TRIBUNALE ORDINARIO DI TREVISO
Sezione Terza Civile
Causa civile R.G. n. 2064/2024
Verbale di udienza
Oggi 5 febbraio 2025 alle ore 9.00, avanti alla dott.ssa Sonia Andreatta, a seguito del decreto emesso il 30 settembre 2024, sono comparsi: per l'intimante l'avv. Alberto Gottardello nonché personalmente il Sig. FO AB;
per l'intimata l'avv. Roberto Roberti nonché personalmente la Sig.ra ER OF.
L'avv. Roberti chiede di essere autorizzato a depositare in via telematica la documentazione urbanistica che esibisce.
L'avv. Gottardello contesta il contenuto della comparsa di costituzione avversaria e si oppone all'ammissione della prova orale ivi richiesta essendo del tutto irrilevante ai fini della decisione;
si oppone, altresì, alla produzione documentale oggi richiesta in quanto in parte irrilevante e in parte tardiva;
insiste per l'ammissione della prova orale dedotta nella propria memoria integrativa;
rileva, altresì, che l'intimata non si è opposta alla richiesta attorea di diniego del rinnovo del contratto e, quindi, del rilascio.
L'avv. Roberti rileva che la documentazione oggi esibita completa il documento n. 6 in atti ed insiste per la richiesta di fissazione ex art. 56 della legge n. 392/1978 di un termine di almeno un anno e mezzo per il rilascio dell'immobile locato, in considerazione delle diverse esigenze delle parti ossia la tutela della dimora familiare da parte della convenuta, interesse che deve ritenersi preminente rispetto a quello del locatore che già abita in una casa molto grande.
Il giudice esperisce il tentativo di conciliazione che dà esito negativo.
Il giudice, ritenuta l'irrilevanza ai fini del decidere dei capitoli di prova testimoniale dedotti dalle parti nelle rispettive memorie;
ritenuta altresì, irrilevante la produzione del documento oggi esibito da parte intimata, non autorizza il deposito telematico di detta documentazione;
ritenuta quindi la causa matura per la decisione, invita i procuratori delle parti a discutere la causa.
I procuratori delle parti si riportano ai rispettivi atti difensivi e alle deduzioni odierne.
Al termine della discussione, il giudice si ritira in Camera di Consiglio per deliberare.
All'esito della Camera di Consiglio, alle ore 15.18, in assenza dei procuratori delle parti nel frattempo allontanatesi dall'aula di udienza, il giudice dà lettura della sentenza.
1 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI TREVISO
Sezione Terza Civile in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa Sonia Andreatta, ha pronunciato ai sensi dell'art. 429 c.p.c., dandone lettura in udienza, la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta a ruolo al n. 2064/2024 R.G. promossa da
FO AB (C.F. ), rappresentato e difeso dagli avv.ti C.F._1
Alberto Gottardello e Pierantonio Geronazzo, con domicilio eletto presso il loro studio in Valdobbiadene (TV), Via Mazzolini n. 2, giusta procura alle liti allegata all'atto di intimazione di sfratto per finita locazione
- ricorrente intimante - contro
BE IA (C.F. ), rappresentata e difesa dall'avv. C.F._2
Roberto Roberti, con domicilio eletto presso il suo studio in Bassano del Grappa (VI),
Via O. Marinali n. 52, giusta procura alle liti in calce alla comparsa di costituzione e risposta
- resistente intimata -
Oggetto: Cessazione del contratto di locazione alla scadenza - uso abitativo
Conclusioni delle parti: come da verbale di udienza odierna
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione regolarmente notificato il 14/03/2024 FO AB ha intimato a
ER OF lo sfratto per finita locazione alla prima scadenza contrattuale del
31/01/2024 in relazione all'immobile ad uso abitativo sito in San Zenone degli Ezzelini
(TV), Via Boschier n. 53/a, in forza della disdetta motivata datata 22/02/023 e consegnata alla conduttrice in data 04/03/2023.
All'udienza del 18/04/2024, fissata per la convalida, l'intimata comparsa personalmente non ha contestato l'intervenuta finita locazione, ma ha chiesto che il termine per il rilascio dell'immobile fosse fissato ad aprile 2025.
Parte locatrice si è opposta alla concessione del suddetto termine, chiedendo la
“fissazione del termine minimo per il rilascio dell'immobile”.
2 Con ordinanza emessa il 26/04/2024 è stato rilevato che, trattandosi di diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza, ai sensi del combinato disposto dell'art. 3 della legge n. 431/1998 e dell'art. 30 della legge n. 392/1978, la domanda giudiziale avrebbe dovuto essere introdotta con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. e non ai sensi dell'art. 657 c.p.c..
Denegato ogni provvedimento, è stato disposto il mutamento del rito e sono stati assegnati i termini per la presentazione della domanda di mediazione e per il deposito di memorie integrative.
All'esito della conversione del rito, parte locatrice ha tempestivamente attivato avanti la
Curia Mercatorum di Treviso la procedura di mediazione obbligatoria che ha avuto esito negativo per la mancata partecipazione dell'intimata, anche se regolarmente invitata all'incontro tenutosi in data 02/07/2024 (doc. n. 3 fascicolo intimante).
Nella memoria integrativa, depositata in data 02/09/2024, il locatore ha chiesto di accertare la legittimità del diniego al rinnovo del contratto di locazione oggetto di causa e il suo intervenuto scioglimento, con conseguente condanna della conduttrice al rilascio dell'immobile; ha chiesto, altresì, il pagamento della somma di euro 1.250,00 non avendo l'intimata corrisposto le mensilità di luglio e agosto 2024.
Con comparsa di risposta depositata il 16/09/2024 si è costituita in giudizio l'intimata
ER OF non opponendosi “alla richiesta attorea di diniego di rinnovazione e quindi di rilascio”, chiedendo tuttavia che la data per la restituzione dell'immobile venisse fissata al 31/10/2025 poichè nelle more del giudizio aveva acquistato un immobile che necessitava di lavori di ristrutturazione la cui durata era stata prevista fino a settembre/ottobre 2025; l'intimata ha, inoltre, chiesto il rigetto della domanda avversaria di pagamento dei canoni di luglio e agosto 2024 avendo nel frattempo provveduto al loro versamento (in data 16/09/2024).
La causa è stata istruita mediante produzioni documentali.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1)Merita accoglimento, in quanto fondata, la domanda di condanna dell'intimata al rilascio dell'immobile locato alla prima scadenza contrattuale.
E' circostanza pacifica in quanto documentata e, comunque, non contestata che FO
AB ha concesso in locazione a ER OF, con decorrenza dal 01/02/2020 al
31/01/2024, l'immobile ad uso abitativo sito in San Zenone degli Ezzelini (TV), Via
Boschier n. 53/a, meglio descritto nel contratto sottoscritto in data 01/02/2020 e
3 registrato in data 06/02/2020 (doc. n. 1 fascicolo intimante).
Con lettera datata 22/02/2023 il locatore, avvalendosi della facoltà prevista dall'art. 3, comma 1, della legge n. 431/1998, ha formalmente comunicato alla conduttrice la sua volontà di non rinnovare il contratto di locazione alla prima scadenza, prevista per il
31/01/2024, avendo la necessità di destinare l'immobile “ad uso abitativo proprio”
(doc. n. 2 fascicolo intimante).
Tale disdetta, inviata il 23/02/2023 a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento, è stata recapitata alla destinataria in data 04/03/2023 (doc. n. 2 fascicolo intimante).
La disdetta deve, pertanto, considerarsi tempestivamente inviata alla conduttrice.
Ciò premesso, sussistono nella fattispecie i presupposti per l'esercizio del diritto di diniego del rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza.
L'art. 3 della legge n. 431/1998 prevede, infatti, che alla prima scadenza del contratto di locazione ad uso abitativo il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi prima.
La norma indica in modo tassativo i casi in cui può essere inviata la disdetta alla prima scadenza contrattuale ed in particolare il comma 1 lettera a) prevede la possibilità del diniego del rinnovo “quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado”.
Il comma 2 dello stesso articolo statuisce, inoltre, che “Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata”.
Sul punto, va richiamato il consolidato orientamento della Suprema Corte secondo cui il locatore di un immobile ad uso abitativo che intenda esercitare la facoltà di diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza, ai sensi e per gli effetti dell'art. 3 della legge n. 431/1998, deve, a pena di nullità, indicare dettagliatamente nella comunicazione da inviare al conduttore il motivo, tra quelli tassativamente previsti dallo stesso articolo, sul quale la disdetta è basata al fine di consentire la verifica preventiva della serietà dell'intento dichiarato ed il controllo successivo circa l'effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato.
Tale disposizione deve essere interpretata nel senso che essa impone una specificazione precisa e analitica della situazione dedotta, con riguardo alle concrete ragioni che
4 giustificano la disdetta , in modo da permettere, in caso di controversia, la verifica della serietà e della realizzabilità della intenzione dedotta in giudizio e, comunque, il controllo, dopo l'avvenuto rilascio, circa l'effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato nella ipotesi in cui il conduttore estromesso richieda l'applicazione delle sanzioni previste a carico del locatore (Cass. 18/07/2013 n. 17577; Cass. 16/01/2013 n.
936).
Il diniego di rinnovo di cui al citato art. 3, lettera a) presuppone l'intenzione, ma non la necessità, del locatore di disporre dell'immobile per uno degli usi previsti dalla norma;

“l'intenzione deve essere seria, cioè realizzabile giuridicamente e tecnicamente, ma non
è sindacabile nel suo contenuto di merito, non potendo il giudice interferire sull'utilità
o sulla convenienza della divisata destinazione per il locatore” (Cass. 28/03/2022 n.
9851; Cass. 18/05/2010 n. 12127; Cass. 21/01/2010 n. 977).
Nel caso in esame, la lettera di disdetta datata 22/02/2023 contiene il motivo del diniego di rinnovo del contratto in quanto precisa che l'immobile de quo sarà adibito ad uso abitazione e, quindi, ad uno specifico uso tra quelli previsti dall'art. 3, comma 1, della legge n. 431/1998, ed in favore dello stesso locatore.
Parte locatrice ha, pertanto, inviato tempestiva disdetta esercitando in modo legittimo la facoltà di diniego del rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza avendo specificamente indicato nella lettera trasmessa alla conduttrice sia la necessità dell'uso abitativo sia il soggetto destinatario dell'abitazione.
Occorre, altresì rilevare che, secondo la giurisprudenza di legittimità, affinchè il locatore possa legittimamente denegare il rinnovo del contratto alla prima scadenza, in base a quanto previsto dall'art. 3 della legge n. 431/1998, non è necessario che fornisca la prova dell'effettiva necessità di destinare l'immobile ad abitazione propria o di un proprio familiare essendo sufficiente una semplice manifestazione di volontà in tal senso, fermo restando il diritto del conduttore al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3 del citato art. 3, nell'ipotesi in cui il locatore non abbia adibito l'immobile all'uso dichiarato nell'atto di diniego del rinnovo (Cass. 18/07/2013 n. 17577; Cass
10/12/2009 n. 25808).
Per legittimare il mancato rinnovo del rapporto contrattuale da parte del locatore è, quindi, sufficiente la semplice manifestazione di volontà di destinare l'immobile ad abitazione o a luogo di lavoro proprio o di un familiare, senza ulteriori formalità.
5 Del tutto irrilevanti sono, pertanto, le doglianze sollevate dall'intimata in merito alla mancata prova “dell'intenzione” del locatore “di adibire l'immobile de quo a propria abitazione”.
Peraltro, la conduttrice non si è opposta alla richiesta “di diniego di rinnovazione” del contratto di locazione e, quindi, alla domanda di rilascio dell'immobile.
Tenuto conto delle considerazioni sopra svolte, il contratto di locazione stipulato inter partes in data 01/02/2020 deve ritenersi cessato alla scadenza del 31/01/2024.
All'accertamento dell'intervenuta risoluzione della locazione consegue la condanna della resistente alla restituzione dell'immobile.
2) In relazione alla fissazione della data per il rilascio, valutati gli elementi previsti dall'art. 56 della legge n. 392/1978, tenuto conto delle allegazioni delle parti nonché del tempo trascorso sia dall'invio della disdetta datata 22/02/2023, ricevuta in data
04/03/2023, sia dalla data di scadenza del rapporto contrattuale (31/01/2024), appare congruo il termine di cui in dispositivo.
3) Quanto alla richiesta di condanna al pagamento dei canoni di locazione relativi ai mesi di luglio e agosto 2024, si osserva che l'intimata con la memoria integrativa ha prodotto le contabili dei due bonifici attestanti l'avvenuto pagamento in data 16/09/2024 delle suddette mensilità (doc. n. 2 fascicolo intimata).
La domanda dell'intimante non può, pertanto, essere accolta.
4) In ragione della soccombenza della resistente-intimata, le spese di lite vanno poste a suo carico e si liquidano come da dispositivo, sulla base del D.M. n. 55/2014, come aggiornato dal D.M. n. 147/2022, avuto riguardo al valore della controversia e all'attività difensiva effettivamente prestata.
Non si ravvisano specifici elementi che giustifichino il discostarsi dai valori medi dello scaglione di riferimento (da euro 5.200,01 ad euro 26.000,00) previsti per la fase di studio e per quella introduttiva del presente giudizio;
quanto alla fase di trattazione, il compenso viene riconosciuto nella misura del 25% in considerazione dell'attività svolta.


P.Q.M.


Il Tribunale Ordinario di Treviso, Sezione Terza Civile, definitivamente pronunciando, disattesa ogni altra domanda, istanza ed eccezione, così provvede:
1) accertata la legittimità del diniego del rinnovo alla prima scadenza contrattuale, dichiara cessato alla data del 31/01/2024 il contratto di locazione stipulato inter partes
6 in data 01/02/2020 e registrato in data 06/02/2020 al n. 767 – serie 3T presso l'Agenzia delle Entrate – Ufficio Territoriale di Bassano del Grappa (VI);
2) condanna la resistente-intimata ER OF al rilascio in favore di FO AB dell'immobile ad uso abitativo, libero da persone e cose anche interposte, sito in San
Zenone degli Ezzelini (TV), Via Boschier n. 53/a;
3) fissa ex art. 56 della legge n. 392/1978 la data dell'esecuzione per il 07/04/2025;
4) condanna l'intimata ER OF alla rifusione in favore dell'intimante FO AB delle spese processuali che si liquidano nell'importo di euro 2.116,00 a titolo di compenso e di euro 237,00 per anticipazioni, oltre spese generali al 15%, I.V.A. e
C.P.A. come per legge.
Treviso, 05/02/2025
Il G.O.P.
dott.ssa Sonia Andreatta
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