N. R.G. 3177 / 2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI LODI
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, in composizione monocratica, in persona della Giudice dott.ssa Luisa Dalla Via, ex art. 281 sexies c.p.c., ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. r.g. 3177/2023 promossa da:
(P. iva , corrente in Lodi, via Magenta n. 40, in CP_1 Parte_1 P.IVA_1 persona del socio accomandatario (c.f. ), rappresentata e difesa Parte_1 C.F._1 dall'avv. Rodolfo Ercoli (c.f. ed elettivamente domiciliata presso il difensore in C.F._2
Lodi, via Solferino n. 69;

- Ricorrente -

nei confronti di
(c.f. ); Controparte_2 C.F._3
- Resistente contumace -
OGGETTO: occupazione senza titolo
Conclusioni per parte ricorrente:
“Voglia l'ill.mo Tribunale di Lodi così giudicare:
- in via preliminare emettere inaudita altera parte ordinanza di sgombero a ratifica di quella emessa in sede di procedura esecutiva immobiliare,
- dichiarare illegittima e sine titulo l'occupazione dell'immobile sito in San Colombano al Lambro, Via
Vittoria n° 36 da parte del Sig. e conseguentemente condannare il Sig. al suo Controparte_2 CP_2 immediato rilascio ove esso non fosse ancora avvenuto, riconsegnando il bene libero da sé, cose sue ed aventi causa,
- con vittoria di spese ed onorari di causa”.
Concisa esposizione dei motivi di fatto e di diritto della decisione

1. Oggetto del giudizio
Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c., depositato in data 21.12.2023, ha chiesto di accertare CP_3
l'occupazione sine titulo da parte del sig. dell'immobile sito in San Colombano al Controparte_2
Lambro (MI), via Vittoria n. 36, con conseguente condanna del resistente al suo immediato rilascio e al pagamento di un'indennità di occupazione, con vittoria delle spese di lite.
Nel corso del giudizio parte ricorrente ha rinunciato alla domanda di pagamento dell'indennità di occupazione, insistendo nelle conclusioni riportate in epigrafe.
A fondamento della domanda, parte ricorrente ha dedotto le seguenti circostanze fattuali:
- in data 11.04.2015, nell'ambito dell'esecuzione immobiliare n. 100/2013, la società CP_3
si aggiudicava l'immobile sito in San Colombano al Lambro (MI), via Vittoria n. 36 (bene
[...]
censito al Catasto di detto Comune al foglio 18, mappale 144), all'interno del quale il sig.
debitore esecutato, all'epoca svolgeva la propria attività artigianale (cfr. Controparte_2
decreto di trasferimento con ordinanza di rilascio – doc. 1);
- l'intenzione di era di procedere ad un investimento temporaneo per ragioni di CP_3
solidarietà con il sig. soprassedendo sull'ordine di rilascio, al fine di evitare che il CP_2
medesimo perdesse ogni opportunità di lavoro;

- gli accordi verbali raggiunti tra le parti prima dell'acquisto prevedevano che al sig. CP_2
sarebbe stato assicurato il godimento dell'immobile per sei anni, nel corso dei quali il medesimo avrebbe dovuto reperire i fondi necessari per l'acquisto dell'immobile stesso, ovvero individuare un altro acquirente. In difetto, una volta decorso il termine pattuito, vrebbe potuto CP_3
rivendere liberamente l'immobile a terzi e così conseguire un profitto (cfr. conteggio costi sostenuti – doc. 4);
- nelle more, le parti svolgevano trattative per regolarizzare i rapporti, senza addivenire alla stipula di alcun contratto di locazione (cfr. bozza contratto di locazione – doc. 5);
- decorso il termine sessennale, la proprietà sollecitava ripetutamente il sig. a reperire le CP_2
risorse necessarie all'acquisto dell'immobile o ad individuare un serio acquirente, atteso che l'unico nominativo fornito si era rivelato privo di interesse;

- nei primi mesi del 2023 costituiva in mora il sig. domandando la CP_3 CP_2
restituzione del capannone;

- nell'aprile 2023 il resistente restituiva una delle due chiavi dell'immobile, domandando la concessione di un termine per rimuovere le proprie attrezzature. In tale frangente la proprietà affiggeva il proprio cartello pubblicitario per la vendita con indicazione dei propri recapiti;

2 - lo sgombero avveniva solo in minima parte e, in data 24.04.2023, l'avv. socio CP_4
accomandante della compagine, notava che il lucchetto del cancello di ingresso era stato cambiato e che il cartello di vendita era stato spostato e nascosto. Il sig. che sopraggiungeva in CP_2
quel momento, riferiva di aver ripreso possesso dell'immobile e di non volerlo più restituire se non a fronte di un corrispettivo da parte di;
CP_1
- attualmente il sig. occupa l'immobile e, nonostante l'instaurazione del procedimento di CP_2
mediazione, le parti non sono addivenute ad un accordo (cfr. corrispondenza e verbale di mediazione – doc. 6, 10 e 11).
1.1. All'udienza del 17.05.2024 la Giudice, rilevata la regolarità della notifica, ha dichiarato la contumacia di parte resistente, ha ammesso i capitoli di prova orale dedotti dalla ricorrente e l'interrogatorio formale del sig. CP_2
1.2. All'udienza del 12.07.2024 è stato escusso il teste il convenuto contumace, CP_4 regolarmente intimato per l'interpello, non si presentava senza giustificato motivo.
1.3. All'udienza del 27.09.2024 è stato escusso il teste e, all'esito, ritenuta la causa Testimone_1 matura per la decisione, il G.I. ha fissato l'udienza del 7.02.2025 ex art. 281 sexies c.p.c. concedendo termine alle parti per il deposito di note conclusive.
1.4. Il 7.02.2025, richiamate le note depositate dalla ricorrente nel rispetto dei termini assegnati, la
Giudice ha trattenuto la causa in decisione ai sensi dell'art. 281 sexies, terzo comma, c.p.c..


2. Sull'occupazione senza titolo del bene immobile ha domandato l'accertamento dell'occupazione sine titulo dell'immobile di sua proprietà, CP_3 sito in San Colombano al Lambro (MI), via Vittoria n. 36, da parte del sig. Controparte_2
La ricorrente ha, dunque, agito in qualità di proprietaria dell'immobile rivendicando la titolarità del bene e domandandone l'immediata liberazione da parte di chi lo occupa senza titolo.
Preliminarmente, appare opportuno un breve richiamo ai presupposti dell'azione di rivendicazione.
Com'è noto, l'azione di rivendica, a differenza dell'azione di restituzione, ha carattere reale e vincola il ricorrente a provare il proprio diritto di proprietà (probatio diabolica), che costituisce la ragione giustificativa (causa petendi) posta a fondamento della pretesa. L'azione, esperibile erga omnes, è volta a rimuovere una situazione di incertezza emersa in ordine al diritto di proprietà su un bene.
Con la sentenza n. 7305/2014 le Sezioni Unite della Cassazione sono intervenute sui difficili rapporti tra l'azione di rivendicazione e quella di restituzione, chiarendo se l'azione esercitata nei confronti di chi non oppone alcun titolo a giustificazione della materiale disponibilità del bene oggetto della controversia
(il possessore/detentore sine titulo) debba inquadrarsi nell'una o nell'altra categoria. Più in particolare, la Suprema Corte ha statuito che “l'azione personale di restituzione è destinata ad ottenere
3 l'adempimento dell'obbligazione di ritrasferire una cosa che è stata in precedenza volontariamente trasmessa dall'attore al convenuto, in forza di negozi quali la locazione, il comodato il deposito e così via, che non presuppongono necessariamente nel tradens la qualità di proprietario. Essa non può pertanto surrogare l'azione di rivendicazione, con elusione del relativo rigoroso onere probatorio, quando la condanna al rilascio o alla consegna venga chiesta nei confronti di chi dispone di fatto del bene nell'assenza anche originaria di ogni titolo. In questo caso la domanda è tipicamente di rivendicazione, poiché il suo fondamento risiede non in un rapporto obbligatorio personale inter partes ma nel diritto di proprietà tutelato erga omnes, del quale occorre quindi che venga data la piena dimostrazione, mediante la probatio diabolica”.
Ciò premesso, è compito del Giudice, sulla base dei fatti dedotti, qualificare correttamente l'azione promossa nell'una o nell'altra categoria, con le relative conseguenze in tema di prescrizione e di prova.
2.1. Nel caso in esame, parte ricorrente ha dedotto e documentato di essere proprietaria dell'immobile oggetto di causa a far data dall'aprile 2015 e, al contempo, non ha allegato alcun rapporto contrattuale col resistente, a cui sarebbe stata garantita la possibilità di godere dell'immobile per un tempo determinato, per ragioni di solidarietà e senza stipula di alcun accordo scritto.
Ebbene, il complesso di tali allegazioni conduce alla qualifica dell'azione in termini di rivendicazione: ne consegue che grava sul ricorrente l'onere di dimostrare la titolarità del bene rivendicato secondo le regole di cui all'art. 948 c.c.
A fondamento dell'azione promossa, parte ricorrente ha documentato di aver acquistato l'immobile, divenendone proprietaria in data 11.04.2015 nell'ambito della procedura esecutiva n. 100/2013 incardinata dinanzi a questo Tribunale, e ha allegato di essersi accordata con il sig. affinché CP_2 questi restasse nell'immobile per il tempo massimo di sei anni.
Le allegazioni di parte ricorrente hanno trovato adeguato riscontro nell'istruttoria esperita, che ha consentito di accertare che quantomeno a partire da aprile 2023, occupa sine titulo Controparte_2
l'immobile di proprietà di CP_3
Quanto alla capacità a testimoniare dei testi assunti e, in particolar modo, dell'avv. socio CP_4 accomandante della compagine e marito della socia accomandataria, trattasi di questione non rilevabile d'ufficio e che richiede necessariamente un'eccezione di parte, impossibile a fronte della contumacia del resistente. Sul punto, si è recentemente espressa anche la giurisprudenza di legittimità, a tenore della quale “l'incapacità a testimoniare di cui all'art. 246 c.p.c. non è rilevabile d'ufficio, sicché, ove la parte non formuli l'eccezione di incapacità a testimoniare prima dell'ammissione del mezzo, detta eccezione rimane definitivamente preclusa, senza che possa poi proporsi, ove il mezzo sia ammesso ed assunto, eccezione di nullità della prova” (cfr. Cass. civ. Sez. U., sent. n. 9456 del 6.04.2023).
4 Tanto premesso, assume rilievo quanto riferito dal teste che ha confermato l'accordo CP_4 verbale intercorso tra la moglie ed il sig. affinché questi restasse nell'immobile per sei anni, con CP_2
l'impegno a reperire le risorse necessarie all'acquisto dello stesso, ovvero ad individuare un altro acquirente (cfr. verbale di udienza del 12.07.2024: “misi mia moglie in contatto con il per la CP_2 conclusione dell'affare e loro si accordarono affinché nell'arco di 6 anni lui si attivasse per trovare un altro intestatario;
ADR: l'accordo di massima era stato raggiunto poco prima della partecipazione all'asta, inizialmente era per un affitto e poi per un riacquisto o acquisto da terzi;
preciso che non è mai stato messo nulla per iscritto”), nonché l'infruttuoso tentativo di stipulare un contratto di locazione
(“confermo; io stesso avevo predisposto il contratto di locazione, mi sembra che mia moglie lo abbia spedito a stesso o all'avv. Giovannelli, legale che ci aveva detto che lo assisteva, ma che io CP_2 sappia lui non ha firmato nulla”).
Il teste ha confermato, altresì, il mancato rilascio dell'immobile e l'intenzione del sig. di non CP_2 restituire il possesso del bene in assenza di congruo corrispettivo da parte della proprietà (cfr. verbale di udienza del 12.07.2024: “confermo; io mi sono recato presso il capannone, in questi anni si è limitato a presentare a mia moglie due possibili intestatari per l'acquisto che poi si sono tirati indietro dall'affare.
Lui [ ndr] mi ha restituito le chiavi, sono andato a prendermele personalmente. Per un certo CP_2 periodo gli abbiamo aperto noi il cancello per consentirgli lo sgombero. Poi un giorno, quando sono andato a richiudere, l'ho trovato lì con il camion e mi ha detto che aveva cambiato le serrature e non avrebbe restituito l'immobile se non dietro una somma di denaro. ADR: io avevo esposto il cartello
“vendesi” sulla pubblica via;
quando sono andato presso il capannone il cartello era stato rimosso e apposto sul portone interno, oltre il cortiletto di accesso, girato al contrario di modo che non si vedesse la scritta”).
Quest'ultimo episodio è stato confermato anche dall'altro teste, che ha ribadito l'iniziale Testimone_1 restituzione della chiave da parte del sig. cui ha fatto seguito il mancato rilascio dell'immobile CP_2
e la successiva riappropriazione (cfr. verbale di udienza del 27.09.2024: “confermo che non ha CP_2 liberato il capannone nel termine previsto, che era stato di circa 1 mese / 1 mese e mezzo;
non posso confermare con certezza la data del 24 aprile, ma confermo che non ha liberato il capannone e che ha richiuso con un suo catenaccio il cancello di accesso al passo carraio;
io ho chiamato CP_2 personalmente e lui mi disse che non se ne sarebbe andato fino a che non gli avessimo dato dei soldi.
ADR: non ha quantificato la somma. ADR: io stesso avevo messo il cartello “Vendesi” con il mio numero
e quello di mia madre, ricorso che l'aveva rimosso e aveva apposto un suo cartello dove era CP_2 indicato il suo nome e un numero civico”).
Le concordi dichiarazioni testimoniali appaiono lineari, coerenti e prive di contraddizioni e risultano
5 confermate dalla documentazione fotografica allegata (cfr. doc. 9).
Va altresì tenuto conto che parte resistente, alla quale è stata regolarmente notificata l'ordinanza che ne ha disposto l'interpello, all'udienza del 12.07.2024 non si è presentata senza giustificato motivo. Tale comportamento, ai sensi dell'art. 232 c.p.c., consente al Tribunale, valutato ogni altro elemento di prova
– ed in particolare, nel caso che ci occupa, le concordi dichiarazioni dei testi circa la manifestazione di volontà del sig. di non voler rilasciare l'immobile per cui è causa, di ritenere ammessi i fatti CP_2 dedotti in interrogatorio.
Ciò basta per ritenere l'immobile per cui è causa illegittimamente occupato da che, Controparte_2
d'altra parte, pur ritualmente evocato in giudizio, non si è costituito e non ha fornito al Tribunale elementi di prova a sostegno di un'eventuale legittima occupazione dell'immobile.
Ne consegue la condanna di parte resistente all'immediato rilascio dell'unità Controparte_2 immobiliare di proprietà di sita in San Colombano al Lambro (MI), via Vittoria n. 36. CP_3
Stante la rinuncia all'iniziale domanda di pagamento di un'indennità di occupazione, espressa dalla ricorrente con le note conclusive, nulla deve disporsi sul punto.


3. Sulle spese di lite
Le spese di lite seguono la soccombenza e, tenuto conto dell'attività difensiva svolta e della non particolare complessità delle questioni trattate, si liquidano come in dispositivo con applicazione dei parametri minimi di cui al D.M. 147/2022, applicabile ratione temporis, per le cause di valore compreso indeterminabile di complessità bassa.


P.Q.M.


Il Tribunale di Lodi, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria domanda, istanza ed eccezione, così decide:
1) in accoglimento del ricorso proposto da accerta e dichiarache Parte_2 occupa in modo illegittimo e senza titolo l'unità immobiliare di proprietà di Controparte_2 CP_3 sita in San Colombano al Lambro, via Vittoria n. 36, censita al Catasto di detto Comune al foglio
[...]
18, mappale 144;
2) condanna all'immediato rilascio dell'immobiliare di proprietà di Controparte_2 CP_3 libera da persone e cose;

3) condanna alla rifusione delle spese di lite in favore di che si Controparte_2 CP_3 liquidano in €545,00 per spese, € 3.809,00 per compensi professionali, oltre spese generali al 15%, iva e cpa se dovuti per legge.
Così deciso in Lodi, il 26 marzo 2025.
6 La Giudice dott.ssa Luisa Dalla Via
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