N. R.G. 213/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di SALERNO
Prima Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario, avv. Cosimina D'Ambrosio ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 213/2023

Promossa da
, C.F. , nata a [...], il [...], Parte_1 C.F._1
rappresentata e difesa, in virtù di procura in calce all'atto di citazione di sfratto per morosità, dall'Avv. Nino Nigro, ed elettivamente domiciliata presso il suo studio sito in Salerno, Via Carlo Carucci, n. 8;
-attore-intimante-
contro
.I. , in persona del legale rappresentante p.t., CP_1 P.IVA_1
contumace
- convenuta-intimata-
nonchè
P.I. , in persona del legale rappresentante p.t., Controparte_2 P.IVA_2
rappresentata e difesa, in virtù di procura in calce alla comparsa di costituzione, dall'avv. Vincenzo Fiorillo presso il cui studio domicilia in
Salerno, alla Via SS. Martiri, n. 31;
- convenuta -intimata-
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Oggetto: sfratto per morosità
Conclusioni: come da verbale di udienza

Svolgimento del Processo
, con atto di citazione ed intimazione di sfratto per morosità, Parte_1
relativo all'immobile ad uso commerciale di sua proprietà sito in Salerno alla via Adolfo Cilento n. 11, individuato nel N.C.U. di Salerno al fl. 64, part. 2474
sub 45, piano terra, aveva convenuto davanti a questo Tribunale la CP_1
quale società cedente del contratto di locazione e quale
[...] CP_2
cessionaria, per sentire convalidare l'intimato sfratto per morosità per il mancato pagamento di due mensilità, giugno e luglio 2022, pari ad euro
6.600,00.
Il rapporto locatizio si era instaurato con regolare contratto registrato all'Agenzia delle Entrate di Salerno il 10.3.2010, n. 2440, Serie 3°, allegato al fascicolo di parte intimante, per anni sei, con un canone mensile stabilito in euro 3.800,00, successivamente ridotto ad € 3.610,00.
In data 07.07.2016 la conduttrice comunicava di aver stipulato CP_1
contratto di affitto di azienda con la società la quale pertanto CP_2
subentrava nel contratto di locazione rispetto al quale avanzava istanza di riduzione del canone che veniva ulteriormente ridotto ad € 3.300,00 come da modifica ritualmente registrata.
Denunciava l'intimante che la parte conduttrice si era resa morosa del pagamento di due rate di canone scadute a far data dal mese di giugno 2022 e sino a tutto luglio 2022, per complessivi €.6.600,00 oltre oneri condominiali per cui chiedeva convalidarsi sfratto per morosità, in caso di opposizione sentir emettere ordinanza non impugnabile di rilascio e sentir emettere pagina 2 di 9 decreto ingiuntivo per i canoni scaduti e non pagati, sino alla data del rilascio.
Si costituiva la società la quale eccepiva che aveva sempre pagato CP_2
il canone verso gli ultimi giorni di ogni mese di riferimento, senza che ciò le venisse mai contestato con lettera di messa in mora, ed anche al momento della iscrizione a ruolo della intimazione, il mese di giugno era già stato pagato, con bonifico, come anche il mese di luglio sarebbe stato pagato entro qualche giorno dalla citazione.
Quindi non si era mai concretizzato alcun danno a carico della locatrice.
In merito alle spese condominiali eccepiva che, nonostante richiesti, non aveva mai ricevuto il dettaglio delle spese sostenute dal condominio ed il relativo piano di riparto come pure era suo diritto, anche per verificare se effettivamente erano spese dovute dalla conduttrice e che non fossero prescritte.
Inoltre, poiché le spese richieste si riferivano a quelle affrontate nell'anno
2014 eccepiva l'intimato che al riguardo era noto che, in caso di subentro dell'affittuario o cessionario dell'azienda del conduttore, nel contratto di locazione, ad essere tenuto al pagamento dei debiti già scaduti al momento del subentro, è il cedente e non il cessionario, e quindi CP_1
Pertanto, l'inadempimento non poteva dirsi grave da giustificare la risoluzione del contratto.
Concludeva affinché l'adito Tribunale, preso atto della opposizione, volesse disporre il mutamento del rito e rigettare l'eventuale richiesta di emissione della ordinanza provvisoria di rilascio;
nel merito volesse rigettare la richiesta di risoluzione del contratto e quella di condanna al pagamento della somma indicata in citazione;
con condanna alle spese e competenze del presente giudizio, con attribuzione al difensore che dichiarava averne fatto anticipo.
Con ordinanza del 7.1.2023 veniva denegata la richiesta di convalida e la richiesta di emissione di ordinanza provvisoria di rilascio;
si disponeva il pagina 3 di 9 mutamento di rito fissando per la discussione l'udienza del 15 giugno 2023 e concessione dei termini per deposito di memorie integrative.
In data 16.5.2023 parte intimante depositava memorie integrative in cui rivendicava, a fronte del diritto della conduttrice di ricevere l'esatto adempimento della prestazione, che i ritardi con cui la conduttrice aveva ammesso di avere pagato i canoni rappresentavano in sé un grave inadempimento che non poteva che comportare la convalida dello sfratto;

circa il mancato pagamento degli oneri condominiali chiedeva che fosse ordinato all'amministratore del via Adolfo Parte_2
Cilento n.13, l'esibizione in giudizio dei bilanci consuntivi con relativa ripartizione delle spese condominiali a far data dal 2016 a tutto l'anno 2022
onde ordinare all'intimato il pagamento delle dette spese;
concludeva:
affinché il Tribunale adito accertasse e dichiarasse l'intervenuto grave inadempimento da parte della conduttrice e, per l'effetto, dichiarare risolto il contratto di locazione del 1.3.2010; in via istruttoria chiedeva ordinarsi ex art
210 c.p.c. all'amministratore del Parte_3
Cilento n.13, l'esibizione in giudizio dei bilanci consuntivi con relativa ripartizione delle spese condominiali, a far data dal 2016 a tutto l'anno 2022.
In data 26.5.2023 anche l'intimata produceva memorie integrative nelle quali sosteneva l'irrilevanza del ritardato pagamento dei canoni ed ancora una volta eccepiva la prescrizione per gli oneri condominiali richiesti all'atto della intimazione in quanto risalenti all'anno 2014; che più volte aveva chiesto di avere una precisa indicazione a quali spese si riferissero gli oneri condominiali richiesti, come pure era suo diritto, senza ricevere alcuna risposta;
che il conduttore, prima di essere chiamato a pagare gli oneri condominiali, aveva diritto di ottenere sia la specificazione analitica delle spese pagate dal locatore, sia la menzione dei criteri di riparto, sia di prendere visione della documentazione giustificativa, al fine di verificare sia pagina 4 di 9 se il locatore abbia effettivamente pagato tali spese, sia se si trattava di spese imputabili effettivamente al conduttore;
che quindi non aveva senso ordinare la esibizione in giudizio delle scritture contabili giustificative delle spese richieste dal anche perché all'art. 9 della legge sull'equo canone Parte_2
espressamente prevedeva la trasmissione dei giustificativi di spesa prima della richiesta di pagamento delle spese condominiali;
chiedeva quindi di rigettare l'avversa richiesta ex art. 210 c.p.c. e nel merito di rigettare la domanda proposta dalla locatrice con condanna alle spese e competenze di giudizio.
In data 15 giugno 2023 parte intimata depositava verbale di conciliazione con esito negativo e all'udienza dello stesso giorno il Giudice si riservava sulle richieste istruttorie di parte intimante.
A scioglimento della riservata in data 26.9.2023 il Giudice ordinava al terzo
Amministratore del il Parte_4
deposito, in Cancelleria, della predetta documentazione entro giorni novanta dalla comunicazione ordinanza e rinviava per il prosieguo alla udienza dell'8.2.2024 quando parte intimante depositava i documenti condominiali e la causa rinviata nello stato alla data del 16.5.2024 e poi per discussione al
30.1.2025.
Alla odierna udienza, sulle conclusioni delle parti, la causa è stata decisa con contestuale deposito delle motivazioni
Motivi di diritto
Occorre premettere che il ritardato pagamento di alcune mensilità del canone di locazione, pur costituendo condotta illegittima, non può comportare l'automatica risoluzione del rapporto, ma deve essere valutato dal giudice, su cui grava il compito di operare la valutazione dell'importanza dello squilibrio tra le prestazioni con riguardo all'interesse del locatore in relazione al suo diritto di ricevere il canone in misura legale.
pagina 5 di 9 Ebbene è stata corretta la mancata intimazione al termine del processo sommario in quanto le mensilità contestate erano solo due e l'intimato aveva denunciato la esistenza di una prassi fra le parti sulla tolleranza dei ritardi nei pagamenti.
Ed infatti il canone del mese di giugno risultava già pagato, benché in ritardo,
alla data del procedimento per la convalida mentre il canone del mese di luglio veniva pagato dall'intimato appena avuto conoscenza del procedimento.
L'intimato aveva quindi eccepito la irrilevanza del ritardo a fronte anche di quella che lo stesso aveva considerato una prassi.
L'intimante invece aveva rivendicato il suo diritto a ricevere il canone mensile secondo le indicazioni contenute nel contratto e quindi in rate mensili anticipate.
Nel valutare il comportamento successivo al procedimento sommario dell'intimato, che pure contribuisce al convincimento del giudice circa la rilevanza dell'adempimento, si rileva che l'intimato ha continuato nel corrispondere il canone alla fine del mese di riferimento.
Ebbene, questa circostanza milita a favore della valutazione come grave dell'inadempimento ai fini della dichiarazione della risoluzione di diritto.
Il locatore ha diritto a ricevere l'esatta prestazione richiesta, e quindi il pagamento del canone mensile anticipato, anche perché se nella fase sommaria poteva ancora riconoscersi una qualche valenza alla tolleranza dei ritardati pagamenti, il locatore ha manifestato con la richiesta di convalida la sua volontà di avvalersi della possibilità di risolvere il contratto e convalidare lo sfratto in caso di ulteriore protrazione dell'inadempimento e comunque per il futuro (Cass. 14240/2020).
Ed infatti dai bonifici depositati in data 8.2.2024 da parte intimata si è potuto verificare che il ritardo è persistente.
pagina 6 di 9 Tanto basta per qualificare come grave l'inadempimento della locataria.
Per quanto riguarda gli oneri condominiali richiesti, per cui sono state depositate varie lettere di messa in mora, si rileva che essi non rientrano espressamente nella domanda dell'intimante precisata nelle memorie integrative se non come fatto eventualmente integrante l'eccepito inadempimento. Solo con le note conclusive vi è una vera e propria richiesta degli oneri condominiali.
La richiesta degli oneri condominiali non risulta in ogni caso supportata da una corretta specifica indicazione circa le spese sostenute dal Parte_2
circa la loro ripartizione fra i condomini che abbisogna, in ogni caso, del verbale di approvazione del consuntivo, e soprattutto circa la suddivisione delle stesse fra parte locatrice e parte locataria.

Per questi motivi

il mancato pagamento dei detti oneri non potrebbe essere preso in considerazione ai fini della qualificazione dell'inadempimento.
Parimenti non può essere accolta la domanda di pagamento.
Altra eccezione formulata da parte intimata riguarda la rinuncia tacita al procedimento da parte della esclusiva proprietaria dell'immobile, CP_3
, già parte del contratto di locazione originario, divenuta tale a seguito
[...]
di atto di divisione del 19.5.2023. A dire dell'intimata questa sarebbe stata una conseguenza della scrittura privata tra e la in Controparte_3 CP_2
cui veniva ulteriormente ridotto il canone di locazione per tutto l'anno 2024
ad € 3.200,00.
Sul punto si rileva in effetti che la stessa non riesce a configurare alcuna rinuncia tacita in quanto riguardava unicamente la riduzione del canone e non comportava, come dichiarato dalle parti, alcuna novazione contrattuale.
E per quanto riguarda la successione a titolo particolare del diritto controverso, a seguito del citato atto di divisione fra le due germane,
originarie locatrici, non vi è dubbio che il processo prosegue con la parte pagina 7 di 9 originaria salvo il diritto della nuova proprietaria esclusiva di intervenire nel processo.
Per i motivi sopra espressi si respinge la opposizione.
Nel contempo per ragioni di reciproca soccombenza, stante la mancata necessaria specificazione ed il rigetto della richiesta degli oneri condominiali,
anche se non incidenti sulla qualificazione dell'inadempimento, si ritiene vi siano ragioni eccezionali ai fini della compensazione delle spese fra le parti.



PQM


Il Tribunale di Salerno –Prima Sezione Civile- definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta al n. 213/2023 r.g. tra – attrice – Parte_1
intimante- e in persona del legale rapp.te p.t. e in CP_1 CP_2
persona del legale rapp.te p.t. – convenute – intimate, ogni altra istanza,
eccezione, deduzione reietta o assorbita così provvede:
1) Accoglie la domanda e, per l'effetto dichiara risolto, per grave inadempimento dell'intimata, il contratto di locazione oggetto di lite;

2) ordina la società intimata l'immediato rilascio dell'immobile oggetto di causa, libero e vuoto da persone e cose in favore di parte intimante.
3) Rigetta la domanda di pagamento degli oneri condominiali come formulata,
priva delle necessarie specificazioni;

4) Compensa interamente le spese di giudizio fra le parti.
Salerno lì, 30 Gennaio 2025
Il GOP
Avv. Cosimina D'Ambrosio
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