REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI NAPOLI VI SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Napoli, in composizione monocratica, nella persona del dott. Michele D'Auria ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al R.G. n. 26023/2022 degli affari civili contenziosi ed avente ad oggetto Comunione e Condominio, impugnazione di delibera assembleare - spese condominiali.
TRA
(C.F. rappresentato e difeso Parte_1 C.F._1 unitamente e disgiuntamente dell'Avv. Marcella Persico (C.F. ) C.F._2
e dall'avv. Paolo D'Onorio De Meo (C.F. ), come in atti. C.F._3
ATTORE
CONTRO
, C.F. sito in Bacoli Controparte_1 P.IVA_1 alla via Lucullo 158, in persona dell'amm.re p. t., dott.ssa ivi CP_2 dom.ta per la carica, ed elett.te dom.to in Napoli al Centro Direzionale, presso lo studio dell'Avv. Vincenzo Ferrigno, C.F. e dell'Avv. C.F._4
Mariolina Cosenza, C.F. che, congiuntamente e C.F._5 disgiuntamente, lo rapp.no e difendono, come in atti. CONVENUTA

Conclusioni parte attrice: - accertare e dichiarare, per tutti i motivi esposti e per quanto documentato in giudizio, la nullità e/o l'invalidità della delibera assembleare del 28.06.2022 adottata dal Controparte_3 con riferimento ai punti 1, 2, 3 e 6 dell'Ordine del giorno e disporne
[...] comunque l'annullamento in quanto viziata ed illegittima;
- condannare il convenuto al pagamento delle spese ed onorari del presente CP_1 giudizio, oltre IVA e CAP e spese generali come per legge da distrarsi in favore degli scriventi procuratori che se ne dichiarano antistatari.

Conclusioni parte convenuta: rigettare la domanda da attorea perché inammissibile ed infondata in fatto e in diritto;
- condannare l'attore al pagamento di spese ed onorari di causa.
PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato l'ing. conveniva Parte_1 innanzi a questo Tribunale il Controparte_1 sentire, previa sospensione della efficacia della delibera assembleare del 28.06.2022, accertare e dichiarare la nullità e/o annullare tutti i rendiconti di gestione nonché la medesima delibera assembleare del 28.06.2022 con riferimento ai punti 1,2,3 e 6 dell'o.d.g. Con vittoria di spese e competenze di lite. A sostegno della domanda deduceva che la delibera era da ritenersi illegittima e nulla poiché approvativa di spese ed interventi di manutenzione su porzioni di sua esclusiva proprietà e quindi, assunte oltre i limiti dei poteri ex art. 1135 c.c. Deduceva altresì che i bilanci erano da ritenersi nulli, invalidi e/o viziati perché ripartivano il consuntivo di spese relative a beni di proprietà individuale e non condominiale.
Costituitosi il contraddittorio, il convenuto impugnava la CP_1 domanda attrice chiedendone il rigetto.
Rigettata l'istanza di sospensione, concessi i termini ex art. 183, VI comma, c.p.c., istruita la causa mediante il deposito di atti e documenti, essendo la causa medesima matura per la decisione, all'udienza ex art. 281 sexies c.p.c. del 10 gennaio 2025 il fascicolo era assegnato a sentenza.
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La domanda è fondata e va accolta.
Preliminarmente risulta pacifica ed incontestata la legittimazione attiva e passiva delle parti processuali. Risultano inoltre assolti gli adempimenti di cui al d.lgs. 28/2010 in quanto parte attrice ha provveduto a formale invito alla mediazione come ivi richiesto, depositando verbale di esito negativo. Nel merito, va primariamente accertato e dichiarato che nessun diritto di “uso” ex art. 1021 C.C. ha il convenuto, essendo specificato chiaramente nell'art. 13 del regolamento contrattuale di condominio che per “uso” si intende il mero diritto di transito pedonale e di parcheggio, peraltro limitato ad una singola autovettura per famiglia e con esplicito divieto di giocare a pallone. A maggior ragione si parla di diritto di “uso perpetuo” anche a favore dei costruttori, nel predetto art. 13 del suddetto regolamento, che in primis ha disposto il permanere del diritto di proprietà in capo ai costruttori medesimi. Appare pertanto di lampante evidenza che nello schema di redazione della clausola contrattuale in esame, primariamente si è operata la riserva del diritto di proprietà in capo ai costruttori e successivamente, per due volte, si è adoperato il termine “uso” non nel senso strettamente tecnico di diritto reale ex art. 1021 C.C., ma in senso atecnico, quale “utilizzo”; e non potrebbe essere altrimenti, in ragione della compiuta formulazione e indicazione dei diritti effettivamente spettanti ai contraenti, come specificamente indicati nel corpo dell'articolo.
Tale lettura dell'articolo, che era già del tutto evidente, risulta ulteriormente confermata dalla sentenza del Tribunale di Napoli n. 3308/2019 la quale, in un giudizio tra le medesime parti processuali, ha così statuito:
“L'art. 13 del regolamento condominiale, la cui validità ed efficacia è riconosciuta anche dal convenuto, chiarisce che gli spazi liberi che circondano i fabbricati ed i viali di accesso agli stessi sono rimasti in proprietà esclusiva dei costruttori e che i condomini hanno il diritto di usarli ed hanno l'obbligo di concorrere alla loro manutenzione e conservazione. L'onere contributivo non attribuisce il diritto di intervenire sulla manutenzione dei beni di proprietà esclusiva. Deriva che la delibera impugnata è nulla in quanto espressione di un potere che non compete all'assemblea. Da ciò consegue che non rileva che si tratti di decisione che conferma, ratifica o riprende altre precedenti statuizioni”.
Tale sentenza, non appellata, risale al 2019 e quindi era già stata emessa da tempo allorchè il convenuto ha emesso la delibera oggetto dell' CP_1 odierna impugnativa, ed era già passata in giudicato.
Così circoscritto il diritto del convenuto sulle aree esterne, la CP_1 domanda di annullamento della delibera impugnata appare fondata e andrà accolta;
ed infatti l'assemblea che deliberi su beni di proprietà di terzi (come pacificamente avvenuto nel caso in esame) pone in essere una attività che esorbita dalle sue proprie attribuzioni, quindi gli atti risultanti saranno affetti da nullità assoluta e sempre invocabile sul punto. Le spese di lite, liquidate ex D.M. 55/2014, seguiranno la soccombenza e, risultando agli atti un precedente giurisprudenziale tra le medesime parti e sulla medesima questione giuridica che pertanto era stata già chiarita, sentenza peraltro mai impugnato, andranno aumentate di un terzo ex art. 4, comma 8, DM 55/2014 a norma del quale: “Il compenso da liquidare giudizialmente a carico del soccombente costituito può essere aumentato fino a un terzo rispetto a quello altrimenti liquidabile quando le difese della parte vittoriosa sono risultate manifestamente fondate”.

P.Q.M.

Il Giudice definitivamente pronunciando, rigettata ogni altra domanda eccezione o deduzione, così provvede:
-A) Accoglie la domanda.
-B) Dichiara la nullità della delibera assembleare del 28.06.2022 adottata dal con riferimento ai punti Controparte_1 Parte_2
1, 2, 3 e 6 dell'Ordine del giorno.
-C) Condanna il , C.F. Controparte_1 P.IVA_1 in Bacoli al pagamento delle spese di lite, che vengono così liquidate: Spese € 518,00; Onorari (valore indeterminato basso): Fase di studio della controversia, valore massimo: € 2.552,00; Fase introduttiva del giudizio, valore massimo: € 1.806,00; Fase istruttoria e/o di trattazione, valore massimo: € 2.709,00; Fase decisionale, valore massimo: € 4.358,00 per un totale degli onorari pari ad € 11.425,00 oltre aumento del 33% sugli onorari ex art. 4, c. 8, DM 55/2014, oltre rimborso forf. 15%, oltre cassa e IVA se dovuta, con attribuzione agli Avv.ti Marcella Persico e Paolo D'Onorio, procuratori antistatari.
Sentenza esecutiva come per legge.
Così deciso in Napoli, 11.04.2025
Il Giudice Dott. Michele D'Auria