R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI BARCELLONA POZZO DI GOTTO

in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa Maria Rita Cuzzola ha pronunciato, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al n. 987/2022 del Ruolo Generale degli Affari civili contenziosi promossa da
(c.f. ) rappresentata e difesa dall'Avv. D'ANNA Parte_1 C.F._1
GUGLIELMO , come da procura in atti. attore, contro
(c.f. , rappresentato e difeso dall'Avv. Controparte_1 C.F._2
GIORGIANNI CARLO come da procura in atti. convenuto, avente ad oggetto: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso abitativo.
Conclusioni delle parti: le parti concludevano come da note scritte depositate in sostituzione dell'udienza, ex art. 127 ter c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione, regolarmente notificato, la sig.ra intimava lo sfrsatto per Parte_1
morosità e chiedeva l'emissione del decreto ingiuntivo per i canoni non corrisposti dal conduttore
Controparte_1
Si costituiva in giudizio il Sig. il quale contestava le domande avverse eccependo Controparte_1
infiltrazioni di umidatà nell'immobile.
Con ordinanza emessa il 6.07.2022 il giudice, ordinava il rilascio dell'immobile, disponeva il mutamento del rito e l'esperimento del tentativo di mediazione obbligatoria.
Depositate le memorie integrative, venivano ammessi i mezzi istruttori e dopo l'interrogatorio formale del conduttore e l'escussione dei testi, ritenuta la causa matura per la decisione, veniva fissata l'udienza di discussione, concedendo alle parti termine per il deposito di note conclusive.
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La domanda proposta dalla ricorrente è meritevole di accoglimento.
La morosità del conduttore è confermata e indiscussa.
Parte attrice ha adito il Tribunale per ottenere una sentenza di sfratto per morosità lamentando il mancato pagamento dei canoni a partire dal gennaio 2020.
Il convenuto, costituendosi eccepiva l'inadempimento del locatore asserendo che l'immobile da to in locazione con contratto del Con contratto del 01.07.2015, registrato a Milazzo il 01.07.2015 al n.
000779 - serie 3T - codice identificativo TXY15T000779000BB, era interessato da gravi fenomeni di muffa.
Preliminarmente, si rigetta la eccezione di improcedibilità del giudizio considerato il regolare svolgimento della mediazione posto che, dal verbale prodotto in giudizio risulta che in assenza di parte convenuta, esso è stato chiuso.
In merito all'eccezione di inadempimento avanzata dal conduttore per i vizi della cosa locata va precisato che la c.d. “exceptio non rite adimpleti contractus” prevista dall'art. 1460 c.c., che viene applicata anche alle locazioni di immobili urbani, consiste nel rifiuto, da parte di uno dei contraenti, di adempiere esattamente la propria prestazione perché l'altro dal canto suo è inadempiente.
Tale eccezione è ammissibile, come sopra detto anche con riferimento ai contratti di locazione, però va evidenziato che la sua applicazione in subiecta materia è particolare in quanto il contratto di locazione è caratterizzato dal godimento del bene, integrante la prestazione del locatore a fronte della quale corrisponde quella principale del conduttore rappresentata dal pagamento del corrispettivo convenuto.
Ciò comporta che la prestazione cui è obbligato il conduttore, cioè il pagamento del canone, deve ispirarsi a criteri di correttezza e buona fede e non può produrre un'alterazione del sinallagma contrattuale determinando uno squilibrio delle rispettive posizioni delle parti del rapporto locatizio.
Secondo costante giurisprudenza (citiamo l'ultima sentenza della Cass. 27/09/2016 n, 18987), quando non viene pagato il canone di locazione è legittima l'azione giudiziaria promossa dal locatore per ottenere lo sfratto per morosità a meno che non sia completamente impossibile il godimento del bene.
Ciò significa, alla luce della consolidata giurisprudenza della Corte Regolatrice, che quando non viene pagato il canone di locazione è legittima la reazione del locatore attraverso il ricorso allo speciale strumento processuale dello sfratto per morosità, laddove l'inadempimento del conduttore non è ispirato ai suddetti criteri, salvo il caso in cui la prestazione del locatore (che si sostanzia nel permettere il godimento del bene locato) non venga completamente a mancare, come ad esempio nel caso della esistenza di vizi gravi nell'immobile che comportano la impossibilità di utilizzare il bene da parte del conduttore.
Dagli atti processuali risulta che gli eventuali vizi, non hanno impedito l'uso dell'immobile che come dichiarato veniva usato come abitazione dal e dalla sua famiglia. La presenza di tali vizi è CP_1 emersa solo dopo la richiesta di pagamento dei canoni arretrati, ciò significando che per il conduttore non erano così invalidanti tanto da richiedere la risoluzione del contratto.
Insomma, è chiaro che il conduttore non può sospendere totalmente o parzialmente il pagamento del canone di locazione, laddove non venga completamente a mancare la controprestazione del locatore in ragione dell'esistenza di evidenze di criticità idonee ad impedire il godimento totale del bene (il cui onere probatorio rimarrà a carico del conduttore ex art. 2697 CC dato che “reus in excipiendo fitactor), tra i quali possono farsi rientrare anche la mancanza dei requisiti di abitabilità dell'immobile se ed in quanto tale inidoneità sia in grado di impedire in modo assoluto l'utilizzo della res locata (v. Tribunale di Salerno
2011/2015 e Tribunale di Prato 250/2015, Tribunale di Roma 22852/2013 – in Red. Giuffrè 2013/2015;
Cass 22312/2007, Cass. 12983/2010, Cass. 25798/2010).
In definitiva, la sospensione, totale o parziale, del pagamento del canone, giustificata dalla asserita esistenza di vizi del bene locato, non conosciuti o conoscibili al momento della stipulazione del contratto di locazione, o sopravvenuti, comunque non in grado impedire il concreto godimento del bene locato, sostanzierebbe, in capo al conduttore, un comportamento contrario ai principi di correttezza e buona fede: come tale del tutto arbitrario ed inidoneo a paralizzare la ordinanza di rilascio, in una eventuale procedura di sfratto per morosità.
In merito alla domanda riconvenzionale formulata dalla controparte si rileva che il conduttore non ha del tutto fornito la prova della sussistenza dei vizi lamentati.
La teste , a causa delle dichiarazioni imprecise e non concordanti, appare un teste Tes_1 inattendibile.
L'essere coniuge di una delle parti non presuppone alcun principio di necessaria inattendibilità in quanto privo di riscontri nell'attuale ordinamento, considerato che, venuto meno il divieto di testimoniare previsto dall'art. 247 c.p.c. per effetto della sentenza della Corte Cost. n. 248 del 1974, l'attendibilità del teste legato da uno dei predetti vincoli non può essere esclusa aprioristicamente, in difetto di ulteriori elementi in base ai quali il giudice di merito reputi inficiarne la credibilità, per le sole circostanze dell'esistenza dei detti vincoli con le parti.
Nel caso di specie, però, la teste ha manifestato una chiara inattendibilità in quanto ha riportato di Tes_1 danni nell'appartamento oggetto di causa che sono in contrasto con la relazione, corredata da foto, del perito di parte locatrice e, principalmente, con il fatto incontrovertibile che detto appartamento descritto come insalubre è stato occupato dalla famiglia del conduttore sino a quando non vi è stato un ordine di rilascio.
Parimenti inattendibile appare il perito del conduttore il quale, durante l'escussione, ha dichiarato di non aver visionato l'appartamento posto al piano superiore ma ha dato come fatto appurato che le condizioni dell'immobile locato sono riconducibili alle infiltrazioni provenienti dall'appartamento del primo piano.
Quindi, dinanzi a dichiarazioni rilasciate da testi inattendibili ed in assenza di altre prove, si giunge alla conclusione che quanto asserito dal conduttore che motiva la domanda riconvenzionale non è stato provato.
Ne deriva che, in accoglimento della domanda attorea, deve essere dichiarato risolto il contratto di locazione intercorso tra e Parte_1 Controparte_1
Deve inoltre pronunciarsi condanna al pagamento della somma di Euro 12.450,00, quali canoni scaduti, non corrisposti sino al 6 settembre 2022, data del rilascio, oltre gli interessi così come concordati nel contratto di locazione dalla data di scadenza dei singoli canoni di locazione sino al soddisfo.
La condanna alle spese legali segue la soccombenza.


P.Q.M.


Il Tribunale di Barcellona Pozzo di Gotto, in persona del sottoscritto giudice onorario in funzione di giudice unico, sentiti i procuratori delle parti costituite, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n. 987/2022 R.G.A.C., così provvede:
Dichiara risolto per inadempimento del conduttore il contratto di locazione già in essere tra
[...]
e ed avente ad oggetto l'immobile situato in Milazzo, al Vico Flora n. 20, Pt_1 Controparte_1 contrada Gelso;

Condanna parte opponente, al pagamento in favore della ricorrente della Controparte_1 somma di Euro 12.450,006 per canoni scaduti e non pagati sino alla data del rilascio dell'immobile, oltre interessi così come concordati nel contratto di locazione dalla data di scadenza dei singoli canoni di locazione sino al soddisfo.
Rigetta la domanda riconvenzionale.
Condanna parte al pagamento delle spese giudiziarie in favore di parte attrice Controparte_1 che liquida in complessivi 5.077,00 €, comprensivi di spese, cui vanno aggiunti spese Parte_1 generali, IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Barcellona Pozzo di Gotto, lì 15 febbraio 2025.
IL GIUDICE
(Dott. Maria Rita Cuzzola)