Tribunale di Teramo
r.g. n. 1634/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI TERAMO
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Teramo, in composizione monocratica nella persona del Giudice dott.ssa
Mariangela Mastro ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1634/2022 promossa da da
, (cod. fisc. ), in persona del Sindaco pro Parte_1 P.IVA_1 tempore,
rappresentato e difeso giusta procura in atti, dagli avv.ti CARLO SCARPANTONI, LUCA SCARPANTONI
e CLAUDIA SCARPANTONI;
ricorrente contro
(cod. fisc. e P. Iva ) in persona del legale rappresentante pro tempore, CP_1 P.IVA_2 rappresentata e difesa, giusta procura in atti, dagli avv.ti CORRADO PICCIONE e ALESSANDRO
SPINELLA;
resistente
Oggetto: rapporti di locazione.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Ai sensi dell'art. 132 co. 2 n. 4 c.p.c., come modificato dall'art. 45 co. 17 della legge 18 giugno
2009 n. 69, la presente sentenza viene motivata attraverso una concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, sicché, nei limiti di quanto strettamente rileva ai fini del decidere, le posizioni delle parti possono essenzialmente riepilogarsi come di seguito.
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., depositato in data 20.5.2022, il , in Parte_1 persona del Sindaco pro tempore, ha convenuto in giudizio la società (d'ora in avanti solo CP_1 Con
) al fine di intimarle il rilascio e la riconsegna di un immobile, ad essa concesso con contratto di locazione del 1998, per finita locazione.
Il a sostegno della propria pretesa restitutoria, ha evidenziato quanto segue: Pt_1
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Con
che in data 1°.4.1998, aveva concluso con un contratto di locazione – trascritto in data 10.4.1988 - in forza del quale aveva concesso in locazione alla società telefonica l'immobile ubicato nel territorio del comune e sito in Via Giorgio Romani s.n.c.;
che il contratto aveva durata novennale, e che in caso di mancata disdetta da una delle parti, lo stesso si sarebbe rinnovato tacitamente per ulteriori sei anni;

di aver comunicato formale disdetta alla società conduttrice con lettera a mezzo
PEC del 16 marzo 2016, senza ottenere alcun riscontro;

che nonostante l'iniziale inerzia della società telefonica, la stessa in un secondo momento aveva dimostrato la disponibilità a rimodulare il canone di locazione, al fine di poter continuare a godere del bene locato;

che era seguita una nuova proposta contrattuale, approvata dalla Giunta
Comunale con la Deliberazione n. 10 del 6.2.2020 (doc. 3 parte ricorrente) e che era stata trasmessa alla conduttrice;

Con
che con lettera, acquisita al protocollo in data 29.7.2020, la società aveva fatto presente che il contratto, per effetto dei taciti rinnovi, sarebbe scaduto il successivo 1° aprile 2025 e che solo a ridosso della stessa si sarebbe resa disponibile a una nuova contrattazione;

di aver avviato procedura di mediazione, conclusasi con esito negativo.
Sulla scorta di tali premesse, la ricorrente ha chiesto l'accoglimento delle seguenti conclusioni:
“1. Convalidare il presente sfratto disponendo la data di riconsegna del bene immobile;



2. In subordine, convalidare la presente licenza per finita locazione alla scadenza del 1° aprile
2025.


3. Fissare la data del rilascio del locale al 2 Aprile 2025 o a quella diversa ritenuta di giustizia.

4. Disporre con ordinanza l'apposizione della formula esecutiva in calce all'atto di intimazione. con vittoria di spese e competenze”.
Con comparsa di costituzione e riposta, si è costituita in giudizio il 9.8.2022 la società Con telefonica contestando integralmente le avverse deduzioni ed evidenziando nello specifico che:
tra le parti erano stati conclusi due diversi contratti di locazione: A) un primo contratto sottoscritto nel 1984 aveva ad oggetto un immobile - di circa 96 mq - sito a
, in Via Romani ( doc. 2 – parte convenuta); B) un secondo contratto Parte_1 sottoscritto nel 1998 che aveva ad oggetto un immobile - di complessivi 46 mq - sito a
, in Via Romani snc (cfr. doc. 3 – parte convenuta); Parte_1
Con
la disdetta inviata a mezzo PEC dal Comune alla società aveva ad oggetto il contratto del 1984 e non il diverso e successivo contratto del 1998;
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stante la mancata disdetta del contratto sottoscritto nel 1998 lo stesso si era rinnovato secondo le scadenze e modalità previste dall'art. 2, di conseguenza la scadenza del richiamato contratto non poteva che essere individuata nel 1° aprile 2025.
Ha chiesto, quindi, l'accoglimento delle seguenti conclusioni:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, per i motivi esposti in narrativa: - rigettare la domanda di intimazione di sfratto per finita locazione del contratto inter partes del 1998, spiegata dal di nei confronti di , in quanto infondata in fatto Pt_1 Parte_1 CP_1 Co ed in diritto e sfornita di prova, e, per l 'effetto, condannare il a rifondere a le spese Pt_1 ed il compenso di giudizio, di cui i sottoscritti procuratori si dichiarano antistatari.”
Così instauratosi il contradditorio, la causa è stata istruita sia in via documentale sia mediante prove orali;
con provvedimento reso dal Presidente di Sezione in data 21.2.2025 il fascicolo è stato assegnato al ruolo dell'attuale titolare.
All'udienza del 9.4.2025, svoltasi nelle forme della trattazione scritta, la causa è stata decisa con la presente sentenza contestuale.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Il ricorso merita accoglimento nei termini che seguono.
Preliminarmente, non può trovare accoglimento la domanda di convalida dello sfratto, trattandosi di azione non coerente con il rito introdotto: la convalida dello sfratto per finita locazione, com'è noto, può essere pronunziata all'esito del rito speciale sommario ex art. 657 c.p.c.; nel caso di specie, la domanda è stata proposta nell'ambito di un giudizio ordinario di cognizione ex art. 447 bis c.p.c. – c.d. rito locatizio – ove non può trovare ingresso la domanda di convalida.
Nondimeno, al di là degli aspetti formali di cui si è detto, non si può omettere di considerare come la domanda di convalida dello sfratto, che sia per morosità o per finita locazione, presuppone una domanda di risoluzione del contratto, sulla quale occorre pertanto pronunciarsi.
Tanto premesso, il ricorrente chiede quindi, pur in via implicita, dichiararsi la Pt_1 risoluzione del contratto stipulato in data 1°.4.1998, sostenendo di aver manifestato, a mezzo PEC, la propria intenzione a non consentire il tacito rinnovo del contratto già in data 16.3.2016.
L'affermazione del ricorrente trova smentita per tabulas.
Infatti, la disdetta dalla quale il locatore intende far discendere il mancato tacito rinnovo del contratto di locazione non ha ad oggetto il contratto del 1998, ma il diverso contratto di locazione ripassato tra le parti in data 17.7.1984, cui fa esplicito riferimento (cfr. doc. 2 allegato al ricorso: nell'oggetto della missiva si legge testualmente: “CONTRATTO DI LOCAZIONE CENTRALE
Telefonica DR/AM – R/E – 642.1 – UBICATA IN VIA SAN GIORGIO ROMANI - CONTRATTO
SOTTOSCRITTO IL 17.7.1984 REGISTRATO A PESCARA IL 17.7.1984 N. 4273 – DISDETTA”).
Del resto, l'esistenza di tale ulteriore rapporto di locazione tra le parti non è oggetto di contestazione, ed è finanche adeguatamente documentata: invero, il contratto del 1984 è stato
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depositato dallo stesso ente sub allegato n. 1 al ricorso: tale documento, pur denominato nell'indice
“contratto locazione stipulato il 01.04.1998”, in realtà è il contratto del 31 agosto 1984, come facilmente si evince aprendo il file pdf. Di fatto, l'Ente ricorrente,
mediante produzione del relativo contratto da parte della società resistente (cfr. doc. 2 allegato alla memoria difensiva).
Il nel prendere atto che nella disdetta si faceva, per l'appunto, riferimento ad altro Pt_1 contratto, tenta di superare tale distonia ipotizzando un errore materiale commesso nella redazione della missiva: a tal proposito, il teste escusso all'udienza del 30.4.2024 ha riferito Testimone_1 che l'immobile oggetto del contratto del 1984 era già stato rilasciato da tempo;
per tale via, il intende avvalorare l'ipotesi che il richiamo, nella disdetta del 2016, al contratto del Pt_1
17.7.1984, fosse il frutto di un errore materiale.
Tale ricostruzione, tuttavia, non persuade.
Deve anzitutto rilevarsi che il teste, nel sostenere l'avvenuta caducazione del contratto del
1984, rende dichiarazioni piuttosto vaghe, e neanche riferisce il periodo in cui sarebbe avvenuto il rilascio dell'immobile oggetto della locazione estranea a questo giudizio.
In secondo luogo, appare significativo che anche nella successiva delibera della giunta comunale n. 10 del 6.2.2020 (cfr. doc. 3 allegato al ricorso) si faccia espresso riferimento al contratto del 17.7.1984.
Da ultimo, non è stata fornita dimostrazione alcuna dell'avvenuta cessazione del contratto del
1984, prova che avrebbe potuto essere agevolmente fornita mediante produzione in giudizio di una lettera di disdetta, ovvero del verbale di riconsegna dell'immobile.
Deve, pertanto, ritenersi indimostrato che il abbia comunicato formale disdetta del Pt_1 contratto oggetto di causa nei tempi previsti, sicché, visto l'art. 28 L. 398/1978, il contratto si è automaticamente rinnovato di ulteriori nove anni.
Per tale ragione, la domanda proposta in via principale non può trovare accoglimento.
Il ha chiesto, in subordine, dichiararsi la cessazione del contratto alla data del Pt_1
1°.4.2025, nell'ipotesi in cui fosse stata ritenuta inefficace la disdetta del 2016.
La domanda è fondata: decorso un ulteriore novennio, e manifestata, mediante l'introduzione del presente giudizio, la volontà di non procedere ad un ulteriore rinnovo del contratto, non vi sono motivi per non dichiarare la risoluzione del contratto a far data dal 1°.

4.2025. D'altro canto, la stessa società resistente, a pagina 4 della memoria difensiva, testualmente afferma: “Si prende atto che, in via subordinata, il Comune ha chiesto la convalida della licenza per finita locazione del Co contratto inter partes del 1998 alla scadenza del 1° aprile 2025. Ovviamente non ha alcuna obiezione al riguardo, rientrando tra le facoltà del locatore quella di manifestare, prima della scadenza del contratto, la volontà di non rinnovarlo e di riottenere, così, la disponibilità del bene alla scadenza del rapporto contrattuale”.
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[... Pertanto, non può non considerarsi risolto il contratto di locazione sottoscritto tra il Comune Con
e la società il 1°.4.1998, trascritto in data 10.4.1998 e avente ad oggetto Parte_1
l'immobile sito in via Giorgio Romani s.n.c. e ciò sia alla luce della volontà dimostrata dal locatore con l'istaurazione del presente giudizio sia dall' acquiescenza in tal senso, espressa dalla società conduttrice.
Alla luce della soluzione adottata per la risoluzione della controversia che, nonostante si sia conclusa con il rigetto della domanda principale ha comunque consentito il perseguimento dello scopo per il quale è stato incardinato il presente giudizio, stante inoltre, il mancato accoglimento del motivo principale di ricorso e dell'accoglimento del secondo e subordinato motivo, e considerata la mancata contestazione di parte convenuta in ordine alla dichiarazione di risoluzione del contratto di locazione, si ritiene opportuno procedere alla compensazione delle spese di lite tra le parti.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta dal
[...]
nei confronti di nel contraddittorio delle parti, ogni altra Parte_1 CP_1 domanda, istanza, deduzione o eccezione disattesa, così provvede:

1. rigetta la domanda proposta in via principale dal;
Parte_1

3. accoglie la domanda proposta in via subordinata dal Parte_1
e, per l'effetto, dichiara la risoluzione del contratto di locazione stipulato tra le parti in
[...] data 1°.4.1998, con ogni conseguenza di legge;

4. spese di lite integralmente compensate.
Così deciso, in Teramo, il giorno 9 aprile 2025.
Il Giudice
Mariangela Mastro
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