REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VENEZIA
in persona del GOP dr.ssa Paola Fracassi
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA ex art. 429 cpc
nella causa civile di I grado n. 15036/24 RG promossa da:
, nato in [...] in data [...], c.f. CP_1 C.F._1
parte intimante con avv.
[...]
, nata in [...] in data [...], c.f. , Controparte_2 C.F._2
parte intimata con avv. Maria Gabriella Teresa Colagiorgio
Conclusioni della parte intimante: come da memoria integrativa
Conclusioni della parte intimata: come da memoria integrativa
***
RAGIONI DI FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto datato 21.5.24 il sig. - nella qualità di parte locatrice (subentrato CP_1
quale acquirente di immobile alla venditrice sig.ra in data 15.11.23) - Parte_1 ha citato in giudizio la sig.ra – nella qualità di parte conduttrice - con Controparte_2
riferimento al contratto avente ad oggetto un immobile ad uso abitativo sito in Mestre-
Venezia, siglato con la sig.ra (madre della sig.ra defunta), con CP_3 Parte_1
1
effetti dal 16.4.21 per la durata di anni 3 più 2 – rinnovabili;
con tale atto la parte locatrice ha chiesto di convalidare lo sfratto per finita locazione assumendo che il rapporto fosse cessato il giorno 15.4.24 a seguito di disdetta inviata dalla dante causa e – in via subordinata
– di convalidare lo sfratto per morosità.
Al termine della udienza 25 luglio 24, dopo che la sig.ra si era Controparte_2
costituita rilevando la irritualità e infondatezza della domanda, il Giudice ha rigettato la richiesta di rilascio e convertito il rito ex art. 667 cpc, disposto l'avvio della mediazione e fissato udienza ex art. 420 cpc, con concessione dei termini per le memorie integrative.
Svolta con esito negativo la mediazione e depositate le memorie integrative, la causa è stata ritenuta matura per la decisione e l'udienza di discussione si è svolta oggi 8.4.25.
Parte locatrice sig. chiede nella memoria integrativa depositata il 20.1.25 che CP_1
sia pronunciata la risoluzione del contratto per finita locazione e, in subordine, per inadempimento del conduttore, con condanna al rilascio del bene e condanna al pagamento a titolo di oneri condominiali scaduti di € 1.444,83 nonché degli ulteriori importi dovuti ai sensi dell'art. 1591 c.c. e/o per canoni e oneri a scadere.
Circa la finita locazione, deve confermarsi in questa sede quanto esposto nella ordinanza
25.7.24, con cui si è negato il rilascio: la lettera predisposta dalla precedente proprietaria del bene sig.ra che il sig. vuole far valere, non integra valida Parte_1 CP_1
disdetta perché mira a sciogliere il rapporto al termine del primo triennio e viola evidentemente il disposto dell'art. 3 legge 431 /98; doveva essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati dalla stessa norma, sul quale la disdetta era fondata, in modo da consentire, in caso di controversia, la verifica "ex ante" della serietà
e della realizzabilità dell'intenzione dedotta in giudizio e, comunque, il controllo, dopo l'avvenuto rilascio, circa l'effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato nell'ipotesi in cui il conduttore estromesso reclami l'applicazione delle sanzioni ivi previste a carico del locatore (C.C. 3938/23).
Ne deriva che il contratto al compimento del triennio (15.4.24) si è rinnovato per un biennio e andrà a scadere il giorno 15.4.26.
Per quanto riguarda la domanda di risoluzione svolta in via subordinata, va detto che, nella memoria che introduce la presente fase di cognizione, il sig. non ha reiterato CP_1
le deduzioni sulla mancata corresponsione dei canoni sulle quali aveva insistito nella fase sommaria;
questo tema appare, nella sostanza, abbandonato anche nelle conclusioni formulate nella parte finale dell'atto, dal momento che non si chiede la condanna al pagamento delle mensilità (salvo il richiamo all'art. 1591 cc).
Con la memoria integrativa risultano invero introdotte – da parte del sig. - CP_1
nuove doglianze in ordine al mancato versamento degli oneri condominiali e alla indisponibilità della conduttrice a concordare con il locatore un accesso all'immobile locato, come previsto nell'art 13 del contratto: “Nonostante la pendenza di un procedimento avanti al Giudice e il tentativo di mediazione la sig.ra non ha ad oggi rilasciato CP_2
l'immobile nonché si è resa inadempiente delle spese condominiali a suo carico.
- Occorre altresì sottolineare che nonostante le ripetute richieste da parte attrice di poter aver accesso all'immobile locato, la conduttrice non collaborava, evitando di fissare una data in accordo con il sig. (cfr. pag. 4 memoria integrativa parte opposta). CP_1
Le tesi del sig. , alla luce del principio dell'onere della prova, risultano prive CP_1
di fondamento.
Quanto agli oneri condominiali, la missiva dell'Amministratore di Parte_2
prodotta da parte opposta (doc. 9) fa riferimento ad un “residuo da pagare” di euro 371,08, somma che è inferiore all'importo di un canone locatizio (euro 450,00), e dunque non rilevante al punto da giustificare ex art. 5 l. 392/78 la risoluzione del contratto;
i doc. 11 e
12 sono prospetti che non sono in grado da soli - senza una sottoscrizione, senza una missiva accompagnatoria o una dichiarazione dell'Amministratore - di provare il debito della parte conduttrice, che afferma di aver versato ogni importo dovuto e contesta fermamente ogni debenza.
Quanto al diritto di accesso al bene per visionarlo, non vi è prova che sia stato negato, ed anzi lo stesso legale del sig. in occasione della udienza 20.2.25, ha dichiarato: “alla CP_1
parte è stato concesso solo un breve accesso prima della richiesta, che ha comportato una
visita parziale (solo cucina e bagno)”; tale affermazione esclude che sia stato impedito l'accesso e comunque esclude la gravità dell'inadempimento.
Al termine della lite, parte locatrice risulta soccombente e pertanto deve essere condannata alla refusione delle spese di lite, liquidate come in dispositivo, tenuto conto del valore, della non particolare complessità della controversia e delle fasi effettivamente svolte.

PQM

il Giudice, definitivamente pronunciando nella causa n. rg. 15036/24, così provvede:
-in accoglimento della opposizione della sig.ra rigetta tutte le Controparte_2
domande del sig. ; CP_1
-condanna il a rifondere a parte opponente le spese di lite della fase CP_1
sommaria e del giudizio di cognizione piena, inclusa la fase di mediazione, che liquida in complessivi € 3.000,00 per competenze, CU e marca iscrizione e spese di notifica, spese generali 15%, cpa e iva come per legge, con distrazione a favore dell'avv. Maria Gabriella
Teresa Colagiorgio ex art. 93 cpc.
Venezia, 08.4.25
IL GOP
Paola Fracassi