REPUBBLICA ITALIANA in nome del popolo italiano
IL TRIBUNALE DI CASSINO
Sezione civile
In persona del giudice unico dott.ssa Rossella Pezzella ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al numero 3908 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2017, trattenuta in decisione all'udienza del 8.11.2024 e vertente tra tra
(C.F. . rappresentata e difesa, giusta Parte_1 C.F._1 procura in atti, dall'avv. Mario Paone
-attrice -
e
(P.I. ), in Controparte_1 P.IVA_1 persona dell'amministrato p.t., rappresentato e difeso, giusta procura in atti, dall'avv. Paolo Sciolto
-convenuto -
OGGETTO: impugnazione delibera condominiale
Alla quale è stata riunita la causa iscritta al numero 493 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2018, vertente tra tra
(C.F. , rappresentata e difesa, giusta Parte_1 C.F._1 procura in atti, dall'avv. Mario Paone
-attrice -
e
(P.I. ), in Controparte_1 P.IVA_1 persona dell'amministratore p.t., rappresentato e difeso, giusta procura in atti, dall'avv. Paolo Sciolto
1 -convenuto -
OGGETTO: impugnazione delibera condominiale
CONCLUSIONI DELLE PARTI: le parti concludevano con il deposito di note scritte ex art.127 ter c.p.c. per l'udienza del 8.11.2024
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione ritualmente notificato, conveniva in Parte_1 giudizio il sito in Gaeta in , deducendo Controparte_1 Controparte_1
l'illegittimità del punto numero 3 della delibera condominiale del 26.7.2017, con cui veniva conferito incarico all'Ing. per la revisione delle tabelle Persona_1 millesimali, contestando l'inosservanza dei presupposti di cui all'art. 69 disp. att.
c.p.c..
Sulla base di tali deduzioni, l'attrice chiedeva l'annullamento della delibera impugnata.
Si costituiva in giudizio il contestando tutto quanto ex Controparte_1 adverso dedotto, e chiedendo il rigetto della domanda principale.
In seguito, l'attrice instaurava il giudizio r.g. n. 493/2018 per l'annullamento della delibera condominiale del 24.11.2017 di approvazione delle tabelle millesimali redatte dal tecnico Ing. . Persona_1
Tale procedimento veniva riunito al presente giudizio con ordinanza del
10.9.2019.
Con sentenza non definitiva n. 351 del 18.03.2023, questo giudice rigettava la domanda attorea di annullamento della delibera condominiale del 26.7.2017, punto all'ordine del giorno n. 3 e disponeva, con ordinanza in pari data, una consulenza tecnica d'ufficio in relazione alla domanda di impugnazione della delibera condominiale del 24.11.2017, oggetto del riunito giudizio r.g. n.
493/2018.
Acquisita la c.t.u. definitiva in data 24.4.2024, la causa è stata assunta in decisione all'esito della udienza cartolare del 8.11.2024 con l'assegnazione dei termini di cui all'art.190 c.p.c.
2. Così ricostruito l'iter processuale, occorre esaminare la domanda di Parte_1
.
[...]
L'attrice nel giudizio r.g. n. 493/2018 ha chiesto l'annullamento della delibera condominiale del 24.11.2017 con la quale il condominio ha approvato le tabelle
2 millesimali, come elaborate dal consulente ing. , sul rilievo che detta Pt_1 delibera non è stata adottata all'unanimità.
Tale domanda è infondata.
Con la nota pronuncia n.18477 del 9.08.2010 le Sezioni Unite della Suprema
Corte di Cassazione hanno affermato il principio secondo il quale l'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle tabelle, non ha natura negoziale, ragione per cui il medesimo non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tale fine sufficiente l'approvazione da parte dell'assemblea dei condomini – di cui viene affermata la competenza a tale fine – con la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, c.c.
Quanto affermato dalle Sezioni Unite è stato in parte superato dalla modifica dell'art. 69 disp. att., ad opera della legga 11.12.2012, n. 220.
L'attuale formulazione dell'art. 69 disp. att c.c. dispone che “i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo
68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione”.
Così, la giurisprudenza più recente afferma che la tabella millesimale del condominio va approvata dall'assemblea dei condomini con la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, c.c., ove abbia funzione meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge;
viceversa, se si intenda derogare al regime legale di ripartizione delle spese, ovvero approvare la "diversa convenzione", di cui all'art. 1123, comma 1, c.c., occorre il consenso contrattuale unanime dei condomini (Cass. n. 2406/2024; Cass. n. 5258 del 2023; n. 30305 del 2022; n. 26042 del 2019).
Ciò chiarito, nel caso che qui occupa il consulente dell'ufficio ha rilevato che le tabelle millesimali redatte all'epoca di costruzione e vendita del fabbricato
3 presentano le seguenti criticità: il piano seminterrato è considerato come un unico immobile, mentre vi sono posti auto e cantine di distinti condomini;
i singoli coefficienti di riduzione non sono stati esplicitati, essendo indicato solo quello globale per il calcolo delle superfici virtuali;
la tabella spese per scale, in modo incongruente, ha valori identici a quella delle proprietà; manca la tabella spese per ascensore;
per un immobile risultano millesimi minori di oltre 1/5.
Da tale accertamento è emersa in maniera chiara la necessità per il condominio di modificare le tabelle originarie con correzione degli errori da cui è scaturita la determinazione dei valori proporzionali delle singole unità immobiliari.
Al contrario, è rimasta priva di riscontro probatorio la deduzione dell'attrice secondo cui le originarie tabelle millesimali avevano natura contrattuale, in quanto adottate in deroga ai criteri legali di ripartizione delle spese. Né dall'istruttoria sono emersi elementi atti a rappresentare che le nuove tabelle derogano al regime legale di ripartizione delle spese.
Pertanto, in assenza di elementi di segno contrario introdotti dalla parte attrice, può affermarsi che nel caso che qui occupa le tabelle potevano essere approvate dall'assemblea con la maggioranza di cui all'art. 1136, comma 2, c.p.c.
Ulteriormente, si rileva che il c.t.u. ha inoltrato alle parti la bozza della relazione tecnica entro il termine fissato del 31.1.2024. A tale invio non sono seguite repliche e osservazioni delle parti. La relazione finale è stata depositata dal c.t.u. in data 24.4.2024. Soltanto con la nota depositata irritualmente dalla parte attrice in data 28.4.2024 la stessa ha svolto osservazioni critiche alla c.t.u., chiedendo la rinnovazione delle operazioni peritali.
Innanzitutto, non si comprende la ragione per cui la parte attrice, ignorando la scansione temporale definita con ordinanza del 12.10.2023 al fine di garantire il contraddittorio delle parti e il diritto di difesa delle stesse, ha depositato le osservazioni critiche alla c.t.u. dopo la redazione da parte del consulente dell'ufficio della relazione finale, senza rispettare il contraddittorio delle parti. Tale condotta processuale, oltre ad aver determinato la violazione del contraddittorio, ha ingiustificatamente impedito al c.t.u. di elaborare la relazione tenendo conto dei rilievi svolti dall'attrice.
Ulteriormente, si rileva l'inammissibilità della produzione documentale allegata alla nota del 28.4.2024, in quanto successiva alla scadenza del termine relativo
4 alle preclusioni istruttorie. Ne consegue l'impossibilità di valutare le osservazioni critiche fondate dall'attrice su detta nuova documentazione.
Del resto, non può trascurarsi che era onere della parte attrice allegare e provare che le originarie tabelle millesimali erano esenti da errori. Su tale aspetto la stessa non ha allegato e documentato alcunché.
Ne consegue che, anche a voler prescindere dagli accertamenti compiuti dal consulente dell'ufficio, è dirimente la circostanza che l'attrice non ha provato quanto dedotto a fondamento dell'impugnazione della delibera condominiale del
24.11.2017, vale a dire che le tabelle millesimali precedentemente in uso avevano natura contrattuale, in quanto adottate in deroga ai criteri legali di ripartizione delle spese, ed erano esenti da errori.
A conferma di tale conclusione, è sufficiente evidenziare che difetta negli scritti difensivi dell'attrice sia la specifica indicazione delle previsioni contenute nelle vecchie e nuove tabelle sia gli elementi tecnici e fattuali atti a rappresentare che le originarie tabelle riportavano in modo corretto i valori proporzionali delle singole unità immobiliari.
Alla luce delle considerazioni che precedono, la domanda principale va rigettata, con assorbimento di ogni altra questione dedotta dalle parti in omaggio al noto principio della ragione più liquida.
3. Le spese di lite del presente giudizio, liquidate in dispositivo in conformità al d.m. n. 55/14 e successive modifiche, in ragione della fase temporale in cui si è esaurita l'attività processuale, in virtù dello scaglione di riferimento (26.000,00 –
52.000,00 – valore indeterminabile) e dell'effettiva attività processuale espletata
(fase di studio, fase introduttiva, fase istruttoria, fase decisoria), con l'applicazione del valore medio, sono poste a carico della attrice, in base al principio di soccombenza, come le spese di c.t.u., liquidate con decreto del
20.12.2024.
3.1. Va, infine, rigettata la domanda ex art. 96 c.p.c. proposta dalla parte convenuta, per assenza di prova dei relativi presupposti.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
1) rigetta la domanda di annullamento della delibera del 24.11.2017;
5 2) condanna l'attrice alla rifusione delle spese di lite del presente procedimento in favore del convenuto, che liquida, in euro 7.616,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, iva se dovuta per legge e c.p.a., da distrarsi in favore del procuratore della convenuta, dichiaratosi antistatario;

3) pone le spese di c.t.u., liquidate con decreto del 20.12.2024, definitivamente a carico della parte attrice;

4) rigetta la domanda ex art. 96 c.p.c. proposta dal convenuto.
Cassino, 13 gennaio 2025
Il Giudice
Dott.ssa Rossella Pezzella
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