REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI NAPOLI VI SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Napoli, in composizione monocratica, nella persona del dott Michele D'Auria ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al R.G. n. 12990/2021 degli affari civili contenziosi ed avente ad oggetto Proprietà
TRA
nato a [...] il [...], c.f. , Parte_1 C.F._1 residente in [...], rappresentato e difeso dall'Avv. Mariarosaria Cicatiello, c.f. , del foro di C.F._2
Napoli con studio ivi al Viale Antonio Gramsci n. 11 press cui elettivamente domicilia, come in atti. ATTORE
CONTRO
nato a [...] il [...] C.F Controparte_1 C.F._3
, residente in [...], rapp.to e difeso
[...] dall'Avv. Salvatore Parascandola (C.F. ) e presso CodiceFiscale_4 questi elett.te dom.to in Napoli alla Via Loggia dei Pisani n. 13, g, come in atti. CONVENUTO

Conclusioni parte attrice: a) accertare il mancato rispetto delle distanze legali e per l'effetto ordinare al convenuto la riduzione in pristino e Controparte_1 quindi la demolizione di tutte le costruzioni eseguite sul fondo identificato al NCEU del Comune di LI al foglio 6 p.lla 505 ad una distanza inferiore da quella legale;
c) sempre per l'effetto in subordine ordinare al convenuto
[...] la riduzione in pristino e quindi la demolizione sino all'arretramento CP_1 di tutte le costruzioni all'interno della distanza legale prevista;
c) In subordine condannare il convenuto al risarcimento del danno in favore Controparte_1 dell'attore nella somma corrispondente alla stima del valore Parte_1 complementare che risulterà in corso di causa e/o diversamente quantificata dal CTU oppure quantificata in via equitativa ex art. 1226 c.c., il tutto oltre interessi legali e rivalutazione monetaria sino al soddisfo;
d) con condanna alle spese e competenze di giudizio in favore del procuratore anticipatario.

Conclusioni parte convenuta: rigetti integralmente la domanda attorea per illegittimità, improponibilità, inammissibilità, infondatezza, assoluta carenza di prove e per intervenuta usucapione a favore del convenuto del diritto di mantenere gli immobili per cui è causa alle distanze dal confine del fondo dell'attore nello stato in cui attualmente gli stessi sono siti. Con rivalsa di spese e competenze di causa.
PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato il Sig. citava in Parte_1 giudizio il Sig. affinchè questo Tribunale accogliesse le Controparte_1 seguenti conclusioni: Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis rejectis: a) accertare il mancato rispetto delle distanze legali e per l'effetto ordinare al convenuto
[...]
la riduzione in pristino e quindi la demolizione di tutte le costruzioni CP_1 eseguite sul fondo identificato al NCEU del Comune di LI al foglio 6 p.lla 505 ad una distanza inferiore da quella legale;
c) sempre per l'effetto in subordine ordinare al convenuto la riduzione in pristino e quindi la demolizione sino Controparte_1 all'arretramento di tutte le costruzioni all'interno della distanza legale prevista;
c) In subordine condannare il convenuto al risarcimento del danno in Controparte_1 favore dell'attore nella somma corrispondente alla stima del valore Parte_1 complementare che risulterà in corso di causa e/o diversamente quantificata dal CTU oppure quantificata in via equitativa ex art. 1226 c.c., il tutto oltre interessi legali e rivalutazione monetaria sino al soddisfo;
d) con condanna alle spese e competenze di giudizio in favore del procuratore anticipatario.
A sostegno delle proprie domande l'attore premetteva di essere proprietario del fondo sito in LI alla via Tito Livio snc, traversa Prima di Via Cuma, identificato in NCEU fol. 6, p.lla 511 di are 12,16. Egli precisava che il proprio fondo fosse confinante con quello identificato al NCEU del Comune di LI, fol. 6 p.lla 505, sub 2 e sub 3, di proprietà del convenuto e Controparte_1 lamentava che il Sig. avesse realizzato, con più ampliamenti, un edificio CP_1 ed altri manufatti ad una distanza inferiore a quella prescritta dalle Norme Regolamentari Urbanistiche Comunali e codicistiche rispetto al confine con la sua proprietà. L'attore chiariva che le costruzioni realizzate “non a distanza regolamentata” fossero le seguenti: 1) l'intera parete dell'edificio provvista di finestre di affaccio;
2) il gazebo di circa 10 mq.; 3) il locale-cantina di 24 mq. sul cui muro perimetrale a confine con la proprietà attorea presenta tegole che provocano stillicidio e caduta di acqua piovana nel fondo dell'attore. Con l'atto introduttivo si precisava altresì che con prima istanza del 6.3.2020 e successiva istanza del 16.7.2020, veniva richiesto l'accesso agli atti, ai sensi e per gli effetti della L. 241/90, per visionare ed estrarre copia di tutta la documentazione tecnico - amministrativa ed autorizzativa relativa agli immobili realizzati dal Sig. in LI alla Via Tito Livio (traversa Prima di Cuma civico 147) CP_1 così estraendo copia degli atti afferenti alle costruzioni riportate in catasto: foglio 6, part. 505. Sub1 corte, Sub 2 piano terra e Sub 3 locale deposito- cantina, quest'ultimo non oggetto di domanda di condono. Dall'esito degli accessi si evinceva che le costruzioni lamentate ricadono in zona Agricola per le quali veniva richiesta concessione in sanatoria ai sensi della L. 47/85 e L. 724/94 ed all'uopo il richiedente depositava: Richiesta di concessione CP_1 in Sanatoria con rilievo planimetrico del manufatto, Elaborati, Documentazione fotografica, Relazione Illustrativa, con concessione del titolo abilitativo in sanatoria per “un fabbricato di un livello fuori terra, adiacente al piccolo corpo di fabbrica preesistente, adibito a civile abitazione di superficie utile interna mq 130 e di superficie non residenziale riferita al balcone al terrazzo di mq 76 pertanto la superficie complessiva, determinata ai sensi del DM 10 maggio 1977, è di mq 175,60 ed un volume di mc 570 sito alla via I° traversa Cuma n. 147 oggi via Tito Livio n. 2 distinto nel NCEU al foglio 6 particelle 324-505 come riportato nei grafici di rilievo allegati alla presente. Naturalmente I diritti dei terzi si intendono salvi, riservati e rispettati.” L'attore infine lamentava che la costruzione realizzata dal convenuto avesse penalizzato la sua CP_1 proprietà costringendolo, in caso di permanenza dell'edificio realizzato, a costruire il proprio edificio ad una maggiore distanza dal proprio confine. Insisteva pertanto per la demolizione delle anzidette costruzioni.
Iscritta la causa a ruolo, si costituiva in giudizio il convenuto Controparte_1 che chiedeva venisse rigettata integralmente la domanda attorea “…per illegittimità, improponibilità, inammissibilità, infondatezza, assoluta carenza di prove e per intervenuta usucapione a favore del convenuto del diritto di mantenere gli immobili per cui è causa alle distanze dal confine del fondo dell'attore nello stato in cui attualmente gli stessi sono siti.” Il convenuto, nella comparsa di costituzione e risposta sosteneva che la preesistenza della cantina al 1967 e la realizzazione del residuo immobile nel 1992 facessero rilevare il decorso di oltre un ventennio dalla loro sussistenza affermando dunque che avesse acquistato il locale cantina direttamente dal venditore CP_2 donante del e - sempre con il consenso dello stesso - avesse Parte_1 realizzato nel 1992 l'immobile restante nello stato così come è a tutt'oggi ovvero nel rispetto di distanze all'epoca convenuto con lo stesso venditore e con i suoi successivi donatari, tra cui l'odierno attore. Ne derivava perciò l'acquisizione del diritto a tenere l'immobile per cui è causa alle distanze che ad oggi si rilevano, per intervenuta usucapione.
Concessi i termini ex art. 183 - VI comma cpc, ammessa ed espletata CTU, ammessa ed espletata prova per testi, ammesso ed espletato interrogatorio formale dell'Attore , con ordinanza del 12.12.2024 la causa era Parte_1 assegnata a sentenza con termini per note e repliche.
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Preliminarmente risulta pacifica ed incontestata la legittimazione attiva e passiva delle parti processuali. Risultano inoltre assolti gli adempimenti di cui al d.lgs. 28/2010 in quanto parte attrice ha provveduto a formale invito alla mediazione come ivi richiesto, depositando verbale di esito negativo.
Parte attrice lamenta la costruzione di immobili a distanza non regolamentare;
la norma a cui far riferimento è pertanto l'art. 873 del Codice Civile, il quale così dispone:
“Le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore”.
Non essendo stata indicata nessuna norma integrativa specifica, eventualmente contenuta nel regolamento edilizio locale, andrà applicato alla fattispecie in esame l'indicato dettato codicistico.
Or bene, la disposizione in oggetto definisce quale deve essere la distanza minima fra costruzioni, ed usa il parametro della prevenzione temporale, secondo il quale chi, nella qualità di proprietario, costruisce per primo, sceglie la distanza che il suo vicino dovrà rispettare. Se egli costruisce, infatti, sul confine, l'altro soggetto potrà costruire in aderenza, oppure alla minima distanza legale;
se costruisce, invece, ad una distanza dal confine pari o superiore alla metà di quella imposta dal codice, al vicino sarà consentito costruire ad un metro e mezzo dal confine,
o ad una distanza inferiore che permetta di rispettare il criterio dei tre metri. Venendo alle difese di parte convenuta, quest'ultima eccepisce l'avvenuta usucapione del diritto di tenere gli immobili per cui è causa alle distanze che ad oggi si rilevano, ad eccezione delle tegole del locale cantina che sporgono nella proprietà di parte attrice, le quali ammette essere state apposte in epoca successiva e non rientrante nel ventennio necessario alla maturazione del diritto.
In merito a tale argomentazione andrà ricordato il principio di diritto sancito dalla Cassazione, secondo cui è ammissibile l'acquisto per usucapione di una servitù avente ad oggetto il mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quella fissata dal Codice Civile o dai regolamenti e dagli strumenti urbanistici, anche nel caso in cui la costruzione sia abusiva. Infatti, il difetto della concessione edilizia esaurisce la sua rilevanza nell'ambito del rapporto pubblicistico, senza incidere sui requisiti del possesso ad usucapionem. Pertanto, qualora il mancato rispetto delle distanze minime, da parte della costruzione del vicino, non venga fatta valere entro 20 anni, si realizza l'usucapione e la richiesta di demolizione non è più possibile (Così la Corte di Cassazione, Sez. II civile, con sentenza n. 14916/2015 ribadita in maniera continuativa anche di recente: Cass. Civ. Sez. II ord. 16 marzo 2023, n. 7610; Cass. civ., sez. II, ord. 5 settembre 2023, n. 25843; Cass. Civ. sez. II , ord. 4 ottobre 2023, n. 27962).
Tanto precisato, in base al principio della ragione più liquida, vanno esaminate le singole richieste.
In ordine alla “intera parete dell'edificio provvista di finestre di affaccio” dai documenti depositati agli atti si rileva che la stessa era già stata costruita nell'anno 2000; ciò risulta dalla istanza di integrazione di un condono del 1995, depositata dal convenuto all'Ufficio Tecnico del Comune di Controparte_1
LI in data 12.05.2000 e nella quale esso chiedeva Controparte_1
Condono Edilizio ai sensi della Legge n. 724/94 per la costruzione del corpo di fabbrica costituente il villino in questione. La costruzione ovviamente doveva essere precedente a tale data, non essendo possibile chiedere il condono di un'opera ancora non esistente. Al riguardo, lo stesso attore, in sede di interrogatorio formale, ha dichiarato che “l'intero fabbricato è stato realizzato verso gli inizi degli anni 2000, per la precisione i lavori ebbero inizio nell'anno 1995 e furono ultimati dopo l'anno 2000”. Or bene, risultando sconfessata documentalmente - come visto - l'ultima affermazione, rimane ammesso da parte attrice che fin dal 1995 i lavori erano iniziati;
tale dichiarazione, rilasciata nel corso dell'interrogatorio formale, ha natura confessoria ed è peraltro confermata dal teste genero di Testimone_1 parte attrice, il quale tra le altre cose, ha dichiarato: “Nel 1995 il sig. CP_1 iniziò a fare qualche piccola costruzione in cemento. Ricordo che fu edificato un piano fuori terra” il teste precisa che successivamente “furono installati gli infissi delle finestre e la struttura fu intonacata”, confermando così che il piano fuori terra costruito nel 1995, pur non intonacato e pur non rifinito con gli infissi, aveva già tutte le caratteristiche strutturali sue proprie, tra cui il posizionamento sul lotto di terreno e la distanza dalla proprietà attorea (elementi che certamente non possono subire variazioni a seguito della semplice intonacatura del muro e dall'apposizione degli infissi). Rimane quindi dimostrata l'avvenuta usucapione del diritto a tenere la costruzione com'è da parte del convenuto, essendo maturato il termine ventennale di legge. Per mera completezza va evidenziato che in ogni caso, in applicazione del principio della prevenzione temporale e in assenza di altre costruzioni sul fondo attoreo, la domanda si sarebbe comunque palesata come non fondata.
Per quanto concerne il va rilevato che nelle foto allegate alla domanda CP_3 originaria di condono del 1995 prodotta in atti da entrambe le parti processuali e confermata anche dalla CTU, sono allegate alcune foto nelle quali è già visibile il che quindi esisteva già all'epoca, pur non essendone stata CP_3 chiesta la sanatoria. La data di tale documentazione fotografica è certa, in quanto vi è apposto timbro di deposito da parte del con data 01.03.1995. CP_4
Pure in questo caso rimane quindi dimostrata l'avvenuta usucapione del diritto a tenere la costruzione com'è da parte del convenuto, essendo maturato il termine ventennale di legge. Per mera completezza va nuovamente evidenziato che, in applicazione del principio della prevenzione temporale e in assenza di altre costruzioni sul fondo attoreo, la domanda anche in questo caso si sarebbe comunque palesata come non fondata.
Per quanto concerne la cantina, la medesima - come confermato anche dalla CTU - è un manufatto già riportato nell'atto di compravendita tra il Sig.
[...]
(dante causa pure dell'attore) e il convenuto CP_2 Controparte_1 registrato con atto per Notaio Prattico Rep. 121844 – racc. 22389, del 01/03/1989; nell'atto il Sig. dichiara che la cantina è una CP_2 costruzione antecedente al 1967. Su espresso quesito di cui al conferimento dell'incarico, il CTU ha accertato e precisato che il locale medesimo non ha subito variazioni di collocazione rispetto a quella preesistente. Anche su tale punto la domanda attorea è perciò infondata, in quanto l'acquisizione della cantina si è avuta direttamente con l'atto di acquisto, in cui ne è stata menzionata la precedente sussistenza. Per quanto concerne le tegole sporgenti sulla proprietà attorea, si è già dato atto della dichiarazione del convenuto di averle poste in opera in epoca più recente e di non aver maturato quindi alcun termine per l'usucapione; di conseguenza, la domanda di rimozione delle medesime fino alla linea di confine andrà accolta.
Per quanto concerne infine la documentazione fotografica estratta da Google Earth, va rilevato che la stessa ha una risoluzione dei dettagli bassissima, al punto da rendere impossibile una precisa identificazione di tutti i particolari riguardanti gli immobili per cui è causa;
nonostante ciò, sembra ben visibile il villino, delineato dalla linea del muro perimetrale, che non aveva ancora una copertura argentea e riflettente, e parimenti visibile è la , in color Pt_2 laterizio. Nulla può dirsi del gazebo, a causa della sgranatura dell'immagine, ma l'esistenza dello stesso risulta attestata in maniera certa fin dal 1995 dalla documentazione fotografica depositata per la richiesta di condono, come già illustrato poc'anzi.
Le spese di lite, comprese quelle della CTU, rimarranno compensate in ragione della reciproca soccombenza.

P.Q.M.

Il Giudice definitivamente pronunciando, rigettata ogni altra domanda eccezione o deduzione, così provvede:
-A) Accoglie parzialmente la domanda e condanna il convenuto
[...]
a rimuovere e/o demolire le tegole presenti sulla copertura a nord del CP_1 locale cantina in modo da arretrarle fino alla linea del confine.
-B) Rigetta nel resto la domanda come in epigrafe, perché infondata e per intervenuta usucapione a favore del convenuto del diritto di mantenere gli immobili per cui è causa alle distanze dal confine del fondo dell'attore nello stato in cui attualmente gli stessi sono siti.
-C) Spese legali compensate, comprese quelle di CTU, in ragione della reciproca soccombenza.
Così deciso in Napoli, 08/04/2025
Il Giudice Dott. Michele D'Auria