R.G. N. 8741/2021

TRIBUNALE DI VENEZIA SEZIONE PRIMA CIVILE VERBALE DI UDIENZA

Oggi, 08/04/2025, alle ore 10:52, sono presenti innanzi al Giudice Tobia Aceto: per , Parte_1 Parte_2
l'Avv. Daniela Clapiz, per Controparte_1
l'Avv. Giulia Scaramuzza Giulia, in sostituzione di Mauro Scaramuzza. Partecipano all'udienza il dott. Francesco Mattia Carfizzi e Alice Patella, tirocinanti ex art. 73 l. n. 98/2013.
* Il Giudice invita le parti a discutere la causa. L'Avv. Clapiz si riporta alle difese in atti ed insiste per l'accoglimento delle conclusioni per come precisate con nota del 15/01/2025. L'Avv. Scaramuzza si riporta alle difese in atti e conclude come da nota dell'08/01/2025. Il Giudice, dato atto, ad ore 10:55 si ritira in camera di consiglio per deliberare;
ad ore 11:02 pronuncia la sentenza contenuta nel presente verbale, dando lettura alle parti presenti del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione. IL GIUDICE Tobia Aceto

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Il Tribunale di Venezia, Sezione Prima Civile, in composizione monocratica, nella persona del Giudice Tobia Aceto, ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di primo grado, iscritta al R.G. n. 8741/2021, promossa da:
(C.F.: ), Parte_1 C.F._1
(C.F.: ), Parte_2 C.F._2 rappresentati e difesi dall'Avv. Daniela Clapiz (C.F.: ), C.F._3
-attori- contro (C.F.: Controparte_1
), P.IVA_1 rappresentato e difeso dall'Avv. Mauro Scaramuzza (C.F.: C.F._4
),
[...]
-convenuto- CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per parte attrice:
“…Nel merito: Dichiarare la nullità delle delibere del 26/07/2015, del 28/08/2016, del
26/08/2017, del 25/08/2018, del 24/08/2019, del 12/09/2020 e del 28/08/2021, atteso che per la parte relativa alla deliberazione delle opere di manutenzione ed illuminazione da eseguirsi e delle relative spese su area di proprietà del dette delibere Controparte_2 attengono a materia non rientrante nelle competenze dell'Assemblea del e per CP_1
l'effetto dichiarare che la somma complessiva di € 665,68=, o la diversa risultante in corso di causa, non è dovuta dai Sigg.ri e Annullare la delibera Parte_1 Parte_2 dell'assemblea del 28/08/2021 di approvazione bilancio consuntivo 2020/2021 e bilancio preventivo 2021/2022, per mancata detrazione dalle spese condominiali della quota dell'importo riconosciuto dal Direttore Lavori quale parziale rimborso del pagamento della multa per mancato versamento Tosap e per l'effetto accertare che la quota da portare in detrazione dalle spese condominiali a favore dei Sigg.ri e è Parte_2 Parte_1 pari ad € 67,65=, o la diversa risultante in corso di causa. Annullare la delibera dell'assemblea del 28/08/2021 di approvazione bilancio consuntivo 2020/2021 e bilancio preventivo 2021/2022, per errata imputazione quota rimborsata da Con integrale CP_3 rifusione di spese e compensi del presente procedimento. In via istruttoria: omissis”.
Per parte convenuta:
“Nel merito: rigettare le domande attoree in quanto inammissibili, improcedibili e comunque
Pag. 2 di 10 infondate per i motivi dedotti in atti. Spese e compensi di lite rifusi.”
RAGIONI DELLA DECISIONE
IN FATTO.
Con atto di citazione ritualmente notificato, e Parte_1 Parte_2 hanno esposto di essere comproprietari di un'unità immobiliare
[...] facente parte del sito in Controparte_1
Eraclea Mare, Via Dei Pioppi n. 19, così catastalmente censito: Comune di Fg. 58, mapp 1117 sub 19 cat A/3 cl. 6 vani 3 p. T-1-2. CP_2
Hanno rappresentato che all'interno del complesso condominiale è compresa un'area verde non recintata, adibita a giardino e fruibile da chiunque, in quanto area pubblica di proprietà del Comune di , e CP_2 che, negli anni, l'assemblea del Condominio ha deliberato sulla ripartizione pro quota tra i condomini delle spese per l'illuminazione e per gli interventi di pulizia vialetti, potatura alberi e disinfestazione zanzare e topi relativi a tale area.
Essi hanno quindi dedotto la nullità delle delibere assembleari aventi ad oggetto l'approvazione delle suddette spese, in quanto non rientrante nella competenza dell'assemblea condominiale.
Gli attori hanno rappresentato, altresì, che nel 2017 il Condominio ha realizzato un nuovo impianto idrico e ha ricevuto una multa dal
Comune di “di circa € 13.000,00=, poi ridotta a circa € 6.900,00=”, CP_2 per mancato pagamento della tassa per l'occupazione di spazi ed aree pubbliche (TOSAP). La tassa non era stata pagata in quanto non prevista nel preventivo dei lavori redatto dal Direttore dei Lavori
il quale, riconosciuto il proprio errore, ha Parte_3 successivamente accettato di concorrere nel pagamento di tale somma, riducendo di € 2.000,00 il proprio onorario relativo all'opera in corso di rifacimento dei parcheggi.
Con la delibera del 28/08/2021, tuttavia, la riduzione sarebbe stata ripartita fra i proprietari dei posti auto dei fabbricati e CP_1 CP_1
interessati dai soli lavori di rifacimento dei parcheggi, e non fra i proprietari del interessati invece dalla Controparte_1
Pag. 3 di 10 realizzazione del nuovo impianto idrico, che hanno pagato la multa e che avrebbero avuto diritto al rimborso.
Gli attori hanno esposto inoltre che, a seguito di una perdita d'acqua su un tratto di tubazione esterna, ha rimborsato al CP_4 la somma di € 3.725,86 per il relativo consumo di acqua. CP_1
Con l'anzidetta delibera di approvazione del bilancio consuntivo
2020/2021 del condominio, la somma è stata portata in detrazione dai costi fissi, ma secondo i condomini e sarebbe invece stato Pt_2 Pt_1 corretto detrarla dagli effettivi consumi d'acqua, in quanto la perdita ha inciso sui consumi.
Con comparsa di risposta si è costituito in giudizio il
[...]
chiedendo il rigetto di tutte le domande. Controparte_1
Il convenuto ha rappresentato che le spese di illuminazione e manutenzione dell'area comunale vengono sostenute nell'ottica di preservare il decoro e l'igiene dell'ambiente. Esse, quindi, rientrano nelle competenze dell'assemblea in quanto spese di interesse comune al in relazione all'utilità collettiva che se ne ricava. CP_1
Quanto all'addebito TOSAP, ha eccepito la tardività dell'impugnazione e ha rilevato che lo sconto non ha interessato il
Condominio, ma i singoli condomini interessati alla pratica dei posti auto con i quali si è confrontato il geom. Pt_3
In relazione al rimborso invece, ha osservato che nel bilancio CP_3 si è tenuto conto dell'importo accreditato e sono stati ripartiti i consumi d'acqua effettivi tra i condomini. L'assemblea ha previsto che i costi fissi vengano ripartiti in parti uguali fra tutti i proprietari e, pertanto, così è stata suddivisa la somma di € 699,59 ottenuta dalla differenza tra i costi fissi e il costo eccedente dei consumi.
IN DIRITTO.
La prima domanda attorea è fondata e merita accoglimento.
Come recentemente affermato dalla Suprema Corte, in tema di condominio degli edifici, l'azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell'art. 1137 c.c.,
Pag. 4 di 10 mentre la categoria della nullità ha un'estensione residuale ed è rinvenibile nelle seguenti ipotesi: mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali;
impossibilità dell'oggetto in senso materiale o giuridico (quest'ultima da valutarsi in relazione al difetto assoluto di attribuzioni); illiceità del contenuto, ovvero contrarietà a norme imperative, all'ordine pubblico o al buon costume (Cass., Sez. Un., n.
9839/2021).
Pertanto, ove l'assemblea “straripi” dalle attribuzioni ad essa conferite dalla legge, la deliberazione risulterà viziata da difetto assoluto di attribuzione, ossia da impossibilità giuridica dell'oggetto. Le deliberazioni assunte dall'assemblea devono infatti avere ad oggetto le sole materie ad essa attribuite, le quali afferiscono alla gestione dei beni e dei servizi comuni, ma non anche ai beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condomini o a terzi, sicché la deliberazione assembleare che approvi e ripartisca una spesa priva di inerenza alla gestione condominiale è senz'altro affetta da nullità (Cass., n.
16953/2022; Cass., n. 15278/2023). Qualsiasi decisione che non attenga alle parti comuni dell'edificio non può essere adottata seguendo il metodo decisionale dell'assemblea, che è il metodo della maggioranza, ma esige il ricorso al “metodo contrattuale”, fondato sul consenso reciproco (arg. ex Cass., Sez. Un., cit.).
Nel caso di specie, è pacifico tra le parti che l'area verde collocata all'interno del complesso condominiale (mappali 1036 e 1047) sia di proprietà esclusiva del Comune di CP_2
Da ciò discende la nullità per impossibilità dell'oggetto delle delibere del 26/07/2015, del 28/08/2016, del 26/08/2017, del 25/08/2018, del
24/08/2019, del 12/09/2020 e del 28/08/2021, nella parte in cui esse riguardano beni appartenenti a terzi. L'inserimento nei bilanci preventivi e consuntivi delle spese relative alle opere di manutenzione ed illuminazione dell'area comunale (voci “Derattizzazione disinfestazione zanzare”, “Enel lampioni”, “Manutenzione giardini” e le altre spese relative all'area extracondominiale, tra le spese generali fra
Pag. 5 di 10 tutti) costituisce, infatti, un vizio radicale delle delibere, sanzionato con la nullità, poiché eccedente la competenza dell'assemblea.
D'altra parte, non appare decisivo che dalla disinfestazione, potatura e illuminazione della superficie comunale esterna possano trarre beneficio anche gli edifici condominiali, considerato che si tratta di un bene pubblico non recintato, utilizzabile da chiunque e non destinato precipuamente al servizio e godimento delle unità immobiliari circostanti.
Laddove non vi provveda il in qualità di proprietario, CP_2 dunque, l'esecuzione di tali opere non può essere decisa a maggioranza dall'assemblea obbligando tutti i condomini, ma è rimessa alla libera iniziativa dei singoli condomini o a un eventuale accordo tra di essi, in virtù della loro autonomia negoziale.
Diretta conseguenza dell'accertata nullità è che gli attori non sono tenuti al pagamento delle somme a loro addebitate nei bilanci consuntivi
2015/2016, 2016/2017, 2017/2018, 2018/2019, 2019/2020 e
2020/2021 e nel bilancio preventivo 2021/2022, a titolo di derattizzazione e disinfestazione zanzare, Enel lampioni e manutenzione giardini, nonché ogni altra spesa relativa all'area di proprietà del Comune di CP_2
Non è possibile, tuttavia, quantificare in questa sede il loro preciso ammontare, considerato che non tutti gli importi sono facilmente ricavabili dai bilanci allegati;
alcuni documenti risultano parzialmente illeggibili;
il prospetto dei costi depositato dagli attori sub doc. 26 è stato predisposto unilateralmente, non indica il metodo di calcolo adottato ed
è stato contestato dalla controparte.
La seconda domanda, relativa all'impugnazione della delibera del
28/08/2021 di approvazione del bilancio consuntivo 2020/2021 e del bilancio preventivo 2021/2022 per mancata detrazione dell'importo riconosciuto dal Direttore Lavori a parziale rimborso della multa, deve essere respinta in quanto tardiva, oltre che infondata.
A differenza della nullità, che può essere eccepita in ogni momento
Pag. 6 di 10 da chiunque vi abbia interesse (artt. 1421 e 1422 c.c.), l'azione di annullamento della deliberazione dell'assemblea condominiale è soggetta, ex art. 1137, co. 2, c.c., al termine decadenziale di trenta giorni dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data della sua comunicazione per gli assenti.
Come correttamente rilevato dal Condominio, nel caso in esame i condomini e hanno impugnato la delibera che ha approvato Pt_2 Pt_1 il bilancio consuntivo 2020/2021 e il bilancio preventivo 2021/2022, ma la mancata detrazione di cui si dolgono concerne in realtà il bilancio consuntivo 2015/2016 (approvato con la delibera del 27/08/2016) e, soprattutto, la delibera dell'01/04/2017 (doc. 17 di parte convenuta, punto 5), in cui si è dato atto dello sconto riconosciuto dal geom. Pt_3 con riferimento alla quale è ampiamente spirato il termine di impugnazione.
L'impugnazione della delibera del 28/08/2021, pertanto, costituisce un mezzo per rimettere in discussione la ripartizione approvata in precedenza, comportando una non consentita elusione del termine di decadenza.
Oltretutto, la delibera impugnata non riguarda la ripartizione tra i condomini della multa per mancato versamento TOSAP, né è stata sollevata nel corso dell'assemblea la questione relativa alla detrazione
(cfr. doc. 13 di parte attrice). La contestazione avente ad oggetto l'errata imputazione dello sconto ai condomini non interessati dai lavori all'impianto idrico risulta quindi inconferente, non avendo l'assemblea deciso sul punto controverso con la deliberazione censurata.
La terza domanda, con cui viene chiesto l'annullamento della medesima delibera per l'errata imputazione della somma rimborsata da nel bilancio consuntivo, è invece fondata e dev'essere accolta. CP_3
Si osserva, innanzitutto, che l'art. 1137 c.c. sottopone al regime dell'azione di annullamento tutte le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento condominiale: sono quindi annullabili non solo le deliberazioni assembleari che presentano vizi di forma, ma anche quelle
Pag. 7 di 10 che presentano vizi di contenuto, in relazione al disposto degli artt.
1123, 1124, 1125 e 1126 c.c. (Cass., n. 8185/2022). Sono quindi annullabili ai sensi dell'art. 1137 c.c. le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio delle attribuzioni assembleari (Cass.,
Sez. Un., cit.).
Nella fattispecie, con la delibera del 28/08/2021 l'assemblea ha effettivamente errato nell'approvare il bilancio consuntivo 2020/2021 laddove ha imputato la somma rimborsata da per la perdita di CP_3 acqua dalle tubazioni ai costi fissi delle spese acquedotto del
Controparte_1
Dalla nota di credito n. 330000000973 del 17/11/2020 (doc. 19 di parte convenuta) si desume infatti che ha riconosciuto al CP_4
Condominio un rimborso di € 3.726,67 (IVA inclusa), addebitando al contempo € 549,35, per un totale di € 3.177,32. Nel dettaglio della fattura (pag. 3), si indica che le riduzioni sono dovute alla perdita di acqua, depurazione e fognatura: evidente, dunque, che esse non riguardano la quota fissa, ma i consumi di cui alle corrispondenti voci.
Da ciò discende che, in sede di ripartizione concreta delle spese condominiali, il rimborso ricevuto dal doveva essere CP_1 imputato ai consumi, non ai costi fissi. La distinzione è rilevante, poiché
i costi fissi vengono ripartiti tra i condomini in quote uguali per decisione unanime (come prospettato dal convenuto e incontestato dagli attori;
cfr. doc. 25 di parte convenuta), mentre i costi relativi ai consumi di acqua sono suddivisi in proporzione ai consumi effettivi di ciascun condomino ex art. 1123, co. 2, c.c. (come si desume anche dallo stesso bilancio approvato).
L'imputazione del rimborso ai costi fissi anziché ai consumi ha determinato perciò l'addebito ai condomini di spese per la fornitura idrica del in contrasto con i criteri generali di Controparte_1
Pag. 8 di 10 ripartizione stabiliti dai condomini, rendendo necessario l'annullamento della delibera di approvazione del bilancio consuntivo 2020/2021.
Le spese processuali sono liquidate come da dispositivo sulla scorta del D.M. 55/2014 e ss.mm.ii., tenuto conto del valore della controversia, della sua modesta complessità, dell'attività difensiva effettivamente espletata, della sostanziale assenza di una fase istruttoria e della decisione nelle forme semplificate, il che giustifica l'applicazione dei parametri minimi. Quanto al valore della controversia, in particolare, si ritiene di doversi discostare dall'importo determinato dagli attori nell'atto di citazione (€ 9.110,15), il cui calcolo non è peraltro indicato. Il valore deve essere invece considerato indeterminabile (€ 26.001,00-52.000,00), in quanto l'oggetto della causa non appare suscettibile di valutazione economica precisa, non potendo quantificare esattamente gli importi delle spese di cui alle delibere invalide.
In ragione della reciproca soccombenza a seguito del parziale accoglimento delle domande attoree, le spese processuali sono compensate nella misura di 1/3 e poste nella restante parte a carico del convenuto ai sensi dell'art. 92, co. 2, c.p.c.

PER QUESTI MOTIVI

il Tribunale di Venezia, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così provvede:

1. DICHIARA la nullità delle deliberazioni dell'assemblea del del 26/07/2015, del Controparte_1
28/08/2016, del 26/08/2017, del 25/08/2018, del 24/08/2019, del
12/09/2020 e del 28/08/2021, nella parte in cui inseriscono nel bilancio voci di spesa relative all'area extracondominiale individuata in parte motiva;

2. ANNULLA la deliberazione dell'assemblea del
[...]
del 28/08/2021 di approvazione del Controparte_1 bilancio consuntivo 2020/2021;

3. RESPINGE nel resto la domanda attorea;

Pag. 9 di 10 4. COMPENSA nella misura di 1/3 le spese processuali, che si liquidano per l'intero in € 3.809,00 per compensi professionali ed €
264,00 per spese esenti e condanna il convenuto a rifondere agli attori le restanti spese, oltre rimborso forfettario spese generali al 15%, IVA se e in quanto dovuta e CPA come per legge.
Provvedimento redatto con la collaborazione del dott. Francesco Mattia
Carfizzi, tirocinante ex art. 73 D.L. n. 69/2013.
Venezia, così deciso in data 08/04/2025
IL GIUDICE
Tobia Aceto
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