REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NOLA
I SEZIONE CIVILE
Il Giudice, dott. Antonio Tufano, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n° 6487 del Ruolo Generale degli Affari Contenziosi dell'anno 2017, avente ad OGGETTO: “risoluzione in tema di compravendita immobiliare”
TRA
e rappresentati e difesi dall'avv. Ciro Parte_1 Parte_2 Controparte_1
Palumbo e dall'avv. Stefano Palumbo, presso i quali elettivamente domiciliano in Napoli al Corso
Garibaldi n. 388;
ATTORI
E
e rappresentati e difesi dall'avv. Corrado Esposito, presso il CP_2 Parte_3
quale domiciliano in Pomigliano D'Arco ala Piazza Leone n. 29;
CONVENUTI
E
e residenti come in atti;
Controparte_3 Controparte_4
CONVENUTI CONTUMACI
E
in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa Controparte_5
dall'avv. Paolo Zinno, presso il quale elettivamente domicilia in Napoli al Viale Gramsci n. 19;
CHIAMATI IN CAUSA CONCLUSIONI
Con note scritte per l'udienza cartolare del 19.12.2024 le parti costituite si sono riportate ai propri scritti difensivi, chiedendo l'integrale accoglimento delle difese ivi formulate.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. e hanno evocato , Parte_4 Parte_1 Parte_3
e innanzi al Tribunale di Nola, al fine di Controparte_4 CP_2 Controparte_3
sentir dichiarare la risoluzione del contratto di compravendita immobiliare stipulato tra le parti in data 3.7.2008, e per l'effetto condannare gli stessi alla restituzione del prezzo loro corrisposto ed al risarcimento del danno. In subordine, condannarli alla riduzione dell'importo corrisposto, stante il minor valore del bene;
con vittoria di spese di lite, con distrazione.
Si sono costituiti in giudizio e i quali hanno eccepito l'infondatezza Parte_3 CP_2
dell'avversa pretesa, hanno chiesto di chiamare in causa dalla quale essere Controparte_5
manlevati in caso di condanna, ed hanno chiesto in riconvenzionale la condanna degli attori al pagamento degli importi pari al valore locativo del bene per l'altrui occupazione del bene immobile,
a partire dalla data di stipula del contratto.
Nonostante la regolare citazione in giudizio non si sono costituite e Controparte_4 CP_3
già dichiarate contumaci all'udienza del 28.6.2018.
[...]
A seguito di autorizzazione giudiziale alla chiamata in causa, si è costituita la società
[...]
la quale ha eccepito l'infondatezza della domanda proposta nei suoi confronti, CP_5
chiedendone l'integrale rigetto. Con vittoria di spese di lite, con distrazione in favore del procuratore costituito.
A seguito del decesso di (27.5.2019), in data 7.10.2019 sono intervenuti Parte_4
volontariamente in giudizio, nella qualità di eredi, e Parte_1 Parte_2 [...]
, insistendo per le richieste già formulate nell'atto introduttivo. CP_1
La presente sentenza viene redatta in conformità a quanto disposto dal nuovo testo dell'art. 132
c.p.c., in combinato disposto con l'articolo 132 c.p.c., (pubblicata sulla G.U. n. 140 del 19 giugno 2009 ed in vigore dal 4 luglio 2009), mediante la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
Quanto allo svolgimento del processo, pare sufficiente precisare che nel corso del giudizio è stata espletata CTU.
Si precisa altresì che questo scrivente è subentrato nella titolarità del procedimento in oggetto a partire dalla udienza del 22.12.2022.
Ciò posto, appaiono opportune talune precisazioni nella ricostruzione in fatto.
In data 3.7.2018 e hanno acquistato da Parte_4 Parte_1 Controparte_4
e il bene immobile ubicato nel Comune di Cercola, alla Via Europa n. 3, CP_3 Pt_3 CP_2
composto da tre vani ed accessori, con cantinola di pertinenza (fog. 5, p.lla 980, subb 2 e 14).
Gli attori hanno dedotto di aver scoperto nel 2016, allorquando hanno iniziato le procedure per vendere il predetto immobile, l'esistenza di vizi, stante la difformità dello stato dei luoghi rispetto ai grafici allegati alla originaria concessione edilizia (n. 2384 del 20.6.1964).
Per tale ragione, hanno chiesto dichiararsi la risoluzione del contratto per grave inadempimento dei venditori e la restituzione del prezzo corrisposto, nonché la condanna al risarcimento dei danni subiti.
A tale ultimo proposito va dichiarata l'inammissibilità della domanda risarcitoria in quanto gli attori, né in citazione né in sede di prima memoria istruttoria (quale termine ultimo per il tempestivo svolgimento dell'attività assertiva), hanno indicato le ragioni di fatto e diritto poste a fondamento della domanda (non risulta nemmeno dedotta la natura patrimoniale o non patrimoniale del danno).
Nel dettaglio, nell'atto introduttivo asseriscono di aver subito, in conseguenza dei fatti di causa, un
“danno ingiustamente sopportato, quantificabile in importo non inferiore ad Euro 50.000,00 o in
quello minore che si giudicherà proporzionato” (cfr. pag. 3 ricorso introduttivo). Alcuna menzione di detta domanda, invece, viene effettuata con la prima memoria istruttoria.
Secondo l'orientamento giurisprudenziale di legittimità, al quale si presta piena adesione, “la nullità
dell'atto di citazione può essere dichiarata soltanto in situazioni nelle quali l'incertezza investe l'intero contenuto dell'atto. Nel caso, invece, in cui risulti possibile individuare una o più domande
sufficientemente identificate nei loro elementi essenziali, l'eventuale difetto di determinazione di
altre domande, malamente formulate nel medesimo atto, comporterà l'improponibilità solo di
quelle, ma non anche la nullità della citazione nella sua interezza” (Sezioni Unite n. 8077 del
22.5.2012).
Per l'effetto, la domanda di risarcimento danni è inammissibile.
Passando al merito, viste le censure di natura tecnica contenute nell'atto introduttivo e nella documentazione allegata, il precedente Istruttore ha disposto ctu, le cui conclusioni possono essere riassunte nel modo che segue.
Le ragioni della difformità sono state indicate in modo chiaro dall'arch. nominato,
[...]
il quale ha precisato che “il piano rialzato ove è ubicato l'appartamento in questione Per_1
era interessato da un unico appartamento mentre all'attualità vi sono due alloggi derivanti dal
frazionamento dell'originario unico appartamento. Parte dell'immobile oggetto di causa, destinata
a bagno, cabina armadio e camera da letto, nei grafici legittimati era adibita ad androne coperto
destinato a parcheggio”.
In altri termini, partendo dal contenuto dell'atto di compravendita, nel quale si legge che il bene immobile posto al piano rialzato era composto da tre vani ed accessori (nonché cantinola di pertinenza), il ctu ha riscontrato che i locali adibiti a bagno, cabina armadio e camera da letto, pur presenti nella concessione edilizia del 1964, erano in realtà adibiti ad androne coperto destinato a parcheggio.
L'ausiliario ha altresì dato atto della insanabilità degli abusi, per contrasto con la Legge Regionale
21/2003, e del resto in questa direzione depone anche il documento depositato dagli attori in data
25.2.2019, avente ad oggetto il parere negativo espresso dalla Soprintendenza.
Sul punto è bene precisare che a norma dell'art. 46 1° comma del D.P.R. n.380/2001 “Gli atti tra
vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o
scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino,
per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria”.
Nel 2019 le Sezioni Unite della Corte di Cassazione (sentenza n. 8230 del 22.3.2019), a risoluzione del contrasto giurisprudenziale insorto (anche interno alla Suprema Corte), hanno affermato che “la
nullità comminata dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della L. n. 47 del
1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art. 1418 c.c., di cui costituisce una specifica
declinazione, e deve qualificarsi come nullità <>, con tale espressione dovendo
intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie ci nullità che colpisce gli atti
tra vivi ad effetti reali elencati dalle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata
inclusione in detti atti degli estremi del titolo abitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve
esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile. In presenza nell'atto della
dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il
contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione
realizzata al titolo medesimo”.
In altri termini, le Sezioni Unite hanno accolto la cd. teoria formale, sostenuta dall'orientamento tradizionale, e pertanto qualificano la nullità in oggetto come testuale (e non sostanziale), con la conseguenza che ai fini della validità dell'atto è sufficiente che lo stesso contenga gli estremi del titolo abitativo dell'immobile (o, in alternativa, come prescrive la norma, gli estremi del permesso in sanatoria), purché detto titolo esista e sia effettivamente riferibile all'immobile compravenduto,
prescindendo da ogni questione circa l'esistenza di eventuali difformità rispetto al titolo medesimo.
Dette difformità, pertanto, rilevano al più sotto il profilo della gravità della condotta del venditore,
in funzione di una possibile risoluzione del contratto.
Poste tali coordinate ermeneutiche, il contratto stipulato tra le parti contiene gli estremi della licenza edilizia, che è certamente esistente e riferibile (anche) all'immobile oggetto di causa. Dunque, nel caso in esame non viene in rilievo una ipotesi di inesistenza del titolo e/o di non riferibilità del titolo all'immobile, quanto, piuttosto, di sussistenza di difformità tra lo stato dei luoghi ed i grafici allegati alla concessione edilizia.
Risulta evidente, pertanto, che la controversia in esame non presenti profili di invalidità dell'atto,
ma deve essere esaminata in punto di risoluzione.
Non vi è dubbio, a tal proposito, che “prima dell'esecuzione dei lavori gli abusi di cui ai punti a) e
Cont b) erano già stati compiuti e siccome l'esecuzione della ha interessato solo l'esterno
dell'edificio ne consegue che il frazionamento dell'originario appartamento del piano rialzato (da
cui si è generato l'alloggio de quo) e l'ampliamento in luogo dell'originario androne non sia
Cont avvenuti durante il corso dei lavori appaltati alla e poi subappaltati alla Controparte_7
D'altra parte nella produzione esibita dall'Avv. Palumbo è presente una pianta
[...]
catastale di primo impianto risalente al 1971 dove si indica il frazionamento dell'originario
appartamento secondo le modalità e le consistenze attuali. Per quanto riferito gli abusi tutti
evidenziati sono riferibili al periodo della originaria edificazione 1964 -1967 – 1971 e pertanto
risultavano già presenti prima dei lavori effettuati dalla RER Immobiliare” (CTU, arch.
. Per_1
Pertanto, allorquando e hanno acquistato l'immobile di causa, gli Parte_4 Parte_1
abusi erano già stati realizzati. D'altronde, non potrebbe essere diversamente giacché, diversamente ragionando, non avrebbero acquistato anche la camera da letto ed il bagno (già presenti al momento della compravendita).
Tale abuso, che secondo l'ausiliario non è sanabile (né, in questa sede, può rilevare quanto dedotto dai convenuti in conclusionale, peraltro in modo estremamente generico, circa la possibilità di beneficiare del D.L. Salva Casa), è senz'altro idonea ad alterare il rapporto di sinallagmaticità
sussistente tra le prestazioni indicate in contratto. È pertanto irrilevante la difesa sollevata dai convenuti costituiti, secondo cui gli unici abusi esistenti riguarderebbero una diversa distribuzione degli spazi, a loro dire realizzati proprio dai sig.ri Pt_4
e Pt_1
Quanto, invece, alla sussistenza dell'elemento soggettivo della colpa grave, pare sufficiente precisare che, per insegnamento consolidato della giurisprudenza di legittimità, dal quale non vi sono motivi per discostarsi, “la parte che chiede la risoluzione del contratto per l'inadempimento di
un'obbligazione è tenuta a provare il fatto legittimante la risoluzione, ossia l'inadempimento,
mentre, una volta fornita tale prova, spetta al convenuto l'onere di dimostrare di essere immune da
colpa. Pertanto, nel caso di contratto con effetti meramente obbligatori (nella specie, la cessione di
quote sociali), la mancata stipulazione del contratto traslativo costituisce inadempimento
dell'obbligo del venditore di fare acquistare al compratore la proprietà della cosa o il diritto
ceduto, sicché, quando tale circostanza risulti certa, non spetta al compratore l'onere di dimostrare
le cause del suo verificarsi, ma è il venditore che deve vincere la presunzione di responsabilità
sancita dall'art. 1218 c.c..” (Cass. n. 124 del 9.1.1997).
Orbene, nel caso in esame detta presunzione non è stata in alcun modo superata.
Alla stregua delle considerazioni che precedono, la domanda di risoluzione del contratto è fondata,
e per l'effetto va dichiarata la risoluzione della compravendita immobiliare del 3.7.2008, per grave inadempimento dei venditori.
Dalla pronuncia di risoluzione consegue l'accoglimento della domanda di restituzione del prezzo versato ed in indicato in contratto, pari ad Euro 142.000,00, oltre interessi legali dalla domanda giudiziale e sino al soddisfo.
È infondata, invece, la domanda di manleva proposta dai convenuti costituiti nei confronti della società Controparte_5
Sul punto pare sufficiente precisare che non è stato dato seguito all'accordo contenuto nell'art. 6 del contratto di appalto, secondo cui i committenti avrebbero dovuto cedere in permuta all'appaltatrice i due immobili posti al piano rialzato. Di tanto si ha prova evidente e non opinabile sulla base delle seguenti considerazioni. In primo luogo l'immobile è stato venduto agli attori dai convenuti, e non dalla chiamata in causa. In secondo luogo i convenuti hanno versato in atti il solo contratto di appalto, e non anche l'atto definitivo di compravendita, necessario per il formale passaggio di proprietà dei beni.
Né, del resto, l'esistenza degli abusi può in qualche modo essere ascritta alla società appaltatrice,
non solo per l'estraneità degli stessi rispetto all'oggetto dell'appalto, ma anche perché il ctu ha – lo si ribadisce – collocato temporalmente gli abusi in epoca ben antecedenti rispetto all'appalto.
È ora possibile passare all'esame della domanda riconvenzionale.
I convenuti, nel resistere alla domanda avversa di risoluzione, hanno chiesto la condanna degli attori al pagamento dell'indennità di occupazione del bene immobile.
Non vi è dubbio che, stante l'efficacia retroattiva della risoluzione per inadempimento, da essa sorga, a carico ciascun contraente, l'obbligo di restituire le prestazioni ricevute, in quanto prive di giustificazione causale, secondo i principi in tema di ripetizione dell'indebito (art. 2033 c.c.).
In questa prospettiva, va detto che rientra “tra gli effetti (obblighi) restitutori conseguiti alla
pronunciata risoluzione di un contratto di compravendita per inadempimento del venditore
l'obbligo dell'acquirente, al quale sia stato consegnato l'immobile, di corrispondere alla
controparte (che ne abbia fatto espressa richiesta) l'equivalente pecuniario dell'uso e del
godimento del bene nell'intervallo tra la consegna e la risoluzione del contratto. L'obbligo in
questione, traendo esclusivamente origine dal venir meno, a seguito della pronunziata risoluzione,
del titolo giustificativo dell'attribuzione patrimoniale, non può quindi venire in considerazione, ai
fini dell'applicabilità del principio della "compensatio lucri cum danno", come vantaggio (lucro)
che l'inadempienza del venditore - per cui fatto e colpa il contratto sia stato risolto - abbia
procurato all'acquirente danneggiato dalla medesima inadempienza. Il principio anzidetto è
applicabile, invero, solo in quanto anche il lucro sia stato determinato dal danneggiato col suo
fatto illecito, quando, cioè il lucro sia conseguenza immediata e diretta del fatto illecito, avente in
se stesso la normale idoneità a determinare l'effetto vantaggioso” (Cass. n. 2209 del 12.3.1997) Per quanto concerne, invece, il calcolo dei frutti, va considerato che secondo la Corte di Cassazione
(sentenza n. 24325 del 16.10.2017) "l'efficacia retroattiva della risoluzione per inadempimento di
un contratto preliminare comporta l'insorgenza, a carico di ciascun contraente, dell'obbligo di
restituire le prestazioni ricevute, rimaste prive di causa, secondo i principi sulla ripetizione
dell'indebito ex art. 2033 c.c., e, pertanto, implica che il promissario acquirente che abbia ottenuto
la consegna e la detenzione anticipate del bene promesso in vendita debba non solo restituirlo al
promittente alienante, ma altresì corrispondere a quest'ultimo i frutti per l'anticipato godimento
dello stesso (Cass. n.6575 del 14.3.2017). La retroattività della pronuncia costitutiva di risoluzione,
stabilita dall'art. 1458 c.c., in ragione del venir meno della causa giustificatrice delle prestazioni
già eseguite, comporta l'insorgenza, a carico di ciascun contraente, ed a prescindere
dell'imputabilità delle inadempienze, dell'obbligo di restituire l3 prestazioni già ricevute, rimaste
prive di causa, secondo i principi sulla ripetizione di indebito. Pertanto, in ipotesi di pronunciata
risoluzione di un contratto di compravendita di immobile per inadempimento del venditore sorge a
carico dell'acquirente l'obbligo di corrispondere alla controparte – che ne abbia fatto espressa
richiesta – l'equivalente pecuniario dell'uso e del godimento del bene per il relativo periodo (Cass.
n. 2209/1997). Pur in assenza di percezione di frutti, dunque, in forza della retroattività prevista
dall'art. 1458 c.c., il promissario acquirente nella detenzione del bene (che ha avuto il godimento
dell'immobile senza pagare alcun corrispettivo) è tenuto a tenere indenne il proprietario della
perdita della disponibilità del bene stesso, la cui natura è normalmente fruttifera
(Cass.20823/2015). Tale perdita deriva dalla mancata percezione di quei frutti che il proprietario
avrebbe tratto dall'uso diligente della cosa e dunque dell'utilità retraibile dalla concessione del
bene in godimento dietro corrispettivo, corrispondente, secondo il consolidato indirizzo di questa
Corte, al canone locatizio di mercato”.
Ciò posto, siccome non vi è alcun elemento da cui desumere che i ricorrenti fossero a conoscenza dei suddetti abusi (prima di proporre la domanda di risoluzione, e ciò nonostante abbiano continuato ad utilizzare l'immobile), può trovare applicazione al caso di specie l'art. 2033 c.c. capoverso, secondo cui il diritto ai frutti e agli interessi sorge (solo) dal giorno della domanda, se chi lo ha ricevuto era in buona fede.
Vanno richiamate, per l'effetto, le conclusioni rassegnate dal ctu nominato con il deposito del
13.6.2024. l'ausiliario ha quantificato il valore locativo del bene in Euro 539,29 alla data del
26.3.2018 (allorquando è stata proposta la domanda riconvenzionale).
Tale importo va necessariamente rideterminato in via equitativa, non solo perché non tiene in considerazione il locale pertinenziale, ma anche e soprattutto perché occorre tener conto della sussistenza dei predetti abusi (avendo specifico riguardo alla camera da letto ed al bagno), che con ogni evidenza sono idonei a inficiare il valore di mercato del bene, e la sua appetibilità sul mercato.
Orbene, letto l'art. 1226 c.c., tenuto conto che gli attori devono corrispondere un importo mensile dal 16.3.2018 all'attualità, esso può essere quantificato in Euro 500,00, per un totale di Euro
42.000,00, oltre interessi legali dalla domanda e sino al soddisfo.
Ogni ulteriore questione, pur proposta, resta assorbita nella presente decisione.
Le spese di lite seguono la soccombenza, sia per quanto concerne la domanda principale che per quella di manleva, e vengono liquidate secondo quanto previsto dal D.M. 55/2014, tenuto conto della complessità e del valore delle domande, delle difese espletate dalle parti in relazione a ciascuna di esse, dell'istruttoria espletata.
Le spese di ctu vengono definitivamente poste a carico dei convenuti, in solido tra loro.


P.Q.M.


Il Tribunale di Nola, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
- Dichiara la risoluzione del contratto di compravendita del 3.7.2008, avente ad oggetto il bene immobile ubicato nel Comune di Cercola, alla Via Europa n. 3, composto da tre vani ed accessori, con cantinola di pertinenza (fog. 5, p.lla 980, subb 2 e 14), per grave inadempimento dei venditori, e per l'effetto dispone la restituzione dello stesso ai convenuti, con condanna di questi ultimi, in solido tra loro, alla restituzione del prezzo versato, pari ad
Euro 142.000,00, oltre interessi legali dalla domanda e sino al soddisfo;

- Rigetta la domanda di manleva proposta da e nei confronti di CP_2 Parte_3
Controparte_5
- Condanna , e in solido tra loro, al Parte_2 Controparte_1 Parte_1
pagamento di Euro 42.000,00, in favore di e , oltre interessi CP_2 Parte_3
legali dalla domanda e sino al soddisfo;

- Condanna e , in solido Controparte_3 Controparte_4 CP_2 Parte_3
tra loro, al pagamento delle spese processuali in favore degli attori, che si liquidano in Euro
406,00 per spese ed Euro 9.000,00 per compensi, oltre IVA, CPA e rimborso spese generali come per legge, con distrazione;

- Condanna e , in solido tra loro, al pagamento delle spese CP_2 Parte_3
processuali in favore della chiamata in causa, che si liquidano in Euro 7.000,00 per compensi, oltre IVA, CPA e rimborso spese generali come per legge, con distrazione;

- Pone le spese di ctu definitivamente a carico di Controparte_3 Controparte_4
e , in solido tra loro. CP_2 Parte_3
Nola, 1.4.2025
Il Giudice
(dott. Antonio Tufano)