Sentenza n. 4/2026
Depositata il 04/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di REGGIO CALABRIA Sezione 8, riunita in udienza il
12/11/2025 alle ore 15:30 in composizione monocratica:
PRATTICO' NATINA, Giudice monocratico in data 12/11/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 661/2025 depositato il 30/01/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Reggio Calabria
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 2022 1T 004481 000 REGISTRO 2022
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 6566/2025 depositato il
14/11/2025
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso notificato all'Agenzia Entrate in data 20.01.2025 Ricorrente_1 impugnava Avviso di rettifica e liquidazione n. 2022 1T 004481 000 – (rif. F23 TDM2024698000033C) (all. 1), notificato a mezzo pec in data 22/11/2024 dall'indirizzo: “Email_2” all'indirizzo pec: “ferramentarico@pec. it” ed emesso dall'Agenzia delle Entrate Dir. Prov. di Reggio Calabria in seguito ai controlli eseguiti sul valore degli immobili dichiarato nell'atto notarile di compravendita del notaio Dott. L'indiscussa legge di mercato suggerisce che maggiore sarà la spesa ipotizzabile per il ripristino della fruibilità dell'immobile, oggetto di alienazione, minore sarà il valore realizzabile Nominativo_1 , stipulato il 05/10/2022 e registrato il 17/10/2022 - serie 1T – n. 4481.
Esponeva che il 05/10/2022 i signori Ricorrente_1 e Nominativo_2, nella qualità rispettivamente di acquirente e venditrice, difronte al Notaio Nominativo_1 hanno concluso la compravendita immobiliare di due unità, dichiarandone un valore complessivo pari ad € 60.000,00. Oggetto della compravendita sono i seguenti immobili: 1) Locale ad uso commerciale P.T. (primo piano fuori terra) sito in Indirizzo_1
di mq 38 (trentotto), riportato nel Catasto Fabbricati di R. C. - Associazione_1
. 2) Locale ad uso commerciale P.T. (primo piano fuori terra) sito in Indirizzo_1
di mq 26 (ventisei), riportato nel Catasto Fabbricati di R. C. - Associazione_2, categoria C/1, classe 7. L'Agenzia delle Entrate di R.C. eseguendo alcune verifiche, ha ritenuto non congruo il valore immobiliare (€ 60.000,00) dichiarato nell'atto notarile n. 004481 del 2022 e per tale ragione il 22/11/2024, ha notificato l'impugnato avviso di rettifica e liquidazione n. 2022 1T 004481 000, ove è richiesto il pagamento della somma complessiva di € 9.788,37 di cui: € 5.032,37 a titolo di imposta di registro ed € 4.756,00 per sanzioni pecuniarie. L'avviso di rettifica in contestazione è stato preceduto da un altro atto amministrativo con cui il sig. Ricorrente_1 veniva edotto che, qualora non fossero state fornite ragionevoli motivazioni giustificative del minor valore immobiliare indicato nel già citato atto notarile n. 004481 del 2022, l'Agenzia delle Entrate avrebbe coattivamente recuperato la quota di maggiore imposta di registro, scaturente dalla rideterminazione del valore immobiliare assegnata d'ufficio ai fabbricati acquistati dal ricorrente. Il sig. Ricorrente_1 notificava istanza, ove, grazie alla perizia di stima redatta il 10/07/2024 e giurata il 20/01/2024 dall'architetto
Nominativo_3, venivano espresse le ragioni per le quali si riteneva congruo il valore immobiliare indicato dall'atto notarile, cionondimeno l'Agenzia notificava l'atto impugnato non prendendo in considerazione le osservazioni del ricorrente.
Il ricorrente contesta la metodologia di stima effettuata dall'Ufficio accertatore basata sulla semplice equiparazione tra il valore immobiliare dichiarato nell'atto notarile del 2022 (n.4481 del 17.10.2022) ed altro atto di compravendita immobiliare registrato nel 2020 (n.4059 del 27.10.2020) in cui il valore dell'immobile era pari al doppio di quello dell'atto notarile stipulato dal ricorrente.
Secondo l'Ente le compravendite sono perfettamente sovrapponibili perché gli immobili risultano nello stesso foglio di mappa ad una distanza inferiore al chilometri, il trasferimento è avvenuto nello stesso periodo e vi
è corrispondenza di mq.
A parere del ricorrente per contro molteplici sono le variabili che incidono sulla determinazione del valore commerciale dei fabbricati anche si si tratta di immobili confinant.
Basti pensare alla necessità per esempio di dover effettuare delle spese di ristrutturazione sull'immobile che si acquista, atteso che che maggiore sarà la spesa ipotizzabile per il ripristino della fruibilità dell'immobile, oggetto di alienazione, minore sarà il valore realizzabile nella compravendita del bene e, nel caso di specie, le due unità acquistate in Indirizzo_1, fin dalla data di acquisto (17/10/2022), necessitavano di numerosi interventi di riqualificazione, perfettamente noti alle parti contrattuali : il rifacimento dell'impianto elettrico, il risanamento dei pilastri con trattamento ferro, il rifacimento dell'impianto idrico, la ristrutturazione del bagno, ed il rifacimento della pavimentazione.
Inoltre il valore dichiarato risulta esser congruo anche applicando i valori OMI pubblicati dall'Agenzia delle
Entrate. Né rispone al vero che gli immobili posti in comparazione fossero uguali per metratura essendo più grande quello posto in comparazione e composto da un'unica unità mentre quelli oggett di compravendita erano due unità distinte la cui metratura sommata era inferiore a quella dell'immobile in comparazione.
L'immobile che l'Agenzia delle Entrate utilizza come “parametro” di raffronto tra i due atti notarili è un negozio
(C/1) sito in Indirizzo_2 a pochi metri dal tapis roulant di Indirizzo_3. Area fortemente commerciale che, proprio grazie alla presenza della suddetta infrastruttura, è maggiormente fruibile al transito anche pedonale e quindi, rispetto ad altre aree (come Indirizzo_1).
Ancora l'Ente accertatore dimentica che la pandemia da Covid-19, oltre che sotto il profilo sanitario, ha destabilizzato fortemente quasi tutti i settori economici e tra essi anche il mercato immobiliare: . L'atto concluso nell'ottobre del 2020 (quello di Indirizzo_2 di € 120.000.00) è stato registrato quando gli effetti pandemici da Covid-19, non avevano ancora generato le conseguenze economiche disastrose derivanti anche dalla seconda ondata di chiusura delle attività economiche. Invece, l'acquisto dei due negozi dell'ottobre 2022 del sig. Ricorrente_1, è stato realizzato dopo gli effetti dei due lockdown che, in Italia, hanno determinato la chiusura di molte attività commerciali.
Concludeva, in via principale, chiedendo l'annullamento dell'avviso di rettifica, in via gradata, la rettifica del valore immobiliare tenuto conto di quanto emerso dalla perizia giurata a firma dell'art. Borello.
Con vittoria di spese e competenze da distrarsi in favore del procuratore antistatario.
Si costituiva l'Agenzia delle Entrate e ribadiva la legittimità del proprio operato nella valutazione degli immobili oggetto di compravendita evidenziando che l'Amministrazione finanziaria non contesta il prezzo pattuito tra le parti intervenute nell'atto pubblico di compravendita nella considerazione che l'amministrazione non dubita della pattuizione bensì contesta il valore venale in comune commercio che esula dal mero accordo tra le parti e deve essere conforme, in ordine alla tassazione, all'andamento del mercato e non deve assume caratteri antieconomici che nuocerebbero, in termini di congruità, agli operatori del settore.
Sosteneva che la recente Ordinanza della Corte di Cassazione n. 22845 del 14/08/2024 ha precisato che, per la rettifica d'ufficio ex art. 51, comma 3 del Dpr 131/86, non è necessaria l'indicazione di plurimi atti di comparazione, ma è sufficiente il riferimento anche ad un unico atto conforme ai parametri richiesti (per il tempo e per l'oggetto), giacché la formulazione letterale del testo normativo (con la declinazione al plurale di varie tipologie: “trasferimenti a qualsiasi titolo”; “divisioni e perizie giudiziarie”) è giustificata dalla sola esigenza di fornire- a garanzia del contribuente rispetto alla potestà impositiva dell'amministrazione finanziaria- una sommaria catalogazione degli atti idonei ad un raffronto estimativo, per il controllo della congruità dei valori relativi a beni immobili o a diritti reali immobiliari.
In particolare evidenziava che la perizia, non asseverata, presentata all'Ufficio non lascia intendere un quadro di degrado dei locali così pronunciato come si vorrebbe far credere, anzi, dalla visione delle fotografie allegate, oltre ad un margine di muro ammalorato probabilmente dovuto ad un colpo che ha fatto crollare l'intonaco, in quanto non si rinvengono tracce di umidità, i locali sembrano in buono stato e sicuramente comparabili alla fattispecie utilizzata. Il perito, allo scopo palese di condurre i calcoli effettuati alla dichiarazione di valore del ricorrente, effettuata una tripla comparazione di valori dei dati OMI spalmata su più anni e, inoltre, sostiene che l'indagine di mercato da egli effettuata sarebbe affidabile citando immobili non ben identificati né all'esterno né tantomeno all'interno dei quali si disconoscono gli estremi catastali e gli atti di trasferimento. Sono semplici proposte di compravendita che non rappresentano il valore di mercato ma solo il prezzo proposto.
Concludeva per il rigetto del ricorso.
All'udienza del 12.11.2025 la causa era presa in riserva e decisa come da dispositivo.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso è fondato e, come tale, merita accoglimento.
L'art. 51 del DPR 131 /1986 rubricato “VALORE DEI BENI E DEI DIRITTI” che al comma 3 recita : “ Per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari l'ufficio dell'Agenzia delle entrate, ai fini dell'eventuale rettifica, controlla il valore di cui al comma 1 avendo riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle, divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell'atto o a quella in cui se ne produce l'effetto traslativo o costitutivo, che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni, ovvero al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente applicato alla detta data e nella stessa località per gli investimenti immobiliari, nonché ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai comuni.”.
Orbene, nel caso di specie risulta che il criterio di comparazione relativo alle analoghe “condizioni” non è stato applicato.
L'avere considerato comparabili due fabbricati solo per l'analogia consistente nel ricadere gli stessi nel medesimo foglio di mappa catastale, senza aver verificato le caratteristiche e le condizioni dei beni posti a confronto, è un forte limite dell'accertamento che si traduce in una tassazione sproporzionata rispetto al reale valore attribuibile agli immobili.
Del resto lo stesso Ente impositore non esclude che la pattuizione tra le parti del prezzo di €60.000,00 potrebbe essere quella reale ma ritiene che detta pattuizione non corrisponde al valore di mercato degli immobili, laddove, ad avviso di questa Corte, l'avvenuta accettazione da parte del venditore di un prezzo più basso trova, per contro, plausibile spiegazione proprio nelle condizioni vetuste delle unità immobiliari vendute e nella necessità di interventi di ristrutturazione, che ne hanno determinato un valore commerciale inferiore rispetto all'immobile posto in comparazione e di cui, di fatto, si sconoscono le condizioni di manutenzione.
Ciò risulta inconfutabilmente provato dalla perizia depositata dall'Arch. Nominativo_3, corredata da eloquente documentazione fotografica, da cui risulta che i due immobili del ricorrente hanno ammaloramenti derivanti da umidità di risalita, umidità nel controsoffitto, impianti elettrici non a norma, ecc. ecc.., tutti menzionati nell'elaborato tecnico. Fotografie ulteriormente integrate mediante il deposito documentale del 17.09.2025,
a seguito delle contestazioni e dei dubbi espressi dal resistente nei propri scritti difensivi.
Gli immobili del sig. Ricorrente_1 sono danneggiati da una forte presenza di umidità di risalita, la quale ha compromesso non solo lo strato superficiale delle pareti, ma ha attaccato e degradato la struttura in ferro presente nei muri, con evidenti segni di corrosione e sfarinamento del ferro stesso.
Che si tratti di umidità di risalita, siccome contestato dall'Ente impositore, non può esservi dubbio visto che i locali del ricorrente presentano: I) macchie di umidità nella parte bassa delle pareti che salgono dal pavimento verso l'alto, II) distacco, sfarinamento e sgretolamento dell'intonaco, III) corrosione e sfarinamento del ferro ossidato, IV) efflorescenze saline, cristalli bianchi che si formano sia sui muri che dai pavimenti. A tutto ciò deve aggiungersi anche: la presenza di umidità nel controsoffitto ove dal documento fotografico sono ben visibili le macchie ed il conseguente foro nel pannello del soffitto;
2) la presenza di impianto elettrico non rispondente alle norme di legge;
3) la necessità di ristrutturare il bagno 4) la necessità di provvedere al rifacimento dell'impianto idrico. Per altro, del tutto destituita di fondamento la tesi che la perizia non è stata asseverata risultando regolare verbale di giuramento davanti a Funzionario del Tribunale ordinario di Reggio Calabria.
In definitiva l'identità tra gli immobili posti a confronto è stata determinata esclusivamente sulla base della descrizione dei dati (catastali) presenti nei rogiti notarili senza un vero approfondimento sulle caratteristiche e le condizioni di ciascuno.
Ma anche volendo prescindere, e non lo si può fare per le considerazioni testè espresse in ragione del chiaro dettato normativo di cui all'art.51 citato, dalle condizioni degli immobili in comparazione, va aggiuntivamente evidenziato che gli immobili del sig. Ricorrente_1 di Indirizzo_1 e l'immobile di Indirizzo_2 - assurto come parametro di riferimento -, non presentano le medesime caratteristiche per dimensioni, classe catastale, ubicazione e superficie espositiva, come convincentemente emerge dalla perizia giurata.
Il ricorrente, con unico atto notarile ha acquistato due diverse unità immobiliari, che avrebbe potuto acquistare con due diversi rogiti notarili, specie considerando che gli immobili non sono interdipendenti.
Già questo non avrebbe potuto consentire la comparazione di 2 immobili di circa mq 30 con l'immobile unico di Indirizzo_2 di mq 68.
Altro elemento che conferma la disomogeneità dei degli immobili posti a confronto riguarda la classe catastale.
La classe catastale, riflette il livello di redditività dell'immobile all'interno della sua categoria e varia in base a diversi fattori, tra cui: la qualità delle finiture, i servizi disponibili, le caratteristiche costruttive, le dimensioni e la disposizione dei vani, la posizione dell'immobile all'interno della zona censuaria (ossia il contesto urbanistico socioeconomico), la luminosità degli ambienti.
Ebbene, confrontando la classe degli immobili acquistati dal ricorrente di Indirizzo_1 con quello di Indirizzo_2, emerge che quest'ultimo gode di una classe superiore.
Come rilevabile da una semplice ricerca sui sistemi dell'Agenzia delle Entrate, riportata qui per immagini, risulta che tutti gli immobili aventi categoria catastale C1, siti in Indirizzo_2 – Associazione_3 (compreso il sub 12 che è quello adottato come strumento di confronto nell'atto impugnato) hanno classe 08.
Invece, tutti gli immobili aventi categoria catastale C1, siti in Indirizzo_1 (compresi quelli del ricorrente sub 16 e sub 22) hanno classe 7.
Infine, la Indirizzo_2 ove insite l'immobile indicato nell'atto di rettifica sia ubicato in un contesto con maggiore attrattiva per il transito veicolare e pedonale rispetto a quanto accade per gli immobili di Indirizzo_1.
E' innegabile che rispetto agli immobili del ricorrente, l'immobile di Indirizzo_2 goda di un migliore e più ampio spazio espositivo, essendo quest'ultimo dotato di ampio accesso ed altrettanto ampia vetrina.
Non resta, quindi, che accogliere il ricorso con conseguente condanna dell'Agenzia delle Entrate al pagamento delle spese processuali che, liquidate come da dispositivo, vanno distratte in favore del procuratore antistatario che ne ha fatto espressa richiesta.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia Tributaria di Reggio Calabria , in composizione monocratica, definitivamente pronunciando in ordine al ricorso proposto da Ricorrente_1, lo accoglie. Condanna l'Agenzia delle Entrate al pagamento delle spese processuali in favore del ricorrente, che si liquidano in complessivi
€500,00 da distrarsi in favore del procuratore antistatario Avv. Difensore_1 deciso in RC il 12.11..2025