REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI TORINO
SEZIONE OTTAVA CIVILE in composizione monocratica, in persona del giudice dr. Andrea De Magistris, ha reso la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 8363/24 del ruolo generale degli affari contenziosi
TRA
( ) rappresentata e difesa dall'EN RI per Parte_1 C.F._1
procura in atti
RICORRENTI
E
(CF. , CP_1 C.F._2
RESISTENTE CONTUMACE
OGGETTO: recesso da locazione abitativa
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Parte ricorrente: previo accertamento della risoluzione del contratto di locazione 29.11.2021 registrato in data 30.11.2021 presso Agenzia delle Entrate agenzia territoriale di Pinerolo al numero
005049-serie 3T con codice identificativo in seguito alla disdetta CodiceFiscale_3
eseguita in data 26.10.2023 al signor ordinare al convenuto ed ai di lui aventi CP_1
causa ai sensi dell'art. 3 del contratto di locazione in oggetto e nello specifico Pt_2
n. 20.10.1998 in Caserta (cod. Fiscale ) e n.
[...] C.F._4 CP_2
pagina 1 di 6 21.08.2018 in Pinerolo ( cod. fiscale ) la liberazione dell'immobile e C.F._5
la restituzione dello stesso alla proprietà, fissando la data per il rilascio. con vittoria di spese e onorari del giudizio comprensive della fase di mediazione obbligatoria.
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE

1. Con atto di citazione, notificato in data 18.3.2024, la ricorrente intimava al sig. CP_1
la licenza per finita locazione, relativamente all'immobile sito in Pinerolo viale
[...]
Castelfidardo n. 26.
A tal fine l'intimante esponeva di aver concesso in locazione, ad uso abitativo, il predetto immobile, con contratto stipulato in data 29.11.2021 per la durata di quattro anni rinnovabili, registrato presso l'Agenzia delle Entrate in data 30.11.2021.
In data 18.3.2023 la locatrice notificava al sig. l'intimazione di licenza per CP_1
finita locazione avendo il conduttore stesso comunicato il recesso con disdetta del 26.10.2021
e l'impegno a liberare l'immobile entro la data del 31.1.2024.
Nonostante la notifica non si costituiva in giudizio il convenuto.
All'udienza di comparizione, la parte attrice insisteva per la convalida e il Giudice, con ordinanza del 13.5.2024 emessa a scioglimento della riserva assunta, non accoglieva l'istanza di rilascio ex art. 665 c.p.c. formulata da parte locatrice e disponeva il mutamento del rito, invitando le parti ad esperire la procedura obbligatoria di mediazione con udienza di comparizione al 24.10.2024 e termine per il deposito delle memorie integrative ai sensi dell'art. 426 co. 1 c.p.c.
Il procedimento di mediazione si concludeva con esito negativo, stante la mancata partecipazione del conduttore all'incontro.
Solo la parte ricorrente depositava memoria integrativa con la quale evidenziava che era intervenuto il recesso del conduttore con impegno al rilascio entro la data del 31.1.2024, termine inutilmente decorso senza che il conduttore liberasse l'immobile; che inoltre il convenuto era stato costituito in mora con raccomandata del 19.2.2024 ma non aveva ancora provveduto al rilascio continuando ad occupare con la propria famiglia l'immobile oggetto del contratto.
pagina 2 di 6 Chiedeva pertanto, previo accertamento della risoluzione del contratto di locazione in seguito alla disdetta eseguita in data 26.10.2023 dal signor n. 10.12.1992 in CP_1
Marocco, titolare del contratto indicato, di ordinare al convenuto ed ai di lui aventi causa ai sensi dell'art. 3 del contratto di locazione in oggetto e nello specifico n. Parte_2
20.10.1998 in Caserta e n. 21.08.2018 la liberazione dell'immobile e la CP_2
restituzione dello stesso alla proprietà.
All'udienza fissata ex art. 420 c.p.c., la parte convenuta non compariva e veniva dichiarata la sua contumacia;
dopo l'escussione di due testimoni all'odierna udienza, fissata per la discussione ex art 429 c.p.c. la parte ricorrente discuteva la causa, la quale veniva decisa mediante lettura del dispositivo con riserva di deposito della motivazione.

2. La domanda è fondata nei limiti di cui alla motivazione che segue.
Occorre qualificare la causa in oggetto come attinente alla materia delle locazioni essendo dedotto in giudizio dalla ricorrente, quale causa petendi, il contratto di locazione concluso tra le parti in data 29.11.2023 per la durata di anni 4 tacitamente rinnovabili per un uguale periodo.
La domanda è volta ad ottenere l'accertamento del recesso esercitato dalla parte conduttrice ai sensi dell'art 4 legge n. 392/78 (c.d. equo canone) e il rilascio dell'immobile.
L'articolo in questione disciplina la durata della locazione e stabilisce, all'ultimo comma, che
“È in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata”.
La parte ricorrente richiama l'art 2 del contratto di locazione concluso tra le parti (doc 1) che stabilisce “Il conduttore ha facoltà di recedere dal contratto previo avviso da recapitarsi a mezzo lettera raccomandata almeno 6 mesi prima”.
pagina 3 di 6 E' prodotta la comunicazione del 26.10.2023 (doc 3) con la quale la parte conduttrice aveva comunicato alla ricorrente la propria volontà di recedere dal contratto di locazione con effetto dal 31.1.2024 del seguente tenore.
La locatrice ha ricevuto la detta comunicazione e l'ha prodotta in giudizio.
E' risultato provato per testimoni (cfr testi e ) che il rilascio Testimone_1 Testimone_2
dell'immobile, in quella data, non c'è stato e che il conduttore e la sua famiglia occupano ancora l'immobile.
Si deve, preliminarmente, sgomberare il campo da ogni questione che possa interferire con la ricostruzione che ha visto la risoluzione del contratto per il recesso del conduttore il quale ha esercitato il proprio diritto potestativo riconosciuto in contratto, e dalla legge, in data
26.10.2023 ma non ha rilasciato l'immobile locato in data 31.1.2024 né nella successiva data del 26.4.2024 alla scadenza del semestre di preavviso.
Ai sensi dell'art 1334 c.c. il recesso è atto unilaterale recettizio e produce i propri effetti nel momento in cui perviene al domicilio del locatore.
Per giurisprudenza di legittimità consolidata infatti “L'atto di recesso del conduttore, anche se condizionato da una giustificazione obbiettiva, produce l'effetto di sciogliere il rapporto di locazione attraverso il meccanismo proprio degli atti unilaterali descritto dall'art. 1334 cod. civ.” (Cass. 7/04/2015, n. 6895). Quest'ultima norma dispone che gli atti unilaterali producono effetto dal momento in cui pervengono a conoscenza della persona cui sono indirizzati.
Nel caso in esame, quindi, il contratto si è risolto in data 26.10.2023 quando la locatrice ha ricevuto la lettera di recesso della parte conduttrice. Considerato il preavviso di sei mesi, indipendentemente dall'impegno assunto, il rilascio doveva avvenire al 26.4.2024.
Si ricorda che “nella normativa della cd. legge dell'equo canone richiamata, … è contenuto un principio di vincolatività della dichiarazione, la quale non può essere più revocata dopo la conoscenza da parte del destinatario” (Cass n.24266/2020). L'effetto risolutivo si è quindi verificato con il recesso del conduttore non più revocabile dopo che è giunto a destinazione.
La stessa parte conduttrice aveva qualificato la propria iniziativa come “disdetta” ovvero come recesso anticipato nell'esercizio di un diritto potestativo a fronte del quale la non pagina 4 di 6 contestazione da parte del locatore ha come effetto la cessazione del contratto e l'obbligo di rilascio alla scadenza del termine di preavviso.
In altri termini, il recesso unilaterale del conduttore, indipendentemente dalla condotta tenuta dal locatore, risolve il contratto al momento della sua comunicazione.
La domanda di parte ricorrente è, quindi, fondata e la parte conduttrice deve essere condannata al rilascio dell'immobile entro il termine del 15.5.2025 che, ai sensi dell'art. 56 della legge n. 392/1978, deve essere indicato d'ufficio dal giudice (cfr. Cass. Civ., sez. III, 10 febbraio 1987 n. 1426).
La condanna al rilascio nei confronti di parti non convenute in giudizio non può essere validamente emessa stante, in ogni caso, l'opponibilità del titolo in fase esecutiva anche nei confronti di chi occupa l'immobile perché immessovi dal conduttore (vd. Cass n.
12895/2012).

3. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate, come in dispositivo secondo il d.m.
147/22, ai livelli medi dello scaglione compreso sino a 5200 euro per le prime due fasi e come da nota spese per la fase istruttoria, decisionale e di mediazione attesa la relativa semplicità delle questioni trattate, della concreta attività difensiva svolta e della contumacia del convenuto.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni contraria o diversa istanza e deduzione disattesa, così provvede:

1. Accerta e dichiara la risoluzione del contratto di locazione concluso tra le parti, avente ad oggetto l'unità immobiliare sita Pinerolo viale Castelfidardo n. 26 per recesso del conduttore;

2. Condanna la parte resistente al rilascio in favore della parte ricorrente dell'immobile di Pinerolo viale Castelfidardo n. 26 libero da persone e cose entro la data del 15.5.2025;

3. Condanna parte resistente a rifondere a parte ricorrente le spese processuali che liquida per l'intero (1/1) in euro 334,12 per esposti e in € 2447,00 per compensi professionali
(fase mediazione euro 284,00, fase studio euro 425,00, fase introduttiva euro 425,00, fase istruttoria 567,00 e fase decisionale euro 746,00) oltre rimborso forfetario 15%, IVA e CPA.
pagina 5 di 6 Indica in giorni quindici il termine per il deposito della motivazione.
Così deciso in Torino mediante lettura del dispositivo all'udienza del 4.4.2025
Il giudice
Dott. Andrea De Magistris
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