N. R.G. 60030/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ROMA
X SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Raffaele Miele, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 60030 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2021, trattenuta in decisione all'udienza del 23/10/2024, a seguito di trattazione scritta ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., applicabile anche per i procedimenti pendenti dall'1/1/2023, con assegnazione dei termini di legge per la precisazione delle conclusioni e lo scambio delle comparse conclusionali e delle memorie di replica e vertente
TRA
(C.F. ) Parte_1 C.F._1 elettivamente domiciliato presso lo studio dell'avv. Grassini Fabio, sito a Roma, Via della Giuliana n.
68, che lo rappresenta e difende, giusta procura in atti
ATTORE
E
(C.F. Controparte_1 C.F._2 elettivamente domiciliata presso lo studio dell'avv. Fazio Simone Maria, sito a Viterbo, Via A.
Pacinotti n. 5, che la rappresenta e difende, giusta procura in atti
CONVENUTA
E
(C.F. ) E (C.F. Controparte_2 C.F._3 Controparte_3
) C.F._4
CONVENUTI CONTUMACI pagina 1 di 19 OGGETTO: contratto preliminare
CONCLUSIONI
Le parti concludevano come da note di trattazione scritta in atti da intendersi integralmente trascritte.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente, va evidenziato che la presente sentenza viene estesa senza la concisa esposizione dello “svolgimento del processo”, ai sensi delle indicazioni di cui al secondo comma dell'art. 132
c.p.c., come modificato per effetto dell'entrata in vigore dell'art. 45, comma 17, della Legge 18 giugno
2009, n. 69, e in maniera sintetica a norma dell'art. 16 bis, comma 9 octies del D.L. 18 ottobre 2012 n.
179, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 dicembre 2012 n. 221 (comma aggiunto dall'art. 19, comma 1, lett. a), n. 2 ter) del D.L. 27 giugno 2015 n. 83, convertito, con modificazioni, dalla L. 6 agosto 2015 n. 132).
Devono, pertanto, considerarsi integralmente richiamati dalla presente pronuncia gli atti introduttivi e di costituzione delle parti, i verbali di causa, le memorie ex art. 183, comma VI, c.p.c. e le note di trattazione scritta.
Appare, comunque, opportuno riportare, per comodità espositiva, le conclusioni delle parti e, sia pure sinteticamente, le rispettive deduzioni ed eccezioni.
Con atto di citazione conveniva e i figli, Parte_1 Controparte_1 [...]
e , in qualità di eredi di , per ivi sentir accogliere le CP_2 Controparte_3 Persona_1 seguenti conclusioni: “– In via principale, accertato l'adempimento del Sign. Parte_1
accertare il grave inadempimento del Sign. e dei suoi eredi succeduti, ai loro Persona_1
obblighi derivanti dal contratto preliminare di vendita immobiliare, stipulato con la parte attrice, e dichiarare la risoluzione dello stesso contratto preliminare, con la condanna degli stessi Eredi del
Sign. , Sigg.ri , e , alla Persona_1 Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3
restituzione del prezzo anticipatamente corrisposto di E. 168.515,00 (Euro centosessantottomilacinquecentoquindici/00), oltre interessi e rivalutazione, e al risarcimento del danno- Per l'effetto condannare gli Eredi del Sign. Sigg.ri Persona_1 Controparte_1
, e , alla rifusione delle spese giudiziarie, oltre diritti,
[...] Controparte_2 Controparte_3
onorari, rimborso forfettario per spese generali (15%), CPA ed IVA, come da legge, con clausola di attribuzione al sottoscrivente procuratore in funzione anticipataria”.
pagina 2 di 19 L'attore, in sintesi, deduceva: 1) di aver concluso, in data 30/08/2007, un contratto preliminare di compravendita con , riguardante una porzione dell'immobile residenziale, ubicato a Persona_1
Roma, alla Via Marco Enrico Bossi n. 34, distinto al Catasto Fabbricati al Foglio n. 1115 P.lla n. 554, unitamente a tutti i connessi diritti, accessori, accessioni e pertinenze;
2) di aver concluso con R_
, in data 29/09/2008, una scrittura integrativa del precedente contratto preliminare con la quale
[...]
il medesimo assumeva l'obbligo di completare l'istruttoria delle domande di concessione edilizia in sanatoria proc. n. 201838/2009 e n. 201839/2009 del 15/12/2009, presentate per il predetto cespite e di frazionare la porzione dell'immobile in oggetto, mentre il deducente prometteva di acquistarlo, per sé o per persona da nominare, al momento della stipula del contratto di compravendita definitivo;
3) di aver provveduto all'integrale pagamento del prezzo concordato, pari a € 159.200,00 e all'ulteriore somma, non dovuta, di € 9.315,00 per un totale di € 168.515,00; 4) di aver messo inutilmente a disposizione, a proprie spese, visto il perdurante inadempimento di , le prestazioni professionali del Persona_1
geom. , volte al completamento dell'istruttoria delle domande di concessione edilizia Controparte_4
in sanatoria e al successivo frazionamento dell'immobile; 5) che , nonostante i Persona_1
numerosi solleciti e la formale diffida, non adempiva le obbligazioni assunte e successivamente decedeva;
6) che era evidente la responsabilità contrattuale del per il mancato rispetto degli R_
obblighi assunti con il preliminare con conseguente suo diritto di chiedere la risoluzione del contratto e la restituzione del prezzo corrisposto anticipatamente pari a € 168.515,00.
Si costituiva regolarmente in giudizio la quale concludeva come segue: “… Controparte_1
preso atto che nel caso di specie non risulta ottemperato quanto disposto ex art. 184 c.c., tanto da considerarsi l'odierna convenuta coniuge pretermessa legittimata, tempestivamente e formalmente, ad eccepire in via riconvenzionale e preliminare azione di annullamento dell'atto di disposizione patrimoniale del de cuius trasfuso in “Preliminare di Vendita” del 30.08.2007, In Via Preliminare: - accertare e dichiarare la intervenuta prescrizione della domanda attorea, ex art 2946 c.c., in ogni suo contenuto anche posta la rinuncia all'azione già in sede di atto di citazione nel procedimento n.
19179/2018 RG ed il maturamento della conseguente prescrizione della azione, per mancata notifica al coniuge pretermesso In Via Pregiudiziale Riconvenzionale: - dichiarare inammissibile e/o infondata la domanda per violazione di cui all'art. 184 c.c. ed al contempo disporre l'annullamento del contratto preliminare di vendita datato 30.08.2007 e/o comunque dichiararlo privo di efficacia tra le parti, con ogni e successiva conseguenza di legge;
In Via Principale Nel Merito: - Respingere la domanda di perché infondata in fatto ed in diritto anche posta la rinuncia all'azione già in sede di Parte_1
atto di citazione nel procedimento n. 19179/2018 RG ed il maturamento della conseguente prescrizione della azione, per mancata notifica al coniuge pretermesso, e per l'effetto condannare lo stesso alle
pagina 3 di 19 spese di giudizio, In Via Riconvenzionale Nel Merito: - Accertata l'occupazione, ovvero il concreto godimento del bene immobile di Via E. Bossi n. 34, in Roma, da parte del sig. a far Parte_1 data dal 21.05.2007, previa valutazione economica dell'indennità di occupazione parametrata sulla base di quanto dovuto quale corrispettivo, congiuntamente determinato dalle parti (600,00 di locazione), in aggiunta al pagamento delle tasse e/o imposte eventualmente corrisposte dal de cuius
e/o nella somma maggiore o minore che verrà determinata quale equa e di giustizia in corso di giudizio, - condannare l'attore al pagamento all'eredità del de cuius della indennità di occupazione cosi come sopra quantificata in corso di causa o in via equitativa e di giustizia, oltre interessi e rivalutazione monetaria fino al soddisfo: In Via Subordinata Nel Merito: - Nella denegata ipotesi di accoglimento delle ragioni della domanda attorea: - previo accertamento e quantificazione dalla indennità di occupazione, ritenuto il concreto godimento del bene immobile di Via E. Bossi n. 34, in
Roma, da parte del sig. a far data dal 21.05.2007, parametrata sulla base di quanto Parte_1
dovuto quale corrispettivo, congiuntamente determinato dalle parti (600,00 di locazione), in aggiunta al pagamento delle tasse e/o imposte eventualmente corrisposte dal de cuius e/o nella somma maggiore
o minore che verrà determinata come equa e di giustizia in corso di giudizio, Compensare quanto ipoteticamente dovuto all'attore con il controvalore economico della indennità di occupazione e condannare il sig. al pagamento della eventuale differenza in favore della parte Parte_1 convenuta. Sempre e comunque, con vittoria di spese e competenze di causa”.
Parte convenuta, sempre in sintesi, eccepiva che: 1) il contratto preliminare “da considerarsi piuttosto quale mera obbligazione tra le parti posta la sua mancata registrazione ad substantiam” (pag. 4 comparsa di risposta) era illegittimo, in quanto posto in essere in violazione dell'art. 184 c.c., figurando l'esponente quale coniuge pretermesso e non consenziente, atteso che l'immobile, acquistato nel 1976, in costanza di matrimonio (avvenuto nel 1968) da , era in regime di comunione legale Persona_1
tra coniugi e non era mai stata coinvolta nella contrattazione tra le parti e nella scelta del marito di compravendere una porzione dell'immobile familiare ove la stessa attualmente dimora;
2) la sottoscrizione di del contratto preliminare di compravendita, della scrittura Persona_1
integrativa e degli altri documenti prodotti da controparte a supporto della domanda di risoluzione non era autografa, e, pertanto, ne disconosceva la paternità del de cuius; 3) parte attrice non forniva piena prova del proprio adempimento dell'obbligazione di pagare l'intero prezzo pattuito come corrispettivo del trasferimento della proprietà dell'immobile, pari a € 168.515,00: in particolare, con specifico riferimento ai due assegni depositati, nn. 9301286523-09 e 9801286522-08, dell'importo di € 7.500,00 cadauno, prodotti quale prova di somme corrisposte dal al , non se ne comprendeva la Pt_1 R_
natura, posto che il beneficiario degli stessi risultava essere lo stesso e il traente una società Pt_1
pagina 4 di 19 (C.I.M. 2007 s.r.l.) estranea al;
4) mancava la prova dell'inadempimento del promittente R_
venditore , posto che non era chiara la causa del mancato completamento della Persona_1
procedura amministrativa di sanatoria degli abusi edilizi insistenti sull'immobile, potendo tale mancanza, essere dovuta a circostanze indipendenti dalla volontà del de cuius e, pertanto, a lui non imputabili e configuranti un'ipotesi di risoluzione ex lege per impossibilità sopravvenuta della prestazione;
5) era intervenuta la prescrizione dell'azione di risoluzione ex art. 2946 c.c., essendosi verificato l'inadempimento lamentato nel 2009, anno in cui era collocabile l'avvio della richiamata procedura di sanatoria degli abusi edilizi, mai perfezionata;
tale ricostruzione era suffragata dall'interpretazione “letteralmente orientata” del combinato disposto dal contratto “Preliminare di vendita” (30/08/2007) e dalla “Scrittura privata integrativa” (29/09/2008), posto che nel primo, all'art. 7, veniva disposto: “Nel caso in cui l'immobile dovesse risultare non sanabile e non fosse possibile ottenere il rilascio della concessione edilizia in sanatoria, il presente contratto si intenderà sciolto”, mentre all'art. 2 del secondo veniva disposto che “…l'espletamento della pratica di rilascio della concessione in sanatoria dovrà concludersi entro il termine di 11 mesi dalla data odierna” (vale a dire, entro il 29/08/2009) (pag. 7 della comparsa di risposta); 6) l'inammissibilità dell'azione di risoluzione, posto che l'attore aveva implicitamente rinunciato ad essa a seguito del precedente avvio del procedimento R.G. n. 19179/2018 per l'ottenimento della sentenza ex art. 2932 e 2931 c.c., sempre nei confronti del . Persona_1
In via riconvenzionale, l'odierna convenuta chiedeva: 7) l'annullamento del contratto preliminare per violazione dell'art. 184 c.c.; 8) la condanna del a corrispondere alla convenuta una somma a Pt_1
titolo di indennità di occupazione di fatto, da compensare con il controcredito eventualmente accertato in caso di accoglimento delle richieste attoree e da liquidare avendo come parametro il canone di €
600,00 mensili, previsto dal contratto di locazione stipulato tra e , Parte_1 Persona_1
come risultante dalla ricevuta deposito cauzionale e consegna chiavi del 21/05/2007, avendo l'attore, comunque, pienamente goduto dell'immobile oggetto di controversia, ivi abitandovi e trasferendovi la propria residenza dal 21/05/2007, in poi.
e , pur essendo stati ritualmente citati, non si costituivano e Controparte_2 Controparte_3
venivano pertanto dichiarati contumaci.
In via istruttoria, venivano accolte le istanze di prova testimoniale di parte attrice (a cui la stessa rinunciava alla successiva udienza del 31/05/2023), e rigettate le istanze di prova testimoniale di parte convenuta in quanto ritenute inammissibili, in forza dell'ordinanza del 6/08/2022 che qui si ha per riportata e confermata.
pagina 5 di 19 A seguito di istanza di verificazione promossa da parte attrice, in conseguenza del disconoscimento della paternità delle sottoscrizioni apposte sui citati documenti da , si rendeva, inoltre, Persona_1
necessario disporre c.t.u. grafologica;
all'esito la causa veniva trattenuta in decisione, sulle conclusioni di cui in epigrafe.
***
Ciò premesso in fatto, va ricordato, in diritto, che in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione). Anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione, ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento (per violazione di doveri accessori, come quello di informazione, ovvero per mancata osservanza dell'obbligo di diligenza, o per difformità quantitative o qualitative dei beni), gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto, esatto adempimento (cfr. per tutte Cass. Civ. Sez. Un., 30/10/01, n. 13533).
Il suddetto criterio di ripartizione dell'onere probatorio va, evidentemente, coordinato con il principio dell'onere di contestazione specifica, codificato nel novellato art. 115 c.p.c, in virtù del quale la mancata contestazione specifica di circostanze di fatto allegate dall'attore (o dal ricorrente nel rito monitorio) produce l'effetto che tali fatti debbono ritenersi ammessi, senza necessità di prova (ex multis: Cass. Civ. Sez. VI - 2 Ord., 21/08/2012, n. 14594; Cass. Civ. Sez. III, 06/10/2015, n. 19896).
Ciò posto, si rileva che ha dato prova della sussistenza della propria pretesa, Parte_1
depositando copia del contratto preliminare di compravendita e della scrittura privata integrativa, che ne rappresentano i titoli costitutivi, e ha allegato, come inadempimento della controparte, sia il mancato perfezionamento della procedura amministrativa finalizzata al conseguimento del titolo edilizio in sanatoria, sia il mancato trasferimento della proprietà a causa della mancata stipula del contratto definitivo di compravendita;
si evidenzia, altresì, che - secondo quanto si dirà infra - parte attrice ha fornito prova sufficiente per ritenere adempiuta la propria obbligazione principale, nascente dalla pagina 6 di 19 stipula del contratto preliminare e consistente nel pagamento del prezzo pattuito, pari a € 159.200,00, mediante la produzione delle quietanze di pagamento sottoscritte dal (cfr. documentazione R_
allegata al fascicolo di parte attrice).
Per converso, la convenuta, non ha fornito sufficiente prova del proprio Controparte_1
adempimento ai fini della dimostrazione dell'estinzione delle pretese attoree, essendo pacifico, sulla base delle prove documentali acquisite agli atti e per stessa ammissione di tutte le parti costituitesi in giudizio, che la proprietà dell'immobile oggetto di controversia, sito in Via M. E. Bossi n. 34, non è mai stata trasferita alla parte attrice, non essendo mai stato stipulato il contratto definitivo di compravendita.
Tanto rappresentato, occorre prendere posizione riguardo le eccezioni di parte convenuta, le quali devono essere totalmente rigettate, in quanto infondate, per le ragioni che si diranno.
Certamente priva di qualsivoglia fondamento, è l'eccezione di invalidità del contratto preliminare de quo, fondata sull'osservazione per cui tale contratto, in quanto avente forma di “scrittura semplice non autenticata”, è “da considerarsi piuttosto quale mera obbligazione tra le parti posta la sua mancata registrazione ad substantiam”: l'infondatezza di tale censura è evidente, posto che, dal combinato disposto dagli artt. 1350, comma 1, n. 1 e 1351 c.c., si evince chiaramente che elemento essenziale (ad substantiam) del contratto preliminare di compravendita immobiliare non è la sua registrazione (rectius trascrizione), come sostenuto dalla difesa di parte convenuta, ma la sua forma che, per escluderne la nullità, deve essere quella scritta, alternativamente dell'atto pubblico o della scrittura privata (non per forza autenticata), la cui scelta è lasciata alla libera determinazione delle parti contraenti.
A tal proposito, è noto che la registrazione (rectius trascrizione) del contratto rilevi ai soli fini della opponibilità degli effetti giuridici dello stesso nei confronti dei terzi.
Alla luce di tali premesse, devono ritenersi pienamente validi, in quanto completi di tutti gli elementi essenziali normativamente previsti, sia il contratto preliminare di compravendita del 30/08/2007, sia la scrittura privata, integrativa del primo, stipulata in data 29/09/2008.
Logica conseguenza di tale premessa è la sussistenza di tutte le obbligazioni previste nei citati atti, le quali spiegano i propri effetti vincolanti fra le parti dell'accordo (art. 1372 c.c.) e, atteso l'avvenuto decesso del , nei confronti degli eredi del medesimo;
la validità di entrambi gli atti è, altresì, R_
comprovata, in via presuntiva, dai molteplici comportamenti posti in essere dalle parti nel corso della lunga esecuzione che il rapporto contrattuale ha avuto nel tempo.
Parimenti destituita di fondamento è l'eccezione di disconoscimento delle scritture private, le quali, all'esito di c.t.u. grafologica, risultano essere, a tutti gli effetti, autografe e riconducibili al R_
(cfr. elaborato peritale in atti che ha concluso che: “Le n. 8 sottoscrizioni oggetto di verifica,
[...]
pagina 7 di 19 astrattamente riconducibili a , apposte sul contratto preliminare e sulla scrittura Persona_1 integrativa, sono autografe, ossia riferibili alla mano del Sig. ”). Persona_1
Essendo le valutazioni effettuate dall'ausiliare fondate sulla conoscenza di specifiche regole tecniche, esse sono valutabili solo sul piano dell'attendibilità intrinseca e della coerenza sul piano logico ed argomentativo: a tal proposito, non si riscontrano ragioni valide per discostarsi delle risultanze peritali per come sopra riportate.
Sul punto giova rammentare che, secondo consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, la consulenza, che in genere ha la funzione di fornire al giudice la valutazione dei fatti già probatoriamente acquisiti (cd. c.t.u. deducente), può anche costituire fonte oggettiva di prova quando si risolva in uno strumento di accertamento di situazioni rilevabili solo con ricorso a determinate cognizioni tecniche (c.t.u. percipiente: cfr. ex plurimis Cass. Civ., Sez. II, 30/01/2003, n. 1512; Cass.
Civ. 21/7/2003, n. 11332).
Va, altresì, evidenziato che le operazioni peritali si sono svolte nel contraddittorio con le parti costituite, le quali, nel termine stabilito dal giudice a seguito della comunicazione della c.t.u. preliminare non hanno fatto pervenire osservazioni in merito (cfr. elaborati peritali in atti).
Si sono rivelate infondate, altresì, le eccezioni di parte convenuta in base alle quali: 1) parte attrice non avrebbe dato piena prova dell'adempimento delle proprie obbligazioni nascenti dal preliminare;
2) parte attrice non avrebbe provato l'inadempimento del promittente venditore in relazione alle due obbligazioni, rispettivamente “di completare l'istruttoria delle Domande di Concessione Edilizia in
Sanatoria prof. n. 201838/2009 e n. 201839/ del 15/12/2009 presentate per detto cespite” e di
“frazionare la porzione di immobile oggetto della promessa di vendita”; 3) sarebbe intervenuta la prescrizione ex art. 2946 c.c. dell'azione di risoluzione, essendosi verificato l'inadempimento da parte del promittente venditore nel 2009, come desumibile dall'interpretazione “letteralmente orientata” del combinato disposto dal contratto “Preliminare di vendita” (30/08/2007) e dalla “Scrittura privata integrativa” (29/09/2008), posto che nel primo, all'art. 7 viene disposto: “Nel caso in cui l'immobile dovesse risultare non sanabile e non fosse possibile ottenere il rilascio della concessione edilizia in sanatoria, il presente contratto si intenderà sciolto”, mentre all'art. 2 del secondo viene disposto che
“…l'espletamento della pratica di rilascio della concessione in sanatoria dovrà concludersi entro il termine di 11 mesi dalla data odierna” (vale a dire, entro il 29/08/2009) (pag. 7 della comparsa di risposta); 4) l'azione di risoluzione sarebbe inammissibile per intervenuta rinuncia implicita dell'attore,
a seguito di previa proposizione dell'azione di esatto adempimento ex artt. 2932 e 2931 c.c. in altro precedente procedimento.
pagina 8 di 19 Quanto alle ragioni del rigetto, esse vanno individuate, per quanto riguarda le prime due eccezioni, nella contrarietà al principio di riparto dei carichi probatori per come inteso dalla giurisprudenza di legittimità e sopra riportato: in materia di responsabilità da inadempimento di un'obbligazione, infatti,
è pacifico che - come sopra già esposto - l'onere della prova gravi sul debitore convenuto in giudizio per l'inadempimento, in ossequio al meccanismo di inversione dell'onere della prova di cui all'art. 1218 c.c., secondo il quale il debitore ha l'onere di provare il fatto estintivo della pretesa attorea, ai sensi dell'art. 2697, comma 2 c.c., mentre, per l'attore/creditore sarà ritenuto sufficiente provare la sussistenza della propria pretesa (il titolo costitutivo del proprio diritto) e allegare l'inadempimento del debitore;
unica ipotesi di ribaltamento del meccanismo probatorio è quello della proposizione, da parte del debitore/convenuto, dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c., in via stragiudiziale o giudiziale, ipotesi questa, che non riguarda il caso che ci occupa, posto che la convenuta, nella propria comparsa non eccepisce l'inadempimento dell'attore, ma fa esplicito riferimento al mancato assolvimento dell'onere di provare il proprio perfetto adempimento, non potendosi qualificare tale affermazione come eccezione di inadempimento neanche lato sensu.
Tale argomento risulta assorbente rispetto alle valutazioni di merito in ordine all'adempimento o meno delle proprie obbligazioni ad opera delle parti: tuttavia, anche sotto il profilo del merito, le eccezioni di parte convenuta appaiono infondate, posto che, come sopra descritto, dalle risultanze istruttorie emerge che il in qualità di promissario acquirente abbia adempiuto la sua obbligazione di pagare Pt_1
l'intero prezzo pattuito come risultante da apposita ricevuta/quietanza sottoscritta da , Persona_1
in data 8/5/2012, nella quale riceve il pagamento in contanti della cifra ivi indicata di € 1.438,00 a titolo di “saldo degli interessi maturati, e conguaglio definitivo della voce n° 6 del preliminare di vendita redatto il giorno 30 del mese di Agosto dell'anno 2007”.
Tale quietanza, alla quale devono aggiungersi tutte le altre prodotte da parte attrice (cfr. all. 3 citazione a giudizio), recando sottoscrizioni riconducibili al grafismo autografo di , in quanto Persona_1
del tutto assimilabili a quelle apposte sul preliminare e sulla scrittura integrativa ritenute autografe dal ctu, forniscono piena prova documentale in ordine all'adempimento dell'obbligazione insorgente in capo a , in qualità di promissario acquirente, anche in forza delle voci nn. 5 e 6 del Parte_1
citato preliminare di vendita, in base alle quali: “5) A garanzia dell'obbligazione assunta la parte promissaria compratrice paga ora stesso, a titolo di caparra confirmatoria, la somma di € 1.200,00
(euro milleduecento/00), che la parte promittente venditrice si riceve ad accettarla rilasciando quietanza (di cui agli atti). 6) La residua somma di € 158.000,00 (euro centocinquantottomila/00) a saldo del prezzo, sarà pagata dalla parte promissaria compratrice con le seguenti modalità: - €
108.000,00 (euro centoottomila/00) saranno pagati in 120 rate mensili consecutive di € 900,00
pagina 9 di 19 (novecento/00) ciascuna, a partire dal 1/9/2007 e termine al 1/9/2017 (in atti le ricevute di pagamento delle rate nn. 1-2-117-118-119-120 che risultano saldate molto prima del termine ultimo previsto dalle parti nel contratto); € 50.000,00 (euro cinquantamila/00) non saranno corrisposti dalla parte promissaria acquirente al promittente venditore, ma in sostituzione del pagamento di detta, la parte promissaria acquirente sosterrà le spese per l'espletamento delle seguenti pratiche ed opere comprese le spese per le relative prestazioni professionali: pagamento oneri concessori per l'ottenimento della concessione edilizia in sanatoria;
frazionamento ed accatastamento dell'immobile per un totale di cinque unità abitative;
predisposizione e centralizzazione degli impianti per gli allacci dell'energia elettrica, luce, gas e fogne per ogni singola unità.” (in atti i consuntivi delle spese sostenute dal Pt_1
per l'esecuzione delle prestazioni di allaccio fognario, di collegamento alla rete elettrica, gas, altri lavori di manutenzione e alcune spese concernenti le procedure amministrative relative al rilascio del titolo edilizio in sanatoria, opportunamente ricevute e quietanzate dal ). Persona_1
L'efficacia probatoria di tale prova documentale consente di ritenere assorbite tutte le questioni, eccepite da parte convenuta, relative al presunto inadempimento del comprese quelle Pt_1
concenenti i due assegni postali.
Altrettanto provato, sulla base delle citate risultanze istruttorie, è l'inadempimento delle parti convenute, le quali, alla data della proposizione della domanda introduttiva del presente giudizio, non avevano ancora ottemperato alle obbligazioni di portare a conclusione la procedura di sanatoria dell'abuso edilizio e, soprattutto, di trasferire la proprietà al promissario acquirente mediante stipula del contratto di compravendita definitivo.
Quanto all'infondatezza dell'eccezione di prescrizione dell'azione di risoluzione promossa da parte convenuta, è opportuno rappresentare che, con la scrittura privata integrativa del 29/09/2008, le parti, oltre a confermare l'intento di trasferire l'immobile per come manifestato nel preliminare di vendita
(art. 1), intervenivano sulla voce di cui al citato n. 6 del preliminare, modificandone il contenuto solo limitatamente a quanto disposto in relazione alle modalità di pagamento della somma di € 50.000,00 e alla relativa ripartizione delle obbligazioni ivi contemplate;
più in particolare all'art. 2 della suddetta scrittura le parti prevedevano che: “La parte promissaria acquirente dichiara di aver versato, prima
d'ora, alla parte promittente venditrice, oltre quanto già versato, in data 30 agosto 2007, a titolo di caparra confirmatoria, la somma di € 5.600,00 (euro cinquemilaseicento/00) (all.2), nonché, in data odierna, la somma di € 15.000,00 (euro quindicimila/00) mediante due assegni, 1° n.a. 9301286522 c/c
n.° 86984143 importo 7.500,00 (euro settemilacinquecento/00) 2° n. a. 9301286523 c/c n.° 86984143 importo € 7.500,00 (euro settemilacinquecento/00) per la quale, con la sottoscrizione della presente scrittura integrativa, parte promittente venditrice rilascia ampia e liberatoria quietanza. Tale somma di
pagina 10 di 19 € 20.600,00 (euro ventimilaseicento/00), per accordo delle parti viene trattenuta dalla parte promittente venditrice per l'espletamento della pratica di rilascio della concessione in sanatoria che dovrà concludersi entro il termine di mesi 11 dalla data odierna. Nel caso in cui la detta pratica di concessione in sanatoria non verrà definita e consegnata al promissario acquirente nel termine sopra indicato e non si darà prova dell'effettivo ed integrale pagamento di ogni spesa occorrente per il rilascio della detta concessione edilizia in sanatoria, le parti, di comune accordo, stabiliscono che la somma di € 20.600,00, sopra richiamata, dovrà essere considerata come versata in conto prezzo sul maggiore importo di € 159.200,00 (euro centocinquantanovemiladuecento/00) per l'acquisto dell'immobile descritto nella premessa.”.
Dall'interpretazione del senso letterale delle parole, tenuto conto del complesso delle clausole contrattuali e del loro ordine cronologico, ai sensi degli artt. 1362, 1363 e ss. c.c., risulta evidente che le parti avevano già regolato autonomamente le conseguenze derivanti dall'eventuale inadempimento consistente nel mancato ottenimento del titolo edilizio in sanatoria entro il termine di 11 mesi, prevedendo non la caducazione o la paralisi del rapporto, ma la sua conservazione, con conseguente imputazione delle somme versate a titolo di saldo del prezzo totale pattuito come corrispettivo.
Dunque, tale circostanza, non può rilevare, come sostenuto dalla difesa di parte convenuta, come inadempimento da considerare dies a quo ai fini del computo del termine di prescrizione per l'esercizio dell'azione di risoluzione di cui all'art. 2946 c.c., posto che, a seguito di quell'inadempimento, il rapporto contrattuale ha continuato ad esistere sul piano giuridico, come confermato dai numerosi comportamenti, esecutivi del regolamento di interessi contrattuale, cui si è fatto cenno sopra, tutti successivi alla scadenza del citato termine.
Tale ricostruzione della comune intenzione delle parti è ulteriormente suffragata, oltre che dai citati comportamenti delle parti, che si protraggono fino al presente, anche dall'interpretazione sistematica delle clausole contenute nel preliminare di vendita e nella scrittura privata integrativa: in particolare dalla clausola di cui al n. 8) del preliminare “L'atto pubblico definitivo sarà stipulato entro il 2017”, si evince che le parti si erano concesse un lasso di tempo molto ampio (dall'1/9/2007 all'1/9/2017) per completare il trasferimento;
per tale ragione, è a partire dal 1/9/2017 che si deve calcolare il termine decennale di prescrizione dell'azione di risoluzione, rilevando quella data come giorno dell'effettivo inadempimento dell'obbligazione principale del promittente venditore che è quella di trasferire la proprietà del bene al promissario acquirente;
ne consegue che il suddetto termine di prescrizione, invocato da parte convenuta, non si è perfezionato, non essendo decorsi dieci anni dall'inadempimento ed essendo stato tale periodo già interrotto, ai sensi dell'art. 2943 c.c., dalla costituzione in mora mediante diffida formale, in atti e dalla proposizione della domanda giudiziale di esecuzione forzata pagina 11 di 19 dell'obbligo di concludere il contratto del 2018, come sopra rappresentato, prima ancora che dalla proposizione dell'atto di citazione introduttivo del presente giudizio.
Nè, a tal proposito, può ritenersi fondata l'asserzione, di parte convenuta, secondo cui l'inadempimento del contratto sia cronologicamente collocabile nel 2009: ciò, oltre che per le ragioni sopra esposte, confermate dal comportamento delle parti, anche perché, tale data si riferisce all'obbligazione di dare avvio e perfezionare la procedura volta all'ottenimento del titolo edilizio in sanatoria, che, stando alla lettera del contratto preliminare e della scrittura integrativa, assume una valenza secondaria rispetto a quella, principale, di trasferire la proprietà dell'immobile; oltretutto, l'inadempimento di tale obbligazione non è posto dalle parti come condizione risolutiva del contratto, tenuto conto sia della clausola sopra citata, che imputa la somma di € 20.600,00 al saldo del prezzo complessivo pattuito come corrispettivo in caso di mancato ottenimento del titolo edilizio in sanatoria nel termine di 11 mesi, sia della clausola di cui al n. 7) del preliminare di vendita, con la quale le parti qualificano come condizione risolutiva la circostanza in cui “l'immobile dovesse risultare non sanabile e non fosse possibile ottenere il rilascio della concessione edilizia in sanatoria”, ipotesi, questa, che non è mai venuta ad esistenza, posto che, dalla relazione tecnica asseverata del geom. depositata da CP_4
entrambe le parti (seppure in una versione parzialmente diversa, ma dal medesimo contenuto sostanziale, per ciò che rileva ai fini del presente giudizio) e il cui contenuto non è contestato, si evince chiaramente che l'immobile, oggetto del processo, è sanabile, come dimostrato, altresì, dall'effettivo avvio della procedura per l'ottenimento del titolo edilizio in sanatoria ad opera di Persona_1
(doc. 7 e 8 del fascicolo di parte convenuta) nel corso del 2009, poi, mai ultimata, nonostante i solleciti e le pressioni del né, per le medesime ragioni, può mai essersi verificata un'ipotesi di Pt_1
risoluzione ex lege del rapporto contrattuale per sopravvenuta impossibilità della prestazione, ai sensi dell'art. 1463 c.c., come anche sostenuto da parte convenuta, risultando processualmente dimostrata la sanabilità dell'abuso edilizio ed essendo imputabile, il mancato perfezionamento della procedura di sanatoria, all'inadempimento del promittente venditore, inadempimento che, però, come sopra precisato, era già stato contemplato dalle parti come presupposto per l'attivazione di un meccanismo rimediale ad effetto conservativo e non estintivo del rapporto contrattuale.
Parimenti infondata è l'eccezione per cui la proposizione della domanda giudiziale per l'esatto adempimento dell'obbligo di concludere il contratto ex art. 2932 c.c. e dell'obbligo di ultimare la procedura per l'ottenimento della sanatoria edilizia ex art. 2931 c.c. configuri un'ipotesi di rinuncia implicita all'azione di risoluzione da cui discenda l'inammissibilità della relativa domanda giudiziale;
anche in tal caso l'infondatezza è evidente: l'art. 1453 c.c., infatti, nel regolare i rapporti tra l'azione di risoluzione e l'azione di adempimento, prevede, al comma 2, un rapporto esattamente invertito rispetto pagina 12 di 19 a quello prospettato dalla difesa di parte convenuta e, cioè, la possibilità di richiedere la risoluzione del contratto anche dopo aver agito per l'esatto adempimento, precludendo, invece, la possibilità inversa
(cioè di richiedere l'esatto adempimento dopo aver agito per la risoluzione).
Ciò chiarito, può procedersi all'esame della domanda riconvenzionale con la quale la convenuta chiede l'annullamento del contratto preliminare di vendita per violazione dell'art. 184 c.c., in quanto avente ad oggetto un bene ricadente nel regime della comunione legale tra coniugi e asseritamente stipulato dal coniuge, , all'insaputa e senza il proprio consenso. Persona_1
La domanda va rigettata, in primo luogo, per l'assorbente motivo del mancato assolvimento dell'onere della prova in relazione all'elemento dell'assenza del consenso da parte della convenuta: con riferimento alla richiesta di annullamento, l'onere di provare il presupposto di annullabilità del contratto e, cioè, l'assenza del consenso, grava certamente sul coniuge dissenziente, il quale, con riferimento al caso che ci occupa, si è semplicemente limitato ad allegare la mancata conoscenza dell'atto e il suo dissenso, senza fornire alcun elemento a supporto di tale prospettazione.
In secondo luogo, premesso, in astratto, che il contratto preliminare di vendita di un immobile, rientrante in regime di comunione legale tra coniugi, è soggetto al meccanismo di amministrazione congiunta di cui all'art. 180, comma 2, c.c. e, pertanto, l'eventuale stipula del suddetto preliminare da parte di uno solo dei coniugi, senza il consenso dell'altro, legittima quest'ultimo a richiederne, ai sensi dell'art. 184 c.c., l'annullamento entro il termine di prescrizione di un anno dalla conoscenza o dalla trascrizione, con riferimento al caso concreto, si ritiene che la sussistenza del consenso di
[...]
moglie di , sottoscrittore del contratto controverso, risulti provata in Parte_2 Persona_1
via presuntiva, ai sensi dell'art. 2729 c.c..
A tal proposito, occorre precisare che, dalla ricostruzione dei fatti effettuata in sede istruttoria, sono emersi una pluralità di elementi dotati di gravità, precisione e puntualità che concordano tutti verso la verosimiglianza della conoscenza, da parte di dell'esistenza del contratto Parte_2
preliminare di vendita sottoscritto da e dal marito , sin dal momento Parte_1 Persona_1
della sua stipula in data 30/08/2007.
Più in particolare, tali elementi si ravvisano: 1) nella stipula, tra le stesse parti, di un contratto di locazione avente ad oggetto la medesima quota di immobile, di cui la stessa parte convenuta ha depositato ricevuta di deposito cauzionale e consegna chiavi, anch'essa recante la sottoscrizione del solo in qualità di locatore (doc. 2 allegato alla comparsa di risposta), dal quale si Persona_1
evince che la durata era solo di un anno (dal 1/6/2007 al 1/6/2008), senza la previsione di clausola di rinnovo tacito;
2) la permanenza per un lunghissimo lasso temporale (oltre 17 anni dalla stipula del preliminare al periodo attuale) del nella parte di immobile oggetto del preliminare, che si trova Pt_1
pagina 13 di 19 nello stesso edificio in cui risiede, secondo quanto si evince dalla comparsa di costituzione, l'odierna convenuta;
3) le molteplici attività che il aveva intrapreso in esecuzione degli obblighi nascenti Pt_1
dal preliminare e dalla scrittura privata integrativa (cfr. all. 3 citazione in giudizio - organizzazione e pagamento delle lavorazioni relative alle opere di urbanizzazione primaria e secondaria, tra cui: predisposizione allacci fognari, allacci alla rete elettrica, di fornitura del gas per tutte le unità immobiliari dell'intero stabile, comprese quelle in cui risiedono i convenuti); 4) l'effettuazione di molteplici pagamenti, a cadenza mensile, per importi superiori a quello pattuito in sede di stipula del citato contratto di locazione.
Per tutte queste ragioni, non aderenti a supportare la prospettazione di parte convenuta (secondo cui il sarebbe rimasto per 17 anni nello stesso edificio in cui vivono gli odierni convenuti in qualità di Pt_1
mero conduttore), si ritiene ben più verosimile la ricostruzione secondo cui la Controparte_1
fosse perfettamente a conoscenza della esistenza del contratto preliminare e che, pertanto, la disponibilità della porzione di immobile controversa fosse stata acquisita dal solo Pt_1
originariamente a titolo di conduttore e fosse stata, poi, convertita a titolo di promissario acquirente.
Tale ricostruzione si fonda anche sulla circostanza, confermata dall'istruttoria documentale, che la stipula del preliminare di vendita (30/08/2007) è avvenuta dopo soli 3 mesi dalla stipula del contratto di locazione (21/5/2007 con efficacia dall'1/6/2007), il quale avrebbe dovuto avere la durata di 1 anno
(scadenza all'1/6/2008); la posteriorità del nuovo accordo e la sua vicinanza temporale al precedente lasciano presumere che la stipula del preliminare configuri un'ipotesi di novazione oggettiva, i cui effetti sono rappresentati dall'estinzione del precedente contratto di locazione e costituzione di un nuovo rapporto giuridico, nel quale le medesime parti hanno manifestato l'intenzione di mantenere il medesimo oggetto, ma con un regolamento di interessi differente, rappresentato non dalla mera concessione di un diritto personale di godimento al dietro pagamento di un canone di locazione Pt_1
(individuato in € 600,00), ma nella concessione di un diritto personale all'acquisto della proprietà dello stesso immobile mediante la stipula del contratto definitivo di vendita con previsione di un corrispettivo ben diverso (€ 159.200,00).
Dalle suddette argomentazioni discende la prova positiva del consenso di Parte_2 all'atto dispositivo dell'immobile realizzato mediante la stipula del preliminare, con conseguente rigetto della suddetta domanda riconvenzionale.
Deve, pertanto, accogliersi la domanda principale promossa da parte attrice in relazione alla risoluzione per grave inadempimento del contratto preliminare di compravendita immobiliare.
pagina 14 di 19 Ai sensi del combinato disposto dagli artt. 1453 e 1455 c.c., la risoluzione del contratto può essere richiesta dalla parte non inadempiente di un contratto a prestazioni corrispettive, quando l'inadempimento “non è di scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse dell'altra”.
Secondo costante orientamento di legittimità: “In tema di risoluzione per inadempimento, il giudice, per valutarne la gravità, deve tener conto di tutte le circostanze, oggettive e soggettive, dalle quali sia possibile desumere l'alterazione dell'equilibrio contrattuale” (cfr. Corte di Cass., Sez. 3, n. 7187/2022).
Sulla scorta di tale insegnamento, deve ritenersi certamente grave l'inadempimento delle parti convenute, in qualità di eredi del promittente venditore, consistito nel mancato trasferimento della proprietà relativa all'immobile controverso, essendo la principale obbligazione nascente dalla stipula di un contratto preliminare di compravendita proprio quella di trasferire la proprietà del bene mediante la stipula del contratto definitivo;
ciò tenuto conto dell'interesse del promissario acquirente all'acquisto della proprietà che, con riferimento al caso di specie, è stato più volte manifestato mediante le seguenti condotte: 1) la stipula della scrittura integrativa al contratto preliminare, di cui agli atti, con cui sia il promittente venditore che il promissario acquirente rafforzavano il proposito traslativo, già affermato in sede di stipula del preliminare;
2) il pagamento dell'intero prezzo di € 159.200,00 per come pattuito nel preliminare;
3) l'essersi rivolto ad un professionista, geom. , per la valutazione, a Controparte_4
proprie spese, della sanabilità degli abusi insistenti sull'immobile de quo;
4) la messa in mora del debitore originario, , ex art. 1219 c.c. mediante formale diffida (cfr. all. 4 atto di Persona_1
citazione a giudizio), la quale, pur non essendo supportata da nessun documento accertante l'avvenuta notificazione a , deve ritenersi conosciuta dal destinatario ai sensi dell'art. 115 c.p.c., Persona_1
non essendo stata la circostanza oggetto di apposita e puntuale contestazione da parte della convenuta costituitasi in giudizio;
5) l'avvio di altro procedimento civile, dinanzi al Tribunale di Roma, R.G. n.
19179/2018, col quale si conveniva , non costituitosi e, pertanto, dichiarato contumace Persona_1
per l'esecuzione forzata in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto ex art. 2932 c.c., poi, interrotto con decreto del 9/12/2020 (doc. 12 allegato al fascicolo del convenuto) per il sopravvenuto decesso di parte convenuta e, conseguentemente estintosi per mancata riassunzione del processo ai sensi dell'art. 305 c.p.c..
Dall'accoglimento della domanda attorea di risoluzione del contratto preliminare di vendita per grave inadempimento dei convenuti deriva la caducazione ex tunc di tutti gli effetti prodotti dal contratto risolto e ancora pendenti che determina, a sua volta, l'insorgenza di rispettivi obblighi di restituzione di quanto ottenuto in esecuzione del contratto: i trasferimenti di ricchezza realizzati in esecuzione di un contratto risolto, infatti, diventano forme di arricchimento ingiustificate poiché private del loro titolo pagina 15 di 19 costitutivo e, pertanto, sono soggette al regime della ripetizione dell'indebito oggettivo (artt. 2033 e ss.
c.c.).
Ciò vale, in particolare, per l'ipotesi del c.d. preliminare “ad effetti anticipati” in cui i paciscenti non si limitano ad obbligarsi alla futura stipula del contratto definitivo, ma realizzano comportamenti che anticipano l'esecuzione di quest'ultimo, quali: la consegna anticipata dell'immobile al promissario acquirente e il pagamento anticipato del prezzo al promittente venditore.
Ne consegue che, dalla risoluzione del contratto preliminare ad effetti anticipati derivi l'insorgenza delle obbligazioni, rispettivamente, di restituzione delle somme fino a quel momento incamerate a titolo di prezzo, in capo al promittente venditore, e di riconsegna del bene, in capo al promissario acquirente.
Tuttavia, con riferimento alla figura del promissario acquirente, va dato atto del prevalente orientamento della giurisprudenza di legittimità che fa discendere in capo a quest'ultimo, in conseguenza della risoluzione del preliminare ad effetti anticipati, anche l'obbligazione di corrispondere al promittente venditore una somma a titolo di indennità per il godimento anticipato del bene, inquadrata fra le obbligazioni restitutorie e non risarcitorie, pertanto, soggetta al regime della ripetizione dell'indebito.
A tal proposito, la Suprema Corte di Cassazione ha stabilito che: “L'efficacia retroattiva della risoluzione, per inadempimento, di un contratto preliminare comporta l'insorgenza, a carico di ciascun contraente, dell'obbligo di restituire le prestazioni ricevute, rimaste prive di causa, secondo i principi della ripetizione dell'indebito ex art. 2033 c.c., e, pertanto, implica che il promissario acquirente che abbia ottenuto la consegna e la detenzione anticipate del bene promesso in vendita debba non solo restituirlo al promittente alienante, ma altresì corrispondere a quest'ultimo i frutti per l'anticipato godimento dello stesso. Ne consegue che nel caso di occupazione di un immobile fondata su di un titolo contrattuale venuto meno per effetto della risoluzione giudiziale del contratto va esclusa la funzione risarcitoria degli obblighi restitutori” (Cass. Sez. 2, ord. n. 35280 del 30/11/2022, Cass. n. 6575/2017;
Cass. n. 28381/2017).
In altri termini, il venir meno del contratto preliminare per effetto della risoluzione giudiziale per inadempimento comporta, per il promissario acquirente che abbia ottenuto dal promittente venditore la consegna e la detenzione anticipate della cosa, l'obbligo di restituzione della cosa stessa e degli eventuali frutti ("condictio indebiti ob causam finitam") a norma dell'art. 2033 c.c. e non determina il sorgere di un'obbligazione risarcitoria in capo al promissario acquirente per il mancato godimento del bene (in tal senso Cass. n. 16629 del 2013).
pagina 16 di 19 Ciò posto si rileva che dall'istruttoria è emerso che il contratto oggetto di risoluzione configurasse l'ipotesi del c.d. preliminare “ad effetti anticipati”, atteso che, contestualmente alla stipula, le parti avevano posto in essere comportamenti “anticipatori” rispetto al contratto definitivo, avendo il promittente venditore immesso il promissario acquirente nell'immediata disponibilità mediante consegna delle chiavi (clausola n. 3 del contratto preliminare in atti) e avendo il promissario acquirente pagato, entro i successivi 5 anni, l'intero prezzo pattuito come corrispettivo, pari a € 159.200,00.
Risulta, dunque, accertato, da un lato, il diritto del alla restituzione di quanto effettivamente Pt_1 corrisposto a titolo di corrispettivo, e, dall'altro, in accoglimento delle relative domande riconvenzionali, il diritto dei convenuti ad ottenere la restituzione dell'immobile, sito in via M. E. Bossi
n. 34, oltre che una somma, da liquidare, a titolo di indennità di occupazione dell'immobile sine titulo.
Riguardo al credito dell'attore, si è già detto che dai documenti acquisiti in giudizio, in particolare, dal contratto preliminare di vendita, dalla scrittura integrativa e dalle quietanze dei pagamenti effettuati, sottoscritti con firma autografa da (in particolare la quietanza rilasciata al saldo Persona_1 dell'intero corrispettivo, in atti), è stata raggiunta piena prova in relazione all'effettivo pagamento del prezzo di vendita per come pattuito alla clausola n. 6) del citato preliminare e, cioè, pari ad un importo di € 159.200,00 (€ 158.000,00 + € 1.200,00 di caparra confirmatoria), mentre non è stato possibile accertare l'effettivo versamento anche dell'ulteriore importo di € 9.315,00 richiesto dall'attore.
In relazione a tale tipologia di credito, va ribadito il principio enunciato dalla Corte di Cassazione secondo cui la risoluzione del contratto per inadempimento, a seguito della pronuncia costitutiva del giudice, priva di causa giustificativa le reciproche obbligazioni dei contraenti. Ne consegue che l'obbligo restitutorio relativo all'originaria prestazione pecuniaria, anche in favore della parte non inadempiente, a differenza dell'obbligo risarcitorio, ha natura di debito di valuta, come tale non soggetto a rivalutazione monetaria, se non nei termini del maggior danno - da provarsi dal creditore - rispetto a quello soddisfatto dagli interessi legali, ai sensi dell'art. 1224 c.c. (Cass. n. 5639 del 2013;
Cass. n. 14289 del 2018).
Pertanto, trattandosi di debito di valuta, esso non sarà soggetto a rivalutazione monetaria, ma solo al l'applicazione degli interessi di legge dal giorno della mora, ovvero dalla notifica della domanda giudiziale (12/10/2021), essendo la diffida in atti priva di data, al saldo effettivo, ai sensi dell'art. 1224
c.c., non avendo fornito parte attrice alcuna prova del maggior danno.
Deve, invece, rigettarsi la domanda di risarcimento del danno proposta dall'attore, posto che, anche in tale circostanza, non è stato fornito alcun elemento di prova in relazione all'an ed al quantum del danno risarcibile conseguente alla mancata stipula del contratto definitivo, da intendersi, in ossequio alla categoria concettuale del “danno-conseguenza”, come il pregiudizio, patrimoniale e non patrimoniale,
pagina 17 di 19 che sia conseguenza, diretta o indiretta, dell'inadempimento della controparte e che deve essere concretamente provato in giudizio dal danneggiato.
Quanto al credito dei convenuti a titolo di indennità di illegittima occupazione dell'immobile, si ritiene ragionevole liquidare la somma sulla base del parametro del canone mensile di locazione pattuito dalle stesse parti prima della stipula del preliminare e pari a € 600,00, da moltiplicare per il numero di mensilità decorse dalla stipula del preliminare (21/5/2007) al saldo effettivo (ad oggi, pari a €
127.800,00).
In ragione della specifica richiesta di parte convenuta e dell'accertamento dei presupposti di cui all'art. 1243 c.c., può applicarsi il meccanismo di compensazione tra gli accertati crediti reciproci, da cui deriva l'estinzione totale del credito riconosciuto a parte convenuta e la rimanenza di un credito residuo di € 31.400,00 in capo all'attore (€ 159.200,00 - € 127.800,00 = € 31.400,00) oltre interessi ex art. 1284, 4 comma, c.p.c. dal 12/10/2021 al saldo effettivo.
Quanto alla regolazione delle spese di lite, esse seguono la soccombenza, pertanto, l'accoglimento totale della domanda principale dell'attore, giustifica la condanna delle parti convenute al pagamento della totalità delle spese di lite, le quali sono liquidate in dispositivo secondo i criteri di cui al D.M.
55/2014. Secondo gli stessi criteri devono essere ripartite le spese di c.t.u..
Va in proposito precisato che, pur essendo ammessa al gratuito patrocinio, le Parte_2
spese di lite non possono gravare sullo Stato ma devono essere poste a carico del convenuto soccombente.
La Suprema Corte ha infatti chiarito che l'ammissione al gratuito patrocinio nel processo civile, la cui istituzione è prevista dal D.P.R. 30 maggio 2002 n. 115, art. 74 comma 2, non comporta che siano a carico dello Stato le spese che l'assistito dal beneficio sia condannato a pagare all'altra parte risultata vittoriosa, perché gli onorari e le spese di cui all'art. 131 D.P.R. cit. sono solo quelli dovuti al difensore della parte ammessa al beneficio, che lo Stato, sostituendosi alla stessa parte - in considerazione delle sue precarie condizioni economiche e della non manifesta infondatezza delle relative pretese - si impegna ad anticipare (Cass. Civ. Sez. VI, n. 10053 del 19/06/2012).

P.Q.M.

Il Tribunale di Roma, definitivamente pronunciando sulla causa di cui in epigrafe, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:

1. In accoglimento della domanda di risoluzione avanzata da , dichiara risolto il Parte_1
contratto preliminare di compravendita del 21/5/2007, con conseguente caducazione della scrittura privata integrativa del 29/9/2008, aventi ad oggetto l'immobile sito in via M. E. Bossi n. 34, per pagina 18 di 19 grave inadempimento delle parti convenute;

2. Condanna all'immediato rilascio dell'unità immobiliare sita in via M. E. Bossi n. Parte_1
34, distinta al Catasto Fabbricati al Foglio n. 1115 P.lla n. 554, in favore della parte convenuta,
Controparte_1

3. Condanna e , in solido, al Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3
pagamento, in favore di , operata la compensazione tra i rispettivi crediti, della Parte_1
somma di € 31.400,00 oltre interessi ex art. 1284, 4 comma, c.p.c. dal 12/10/2021 al saldo effettivo;

4. Rigetta ogni altra domanda ed eccezione;

5. Condanna e , in solido, alla Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3
refusione delle spese sostenute da parte attrice ai fini del presente giudizio, che liquida in €
10.289,71 per compensi, comprensivi di aumento al 15% a titolo di spese generali, IVA e CPA come per legge, da distrarre in favore dell'avv. Grassini Fabio, dichiaratosi antistatario;

6. Pone le spese di c.t.u. liquidate come da decreto in atti, definitivamente a carico dei convenuti, in solido, con i conseguenti effetti restitutori.
Roma, 21/2/2025
Il Giudice
dott. Raffaele Miele
Provvedimento redatto con la collaborazione del Magistrato ordinario in tirocinio Dott. Antonio Priamo
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