R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I n n o m e d e l p o p o l o i t a l i a n o
I l T r i b u n a l e O r d i n a r i o d i F e r r a r a – S e z i o n e C i v i l e in persona della dottoressa Maria Marta Cristoni, in funzione di Giudice Unico, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa di primo grado iscritta al n. 1781 del Ruolo Generale degli affari contenziosi per l'anno 2023 promossa da rappresentato e difeso dall'Avvocato PANCALDI Parte_1
AR attore contro
E rappresentati e difesi Controparte_1 CP_2 dall'Avvocato FERRARI ATHOS
Convenuti con la chiamata in causa di
rappresentato e difeso dall'avv. Controparte_3
AB CH e dall'avv. Massimo COCCHIA
e
rappresentato e difeso dall'avv. Francesco FERRONI Controparte_4

CONCLUSIONI DELLE PARTI: come da verbale di udienza in data 9-10-2025
F A T T O E DI R I T T O ha convenuto in giudizio e , Parte_1 Controparte_1 CP_2 comproprietari di fondo urbano posto nella frazione del comune di Bondeno (Fe), denominata Burana, immobile confinante, chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni, come precisate in sede di prima memoria ex art. 171 ter cpc:
“- rigettare, siccome, per i suesposti motivi, errata ed infondata, l'eccezione pregiudiziale di improcedibilità e di sospensione del presente giudizio per la
pagina 1 di 22 mancata partecipazione della convenuta al procedimento di CP_2 mediazione n. 85/2023; - rigettare siccome, per i motivi suesposti, inammissibili, improponibili e comunque infondate, tutte le domande riconvenzionali proposte da parte convenuta “nei confronti dell'attrice di accertamento dell'esatta individuazione della superficie e il valore del lotto di terreno di proprietà della
Signora occupato dalla nuova costruzione in aderenza Parte_1 realizzata dai Signori e per le ragioni dedotte in giudizio ed CP_1 CP_2 emettere sentenza avente efficacia costitutiva ex art. 2932 c.c. del trasferimento della proprietà del succitato lotto di terreno subordinato al pagamento del prezzo del bene, come sopra quantificato”, ed in accoglimento delle domande dell'attrice: - accertare e dichiarare che la nuova costruzione, di cui è causa, è stata illecitamente edificata dai convenuti in parte sulla proprietà dell'attrice ed,
a maggior ragione, anche a distanza, dal confine con il fondo di proprietà dell'attrice, inferiore rispetto a quella imposta dal Codice Civile e dai
Regolamenti Edilizi del Comune di Bondeno (FE) integrativi del Codice Civile, e conseguentemente - condannare i convenuti e , in Controparte_1 CP_2 solido tra loro, a demolire e/o arretrare la nuova costruzione nella parte edificata in violazione del diritto di proprietà dell'attrice e nella parte edificata in violazione della distanza dal confine prescritta dai Regolamenti Edilizi Comunali
e, quindi, a demolire ed arretrare l'edificio alla distanza legale dal confine con la proprietà dell'attrice; - accertare che su detta nuova costruzione è stata realizzata a distanza inferiore rispetto a quella statuita per le vedute dirette dall'art. 905 cod. civ. e per le vedute laterali od oblique dall'art. 906 cod. civ. una terrazza che consente ai convenuti di inspicere e prospicere arbitrariamente
e direttamente sul fondo dell'attrice e conseguentemente, - condannare i convenuti ad arretrare la terrazza e la veduta alla distanza dal confine con la proprietà dell'attrice prescritta dall'art. 905 c.c. e dall'art. 906 c.c.; - condannare i convenuti a risarcire i danni patiti e patiendi causati all'attrice per le violazioni di cui sopra, danni da liquidarsi in via equitativa ex art. 2056 c.c. nell'importo di € 25.000,00 od in quel diverso importo maggiore o minore che sarà ritenuto di giustizia, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria
pagina 2 di 22 computati dalla data di edificazione del manufatto sino al saldo ed oltre € 200,00 mensili dalla data della sentenza sino alla rimessione in pristino. Con vittoria di spese e compensi professionali, del procedimento di mediazione e del presente giudizio, oltre spese generali 15%, Cassa Avv.ti ed IVA come per legge. Con espressa riserva di svolgere ulteriori argomentazioni, deduzioni e richieste istruttorie.”.
Si sono costituiti i convenuti rassegnando le seguenti conclusioni: “IN VIA
PREGIUDIZIALE, accertata la mancata partecipazione della Signora CP_2
alla mediazione 85/2023 promossa dall'attrice avanti alla Camera di
[...]
Commercio di Ferrara nei soli confronti del Signor DISPORRE Controparte_1 la sospensione del presente giudizio e demandare le parti in mediazione, ai fini dell'esatto e puntuale assolvimento della condizione di procedibilità prevista dalla legge;
NEL MERITO IN VIA PRINCIPALE RIGETTARE le domande attoree, in quanto infondate in fatto e in diritto, per le ragioni esposte nella comparsa di costituzione in giudizio nell'interesse dei Signori e Controparte_1
, in merito a tutti gli addebiti rivolti nei confronti dei convenuti;
CP_2
IN VIA RICONVENZIONALE ACCERTARE l'esatta individuazione della superficie e il valore del lotto di terreno di proprietà della Signora
[...]
occupato dalla nuova costruzione in aderenza realizzata dai Signori Parte_1
e per le ragioni dedotte in giudizio ed EMETTERE sentenza avente CP_1 CP_2 efficacia costitutiva ex art. 2932 c.c. del trasferimento della proprietà del succitato lotto di terreno subordinato al pagamento del prezzo del bene, come sopra quantificato;
IN VIA SUBORDINATA E NELLA DENEGATA IPOTESI DI
ACCOGLIMENTO TOTALE O PARZIALE DELLE DOMANDE ATTOREE
ACCERTARE E DICHIARARE le responsabilità professionali della Geom. avendo per colpa omesso di formulare in nome e per Controparte_3 conto dei convenuti interpello preventivo in forma scritta nei confronti della
Signora e di raccoglierne il consenso con la stessa forma, in Parte_1 relazione agli adempimenti di cui agli artt. 875 comma 2 e 877 codice civile e pertanto ACCERTARE E DICHIARARE che la geom. non ha CP_3 alcuna ragione di credito nei confronti dei committenti in relazione alle
pagina 3 di 22 prestazioni professionali svolte, avendo la stessa mancato il risultato dell'incarico professionale affidatole e CONDANNARE la Geom.
[...]
o al pagamento in favore della Signora CP_3 Controparte_4
di tutti i danni eventualmente individuati e quantificati ad esiti Parte_1 del presente giudizio, tenendo integralmente indenni i convenuti e Controparte_1
da qualsiasi obbligo risarcitorio nei confronti dell'attrice, anche CP_2 in merito a tutte le spese di lite, del presente giudizio e delle mediazioni, precedente e incidentale. Con vittoria di spese e compensi del presente giudizio, oltre accessori di legge, nonché delle spese di mediazione innanzi all'Organismo di Conciliazione della CCIAA di Ferrara.”.
La terza chiamata, geom. ha concluso come segue: “- in via CP_3 preliminare: -preso atto della necessità e della volontà della geom. CP_3 di chiamare in causa la propria IA di Assicurazione , Controparte_4 in persona del legale rappresentante pro tempore, con sede in Mogliano Veneto
(TV) via Marochessa 14, , indirizzo di posta certificata C.F._1
al fine di essere tenuta indenne e Email_1 manlevata da ogni pretesa avanzata dai signori e , autorizzarne la CP_1 CP_2 chiamata in causa con tutte le conseguenze di legge e differire l'udienza di prima comparizione ex art. 269 comma 2, cpc, allo scopo di consentire la citazione in giudizio del predetto terzo chiamato nel rispetto dei termini di cui all'art. 163 bis
c.p.c; -accertare il mancato esperimento della negoziazione assistita quanto alla domanda riconvenzionale oggi svolta con conseguente richiesta di concessione di un termine per dar modo di procedervi;
in via principale di merito: -rigettare le domande formulate dal signori e nei confronti della geom CP_1 CP_2 in quanto infondate in fatto e diritto per le ragioni esposte in CP_3 narrativa;
In via subordinata di merito: -nella denegata ipotesi in cui quanto lamentato dalla controparte fosse anche solo in parte fondato si chiede di accertare e dichiarare la concorsuale responsabilità dei medesimi signori CP_1
e per quanto accaduto, anche ai sensi e per gli effetti dell'art. 1227 c.c, CP_2 riducendo eventualmente nei rigorosi limiti di giustizia quanto eventualmente dovuto;
-nella denegata ipotesi in cui quanto lamentato da controparte fosse
pagina 4 di 22 anche solo in parte fondato con conseguente accertamento di responsabilità e/o corresponsabilità in capo al geom. accertata e dichiarata CP_3
l'operatività della polizza professionale n. 280344410 con la IA di
Assicurazione , in persona del legale rappresentante pro Controparte_4 tempore, con sede in Mogliano Veneto (TV) via Marochessa 14, C.F.
, condannare quest'ultima a tenerla indenne e/o manlevarla da ogni P.IVA_1 pretesa ex adverso avanzata ed accolta in questa Sede;
in via riconvenzionale: - accertare e dichiarare che la geom ha svolto l'attività CP_3 professionale, come meglio indicata in narrativa, in favore dei signori e CP_1
tuttora da saldare, maturando compensi professionali per complessivi euro CP_2
4650,00 oltre accessori di legge e spese esenti documentate ad oggi non pagati e, per l'effetto, condannare questi ultimi in solido tra loro al pagamento della somma di euro 4650,00 oltre accessori di legge e spese esenti, oltre interessi legali e moratori ex d.lgs. 231/2002 e ssmm. dal dì del dovuto al saldo effettivo
e/o al pagamento di quel diverso importo maggiore o anche minore che risulterà all'esito della compienda istruttoria e/o che parrà di Giustizia, oltre ad interessi legali e/o moratori ex d.lgs. 231/2002 e ssmm. dal dì del dovuto al saldo effettivo;

In ogni caso: con vittoria di spese e competenze oltre accessori di legge.”.
, terza chiamata, ha concluso come segue: “in via principale: Controparte_4 respingere le domande avanzate nei confronti della Geom.
[...]
e, per l'effetto, dichiarare che non è tenuta a CP_3 Controparte_4 manlevare il proprio assicurato;
in via subordinata: nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda della domanda attorea e di accertamento della responsabilità della Geom. condannare Controparte_3 Controparte_4
a manlevare il proprio assicurato entro il limite del massimale di polizza e
[...] con la franchigia prevista”.
***
A fondamento delle domande proposte l'attrice ha dedotto che i convenuti hanno dato corso, nel novembre 2021, ad un intervento edilizio riguardante la demolizione di volumi accessori esistenti e nuova costruzione da destinare ad autorimessa, realizzata in aderenza alle costruzioni già esistenti sui due lati pagina 5 di 22 contrapposti, andando ad occupare, in uno dei due lati, una fascia di terreno di proprietà della sig.a il cui immobile è arretrato rispetto alla linea di Parte_1 confine di circa 40 cm. In tal modo il nuovo fabbricato, costruito dai convenuti in aderenza al preesistente muro portante del fabbricato proservizi dell'attrice, sconfinava all'interno della sua proprietà per una profondità di circa centimetri 40
e per una lunghezza di metri 6,45.
Rileva altresì l'attrice che i bassocomodi demoliti dai sig.i e CP_1 CP_2 fossero arretrati di oltre m. 3 dal confine con la sua proprietà.
Detta nuova costruzione avrebbe altresì “murato” una finestra posta sul muro dell'attrice, esistente fin dalla costruzione dei proservizi e, quindi dall'anno 1961, oscurando un vano adibito a servizio igienico, ora privo di luce e areazione poiché non dotato di altra apertura. Inoltre i convenuti, con l'avanzamento della loro costruzione in aderenza al muro della le avrebbero anche precluso la Parte_1 possibilità di servirsi del passaggio di quei 40 centimetri per accedere al lato sud della sua proprietà ed avrebbero modificato il naturale deflusso delle acque meteoriche, avendo la nuova costruzione dei signori e tombato la CP_1 CP_2 preesistente canaletta di scolo esistente sul fondo dell'attrice, che faceva defluire le acque piovane verso sud, “innalzando la quota del pozzetto recentemente abbassata rispetto alla quota dell'area cortiliva provocando così il ristagno dell'acqua sui muri”.
Infine, la nuova costruzione realizzata dai convenuti sarebbe dotata di un terrazzo calpestabile esteso per tutta la sua superficie raggiungibile tramite una scala esterna e che consente ai convenuti di esercitare la veduta diretta laterale e obliqua sul fondo dell'istante e di affacciarsi arbitrariamente all'interno della sua proprietà.
Oltre a quanto precede, l'attrice – sulla scorta di osservazioni del tecnico di fiducia Geom. – contesta la stessa legittimità dell'intervento edile Persona_1 di cui trattasi, in quanto asseritamente realizzato in spregio alle norme di attuazione del P.R.G. del Comune di Bondeno, che vieterebbero la costruzione del nuovo manufatto in aderenza al preesistente, imponendo una distanza dal confine di m 5.
pagina 6 di 22 L'attrice lamenta poi un grave danno per effetto del deprezzamento del valore del suo immobile, per le limitazioni al pieno godimento del medesimo, la privazione di luce e aerazione nel vano wc e la modifica del regime delle acque pluvie, ed afferma, in ogni caso, che avrebbe “reiteratamente ma invano contestato al signor di aver senza alcun consenso od autorizzazione sconfinato nella Controparte_1 sua proprietà invadendo anche lo spazio aereo” e chiesto l'arretramento a distanza di legge dal confine sia del manufatto illecitamente edificato, sia della veduta posta a distanza inferiore a quella prevista dalla legge.
Pertanto, l'attrice chiede la condanna dei convenuti a demolire e/o arretrare la nuova costruzione, a distanza legale dal confine, ad arretrare la terrazza e la veduta a distanza di legge, e la condanna a risarcire i danni da liquidarsi in via equitativa.
I convenuti si sono costituiti contestando quanto dedotto da parte attrice, eccependo e documentando in particolare quanto segue:
- la prima della progettazione e prima dell'esecuzione Parte_1 dell'intervento edilizio di cui trattasi da parte dei signori e , CP_1 CP_2 prestò il consenso alla costruzione in aderenza al di lei manufatto e all'utilizzo del tetto della nuova costruzione ove posizionare nel periodo estivo la piscina per la nipotina dei convenuti. Ciò in quanto i rapporti tra e i signori e sono sempre stati di amicizia Parte_1 CP_1 CP_2
e collaborazione;

- proprio in ragione di tale rapporto che si era creato tra vicini, la Parte_1 era stata coinvolta dagli odierni convenuti in un sopralluogo tenutosi sul finire del 2018 (quindi prima di ogni iniziativa progettuale) presenti le parti, il tecnico Geom. e i muratori, titolare CP_3 CP_5 della ditta L'Edilizia, di Finale EM, e il fratello, ; Parte_2
- - nell'occasione la Geom. aveva spiegato alla CP_3 Parte_1
l'intenzione di di ricostruire i fabbricati danneggiati dal terremoto CP_1 realizzando un'unica costruzione, e la problematica di quella piccola striscia di terreno tra il proservizi e il confine, che il avrebbe CP_1
pagina 7 di 22 occupato per costruire in aderenza qualora la proprietaria non avesse preferito avanzare col muro fino al confine stesso;

- la aveva espresso in tal occasione la decisione di non avanzare Parte_1 fino al confine col muro della sua fabbrichetta proservizi, dicendo che non avrebbe avuto senso spendere soldi per spostare un muro, e aveva dunque espressamene autorizzato i vicini a costruire a ridosso del suo fabbricato, occupando la poca superficie di sua proprietà, a condizione che a lavori finiti si sistemassero le cose, andando dal notaio, pagando il valore della striscia di terra;

- proprio in ragione della disponibilità data dalla signora Parte_1 la Geom. non si era posta alcun problema in Controparte_3 merito alla forma da dare a tale consenso alla costruzione in aderenza, né lei, né tantomeno e si erano minimamente rappresentati la CP_1 CP_2 possibilità che, solo a lavori ultimati, la pretendesse Parte_1 giudizialmente addirittura la demolizione dell'opera e il ripristino dello stato dei luoghi;

- la Geom. quindi, sottoscriveva con i signori e CP_3 CP_1
il contratto di prestazione d'opera (allegato sub 6), avente ad CP_2 oggetto tutte le attività necessarie a realizzare il progetto, compreso il frazionamento dell'area della Signora oggetto di occupazione Parte_1 per la costruzione in aderenza, predisponeva tavole di progetto (allegati sub 7, 8 e 9) e la richiesta preventiva di autorizzazione paesaggistica
(D.Lgs 42/2004) presentata il 2.7.2019, autorizzata il 28.10.2019, già versata in atti dall'attrice;
- nel novembre 2019 iniziavano i lavori di demolizione dei vecchi fabbricati e subito dopo veniva realizzata la platea per la nuova costruzione, sulla quale, nel 2020 i signori e posizionavano la piscina per i CP_1 CP_2 loro tre nipoti, proprio quella poi trasferita sul tetto della nuova autorimessa. Ovviamente detta platea andava già a comprendere anche il terreno di proprietà della per la costruzione del nuovo Parte_1 fabbricato in aderenza al di lei proservizi;
in altri termini, tutto si svolgeva pagina 8 di 22 alla luce del sole, nella piena condivisione delle parti del progressivo avanzamento dei lavori. Causa Covid, ogni attività veniva sospesa fino all'autunno 2021, quando iniziava la costruzione dell'autorimessa;
- a dicembre 2021, quando già l'impresa stava predisponendo la copertura del fabbricato, la per il tramite di un tecnico, Geom. Parte_1
in data 2.12.2021, inviava alla Geom. un Persona_2 CP_3 messaggio WhatsApp (parte della chat che si produce in allegato sub 15) del seguente tenore: “Ciao , ho dei clienti pretenziosi. CP_3
Vorrebbero a fine lavori che si stipulasse dal notaio la fettina di corte occupata dal garage di Mi hanno inoltre mandato una foto di un CP_1 ulteriore sconfinamento del tetto sul loro. Io sto cercando di CP_1 stemperare gli animi, ma pare che attualmente sia il loro unico problema”. La quindi, si limitava a ribadire la necessità – Parte_1 sempre riconosciuta e confermata dai convenuti e dal loro tecnico – di stipulare con atto notarile la cessione della fettina di corte occupata dal non intendeva fermare i lavori e non dichiarava che la costruzione CP_1 fosse stata eretta a sua insaputa, o

contro

;
- nella specie, l'unica soluzione percorribile, pertanto, come evidenzia nella relazione tecnica di parte l'Arch. era quella di Per_3 chiedere alla di avanzare col suo muro sino al confine, Parte_1 occupando quei 35/40 centimetri di area libera e, in caso negativo, di costruire in aderenza al di lei fabbricato, secondo il combinato disposto dagli artt. 875 e 877 codice civile, corrispondendo alla proprietaria il valore del terreno occupato;

- la zona in cui sono inseriti i fabbricati oggetto del presente giudizio
è descritta nell'art. 33 delle Norme di attuazione del PRG di Bondeno quale “zona residenziale di completamento – B2”, vale a dire “zona scarsamente o parzialmente edificata, suscettibile di processi di trasformazione e di interventi di nuovo impianto sulle parti inedificate”;
- l'intervento dei signori e è consistito nella demolizione e CP_1 CP_2 ricostruzione di fabbricati danneggiati dal sisma 2012, come nuova pagina 9 di 22 costruzione NC3 secondo le definizioni di cui all'art. 19 n. 1) disp cit.
Demolizione e ricostruzione con aumento di superficie del 20%”;
- il citato art. 33 al punto 3) rubricato interventi ammessi, prevede oltre alle attività di recupero edilizio, anche la NUOVA COSTRUZIONE: NC1,
NC2 e NC3;
- l'Art. 16 disp. cit. rubricato distanze tra fabbricati, dalle strade, dai confini di proprietà e dai confini di zona, prescrive, a proposito della
“distanza dai confini di proprietà” D1, per gli interventi di nuova costruzione tipo NC3.. (omissis) una distanza dai confini di proprietà di m.
5;
- l'art. 33 citato, al punto 5, rubricato “Indici e parametri” precisa, però, alla voce “distacco” che la distanza dai confini di proprietà deve essere in linea con “quanto prescritto all'art. 16 delle presenti Norme con esclusione delle prescrizioni relative alle distanze D1 e D2, pur in rispetto di quanto espresso il codice civile”;
- in zona B2, l'obbligo della distanza dal confine di ml. 5 previsto dall'art. 16 delle Norme di Applicazione del PRG è escluso quindi per le nuove costruzioni NC1, NC2 e NC3, precisando invece, sempre l'art. 33 citato, che valgono le norme del codice civile, che disciplinano la distanza tra edificazioni, comprese quelle che contemplano la possibilità di costruire sul confine o in aderenza alla fabbrica del preveniente, avanzando, pagando il valore del terreno;

- la geom. nel predisporre la richiesta di autorizzazione CP_3 paesaggistica, richiamava l'esclusione dall'obbligo del rispetto del distacco dai confini per l'opera progettata, evidenziando che una parte del fabbricato sarebbe stato realizzato su terreno di proprietà di terzi, come consentito dalla normativa. D'altro canto, la legittimità dell'edificazione realizzata dai signori e non è stata messa in discussione CP_1 CP_2 dall'autorità amministrativa che doveva verificarne i presupposti, in ispecie il Comune di Bondeno;

pagina 10 di 22 - gli articoli 874, 875 e 877 c.c. disciplinano dettagliatamente l'ipotesi sopra descritta, nella quale il proprietario del fondo abbia edificato non sul confine, ma a distanza inferiore ad un metro e mezzo, o minore della metà di quella stabilita dai regolamenti locali, legittimando così il vicino ad avanzare fabbricando, salvo che il preveniente non intenda estendere il suo muro sino al confine, pagando il valore della metà del muro, se reso comune, e il valore del suolo da occupare con la nuova fabbrica;

- “il principio della prevenzione comporta che il confinante, che costruisce per primo, può edificare sia alla distanza minima imposta dalla legge, sia sul confine, sia a distanza inferiore alla metà di quella prescritta per le costruzioni su fondi finitimi, salvo in tale ultimo caso la possibilità per di vicino, che elevi un fabbricato successivamente, di avanzare la propria fabbrica fino a quella preesistente, chiedendo la comunione forzosa del muro ex articolo 875 codice civile, oppure costruendo in aderenza, ex articolo 877 codice civile” (Cas. Civ. Sez. II, 8.7.2014 n.
15547). Il secondo comma dell'art. 875 codice civile dispone altresì che
“il vicino che intende domandare la comunione deve interpellare preventivamente il proprietario se preferisca di estendere il muro al confine o di procedere alla sua demolizione. Questi deve manifestare la propria volontà entro il termine di quindici giorni e deve procedere alla costruzione o alla demolizione entro sei mesi dal giorno in cui ha comunicato la risposta”. La mancata risposta dell'interpellato e, quindi, il suo silenzio, equivarrà al mancato esercizio del potere di impedire la comunione forzosa;

- e avrebbero dovuto chiedere per iscritto alla CP_1 CP_2 Parte_1 di avanzare col muro del suo fabbricato fino al confine, o permettere ai vicini di avanzare e costruire in aderenza all'esistente ex art. 877 codice civile, pagando il valore dell'area occupata con la nuova costruzione;

- nella specie l'interpello preventivo è stato rivolto a Parte_1 verbalmente, nel corso di un incontro finalizzato a decidere con la vicina la miglior soluzione adottabile, presenti, oltre alle parti, la Geom.
pagina 11 di 22 e i Signori e quest'ultimo titolare CP_3 Parte_2 CP_5 della ditta individuale “L'Edilizia di Shtaro Ferit”, corrente in Finale
EM (Mo);
- sottoscrivendo per adesione e ratifica la raccomandata Parte_1
19.1.2022 dell'Avv. Andrea Ortolani di Ferrara (doc. n. 27), ha chiaramente richiesto al signor il pagamento Controparte_1 dell'indennità prevista dagli artt. 875 e 877 codice civile, così superando, rinunciandovi, le conseguenze del mancato interpello preventivo in forma scritta, esprimendo una richiesta incompatibile con la negazione del consenso alla costruzione in aderenza o con la revoca del consenso già espresso, o con la richiesta di far sospendere i lavori in corso o di far demolire quanto fabbricato;

- a detta richiesta formale trasmessa dal legale della Signora Parte_1 tramite raccomandata a.r. al Signor questi dava risposta, CP_1 altrettanto formale, con mail del sottoscritto difensore del 23.2.2022 ore
10:44, comunicando non solo la conferma della disponibilità “a formalizzare atto traslativo della proprietà della modesta area occupata dal mio assistito”, atto di cessione che “potrà essere perfezionato quanto prima”, ma anche che il lamentato sporto dei travetti del tetto era stato risolto, prima della ricezione dell'intimazione, con l'avanzamento dei lavori.
***
1)Sulla condizione di procedibilità.
E' stata assolta nella specie la condizione di procedibilità dell'azione promossa.
La , quale comproprietaria, non ha partecipato alla mediazione obbligatoria CP_2 ma è stata implicitamente rappresentata dall'altro comproprietario e coniuge,
, nella procedura, considerando la comunione pro indiviso Controparte_1 dell'immobile e la natura indivisibile delle questioni trattate.
Il ha infatti accettato il contradditorio e nel corso della mediazione ha CP_1 discusso della possibilità di deferire la soluzione della controversia nella mediazione senza nulla eccepire sul punto.
pagina 12 di 22 2) Sulla comunione forzosa del muro che non è sul confine ex art. 875 e la costruzione in aderenza ex art. 877 c.c. – L'INTERPELLO.
Occorre premettere che, le regole sulle distanze tra le costruzioni perseguono una duplice finalità. Da un lato, tutelano un interesse pubblico, garantendo la salubrità degli ambienti, un'adeguata circolazione di aria e luce e un assetto urbanistico ordinato. Dall'altro, proteggono l'interesse privato, salvaguardando il pacifico godimento della proprietà, la privacy e la luminosità degli edifici.
La norma cardine è l'articolo 873 c.c., il quale stabilisce che «Le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore». Questa disposizione fissa la regola generale della distanza tra cotruzioni: in assenza di altre previsioni, la distanza minima delle costruzioni è di
3 metri salva la possibilità di costruire in aderenza. Il suo scopo è impedire la creazione di “intercapedini” strette e insalubri, garantendo igiene, sicurezza e un minimo di ariosità e riservatezza a ciascun proprietario.
I 3 metri rappresentano dunque uno standard minimo inderogabile ed i regolamenti locali possono solo imporre distanze maggiori.
I regolamenti locali che stabiliscono distanze maggiori “integrano” il codice civile, ma, come stabilito dalla Cassazione con la sentenza delle Sezioni Unite n.
10318/2016, non ne modificano il meccanismo di funzionamento, a meno che non prevedano anche una distanza obbligatoria dal confine ed escludano la facoltà di costruire in aderenza.
Nel caso di specie, è pacifico che la zona in cui sono inseriti i fabbricati oggetto del presente giudizio è descritta nell'art. 33 delle Norme di attuazione del PRG di
Bondeno quale “zona residenziale di completamento – B2”, vale a dire “zona scarsamente o parzialmente edificata, suscettibile di processi di trasformazione e di interventi di nuovo impianto sulle parti inedificate”.
Come precisato dalle parti, l'intervento eseguito dai convenuti è consistito nella demolizione e ricostruzione di fabbricati danneggiati dal sisma 2012, come nuova costruzione NC3 secondo le definizioni di cui all'art. 19 n. 1) disp cit.
Demolizione e ricostruzione con aumento di superficie del 20%.
pagina 13 di 22 Il citato art. 33 al punto 3) rubricato interventi ammessi, prevede oltre alle attività di recupero edilizio, anche la NUOVA COSTRUZIONE: NC1, NC2 e NC3.
L'Art. 16 disp. cit. rubricato distanze tra fabbricati, dalle strade, dai confini di proprietà e dai confini di zona, prescrive, come confermato dal CTU, a proposito della “distanza dai confini di proprietà” D1, per gli interventi di nuova costruzione tipo NC3.. (omissis) una distanza tra costruzioni di m 3, ed una distanza dai confini di proprietà di m. 5.
La norma non esclude però espressamente la costruzione in aderenza stabilita dal codice civile.
L'art. 33 citato, al punto 5, rubricato “Indici e parametri” precisa, invero, alla voce
“distacco” che la distanza dai confini di proprietà deve essere in linea con “quanto prescritto all'art. 16 delle presenti norme con esclusione delle prescrizioni relative alle distanze D1 e D2, pur in rispetto di quanto espresso il codice civile”.
Non è presente dunque alcun divieto di costruire in aderenza tra fabbricati per le nuove edificazioni comprese nella zona residenziale di completamento B2, in oggetto, ove vanno invece rispettate le prescrizioni in termini di distanze previste dal codice civile che consente, di regola, in alternativa alla distanza minima, la costruzione in aderenza.
Sulla scorta di quanto accertato dal ctu, inoltre, parte ricorrente rileva alcune carenze del titolo edilizio presentato da parte convenuta al Comune per la nuova costruzione, in cui i convenuti hanno dato atto della costruzione in aderenza in parte sul terreno altrui (di parte attrice), senza allegare, tuttavia, il consenso scritto della ricorrente.
Sul punto occorre rilevare che la completezza o regolarità del titolo edilizio utilizzato da parte convenuta ( ) per la nuova costruzione esula dalla CP_6 giurisdizione del G.O., e non è oggetto del presente giudizio, riguardante esclusivamente i rapporti tra privati.
Orbene, il principio di prevenzione temporale stabilito dal codice civile ed applicabile nel caso di specie è un meccanismo che stabilisce che il proprietario che costruisce per primo (il preveniente) ha la facoltà di scegliere come posizionare il proprio edificio, condizionando così le scelte del vicino (il pagina 14 di 22 prevenuto). Il vicino (prevenuto, odierni convenuti) può scegliere se costruire in aderenza (art. 877 c.c.), appoggiando la propria opera a quella del vicino, senza però sostegni strutturali oppure arretrare, rispettando l'intera distanza legale (3 metri o la maggiore distanza prevista) sul proprio terreno.
A mente dell'art. 875 c.c., poi, avente ad oggetto la comunione forzosa del muro che non è posizionato sul confine, come nel caso in esame, quando il muro si trova a una distanza dal confine minore di un metro e mezzo ovvero a distanza minore della metà di quella stabilita dai regolamenti locali (come quello di parte attrice), il vicino può chiedere la comunione del muro soltanto allo scopo di fabbricare contro il muro stesso, pagando, oltre il valore della metà del muro, il valore del suolo da occupare con la nuova fabbrica, salvo che il proprietario preferisca estendere il suo muro sino al confine. Il vicino che intende domandare la comunione (odierni convenuti) deve interpellare dunque preventivamente il proprietario se preferisca estendere il muro al confine o di procedere alla sua demolizione. Questi deve manifestare la propria volontà entro il termine di giorni quindici e deve procedere alla costruzione o alla demolizione entro sei mesi dal giorno in cui ha comunicato la risposta.
A differenza del precedente art. 874 c.c., dunque, questo articolo regola le situazioni che si creano quando sul fondo confinante si trova un muro che non è sul confine, come nel caso in esame, e che si trova a distanza inferiore alla metà di quella prescritta (di regola a meno di m 1,5). L'altro confinante ha il diritto
(imprescrittibile) quindi di far venir meno la violazione costruendo in comunione e pagando la striscia di terreno occupata e la metà del muro. Se sceglie di costruire solo in aderenza, pagherà invece il terreno ma non il muro ex art. 877 c.c..
Il proprietario della prima costruzione, può evitare ciò o arretrando il suo muro oppure spostandolo sul confine. A tal fine deve essere interpellato.
Parte attrice ha eccepito l'assenza, nel caso di specie, di un valido interpello scritto.
I convenuti assumo di contro che l'interpello della sig.a sia Parte_1 intervenuto prima della costruzione, ma non per iscritto, e la stessa abbia poi pagina 15 di 22 prestato l'assenso al trasferimento dell'area occupata (in buna fede) dai convenuti, anche per iscritto.
Sul punto occorre rilevare che, in ordine alla forma dell'interpello, l'art. 875 c.c. non stabilisce espressamente una forma ad substantiam e la Cassazione, infatti, ha precisato che: “il preventivo interpello, richiesto dall'art. 875, comma 2, c.c. al fine di consentire al vicino l'esercizio della facoltà di estendere al confine il muro realizzato sul suo fondo o di procedere alla sua demolizione o di arretrarlo alla distanza legale, onde sottrarlo alla comunione forzosa, si concreta in un atto distinto dalla domanda di comunione forzosa del muro, nella quale non può considerarsi logicamente implicito, e, pur non esigendo l'osservanza di formule sacramentali, deve essere inequivocabilmente diretto a provocare una vera e propria manifestazione di volontà negoziale riguardante la definitiva sistemazione del rapporto di vicinanza fondiaria, destinata poi ad essere sanzionata dal giudice con sentenza costitutiva” (Cassazione civile , sez. II, 21 gennaio 2014 n. 1174 e Cassazione civile , sez. II 06 dicembre 2001, n. 15492).
All'esito della espletata istruttoria orale e documentale, la ricostruzione dei fatti dedotta da parte convenuta ha trovato conferma.
I convenuti ed il geometra dai medesimi incaricato, prima CP_3 dell'inizio della nuova costruzione in oggetto, hanno interpellato la ricorrente.
La non ha risposto in modo formale alla richiesta, ma ha prestato Parte_1 inizialmente l'assenso all'opera in aderenza, come emerge chiaramente dal messaggio datato 15.12.2021 del geometra incaricato dalla attrice che, Per_2 pacificamente, scriveva durante i lavori: "...ho dei clienti pretenziosi. Vorrebbero
a fine lavori che si stipulasse dal notaio la fettina di corte occupata dal garage di
TT...." (doc. 5 convenuti): ciò a conferma del fatto che la aveva Parte_1 già prestato l'assenso alla occupazione della striscia di terreno in questione prima dell'intervento e, nel corso dei lavori, non si è opposta in alcun modo al comunione forzosa del muro, domandando invece che l'atto di trasferimento della striscia di terreno occupata dai convenuti (in buona fede) intervenisse a fine lavori.
pagina 16 di 22 La ricorrente ha poi successivamente acconsentito, anche per iscritto, al trasferimento del piccolo lotto occupato e alla costruzione in aderenza.
Tale circostanza trova conferma nella lettera, datata 19.01.2022 (già doc.27 atto di citazione per chiamata in causa), dell'avv.to Ortolani e sottoscritta dalla stessa signora in cui, a fine lavori, pur sostenendo l'assenza di un formale Parte_1 consenso della proprietaria alla costruzione in aderenza, la stessa domanda in modo univoco ai convenuti, esclusivamente, il pagamento dell'indennità prevista dall'art. 875-877 c.c. consentendo, perciò, il futuro trasferimento dell'area in esame.
A detta richiesta formale trasmessa dalla tramite raccomandata a.r. al Parte_1
questi dava risposta con mail del difensore del 23.2.2022 comunicando la CP_1 conferma della disponibilità “a formalizzare atto traslativo della proprietà della modesta area occupata dal mio assistito”, atto di cessione che “potrà essere perfezionato quanto prima”.
A definitiva riprova delle predette circostanze, il teste indifferente, Tes_1 escusso all'udienza del 17.02.2025, dichiarava inoltre che: (cap. 4) "...la geometra spiegò alla signora che i vicini avevano il diritto di costruire in Parte_1 aderenza ai proservizi della stessa nel caso in cui la stessa non avesse Parte_1 preferito avanzare col muro fino al confine stesso. La geometra le aveva presentato anche i disegni, il progetto con quello che si intendava fare ", (cap. 5)
"..la signora non voleva spostare il muro ..." , (cap. 6) "...la vicina era Parte_1
d'accordo a che si costruisse a ridosso del suo fabbricato...". Aggiungeva anche che: (cap. 12) "...la signora all'inizio dei lavori era sempre presente e Parte_1 si parlava tra di noi ...".
Quanto alla contraria testimonianza resa dalla signora figlia Testimone_2 dell'attrice, deve rilevarsi la non attendibilità del teste, avendo dichiarato di essere a conoscenza di quanto riferito, solo de relato (da parte della stessa attrice) e dunque la deposizione è priva di rilevanza.
La ricorrente dunque è stata interpellata prima dei lavori, e non si è opposta in alcun modo alla costruzione in aderenza, assentendovi, manifestando per fatti concludenti e per iscritto, la univoca volontà negoziale di trasferire la proprietà
pagina 17 di 22 del terreno occupato dai convenuti dietro il pagamento dell'indennità stabilita dagli artt. ex art. 875,877 c.c. (Cass. 15492/2001).
3) Sulla domanda riconvenzionale di trasferimento della striscia di terreno occupata dai convenuti.
Il diritto di ottenere il trasferimento del suolo intermedio allo scopo di costruire in aderenza è un diritto potestativo: da ciò discende che la sentenza la quale, accertati i presupposti della sua nascita, disponga il trasferimento ha natura costitutiva ( Cass. n. 3201/69, relativa al caso della medianza coattiva del muro di proprietà del vicino;
Cass. n. 2223/76; Cass. n. 1605/75).
Deve trovare accoglimento, dunque, alla luce del combinato disposto di cui agli artt 875-877 c.c., la domanda riconvenzionale formulata dai convenuti di accertamento del valore dell'area occupata (in buona fede dai convenuti), di proprietà dell'attrice e, previo frazionamento a cura ed onere degli interessati, di trasferimento della proprietà della predetta striscia di terreno, come descritta ed indentificata in corso di causa dall'incaricato ctu (il quale precisa che il nuovo fabbricato è stato costruito dai convenuti in aderenza al preesistente muro portante del fabbricato proservizi dell'attrice, ed ha sconfinato all'interno della proprietà per una profondità di circa centimetri 40 e per una lunghezza di metri CP_7
6,45).
Il trasferimento della proprietà del lotto deve essere poi condizionato al versamento in favore della ricorrente di una indennità pari al valore del suolo occupato ex art. 877 c.c., come accertato dal ctu.
Sul valore attuale del terreno di proprietà dell'attrice, occupato dalla nuova costruzione, il C.T.U. deduce di avere inizialmente quantificato, in sede di tentativo di conciliazione, in €. 11.232,68, il costo del terreno occupato dallo sconfinamento del garage dei convenuti sulla base di stima secondo la “teoria dell'estimo per le casistiche espropriative parziali”, rapportandolo al “maggior valore conseguito dalla nuova costruzione” per effetto dell'accorpamento del piccolo lotto di proprietà della e non al valore del terreno stesso. Parte_1
Poiché entrambe le parti hanno rifiutato tale metodo, non trattandosi del valore di mercato del terreno, il C.T.U. ha poi provveduto correttamente a quantificare il pagina 18 di 22 valore del terreno con stima a “valore di trasformazione”, tenendo conto della dimensione dell'area occupata (mq. 2,72) e del valore medio del fabbricato costruito (pari a 322,50 €/mq.), integrato dal costo medio di demolizione, giungendo a quantificare il valore effettivo della striscia di terreno in complessivi euro 726,00.
4) Sulla chiusura della finestra lato est fabbricato proservizi di parte ricorrente.
L'attrice domanda inoltre il risarcimento del danno per la intervenuta chiusura della finestra a fronte della costruzione in aderenza ad opera dei convenuti.
L'assenso, anche successivo, prestato dalla ricorrente alla costruzione in aderenza esclude la illiceità della condotta tenuta dai convenuti, che hanno costruito in buona fede sulla piccola striscia di terreno della ricorrente che sapevano sarebbe stato agli stessi trasferito a titolo oneroso, ciò esclude il diritto al risarcimento del danno richiesto da parte attrice ex art. 2043 c.c. - 1223 – 1227 c.c..
In ogni caso, il C.T.U. ha chiarito che la “finestrella” chiusa o accecata per effetto della costruzione dei convenuti, non può essere considerata una “finestra”, e nemmeno una “luce”, non avendone i requisiti, trattandosi di un'apertura priva delle caratteristiche di luce, ai sensi dell'art. 902 c.c. e difforme da un punto di vista urbanistico in quanto non assentita.
La costruzione in aderenza, pertanto, secondo il C.T.U. non ha mutato il valore di mercato dell'immobile di parte ricorrente.
5) Sulla dedotta modifica dello scolo delle acque meteoriche.
In tesi di parte attrice, prima della costruzione dei convenuti, le acque meteoriche defluivano naturalmente attraverso la striscia di terreno larga circa cm. 40, ora a sedime del fabbricato dei convenuti, che fungeva da canaletta di scolo delle acque piovane verso il lato sud della proprietà della (doc. 12). Parte_1
Con la nuova costruzione i convenuti hanno realizzato un pozzetto la cui quota è più alta rispetto all'aerea cortiliva causando il ristagno dell'acqua piovana con conseguente formazione di umidità nei muri dei vani accessori di proprietà
Parte_1
pagina 19 di 22 Sul punto il ctu ha rilevato quanto segue: “All'interno della proprietà di parte convenuta è presente una caditoia il cui scolo di acque piovane avviene tramite idonea tubatura diametro 100 mm con scarico al suolo. Il manto di copertura di parte attrice può convogliare le acque meteoriche all'interno di un canale di gronda in parte e, in parte, sul suolo occupato da parte convenuta. Viste la documentazione fotografica agli atti di causa, il ristagno d'umidità era dettato per la non ultimazione delle opere. La caditoia realizzata assolve pienamente al proprio compito. Limitatamente al capitolo non si ravvisano costi di ripristino per ripristini di pozzetti e alterazione delle scolo acque meteoriche che possano causare danni a entrambe le parti. Pertanto, esternamente non esistono fenomeni di umidità legate a scoli non corretti, come peraltro internamente ai locali di parte convenuta non esistono aggravi d'umidità con quanto già compatibilmente esistente stante la remota epoca costruttiva del manufatto” .
Il ctu ha escluso dunque la sussistenza dei danni da umidità lamentati da parte ricorrente.
6) Sulla nuova terrazza o servitù di veduta.
La ricorrente assume che la nuova costruzione presenti una terrazza che costituisce una nuova veduta, con possibile insepctio e prospectio sull'intero fondo dell'attrice, ossia una servitù di veduta non consentita con conseguente lesione del diritto alla privacy della sig.a Parte_1
A mente dell'art 905 c.c. non si possono aprire vedute dirette verso il fondo chiuso o non chiuso e neppure sopra il tetto del vicino, se tra il fondo di questo e la faccia esteriore del muro in cui si aprono le vedute dirette non vi è la distanza di un metro e mezzo. Non si possono parimenti costruire balconi o altri sporti, terrazze, lastrici solari e simili, muniti di parapetto che permetta di affacciarsi sul fondo del vicino, se non vi è la distanza di un metro e mezzo tra questo fondo e la linea esteriore di dette opere.
Dalla documentazione fotografica agli atti emerge che al momento dell'instaurazione del giudizio, sopra il coperto del nuovo garage di parte convenuta, vi erano ringhiera, gazebo, piscina e tavoli, e dunque sul tetto della pagina 20 di 22 nuova costruzione era presente un terrazzo con veduta sulla proprietà di parte ricorrente.
Il ctu ha concluso rilevando che “parte del manto di copertura va inibito a mezzo di parapetti, in arretramento dal confine per 1,5 metri, per il rispetto del diritto di veduta o nel caso specifico in appiombo”.
Tuttavia, il ctu ha dato atto, ed è pacifico in causa, che al momento del sopralluogo del 19/03/2025, e ad oggi, non risultano più presenti elementi identificabili come terrazza: arredi, gazebo, né parapetti, i quali sono già stati eliminati da parte convenuta, facendo venire meno dunque la lesione lamentata da parte attrice.
7) Sulla domanda riconvenzionale svolta dal geom. CP_3
E' pacifico in causa che la geom. non abbia ricevuto alcun CP_3 pagamento a saldo per le prestazioni pacificamente rese in favore dei convenuti, documentate e non contestate dalle parti.
All'esito dell'istruttoria espletata non è emerso inoltre alcun inadempimento imputabile alla professionista, la quale non aveva in ogni caso alcun obbligo di provvedere all'interpello scritto dell'attrice (onere gravante sul proprietario del fondo), ed ha dunque diritto al pagamento dell'onorario da parte dei committenti convenuti, ritenuto congruo dall'incaricato ctu, per complessivi euro 3.466,31 oltre oneri di Legge, Cassa Nazionale Geom. e I.V.A, nonchè euro 104,00 per spese vive documentate.
8) Sulle spese di lite.
Le spese di lite sono regolate dal principio generale della soccombenza e sono quindi poste a carico di parte attrice. Le spese del terzo chiamato CP_3 sono poste a carico dei convenuti soccombenti.
Le spese di lite tra il geom. e possono essere compensate. CP_3 CP_4
Il compenso del ctu liquidato in corso di causa deve porsi integralmente a carico di parte attrice.
P . Q . M . definitivamente decidendo sulla causa N.R.G. 1781/2023, ogni diversa domanda ed eccezione disattesa e respinta:
pagina 21 di 22 1-respinge le domande di parte attrice;

2- dispone ex artt. 875 e 877 c.c. il trasferimento della proprietà della striscia di terreno (di dimensione Mq 0,40 x 6,80 mq = 2,72 mq) descritta ed identificata dal ctu, occupata dalla nuova costruzione (corpo di fabbrica ad uso garage) realizzata dai convenuti in aderenza al fabbricato confinante di proprietà di Parte_1
in Via Comunale per Burana, 284 nel Comune di Bondeno (Fe), previo
[...] frazionamento del lotto a cura e spese dei convenuti, con trasferimento della proprietà subordinato al versamento da parte dei convenuti in favore dell'attrice dell'indennizzo pari ad euro 726,00;

3- ordina al Conservatore territorialmente competente di procedere alla trascrizione della presente sentenza, a seguito del frazionamento dell'area e del pagamento dell'indennizzo di cui al punto 2 del dispositivo, su richiesta e con adempimento a carico dei convenuti;

4- condanna e al pagamento a saldo in favore di Controparte_1 CP_2 di euro 3.466,31 oltre Cassa Nazionale Geometri, I.V.A, Controparte_3 nonchè euro 104,00, per spese vive, per le prestazioni professionali eseguite;

5- condanna l'attrice a rifondere ai convenuti le spese di lite, che liquida, in complessivi euro 337,12 per esborsi ed euro 6400,00 per compenso professionale, oltre spese forfettarie ed accessori di legge;

6- condanna i convenuti a rifondere a le spese di lite che Controparte_3 liquida in euro 429,32 per esborsi ed euro 6400,00 per compensi professionali;
oltre spese forfettarie ed accessori di legge;
spese di lite per il resto compensate tra le parti;

7- pone in via definitiva a carico di parte attrice il compenso liquidato al ctu in corso di causa.
Così deciso in Ferrara in data 29/10/2025.
IL GIUDICE dott.ssa Maria Marta Cristoni

pagina 22 di 22