N. R.G. 1708/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di CIVITAVECCHIA
Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario dott. Maria Emanuela Ragusa ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1708/2023 promossa da:
(C.F. ) Parte_1 P.IVA_1 rappresentata e difesa dall'Avv. CECCARELLI GIANNI GRASSELLI STEFANO;

ATTRICE
Contro

( C.F. ) rappresentato e difeso dall'Avv. VENTOLINI Controparte_1 C.F._1
NORBERTO
CONVENUTO

CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso riportandosi ai propri scritti difensivi.

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
La in Vignanello, con atto 11.9.2017, premettendo di Parte_1
esser proprietaria locatrice di un complesso Turistico Recettivo in località Spinicci a Tarquinia e di averlo concesso in locazione con contratto 10.1.2010 ad al canone annuale di Euro Controparte_1 pagina 1 di 7 7.500,00, lamentava la morosità del conduttore per tutte le mensilità del canone dall'inizio del rapporto e lo citava per la convalida, precisando di essere divenuta proprietaria del complesso immobiliare per atto di donazione 28.7.2011 a rogito notaio . Persona_1
Si costituiva che si opponeva allo sfratto sostenendo di essere titolare, per convenzione Controparte_1
contrattuale, di un credito di euro 33.000,00 da porre in compensazione con i canoni, si riportava ai contenuti del contratto di locazione stipulato nel 2010 con il RE con cui, Controparte_2 all'art. 9), le parti si erano date atto che il complesso necessitava di lavori di manutenzione straordinaria indicati nell'elenco sottoscritto dalle parti ed allegato al contratto sotto la lettera A) e stabiliva l'esecuzione delle opere da parte del conduttore con costi da riconoscersi in suo favore in base ai criterio di stima del prezziario Regionale e la compensazione dei predetti costi con il canone di locazione;
deduceva che il contratto obbligava il locatore a richiedere ed ottenere dalle Pubbliche
Amministrazioni competenti il rilascio delle necessarie autorizzazioni e permessi per l'attività e precisava che la spesa per il ripristino era stata allora stimata in euro 79.587,28 in una relazione tecnica fatta redigere di concerto tra le parti nell'ottobre 2009 dal geometra Si riportava poi alle CP_3
pattuizioni contenute nella scrittura privata indicata come allegato A) al contratto.
Il sosteneva che lui stesso, in luogo del locatore, si era poi attivato per le autorizzazioni CP_1 finalizzate alla ingente ristrutturazione interna dell'immobile e, successivamente, per l'ottenimento dell'autorizzazione sanitaria, rilasciata il 18.8.2014 con licenza n. 1023 per l'esercizio di albergo denominato “albergo Paradiso”, a distanza di quattro anni dalla sottoscrizione del contratto di locazione.
Il convenuto sosteneva che la spesa delle opere eseguite, documentate in gran parte da fatture di acquisto di materiali e lavori per Euro 82.774,94, era stata complessivamente di Euro 105.000,00.
Il richiamava i contenuti contrattuali nonchè all'to A) che prevedeva, oltre alla compensazioni CP_1 dei costi dei lavori con i canoni, anche quella relativa all'importo di tre cambiali, per totali Euro
33.000,00, emesse dal locatore RE in proprio favore e mai onorate, e Controparte_2 che stabiliva che il pagamento dei canoni avrebbe avuto decorrenza solo dal momento dell'ottenimento delle autorizzazioni necessarie al suo funzionamento.
Sin dalle prime difese la , a mezzo dei suoi procuratori, Parte_1 dichiarava di disconoscere l'autenticità dell'allegato A) al contratto di locazione, ritenendolo privo di data e non coevo alla stipula poichè riportante, nel corpo dell'atto, il numero e la data di registrazione del contratto al quale si riferiva;
contestava le relazioni tecniche del 7.10.2009 e del 10.11.2017 a firma del geometra ed il loroil relativo valore probatorio. L'attrice lamentava di non Controparte_4 pagina 2 di 7 aver mai ricevuto comunicazione dei lavori effettuati che definiva essere di ordinaria manutenzione;
depositava relazione tecnica fatta svolgere all'esito dei sopralluoghi effettuati il 6.2.2018 e 28.2.2018 con cui si era stabilito che alcuni lavori di manutenzione che erano stati realizzati in economia e non avevano apportato alcun miglioramento alla struttura, infine contestava alcune fatture, in parte intestate ad Albergo Paradiso anche prima dell'ottenimento delle licenza ed altre ad ed anche la Controparte_1
circostanza che il complesso recettivo immobiliare anche precedentemente all'ottenimento della licenza, fosse stato utilizzato dal conduttore per l'attività alberghiera,.
La IA sosteneva che le cambiali consistevano in debiti personali del RE non riferibili alla e che il credito doveva considerarsi prescritto. In via Parte_1 subordinata richiamava l'eccessiva onerosità del contratto di locazione tale da giustificare la risoluzione ex art. 1467 c.c, poichè la IA era onerata delle sanzioni in materia di tributi relativamente agli accertamenti IMU.
La domanda è infondata e come tale va respinta.
La nell'anno 2011 aveva accettato in donazione la proprietà dell'immobile ma ha atteso Parte_1
vari anni prima di assumere le iniziative che scaturivano dal suo subentro nel contratto di locazione stipulato il 21 gennaio 2010 da con l'originario locatore Controparte_1 Controparte_5
non adoperandosi all'assolvimento delle obbligazioni a suo carico quale, segnatamente,
[...] all'art. 9), “l'obbligo del locatore richiedere ed ottenere dalla Pubbliche Amministrazioni competenti il rilascio delle necessarie autorizzazioni e permessi”.
Devono quindi considerarsi le pattuizioni contrattuali originarie quelle che regolano il rapporto anche successivamente al subentro di un altro soggetto nel contratto di locazione, come nella fattispecie non è contestato sia avvenuto il 28 luglio 2011, contestualmente alla donazione del complesso immobiliare alla da parte della precedente proprietaria “Associazione pro Senectute Pensionato e casa di Parte_1 riposo DD e RT LI, alla quale, il RE Don aveva donato il Controparte_2
bene con atto rogito notaio sin dal 28 gennaio 2005, pur proseguendo a Persona_2
mantenerlo nella sua piena disponibilità, tanto da stipulare validamente il contratto di locazione con il
CP_1
La comune volontà delle parti, nel contratto stipulato dal RE con il era CP_2 CP_1
quella di svolgere lavori di mantenimento e di ristrutturazione finalizzati a consentire l'usufruibilità di una struttura in forte stato di degrado, in modo da poterla mettere in condizioni di operare a norma di legge, di dotarla delle licenze ed autorizzazioni idonee all'esercizio dell'attività alberghiera già precedentemente esercitata in un regime di illegittimità, stante il chiaro tenore letterale dell'art. 9) che pagina 3 di 7 attestava che il complesso affittato necessitava di lavori di manutenzione straordinaria indicati nell'elenco sottoscritto dalle parti ed allegato al contratto sotto la lettera A) e stabiliva l'onere di esecuzione da parte del conduttore, con costi da determinarsi in base al prezziario regionale, prevedendo la loro defalcazione dal canone di locazione fino alla concorrenza della spesa occorsa.
Sebbene nel contratto fosse stato poi stabilito “l'obbligo” del locatore di richiedere ed ottenere dalle
Pubbliche Amministrazioni competenti il rilascio delle necessarie autorizzazioni, era stato anche convenuta all'art. 6), la facoltà del recesso dal contratto in caso di mancato ottenimento.
In tale ottica, la pattuizione contenuta nell'art. 2 dell'all.to A) con cui era stato previsto che il canone decorresse dall'ottenimento di titoli autorizzativi, deve ritenersi limitata alla data 28 luglio 2011 ovvero dal subentro della nel contratto, momento dal quale la nuova locatrice ne acquisiva il diritto Parte_1
e il conduttore, avendo verosimilmente già terminato le opere, aveva facoltà di recedere dal contratto ovvero di mettere in mora il locatore affinchè adempiesse alle sue obbligazioni ma non di proseguire a servirsi del bene senza corrispettivo fino al conseguimento dell'autorizzazione sanitaria e della licenza, rilasciati rispettivamente il 18.8.2014 ed il 3.10.2014, tenuto conto anche del fatto che la ha offerto dimostrazione, attraverso la testimonianza di che la struttura Parte_1 Tes_1
recettiva Albergo Paradiso veniva utilizzata a pieno regime dal con vitto ed alloggio per i suoi CP_1
ospiti, anche prima dell'ottenimento delle autorizzazioni.
Gli accordi contrattuali prevedevano infine all'to A) l' ulteriore compensazione del canone con i debiti che il RE aveva maturato nei confronti di e della moglie per CP_2 Controparte_1
l'importo di euro 33.000,00, scaturente da effetti cambiari rilasciati in tempi precedenti e tale convenzione, costituendo riconoscimento di debito, deve ritenersi valida ed efficace.
In tale contesto pattizio il disconoscimento operato dalla del documento all.to A) al Parte_1
Cont contratto di locazione e che reca la sottoscrizione del reverendo prodotto dal Controparte_2
in copia conforme sin dalle prime difese, documento cui rimandano le pattuizioni del contratto CP_1
principale sottoposto alla registrazione, in mancanza della proposizione di querela di falso, non inficia la validità di quella scrittura di cui la parte convenuta non ha richiesto la verificazione, ciò in quanto si tratta di un documento che ha una elevata incidenza sostanziale e processuale tale da richiedere la querela di falso onde contrastarne l'autenticità (Cass. Sent 8938/2015).
Inoltre il disconoscimento di una scrittura privata ex art. 214 cpc priva di efficacia probatoria solo il documento scritto o sottoscritto dalla parte contro cui è prodotto, non anche la scrittura privata proveniente da un terzo, che è pertanto utilizzabile anche se è disconosciuta, ed il giudice ha facoltà di pagina 4 di 7 valutare l'affidabilità della predetta, considerando il contesto e le circostanze in cui la scrittura è stata redatta.(Cass. Ordinanza 9329 del 2024).
L'Art. 214 c.p.c. dispone che colui contro il quale è prodotta una scrittura privata e non un soggetto terzo, se intende disconoscerla, è facoltizzato a negare formalmente la propria scrittura con l'obbligo della controparte di chiederne la verifica se intende avvalersi di tale documento. La suprema Corte ha poi chiarito che “non sussiste l'onere di disconoscere una scrittura privata laddove sia pacifico che il documento non provenga dalla parte contro cui la scrittura è prodotta dal che consegue che – ove venga invece, effettuato il disconoscimento – non sussiste l'onere di proporre istanza di verificazione e la scrittura deve essere apprezzata – sul piano probatorio – quale atto proveniente da un terzo, senza che posa determinarsi il diverso effetto dell'inutilizzabilità che consegue alla mancata proposizione dell'istanza di verificazione” (Cass. Civile Sezione III, sent. n. 23155/2014).
Va ulteriormente considerato che l'originale della scrittura privata, già offerto al contraddittorio dal convenuto in copia conforme, è stato portato al cospetto della parte attrice e dei legali proprio in occasione degli incontri con il CTU ing. – che era stato all'uopo autorizzato dal giudice al Per_3
relativo incombente - come attesta il verbale 5 dicembre 2018, senza che anche nella predetta circostanza la IA assumesse qualsivoglia iniziativa, ritualmente esperibile, per contrastarne la veridicità.
I contraenti nello stipulare il contratto di locazione avevano quindi rimesso le ulteriori pattuizioni ad un separato atto ed a nulla osta che il documento denominato all.to A) non sia stato coevo ma redatto e sottoscritto in epoca successiva, perché, in ogni caso, come si evince dai contenuti dello scritto, tale atto è certamente precedente all'esecuzione dei lavori commissionati al CP_1
Ciò premesso, sebbene dai contesti contrattuali si deduce che le pattuizioni intercorse riguardavano i soli lavori stabiliti dalle parti quali opere necessarie a risanare l'immobile in vista del regolare svolgimento dell'attività, valutate dalle parti in base alla relazione fatta eseguire nell'anno 2009 dal geometra e non quelle successivamente svolte dal in corso di rapporto e, sebbene CP_3 CP_1
il conduttore non avesse comunicato al locatore la necessità dei successivi lavori attenendosi alle prescrizioni previste dall'art. 1575 c.c. - come avrebbe dovuto fare per poter poi poter provvedere direttamente – le ulteriori opere si possono ritenere implicitamente autorizzati dalla IA Santa
Maria della Conciliazione che una volta subentrata nella posizione di nuova locatrice era rimasta inerte per l'ottenimento delle autorizzazioni e non aveva assunto alcun'altra iniziativa.
Solo a decorrere dalla lettera 25 maggio 2016 La IA aveva preso le redini del contratto di locazione, mettendo però in atto una condotta non improntata a buona fede, chiedendo infatti al CP_1 pagina 5 di 7 il pagamento di tutti i canoni dall'inizio del rapporto, quindi anche quelli precedenti all'acquisto della sua qualità di locatrice, senza tener conto delle opere che il conduttore aveva svolto presso il complesso immobiliare e delle ulteriori pattuizioni.
Il CTU nominato in corso di causa ha stimato l'entità dei costi sostenuti dal conduttore, che in base all'art 9) erano stati convenuti come da determinarsi in base al prezziario regionale, sulla scorta della relazione del 7.10.2009 svolta del geometra valutandoli in Euro 64.822,00 oltre iva, ed CP_3
ha parimenti calcolato con i medesimi criteri le opere successivamente eseguite dal in Euro CP_1
86.562,69, considerando la spesa complessiva occorsa come risultava dalle fatture di acquisto dei materiali per complessive Euro 60.152,00, per poi pervenire, con condivisibile argomentazione, ad una calcolo ridotto, pari ad Euro 100.00,00 a corpo, eseguendo un'analisi che teneva conto che le lavorazioni erano state eseguite senza un intervento organico ed in economia diretta e quindi con minore aggravio di spesa.
Alla suddetta somma, che è da defalcarsi dal canone fino alla relativa compensazione a partire dalla data di subentro della nel contratto di locazione, si aggiunge quella di Euro 33.000,00, quale Parte_1
riconoscimento di debito, attestato anche dagli effetti cambiari rilasciati in epoca precedente dal
RE Don al Controparte_2 CP_1
L'ulteriore domanda di risoluzione del contratto di locazione per eccessiva onerosità è infondata e va respinta: l'ipotesi normativa contemplata dall'Art. 1467 c.c. prevede il diverso caso in cui nei contratti ad esecuzione continuata o periodica, ovvero ad esecuzione differita , se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari ed imprevedibili, la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto, mentre, nella fattispecie, il contratto di locazione ha avuto svolgimento secondo i patti intercorsi che già prevedevano l'esigenza di sostenere i costi al momento della conclusione del contratto.
Dalle considerazioni che precedono, nei limiti della somma di Euro 100.000,00 per lavori ed Euro
33.000,00 per l'ulteriore credito del conduttore, trova accoglimento la domanda riconvenzionale proposta da nonché la relativa compensazione con i canoni contrattuali, a decorrere dal Controparte_1
28 luglio 2011.
Le, spese di causa, liquidate come in dispositivo ai valori medi per i giudizi di convalida di sfratto seguono la soccombenza;
le spese di CTU, poste provvisoriamente a carico della parte attrice e liquidate in Euro 3.389,27 oltre accessori di legge, vengono poste definitivamente a carico della parte attrice.
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P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone: rigetta la domanda proposta da nei confronti di Parte_1 CP_1
;
[...]
in accoglimento della domanda riconvenzionale dichiara pari ad Euro 133.000,00 il credito complessivo che ha diritto di compensare con il canone di locazione, dal 28 luglio Controparte_1
2011 in poi;

Condanna altresì la parte attrice a rimborsare alla parte convenuta le spese di causa che liquida in Euro
6.301,00 oltre accessori di legge per compensi professionali oltre alle spese occorse per la CTU.
Civitavecchia, 15 giugno 2025
dott. Maria Emanuela Ragusa
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