Anno 2025

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI SALERNO
– PRIMA SEZIONE CIVILE –
Il Tribunale Ordinario di Salerno – prima sezione civile – in persona del Gop in funzione di
Giudice Unico, Avv. Ornella Mannino, al termine della discussione orale disposta ai sensi dell'art. 429 cod. proc. civ., ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta in primo grado al n. R.G. 5479/2023
TRA
– in persona del suo legale rappresentante pro tempore –, Parte_1
rappresentata e difesa, giusta procura speciale in calce al ricorso introduttivo, dall'Avv.
Fabio Cadeddu ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Salerno alla Via Ruggiero
Giordano, n. 8
– ricorrente –
CONTRO
– in persona del suo legale rappresentante pro tempore –, rappresentata e CP_1
difesa, giusta procura in calce alla memoria di costituzione e risposta, dagli Avv.ti Marcello
Brescia Morra e Carmine Natella ed elettivamente domiciliata presso il loro studio in Salerno
al Corso Giuseppe Garibaldi, n. 3
1 – resistente –
Avente ad oggetto: risoluzione contratto di locazione.
Conclusioni delle parti: all'udienza di discussione del 25 giugno 2025, le parti concludevano come da verbale che qui abbiansi per integralmente richiamato e trascritto. All'esito della discussione orale disposta ai sensi dell'art. 429 cod. proc. civ., la causa era decisa dando pubblicamente lettura del dispositivo della sentenza.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Si premette che la presente motivazione viene redatta in forma sintetica, in conformità alla riforma degli artt. 132 cod. proc. civ./118 Disp. attuaz. cod. proc. civ. di cui alla legge n.
69/2009, direttamente applicabile alla fattispecie.
Con ricorso ex art. 447bis cod. proc. civ., ritualmente notificato unitamente al pedissequo decreto, la esponeva: a) di avere concesso in locazione ad uso diverso Parte_1
da abitazione, con contratto registrato in data 13.5.2022 al numero di Protocollo
22051309343121729 - 000001 presso l'Agenzia delle Entrate, Ufficio di Salerno, alla
[...]
l'immobile sito in Salerno, alla Via S. Allende (all'interno del porto turistico CP_2
” e denominato “S1”), composto di un locale commerciale a Parte_2
piano terra (livello strada) di 76 mq, un locale cucina di 50 mq, un deposito di 6 mq, ed una terrazza di 150 mq, come identificato nel Catasto Fabbricati del Comune di Salerno al foglio
46 part.652 sub 292 cat. C/1; b) che il canone di locazione era convenuto in € 6.000,00
mensili, oltre IVA secondo legge ed aggiornamento ISTAT, da pagarsi in via anticipata entro il giorno 5 di ogni mese, più il pagamento degli oneri accessori per “Servizi Generali” di manutenzione delle aree comuni del porto, pari ad € 10,00 per metro quadro, oltre IVA ed aggiornamento ISTAT, nonché, “ove il locale … non sia dotato di propri contratti con i soggetti eroganti”, al pagamento del servizio elettrico ed idrico;
c) che il contratto, all'art. 2 17, conteneva la clausola risolutiva espressa prevedendo la facoltà del locatore di risolverlo a mezzo raccomandata a/r ai sensi e per gli effetti dell'art. 1456 cod. civ., in caso di mancato o ritardato pagamento di due mensilità, anche se non consecutive;
d) che, in data 22 marzo
2023, la contestava alla il suo grave Parte_1 Controparte_2
inadempimento al contratto di locazione, sotto vari profili, e, per l'effetto, dichiarava il contratto risolto affermando, comunque, di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa;
e) che l' sosteneva di aver già pagato i canoni di locazione a Controparte_2
mezzo di alcuni assegni e di aver esercitato anche un diritto di opzione per l'acquisto dell'immobile; f) che detti assegni erano relativi ad altri rapporti contrattuali intercorrenti fra le parti (atto transattivo sottoscritto tra le stesse parti in data 1 aprile 2022 (che trovava causa in un precedente inadempimento della e le somme eccedenti detti Controparte_2
rapporti erano state comunque regolarmente imputate da alle fatture Parte_1
concernenti i canoni di locazione residuando in relazione a questi ultimi la somma di €
6.960,00; g) che, contestualmente alla stipula del contratto di locazione ed alla indicata transazione, le stesse parti avevano stipulato anche un contratto di opzione che aveva ad oggetto l'acquisto da parte di dell'immobile di cui al contratto di Controparte_2
locazione al prezzo di € 450.000,00. Il contratto di opzione prevedeva l'esercizio del diritto di opzione entro e non oltre il 30.9.2022 e la stipula del contratto per atto pubblico e il pagamento del prezzo entro il termine -dichiarato espressamente essenziale- del 31.5.2023.
Il regolamento contrattuale conteneva pure una condizione sospensiva dell'efficacia del contratto stesso del seguente tenore: “3. Condizione sospensiva. La potrà Controparte_2
esercitare il diritto di opzione di cui al presente contratto solo se, al momento del preteso esercizio, sarà adempiente nei confronti della rispetto a tutti gli altri Parte_1
atti e/o contratti in essere tra le parti. Pertanto, la non potrà esercitare il Controparte_2
diritto di opzione ove sia inadempiente e/o debitrice di somme, per qualsivoglia titolo e/o
3 ragione, nei confronti della;
h) che, in data 22 settembre 2022, la Parte_1
con comunicazione a mezzo PEC, pretendeva di esercitare il diritto di Controparte_2
opzione per l'acquisto dell'immobile; i) che, in data 23 settembre 2022, Parte_1
comunicava e contestava alla che, in considerazione di sue inadempienze Controparte_2
non poteva esercitare il diritto di opzione essendo lo stesso inefficace.
Conseguentemente, stante la risoluzione di diritto del contratto di locazione per violazione della clausola risolutiva espressa, conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Salerno la al fine di sentire accertare e dichiarare che il contratto di locazione Controparte_2
sottoscritto tra le parti in data 1.4.2022, si era risolto per inadempimento della conduttrice,
ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1456 cod. civ., ovvero, subordinatamente, per grave inadempimento ex art. 1453 cod. civ. e, per l'effetto, in ogni caso, condannare la
[...]
al rilascio immediato dell'immobile. Instava altresì per la condanna della CP_2
convenuta al pagamento dei canoni di locazione non ancora pagati e dovuti Controparte_2
sino al 22.3.2023 pari ad € 70.714,847, di € 6.020,70 per i “Servizi Generali” dalla data di stipula del contratto a tutto il 2023, nonché di € 19.253,58 per ribaltamento dei costi per consumi idrici ed elettrici e di € 500,00 al giorno, a titolo di penale ex art. 13 del contratto,
a partire dal 22.3.2023. Chiedeva altresì condannarsi la convenuta, sia pure in via equitativa,
a risarcire l'ulteriore danno subìto dalla in conseguenza degli Parte_1
inadempimenti al contratto di locazione quantificato in € 500,00 al giorno a partire dall'1.4.2023 ed al pagamento degli interessi di mora a far data dalla domanda giudiziale su tutte le somme calcolati al tasso degli interessi moratori, nonché al pagamento delle spese di giudizio.
Ritualmente instaurato il contraddittorio, provvedeva a costituirsi la Controparte_2
deducendo l'insussistenza di alcun inadempimento. In particolare, eccepiva che, per effetto dell'esercizio del diritto di opzione con comunicazione a mezzo pec del 22/09/2022, come
4 previsto dall'art. 2, par. 3, del contratto di opzione, si era verificata la sospensione dei canoni di locazione dall'1 ottobre 2021 sino alla stipula del contratto di cessione. Instava
conseguentemente per il rigetto della domanda formulata dalla ricorrente nonché, in riconvenzionale, per l'accertamento e la declaratoria del proprio diritto ad esercitare l'opzione di acquisto dell'immobile con condanna di alla stipula del Parte_1
rogito notarile.
Disposto lo spostamento dell'udienza di comparizione a seguito della domanda riconvenzionale spiegata dalla convenuta assegnato ad entrambe le parti Controparte_2
termine per l'espletamento del tentativo obbligatorio di mediazione, la causa, istruita documentalmente, era rinviata all'udienza di discussione del 26 marzo 2025 e successivamente a quella del 25 giugno 2025, all'esito della quale, sulle conclusioni delle parti, era decisa in dandosi pubblicamente lettura del dispositivo della sentenza e riservando giorni trenta per il deposito della motivazione.
Deve preliminarmente dichiararsi la procedibilità dele domande avendo le parti espletato,
con esito negativo, il procedimento obbligatorio di mediazione.
Nel merito, la domanda è fondata e merita conseguentemente accoglimento.
Deve preliminarmente rilevarsi che, ai sensi dell'art. 1587 cod. civ., il conduttore ha l'obbligo di dare al locatore il corrispettivo nei termini convenuti, costituendo il pagamento del canone la sua principale e fondamentale obbligazione, considerandosi legittima la sospensione parziale o totale dell'adempimento di tale obbligazione, ai sensi dell'art. 1460
cod. civ., solamente quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte. La giurisprudenza appare infatti conforme nel ritenere che, in tema di locazione di immobili, costituendo il pagamento del canone di locazione la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, a costui non è consentito astenersi dal versare il corrispettivo o
5 di determinare unilateralmente il canone se non allorché venga completamente a mancare la prestazione della controparte (cfr.; Cass. Civ., sez. III, 5 ottobre 1998,n. 9863), costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti.
Deve altresì precisarsi che, in tema di contratti di locazione e risoluzione per inadempimento, ex art. 1453 cod. civ., parte attrice ha solo l'onere probatorio della propria legittimazione attiva, e cioè della sussistenza del proprio credito che ben può essere assolto mediante il contratto debitamente registrato tra le parti, mentre incombe sul conduttore l'onere di provare di aver provveduto all'esatto adempimento di quanto dovuto.
Nella fattispecie, la conduttrice, non ha ottemperato a tale obbligo posto che la stessa non ha dimostrato, e nemmeno negato, di non avere corrisposto i canoni di locazione per cui è
giudizio, asserendo invece che gli stessi non fossero dovuti per effetto dell'esercizio del diritto di opzione, posto in essere con comunicazione a mezzo pec del 22/09/2022, a seguito della quale si sarebbe verificata , ai sensi dell'art. 2, par. 3, del contratto di opzione, la sospensione dei canoni di locazione dall'1 ottobre 2021 sino alla stipula del contratto di cessione.
Orbene, detta eccezione è infondata. E' pur vero che il contratto di opzione dell'1 aprile 2022
prevede, all'art. 1, la concessione, da parte di in favore della Parte_1 [...]
dell'opzione d'acquisto sull'immobile ubicato in Salerno alla Via S. Allende s.n.c. CP_3
all'interno del realizzato nell'edificio S1 da esercitarsi ex art. Parte_3

2.2. entro il temine essenziale del 30 settembre 2022 con stipula dell'atto pubblico entro e non oltre il 31 maggio 2023 e sospensione del canone di cui al contratto di locazione dall'1
ottobre 2021 sino alla stipula del contrato di cessione. Sennonché, a prescindere dal rilievo che la data dell'1 ottobre 2021 deve intendersi evidentemente come frutto di un mero errore
6 materiale, come si evince dalla circostanza che i due contratti (di opzione e di locazione)
risultano entrambi stipulati il 1° aprile 2022 (e dunque successivamente all'1 ottobre 2021,
data in cui l'onere di corresponsione dei canoni, non essendo in vigore il contratto di locazione, non sussisteva), deve altresì evidenziarsi che il successivo art. 3 del contratto prevede che la potrà esercitare il diritto di opzione solo se, al momento del Controparte_2
suo preteso esercizio, sarà adempiente nei confronti di rispetto a tutti Parte_1
gli altri atti e/o contratti in essere tra le parti. “Pertanto, la non potrà Controparte_2
esercitare il diritto di opzione ove sia inadempiente e/o debitrice di somme, per qualsivoglia titolo e/o ragione, nei confronti della (cfr. art. 3 del contratto di Parte_1
opzione depositato telematicamente da parte convenuta contestualmente alla sua costituzione in giudizio).
Risulta conseguentemente accertata oltre che l'infondatezza della domanda riconvenzionale formulata dalla convenuta tendente ad ottenere l'accertamento e la declaratoria del proprio diritto ad esercitare l'opzione di acquisto dell'immobile con condanna di Parte_1
alla stipula del rogito notarile, anche la sussistenza dell'inadempimento della
[...]
convenuta che, alla luce della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 17 del contratto di locazione dell'1 aprile 2022, la cui violazione è stata contestata dalla ricorrente con raccomandata a/r del 22 settembre 2023, determina la risoluzione del contratto,
prescindendosi dalla valutazione della gravità dell'inadempimento ex art. 1455 cod. civ..
Deve dunque dichiararsi la risoluzione ex art. 1456 cod. civ. del contratto di locazione concluso il 1° aprile 2022 a far data dal 22 marzo 2023, condannandosi l'intimata conduttrice al rilascio, entro il 23 luglio 2025, dell'immobile per cui è giudizio.
Alla dichiarazione di risoluzione consegue la condanna della convenuta al pagamento dei canoni scaduti al momento della risoluzione del contratto di locazione ammontanti ad €
7 70.714,847, oltre interessi legali dalle singole scadenze fino all'effettivo soddisfo, nonché
dei canoni dovuti dalla data di risoluzione del contratto di locazione (22 Marzo 2023) sino all'effettivo rilascio, oltre interessi legali dalle singole scadenze fino all'effettivo soddisfo.
Deve inoltre rilevarsi che, ai sensi dell'art. 13 del contratto di locazione intercorso fra le parti, rubricato “Ritardata consegna dell'immobile”, la parte conduttrice “oltre all'intero canone di locazione e/o all'indennità di occupazione pari al canone mensile di locazione, si obbliga espressamente a corrispondere una penale, non riducibile dal Giudice di € 500,00
(euro cinquecento/00) per ogni giorno di ritardo nella consegna dell'immobile, slva la prova del maggior danno”.
Bisogna precisare che alla clausola penale non si applica la disciplina in tema di usurarietà
dei tassi di interesse, bensì la “reductio ad aequitatem” ex art. 1384 cod. civ., non predeterminata dalla legge, ma affidata all'apprezzamento del giudice secondo equità, la quale va fondata non già sulla valutazione della prestazione, bensì sulla considerazione dell'interesse all'adempimento della parte creditrice e sulle ripercussioni del ritardo o dell'inadempimento sull'effettivo equilibrio sinallagmatico del rapporto (Cass. Civ., sez. III,
21/02/2023, n. 5379). La Suprema Corte ha precisato che il predetto potere di riduzione a equità può essere esercitato d'ufficio dal giudice, anche qualora le parti abbiano contrattualmente convenuto, come nella fattispecie, l'irriducibilità della penale (cfr. Cass.
Civ., Sez. III, 15/06/2018, n. 15753), sia con riferimento alla penale manifestamente eccessiva, sia con riferimento all'ipotesi in cui l'obbligazione principale sia stata in parte eseguita.
Orbene, ritiene questo Giudice che, nella fattispecie, la clausola penale di € 500,00 per ogni giorno di ritardo nella riconsegna dell'immobile, prevista dall'art. 13 del contratto di locazione, vada equitativamente ridotta ad € 100,00, traducendosi diversamente
8 nell'applicazione di un importo eccessivamente gravoso rispetto allo stesso canone di locazione concordato.
Parte convenuta deve essere dunque altresì condannata al pagamento in favore della ricorrente – in persona del suo legale rappresentante pro tempore –a Parte_1
titolo di penale, ai sensi dell'art. 13 del contratto di locazione, dell'importo di € 100,00 a far data dalla risoluzione del contratto avvenuta il 22 Marzo 2023 sino all'effettivo rilascio.
Vano invece rigettate le ulteriori richieste risarcitorie formulate da parte ricorrente siccome destituite di adeguato riscontro probatorio.
Il regolamento delle spese processuali segue il principio di soccombenza, di cui all'art. 91,
comma 1, cod. proc. civ., con condanna della resistente al rimborso degli onorari di difesa in favore di parte ricorrente, che si liquidano d'ufficio, in mancanza di notula, giusta il valore della controversia così come accertato e l'attività difensiva svolta, con riferimento ai parametri previsti dal D.M. 147 del 13 agosto 2022 (scaglione di riferimento da € 52.001,00
ad € 260.000,00).


P.Q.M.


il Tribunale Ordinario di Salerno – prima sezione civile – – in persona del Gop in funzione di Giudice Unico Avv. Ornella Mannino, definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta in primo grado al n. 5479/2023 R.G. – uditi i procuratori delle parti –, ogni altra istanza, difesa, eccezione e deduzione assorbita o disattesa, così provvede:
1) DICHIARA la risoluzione ai sensi dell'art. 1456 cod. civ., a far data dal 22 Marzo 2023,
del contratto di locazione sottoscritto dalle parti in data 1 Aprile 2022 ed oggetto del presente giudizio;

9 2) CONDANNA la resistente – in persona del suo legale Controparte_2
rappresentante pro tempore – a rilasciare entro il 23 Luglio 2025 libero e vuoto di persone e cose l'immobile ubicato in Salerno, alla Via S. Allende senza numero civico (all'interno del porto turistico ” e denominato “S1”), composto da un locale Parte_3 Parte_2
commerciale a piano terra (livello strada) di 76 mq, un locale cucina di 50 mq, un deposito di 6 mq ed una terrazza sovrastante l'edificio S1 di 150 mq, il tutto identificato nel Catasto
Fabbricati del Comune di Salerno al foglio 46 part.652 sub 292 cat. C/1;
3) CONDANNA la resistente – in persona del suo legale Controparte_2
rappresentante pro tempore – al pagamento in favore della ricorrente Parte_1
– in persona del suo legale rappresentante pro tempore – dei canoni scaduti al momento della risoluzione del contratto di locazione ammontanti ad € 70.714,847, oltre interessi legali dalle singole scadenze fino all'effettivo soddisfo;

4) CONDANNA la resistente – in persona del suo legale Controparte_2
rappresentante pro tempore – al pagamento in favore della ricorrente Parte_1
– in persona del suo legale rappresentante pro tempore – dei canoni dovuti dalla data di risoluzione del contratto di locazione (22 Marzo 2023) sino all'effettivo rilascio, oltre interessi legali dalle singole scadenze fino all'effettivo soddisfo;

5) CONDANNA la resistente – in persona del suo legale Controparte_2
rappresentante pro tempore – al pagamento in favore della ricorrente Parte_1
– in persona del suo legale rappresentante pro tempore – al pagamento a titolo di penale dell'importo di € 100,00 a far data dalla risoluzione del contratto avvenuta il 22 Marzo 2023
sino all'effettivo rilascio;

6) RIGETTA le domande di ulteriore risarcimento formulate da parte ricorrente;

10 7) RIGETTA la domanda riconvenzionale formulata dalla – in Controparte_2
persona del suo legale rappresentante pro tempore –;
8) CONDANNA la resistente – in persona del suo legale Controparte_2
rappresentante pro tempore – al pagamento in favore della ricorrente Parte_1
– in persona del suo legale rappresentante pro tempore – delle spese di giudizio, che liquida in complessivi € 9.219,00, di cui € 786,00 per esborsi ed € 8.433,00 per competenze professionali, oltre rimborso forfettario delle spese generali nella misura del15%, Iva e
Cassa, come per legge.
Riserva giorni trenta per il deposito della motivazione.
Sentenza resa ex art. 429 cod. proc. civ..
Così deciso in Salerno, lì 25 Giugno 2025
Il Gop
Avv. Ornella Mannino
In caso di diffusione del presente provvedimento, omettere le generalità e gli altri dati identificativi a norma dell'art. 52 D.L.vo n. 196/03.
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