N. R.G. 5589/2020

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BRESCIA
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Elisabetta Sampaolesi, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. R.G. 5589/2020 promossa da:
con il patrocinio degli avvocati AMBRA DE DOMENICO e ALICE ROCCO, Parte_1 elettivamente domiciliato in Brescia (BS), via Privata De Vitalis n. 44 presso il loro studio
ATTORE contro
, con il patrocinio dell'avvocato ENRICO FRANCESCHETTI, Controparte_1 elettivamente domiciliato in Brescia (BS), via Solferino n. 67 presso il suo studio
CONVENUTO
* * *
Trattenuta in decisione all'udienza del giorno 21 novembre 2024 con rassegnazione delle seguenti
CONCLUSIONI
Per Parte_1
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, ogni diversa e/o contraria domanda, istanza, deduzione, eccezione disattesa e respinta, previi gli accertamenti e le declaratorie del caso, così giudicare:
- ridurre ai sensi dell'art.1492 c.c. il prezzo dell'immobile per cui è causa dell'importo di € 116.141,82 ovvero del diverso maggiore o minore importo quantificato in corso di causa, anche in via equitativa ex art.1226 c.c. e, per l'effetto, condannare il sig. a restituire al sig. tale importo, CP_1 Pt_1 maggiorato di interessi;

- condannare ai sensi dell'art. 1494 c.c. il sig. a risarcire al sig. il danno subito in CP_1 Pt_1 ragione dei vizi contestati, quantificato: per la loro eliminazione in € 116.141,82 ovvero nella diversa maggiore o minore somma che dovesse risultare in corso di causa, anche in via equitativa ex art.1226
c.c., oltre interessi;
nonché, per gli ulteriori titoli e causali dedotti, in ulteriori € 10.000,00;
- accertata la violazione dell'obbligo di buona fede nelle trattative da parte del sig. CP_1
pagina 1 di 6 condannarlo ex art. 1337 c.c. e/o ex art.1440 c.c. a risarcire al sig. i danni patiti e patiendi, Pt_1 quantificati in € 113.802,69 oltre alle somme dovute a titolo di mancata detrazione degli interessi sul mutuo da quantificarsi in corso di causa, ovvero nella diversa maggiore o minore somma che dovesse risultare in corso di causa, anche in via equitativa ex art. 1226 c.c.;
In via istruttoria:
- insiste per l'ammissione delle istanze per prova per testi articolate nella memoria ex art. 183 VI co.
n.2 c.p.c. a data 22.12.2020 (cfr punto 1, da pag.1 a pag.8, capitoli da n.6 a n.46), con i testi ivi indicati;

- ribadisce l'eccezione (cfr punto 2, pag.1 e 2 della memoria ex art. 183 VI co. n.3 c.p.c. a data
11.01.2021) di decadenza del convenuto dalla produzione della email del 11.5.2019 indicata come doc.2 avversario;

- si oppone, ove reiterata, alla richiesta di ammissione della prova per testi avversaria, poiché inammissibile per le ragioni illustrate nella memoria ex art. 183 VI co. n.3 c.p.c. (punto 3, pag.2 e 3);
- per la denegata ipotesi di ammissione del capitolato avversario, chiede sentirsi a prova contraria, per tutti i capitoli eventualmente ammessi, l'Arch. Testimone_1
In ogni caso:
con vittoria di spese e competenze professionali, rimborso forfetario al 15%, IVA e Cpa come per legge”.
Per Controparte_1
“Respinta ogni contraria istanza, eccezione e difesa: in via principale: respingersi ogni domanda proposta dall'attore, perché infondata in fatto ed in diritto.
Con rifusione degli esborsi e del compenso professionale del presente giudizio, oltre rimborso forfettario, Iva e cpa”.
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CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO
E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato in data 1° giugno 2020, conveniva in giudizio Parte_1 [...] al fine di ottenere i) la riduzione del prezzo d'acquisto dell'immobile compravenduto sito in CP_1
Brescia alla via Bernardino Varisco nn. 42/43, in misura pari ad € 116.141,82 ovvero pari al diverso maggiore o minore importo quantificato in corso di causa, con conseguente condanna del convenuto alla relativa restituzione, nonché ii) il risarcimento di tutti i danni subiti e subendi in ragione dei vizi contestati e della violazione dell'obbligo di buona fede nello svolgimento delle trattative da parte del
CP_1
L'attore riferiva, in particolare, i) di aver instaurato con nel maggio 2019, Controparte_1 trattative per l'acquisto dell'immobile di proprietà di quest'ultimo, sito in Brescia alla via Bernardino
pagina 2 di 6 Varisco nn. 42/43, censito nella porzione principale al catasto fabbricati alla Sezione Censuaria NCT, foglio 141, mappale 297, sub. 10; ii) di aver, quindi, stipulato in data 5 giugno 2019 contratto preliminare per l'acquisto del predetto immobile, a mezzo scrittura privata raccolta e autenticata dal
Notaio dr. Rep. n. 32200, Racc. n.15971; iii) che, all'interno del preliminare, si era dato Per_1 espressamente atto all'art. 1,1 che la sezione principale dell'immobile era catastalmente classata come cat. A/7, cioè abitazione in villino;
iv) che il aveva ivi garantito, tra l'altro, “il regolare CP_1 funzionamento di tutti gli impianti, compresi quelli relativi alla piscina”; v) di aver pattuito, quale corrispettivo per la compravendita, l'importo di € 1.610.000,00; vi) di essere stato immesso nel possesso materiale dell'immobile sin dal momento della stipula del preliminare;
vii) di aver, quindi, scoperto che l'immobile era affetto da gravi vizi occulti riguardanti gli impianti (piscina non coibentata, centrale termica e caldaia non funzionante, impianto elettrico inidoneo ad erogare energia all'Immobile, mini-piscina Teuco non funzionate, bagno padronale con perdite), “tanto gravi da rendere l'immobile inidoneo all'uso cui era destinato e da imporre onerosi interventi di ripristino per una spesa di € 116.141,82” (cfr. pag. 3 atto di citazione); viii) di aver altresì scoperto, solo dopo la stipula del preliminare, che l'immobile era classato come A/8 (abitazione di lusso), invece che A/7
(abitazione in villino), come rappresentato in fase di trattativa e come indicato nel contratto preliminare, con conseguente impossibilità di godere dei benefici connessi all'acquisto dell'immobile come prima casa;
ix) di aver denunciato al i vizi rilevati nell'immobile e la difformità di CP_1 classamento con comunicazione a mezzo PEC inviata in data 24 settembre 2019; x) che il promittente venditore, pur avendo contestato gli addebiti, aveva rappresentato la propria disponibilità a valutare la risoluzione del contratto con contestuale restituzione dell'immobile; xi) di non aver, tuttavia, accettato tale proposta avendo “già investito ingenti somme per migliorie e riparazioni degli impianti dell'immobile, che sarebbero andate inevitabilmente perdute” e avendo già corrisposto l'importo di €
200.000,00 a titolo di caparra confirmatoria (cfr. pag. 4 e 5 atto di citazione); xii) di aver, quindi, ugualmente stipulato il contratto di compravendita in data 28 ottobre 2019 a rogito Notaio dr.
Rep. n.32643, Racc. n.16334, registrato a Brescia il 31.10.2019 al n.21343, trascritto a Per_1
Brescia il 31.10.2019 al n.47731 R.G. ed al n.29836 R.P. e di aver provveduto al saldo del prezzo pattuito;
xiii) che la stipula dell'atto di compravendita non aveva comportato acquiescenza e/o rinuncia a far valere le proprie pretese nei confronti del venditore.
Con comparsa depositata in data 2 ottobre 2020, si costituiva in giudizio il convenuto
[...] contestando ogni deduzione avversaria in quanto infondata in fatto e in diritto, oltreché CP_1 priva di supporto probatorio. In particolare, la difesa di parte convenuta esponeva i) che, in merito alla classificazione catastale, il promissario acquirente era a conoscenza sin dall'inizio delle trattative del fatto che l'immobile in oggetto era classificato catastalmente con la categoria A/8 e che era all'epoca in corso un'istruttoria da parte del Catasto per la variazione in categoria A/7; ii) che il Catasto, al deposito dell'istanza di declassamento, aveva provveduto a classificare il bene come da richiesta (A/7), pur avendo in seguito rigettato la relativa istanza;
iii) che l'immobile era stato visionato dalle parti in più incontri, anche alla presenza dei rispettivi tecnici, prima che venisse stipulato il preliminare di compravendita;
iv) che, una volta immesso nel possesso, lo aveva immediatamente iniziato ad Pt_1 effettuare ingenti opere di ristrutturazione dell'immobile, “non a causa degli asseriti vizi, ma perché intendeva riammodernarlo completamente nella struttura, nell'impiantistica, nella disposizione delle tramezze e nelle finiture” (cfr. pag. 3 comparsa); v) di aver contestato le doglianze sollevare da pagina 3 di 6 controparte e di essersi cionondimeno reso disponibile alla risoluzione consensuale del contratto preliminare, con contestuale restituzione dell'immobile, come comunicato a mezzo PEC in data 28 settembre 2019; vi) che, tuttavia, lo si era opposto e, in data 28 ottobre 2019, era stato stipulato Pt_1
l'atto di compravendita. In diritto, il convenuto evidenziava come il promissario acquirente, a seguito della scoperta degli asseriti vizi, non avesse opposto l'exceptio inadimpleti contractus e avesse, anzi, regolarmente stipulato l'atto definitivo di compravendita e contestava i) che gli asseriti vizi avessero carattere occulto, avendo il consulente tecnico di parte attrice dichiarato che quello descritto nella propria relazione era “lo stato dell'immobile alla consegna delle chiavi”; ii) che i lavori svolti dall'odierno attore rivestissero carattere di urgenza tale da non consentire una verifica dello stato dei luoghi nel contradditorio delle parti;
nonché iii) il valore delle opere asseritamente eseguite e l'effettivo esborso dei costi esposti.
Concessi alle parti i termini di cui all'art. 183, comma 6 c.p.c., la causa era istruita mediante assunzione di prova testimoniale in ordine agli ammessi capitoli di prova nonché mediante svolgimento di consulenza tecnica. Esaurita l'attività istruttoria, la causa era rinviata per la precisazione delle conclusioni all'udienza del giorno 21 novembre 2024, ove la stessa era trattenuta in decisione con assegnazione alle parti dei termini di legge per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
* * *
La domanda di parte attrice è infondata e deve essere respinta per le ragioni che seguono.
L'attore ha agito in giudizio domandando la riduzione del prezzo d'acquisto dell'immobile compravenduto, nonché la condanna del convenuto al risarcimento di tutti i danni subiti e subendi in ragione dei vizi contestati e della dedotta violazione dell'obbligo di buona fede nello svolgimento delle trattative.
Ebbene, per quanto concerne la doglianza relativa alla classificazione catastale dell'immobile, occorre osservare che il teste consulente immobiliare presente alla stipulazione del contratto Testimone_2 preliminare di compravendita, ha confermato che, nell'occasione, il comunicò allo CP_1 Pt_1 che era in corso un'istruttoria finalizzata a classificare l'immobile in categoria A/7 da parte del Catasto, il quale, al deposito della relativa istanza, aveva provveduto a classificare il bene come da richiesta
(categoria A/7).
La difesa attorea non ha contestato quanto affermato dal teste e, peraltro, deve ulteriormente Tes_2 osservarsi che nell'atto di rogito è espressamente indicata la classe A/8 (cfr. doc. 7 di parte convenuta), atteso che, come risulta in atti, la determinazione del Catasto di rigettare l'istanza di variazione presentata dal intervenne ad agosto 2019 (dunque ben prima della firma del rogito). CP_1
Tutto ciò considerato, rispetto alla classificazione catastale dell'immobile, è da escludersi la dedotta violazione da parte del promittente venditore dell'obbligo di comportarsi secondo buona fede nella fase delle trattative, con conseguente rigetto della domanda risarcitoria sul punto formulata dall'attore.
Quanto, invece, all'esistenza degli asseriti vizi dell'immobile oggetto di compravendita, non può che rilevarsi come parte attrice non abbia assolto all'onere probatorio sulla stessa gravante (Cass.
14895/2023). Invero, dalla CTU svolta in corso di causa è emerso come, a fronte dei lavori nel frattempo eseguiti dallo e in assenza di un preventivo accertamento tecnico concernente lo Pt_1
pagina 4 di 6 stato dei luoghi, le circostanze lamentate dall'odierno attore non siano più in alcun modo verificabili. Il
CTU ha, invero, esposto come “in base agli elementi attualmente disponibili non possa essere accertata la presenza, alla data del 05/06/2019, dei vizi lamentati” (cfr. pag. 5 relazione) e, nello specifico, i) quanto alla piscina, che “dall'esame delle fotografie esposte nella relazione di parte attrice non è possibile determinare se, alla data del 05/06/2019, la piscina presentasse, o meno, i vizi lamentati” e che, inoltre, “le fatture relative ai lavori eseguiti (doc. 10 parte attrice) non chiariscono se si trattasse di interventi rimediali o di opere di Rinnovamento”; ii) quanto alla centrale termica, che
“agli atti non vi sono documenti oggettivi che consentano di confermare, o meno, quanto esposto nella relazione tecnica doc. 2 di parte attrice” e che “le fatture relative ai lavori eseguiti (doc. 12 parte attrice) non chiariscono se si trattasse di interventi rimediali o di opere di rinnovamento”; iii) con riguardo agli impianti elettrici, che “anche relativamente a tale voce, in atti non vi sono documenti oggettivi che consentano di confermare, o meno, quanto esposto nella relazione tecnica doc. 2 di parte attrice” e che “le fatture relative ai lavori eseguiti (doc. 13 parte attrice) non chiariscono se si trattasse di interventi rimediali o di opere di rinnovamento”; iv) in ordine alla mini piscina, che “anche relativamente a tale voce, in atti non vi sono documenti oggettivi che consentano di confermare, o meno, quanto esposto nella relazione tecnica doc. 2 di parte attrice” e che, parimenti, “la fattura relativa ai lavori eseguiti (doc. 15 parte attrice) si riferisce effettivamente ad un intervento di riparazione, ma non è possibile collocare temporalmente l'evento che ha richiesto tale riparazione (la fattura è del 23/09/2019)”; v) quanto al bagno padronale, che “anche relativamente a tale voce, in atti non vi sono documenti oggettivi che consentano di confermare, o meno, quanto esposto nella relazione tecnica doc. 2 di parte attrice” e che “la fattura relativa ai lavori eseguiti (doc. 14 parte attrice) si riferisce genericamente a “lavori di riparazione per Vostre sedi”, inoltre non è possibile collocare temporalmente l'evento che ha richiesto tali lavori (la fattura è del 16/10/2019)” (cfr. pag. 4 relazione).
Ciò posto, si evidenzia ulteriormente che lo benché fosse nella disponibilità dell'immobile sin Pt_1 dal 5 giugno 2019, contestò al promittente venditore l'esistenza dei lamentati vizi - peraltro con una prospettazione del tutto generica - soltanto in data 24 settembre 2019 (cfr. doc. 4) dopo aver già svolto ingenti opere di ristrutturazione, in tal modo precludendo la possibilità di svolgere una valutazione congiunta dello stato dei luoghi. Siffatta condotta (considerata altresì la richiesta di rimborso integrale delle spese in tesi sostenute per l'eliminazione degli asseriti vizi) si pone all'evidenza in contrasto - questa sì - con il canone di buona fede oggettiva, quale dovere generale di solidarietà gravante sui contraenti che accompagna ogni fase della vita del contratto.
Fermo quanto sinora rilevato, non può che osservarsi come, in ogni caso, il promissario acquirente che lamenti l'esistenza di vizi nel bene oggetto di compromesso o, comunque, l'inadempimento della propria controparte, sia abilitato ad esperire - prima della stipulazione del definitivo - i rimedi all'uopo predisposti dall'ordinamento. Il promissario acquirente può, invero, opporre al promittente venditore l'exceptio inadimpleti contractus, nonché chiedere, in via alternativa, la risoluzione del contratto preliminare di compravendita per inadempimento del promittente venditore ovvero la condanna di quest'ultimo all'eliminazione a proprie spese dei vizi della cosa o, ancora, la riduzione del prezzo. Lo
invece, non esperì alcuna delle suddette azioni e, anzi, pur avendo piena contezza dello stato Pt_1 di fatto e di diritto in cui l'immobile si trovava, si determinò ugualmente a sottoscrivere il contratto definitivo di compravendita con integrale pagamento del prezzo pattuito.
In definitiva, quindi, le domande svolte dall'attore nel presente giudizio devono essere respinte. pagina 5 di 6 Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo secondo i parametri medi di cui al D. Lgs. n. 55 del 2014 come aggiornato con D.M. n. 147 del 13/08/2022, in vigore dal 23 ottobre
2022.


P.Q.M.


Il Tribunale,
definitivamente pronunciando,
ogni diversa domanda, istanza ed eccezione respinta o assorbita,
rigetta le domande risarcitorie svolte da nei confronti di Parte_1 Controparte_1
condanna a rifondere al convenuto le spese di lite, che liquida in € 18.103,00 per Parte_1 compensi, oltre al rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge.
Brescia, 11 febbraio 2025
Il Giudice
Elisabetta Sampaolesi
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