelta a richiesta o esigenze della convenuta ma la stessa disdetta è rimasta priva di prova documentale.
− Quanto, infine, alla spese per professionisti che sarebbero state sostenute da nella conduzione Pt_1 delle trattative, a supporto di tale pretesa risarcitoria l'attrice non ha specificamente documentato che
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parte di tali spese, peraltro senza che anche per queste ultime risulti provata una univoca riconducibilità delle stesse alle trattative in essere con la convenuta, anche alla luce delle date di tali documenti che in alcuni casi sono antecedenti allo stesso avvio delle trattative.
Fermo, ovviamente, anche con riferimento alle stesse l'insussistenza dei presupposti per affermare a monte una responsabilità precontrattuale della convenuta per quanto sopra già esposto.
***
Sulle spese di lite
- Le spese, liquidate come in dispositivo (in applicazione dei parametri di cui al D.M. 55/2014 e ss. mod., tenuto conto delle questioni oggetto della controversia, dell'attività effettivamente posta in essere e della vicinanza allo scaglione di valore inferiore), seguono la soccombenza dell'attrice.
- La convenuta ha formulato domanda di condanna ai sensi dell'art. 96 cod. proc. civ. nei confronti dell'attrice.
- Premesso che, in ogni caso, grava sulla parte che chiede la condanna per lite temeraria l'onere di allegare gli elementi di fatto necessari alla liquidazione equitativa del danno lamentato, nel caso di specie non si ravvisano i presupposti.
- La domanda ex art. 96 cod. proc. civ. deve, pertanto, essere rigettata.
- Sul punto va considerato che l'istituto della responsabilità processuale aggravata tutela l'interesse della parte - distinto dalla situazione giuridica sostanziale azionata in jus - a non subire pregiudizi per effetto dell'azione o della resistenza dolosa o colposa del contraddittore.
- La norma in commento sanziona con la condanna al risarcimento dei danni patiti dalla controparte - in aggiunta alla refusione delle spese di lite - il c.d. illecito processuale, caratterizzato dal punto di vista soggettivo dall'essere stato posto in essere da una parte del processo.
- L'apparente antinomia derivante dalla qualificazione di illiceità attribuita ad un comportamento della parte - agire o resistere in giudizio - estrinsecazione del diritto di difesa costituzionalmente garantito, viene superata ponendo a fondamento della fattispecie il concetto di abuso del diritto o abuso del processo, cioè l'impiego distorto del processo per fini esulanti dal suo scopo tipico e al di là dei limiti determinati dalla sua funzione.
- L'utilizzo dei mezzi processuali difforme dagli scopi stabiliti dalla legge come giustificazione della responsabilità de qua è condivisa dalla giurisprudenza di legittimità (C., S.U., 10488/1992; C., S.U.,
6690/1986; C., S.U., 2472/1982; C. 4136/2018).
- Infatti, il fondamento costituzionale della responsabilità aggravata ex art. 96, comma 3, c.p.c., risiede nell'art. 111 Cost. - il quale, ai commi 1 e 2, sancisce il principio del giusto processo regolato dalla legge e quello, al primo consustanziale, della sua ragionevole durata - e ha come presupposto la mala fede o colpa grave, da intendersi quale espressione di scopi o intendimenti abusivi, ossia strumentali o comunque eccedenti la normale funzione del processo, i quali non necessariamente devono 27
emergere dal testo degli atti della parte soccombente, potendo desumersi anche da elementi extra testuali concernenti il più ampio contesto nel quale l'iniziativa processuale s'inscrive. (Cass. civ. Sez. 3,
Ord. n. 36591 del 30/12/2023).
- Ferma l'infondatezza della domanda proposta, nel caso di specie non si ravvisano i presupposti per l'applicazione dell'art. 96 c.p.c. non risultando elementi per ritenere sussistente un abuso dello strumento processuale nel senso sopra precisato: non emergono, infatti, elementi in atti per ritenere che la presente azione abbia avuto fini dilatori o altre motivazioni diverse dalla volontà di sostenere la propria tesi, per quanto infondata.
- Non vi sono quindi i presupposti per applicare l'art. 96 cod. proc. civ.


P.Q.M.


Il Tribunale di Treviso, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa R.G.
5279/2022, ogni diversa domanda, istanza ed eccezione rigettata o assorbita:
− rigetta le domande attoree;

− rigetta la domanda ex art. 96 cod. proc. civ. formulata dalla convenuta;

− condanna parte attrice a rifondere a parte convenuta la spese di lite dell'odierno giudizio che liquida in € 26.000,00 per compensi, oltre 15 % spese generali, IVA e CPA come per legge.
Così deciso a Treviso il 26.4.2025.
Il Giudice dott.ssa Cristina Bandiera

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