R.G. n° 100469/2003

R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
Tribunale di Patti Sezione Civile
___________
Il Tribunale di Patti, in composizione monocratica, nella persona del Giudice Dott.
Giovanni Genovese, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A ai sensi degli artt. 189 e 281-quinquies c.p.c. (nella versione applicabile ex art. 23-bis comma 7 D.L. 19/2024), nella causa iscritta al R.G. n° 100469/2003
TRA
(C.F. – Avv. Annalisa Germanà Parte_1 C.F._1
attore
E
(C.F. ) – Avv. Francesco Controparte_1 C.F._2
Cacciola
convenuto
Conclusioni di parte attrice:


1. Ritenere e dichiarare risolto, per esclusivo inadempimento della conduttrice
Sig.ra il contratto di sublocazione commerciale Controparte_1
sottoscritto in data 20.05.1997 tra e la società RO SS Parte_1
SALVATORE & C. s.a.s. nel quale la Sig.ra è subentrata Controparte_1
nella qualità di cessionaria del contratto stesso.


2. Conseguentemente, condannare la Sig.ra al pagamento Controparte_1 della somma di €. 7.747,85 pari agli importi che avrebbero dovuto essere corrisposti per il periodo 31 ottobre 2002-31 ottobre 2003, e tutti quelli successivamente scaduti, oltre interessi e rivalutazione monetaria, cosi come espressamente pattuito alla clausola n. 1 del contratto di locazione.


3. Ritenere e dichiarare il diritto della Sig.ra alla corresponsione Parte_1 della somma di €. 28.198,54 di cui €, 20.451.69, a titolo di penale per il ritardo
1

nel rilascio dell'immobile e/o alla corresponsione della maggiore e minore somma che sarà ritenuta di giusta ed equa dall'On.le Tribunale adito.


4. Condannare la Sig.ra al pagamento delle spese, Controparte_1 competenze ed onorari del giudizio, oltre spese ed accessori.


5. Con integrale vittoria di spese, competenze ed onorari di giudizio, da liquidarsi come da separata nota spese che si deposita e da distrarsi in favore dell'Avv.
Annalisa Germanà, quale procuratore antistatario che dichiara di avere anticipato le spese e non riscosso i compensi.
Conclusioni di parte convenuta: non specificamente riportate nella nota finale
(“precisa le conclusioni, riportandosi a tutto quanto chiesto, dedotto ed eccepito negli atti e verbali di causa. Chiede che la controversia venga decisa con l'accoglimento delle domande formulate nella memoria di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale datata 27.11.2003, con il rigetto di tutte le avverse domande e con vittoria di spese e compensi del giudizio.)
RAGIONI DELLA DECISIONE
Con l'atto introduttivo del presente giudizio, la ricorrente esponeva che:
- con contratto di locazione commerciale del 20/04/1997, Controparte_2
concedeva ad la locazione commerciale di un immobile sito in Parte_1
Capo d'Orlando, C/da San Gregorio, via Lungomare, piano terra, di mq. 80 circa oltre portico e terrazzo;

- con scrittura privata del 20/05/1997, sublocava il piano terra Parte_1
dell'immobile (con espressa esclusione, alla clausola 5, del piano ammezzato) alla società Ipsaro ON SA & C. s.a.s. verso il corrispettivo di un canone di £. 15.000.000 annue suddivise in tre rate di £.

5.000.000 ciascuna, con scadenza, rispettivamente, il 31 agosto, 30 settembre e 31 ottobre di ogni anno, da pagarsi presso il domicilio del locatore;

- l'immobile veniva adibito ad esercizio commerciale (bar, caffè e gelateria) con ditta MAMA PAPI;

- con atto del 23/06/2000, la società Ipsaro ON SA & C. s.a.s. cedeva il ramo d'azienda denominato MAMA PAPI alla società RI e Mare s.r.l., che subentrava altresì nel contratto di subaffitto dell'immobile;
- in data 23/09/2002 la RI e Mare comunicava l'avvenuta cessione dell'azienda denominata MAMA PAPI a con Controparte_1 decorrenza dal 17/09/2002;
- quest'ultima si rendeva però inadempiente al contratto sotto i seguenti profili:
2 o ritardato pagamento dei canoni dovuti fino al 30/09/2002, avvenuto soltanto in data 30/06/2003;
o mancata corresponsione degli oneri condominiali relativi all'esercizio
01/08/2002-31/07/2003, per un importo di € 1.512,17, e di ulteriori € 322,00
a preventivo per l'esercizio 2003-2004;
o abusiva occupazione del piano ammezzato, escluso dal contratto;

o violazione del divieto di sublocazione, per aver subaffittato l'immobile a in data 28/06/2003, tale dovendosi intendere l'atto in Parte_2 questione, pur essendo stato dichiarato dalle parti un affitto d'azienda.
Per tali ragioni, chiedeva dichiararsi la risoluzione del contratto per inadempimento e condannare la convenuta al pagamento di € 20.451.69 quale penale per ritardata consegna dell'immobile ed € 7.746,85 per canoni successivamente scaduti fino ad ottobre
2003.
La convenuta si costituiva contestando tutte le domande avverse e chiedendone il rigetto. Eccepiva in particolare che:
- la RI e Mare aveva corrisposto il canone per il periodo settembre 2001 – settembre 2002 mediante assegno, consegnato dalla sig. al sig. Persona_1
, figlio della ricorrente, e debitamente incassato;
Controparte_2
- in ogni caso, ella aveva effettuato un nuovo pagamento il 30/06/2003, prima del deposito del ricorso e immediatamente successivo alla diffida del 20/06/2003, mediante assegno circolare debitamente incassato;

- la dante causa RI e Mare aveva acquisito la disponibilità dell'ammezzato con il consenso della stessa ricorrente, in cambio dell'esecuzione dei lavori di rifinitura ed impiantistica;

- per gli oneri condominiali precedenti al subentro era tenuta la RI e Mare, ed in ogni caso, trattandosi di credito di rivalsa, l'attrice non aveva dimostrato di aver pagato le somme in questione e aveva depositato il ricorso prima della scadenza del termine di 10 giorni di cui alla diffida del 07-09/10/2003;
- la cosiddetta sublocazione a del 28/06/2003 è in realtà un Parte_2
legittimo affitto dell'azienda MAMA PAPI ex art. 36 L. 392/1978.
Chiedeva quindi il rigetto di tutte le domande avverse e spiegava, in via riconvenzionale, domanda condanna della ricorrente alla restituzione della somma di €
5.095,25 indebitamente versata il 30/06/2003 a titolo di canoni, in realtà già pagati dalla
RI e Mare.
3 La presente controversia è stata individuata fra quelle di cui all'art. 23-bis comma 5
D.L. 19/2024, con conseguente applicazione, ai sensi del successivo comma 7, del modello decisionale introdotto dal D.Lgs. 149/2022.
Le domande di parte attrice sono infondate.
Le risultanze istruttorie hanno dimostrano univocamente l'avvenuto pagamento dei canoni in contestazione, da parte della RI e Mare, a mani di , figlio Controparte_2 della modalità questa affatto inusuale, ed anzi consueta fra le parti;
sul punto, le Pt_1
Co dichiarazioni dei testi (già l.r. RI e Mare), , Testimone_1 Persona_1
, e sono risultate del Testimone_2 Testimone_3 Testimone_4 tutto univoche e circostanziate, tali perciò da integrare quelle “circostanze univoche e concludenti” richieste dalla giurisprudenza per riconoscere efficacia liberatoria al pagamento eseguito con modalità diverse da quelle legali o convenzionali (cfr. Cass.
26052/2008, Cass. 10291/2010).
La somma è stata peraltro incassata, come risulta documentalmente dal timbro posto sulla copia dell'assegno, e tale circostanza fonda, come si dirà in prosieguo,
l'accoglimento della domanda riconvenzionale.
Quanto all'occupazione del piano ammezzato, è emerso altrettanto univocamente
(teste e che ciò non è stato frutto Testimone_4 Testimone_2 Testimone_1 di iniziativa unilaterale del conduttore, bensì concordata verbalmente tra le parti a fronte dell'avvenuta esecuzione dei lavori di adeguamento necessari (rifinitura ed impiantistica).
In ogni caso, trattandosi di area esclusa dal contratto, la questione non riguarda l'esatto adempimento di esso, bensì eventualmente la legittimità di una diversa occupazione che sarebbe avvenuta sine titulo.
In merito agli oneri condominiali, è pacifico in giurisprudenza che “I soggetti tenuti
a contribuire alle spese comuni sono esclusivamente i proprietari delle varie porzioni di piano di un edificio, pur se locate, salvo il diritto ad esserne rimborsati in parte dai conduttori, atteso che tra quest'ultimi ed il condominio, non si instaura alcun rapporto, che legittimi l'esercizio di azioni dirette verso gli uni da parte dell'altro” (Trib. Roma
11/06/2019); nel caso di specie il locatore ha diffidato il conduttore al pagamento di tali oneri soltanto pochi giorni prima dell'instaurazione presente giudizio, non potendosi perciò ravvisare un inadempimento tale da giustificare la risoluzione del contratto ex art. 1455 c.c.
Infine, per quanto riguarda la pretesa violazione del divieto di sublocazione, tale clausola non può riguardare l'ipotesi della complessiva cessione o affitto d'azienda,
4 dovendosene in caso contrario ravvisare la nullità per violazione dell'art. 36 L. 392/1978
(Cass. 1966/2000). Nella fattispecie che ci occupa, non è stato neppure contestato che il cessionario d'azienda abbia proseguito l'attività commerciale, a nulla rilevando che il valore dell'immobile in cui l'attività viene esercitata assuma rilievo preponderante all'interno del complesso di beni e rapporti che costituiscono l'azienda, né è stata allegata l'avvenuta opposizione del locatore per gravi motivi entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione, come previsto dalla norma.
La domanda riconvenzionale proposta dalla convenuta è fondata;
essendo stato comprovato il pagamento indebito di canoni che erano già stati corrisposti dalla cedente, la sublocatrice è tenuta alla loro restituzione, maggiorata degli interessi al tasso legale.
Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate, in favore di parte convenuta ed a carico dell'attrice, ai sensi dell'art. 9 D.L. 1/2012 e del successivo D.M. 55/2014
(applicabile anche ai giudizi instaurati anteriormente alla sua entrata in vigore, datata
03/04/2014, in base alla disposizione temporale di cui all'art. 28 D.M. 55/2014 ed in assenza di una prestazione difensiva totalmente esauritasi nel periodo pregresso, in conformità ai criteri già stabiliti, con riferimento al precedente D.M. 140/2012, da Cass.
S.U.17405/2012), in € 1.500,00 per la fase di studio, € 1.200,00 per la fase introduttiva,
€ 1.800,00 per la fase di trattazione ed € 2.000,00 per la fase decisoria, per un compenso totale di € 6.500,00, oltre spese generali ex art. 2 D.M. 55/2014 nella misura ordinaria del 15%, da distrarsi in favore del procuratore dichiaratosi antistatario;



P. Q. M.


Il Tribunale di Patti, Sezione Civile, in persona del Giudice monocratico Dott. Giovanni
Genovese, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n° 100469/2003 del
Registro Generale Contenzioso, così decide:
1) rigetta le domande di parte attrice;

2) accoglie la domanda riconvenzionale e, per l'effetto, condanna l'attrice al pagamento della somma di € 5.095,25 in favore della convenuta, oltre interessi al tasso legale dal 30/06/2003 al soddisfo;

3) condanna l'attrice alla rifusione delle spese di giudizio in favore della convenuta, che liquida in complessivi € 6.500,00 per compensi, oltre spese generali nella misura del 15%, iva e c.p.a. se dovute, da distrarsi in favore del procuratore antistatario.
Patti, 28/01/2025 Il Giudice Dott. Giovanni Genovese
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