N. R.G. 1218/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI REGGIO CALABRIA
Prima Sezione Civile in persona del giudice unico dott. Giuseppe CAMPAGNA, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n.1218 del ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2021 e riservata in decisione all'udienza del 14.01.2025, vertente
TRA
(cod. fisc.: ), rappresentata e difesa dall'avv. Parte_1 CodiceFiscale_1
Giulia Cafarelli, giusta procura in atti, presso il cui studio in Reggio Calabria alla via D.
Marvasi n.15 ha eletto domicilio.
-attrice-
E
(cod. fisc.: ), rappresentata e difesa Controparte_1 CodiceFiscale_2
dall'avv. Fabrizio Nasone, giusta procura in atti, presso il cui studio in Reggio Calabria alla via Argine destro Calopinace n.34/pal. ha eletto domicilio
-convenuta-
OGGETTO: risoluzione del contratto di locazione per inadempimento e pagamento dei canoni.
DISPOSITIVO
Il Tribunale di Reggio Calabria, definitivamente pronunciando nella causa tra le parti di cui all'epigrafe, così provvede:
pagina 1 di 10

-accoglie la domanda e per l'effetto dichiara risolto per inadempimento del conduttore il contratto di locazione dedotto in giudizio, dichiarando definitivo il rilascio dell'immobile già disposto con ordinanza ex art.665 c.p.c. depositata il 09.05.2024;
-condanna la parte convenuta al pagamento, in favore di della Parte_1
complessiva somma di € 9.750,00, importo al quale vanni aggiunti i successivi ratei già scaduti a partire da gennaio 2024 e fino alla data dell'effettivo rilascio dell'immobile
(nella misura di € 3.000,00 mensili da rivalutare);
-condanna al pagamento, in favore di delle spese Controparte_1 Parte_1
processuali del presente giudizio che liquida in complessivi € 3.780,50, di cui € 280,50 per spese, oltre Iva, Cpa e rimborso forfettario come per legge.
Reggio Calabria, 14.01.2025.
Il Giudice Istruttore
dott. Giuseppe Campagna
Conclusioni delle parti
All'udienza del 14.01.2025, svoltasi mediante trattazione scritta, i procuratori delle parti concludevano come da verbale di udienza.
IN FATTO E IN DIRITTO
Con atto di intimazione di sfratto per morosità notificato in data 13.12.2023
[...]
deduceva di essere subentrata, giusto atto di cessione del 05.09.2018, nella Pt_1
qualità di locataria, nel contratto di locazione stipulato da e Controparte_2 [...]
in data 12.01.2016 e registrato in data 19.02.2016, avente ad oggetto la CP_1
locazione dell'immobile sito in Reggio Calabria, in Corso Garibaldi n.73, riportato catastalmente al foglio di mappa 124, particella 58 sub.3, e adibito ad uso commerciale;
assumeva che era stato pattuito un canone annuale pari ad € 36.000,00 da corrispondersi, entro i primi 5 giorni di ogni mese, in 12 rate mensili anticipate di € 3.000,00 ma che nel corso del tempo la conduttrice si era resa inadempiente nel pagamento dei ratei mensili,
pagina 2 di 10 nonostante le reiterate dilazioni concesse dalla locatrice, nonché i ripetuti solleciti bonari inviati dalla Pt_1
Tanto premesso, l'istante chiedeva convalidarsi lo sfratto ed emettersi decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per la somma di € 9.750,00 nonché per i canoni a scadere oltre interessi legali dalla data delle singole scadenze al soddisfo.
Si costituiva la quale eccepiva la carenza di legittimazione attiva in Controparte_1
capo a che aveva dichiarato di essere subentrata nel contratto, in qualità Parte_1
di erede della defunta locatrice, in forza del testamento pubblicato per atto notar del 04.10.2018, poiché aveva scoperto che l'odierna intimante era in realtà Per_1
subentrata nel contratto di locazione in virtù di una presunta scrittura privata di cessione del contratto del 05.09.2018, senza tuttavia mai esibirla;
deduceva quindi l'inesistenza della lamentata morosità proprio per l'inesistenza del contratto di subentro che l'aveva portata ad interrompere, nell'incertezza, la corresponsione dei canoni;
spiegava, infine, domanda riconvenzionale con la quale chiedeva il rimborso della somma di € 12.000,00
(oltre interessi legali) interamente versata, al momento della conclusione del contratto, a titolo di deposito cauzionale, nonché il pagamento dell'importo di € 14.084,60 per l'ingiustificato arricchimento derivante dall'esecuzione dei lavori di adeguamento e messa a norma dei locali, svolti all'interno del magazzino locato a spese della conduttrice.
All'udienza del 19.03.2024, il Giudice negava lo sfratto, attesa l'opposizione formulata dalla resistente, ma pronunciava l'ordinanza di rilascio ex art.665 c.p.c. fissando al 22 luglio 2024 il termine ultimo per il rilascio dell'immobile; veniva nel contempo disposto il mutamento del rito, con l'assegnazione del termine alle parti per il deposito di memorie integrative e documenti.
Avuto esito negativo il procedimento di mediazione promosso dalla ricorrente, la resistente proponeva querela di falso in via incidentale, ai sensi dell'art.221 c.p.c. che con ordinanza del 2011.2024 veniva dichiarata inammissibile;
infine, all'udienza del
14.01.2025 la causa veniva discussa e decisa, sulle conclusioni di cui al verbale.
pagina 3 di 10 La domanda è fondata e merita accoglimento per le causali qui di seguito esplicitate.
Ed invero, a proposito delle eccezioni sollevate dalla conduttrice in ordine alla carenza di legittimazione attiva della va detto che, a confutazione di tale asserzione, la Pt_1
locatrice ha dimostrato la propria qualità di proprietaria dell'immobile oggetto di locazione, in forza del testamento olografo pubblicato con atto per Notaio Per_1
allegato alle note scritte depositate il 14.03.2024 e per come già rimarcato con l'ordinanza del 09.05.2024 resa all'esito della prima fase del presente giudizio.
E' stato poi evidenziato, con la successiva ordinanza del 20.11.2024, che la parte che contesti l'autenticità del testamento olografo deve proporre domanda di accertamento negativo della provenienza della scrittura, e l'onere della relativa prova, secondo i principi generali dettati in tema di accertamento negativo, grava sulla parte stessa (Cass. sez. un. n.12307/2015; ma anche Cass. n.24749/2019; Cass. n.24814/2018; Cass.
n.21556/2018; Cass. n.18363/2018; Cass. n.711/2018; Cass. n.109/2017; Cass.
n.1995/2016).
Si è rilevato, in proposito, come i giudici di legittimità hanno osservato (Cass.
n.18363/2018) che il testamento olografo non è contestabile attraverso il procedimento previsto per le altre scritture private, avendo le Sezioni Unite chiarito che tale negozio, pur gravitando nell'orbita delle scritture private, non può essere equiparato ad una qualsivoglia scrittura proveniente da terzi.
Ne discende che per la contestazione dell'autenticità di un testamento olografo, va escluso sia il mezzo della querela di falso, sia la possibilità che colui che agisce contro l'erede testamentario possa limitarsi a disconoscere il testamento olografo ex art.214
c.p.c. (rimedio ordinario di contestazione delle scritture private), ponendo a carico dell'altra parte l'istanza di verificazione;
sicchè si è pervenuti alla declaratoria di inammissibilità della querela, essendo state sollevate dalla parte intimata contestazioni in ordine alla validità e autenticità del testamento olografo pubblicato l'01.10.2018.
D'altra parte appare significativa la regola, costantemente affermata nella giurisprudenza della Suprema Corte (da ultimo, Cass. n.27910/2023), secondo la quale il detentore non pagina 4 di 10 è tenuto a dimostrare di avere un diritto reale sul bene per poterlo concedere in locazione e per poter esercitare i diritti derivanti dal rapporto, essendo sufficiente che del bene stesso egli abbia la disponibilità, sulla base di un rapporto (o di un titolo) giuridico che comprenda il potere di trasferire al conduttore la detenzione o il godimento del bene stesso (tra le tante, Cass. n.23086/2004; Cass. n.8411/2006; Cass. n.12976/2010; Cass.
n.22346/2014).
Come già i giudici di legittimità hanno avuto modo di osservare, ciò non significa, ovviamente, che sia liberamente ammessa la locazione di cosa altrui e che la mancanza di titolarità del diritto reale sul bene sia sempre e comunque irrilevante.
Significa solo che la dimostrazione della sussistenza del diritto reale non può essere pretesa dal conduttore per sottrarsi all'adempimento degli obblighi nascenti dal rapporto
(così come non potrebbe essere opposta dal locatore per rendersi a sua volta inadempiente verso il conduttore).
Il diritto di proprietà del locatore assume rilievo solo quando alla controversia centrata sui rapporti meramente personali fra locatore e conduttore si sovrappongano o si aggiungano questioni che investano la titolarità del diritto reale sul bene locato: se per esempio vi sia controversia fra il locatore e il terzo che si affermi proprietario dell'immobile e si debba decidere dei conseguenti effetti sul rapporto locativo.
Vale a dire, solo quando si discuta degli effetti del contratto nel rapporto interno tra locatore e conduttore vale il principio sopra richiamato, nel senso che la natura personale dei diritti e degli obblighi che ne derivano preclude alle parti -ed in particolare al conduttore, la cui posizione interessa in questa sede- di opporre al locatore la mancata titolarità del diritto reale, per sottrarsi alle sue obbligazioni (Cass. n.17030/2015).
Parimenti non possono trovare accoglimento le ulteriori richieste formulate dalla conduttrice all'udienza del 14.01.2025, laddove: a) non sussistono i presupposti per ipotizzare una possibile riunione tra il presente giudizio e il giudizio incardinato per l'accertamento negativo dell'autenticità del testamento olografo, trattandosi di procedimenti che hanno causa petendi e petitum del tutto differenti;
b) la sospensione pagina 5 di 10 necessaria ex art.295 c.p.c. del procedimento che qui occupa non corrisponde più ad un interesse attuale della conduttrice, per la ragione assorbente che la ha dichiarato CP_1
espressamente di avere rilasciato l'immobile locato in data 08.11.2024.
D'altra parte, non può sottacersi, per completezza, che appare quantomai singolare la circostanza che la eccepisca una carenza di legittimazione attiva dell'odierna CP_1
locatrice soltanto una volta evocata in giudizio e a distanza di anni dalla scomparsa della risalente al 2018, dopo aver corrisposto regolarmente il canone locativo nelle CP_2
mani dell'odierna ricorrente per gli anni successivi al decesso dell'originaria titolare del contratto.
Ciò posto, la conduttrice, sul quale gravava il relativo onere, non ha dimostrato, né tantomeno ha articolato mezzi istruttori finalizzati a questo fine, di avere regolarmente corrisposto i canoni locativi dei quali la controparte lamenta l'inadempimento, ed anzi ha ammesso con la comparsa di costituzione e di risposta con domanda riconvenzionale di avere interrotto il pagamento dei ratei mensili, nell'incertezza, a suo dire, di chi fosse il soggetto legittimato a ricevere il pagamento;
né tantomeno ha articolato richieste istruttorie che suffragassero la domanda riconvenzionale in ordine all'asserita esecuzione di lavori di adeguamento e messa a norma dei locali, svolti all'interno del magazzino.
Ed invero, come già si è avuto modo di evidenziare con il provvedimento con il quale è stato disposto il rilascio dell'immobile oggetto dello sfratto, la condotta della CP_1
costituisce certamente grave inadempimento, così come statuito dalla Suprema Corte “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento …” (Cass. sez. un.
n.13533/2001; Cass. sez. un. n.7996/2006); ciò significa che il locatore che agisce in pagina 6 di 10 giudizio al fine di ottenere la declaratoria di risoluzione del contratto di locazione, sostenendo l'inadempimento della controparte per mancato pagamento dei canoni pattuiti, in quanto creditore è tenuto unicamente a provare la fonte negoziale o legale del proprio diritto e ad allegare l'altrui inadempimento;
spetta, difatti, al debitore provare di aver adempiuto alla propria obbligazione.
D'altro canto, al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore.
Ed invero, la eventuale sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti;
inoltre, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede.
Il principio risulta consolidato e trova fondamento nella natura fondamentale ed essenziale dell'obbligazione del conduttore di corrispondere il corrispettivo della detenzione che, anche in caso di sospensione totale della corresponsione del canone, continua, comunque, in suo favore senza che il locatore possa farla venire meno in assenza di un provvedimento giudiziale (tra le tante, Cass. n.26540/2014; Cass.
n.13887/2011; Cass. n.261/2008; Cass. n.24799/2008; Cass. n.13133/2006), e ciò anche nell'ipotesi in cui il conduttore asserisca o ritenga di vantare dei controcrediti (Cass.
n.6850/2012).
Nessun dubbio che l'inadempimento della parte convenuta debba essere ritenuto, con riferimento al caso di specie, di non scarsa importanza, stante il principio giurisprudenziale di comune applicazione secondo cui, qualora l'inadempimento sia accertato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, nel caso di locazione, è quella del pagamento dei canoni dovuti, la valutazione della non pagina 7 di 10 scarsa importanza dell'inadempimento, ai sensi dell'art.1455 c.c., deve ritenersi implicita.
A tale riguardo, il Giudicante non ignora l'orientamento espresso dalla giurisprudenza di legittimità per cui “in tema di risoluzione del contratto per inadempimento nel pagamento dei canoni, per aversi grave inadempimento tale da legittimare la risoluzione del contratto la valutazione non può essere settoriale e fatta per compartimenti stagni, ma va attuata avendo presente non solo la scadenza dei canoni, non solo il loro importo, ma anche il comportamento della parte inadempiente, operandosi un equilibrato bilanciamento tra il legittimo diritto del locatore alla puntuale prestazione del conduttore e il legittimo diritto del conduttore a non vedersi risolto il contratto, in mancanza di una sua colpa generatrice di grave inadempimento” (così, di recente, Cass. n.26709/2011).
Sennonché in proposito la durata del periodo per cui il mancato pagamento si è protratto già durante il lasso temporale preso in considerazione nell'atto introduttivo del giudizio per, poi, peraltro, proseguire nel periodo successivo e l'entità della morosità in conseguenza derivatane, ne comportano una connotazione in termini di gravità tali da determinare la risoluzione in base alla disciplina codicistica di cui agli artt.artt.1453 c.c.
e ss..
Ed allora, il contratto di locazione in contestazione, deve quindi, per le considerazioni che precedono, intendersi risolto per fatto addebitabile alla conduttrice, ricorrendo nella specie il presupposto del grave e colpevole inadempimento della stessa.
Ai fini della determinazione del quantum debeatur, va poi rammentato innanzitutto che nel procedimento per convalida di sfratto, l'opposizione dell'intimato ai sensi dell'art.665 c.p.c. determina la conclusione del procedimento a carattere sommario e l'instaurazione di un nuovo e autonomo procedimento a cognizione piena, alla cui base vi è l'ordinaria domanda di accertamento e di condanna, e nel quale le parti possono esercitare tutte le facoltà connesse alle rispettive posizioni, ivi compresa per il locatore la possibilità di proporre una domanda nuova (da ultimo, Cass. n.7430/2017, ma anche
Cass. n.8336/2004; Cass. n.21242/2006; Cass. n.1539/2010).
pagina 8 di 10 Ciò significa che la conservazione del godimento dell'immobile dopo la notificazione dell'atto di citazione in giudizio con la quale si chiede la risoluzione ex art.1453 c.c. del contratto di locazione per inadempimento del locatore, è espressione non già di un godimento giustificato dalla pendenza della locazione, ma al contrario un comportamento tenuto dopo la provocazione della sua cessazione con la proposizione dell'azione di risoluzione;
da ciò discende che gli effetti della risoluzione si producono sin dalla notifica dell'atto di citazione e da tale momento il conduttore, ex art.1591 c.c.,
è tenuto a versare al locatore il corrispettivo convenuto per la locazione fino all'effettiva consegna dell'immobile (da ultimo, Cass. n.20894/2014).
La resistente va, pertanto, condannata al pagamento in favore della della Pt_1
complessiva somma di € 9.750,00 dovuta per le mensilità di ottobre, novembre e dicembre 2023.
A tale importi, vanno poi aggiunti i successivi ratei che scadranno fino alla data dell'effettivo rilascio dell'immobile (nella misura di € 3.000,00 mensili rivalutabili).
Le spese di lite, seguendo la soccombenza, vanno poste a carico di parte convenuta e liquidate come in dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale di Reggio Calabria, definitivamente pronunciando nella causa tra le parti di cui all'epigrafe, così provvede:
-accoglie la domanda e per l'effetto dichiara risolto per inadempimento del conduttore il contratto di locazione dedotto in giudizio, dichiarando definitivo il rilascio dell'immobile già disposto con ordinanza ex art.665 c.p.c. depositata il 09.05.2024;
-condanna la parte convenuta al pagamento, in favore di della Parte_1
complessiva somma di € 9.750,00, importo al quale vanni aggiunti i successivi ratei già scaduti a partire da gennaio 2024 e fino alla data dell'effettivo rilascio dell'immobile
(nella misura di € 3.000,00 mensili da rivalutare);
pagina 9 di 10 -condanna al pagamento, in favore di delle spese Controparte_1 Parte_1
processuali del presente giudizio che liquida in complessivi € 3.780,50, di cui € 280,50 per spese, oltre Iva, Cpa e rimborso forfettario come per legge.
Reggio Calabria, 14.01.2025.
Il Giudice Istruttore
dott. Giuseppe Campagna
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